房地產(chǎn)商住一體項(xiàng)目策劃報(bào)告

做國(guó)內(nèi)最有增值力的房地產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)2011-7-1910/10/2021

洋溢地產(chǎn)湘陰荷澤園項(xiàng)目策劃提案長(zhǎng)沙洋溢房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃有限公司二零一一年七月2011-7-1910/10/2021

洋溢地產(chǎn)>寫(xiě)在前面感謝開(kāi)發(fā)商為我們提供本次研究與營(yíng)銷(xiāo)創(chuàng)作的機(jī)會(huì)，這使我們可以盡可能好地呈現(xiàn)地產(chǎn)行業(yè)中另一類(lèi)生活意境開(kāi)發(fā)的價(jià)值。2011-7-1910/10/2021

洋溢地產(chǎn)開(kāi)始

湘陰荷澤園項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)企劃之旅>>>2011-7-1910/10/2021

洋溢地產(chǎn)預(yù)則立不預(yù)則廢強(qiáng)調(diào)戰(zhàn)略研究，是項(xiàng)目運(yùn)作及推廣成功之靈魂！2011-7-1910/10/2021

洋溢地產(chǎn)我們的思考：?jiǎn)栴}一：市場(chǎng)怎么樣？問(wèn)題三：競(jìng)爭(zhēng)白熱化，用什么樣的主題概念來(lái)凸現(xiàn)項(xiàng)目？問(wèn)題五：如何實(shí)現(xiàn)最大效益？問(wèn)題二：產(chǎn)品已經(jīng)形成，如何看待自己的產(chǎn)品？問(wèn)題四：營(yíng)銷(xiāo)上能否突破湘陰市場(chǎng)范圍，獨(dú)樹(shù)一幟？2011-7-1910/10/2021目錄Part1…………發(fā)現(xiàn)這座城市之美Part2…………這座城市的宏觀市場(chǎng)PK及去化狀況Part3…………我們的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手怎么樣Part4…………項(xiàng)目認(rèn)知與策略總綱Part5…………客戶研究與定位Part6…………本項(xiàng)目發(fā)展定位策略和建議篇Part7…………銷(xiāo)售策略建議篇Part8…………推廣策略展示Par9……VI形象展示體系整體結(jié)構(gòu)2011-7-1910/10/2021發(fā)現(xiàn)這座城市之美Part12011-7-1910/10/20211.地理位置“長(zhǎng)沙后花園”基本概況位于湖南東北部毗鄰長(zhǎng)沙京珠高速旁通江達(dá)海2011-7-1910/10/2021總面積：1581.5平方公里

戶籍人口73萬(wàn)人，外來(lái)人口忽略不計(jì)下轄19個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)

全年生產(chǎn)總值129.4億元，同比增長(zhǎng)15.7%2.基本數(shù)據(jù)基本概況2011-7-1910/10/20213.區(qū)域特色與文化表現(xiàn)湘陰是名符其實(shí)的旅游景點(diǎn)。屈子故地，民風(fēng)淳樸。重節(jié)日，愛(ài)熱鬧，有元宵舞龍、端午賽舟習(xí)慣。岳州青瓷是唐代六大青瓷名窯之一?；靖艣r2011-7-1910/10/2021北4.交通現(xiàn)狀—通江達(dá)?；靖艣r2011-7-1910/10/20215.討交胞通現(xiàn)她狀—通江聲達(dá)海湘陰摸緊臨櫻省會(huì)拒長(zhǎng)沙眨，居點(diǎn)長(zhǎng)沙龜、岳撈陽(yáng)、蛋益陽(yáng)標(biāo)三市喬五縣豈中心份，區(qū)聽(tīng)域位叢置長(zhǎng)勾沙市饅以北圖、在館省會(huì)歷“長(zhǎng)厲沙市睛半小獲時(shí)經(jīng)幕濟(jì)圈多”內(nèi)鋤，屬秧“武碧漢三襲小時(shí)片都市郵圈”挪范圍圈內(nèi)，錫沿湘括江水浮路“串通江帽達(dá)海扒”自速古為柏湖湘揉要地錢(qián)。距長(zhǎng)沙鑒黃花國(guó)際嫩機(jī)場(chǎng)60歉分鐘后路程距離省會(huì)往長(zhǎng)沙滲僅3泳0分耐鐘路盼程。距京倦廣鐵池路復(fù)手線1貢5公留里S3蟲(chóng)08域線橫紙貫東賀西，形成笛四通常八達(dá)干交通己網(wǎng)絡(luò)頁(yè)?；靖旄艣r20坐11膠-7泡-1陜91獄0/找10眾/2再02誦1城市潤(rùn)定位爬：長(zhǎng)株奪潭連私接洞她庭湖剃、通涉江達(dá)湖海的兇重要柿節(jié)點(diǎn)曬，是僵以發(fā)回展臨顛港產(chǎn)飛業(yè)、返物流胳和濱鼠湖休片閑旅論游為劣主的悉宜居務(wù)城市。規(guī)劃撫范圍舊：城市擺居住窮用地耗共90檢0公頃。城市鐮規(guī)模凍：20謎15某年：假城鎮(zhèn)暈人口掠20挨萬(wàn)人設(shè)，城告市建銅設(shè)用紅地2執(zhí)0k㎡發(fā)展山目標(biāo)芹：對(duì)模城市尋進(jìn)行國(guó)合理將的功摘能分純區(qū)與缺規(guī)劃稱(chēng)建設(shè)億，實(shí)膜現(xiàn)工旦業(yè)與神住宅鉤的合沾理分永區(qū)，路滿足撲城市訊發(fā)展容需要扭。城市魄規(guī)劃20件11芳-7倦-1歇91贏0/籃10畜/2屈02哀12.徑城綿市規(guī)援劃-真--裝-湘犁陰縣副政治瞇、經(jīng)閉濟(jì)、拌文化婆、科澆技中戰(zhàn)心以新加世紀(jì)扮大道府為行箏政中躍心的牌未來(lái)巧規(guī)劃尋對(duì)項(xiàng)幕目升橋值潛北力及奧未來(lái)鞭商業(yè)售發(fā)展斬具有特不可獎(jiǎng)?lì)A(yù)測(cè)晴的利弦好效凍應(yīng)。各類(lèi)話中心啊的完意善及成舊城衰的改爺造將將加速銳湘陰甘城市壯化進(jìn)勸程。城市掩規(guī)劃1．行烏政中厲心——以縣元政府咐為中沙心，南沿新付世紀(jì)綿大道廈兩廂2．文春化中毛心——規(guī)劃義在火搬車(chē)站雁南側(cè)轎，結(jié)遇合商或業(yè)中傅心良拒好的煙建筑渣景觀手建設(shè)竄縣級(jí)愿文化甩中心3．商肥業(yè)中萬(wàn)心——火車(chē)折站廣炸場(chǎng)沿努湘陰警大道禍一線籌，結(jié)目合文斬化體估育中吹心和石行政最中心產(chǎn)區(qū)，豬構(gòu)成整個(gè)挪湘陰死的中絞心區(qū)4．教朝育科出研中閑心——規(guī)劃急在工苦業(yè)園烈北側(cè)鼠（烈搜士公曾園西蛋側(cè)）冠和火童車(chē)站仙西側(cè)馬建設(shè)導(dǎo)湘陰牧縣城教育該科研堪中心萄，打釣造湘撞陰集腎職業(yè)族教育憲、成蘆人教嫂育、罩素質(zhì)亞教育醬為主盜要培夢(mèng)養(yǎng)人潛群的鳥(niǎo)教育作基地和企士業(yè)的也科研順?lè)趸饣胤ァ?.體育慈用地丙：縣猛政府神對(duì)面疼建設(shè)洋縣城剝體育濱公園冬，結(jié)降合教畜育科塞研用友地和醬中小冠學(xué)規(guī)很劃文好體中塔心6.醫(yī)療肌衛(wèi)生騾設(shè)施夜：分冒別在問(wèn)城北揮區(qū)和烘城南另區(qū)規(guī)鵲劃一咽處綜泛合醫(yī)蓬院，弟面積嚇不小頃于5公頃城。完管善舊城割區(qū)的鞠醫(yī)療眼設(shè)施20岸11址-7拌-1當(dāng)91搶0/問(wèn)10衛(wèi)/2耗02配1明確扛功能梳分區(qū)歉，改兔變居伙住、怪工業(yè)框交叉自分布卷現(xiàn)狀萍，各居住弱片區(qū)霜形成悶規(guī)模王發(fā)展形，將按有效這改善湘陰生活餐居住宗環(huán)境更，并槳擴(kuò)大困當(dāng)?shù)仉U(xiǎn)樓盤(pán)域的輻疤射面邪。20宗11云-7糖-1悼91禽0/吧10拆/2分02暫1京珠飲西線影：北跟接岳耍陽(yáng)，攝南接武長(zhǎng)沙平益耳高速離：東談接平喉江，倦西接堅(jiān)益陽(yáng)廊，貫糧通平膊汝、鼠京珠猛、京暢珠西脫、長(zhǎng)懸常四賞條高撕速公棚路文樟都大道朋：南璃接長(zhǎng)趨沙書(shū)茫堂大德道,吼向北班跨穿剝東湖菊接虞芝公廟芙蓉艦北路辯：北漫接文狹星鎮(zhèn)喇，南究接長(zhǎng)塊沙湘江秒大道墊（風(fēng)豪光帶嗎）：喘向南意對(duì)接鋼長(zhǎng)沙饒湘江趙大道貫，遠(yuǎn)岡景向侵北與慎岳陽(yáng)固對(duì)接3.嚇城肅市路暮網(wǎng)建王設(shè)-筐--總--涂與長(zhǎng)眉沙無(wú)艘縫對(duì)嘴接公路若建設(shè)角：規(guī)劃直汨羅發(fā)至溆撫浦的千鐵路燃從縣驢城北政部穿般過(guò)，胃將已應(yīng)建成受的至賓長(zhǎng)沙踐市銅證官循懸環(huán)經(jīng)船濟(jì)工帳業(yè)基規(guī)地的豈鐵路擺延伸帥至樟高樹(shù)港規(guī)劃濁長(zhǎng)沙盯至岳檢陽(yáng)的澤城際般軌道冷交通煮從縣悉城沿極芙蓉漆北路亮走向?qū)懪c長(zhǎng)抓沙對(duì)瓶接鐵路軍建設(shè)忠：——慶優(yōu)化椅后的湘陰交通揉，將僅有5個(gè)出口挖通往長(zhǎng)沙，與長(zhǎng)沙實(shí)現(xiàn)儀無(wú)縫急對(duì)接彎。20尖11斧-7劑-1姻91府0/駱10盈/2倉(cāng)02銅1從城戰(zhàn)市總缸體規(guī)膨劃角段度，湘陰將會(huì)殃加強(qiáng)喂區(qū)域朋的空禮間布渴局優(yōu)鋒化，核奠定民長(zhǎng)株狹潭“對(duì)兩型狡社會(huì)抹”建剛設(shè)近烈期規(guī)鍬劃建賄設(shè)的鼻重點(diǎn)扒地區(qū)的地位棟。從規(guī)當(dāng)劃片區(qū)尊功能發(fā)展撈角度性，將有購(gòu)效實(shí)估現(xiàn)資魚(yú)源優(yōu)墨化和蝦產(chǎn)業(yè)只優(yōu)化老。從城屯市交蕉通規(guī)玻劃角廚度，路網(wǎng)役建設(shè)扎的發(fā)陡展，滲將會(huì)撕改善湘陰的內(nèi)銅部交咐通路勺網(wǎng)暢幣順，社以及倉(cāng)縮短圍與周霞邊城肌市距賺離。戶但從奧商業(yè)辮發(fā)展撲前景燥而言孕，城粗區(qū)之仙間的冷距離生縮短室反而醫(yī)更易辦造就磨消費(fèi)假力外之流的篩機(jī)會(huì)鉆，影旗響本粒地商迅業(yè)的砍發(fā)展裂。小結(jié)20盟11蒸-7已-1留91臨0/麻10錢(qián)/2戴02講1這座世城市懂宏觀謎市場(chǎng)PK及去鞏化狀蝦況分矛析Pa厭rt盯220墓11傳-7拼-1淡91鴉0/搏10扮/2肯02竟1房地晨產(chǎn)開(kāi)胸發(fā)投癢資增馬長(zhǎng)較越快1-倡5月份，全絲式國(guó)房地腹產(chǎn)開(kāi)械發(fā)投封資18突73袍7億元肌，同狼比增長(zhǎng)34仁.6煌%。其耐中，住宅沸投資13甲29鐘0億元逼，增長(zhǎng)37朗.8盼%。1-錦5月份，全逝國(guó)房訂地產(chǎn)悠開(kāi)發(fā)良企業(yè)房屋幟施工蕉面積37劣75糾16萬(wàn)平妨方米若，同惰比增長(zhǎng)32李.4瞎%；房摧屋新開(kāi)悠工面潤(rùn)積76劣11浙8萬(wàn)平畜方米具，增長(zhǎng)23里.8診%；房乳屋竣工恒面積21篩62方1萬(wàn)平弱方米毛，增長(zhǎng)12汪.9挪%，其宿中，住宅月竣工膏面積17飯23牽8萬(wàn)平刊方米拳，增長(zhǎng)12繳.7容%。1-狗5月份，全速?lài)?guó)商立品房銷(xiāo)售隸面積32撈93跪2萬(wàn)平第方米犧，同商比增長(zhǎng)9.甩1%。其槽中，住宅卡銷(xiāo)售陡面積婚增長(zhǎng)8.子5%，辦公減樓增橡長(zhǎng)3.丹5%，商業(yè)令營(yíng)業(yè)劃用房瘦增長(zhǎng)13口.4慰%。商飛品房銷(xiāo)售煎額18效62筑0億元距，同析比增長(zhǎng)18學(xué).1竿%。其雞中，住宅稅銷(xiāo)售陽(yáng)額增長(zhǎng)16咳.0膠%，辦公蒼樓和詞商業(yè)寺?tīng)I(yíng)業(yè)求用房分別促增長(zhǎng)26臘.5里%和31合.6循%。1-肌5月份，房疑地產(chǎn)開(kāi)發(fā)違企業(yè)悶本年碰資金極來(lái)源32崇34違0億元焰，同谷比增長(zhǎng)18陸.5適%。其斯中，國(guó)內(nèi)嶼貸款58秘03億元尖，增長(zhǎng)4.慌6%；利蹦用外資26撲6億元梁，增長(zhǎng)57董.3學(xué)%；自籌墳資金12爬48裂6億元漂，增長(zhǎng)30丈.9消%；其他徐資金13艱78休5億元池，增長(zhǎng)14檔.6行%。在帝其他熄資金言中，定金故及預(yù)頑收款82文59億元寫(xiě)，增長(zhǎng)23涼.3殺%；個(gè)人網(wǎng)按揭忽貸款34純43億元潔，下降8%。5月份，全信國(guó)房提地產(chǎn)警開(kāi)發(fā)能景氣般指數(shù)抓為10客3.興20。全國(guó)敘市場(chǎng)孕宏觀插分析20否11發(fā)-7背-1漲91撫0/壩10敵/2沙02他1洋溢蹈地產(chǎn)三、宮湘陰股縣6月商割品房哥銷(xiāo)售喂截止蚊于30號(hào)今日成交昨日成交本月成交上月成交套數(shù)4套6套108套207套面積493.35㎡932.07㎡13065.34㎡25381.20㎡總價(jià)1341018元1322763元35502656元66391361元20鄭11年1-種5月象湘陰子縣商香品房蜘交易照統(tǒng)計(jì)地區(qū)成交套數(shù)成交面積成交金額湘陰縣1093133829.74337508078元20娛11誓-7其-1祝91綁0/刪10陵/2供02誘1四、香湘陰戒縣20鞋11年下消半年纖供應(yīng)爐量量機(jī)化分芹析20或11汪-7得-1貝91游0/罷10絡(luò)/2框02咸1四、看湘陰兔縣20低11年下差半年諸實(shí)際蟻成交敬量與竭供應(yīng)抱量量侮化分躬析成交量時(shí)間實(shí)際成交量實(shí)際月均成交量2011年1—5月1093套218.6套/實(shí)際成交量預(yù)測(cè)實(shí)際月均成交量預(yù)測(cè)2011年6—12月1530.2套218.6套/實(shí)際供應(yīng)量預(yù)測(cè)實(shí)際月均供應(yīng)量預(yù)測(cè)2011年6—12月1997套285.3套結(jié)論2011年下半年6—12月實(shí)際供應(yīng)量是1997套，而可以實(shí)際去化的市場(chǎng)量是1530.2套，多出了466.8套，，多出率為30.5%，競(jìng)爭(zhēng)相當(dāng)激烈，去化難度將增大！20枯11鉆-7怎-1妙91餓0/幸10棟/2前02踐1湘陰亦地理仿位置隱優(yōu)越刮、經(jīng)桶濟(jì)水美平發(fā)插展快襖速，全居民傻消費(fèi)杰水平嘩較高籠，購(gòu)億買(mǎi)能抽力強(qiáng)遭；城市歸化進(jìn)盼程加撲快，騙拉動(dòng)索居民繭的住錦房需主求增偉加，絹房地錦產(chǎn)市節(jié)場(chǎng)雖確然比旱較初貓級(jí)，銅但是熱近年喬開(kāi)始進(jìn)入轎發(fā)展貓的快重速通框道；住宅蠟均值出和成寫(xiě)交量表一直岸都?jí)蛘贡３侄逊€(wěn)步謎增長(zhǎng)若，受?chē)邿捰绊懝^少漠。長(zhǎng)母時(shí)間腰內(nèi)，你購(gòu)房之的剛申性需杠求占有亮大量祖比例；■市場(chǎng)寇競(jìng)爭(zhēng)焰加劇屢。去朵化難繡度比沒(méi)較大羞，同菠質(zhì)化竿競(jìng)爭(zhēng)擇日趨早激烈毅，如逝何營(yíng)僅銷(xiāo)創(chuàng)汽新及丑概念罷突破企，產(chǎn)鉛品獨(dú)沖樹(shù)一言幟方旨能脫勁穎而到出。市場(chǎng)促小結(jié)靈：20銷(xiāo)11彼-7酬-1御91站0/賊10苗/2隱02鉗1我們督的競(jìng)撞爭(zhēng)對(duì)鉤手怎滴么樣Pa吧rt塔320柏11變-7為-1茶91顫0/睡10遷/2襪02勵(lì)1競(jìng)爭(zhēng)獻(xiàn)樓盤(pán)間分析個(gè)案1—懸—佳境榜東湖開(kāi)發(fā)商湘陰縣廣廈房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司總建筑面積10萬(wàn)多平米總占地面積96畝容積率2.0戶型范圍小高層+多層面積范圍戶型115-135三房少部分100平兩房戶型配比4棟高層4棟小高層+多層規(guī)劃前排6棟小洋房帶商業(yè)門(mén)面綠化率40%區(qū)域地段湘陰縣東湖岸邊總套數(shù)總1000套房源一期500套銷(xiāo)售情況多層價(jià)格2500高層價(jià)格3500現(xiàn)已銷(xiāo)售80%客戶來(lái)源：本地+外省戶型特點(diǎn)威尼斯建筑風(fēng)格20扔11呢-7救-1職91鵝0/牌10促/2派02池120廢11協(xié)-7償-1銀91肝0/糕10蜘/2突02身120植11熟-7水-1擇91辭0/抗10榜/2肅02胃1個(gè)案2—缸—華順.盛世露名門(mén)開(kāi)發(fā)商湘陰縣華順?lè)康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司總建筑面積32380.05平方米總占地面積7574.4平方米容積率2.0戶型范圍高層面積范圍90-130兩房三房戶型配比1棟29層、26層、25層19層規(guī)劃超4星標(biāo)準(zhǔn)酒店（包含5層商業(yè)）綠化率35%區(qū)域地段湘陰縣江東路總套數(shù)300套銷(xiāo)售情況價(jià)格未定6月19號(hào)開(kāi)盤(pán)邀請(qǐng)著名主持人仇曉戶型特點(diǎn)陽(yáng)光三房精致兩房20醋11搖-7疑-1霜91星0/葉10觸/2普02偉120層11炭-7零-1絨91箭0/究10擾/2捆02不120鏡11黨-7呀-1亮91偵0/廈10郵/2媽02掠1個(gè)案3—查—鼎盛靠府邸開(kāi)發(fā)商湘陰金鼎房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司總建筑面積10萬(wàn)多平米總占地面積容積率2.0戶型范圍高層面積范圍90-120兩房三房122六房（買(mǎi)一層送一層）戶型配比總包含22棟規(guī)劃綠化率30%區(qū)域地段旭東路與冬茅路交匯處總套數(shù)銷(xiāo)售情況多層價(jià)格3000高層價(jià)格3400現(xiàn)第三期開(kāi)盤(pán)戶型特點(diǎn)建筑結(jié)構(gòu)多樣化空間充分利用動(dòng)靜分明20舍11俯-7姐-1卻91外0/稠10暴/2派02躍120霸11許-7者-1益91堵0/格10若/2宜02再120騾11末-7恢-1兇91蕉0/斥10秘/2啄02躺1個(gè)案4—架—安邦株華城開(kāi)發(fā)商湖南安邦房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)司總建筑面積21萬(wàn)多平米總占地面積160畝容積率2.2戶型范圍高層面積范圍34-135一房?jī)煞咳繎粜团浔瓤?3棟規(guī)劃綠化率35%區(qū)域地段湘陰縣太傅路總套數(shù)534（商52）銷(xiāo)售情況多層均價(jià)2440高層均價(jià)3080商業(yè)均價(jià)13000銷(xiāo)售率70%戶型特點(diǎn)地中海風(fēng)格產(chǎn)品設(shè)計(jì)多以適中面積為主，戶型周正實(shí)用，通風(fēng)采光俱佳，引入了大量的入戶花園和飄窗設(shè)計(jì)20兩11據(jù)-7攪-1員91冠0/響10鉗/2趴02懲1洋溢因地產(chǎn)20漆11醬-7贊-1祥91悠0/且10旦/2啊02氏120威11低-7藝-1侮91灘0/邀10幸/2光02殿1個(gè)案5—毅—香域油花園開(kāi)發(fā)商湘陰文昌房地產(chǎn)總建筑面積31487平米總占地面積11286平米容積率2.2戶型范圍高層面積范圍95.5-130.85戶型配比總6棟規(guī)劃綠化率35%區(qū)域地段文星鎮(zhèn)江東路電力局東側(cè)總套數(shù)252（商60）銷(xiāo)售情況目前銷(xiāo)售率68%戶型特點(diǎn)地段優(yōu)良，產(chǎn)品設(shè)計(jì)合理?？蛻舳ㄎ磺逦?，銷(xiāo)售道具基本完備，操盤(pán)手法中規(guī)中矩。依靠地段優(yōu)勢(shì)、大體量商業(yè)的規(guī)模性、交通的便捷，著重對(duì)周邊個(gè)體經(jīng)營(yíng)戶宣傳。起到一定作用20較11持-7厭-1達(dá)91塔0/填10映/2容02頑120隊(duì)11爆-7礦-1淡91樹(shù)0/迅10炮/2鄰02鑄120翅11獨(dú)-7鴉-1頌91未0/滔10我/2場(chǎng)02姓1個(gè)案葡6—壤—湘廁江明屯珠--除--任-競(jìng)鄭爭(zhēng)樓籍盤(pán)之寧一開(kāi)發(fā)商湘陰福宸房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)總建筑面積117935平米總占地面積33062平米容積率3.18戶型范圍高層面積范圍110-150戶型配比總11棟規(guī)劃綠化率33%區(qū)域地段冬茅路南側(cè)與建新路交匯處總套數(shù)742銷(xiāo)售情況目前銷(xiāo)售率70%戶型特點(diǎn)該項(xiàng)目地段良好，緊靠湘江，接通便捷，周?chē)涮淄晟疲^(qū)綠化尚可。住宅方面項(xiàng)目形象立面華麗，立題突出，集中了大量項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)賣(mài)點(diǎn)20售11輸-7從-1退91輸0/營(yíng)10鍬/2中02打120唯11攔-7取-1嚼91雕0/鴨10瓶/2拌02渠1競(jìng)爭(zhēng)分析1期梳尾盤(pán)趣階段經(jīng)，2詢期目軟前在共vi笛p蓄潛客階蠻段蓄客補(bǔ)優(yōu)惠角：2陷期可迷爭(zhēng)取負(fù)2萬(wàn)脹優(yōu)惠競(jìng)爭(zhēng)餃點(diǎn)：培真正氏的臨叛江房園林齒規(guī)劃柜較有圍新意生活花配套獎(jiǎng)打造落較有校特色缺陷單：難銷(xiāo)渾售方斤面并安不很煙出色案場(chǎng)暑服務(wù)惡態(tài)度阻冷淡湘江拳明珠20店11古-7熊-1創(chuàng)91隨0/條10混/2計(jì)02塞1洋溢筍地產(chǎn)個(gè)案7——慨芙蓉事國(guó)際--飼--脈競(jìng)爭(zhēng)學(xué)樓盤(pán)棵之一開(kāi)發(fā)商湘陰縣順園房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司總建筑面積平方米總占地面積平方米容積率戶型范圍小高層面積范圍98-144平2/2到4/2戶型配比5棟18層1棟綜合樓規(guī)劃區(qū)域地段湘陰縣冬茅路與芙蓉北路交界處總套數(shù)套銷(xiāo)售情況均價(jià)3400.戶型特點(diǎn)陽(yáng)光三房精致兩房20斯11常-7掠-1兇91私0/族10泰/2骨02鍋1競(jìng)爭(zhēng)分析目前恢在v成ip揭蓄客緞階段蓄客掀優(yōu)惠犧：兩鋸萬(wàn)抵真三萬(wàn)競(jìng)爭(zhēng)之點(diǎn)：占區(qū)位貌認(rèn)知賞度較挖高小區(qū)孤水景婦園林臉特色相關(guān)彼生活綠配套錘齊全缺陷效：殊項(xiàng)目吐價(jià)格迎過(guò)高芙蓉央國(guó)際20助11唯-7雞-1離91翻0/星10墾/2圓02避1小結(jié)湘陰珍客戶暮主要估來(lái)源凳于當(dāng)揀地；基本惠已經(jīng)迷形成石小高乒層、駕高層帆為主悄的建蜓筑風(fēng)沖格；相關(guān)酒物業(yè)崗配套優(yōu)上已雄經(jīng)向肯大都從市看屋齊；湘陰續(xù)本身高臨水淺的特拳色在較各樓花盤(pán)均叛有表逮現(xiàn)；各樓椒盤(pán)的柏單價(jià)神相差喉并不勝大。果價(jià)格縫上基蛙本表積現(xiàn)出智堅(jiān)挺雖也證曉明市罷場(chǎng)購(gòu)謹(jǐn)買(mǎi)力頌在目帝標(biāo)階舌段不鑰存在或大的帥問(wèn)題?！詣?chuàng)新薦營(yíng)銷(xiāo)跌形式技及現(xiàn)丟場(chǎng)服占務(wù)帶描動(dòng)項(xiàng)那目與酒同類(lèi)投盤(pán)的劫差異交化；——以項(xiàng)嘗目創(chuàng)甩新產(chǎn)啟品及犬品牌接物管虎進(jìn)行控市場(chǎng)栽突圍京。（復(fù)剃式）20旗11粉-7騾-1蚊91紹0/彎10弄/2歪02例1項(xiàng)目綿認(rèn)知象及策膽略總防綱Pa芝rt職420賽11不-7飯-1碰91問(wèn)0/睡10舞/2拔02灑1項(xiàng)目花認(rèn)知Pa紫rt匆4濟(jì).120浮11苦-7餅-1脖91擁0/心10扛/2慘02欠1本案項(xiàng)目部狀況地塊舒狀況位置阿：位屬于湘消陰新銀世紀(jì)鍛大道膀南側(cè)占地褲面積勢(shì)：51宜05伸8.旨5平方森米建筑認(rèn)面積墾：1趨68欄12閣4.跑5平輔方米土地綿用途炮：城競(jìng)鎮(zhèn)混股合住肅宅用隊(duì)地容積遠(yuǎn)率：塞3.04建筑厚基地邪面積呢：1久21爹96折平方廉米綠化估率：36%建筑釘密度塊：23.享9%總戶深數(shù)：岔98典0停車(chē)討位：足57塔1地形屢：不兼規(guī)則參多邊攔形20套11昌-7戶-1嫩91祖0/目10軍/2共02佳1項(xiàng)目診理解優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)●毗鄰新世紀(jì)大道、交通便利●湘江岸邊，天然景觀優(yōu)勢(shì)●城郊連接地帶，必經(jīng)之路，人流優(yōu)勢(shì)●四星酒店入駐可提升項(xiàng)目品質(zhì)●項(xiàng)目整體產(chǎn)品布局與區(qū)域樓盤(pán)無(wú)差異化；●城市連接地帶，短時(shí)間無(wú)法博得客戶認(rèn)同●項(xiàng)目周?chē)蟓h(huán)境較差●區(qū)域內(nèi)小商業(yè)居多，檔次不高；機(jī)會(huì)威脅●抽象居住概念可以讓項(xiàng)目在同類(lèi)同區(qū)中獨(dú)樹(shù)一幟；●長(zhǎng)沙的后花園其潛力巨大；●城市規(guī)劃利于項(xiàng)目長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，可視為銷(xiāo)售賣(mài)點(diǎn)●剛剛過(guò)去的第三次加息讓購(gòu)房者觀望更濃厚●市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，供大于求已非短時(shí)間積聚；●在長(zhǎng)遠(yuǎn)的地理規(guī)劃上，市民認(rèn)識(shí)不夠20尿11膨-7牛-1衛(wèi)91堂0/博10誘/2鍛02叛1項(xiàng)目名稱(chēng)產(chǎn)品類(lèi)型產(chǎn)品對(duì)比本案多層、小高層、高層———湘江明珠多層、小高層、高層以小高、高層為主的大型社區(qū)，圍繞園林、水景布局芙蓉國(guó)際多層、小高層、高層佳境?東湖多層、小高層、高層、別墅以三房?jī)蓮d戶型為主，圍繞江景布局香域花園多層、小高層以三房?jī)蓮d戶型為主產(chǎn)品隱對(duì)比涂—大戶波型產(chǎn)品剖備受插歡迎據(jù)市參調(diào)情鹿況分獻(xiàn)析，湘陰消費(fèi)臥者追殿求產(chǎn)餅品空間化與龜環(huán)境景觀聾化。創(chuàng)新合產(chǎn)品拍配合莫新居季住觀喜念以烏引導(dǎo)投消費(fèi)匯者的奔好奇輪與購(gòu)聲買(mǎi)傾悔向。項(xiàng)目叮競(jìng)爭(zhēng)表態(tài)勢(shì)昆分析然--盤(pán)-產(chǎn)秘品對(duì)燒比20到11鍋-7恭-1螺91劍0/孝10素/2體02虛1項(xiàng)目名稱(chēng)項(xiàng)目區(qū)位區(qū)位態(tài)勢(shì)本案位于新世紀(jì)大道旁湘江明珠位于湘江大橋旁芙蓉國(guó)際位于芙蓉北路汽車(chē)站旁城市中心，車(chē)站旁，人流集中地佳境?東湖位于旭東路上城市主干道，人流旺區(qū)香域花園位于電力局旁新世旁紀(jì)大不道旁，地標(biāo)爹性建嚇筑本項(xiàng)謹(jǐn)目區(qū)岸位相啟對(duì)未來(lái)灰潛力意巨大零，是桐政府完規(guī)劃抹發(fā)展簡(jiǎn)區(qū)域茅，也國(guó)是未徑來(lái)開(kāi)序發(fā)集無(wú)中區(qū)奶域。項(xiàng)目季周邊期無(wú)競(jìng)欣爭(zhēng)對(duì)循手，航市政或工程羊，機(jī)均關(guān)單室位向翻該區(qū)賤集中灘。引導(dǎo)磁項(xiàng)目鉛形象調(diào)定位擁為行喪政商張務(wù)區(qū)典的休喜閑居善住氛啊圍社恨區(qū)。項(xiàng)目升競(jìng)爭(zhēng)嶄態(tài)勢(shì)迅分析欲--授--眉區(qū)位圣對(duì)比城市悉連接賞口，澡未來(lái)萍城市啊規(guī)劃接行政宋中心城市缸風(fēng)景梨區(qū)，腸但整惑體沿定江配倡套需仰要重火新打丙造城東捧片區(qū)別，老鞏住宅區(qū)20諷11交-7上-1慈91翅0/汽10漸/2伯02先1荷澤劉園建程立品虹牌的等同時(shí)察，應(yīng)眨該保罷持與蠟拆遷艷戶及尼當(dāng)?shù)匮輩f(xié)作炭部門(mén)追的良郵好合報(bào)作，遍以繼案續(xù)利駱用市強(qiáng)場(chǎng)美刺譽(yù)度扎提高門(mén)品牌酬知名績(jī)度。通過(guò)籠宣傳壇深化荷澤侵園品牌以認(rèn)知悲度，鐮吸引每客戶寨對(duì)居哥住創(chuàng)新服務(wù)腳的認(rèn)患可。市場(chǎng)歸美譽(yù)引領(lǐng)悠居住維新氣議象項(xiàng)目名稱(chēng)品牌知名度本案隨著安置房的建設(shè)在調(diào)查中，消費(fèi)者對(duì)荷澤園評(píng)價(jià)較高基本在本地具有一定的名氣，特別是芙蓉國(guó)際，案場(chǎng)服務(wù)周到能提高項(xiàng)目一定的傳播度湘江明珠香域花園佳境?東湖項(xiàng)目高端印象已在當(dāng)?shù)厣钊肴诵捻?xiàng)目間競(jìng)爭(zhēng)謙態(tài)勢(shì)畜分析堡--汗--貸品牌威對(duì)比芙蓉娃國(guó)際20晉11末-7岸-1紙91錫0/蠅10但/2究02姨1項(xiàng)目仔競(jìng)爭(zhēng)廉態(tài)勢(shì)筆分析哪--舊--鑼配套勞對(duì)比“教育煙配套”優(yōu)勢(shì)招突顯麥項(xiàng)目攝氛圍項(xiàng)目名稱(chēng)配套本案城關(guān)中學(xué)在附近但無(wú)法形成特色優(yōu)勢(shì)，建議與知源合作，形成項(xiàng)目教育超前優(yōu)勢(shì)及品牌影響最大化。佳境?東湖商業(yè)、金融、生活芙蓉國(guó)際商業(yè)、娛樂(lè)、休閑香域花園商業(yè)湘江明珠商業(yè)、景觀街、休閑湘陰為典乓型三線城市紋，高佛檔次銜、大輪型配魔套相答當(dāng)缺錦乏。項(xiàng)目本身仙規(guī)劃積出四株星酒振店、使商業(yè)酬區(qū)、配套貞相對(duì)匪完善誼。項(xiàng)目減周邊請(qǐng)教育嬌配套牽擁有城關(guān)睛中學(xué)、本案記規(guī)劃徹出幼軍兒園苦等，可深耍化推吳廣。20畝11港-7堡-1失91者0/軋10災(zāi)/2辦02撕1項(xiàng)目名稱(chēng)銷(xiāo)售均價(jià)本案建議入市3000-3200元/平方米湘江明珠一期尾盤(pán)小高均價(jià)3150元/平方米，二期蓄客階段佳境東湖小高均價(jià)3100元/平方米香域花園多層均價(jià)2780元/平方米，小高均價(jià)3100元/平方米芙蓉國(guó)際一期蓄客階段，預(yù)計(jì)均價(jià)3400元/平方米市場(chǎng)憐整體燦向好搏，中況產(chǎn)置晶業(yè)定聞格突屆顯地曾產(chǎn)公昂民形起象同檔喪次項(xiàng)春目均出于便尾盤(pán)津階段養(yǎng)，基咳本售馨華。對(duì)未站來(lái)價(jià)叉格預(yù)列計(jì)均烏統(tǒng)一雹在320點(diǎn)0元/平芬方米左右。預(yù)計(jì)漂樓市都在經(jīng)采過(guò)對(duì)府新政蒸策的覽消化透后將警保持魯穩(wěn)定濃發(fā)展捐趨勢(shì)玩，項(xiàng)拉目定披位300判0-遼-3蛛20飄0元/㎡降處于違市場(chǎng)敘均價(jià)田范圍薯內(nèi)。項(xiàng)目逢競(jìng)爭(zhēng)貨態(tài)勢(shì)垂分析宵--削--犧價(jià)格粘分析20剩11公-7饒-1振91做0/準(zhǔn)10充/2脹02晝1小結(jié)價(jià)格孟定位饒：均怒價(jià)300晨0-咐-3獵20嫁0元/憂㎡；市場(chǎng)扶突圍麗：品布牌、規(guī)劃、教趁育配炮套、剖產(chǎn)品續(xù)。20局11聾-7顧-1擔(dān)91緞0/跟10聚/2君02尤1洋溢扮地產(chǎn)Pa榜rt濤5策略評(píng)總綱Pa敵rt懸4賀.220寧11羨-7伸-1出91混0/伯10陡/2稻02孕1洋溢柴地產(chǎn)引領(lǐng)戚價(jià)值樹(shù)立扯標(biāo)桿實(shí)現(xiàn)顧快消策略王總綱創(chuàng)造權(quán)價(jià)值需，體煌現(xiàn)溢律價(jià)：規(guī)模餡價(jià)值凸現(xiàn)亭規(guī)模保價(jià)值被，樹(shù)串立項(xiàng)紐奉目成丟長(zhǎng)性景觀攜價(jià)值圍繞纏項(xiàng)目鄭形成抹的景損觀理宅念身份規(guī)價(jià)值體現(xiàn)般個(gè)性凈客戶傲的區(qū)如隔性體驗(yàn)咬價(jià)值展示仰及上唯述價(jià)庭值體薦驗(yàn)渠道因區(qū)隔奴，形傘象提檢升：有效翁渠道箏整合將有宮效渠霉道全交面整流合，白明確應(yīng)階段丘性推囑廣的泰渠道擇特征鋼并進(jìn)惠行渠違道鋪醫(yī)排鮮活株形象雹樹(shù)立根據(jù)蟲(chóng)項(xiàng)目位價(jià)值律和客酷戶特沸征，沉確立例項(xiàng)目登形象難，跳斃出片尤區(qū)市很場(chǎng)，麻樹(shù)立擇項(xiàng)目塵標(biāo)桿悔。項(xiàng)目劇營(yíng)銷(xiāo)障戰(zhàn)略系總綱飲：引警領(lǐng)全肉新的盜地標(biāo)輪景觀分建筑眨、身柴份價(jià)件值，冤樹(shù)立炎中央怨區(qū)的收建筑議新標(biāo)攪桿，鑒實(shí)現(xiàn)務(wù)項(xiàng)目庫(kù)20芹11塌年年扁底前炕第一昏批開(kāi)米盤(pán)熱束銷(xiāo)7搶0%杯的銷(xiāo)律售目數(shù)標(biāo)。緊湊賤推售拳，互濁動(dòng)熱煩銷(xiāo)：緊湊展推售將產(chǎn)腦品推歐售時(shí)輝間緊頂湊排材布，椅實(shí)現(xiàn)顧短時(shí)盜間的達(dá)較大晶推售退量互動(dòng)擴(kuò)熱銷(xiāo)通過(guò)六項(xiàng)目咐不同掃產(chǎn)品誕研判表，將稠不同怎品類(lèi)汁互動(dòng)餐推售角，實(shí)獅現(xiàn)銷(xiāo)歇售帶偏動(dòng)，丈促進(jìn)票項(xiàng)目桑整體餐推售段！20柿11顆-7納-1攀91關(guān)0/異10飾/2賊02梅1洋溢軋地產(chǎn)項(xiàng)目黑營(yíng)銷(xiāo)療戰(zhàn)略抹總綱震：引稻領(lǐng)全置新的剪規(guī)模譜建筑識(shí)、身集份價(jià)郊值，浸樹(shù)立擁中央思區(qū)的挺建筑趣新標(biāo)容桿，步實(shí)現(xiàn)福項(xiàng)目置20檔11侮年年剛底前擔(dān)第一仔批開(kāi)粘盤(pán)熱貨銷(xiāo)7柔0%富的銷(xiāo)鋸售目住標(biāo)。策略袍一：辯高舉超高打盡，樹(shù)臺(tái)立項(xiàng)尼目成蠟長(zhǎng)價(jià)離值1策略峽二：胸環(huán)形萍掃射膛，擴(kuò)祖大整階體客約戶覆固蓋2策略吹三：無(wú)獨(dú)樹(shù)鬼一幟和，特帽色渠黑道傳愈達(dá)形腹象3策略艱四：鍵周密父部署查，強(qiáng)傷調(diào)產(chǎn)幟品推束售互盈動(dòng)4策略雹五：置銅墻輪鐵壁宗，完防成項(xiàng)狂目個(gè)私性體摸驗(yàn)520箭11造-7篇-1串91杜0/戚10販/2似02彼1客戶聽(tīng)研究憶及定分位分煩析Pa乖rt運(yùn)520萬(wàn)11每-7扭-1棄91梨0/那10州/2勻02卷1客戶贏分析政思路湘陰常住葬人口調(diào)查分析挖掘彎核心吩客戶養(yǎng)群核心露客戶拆群訪飄談?wù){(diào)粉研核心膝客戶賄群的皂購(gòu)房第需求憶特征20舅11舞-7貌-1揮91肆0/角10林/2消02贏1區(qū)域湯選擇根據(jù)層20款11抱年7月初疑湘陰嗚市場(chǎng)愈問(wèn)卷眨調(diào)查個(gè)，針品對(duì)購(gòu)侵買(mǎi)住惡宅的量客戶棕和準(zhǔn)嚴(yán)客戶歪群體芽，篩饒選有驗(yàn)效樣桃本500珍份客底觀、積直接屈的反胞映了納湘陰鼠本地溜市場(chǎng)扁客戶壺對(duì)住江宅產(chǎn)譯品的肅需求挺狀態(tài)萄。從調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，購(gòu)房客戶以國(guó)家機(jī)關(guān)文化教育(自營(yíng)企業(yè)主)為多，其次建筑業(yè)和制造業(yè)也占有一定比例。他們有一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力和購(gòu)房的基礎(chǔ)。從事插行業(yè)湘陰常住敲人口調(diào)查分析20窯11晨-7苗-1冤91槳0/案10格/2蜘02右1購(gòu)買(mǎi)內(nèi)目的(%革)分析忠發(fā)現(xiàn)雄：湘述陰市盟場(chǎng)中涉，購(gòu)伏房的希主要鍋目的米在自航住，盡兼?zhèn)淠蛞欢ㄓ璞壤耐杜鲑Y出留租。自住幟與投困資的殼強(qiáng)烈亂需求怎，讓百湘陰市的房紋地產(chǎn)半市場(chǎng)局還有囑更長(zhǎng)勵(lì)遠(yuǎn)的膀發(fā)展哭。20師11會(huì)-7咽-1股91狼0/愁10燈/2寒02姿1年齡溉結(jié)構(gòu)筍（%）20曠-4議0歲成拉為購(gòu)承房人競(jìng)?cè)旱牟逯髁λ?，排占?3％。值這部啦分為沾中青補(bǔ)年，句家庭顛結(jié)構(gòu)舊特征怪為三艷口之仁家。學(xué)歷洽水平粱（%）這群渾人，乏他們倦大部螞分擁講有高攜中及子其以贊上的誼學(xué)歷融，受娃過(guò)高巨素質(zhì)達(dá)的文員化教彈育。20勉11椅-7造-1的91捉0/弱10京/2撓02便1購(gòu)房乖影響腦因素糠（%）分析相中發(fā)鵲現(xiàn)：父產(chǎn)品蜻的價(jià)求格、耗交通儉條件威、區(qū)手域的里環(huán)境漸、物桂業(yè)、簽戶型靠為主摸要考彼慮因拳素。從而稀可以取看出宰，目種前湘羅陰市煩場(chǎng)的敲自住侍客戶撕，對(duì)涉居住漂的便將利性蘋(píng)和舒報(bào)適性互的要漏求較斤高。20命11遠(yuǎn)-7帶-1益91待0/仇10剪/2蹄02銹1對(duì)面服積的妄需求單（%）購(gòu)房乎者大樸多數(shù)盛考慮都10齊0-橡14急0平淋米之型間的刊產(chǎn)品輕，合半計(jì)比械例為老77%，粒多選攀擇三圍房、速四房暫。隨著涌80陶后人傲群進(jìn)堪入婚慰齡，青以及緩新湘陰人群生體的踩逐漸穗壯大豬，9莫0平播米左暢右的便小戶珍型也安占據(jù)教一定注比重蠅。20門(mén)11坡-7托-1塔91筋0/爸10酸/2伍02聲1付款寺方式步的選蠟擇（%）從調(diào)案查發(fā)傾現(xiàn)，崇購(gòu)房詳者對(duì)檢于付變款方閃式的芳選擇昂上，土超總過(guò)2騰0%吼的人狡群可錢(qián)以一侄次性恒支付假。通過(guò)凈對(duì)個(gè)肉別購(gòu)鴿房者淋訪談熱，傳淹統(tǒng)的鳳湘陰倆人傾栽向于牽一次宅性付雜款，爸但隨旅著新信湘陰攀人數(shù)睡量越狐來(lái)越剝多，浪選擇蛋貸款牲支付港的比斑例逐陪年上求升并彈已經(jīng)陳成為省近年盆的主攻流。而對(duì)脅于貸西款中脫的首巖付款貼來(lái)源漲來(lái)看罩，從戒銀行摧貸款胃的人健數(shù)將貧達(dá)到70%湯比例餃。首付再款來(lái)驗(yàn)源（%）20揪11讀-7友-1志91窮0/稿10何/2烏02夏1購(gòu)房溝者大釣多數(shù)何考慮踐1未來(lái)殲城市捏中心珍新世羞紀(jì)大笨道附仰近；闖城東腦作為尺城市時(shí)老住遷宅區(qū)仇與濱既湖區(qū)概同樣屑占有并一定湯的比洗例，謎說(shuō)明賢湘陰桑人除斷了考搖慮區(qū)岡位外偽，還敞在乎售景觀默、環(huán)率境等稠因素伶。20員11午-7筍-1圣91頂0/狠10湊/2膊02法1分析爽：通過(guò)蒸對(duì)樣等本的吹統(tǒng)計(jì)匯分析怕：城市規(guī)劃央?yún)^(qū)域不聲斷擴(kuò)估大，外對(duì)于湘陰當(dāng)?shù)厝萑硕窖?，至城西區(qū)等湊傳統(tǒng)佛生活稻圈仍暮舊受揀到青咳睞；目前裕，湘曠陰市影場(chǎng)的萬(wàn)主力車(chē)購(gòu)房肅客戶寶為私恒企老料板和含公務(wù)嬌員，察年齡麻在2產(chǎn)0-監(jiān)40折歲之察間，勾傾向露三房渴、四緩房等漲戶型刷；而疑處于掌人生驚上升獸階段欣的白南領(lǐng)則照多以款中小庫(kù)戶型雙為首倍選。?？傮w貓市場(chǎng)毅的購(gòu)?fù)毁I(mǎi)能羽力較考強(qiáng)；湘陰榮目前縫多以察改善直性居蜻住為括主。20診11書(shū)-7演-1戚91緊0/祝10葉/2摸02鍋1訪談時(shí)間訪談地點(diǎn)訪談數(shù)量訪客來(lái)源受訪年齡家庭組成家庭年收入2011年7月15日–16日的士車(chē)上1人湘陰本地30–45歲3–4人3–5萬(wàn)農(nóng)產(chǎn)品市場(chǎng)8人鄉(xiāng)鎮(zhèn)來(lái)湘陰為主30–40歲3–4人2–3萬(wàn)江東路10人湘陰本地為主29–35歲3–4人1–3萬(wàn)醫(yī)院10人湘陰本地為主30–40歲3–4人5萬(wàn)以上車(chē)站15人湘陰下屬鄉(xiāng)鎮(zhèn)為主30–40歲3–6人3–10萬(wàn)學(xué)校15人湘陰本地為主30–45歲3–6人3--5萬(wàn)訪談獎(jiǎng)?wù){(diào)研民——偷核心書(shū)客戶沾群20宅11衡-7舅-1駱91射0/懶10顧/2冤02擠1客戶分布專(zhuān)業(yè)人員語(yǔ)錄鄉(xiāng)鎮(zhèn)人多數(shù)在村里買(mǎi)地自建房；本地很少炒樓的人，買(mǎi)房大部分是到湘陰做生意的老板在湘陰時(shí)間長(zhǎng)了，為了孩子上學(xué)問(wèn)題會(huì)考慮在湘陰置業(yè)目前湘陰市場(chǎng)的成交多半來(lái)自下屬鄉(xiāng)鎮(zhèn)，這些人多數(shù)都是外出務(wù)工或生意人，大概占到6成。本地人大概占4成；湘陰外出務(wù)工人回來(lái)置業(yè)，基本上屬于30歲左右或以上年紀(jì)，出去有一定的年頭，更看重相關(guān)配套及價(jià)格；教育對(duì)于現(xiàn)在的購(gòu)房群是一個(gè)比較關(guān)注的話題。城鎮(zhèn)遙新移灰民成起置業(yè)疑主力——稀在湘陰置業(yè)治最活幟躍的思消費(fèi)童群體庭是高躁收入姐外出務(wù)工明者核心旬客戶味群需跳求特穴征--眼-客戶口分布20傾11蔑-7檢-1雙91摧0/傍10康/2舟02酷1置業(yè)目的從業(yè)人員語(yǔ)錄看到感覺(jué)好的會(huì)買(mǎi)下來(lái)自住，按揭太麻煩，一次性付清比較簡(jiǎn)單；買(mǎi)房都是自住，資金周轉(zhuǎn)沒(méi)問(wèn)題的時(shí)候就一次付清，或者首付多點(diǎn)，過(guò)段時(shí)間周轉(zhuǎn)資金再付清房款；盡量首付多點(diǎn)，以后供屋輕松點(diǎn)。湘陰客戶基本上以自住為主；湘陰客戶都以自住為主，首付4成，按揭十年，但大部分都會(huì)提前付清房款；利率破7，在湘陰現(xiàn)在越來(lái)越多的購(gòu)房者選擇盡量的高首付或一次性付清。湘陰置業(yè)饑以自腰住為糧主——腐城鎮(zhèn)翁新移潮民跟驗(yàn)本地民人一基致認(rèn)袍為置率業(yè)首料先要寇滿足惡自住菠需求桿，首駐付高捆，按忽揭期廳短可定以推剪斷出扒投資尤性置滋業(yè)觀塊念相箭對(duì)薄形弱。核心擴(kuò)客戶杯群需懸求特騰征--鞏--置業(yè)揀目的20們11械-7章-1危91懂0/腳10伯/2倘02澆1獲知途徑從業(yè)人員多數(shù)通過(guò)親戚朋友介紹，口碑傳播影響下購(gòu)買(mǎi)；不是太關(guān)注電視、戶外等廣告，要以現(xiàn)場(chǎng)看樓為主。如果看到樓盤(pán)綠化好，最好有樣板房；朋友介紹，羊群效應(yīng)，很多時(shí)候會(huì)有幾個(gè)朋友結(jié)伴一起購(gòu)買(mǎi)一般湘陰項(xiàng)目活動(dòng)推廣較少，且較為單一，促銷(xiāo)也以優(yōu)惠與打折的方式刺激消費(fèi)者口碑偉傳播棄是當(dāng)透地客歸戶群尾體的旦信息鵝主要遭來(lái)源真；主要呼通過(guò)讀現(xiàn)場(chǎng)概樣板世房及察園林?jǐn)⒕坝^容認(rèn)識(shí)真樓盤(pán)遙。核心羨客戶購(gòu)群需悅求特烘征--莖-樓盤(pán)捕信息軟獲知屢途徑口碑孝傳播村是當(dāng)啦地客趣戶群基體的佳信息岔主要曉來(lái)源蘆；20裕11慘-7蒙-1它91付0/卵10泉/2忘02就1配套從業(yè)人員附近最好要有食肆，與朋友相聚外出吃飯方便喜歡鬧中帶靜，不要太混雜喜歡綠化多，較認(rèn)同芙蓉國(guó)際全水景貫穿式布局，共享中間大園林風(fēng)格要有適合小孩和老人娛樂(lè)休閑的設(shè)施，譬如游泳池、羽毛球場(chǎng)、乒乓球場(chǎng)、茶藝室之類(lèi)的場(chǎng)所和兒童游玩設(shè)施湘陰人較注重生活配套在售項(xiàng)目周邊商鋪多做小個(gè)體商業(yè)湘陰人會(huì)注重生活教育配套，例如喜歡有幼兒園、近小學(xué)、銀行等配套喜歡有會(huì)所，綠化一定要多，進(jìn)入樓盤(pán)很在乎舒適感有運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所配套，至少有游泳池客戶蘭要求頓鬧中沃帶靜咬，不叔能太戚混雜燭，對(duì)雀配套虜仍停跟留在竊滿足降基本疏生活牧需求糞上。核心桂客戶衣群需晨求特蹤蝶征--香-配套要求鉗不高20雷11看-7匯-1搬91捉0/康10渾/2椅02慰1小結(jié)項(xiàng)目論主力辣客戶貍?cè)海宏?duì)城鎮(zhèn)很新移殃民第一孫置業(yè)越因素順：區(qū)倒位-饅配套戶-戶辭型針對(duì)害城鎮(zhèn)權(quán)新移耕民，淘營(yíng)造課特色攔社區(qū)改文化同、社辣區(qū)氛垂圍；針對(duì)倡專(zhuān)業(yè)役市場(chǎng)近、金或融商韻貿(mào)區(qū)游等客牲戶工稈作、綱生活扮集中嫁區(qū)域藥進(jìn)行缸主題蹤蝶活動(dòng)繭推廣廣、宣秤傳，詢配合鈴點(diǎn)對(duì)填點(diǎn)式栽銷(xiāo)售召服務(wù)伸，在旺市場(chǎng)耗形成禾廣泛慨影響歡，拉扮動(dòng)銷(xiāo)層售。束并帶催動(dòng)本邊地人忘客戶規(guī)的關(guān)半注；20膨11彩-7鑼-1面91抗0/勸10蔥/2霜02銹1本項(xiàng)純目發(fā)嗓展定碰位策跡略及練建議膊篇Pa醋rt滅620逝11株-7腎-1客91齒0/戶10紐奉/2且02劇1“對(duì)州居住胖的需忙求：借體現(xiàn)熱和身拐份相做匹配艇的檔青次，伯提升箭生活梢質(zhì)量僵”關(guān)鍵水詞：身份晉感：對(duì)如果帶不是領(lǐng)安置雪房，楚有必爽要把平任何艷房子打造宜成“擇豪宅李”，寧哪怕睜他們川千差拼萬(wàn)別晴，哪孔怕是和心理的督豪宅術(shù)。提升丘：改剃變-糊變革廁-徹僑底變擾革-其甚至顛顛覆木-痛亞快。20的11交-7四-1梨91過(guò)0/送10送/2獅02驢1荷澤鍛園應(yīng)賠往哪山里去濾？現(xiàn)在將來(lái)荷澤園普通靜項(xiàng)目高端壤項(xiàng)目香域牙花園精密捧現(xiàn)代慚城荷澤搶園湘江竿明珠安邦饒華城佳境?東湖特色玻項(xiàng)目20殿11竟-7音-1卡91碎0/嬌10廊/2辱02沾1對(duì)荷勇澤園技的啟座示滿足拖顧客弟的需幟求鄉(xiāng)豐—醫(yī)不只攪是提事供服誕務(wù)的墾功能繡，而良是提符升服川務(wù)的束價(jià)值與客雄戶建準(zhǔn)立長(zhǎng)膨期穩(wěn)扮定的雅忠實(shí)代關(guān)系消費(fèi)慈者需煤求導(dǎo)堅(jiān)向居住巾服務(wù)深導(dǎo)向建筑瘦和服惹務(wù)的畝升級(jí)距更新不斷展提升評(píng)服務(wù)正的價(jià)蘿值在開(kāi)踐發(fā)建舌設(shè)、嫌管理夠、銷(xiāo)糾售和扁推廣肉服務(wù)寬等多妥個(gè)層肚次上加實(shí)現(xiàn)檔融合20刑11總-7被-1遵91卵0/怒10惜/2摘02互1區(qū)域利市場(chǎng)高速奧發(fā)展湘江脹明珠芙蓉座國(guó)際多多元配化套競(jìng)爭(zhēng)開(kāi)放需基求普通文住宅20記11旨-7盤(pán)-1騰91魄0/季10森/2干02夜1競(jìng)爭(zhēng)億和開(kāi)阻放對(duì)京消費(fèi)輝者意溉味著敲什么捷？更精緊明的撞顧客粱、更移高的栗服務(wù)洲期望挽、所撕以也甘只有圈豪宅柿才是著他們土真正緣瑞的夢(mèng)逆想更多落開(kāi)發(fā)言項(xiàng)目霜可供缸選擇更加催多樣圓化的摟產(chǎn)品擱和服蔥務(wù)更多捷的價(jià)山格和劇更靈惠活付耗款結(jié)其構(gòu)更低姐的購(gòu)異房成愧本更好抓的服集務(wù)品技質(zhì)20帝11燥-7撒-1渣91禿0/稍10焰/2州02步1我們?cè)S希望蛋提起忙荷澤衡園，首先槳會(huì)想劈燕到……荷澤古園住宅特色濫住宅高端綱氣質(zhì)景觀研不錯(cuò)LO棋GO特別生活逃必需桌，不淘可缺腫少就在英中學(xué)辟附近配套杏好城市掏中心理區(qū)夠檔膏次可以盯見(jiàn)到阿自己筒想見(jiàn)蹈的人想快為點(diǎn)回盯家可靠服務(wù)賄完美地標(biāo)鋤建筑20用11蠶-7凡-1灶91誦0/醋10僚/2庫(kù)02碼1項(xiàng)目謠定位紹：荷澤蔑園-天--鋸--蜜--中心限10脖0?都市曾景觀凳豪宅著眼液于項(xiàng)圓目自艷身的崗景觀歸優(yōu)勢(shì)靈及規(guī)陰劃高膠度，棋傳達(dá)銅豪宅城屬性寬，以扛鮮明膀的產(chǎn)肅品概驚念占雜據(jù)市染場(chǎng)空腳間。點(diǎn)出妨項(xiàng)目膊與生欺俱來(lái)譜的區(qū)恥位優(yōu)懼勢(shì)及方建筑殼特點(diǎn)扒，在丙潛意執(zhí)識(shí)里系提升室消費(fèi)印者對(duì)汽項(xiàng)目減的價(jià)創(chuàng)值認(rèn)奏知。20攔11貓-7番-1藏91勤0/置10喇/2貓02棍1憑什陣么讓附消費(fèi)敵者買(mǎi)俘單？雙管逃齊下青、左拳右出穴擊中心愛(ài)10域0讓消住費(fèi)者綿“買(mǎi)奸單”荷澤越園,屬于憲內(nèi)心色的尊哭貴都市梨景觀將豪宅產(chǎn)品焦上感測(cè)性訴孤求，耳力求黎將項(xiàng)頸目的哲特點(diǎn)犬與消淘費(fèi)者挑的好籮奇心港結(jié)合析起來(lái)蜻，挑膠動(dòng)著貼他的質(zhì)心弦選，使償其欲皂罷不諷能。概念討上感纏性訴承求，執(zhí)力求仔將項(xiàng)目的頌屬性錢(qián)與消株費(fèi)者勝購(gòu)房啦期待結(jié)合碎起來(lái)憂，多印種優(yōu)帶勢(shì)綜碼合訴榮求20苗11各-7汽-1扛91辰0/辜10摔/2住02救1營(yíng)銷(xiāo)衛(wèi)策略姜建議億篇Pa讓rt展720辛11轉(zhuǎn)-7登-1霞91鍵0/授10腸/2轎02蘆1首期察貨量憐統(tǒng)計(jì)營(yíng)銷(xiāo)模目標(biāo)階段滅部署開(kāi)賣(mài)捐方式銷(xiāo)售翼策略類(lèi)型規(guī)?？倖挝粩?shù)層數(shù)可售面積住宅3棟2號(hào)樓3號(hào)樓9號(hào)樓17F32F11F商業(yè)底層商鋪合計(jì)可售面積預(yù)期均價(jià)住宅3200元/㎡（商業(yè)暫不定）20賤11惕-7看-1猛91循0/駱10鏈/2勺02狠1首期律貨量遺統(tǒng)計(jì)營(yíng)銷(xiāo)最目標(biāo)階段勁部署開(kāi)賣(mài)鮮方式銷(xiāo)售厘策略營(yíng)銷(xiāo)指標(biāo)推廣目標(biāo)首期銷(xiāo)售目標(biāo)住宅銷(xiāo)售套數(shù)達(dá)8成,成交均價(jià)突破3200元/平方米企業(yè)品牌成就荷澤園湘陰市場(chǎng)主流發(fā)展商品牌形象樹(shù)立荷澤園項(xiàng)目的區(qū)域標(biāo)桿形象20衡11州-7牧-1碎91喂0/吹10彩/2貢02勇1首期潤(rùn)貨量冒統(tǒng)計(jì)營(yíng)銷(xiāo)霉目標(biāo)階段境部署開(kāi)賣(mài)店方式銷(xiāo)售受策略五大挨階段神，輩兩牙大高辦潮，場(chǎng)奠定擁項(xiàng)目之勝局形象導(dǎo)入期蓄客期熱銷(xiāo)期二次強(qiáng)推期加推提升期9月初12月1-6月12徑月首次獅公開(kāi)抵發(fā)售一期遵尾盤(pán)收籌強(qiáng)銷(xiāo)桐期售樓塞部開(kāi)勝放樣板膊間園障林示孟范區(qū)閑開(kāi)放10月11月1傾日工程澤配合銷(xiāo)售彼工作10月1幅日備注瀉：具艦體開(kāi)廳盤(pán)時(shí)脂間根堂據(jù)工皇程進(jìn)至度及飛市場(chǎng)蘇情況線另議障。20斧11蛋-7渠-1掙91晴0/港10辮/2也02錫1引爆顯式銷(xiāo)選售，潛制造議全城孟熱話銷(xiāo)售悟策略首期集貨量菜統(tǒng)計(jì)營(yíng)銷(xiāo)聽(tīng)目標(biāo)階段廉部署開(kāi)賣(mài)亮方式集中暑式開(kāi)舍賣(mài)，麥雖能涉引起坦關(guān)注他，造毒就樓孤盤(pán)氣趁勢(shì)及咱羊群慌效應(yīng)將,但液從調(diào)劑查所他得，掀湘陰效人由暴于工惹作較翻忙碌老，而瓶且銷(xiāo)太售習(xí)寧慣令箭他們呀不愿撞意參土與過(guò)底多繁如復(fù)的雷程序桐及輪股侯，個(gè)甚至叮會(huì)因咳此而竭放棄貫購(gòu)買(mǎi)究。故本偽項(xiàng)目曠開(kāi)賣(mài)膊方式再建議湖與開(kāi)淹盤(pán)活拋動(dòng)一變同進(jìn)恐行，績(jī)讓參傍與者協(xié)在高弦興之綢余參越與選杏房，攜巧妙茅滲透乒開(kāi)賣(mài)隔，眾別人共縣聚，經(jīng)達(dá)至腿造勢(shì)節(jié)效果難。20辭11遞-7捧-1乏91失0/盟10但/2喊02島1營(yíng)銷(xiāo)攻節(jié)奏麻安排總體悉原則姜：分虎期開(kāi)辛發(fā)、渠分批脈推售爽，集勢(shì)中爆妨盤(pán)情景翅示范促區(qū)設(shè)蹤蝶計(jì)產(chǎn)品纏的設(shè)朵計(jì)售樓傭部亮找相一期劈燕一批特次銷(xiāo)螞售（蝕多批嬌次銷(xiāo)個(gè)售，蒙不飽魯和供架應(yīng)）開(kāi)工險(xiǎn)建設(shè)率先悠打造將情景慶示范詞區(qū)，睜和賣(mài)術(shù)場(chǎng)內(nèi)奇部環(huán)家境加強(qiáng)蹦工地盟管理濃秩序考和工脅地現(xiàn)喊場(chǎng)環(huán)脖境高調(diào)效亮相譽(yù)，大劍眾宣睡傳，剖迅速柴提升脖知名閑度不飽姓和供足應(yīng)，壇階段禾蓄客蛾、階門(mén)段推巧盤(pán)制造忘房源薯緊缺境氛圍越，工職程配傘合協(xié)粱調(diào)9月11月10月12月按目捆前市診場(chǎng)銷(xiāo)緞售去狂化速息度，充結(jié)合錄項(xiàng)目銜規(guī)模握預(yù)計(jì)遣一期薯銷(xiāo)售涼周期12漆-1姨8個(gè)月20掘11融-7宗-1軋91腰0/士10難/2驕02腎1二期一期三期項(xiàng)目長(zhǎng)分期宣開(kāi)發(fā)終示意亮圖一期悶：2.跨3.蔬9棟20放11芳-7遷-1紅91叔0/享10油/2液02逆1營(yíng)銷(xiāo)危命題兩大損核心春營(yíng)銷(xiāo)吹命題12城北弓新區(qū)跡，客斑戶自杰然到汪訪率杯低，炸成車(chē)行主干佩道，尊如何盒有效蜓吸引燥客戶頃到訪如何理包裝攏，保折障項(xiàng)碎目品殺質(zhì)，肢實(shí)現(xiàn)秘客戶跨價(jià)值婆認(rèn)可歷，并麗下單眉購(gòu)買(mǎi)核心如何運(yùn)作，達(dá)成項(xiàng)目?jī)r(jià)值和利潤(rùn)雙重目標(biāo)？20走11梢-7將-1脈91膏0/禽10黎/2脆02筑1營(yíng)銷(xiāo)見(jiàn)創(chuàng)新遮命題兩大熔突破閃口12營(yíng)銷(xiāo)沙外展千：鋪西設(shè)各壺鄉(xiāng)鎮(zhèn)錘促銷(xiāo)梳手段膽，將亂目標(biāo)品客源逝擴(kuò)大柱至湘豪陰縣延各個(gè)扮鄉(xiāng)鎮(zhèn)投資聯(lián)客對(duì)慨接：硬有效云利用義本司柿上海迷及江板浙一蔑帶的亮投資掏客源伍，進(jìn)寺行有貝效對(duì)五接，巖并轉(zhuǎn)岡化為書(shū)本項(xiàng)雞目的裳有利賊去化苗渠道核心如何營(yíng)銷(xiāo)創(chuàng)新，達(dá)成項(xiàng)目快速去化的中遠(yuǎn)期目標(biāo)？20宿11耗-7挖-1撇91繪0/腐10展/2派02殊1推廣虧策略牲展示Pa聲r(shí)t獎(jiǎng)820傳11鄉(xiāng)豐-7哭-1替91罷0/少10狐/2因02拼1現(xiàn)場(chǎng)醉戰(zhàn)多層次營(yíng)銷(xiāo)催聚客蘋(píng)+體驗(yàn)展襲示=雅口碑意效應(yīng)傳播繁戰(zhàn)多層戰(zhàn)節(jié)點(diǎn)器集中啦推廣+客戶咸活動(dòng)在組織=銷(xiāo)售孝蓄客銹目標(biāo)賣(mài)場(chǎng)探包裝+體驗(yàn)追示范+項(xiàng)目壞展示+現(xiàn)場(chǎng)涼控制+銷(xiāo)售勤策略+客戶牛服務(wù)=客戶唱品質(zhì)韻認(rèn)同項(xiàng)目涼命題投三大刻推廣乘戰(zhàn)役后推導(dǎo)——一、呢推廣柴總控部策略推廣板總控謠策略銷(xiāo)售性目標(biāo)達(dá)煎成！20難11須-7滴-1鳥(niǎo)91輩0/掃10居/2愛(ài)02衡1荷澤虎園中心10樸0·都市窗景觀嘴豪宅痰區(qū)產(chǎn)品蘋(píng)要素環(huán)境屬配套社區(qū)氣文化物業(yè)箏質(zhì)素物業(yè)吐管理我的頁(yè)豪宅運(yùn)我的卸家央?yún)^(qū)稈領(lǐng)峰岡景引觀豪植宅二、麻整體歐推廣堆戰(zhàn)略魄框架項(xiàng)目加定位仍：項(xiàng)目丹定位簽支撐快：20隱11罩-7衛(wèi)-1德91賓0/日10傭/2低02傭1推廣雅主題典藏籃，城婦市中矮心生麥活--松--扭-2劫01喇1銀片豐地攻產(chǎn)城洞市豪勁宅力數(shù)作闡釋吹：考誓慮到委廣告液發(fā)布長(zhǎng)的特濕點(diǎn)，計(jì)宣傳資語(yǔ)應(yīng)籃簡(jiǎn)潔悅、大瀉氣、匹直白輛，該體宣傳拐語(yǔ)傳百遞了蒙項(xiàng)目娘區(qū)位導(dǎo)、建迎筑風(fēng)牽格、援地理蛾優(yōu)勢(shì)告、形釣象檔都次四階方面騙內(nèi)容寨，與落平面侵廣告物較為恥務(wù)虛且的作悶用形京成互首補(bǔ)。20球11媽-7故-1百91兔0/法10鏈/2鳴02波1三大脖戰(zhàn)役——現(xiàn)場(chǎng)爆戰(zhàn)現(xiàn)場(chǎng)策戰(zhàn)略己解構(gòu)戰(zhàn)略旅體系戰(zhàn)術(shù)唐解構(gòu)景觀趁體驗(yàn)顆示范拿區(qū)打絡(luò)造入口顏示范達(dá)景觀德及賣(mài)疏場(chǎng)示傷范景融觀體忽現(xiàn)呈告現(xiàn)項(xiàng)目搬品質(zhì)學(xué)展示賓體系歐式園蟻林和歐式建夠筑特鄭色展疲示、讀文化總圖片郊、雕東刻、杏壁畫(huà)鄰展示賣(mài)場(chǎng)仿包裝綢體系高雅文化便氣息窩賣(mài)場(chǎng)槽設(shè)計(jì)贈(zèng)和裝邀修道路衰指引嗽指示譜體系進(jìn)入太項(xiàng)目新世剖紀(jì)大宜道路及曙光院路的項(xiàng)鬼目指渡引，伙烘托惑項(xiàng)目甚氛圍絹，指幼引客振戶到匹訪20冒11