天然氣綜合服務(wù)樓建設(shè)項(xiàng)目可行性謀劃書

總論1.1項(xiàng)目名稱市天然氣綜合服務(wù)樓工程1.2承辦單位市天然氣公司1.3項(xiàng)目負(fù)責(zé)人黃新文1.4可行性研究報(bào)告編制依據(jù)1.4.1市城市發(fā)展總體規(guī)劃；1.4.2市人民政府渭政規(guī)發(fā)[2000]20號《關(guān)于對市天然氣公司申請?zhí)烊粴夤こ陶{(diào)控中心建設(shè)用地規(guī)劃定點(diǎn)的批復(fù)》；1.4.3市天然氣公司關(guān)于編制市天然氣綜合服務(wù)樓工程建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告的委托書。1.5建設(shè)地址項(xiàng)目擬建地址位于朝陽大街中段北側(cè)，東臨南北二路，西靠移動通信分公司，南起朝陽大街，北至東西二路區(qū)域內(nèi)。1.6建設(shè)規(guī)模天然氣綜合服務(wù)樓項(xiàng)目占地20.25畝，建筑面積15100m2。1.7項(xiàng)目總投資及資金來源項(xiàng)目估算總投資為3903萬元，其中自籌2403萬元，銀行貸款1500萬元。1.8項(xiàng)目建設(shè)周期項(xiàng)目計(jì)劃建設(shè)周期為22個月。第二章項(xiàng)目背景2.1項(xiàng)目區(qū)概況項(xiàng)目所在地市城區(qū)地處關(guān)中平原東部，北臨渭河，南依南塬，東西長15公里，南北寬6公里，城市總體依塬傍水呈東西環(huán)狀格局，由東向西依次為老城區(qū)、舊城區(qū)、新城區(qū)和高新區(qū)?，F(xiàn)建城區(qū)面積20.06平方公里，市區(qū)總?cè)丝?6萬人。是陜西東部的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，也是秦晉豫黃河金三角地區(qū)重要的經(jīng)貿(mào)中心。城區(qū)西距西安市56公里。市域?qū)贃|部大陸性氣候，冬季晴冷干燥，夏季炎熱多雨，四季變化分明，年平均氣溫13.6℃，極端最高氣溫42.2℃，極端最低氣溫-15.8℃。年平均降水量555mm，降水主要集中在夏秋兩季。最大凍土深度23cm。常年主導(dǎo)風(fēng)向?yàn)闁|北風(fēng)。年平均日照數(shù)2338小時。地震烈度為8度區(qū)，地震斷裂層帶從東到西縱貫市區(qū)南部。改革開放以來，城市經(jīng)濟(jì)有了一定的基礎(chǔ)，有工業(yè)企業(yè)50余家，職工3萬余人，初步形成了以化工、機(jī)械、紡織、食品為支柱的工業(yè)體系。市旅游事業(yè)發(fā)展較快，旅游景點(diǎn)多，潛力巨大。的商業(yè)貿(mào)易活躍，已建成了七大市場和第三產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，是關(guān)中東部商業(yè)貿(mào)易和物資集散中心，還是歐亞大陸橋上重要的節(jié)點(diǎn)城市和連接西北、西南的交通樞紐，無論在人口規(guī)模、經(jīng)濟(jì)規(guī)模還是文化教育等方面都占有十分重要的地位。近年來，城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)也有了較大地發(fā)展，特別是撤地設(shè)市以來，城市建設(shè)進(jìn)入高速發(fā)展階段，道路、給排水、供電、通訊、綠化美化等基礎(chǔ)設(shè)施得到了較大幅度的改善。目前城區(qū)建成市區(qū)道路62公里，排水管線62公里，日供水能力9.2萬噸。城市園林綠化面積42公頃，人均公共綠地1.7平方米。城市公交車近80輛，公交線路9條。城市燃?xì)饴蔬_(dá)40%。根據(jù)城市總體規(guī)劃，近期規(guī)劃城市人口為30萬人，建設(shè)用地27平方公里，中遠(yuǎn)期規(guī)劃人口為40萬人，建設(shè)用地40平方公里。從而把建設(shè)成為以果業(yè)、食品工業(yè)、礦產(chǎn)業(yè)和能源重化工工業(yè)、旅游業(yè)，五大產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)特色產(chǎn)業(yè)，以高科技為先導(dǎo)、工商貿(mào)協(xié)調(diào)發(fā)展的陜西東部現(xiàn)代化中心城市。2.2.1項(xiàng)目由來為了促進(jìn)和適應(yīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要，提高人民生活水平，盡快改善城市的燃料結(jié)構(gòu)，發(fā)展城市的燃?xì)馐聵I(yè)，減少大氣污染已是城市建設(shè)的當(dāng)務(wù)之急。多年來，經(jīng)有關(guān)方面的努力，城區(qū)已有部分用戶用上了液化石油氣，但由于氣源規(guī)模的限制，氣化率僅占40%，大部分居民及工業(yè)用戶仍以煤為主要燃料，造成城市環(huán)境污染，這與的經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展是很不相適應(yīng)的。陜北氣田的發(fā)現(xiàn)和開發(fā)，給市城市氣化工程提供了絕好的機(jī)遇。經(jīng)陜西省計(jì)委批準(zhǔn)，市天然氣利用工程已于二000年元月八日開工建設(shè)，目前已完成了一期工程的大部分建設(shè)內(nèi)容。天然氣利用工程做為城市建設(shè)的一項(xiàng)重要事業(yè)，發(fā)展前景十分廣闊。為了保證天然氣工程建成后的組織管理和實(shí)施調(diào)度，同時為了使的賓館服務(wù)業(yè)再上等級，按照市城市建設(shè)的總體規(guī)劃要求，項(xiàng)目單位擬申請建設(shè)本項(xiàng)目。2.3項(xiàng)目承建單位基本情況項(xiàng)目承建單位市天然氣公司是由市政府和陜西省投資集團(tuán)公司合資組建的有限責(zé)任公司，公司最高組織機(jī)構(gòu)為董事會，組織管理形式為總經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下的分工負(fù)責(zé)制。公司目前下設(shè)辦公室、財(cái)務(wù)部、計(jì)劃部、材料部、安全技術(shù)質(zhì)量部、工程部、運(yùn)行部、營業(yè)部、集資辦、基建辦、三產(chǎn)公司等十一個職能部門。按設(shè)計(jì)定員251人，目前已有正式員工100人，其中管理人員30人，其他人員70人，大專以上專業(yè)技術(shù)人員28人。由于公司剛起步，目前行政辦公、生產(chǎn)調(diào)控用房為臨時租用陜西省水產(chǎn)公司樓房，租用面積約1000平方米。市天然氣公司主要負(fù)責(zé)天然氣利用工程的建設(shè)及建成營運(yùn)后的管理。天然氣工程設(shè)計(jì)規(guī)模為年供氣能力3000×104m3，總投資為11936萬元。其中一期工程年供氣能力為1950×104m3，總投資為7759萬元，供氣范圍為城區(qū)東至尤河、南到隴海鐵路、西至渭化、北至東風(fēng)路和環(huán)北路。該工程自二000年元月八日開工，目前一期工程大部分已完成，且已部分投入使用，現(xiàn)市區(qū)已有3500戶居民用上了天然氣，公福用戶現(xiàn)有17臺大鍋灶、5臺鍋爐已完成氣化改造并用上了天然氣，天然氣累計(jì)銷售量達(dá)270100.5m3，實(shí)現(xiàn)利潤43640元。2.4項(xiàng)目概況依據(jù)天然氣利用工程總規(guī)模，四川石油管理局勘察設(shè)計(jì)研究院設(shè)計(jì)本項(xiàng)目生產(chǎn)調(diào)控大樓總建筑面積應(yīng)為4637平方米。按照該規(guī)模，天然氣公司申請?jiān)诔柎蠼种卸伪眰?cè)征用建設(shè)用地20.25畝，并已得到市土地管理部門的用地批復(fù)。而按照城市建設(shè)總體規(guī)劃，在此地段沿朝陽路兩側(cè)的建筑，規(guī)劃要求必須在12層以上。為此，項(xiàng)目單位經(jīng)過論證，并經(jīng)公司一屆三次董事會研究同意，擬在原生產(chǎn)調(diào)控大樓規(guī)模的基礎(chǔ)上，加大建筑面積，合二為一建設(shè)一幢智能化辦公、營業(yè)性服務(wù)為一體的綜合服務(wù)大樓。綜合服務(wù)部分按三星級賓館設(shè)計(jì)，規(guī)模擬達(dá)到接待住宿200人，接待用餐350人能力。總體大樓共十四層，裙樓三層，設(shè)地下室一層，建設(shè)規(guī)模為建筑面積15100m2，其中調(diào)控業(yè)務(wù)用房建筑面積4750m2，綜合服務(wù)用房建筑面積10350m2。同時擬建大樓力求設(shè)計(jì)超前、新穎，裝飾豪華氣魄，依據(jù)環(huán)境特征采用透空圍墻進(jìn)行空間分割，從而把該工程建設(shè)成為城市的標(biāo)志性建筑。第三章項(xiàng)目建設(shè)的必要性3.1項(xiàng)目建設(shè)是滿足城市總體規(guī)劃的要求本項(xiàng)目擬建地址位于朝陽路中段，該區(qū)域是代表新興城市風(fēng)貌的城市新區(qū)，是城市的西大門，也是城市規(guī)劃中的重點(diǎn)建設(shè)區(qū)段。根據(jù)《市中心區(qū)西部控制性詳細(xì)規(guī)劃》要求，區(qū)域布置應(yīng)采用開敞的城市空間部局形式，建筑物建筑高度應(yīng)在40至50米之間，建筑層數(shù)應(yīng)為12至15層，建筑方案應(yīng)結(jié)合用地特征進(jìn)行景觀分析，使建筑所有立面能夠滿足城市景觀要求。為了建設(shè)好的形象“窗口”，本項(xiàng)目大樓擬建層數(shù)為14層（地下室一層），建筑高度為50米。同時在外形設(shè)計(jì)和場地布置上，突出獨(dú)特風(fēng)格，又充分考慮與周圍建筑的協(xié)調(diào)，以把該區(qū)建設(shè)成市的一道亮麗風(fēng)景，進(jìn)而滿足城市居民的精神需要，滿足城市發(fā)展的總體要求。3.2項(xiàng)目建設(shè)是保證天然氣公司正常業(yè)務(wù)開展的需要根據(jù)《市天然氣利用工程可行性研究報(bào)告》和《天然氣利用工程初步設(shè)計(jì)》，天然氣利用工程項(xiàng)目定員251人，項(xiàng)目正常經(jīng)營后，按照業(yè)務(wù)需要，需生產(chǎn)經(jīng)營、調(diào)度、辦公、科研、設(shè)計(jì)及會議等用房1600余平方米，含營業(yè)、倉庫、維修以及其它用房總面積應(yīng)為4637平方米，這樣才能保證天然氣利用工程項(xiàng)目運(yùn)營后的業(yè)務(wù)正常進(jìn)行。天然氣利用工程自二000年元月開工以來，隨著工程的進(jìn)展，目前已有正式員工100名，下設(shè)部門十一個，目前的辦公、調(diào)度、維修、銷售用房全部為臨時租用，場地小而零散，既不利于統(tǒng)一管理，同時由于一些設(shè)施無法裝備而使科研、設(shè)計(jì)等工作難以開展，本項(xiàng)目綜合大樓工程建成后，將可以從硬件設(shè)施上保證天然氣公司業(yè)務(wù)的正常開展和各項(xiàng)職能的充分發(fā)揮。3.3項(xiàng)目建設(shè)是改善城市環(huán)境質(zhì)量的需要目前城區(qū)的燃料以煤為主，部分居民使用石油液化氣，燃?xì)饴蕛H為40%。大部分企業(yè)也以煤為原料生產(chǎn)，造成城市嚴(yán)重污染。據(jù)環(huán)保部門對該城市的大氣綜合污染監(jiān)測結(jié)果表明，二氧化硫、氮氧化物總懸浮微粒、自然降塵和大氣綜合污染指標(biāo)等有較大超標(biāo)。天然氣利用工程將覆蓋城區(qū)，工程實(shí)施后，年替煤量為15.96萬噸，年替油量0.4萬噸，年替電量1339KWh，同時，年減少SO2排放量0.24萬噸，減少飛灰量1.42萬噸，減少爐灰量3.88萬噸，減少黃土量2.18萬噸，減少城市運(yùn)輸量228.9萬噸·公里/年。這必將使城市的環(huán)境質(zhì)量得到較大改善，也極大地改善了城市居民的生活質(zhì)量。本項(xiàng)目作為天然氣利用工程的調(diào)控中心，項(xiàng)目建成營運(yùn)后，其后勤辦公、生產(chǎn)調(diào)度、燃燒器具銷售、天然氣售氣、客戶服務(wù)等業(yè)務(wù)將在該中心實(shí)施，所以，本項(xiàng)目的建設(shè)對保證城區(qū)天然氣的正常運(yùn)營，進(jìn)而改善城市環(huán)境質(zhì)量具有十分重要的意義。3.4項(xiàng)目建設(shè)是進(jìn)一步提高賓館業(yè)服務(wù)檔次的需要隨著西部大開發(fā)的進(jìn)一步深入，在陜西被列為三大中心城市之一，所以，經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展，會促進(jìn)城市建設(shè)步伐的加快，也會促進(jìn)旅游業(yè)的發(fā)展，進(jìn)而發(fā)展形成具有個性的旅游產(chǎn)品，旅游風(fēng)景區(qū)和人文景區(qū)，以及農(nóng)、副、特產(chǎn)品的外銷路子也將增多，招商引資活動也會越來越多。從而吸引更多的商家客人、旅游觀光客人、投資商等光顧，必將帶動賓館業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展。從目前市場來看，賓館、飯店、招待所林立，但總體上規(guī)格較低，主要滿足中、低層次客源、散客市場和團(tuán)隊(duì)消費(fèi)、以及會議接待等的消費(fèi)需求，高檔次賓館、飯店少，全市目前僅有韓城銀河大酒店、華山金融賓館和渭河賓館三家三星級賓館，而市區(qū)也僅有渭河賓館一家星級賓館，這與的城市地位和發(fā)展需求遠(yuǎn)不相適應(yīng)。本項(xiàng)目擬建成接待住宿200人，接待用餐350人規(guī)模，并按“旅游涉外飯店星級”標(biāo)準(zhǔn)，在項(xiàng)目外形設(shè)計(jì)、內(nèi)部設(shè)施、裝璜、功能以及格調(diào)、色調(diào)、情調(diào)氛圍上規(guī)范設(shè)計(jì)，以達(dá)到三星級飯店水平。這對滿足高層次消費(fèi)需求，促進(jìn)旅游業(yè)發(fā)展以其帶動賓館服務(wù)業(yè)再上臺階具有極大的促進(jìn)作用。第四章項(xiàng)目建設(shè)地址及區(qū)域條件4.1項(xiàng)目建設(shè)地址依據(jù)市城市建設(shè)總體規(guī)劃，項(xiàng)目建設(shè)地址位于朝陽大街中段北側(cè)，東臨南北二路，西靠移動通信分公司，南起朝陽大街，北至東西二路的區(qū)域內(nèi)，占地面積20.25畝，另代征道路地6.6畝。該區(qū)屬于城市規(guī)劃文教區(qū)，其地理位置、人文環(huán)境、交通等條件優(yōu)越，且無拆遷任務(wù)，便于施工。4.2項(xiàng)目建設(shè)條件4.2.1自然條件項(xiàng)目擬建區(qū)地勢平坦，土壤為粘土類，土壤承載力130～220千帕。地震裂度為8度。區(qū)域內(nèi)氣候?qū)倥瘻貛О霛駶櫚敫珊禋夂?，年平均氣?3.6℃，四季分明，多年平均降水量為555.8mm，降水量集中在夏秋兩季，最大凍土深度23cm，常年主導(dǎo)風(fēng)向?yàn)闁|北風(fēng)，年均日照2338小時，地下水位距地表20米下。自然條件對項(xiàng)目實(shí)施較為有利。4.2.2交通條件項(xiàng)目南臨朝陽大街，西通渭清公路和西潼高速公路西入口，向東經(jīng)前進(jìn)路可通往火車站和市區(qū)中心，向北為市主干道東風(fēng)大街。優(yōu)越的公路、鐵路網(wǎng)使項(xiàng)目交通條件十分方便。4.2.3給、排水條件項(xiàng)目用水可由市自來水公司供給，市區(qū)現(xiàn)日供水能力為9.2萬噸。市區(qū)供水管網(wǎng)已經(jīng)形成。本項(xiàng)目所處朝陽大街西段，水源為日供水4萬噸的市南水廠，通過朝陽街Φ400供水管道供給，供水充足，用水方便，項(xiàng)目用水可通過朝陽路自來水主管道接入，完全可以滿足項(xiàng)目建成后的用水需要。項(xiàng)目排水管道可直接接入朝陽路排水管道。4.2.4供電條件項(xiàng)目區(qū)電力資源豐富，電力供應(yīng)非常充足。朝陽路10KV高壓線路布局合理，項(xiàng)目建設(shè)及營運(yùn)時只需新增變壓器容量即可。4.2.5通訊條件近年來，市郵電、通訊能力增長迅猛，目前，市區(qū)電話交換機(jī)容量已達(dá)60000多門，移動電話容量達(dá)70000多部，無線尋呼設(shè)備容量達(dá)120000多部，通信設(shè)備和能力完全可以滿足項(xiàng)目需要。第五章項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模、內(nèi)容及設(shè)計(jì)方案5.1項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模項(xiàng)目建設(shè)用地20.25畝，另征道路地6.6畝。建筑面積為15100m2（其中調(diào)控中心及辦公部分建筑面積為4750m2，綜合服務(wù)部分建筑面積10350m2）。5.2項(xiàng)目主要建設(shè)內(nèi)容5.2.1綜合服務(wù)樓建筑面積15100m2，建筑層數(shù)為13層，主樓高50米，三層以下建有對稱裙樓，主樓下面有一層地下室。全部采用鋼筋混凝土框架剪力墻結(jié)構(gòu)。5.2.2按照市政府渭政規(guī)發(fā)[2000]20號文《關(guān)于對市天然氣公司申請?zhí)烊粴夤こ陶{(diào)控中心建設(shè)用地規(guī)劃定點(diǎn)的批復(fù)》，項(xiàng)目建設(shè)綠化率不小于45%。綠化面積為6100m2。5.2.3道路面積1500m2。5.2.4停車場面積800m2。5.2.5相應(yīng)配套的室外水、電、管網(wǎng)等建設(shè)。5.3項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案5.3.1設(shè)計(jì)思想該綜合服務(wù)大樓地處市朝陽大街中段黃金地段，建筑位置十分醒目。為此要求設(shè)計(jì)造型要美觀大方、新穎活潑，要體現(xiàn)時代感和地方特征，能體現(xiàn)出企業(yè)精神，體現(xiàn)出一個現(xiàn)代化的城市文化、城市環(huán)境，成為市的一幢標(biāo)志性建筑。在功能上要適當(dāng)考慮發(fā)展，力爭做到20年不落后。5.3.2綜合服務(wù)樓平面布局5.3.2.1一層：包括裙樓建筑面積為1550m2主要功能是做為賓館大廳。要求寬敞明亮，豪華典雅，層高4.8米。設(shè)服務(wù)總臺、大堂吧或茶座、小型超市（或商場）、商務(wù)服務(wù)中心等。在一側(cè)裙樓設(shè)燃?xì)馊紵骶哒逛N廳、天然氣售氣、客戶服務(wù)中心、用戶投訴中心等，約占面積100m2，與賓館大廳隔開。5.3.2.2二層：建筑面積1550m2。主要功能是餐飲。設(shè)大餐廳和小餐廳、咖啡廳、操作間。操作間設(shè)置要附合飲食衛(wèi)生要求，操作間與餐廳的布局要保證傳菜線路短，且不與其他公共區(qū)域交叉。大餐廳要能一次性容納300人就餐。餐廳及操作間要能達(dá)到接待350人就餐的能力。5.3.2.3三層：建筑面積為1550m2，層高4.8m。主要功能是娛樂設(shè)施。包括健身房、棋牌室、乒乓球室、臺球間、桑拿浴、蒸氣浴室、按摩房、美容美發(fā)室、酒吧、KTV房、多功能廳（可容納250人的會議）、中、小會議室。5.3.2.4四～八層：每層建筑面積950m2、共4750m2。主要功能為客房部。每層設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)間22間，標(biāo)準(zhǔn)間面積及設(shè)施達(dá)到三星級賓館要求。在五樓一側(cè)將4間標(biāo)準(zhǔn)間隔開設(shè)一套4間套總統(tǒng)套房，另設(shè)2間套豪華套房5套。以上共設(shè)標(biāo)準(zhǔn)間96套，總接待能力為200人。5.3.2.5九～十三層：建筑面積4750m2。主要用途為辦公和調(diào)控中心。九層設(shè)大、中、小型會議室和兩個培訓(xùn)室，十至十二屋為辦公室、檔案室、打字復(fù)印、接待、值班室等。十三層設(shè)調(diào)控中心大廳，層高4.8米，大廳面積300m2，其余設(shè)生產(chǎn)調(diào)度、計(jì)算機(jī)室、信息處理、程控通訊等。5.3.2.6地下一層：建筑面積950m2，高4.8m。主要安置中央空調(diào)設(shè)備、配電室、發(fā)電機(jī)、洗衣機(jī)房、倉庫等。5.3.2.7樓頂屋面：在上面設(shè)水箱間，空調(diào)冷卻塔、其余空間建成屋頂花園。5.3.3其他設(shè)計(jì)要求地震設(shè)防烈度為8度，耐火等級一級，消防、防雷按規(guī)范要求設(shè)計(jì)。5.4輔助設(shè)施5.4.1給排水5.4.1.1給水系統(tǒng)：水源由市政自來水公司供應(yīng)，由市政公網(wǎng)接入供水管道到地下蓄水池，然后由水泵房壓至樓頂層水箱，自壓供水。經(jīng)測算，辦公最高日用水量為45m3/d，餐廳為46m3/d，客房為34m3/d，綠化及其他用水量為18.4m3/d，每日生活及辦公用水量為143.4m3/d。消防最大525.6m3，因此需建一座600m3鋼筋混凝土蓄水池一座。據(jù)測算每小時最大用水量為29.9m3，樓頂水箱為30m3裝配式不銹鋼板水箱，水箱間設(shè)防止二次污染的高效混合消毒裝置。地下室水泵房設(shè)2臺加壓泵，一用一備。水泵啟動由屋頂水箱水位自動控制。室外給水系統(tǒng)采用生活、消防合用低壓供水系統(tǒng)，室外設(shè)地上式消防栓，以供消防用水。5.4.1.2排水系統(tǒng)室內(nèi)污水排放入化糞池處理，地下室污水采用集水坑收集，經(jīng)排污泵提升排出。室外排水系統(tǒng)采用雨污分流系統(tǒng)，生活污水經(jīng)化糞池處理后，排入城市污水管網(wǎng)。廚房污水經(jīng)隔油器后排入排水系統(tǒng)。雨水經(jīng)雨口收集，經(jīng)重力管道排入城市雨水管網(wǎng)。5.4.2消防本項(xiàng)目大樓屬一類消防，因此，除在大樓內(nèi)每層室內(nèi)設(shè)消防栓外，九層以下的賓館部分應(yīng)按規(guī)范設(shè)計(jì)火災(zāi)自動報(bào)警系統(tǒng)、噴淋系統(tǒng)、疏散照明系統(tǒng)、送風(fēng)排煙系統(tǒng)和事故廣播系統(tǒng)。院內(nèi)應(yīng)規(guī)范設(shè)置室外消防栓，并保證消防車通道暢通。5.4.3電氣該工程為二類公共建筑，故為二級負(fù)荷，消防負(fù)荷為一級。采用雙回路供電，一路由市區(qū)電網(wǎng)接入，一路為100KW柴油發(fā)電機(jī)備用。按照照明30w/m2，中央空調(diào)20w/m2，預(yù)計(jì)用電負(fù)荷為604KW，計(jì)算功率為483KW。選取1臺500KVA變壓器。對消防泵、電梯、消防疏散照明、調(diào)控中心控制大廳，以及大堂、餐廳等處采用雙回路供電，末端自動切換。5.4.4采暖通風(fēng)采暖制冷供熱水均由中央空調(diào)系統(tǒng)。中央空調(diào)選用兩臺溴化鋰直燃機(jī)，單機(jī)制冷量為1163KW，與之配套選用兩臺低噪聲冷卻塔、三臺空調(diào)冷卻泵、三臺冷卻泵，可保證冬季供暖、夏季制冷，并能保證常年有衛(wèi)生熱水供應(yīng)。熱水供應(yīng)系統(tǒng)采機(jī)械循環(huán)系統(tǒng)。地下一層采用機(jī)械送風(fēng)，機(jī)械排風(fēng)，兩側(cè)樓梯前間采用加壓防煙系統(tǒng)。一至三層樓的休息廳、餐廳用機(jī)械排風(fēng)。5.4.5建筑防雷及電力接地保護(hù)在樓頂設(shè)避雷帶，并在屋面裝設(shè)不大于15m×15mm網(wǎng)格，利用柱內(nèi)主筋作引下線，基礎(chǔ)的鋼筋網(wǎng)作接地裝置。30米以上的金屬外漏欄桿、管道、門窗要與防雷裝置連接。電力設(shè)備、消防接地與防雷接地共用，接地電阻不大于1Ω。5.4.6電視及通訊系統(tǒng)5.4.6.1電視系統(tǒng)由市有線電視臺引入電纜信號，形成整個大樓的有線和閉路電視系統(tǒng)。5.4.6.2通訊系統(tǒng)設(shè)置500門程控電話系統(tǒng)，在賓館大廳、餐廳安裝IC電話機(jī)，在客房的衛(wèi)生間也安裝同線電話。按寬帶網(wǎng)，以利于調(diào)控中心和賓館商務(wù)中心微機(jī)聯(lián)網(wǎng)。5.5輔助工程5.5.1道路：面積1500m2，水泥路面。5.5.2停車場：面積800m2，水泥路面。5.5.3綠化；綠化面積6100m2。包括樓前的噴泉，雕塑，樓后的亭閣樓臺、小橋流水、草坪等附屬建筑。第六章環(huán)境保護(hù)及安全措施6.1環(huán)境綠化項(xiàng)目環(huán)境綠化與建筑布局應(yīng)同時考慮，要利用道路邊、空場地種植各類花草樹木，修建造型各異的亭臺樓閣、噴泉、雕塑等，形成舒適優(yōu)雅的園林景觀。6.2“三廢”處理6.2.1廢水：本項(xiàng)目廢水主要為生活污水，生活污水經(jīng)化糞池處理、餐廳污水經(jīng)過隔油處理后排入朝陽路城市污水排放管網(wǎng)。6.2.2垃圾：生活垃圾按城市環(huán)衛(wèi)部門要求統(tǒng)一堆放，定期清運(yùn)，保證周圍環(huán)境不受污染。6.2.3隔音及防噪：對會議室、活動室及各娛樂場地在建設(shè)及裝修時應(yīng)采用隔音材料和措施，達(dá)到對外無噪音標(biāo)準(zhǔn)。6.2.4該項(xiàng)目能源采用電和天然氣，不用燃煤，不會對環(huán)境造成污染。6.3安全衛(wèi)生措施6.3.1建立項(xiàng)目安全責(zé)任制體系，對全員進(jìn)行安全知識培訓(xùn)，特種作業(yè)人員如電工，中央空調(diào)機(jī)組工作人員等必須進(jìn)行重點(diǎn)培訓(xùn)，并要求持證上崗。6.3.2除在硬件設(shè)施建設(shè)上加強(qiáng)火災(zāi)防范外，需定期對員工進(jìn)行消防知識和技能培訓(xùn)，組織消防演練，經(jīng)常檢查消防器材，同時，還需對電源、電器定期檢查。6.3.3加強(qiáng)對餐飲部食品衛(wèi)生的管理，并應(yīng)對餐飲部工作人員進(jìn)行定期身體檢查，健康合格者方可上崗。第七章管理機(jī)構(gòu)設(shè)置、人員編制及培訓(xùn)7.1管理機(jī)構(gòu)設(shè)置市天然氣綜合服務(wù)樓屬市天然氣公司管理。其中賓館部分設(shè)置經(jīng)理、副經(jīng)理及相關(guān)的管理機(jī)構(gòu)。本項(xiàng)目營運(yùn)后擬設(shè)經(jīng)理1名，副經(jīng)理2名，同時設(shè)置辦公室、財(cái)務(wù)部、客房部、餐飲部、娛樂部、后勤部等管理機(jī)構(gòu)。7.2人員編制根據(jù)科學(xué)合理、精干高效的原則，本項(xiàng)目經(jīng)營管理及工作服務(wù)人員擬定為120人。具體編制為：經(jīng)理：1名：副經(jīng)理：2名部門經(jīng)理：7名：服務(wù)人員：84名后勤保障人員：26名。7.3勞動制度人員的聘用和管理按《勞動法》執(zhí)行。高級管理人員由天然氣公司董事聘任，一般管理人員和員工完全實(shí)行招聘制，在當(dāng)?shù)卣衅?，所有人員均實(shí)行勞動合同聘用制。7.4人員培訓(xùn)本項(xiàng)目所有員工在上崗前均需進(jìn)行崗位技能培訓(xùn)。培訓(xùn)合格并經(jīng)試用考核合格者，簽訂正式勞動合同。鑒于行業(yè)特殊性，在項(xiàng)目營運(yùn)后的服務(wù)過程中，還需根據(jù)實(shí)行工作需要對員工進(jìn)行不定期的有針對性的業(yè)務(wù)培訓(xùn)，以使管理人員方便管理，服務(wù)人員規(guī)范服務(wù)，不斷強(qiáng)化服務(wù)質(zhì)量意識，提高服務(wù)水平，以取得更好的社會效益和經(jīng)濟(jì)效益。第八章投資估算及資金來源8.1投資估算依據(jù)8.1.1陜西省99’建筑工程綜合預(yù)算定額；8.1.2全國統(tǒng)一安裝工程預(yù)算定額陜西省價目表；8.1.3陜西省建筑、裝飾費(fèi)用定額及有關(guān)文件，并結(jié)合市市場實(shí)際進(jìn)行估算。8.2項(xiàng)目總投資項(xiàng)目估算總投資:3903萬元（見附表1）。8.2.1征地投資：559.5萬元（建設(shè)用地20.25畝，代征道路用地6.65畝）。8.2.2土建工程投資:1812萬元（含安裝費(fèi)用）。8.2.3附助工程投資:44.3萬元（見附表2）。8.2.4附助設(shè)施：818萬元（見附表3）。8.2.5裝飾工程投資333萬元，重點(diǎn)裝修賓館部分和調(diào)控中心，辦公室簡單裝修。8.2.6前期費(fèi)用投資248.2萬元。8.2.7不可預(yù)見費(fèi)用安排100萬元。8.3資金來源項(xiàng)目估算總投資為3903萬元，其中項(xiàng)目單位自籌2403萬元，向銀行貸款1500萬元。第九章項(xiàng)目組織管理及實(shí)施進(jìn)度9.1項(xiàng)目組織管理9.1.1前期階段成立項(xiàng)目建設(shè)籌備領(lǐng)導(dǎo)小組，由市天然氣公司經(jīng)理黃新文同志擔(dān)任組長，楊榮武同志擔(dān)任副組長，組員為常廣宏、張軍州。負(fù)責(zé)完成項(xiàng)目的前期考察論證、立項(xiàng)、設(shè)計(jì)等各項(xiàng)準(zhǔn)備工作和資金爭取工作。9.1.2實(shí)施階段在工程建設(shè)中實(shí)行法人制、公開招標(biāo)制和工程監(jiān)理制。由項(xiàng)目建設(shè)籌備領(lǐng)導(dǎo)小組研究決定項(xiàng)目負(fù)責(zé)人，按照國家有關(guān)規(guī)定公開招標(biāo)選擇建設(shè)單位，并聘請有關(guān)專家按設(shè)計(jì)要求進(jìn)行工程監(jiān)理工作，積極協(xié)調(diào)解決項(xiàng)目中的具體事宜。9.2項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度9.2.1項(xiàng)目建設(shè)周期為：22個月9.2.2實(shí)施進(jìn)度安排（見附表4）2002年2月底前完成項(xiàng)目前期工作；2002年3月至2003年8月完成土建工程建設(shè)及裝修工程；2003年9月進(jìn)行竣工驗(yàn)收。第十章經(jīng)濟(jì)評價本項(xiàng)目大樓為綜合性大樓，總建筑面積為15100m2，其中調(diào)控中心及辦公部分面積為4750m2，綜合服務(wù)部分建筑面積9400m2，附助功能用房950m2。綜合服務(wù)部分主要功能為賓館、餐飲、娛樂等項(xiàng)目，經(jīng)濟(jì)評價只對綜合服務(wù)部分進(jìn)行評價分析，公共費(fèi)用按綜合服務(wù)部分所占比例66.4%來分?jǐn)?。相關(guān)指標(biāo)數(shù)據(jù)見（附表5～附表15）10.1基本數(shù)據(jù)10.1.1本項(xiàng)目占地面積20.25畝，總建筑面積9400m2。10.1.2項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度、計(jì)算周期項(xiàng)目2002年元月動工，2003年底完工，建設(shè)周期2年，該項(xiàng)目計(jì)算期為12年。第一年為土地征用，場地平整及部分建筑安裝工程，完成整個工作量的45%；第二年以建筑安裝工程，設(shè)備安裝調(diào)試和附屬性設(shè)施為主，完成整個工作量的55%。10.1.3投資估算及資金籌措項(xiàng)目建設(shè)總投資3047.62萬元。其中固定資產(chǎn)投資2335.65萬元，建設(shè)期利息640.24萬元，期間管理費(fèi)21.73萬元。該項(xiàng)目中長期借款為1500萬元，年利率為6%，企業(yè)自籌資金1176萬元，剩余部分資金由短期貸款解決。（見附表11）10.1.4經(jīng)營資金估算參照同類型企業(yè)，根據(jù)指標(biāo)擴(kuò)大法，估算該項(xiàng)目經(jīng)營資金為50萬元。10.1.5費(fèi)用估算綜合服務(wù)部分費(fèi)用估算及取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)與整體項(xiàng)目相同。10.1.6營業(yè)收入該項(xiàng)目客房收入為411.83萬元/年，餐飲收入為450萬元/年，娛樂收入為60萬元/年。本項(xiàng)目年平均收入為921.8萬元。10.1.7稅金本項(xiàng)目繳納營業(yè)稅賓館、餐飲為5%，娛樂為10%，教育附加3%。該項(xiàng)目不享受稅收優(yōu)惠政策，所以應(yīng)納稅所得稅率為33%。該項(xiàng)目在稅后利潤中提取10%的法定盈余公積金和5%的盈余公益金。10.2財(cái)務(wù)評價10.2.1評價依據(jù)1.國家計(jì)委編制的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價方法與參數(shù)》（第二版）；2.國家有關(guān)財(cái)稅制度；3.清華同方房地產(chǎn)綜合開發(fā)經(jīng)濟(jì)評價軟件。10.2.2財(cái)務(wù)盈利能力分析1.利潤：該項(xiàng)目年平均營業(yè)收入921.8萬元，年平均稅金及附加23.47萬元，稅后年利潤平均總額為561.3萬元。利潤指標(biāo)：投資利潤率18.42%，投資利稅率27.49%，資本凈利潤率48.10%。2.財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量①全部投資財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量分析財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）稅后15.61%，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（I0=12%）：169.83萬元，投資回收期（含建設(shè)期）：10年。②自有資金財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量分析財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）25.09%，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（10=12%）：131.33萬元，靜態(tài)投資回收期（含建設(shè)期）5.47年。通過以上財(cái)務(wù)分析，可以看出該項(xiàng)目有一定的盈利能力。10.2.3資金來源與運(yùn)用根據(jù)資金來源與運(yùn)用表可以看出，本項(xiàng)目在資金來源與運(yùn)用方面基本正常，項(xiàng)目是可行的。10.2.4不確定性分析根據(jù)項(xiàng)目特點(diǎn)，本項(xiàng)目只進(jìn)行單因素敏感性分析。選擇營業(yè)價格、客滿率、建安工程費(fèi)用三個因素，對全部投資內(nèi)部收益率指標(biāo)進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)分析，測試這些因素在±5%～±10%范圍內(nèi)對項(xiàng)目可盈利性的影響。（見下表、圖）由以上圖、表可以看出，營業(yè)單價的調(diào)整和顧客的多少對項(xiàng)目影響較為敏感，因此，在項(xiàng)目運(yùn)營后，應(yīng)制定相應(yīng)對策，加強(qiáng)項(xiàng)目經(jīng)營管理。10.2.5經(jīng)濟(jì)評價結(jié)論本項(xiàng)目財(cái)務(wù)評價各項(xiàng)指標(biāo)較好，經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)小，還款能力強(qiáng)，從經(jīng)濟(jì)方面考察是可行的。第十一章結(jié)論通過以上各章節(jié)的綜合分析，本項(xiàng)目符合市城市建設(shè)總體規(guī)劃。加之該項(xiàng)目具有良好的社會效益，對于提高城區(qū)的飲食服務(wù)業(yè)檔次，提高城市化形象，促進(jìn)的經(jīng)貿(mào)交流與旅游發(fā)展，十分必要。從經(jīng)濟(jì)效益分析看，項(xiàng)目建成投入運(yùn)行后，每年可實(shí)現(xiàn)利潤561.3萬元（稅后），每年為國家上繳稅金23.47萬元，項(xiàng)目投資回收期10年（稅后），小于行業(yè)基本投資回收年限，可見該項(xiàng)目投資回報(bào)率高，經(jīng)濟(jì)效益顯著，是可行的。第十二章項(xiàng)目招標(biāo)12.1招標(biāo)內(nèi)容本項(xiàng)目屬市政工程建設(shè)項(xiàng)目，按照國家發(fā)展計(jì)劃委員會《工程建設(shè)項(xiàng)目招標(biāo)范圍和規(guī)模標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定》屬必須進(jìn)行招標(biāo)的工程建設(shè)項(xiàng)目，按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)，本項(xiàng)目招標(biāo)內(nèi)容為綜合服務(wù)樓的施工和中央空調(diào)系統(tǒng)的采購。12.2招標(biāo)的組織形式本項(xiàng)目招標(biāo)采用委托招標(biāo)的形式進(jìn)行，由項(xiàng)目單位委托具有相應(yīng)資質(zhì)的招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)進(jìn)行招標(biāo)。12.3招標(biāo)的方式本項(xiàng)目招標(biāo)方式為公開招標(biāo)，招標(biāo)機(jī)構(gòu)應(yīng)同時在一家以上的全國性報(bào)刊上刊登招標(biāo)通告，邀請所有潛在的有關(guān)單位參加投標(biāo)。參加本項(xiàng)目主體工程施工及設(shè)備供應(yīng)等投標(biāo)的單位，必須具備下列條件：1.具有招標(biāo)文件要求的資質(zhì)證書，并為獨(dú)立的法人實(shí)體；2.承建過類似建設(shè)項(xiàng)目的相關(guān)工作，并有良好的工作業(yè)績和履約記錄；3.財(cái)務(wù)狀況良好，沒有處于財(cái)產(chǎn)被接管、破產(chǎn)或其他關(guān)、停、并、轉(zhuǎn)狀態(tài)；4.在最近三年內(nèi)沒有與騙取合同有關(guān)以及其它經(jīng)濟(jì)方面的嚴(yán)重違約行為；5.近幾年有較好的安全記錄，投標(biāo)當(dāng)年內(nèi)沒有發(fā)生重大質(zhì)量和特大安全事故。目錄TOC\o"1-2"\f\h\z\u1. 總論 11.1. 項(xiàng)目建設(shè)的必要性 11.2. 編制依據(jù) 21.3. 編制原則 21.4. 規(guī)劃年限制 31.5. 研究范圍及主要內(nèi)容 31.6. 編制遵循的主要規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)定 31.7. 氣源概況 52. 城市概況 72.1. 城市自然條件 72.2. 城市建設(shè)及經(jīng)濟(jì)發(fā)展 82.3. 城市能源消費(fèi)及燃?xì)夤?yīng)現(xiàn)狀 82.4. 城市總體規(guī)劃概況 93. 用氣負(fù)荷 113.1. 供氣范圍 113.2. 供氣對象 113.3. 各類用戶用氣量指標(biāo) 123.4. 各類用戶用氣不均勻系數(shù)的確定 133.5. 各類用戶總用氣量（XX縣城—雙江鎮(zhèn)） 153.6. 分區(qū)用氣量平衡(XX縣城、雙江鎮(zhèn)) 183.7. 雙江鎮(zhèn)用戶用氣量 214. 儲氣與調(diào)峰 244.1. 調(diào)峰方式的確定 244.2. 調(diào)峰氣量的確定 244.3. 儲氣容積的確定 265. 儲配站工程 275.1. 儲配站的概述 275.2. 站址選擇 275.3. 門站工藝參數(shù) 285.4. 工藝流程 285.5. 主要工藝設(shè)備選型 295.6. 儲配站工藝管道及閥門 305.7. 工藝測控和運(yùn)行安全保護(hù) 346. 中壓配氣管道 356.1. 壓力級制的確定增加概況 356.2. 管材選用及管道敷設(shè) 376.3. 閥門設(shè)置 416.4. 管道穿跨越工程 427. 防腐工程 437.1. 基本情況. 437.2. 防腐蝕設(shè)計(jì)范圍 447.3. 防腐設(shè)計(jì)原則及規(guī)范 447.4. 設(shè)計(jì)執(zhí)行的主要規(guī)范 457.5. 設(shè)計(jì)參考的規(guī)范 457.6. 防腐蝕設(shè)計(jì)內(nèi)容 457.7. 埋地鋼管防腐蝕方案 467.8. 防腐絕緣層比較 467.9. 防腐絕緣層方案的確定 477.10. 陰極保護(hù)方案的確定 487.11. 埋地鋼管犧牲陽極保護(hù)設(shè)計(jì) 497.12. 站場管道、跨越管道及設(shè)備防腐蝕設(shè)計(jì) 498. 公用工程 528.1. 總圖設(shè)計(jì) 528.2. 建筑設(shè)計(jì) 548.3. 結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì) 558.4. 給、排水設(shè)計(jì) 568.5. 電氣設(shè)計(jì) 589. 自控及通訊工程 619.1. 概述 619.2. 設(shè)計(jì)原則 619.3. 設(shè)計(jì)范圍 629.4. 自動控制水平 629.5. 自動控制方案 629.6. 其它 6310. 環(huán)境保護(hù) 6410.1. 設(shè)計(jì)執(zhí)行的環(huán)保質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和排放標(biāo)準(zhǔn) 6410.2. 生產(chǎn)過程中主要污染物 6410.3. 設(shè)計(jì)、施工中采用的綜合利用與處理措施 6510.4. 綠化概況 6610.5. 污染物總量控制 6711. 節(jié)能 6811.1. 能源狀況 6811.2. 工程能耗分析 6811.3. 節(jié)能措施 6811.4. 節(jié)能效果 6912. 消防 7012.1. 設(shè)計(jì)依據(jù) 7012.2. 工程性質(zhì)（本本章的章編排上參照蕪湖及其它版本） 7012.3. 火災(zāi)危險(xiǎn)性及消防措施 7012.4. 工藝 7212.5. 電氣 7312.6. 防雷、防靜電裝置的設(shè)計(jì)要點(diǎn) 7312.7. 儀表 7412.8. 其它消防措施 7413. 組織機(jī)構(gòu)、勞動定員及后方設(shè)施 7613.1. 組織機(jī)構(gòu) 7613.2. 勞動定員 7613.3. 后方設(shè)施及運(yùn)行機(jī)具 7714. 財(cái)務(wù)評價與經(jīng)濟(jì)分析 7915. 存在的問題及建議 80目錄第一章總論11、項(xiàng)目名稱及承辦單位12、編制依據(jù)43、編制原則54、項(xiàng)目概況65、結(jié)論6第二章項(xiàng)目提出的背景及必要性81、項(xiàng)目提出的背景82、項(xiàng)目建設(shè)的必要性9第三章項(xiàng)目性質(zhì)及建設(shè)規(guī)模131、項(xiàng)目性質(zhì)132、建設(shè)規(guī)模13第四章項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)及建設(shè)條件171、項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)172、項(xiàng)目建設(shè)條件17第五章項(xiàng)目建設(shè)方案251、建設(shè)原則252、建設(shè)內(nèi)容253、工程項(xiàng)目實(shí)施33第六章節(jié)水與節(jié)能措施371、節(jié)水措施372、節(jié)能措施38第七章環(huán)境影響評價391、項(xiàng)目所在地環(huán)境現(xiàn)狀392、項(xiàng)目建設(shè)和生產(chǎn)對環(huán)境的影響分析393、環(huán)境保護(hù)措施……404、環(huán)境影響評價結(jié)論……………..……………42第八章勞動安全保護(hù)與消防441、危害因素和危害程度442、安全措施方案443、消防設(shè)施…………...45第九章組織機(jī)構(gòu)與人力資源配置461、組織機(jī)構(gòu)462、組織機(jī)構(gòu)圖46第十章項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度481、建設(shè)工期482、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排483、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度表48第十一章投資估算及資金籌措491、投資估算依據(jù)492、建設(shè)投資估算493、資金籌措方案.目錄TOC\o"1-2"\h\z\u1. 總論 11.1 項(xiàng)目概況 11.2 項(xiàng)目建設(shè)的必要性 21.3 可行性研究工作依據(jù) 61.4 可行性研究報(bào)告的編制原則 61.5 可行性研究報(bào)告內(nèi)容概要 71.6 建議引進(jìn)設(shè)備清單 151.7 結(jié)論及建議 151.8 項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)匯總 162. 市場需求預(yù)測與競爭能力分析 192.1 概述 192.2 廣西區(qū)內(nèi)市場 192.3 主要目標(biāo)市場分析 222.4 廣東省水泥市場分析 242.5 競爭能力分析 272.6 市場分析結(jié)論 283. 建設(shè)條件與廠址選擇 293.1 原、燃材料 293.2 交通運(yùn)輸 313.3 供電電源 313.4 水源 313.5 廠址條件 324. 工程技術(shù)方案 334.1 原燃料與配料設(shè)計(jì) 334.2 石灰石礦山 464.3 生產(chǎn)工藝 584.4 總圖運(yùn)輸 724.5 電氣及生產(chǎn)過程自動化 764.6 給水排水 854.7 通風(fēng)及空氣調(diào)節(jié) 874.8 建筑結(jié)構(gòu) 895. 節(jié)約與合理利用能源 925.1 主要能耗指標(biāo) 925.2 主要節(jié)能措施 926. 環(huán)境污染防治與治理 946.1 建設(shè)場地 946.2 工程概述、主要污染源和主要污染物 946.3 設(shè)計(jì)采用的環(huán)境保護(hù)標(biāo)準(zhǔn) 956.4 控制污染的方案 966.5 環(huán)境管理機(jī)構(gòu)及監(jiān)測機(jī)構(gòu) 986.6 環(huán)境影響分析 98HYPERLI