房地產(chǎn)行業(yè)2023年中期投資策略：基本面弱復(fù)蘇關(guān)注政策再釋放

房地產(chǎn)行業(yè)2023年中期投資策略基本面弱復(fù)蘇，關(guān)注政策再釋放西南證券研究發(fā)展中心房地產(chǎn)研究團(tuán)隊(duì)核心觀點(diǎn)行業(yè)：基本面弱復(fù)蘇，政策有望再釋放。銷售高開(kāi)低走，2-3月的“小陽(yáng)春”行情后，前期積累的房延期交付促使購(gòu)房者轉(zhuǎn)向二手房市場(chǎng)，同時(shí)新房供應(yīng)相對(duì)不足也使二手房承接了部分需求。土地市場(chǎng)成交量下滑，上半年全國(guó)300城經(jīng)營(yíng)性土地成交建筑面積為3.2億平方米，同比下降25%。城市“縮量提質(zhì)”的步限企業(yè)：央國(guó)企市占率提升，強(qiáng)者恒強(qiáng)延續(xù)。上半年TOP10房企操盤(pán)金額門(mén)檻同比增長(zhǎng)15.3%，、華發(fā)(+56%)、建發(fā)(+54%)、中交(+52%)、華潤(rùn)(+41%)、招商(+40%)等累計(jì)表增土儲(chǔ)貨值14120億元，同比下滑12%。新增拿地金額TOP100企業(yè)增多發(fā)股份、城建發(fā)展、保利發(fā)展、招商蛇口、濱江集團(tuán)；2)物企：華潤(rùn)萬(wàn)象生活、中海物業(yè)。風(fēng)險(xiǎn)提示：銷售恢復(fù)不及預(yù)期、政策寬松不及預(yù)期、行業(yè)流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)等。122023上半年行業(yè)回顧2023下半年行業(yè)投資策略行業(yè)：基本面弱復(fù)蘇，政策有望再釋放企業(yè)：企業(yè)：央國(guó)企市占率提升，強(qiáng)者恒強(qiáng)延續(xù)投投資建議及重點(diǎn)標(biāo)的22023上半年行業(yè)回顧2023年截至6月30日申萬(wàn)房地產(chǎn)指數(shù)下跌14.3%，跑輸滬深300指數(shù)約13.5個(gè)百分點(diǎn)。板塊內(nèi)漲幅最大的為長(zhǎng)春經(jīng)開(kāi)(+49%)、電子城(+43%)；跌幅最大的為宋都股份(-85%)、陽(yáng)光城(-80%)。房房地產(chǎn)指數(shù)相對(duì)滬深300走勢(shì)-9%22/622/822/1022/1223/223/423/6滬深300房房地產(chǎn)行業(yè)漲跌幅前五個(gè)股%49%%31%23%-74%-77%-74%-77%-79%-80%-85%年初以來(lái)漲跌幅2023上半年行業(yè)回顧產(chǎn)行業(yè)PE較2022年末上升1.2，處于過(guò)去2年89%分位；PB較2022年末下降0.1，處于過(guò)去2年12%分位。400申申萬(wàn)一級(jí)行業(yè)市盈率(TTM整體法)565641393129292925232625232222202017171515141210996SW計(jì)算機(jī)SW國(guó)防軍工SW社會(huì)服務(wù)SW美容護(hù)SW計(jì)算機(jī)SW國(guó)防軍工SW社會(huì)服務(wù)SW美容護(hù)理SW機(jī)械設(shè)備SW食品飲料SW綜合SW醫(yī)藥生物SW商貿(mào)零售SW農(nóng)林牧漁SW輕工制造SW公用事業(yè)SW電力設(shè)備SW紡織服飾市盈率(TTM,整體法)SW基礎(chǔ)化工SW建筑材料SW家用電器SW非銀金融SW有色金屬SW房地產(chǎn)SW交通運(yùn)輸SW石油石化SW建筑裝飾4申申萬(wàn)房地產(chǎn)市盈率及市凈率 22023上半年行業(yè)回顧2023下半年行業(yè)投資策略投投資建議及重點(diǎn)標(biāo)的5百?gòu)?qiáng)房企單月銷售金額---35%-37%-26%28%2%百?gòu)?qiáng)房企單月銷售金額---35%-37%-26%28%2%克爾瑞累計(jì)銷售金額(億元)YOY行業(yè)：基本面弱復(fù)蘇，政策有望再釋放1)新房：銷售高開(kāi)低走，復(fù)蘇動(dòng)能趨弱。2-3月的“小陽(yáng)春”行情后，前期積累的剛需需求釋放完畢，p百?gòu)?qiáng)房企累計(jì)銷售金百?gòu)?qiáng)房企累計(jì)銷售金額00000%克爾瑞單月銷售金額(億元) 6行業(yè)：基本面弱復(fù)蘇，政策有望再釋放企穩(wěn)，但增長(zhǎng)仍然較為乏力。2022年4-5月受疫情影響基數(shù)相對(duì)較低，仍將保持點(diǎn)狀回暖、整體筑底的格局。克克爾瑞百?gòu)?qiáng)房企銷售金額(億元)001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月201920222023統(tǒng)計(jì)局商品房銷售金額(億元統(tǒng)計(jì)局商品房銷售金額(億元)02月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2019202220237022-01022-02022-01022-02022-03022-04022-05022-06022-07022-08022-09022-10022-11022-12023-01023-02023-03023-04023-05行業(yè)：基本面弱復(fù)蘇，政策有望再釋放應(yīng)相對(duì)不足也使二手房承接了部。114城二手房成交面積8006004002000118%84% -3%1%14城二手房成交面積(萬(wàn)方) YOY80%60%40%20%二二手房掛牌量指數(shù)0城市二手房出售掛牌量指數(shù):全國(guó)d行業(yè)：基本面弱復(fù)蘇，政策有望再釋放3)房?jī)r(jià)：全國(guó)70大中城市房?jī)r(jià)指數(shù)環(huán)比再次回落。5月70個(gè)城市新建商品住宅價(jià)格指數(shù)環(huán)比漲幅為p增速重回負(fù)區(qū)間。70個(gè)大中城市中新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲城市分別有46個(gè)和15個(gè)，比上月分別減少16個(gè)和21個(gè)。在當(dāng)前銷售弱勢(shì)復(fù)蘇下、需求較為疲弱的情況下，房?jī)r(jià)仍存在一定的下行壓力。770個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格指數(shù)同環(huán)比660.40.20.010-1-2-32022/12022/22022/32022/42022/52022/62022/72022/82022/92022/102022/112022/122023/12023/22023/32023/42023/570個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格指數(shù):環(huán)比(%) 70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格指數(shù):當(dāng)月同比(%)70個(gè)大中城市二手住宅價(jià)格指數(shù)同環(huán)比70個(gè)大中城市二手住宅價(jià)格指數(shù)同環(huán)比10-10-1-2-3-5202022/12022/22022/32022/42022/52022/62022/72022/82022/92022/102022/112022/122023/12023/22023/32023/42023/570個(gè)大中城市二手住宅價(jià)格指數(shù):環(huán)比(%) 70個(gè)大中城市二手住宅價(jià)格指數(shù):當(dāng)月同比(%)9-1-1%-9%-9%-46%-42%-39%-12%-1121%10%13%1%-13%31%-33%-64%-69%2%0%行業(yè)：基本面弱復(fù)蘇，政策有望再釋放4)土地：土地市場(chǎng)成交量下滑，一線城市降幅最大。受預(yù)供地新規(guī)以及銷售復(fù)蘇較弱等因素影響，2023年上半年土地成交規(guī)模明顯下降，克爾瑞數(shù)據(jù)顯示，2023年上半年全國(guó)300城經(jīng)營(yíng)性土地成交建040000000全全國(guó)300城土地成交建筑面積5%建筑面積(萬(wàn)平)YOY40%20%80006000400020000全全國(guó)300城土地成交金額60%460%20%成交總價(jià)(億元)YOY107.31%6.5%5.4%4.2.4%7.31%6.5%5.4%4.2.4%4.1%2.8%4.7%行業(yè)：基本面弱復(fù)蘇，政策有望再釋放4)土地：土拍熱度分化，重點(diǎn)城市溢價(jià)率維持高位。上半年房企投資聚焦核心城市，重點(diǎn)城市多采取“縮量提質(zhì)”的供地策略，整體市場(chǎng)熱度有所回升，據(jù)克爾瑞統(tǒng)計(jì)上半年整體溢價(jià)率增至6.4%，較預(yù)計(jì)土地流拍率將繼續(xù)維持年內(nèi)高位。重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市平均溢價(jià)率月度走重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市平均溢價(jià)率月度走勢(shì)%重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市平均流拍率月度走重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市平均流拍率月度走勢(shì)%8.8%%%11000行業(yè)：基本面弱復(fù)蘇，政策有望再釋放5)開(kāi)發(fā)：竣工持續(xù)保持高增，新開(kāi)工依舊萎靡。1-5月房屋新開(kāi)工面積39723萬(wàn)平方米，同比下降穩(wěn)趨勢(shì)。商商品房累計(jì)新開(kāi)工面積00-9%-9%-31%0%-20%-30%-40%-50%商品房新開(kāi)工面積累計(jì)值(萬(wàn)平)YOY商商品房累計(jì)竣工面積20%15%8%商品房竣工面積累計(jì)值(萬(wàn)平)YOY30%20%10%0%-10%-20%-30%1200行業(yè)：基本面弱復(fù)蘇，政策有望再釋放中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2023年1-5月房地產(chǎn)企業(yè)非銀融資總額3148億元，在2022年同期低基數(shù)的情況下仍進(jìn)一步下降19%，5月單月非銀融資總額債務(wù)發(fā)行總規(guī)債務(wù)發(fā)行總規(guī)模88188187070016.45905705-32.2406080非銀融資總額(億元)同比(%)00房房企信用債和海外債到期規(guī)模127172128414151111502231268562539583314720信用債(億元)海外債(億元)13021-01021-02021-01021-02021-03021-04021-05021-06021-07021-08021-09021-10021-11021-12022-01022-02022-03022-04022-05022-06022-07022-08022-09022-10022-11022-12023-01023-02023-03023-04023-05地方房地產(chǎn)政策調(diào)整頻次房貸利率變化4.914.00行業(yè)：基本面弱復(fù)蘇，政策有望再釋放0654.54首套平均房貸利率(%)二套房貸平均利率(%)7)政策：首二套主流房貸利率降幅趨緩，政策調(diào)整頻次下降。貝殼研究院監(jiān)測(cè)顯示，2023年6月貝殼以上LPR下降10BP至4.20%，首二套房貸利率下限分別降至4.0%/4.8%，貝殼研究院監(jiān)測(cè)的百城中有超五成的城市首套房貸利率在4.1%及以上0654.54首套平均房貸利率(%)二套房貸平均利率(%)14押過(guò)戶”額度房票；購(gòu)房獎(jiǎng)勵(lì)；免征契稅北京：優(yōu)化租房提取公積金業(yè)務(wù);推行二手房“帶押過(guò)戶”中山：優(yōu)化公積金購(gòu)房貸款政策：提高可貸額度年調(diào)整為1年齡期限哈爾濱：推行二手房“帶押過(guò)戶”率蘇州：優(yōu)化公積金提取政策，加大購(gòu)房支持力度；優(yōu)化房產(chǎn)交易信息傳遞方式，降低企業(yè)成本蘭州：優(yōu)化公積金提取政策北京：優(yōu)化租房公積金提取政策廣州：優(yōu)化租房、購(gòu)房公積金提取政策沈陽(yáng)：實(shí)施階段性高效畢業(yè)生購(gòu)房貸款補(bǔ)貼政策天津：優(yōu)化營(yíng)商環(huán)境，支持民間資本參與積極盤(pán)活存量資產(chǎn)太原：優(yōu)化共有產(chǎn)權(quán)人提取公積金政策濰坊：優(yōu)化房地產(chǎn)市場(chǎng)管理合肥：增加公積金繳存基數(shù)上線上海：優(yōu)化企業(yè)用地管理；加強(qiáng)高品質(zhì)住宅小區(qū)建設(shè)大連：實(shí)施階段性購(gòu)房補(bǔ)貼政策與個(gè)人住房貸款理論下調(diào)政策鄭州：合理落實(shí)差別化住房信貸政策北京：降低房貸利率臨沂：優(yōu)化房地產(chǎn)項(xiàng)目預(yù)售資金監(jiān)督政策南昌：調(diào)整住房公積金繳存基數(shù)揚(yáng)州：繼續(xù)執(zhí)行人才購(gòu)房補(bǔ)貼政策、提高住房公積金貸款額度；停止執(zhí)行限購(gòu)政策；提供契稅補(bǔ)貼、多孩家庭購(gòu)房補(bǔ)貼行業(yè)：基本面弱復(fù)蘇，政策有望再釋放上上半年重點(diǎn)城市樓市調(diào)整政策化公積金購(gòu)房貸款政策：提高可貸額度;商貸支持轉(zhuǎn)純公積金和組合貸提高租房提取額度寧波：放寬房貸年齡限制；推行“帶押過(guò)戶”杭州：放松落戶:放松區(qū)域限購(gòu)鄭州：優(yōu)化公積金購(gòu)房貸款政策：支持提取公積金付首付南京：放松區(qū)域限購(gòu)；優(yōu)化公積金購(gòu)房貸款政策：提高可貸額度廣州：優(yōu)化公積金購(gòu)房貸款政策：提高租房提取額度；運(yùn)用政策工具優(yōu)化金融機(jī)構(gòu)、資本市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的支持44月5月2月3月6月提取額度東莞：推行二手房“帶押過(guò)戶”度15認(rèn)房額認(rèn)房額限購(gòu)限售行業(yè)：基本面弱復(fù)蘇，政策有望再釋放7)政策：二線城市政策基本應(yīng)出盡出，一線及核心二線仍有一定空間。對(duì)比2014年“930新政”和下調(diào)二套房首付比例等。重重點(diǎn)城市購(gòu)房政策一覽最低首付比例(限購(gòu)區(qū))認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)限購(gòu)要求數(shù)戶籍套數(shù)購(gòu)區(qū)非戶籍社保/個(gè)稅月數(shù)北京認(rèn)房貸款記錄215上海認(rèn)房貸款記錄215廣州認(rèn)房貸款記錄212深圳認(rèn)房貸款記錄213南京%不認(rèn)房貸款余額21是無(wú)要求3杭州%認(rèn)房不認(rèn)貸21是5蘇州%不認(rèn)房貸款余額3162寧波不認(rèn)房貸款余額不限購(gòu)無(wú)要求2天津%認(rèn)房不認(rèn)貸2163濟(jì)南%不認(rèn)房貸款余額21是62青島%不認(rèn)房貸款余額21是3石家莊不認(rèn)房貸款余額不限購(gòu)無(wú)要求不限售成都%不認(rèn)房貸款余額213重慶%不認(rèn)房貸款余額不限購(gòu)無(wú)要求2武漢%不認(rèn)房貸款余額31是無(wú)要求3長(zhǎng)沙%認(rèn)房貸款余額214西安不認(rèn)房貸款余額21是63合肥%不認(rèn)房貸款余額31是63鄭州%不認(rèn)房貸款余額21是無(wú)要求1福州%不認(rèn)房貸款余額21無(wú)要求2廈門(mén)認(rèn)房貸款余額212東莞%認(rèn)房不認(rèn)貸不限購(gòu)無(wú)要求3沈陽(yáng)%不認(rèn)房貸款余額21無(wú)要求5大連%不認(rèn)房貸款余額21無(wú)要求51622023上半年行業(yè)回顧2023下半年行業(yè)投資策略投投資建議及重點(diǎn)標(biāo)的銷售結(jié)構(gòu)性修復(fù)，央國(guó)企表現(xiàn)更佳。上半年TOP10房企操盤(pán)金額門(mén)檻同比增長(zhǎng)15.3%，TOP20增長(zhǎng)4.7%，TOP30和TOP50分別同比降低15.8%和10.8%，腰部企業(yè)業(yè)績(jī)呈現(xiàn)下滑。從克而瑞榜單來(lái)看，上半年累計(jì)銷售表現(xiàn)較好的房企包 %)、建發(fā)(+54%)、 %)、招商(+40%)、 (+30%)等。企業(yè)：央國(guó)企市占率提升，強(qiáng)者恒強(qiáng)延續(xù)2023年1-6月重點(diǎn)房企銷售排行售排名簡(jiǎn)稱月累計(jì)金額(億元)2023年6月單月金額(億元)比比環(huán)比1保利發(fā)展02萬(wàn)科地產(chǎn)3中海地產(chǎn)4華潤(rùn)置地41%5招商蛇口40%6碧桂園7龍湖集團(tuán)8綠城中國(guó)9建發(fā)房產(chǎn)3%濱江集團(tuán)中國(guó)金茂金地集團(tuán)越秀地產(chǎn)%華發(fā)股份%綠地控股中國(guó)鐵建融創(chuàng)中國(guó)新城控股4旭輝集團(tuán)9卓越集團(tuán)7美的置業(yè)5中交房地產(chǎn)中國(guó)恒大保利置業(yè)中國(guó)中鐵----聯(lián)發(fā)集團(tuán)遠(yuǎn)洋集團(tuán)0%首開(kāi)股份電建地產(chǎn)%國(guó)貿(mào)地產(chǎn)18房企投資依舊謹(jǐn)慎，民企投資有所復(fù)蘇。截至6月末百?gòu)?qiáng)房企新增土儲(chǔ)貨值、投資金額和建面合資依舊謹(jǐn)慎。拿地企業(yè)仍以頭部央國(guó)企為主，上半年新增拿地金額TOP100企業(yè)中，央國(guó)企拿地金額占比60%，城投平臺(tái)以及民企拿地金額占比分別為18%和22%，民企數(shù)量增多、城投數(shù)量值超少列前三。百?gòu)?qiáng)房企新增貨值46%集中于TOP10房企，TOP11-20強(qiáng)新增貨值占比15%，TOP21-30強(qiáng)占比9%。企業(yè)：央國(guó)企市占率提升，強(qiáng)者恒強(qiáng)延續(xù)202023年1-6月中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)新增貨值TOP50名稱新增土地貨值 (億元)名稱增土地貨值 (億元)1置地房產(chǎn)2集團(tuán).93產(chǎn)都軌交4中海地產(chǎn).2石家莊城投5展集團(tuán)6蛇口27產(chǎn)28中國(guó)團(tuán)98置業(yè)地產(chǎn)5地產(chǎn)義烏雙江湖開(kāi)發(fā)集團(tuán)融街湖集團(tuán)投偉星房產(chǎn)新城控股碧桂園遠(yuǎn)達(dá)房地產(chǎn)華發(fā)股份金洲房地產(chǎn)展投集團(tuán)西咸新區(qū)發(fā)展集團(tuán)廣州城投4雅置投資保利置業(yè)5龍港城建金地集團(tuán)東建集團(tuán)西安城市發(fā)展集團(tuán)集團(tuán)地產(chǎn)8陜西交通控股方遠(yuǎn)集團(tuán)北京建工浙江交投增城城投19企業(yè)：央國(guó)企市占率提升，強(qiáng)者恒強(qiáng)延續(xù)央國(guó)企銷售拿地表現(xiàn)更佳，強(qiáng)者恒強(qiáng)格局將繼續(xù)延續(xù)。從房企全年銷售表現(xiàn)和拿地情況來(lái)看，央國(guó)企和少數(shù)優(yōu)質(zhì)民企銷售表現(xiàn)更佳，對(duì)應(yīng)未來(lái)1-2年業(yè)績(jī)結(jié)算更有保障，同時(shí)在土地市場(chǎng)較為低迷的下低價(jià)布局一二線優(yōu)質(zhì)土儲(chǔ)，對(duì)應(yīng)未來(lái)銷售市占率有望進(jìn)一步提升，利潤(rùn)率也有望修復(fù)。在此重點(diǎn)房企銷售與拿地坐標(biāo)重點(diǎn)房企銷售與拿地坐標(biāo)華發(fā)股份首開(kāi)股份華僑城A華潤(rùn)置地招商蛇口萬(wàn)科A中交地產(chǎn)中國(guó)金茂綠城中國(guó)建發(fā)房產(chǎn)天健集團(tuán)濱江集團(tuán)華發(fā)股份首開(kāi)股份華僑城A華潤(rùn)置地招商蛇口萬(wàn)科A中交地產(chǎn)中國(guó)金茂綠城中國(guó)建發(fā)房產(chǎn)天健集團(tuán)濱江集團(tuán)碧桂園南山控股美的置業(yè)新城控股格力地產(chǎn)城建發(fā)展央國(guó)企融資優(yōu)勢(shì)明顯，重點(diǎn)房企債務(wù)壓力暫用債發(fā)行以央國(guó)企為主，且利率更具優(yōu)勢(shì)。在融資端政策務(wù)壓力有所緩解。重點(diǎn)房企2023年1-5月境內(nèi)債發(fā)行規(guī)模0發(fā)行規(guī)模(億元)企業(yè)：央國(guó)企市占率提升，強(qiáng)者恒強(qiáng)延續(xù)2023年重點(diǎn)房債券到期規(guī)模企業(yè)名稱海外債(人民幣，億元)信用債(億元)總債券余額年內(nèi)202420252026及以后債券余額年內(nèi)202420252026及債券余額碧桂園2711018743275611951702571013華潤(rùn)071014121250851433946728843550392473727410098201473845萬(wàn)科0102359222989333086517746保利035003595142231230698734首開(kāi)000373730233266138668704金茂0252192612550203107385647龍湖0001421428514214544416558招商蛇口00012372184148527543遠(yuǎn)洋05051177278521016533251529金融街000008010292168442442首創(chuàng)0032811124210612022290403綠城0081081313113624294374雅居樂(lè)009216625822610100359金地034003482178575322356建發(fā)000272739127151327354鐵建00000368716364350350華發(fā)股份00000867076115347347信達(dá)地產(chǎn)0000054134105309309陸家嘴00000401244092296296新城25574229153473022111264北京城建0000035678834224224中交房地產(chǎn)00000856122198198綠地356401170380038155越秀280011114000000140建業(yè)55772013400000134美的置業(yè)00000295827124124華僑城000575703802563119濱江000004052049595海宏洋0003636702239762122023上半年行業(yè)回顧2023下半年行業(yè)投資策略投投資建議及重點(diǎn)標(biāo)的投資建議及重點(diǎn)標(biāo)的口行業(yè)復(fù)蘇動(dòng)能較弱，寬松政策有望持續(xù)釋放，看好經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健的優(yōu)質(zhì)房企。個(gè)股推薦：1)房企：華發(fā)股份、城建發(fā)展、保利發(fā)展、招商蛇口、濱江集團(tuán)；2)物企：華潤(rùn)萬(wàn)象生活、中海物業(yè)。口風(fēng)險(xiǎn)提示：市場(chǎng)銷售恢復(fù)不及預(yù)期；政策放松力度不及預(yù)期；行業(yè)現(xiàn)金流狀況不及預(yù)期。重點(diǎn)房企關(guān)鍵指重點(diǎn)房企關(guān)鍵指標(biāo)證券簡(jiǎn)稱22年歸母凈利潤(rùn)(億元)YOY23Q1歸母凈利潤(rùn)(億元)YOYPE(TTM)PB(MRQ)23M1-6銷售金額(億元)YOY23M1-6新增地價(jià)(億元)23M1-623M1-6新增投資強(qiáng)度貨值(億元)新增排名階段①漲幅21M8-22M1階段②漲幅22M1-M10階段③漲幅22M11-12階段④漲幅22M12-至今階段合計(jì)漲幅 (21M8-至今)濱江集團(tuán)萬(wàn)科A新城控股金地集團(tuán)%5%67519%1.140.680.540.5024-4%6143%231555131131414167503738-54保利發(fā)展招商蛇口華發(fā)股份建發(fā)股份華僑城A中交地產(chǎn)信達(dá)地產(chǎn)天健集團(tuán)首開(kāi)股份城建發(fā)展城投控股南山控股430906-5873%59%-19%7%2%14%0%6750358-30-39%-25%-23%-26%-76%106%-88%173%0.81-40%56%55%11%52%11%-----------------------567------66643598274746030-13-19-13303035-1834847318-148龍湖集團(tuán)美的置業(yè)越秀地產(chǎn)綠城中國(guó)中國(guó)海外發(fā)展中國(guó)海外弘揚(yáng)華潤(rùn)置地旭輝控股集團(tuán)建發(fā)國(guó)際集團(tuán)碧桂園40304210%8%13%23%--------------------.4.980.760.340.6905-191%-41%4%5%-06---------84-1-73-147-10336324343-1113610745-1-192237-1763644332-54150000025005000002500200001514816317103766398-80%0公司2023-2025年盈利預(yù)測(cè)指標(biāo)/年度2022A2023E2024E2025E營(yíng)業(yè)收入(百萬(wàn)元)281108317897353130385618增長(zhǎng)率13.09%11.08%9.20%歸屬母公司凈利潤(rùn) (百萬(wàn)元)18347217882403126167增長(zhǎng)率-33.01%18.75%10.29%8.89%每股收益EPS(元)1.531.822.012.19凈資產(chǎn)收益率ROE838%862%886%890%.00.490.440.400.37保利發(fā)展(600048)：深耕核心城市區(qū)域，財(cái)務(wù)保持穩(wěn)健口投資邏輯：1)公司合約銷售穩(wěn)健增長(zhǎng)，2023年公司6月累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售金額同比+13%；2)公司拿地量入為出，土儲(chǔ)豐富且質(zhì)地優(yōu)良，2022年累計(jì)拓展項(xiàng)目91個(gè)，新增容積率面積1054萬(wàn)平方米，38個(gè)核心城市拓展金額占比達(dá)到98%；3)財(cái)務(wù)穩(wěn)健，連續(xù)5年保持經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流為正，綜合融資成本3.92%保持業(yè)內(nèi)領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)。口業(yè)績(jī)預(yù)測(cè)與投資建議：預(yù)計(jì)公司2023-2025年歸母凈利潤(rùn)增速分別為19%/10%/9%?？紤]到公司業(yè)績(jī)穩(wěn)健、銷售表現(xiàn)優(yōu)于口風(fēng)險(xiǎn)提示：竣工交付或低于預(yù)期、拿地和銷售回款或低于預(yù)期、地產(chǎn)調(diào)控風(fēng)險(xiǎn)等。公公司銷售簽約金額600040000020000534953496.4%銷售簽約金額(億元)YOY40%30%20%公公司國(guó)內(nèi)在建及待開(kāi)發(fā)面積公司新增容積率面積2680 40%25000 -14.0%-14.6%0%-20%-40%5000-60%201820192020202120222023Q1新增容積率面積(萬(wàn)平方米)YOY201820192020202120222023Q1待開(kāi)發(fā)面積(萬(wàn)平方米)本年在建面積(萬(wàn)平方米)17.7%公司簽約銷售面積(萬(wàn)方)招商蛇口(001979)：拿地聚焦核心城市，銷售排名逆勢(shì)提升口投資邏輯：1)銷售規(guī)模穩(wěn)步增長(zhǎng)，排名逆勢(shì)提升至第5位，2023年6月累計(jì)銷售同比+40%，恢復(fù)優(yōu)于行業(yè)整體水平。2)低成本融資優(yōu)勢(shì)突出，公司三道紅線持續(xù)達(dá)標(biāo)，融資成本不斷下降，維持行業(yè)低位，綜合融資成本由2018年的4.9%降至2022的3.9%。3)土儲(chǔ)資源豐厚，2022年公司新增土地值1467億元，行業(yè)排名第6位。口業(yè)績(jī)預(yù)測(cè)與投資建議：預(yù)計(jì)公司2023-2025年歸母凈利潤(rùn)增速分別為49%/19%/7%。考慮公司銷售表現(xiàn)較為穩(wěn)健，土儲(chǔ)充足且結(jié)構(gòu)優(yōu)質(zhì)，維持“持有”評(píng)級(jí)?？陲L(fēng)險(xiǎn)提示：竣工交付或不及預(yù)期、銷售及回款或不及預(yù)期、政策調(diào)控風(fēng)險(xiǎn)。公司2023-2025年盈利預(yù)測(cè)指標(biāo)/年度2022A2023E2024E2025E營(yíng)業(yè)收入(百萬(wàn)元)183003201318223062242947增長(zhǎng)率13.92%10.01%10.80%8.91%歸屬母公司凈利潤(rùn) (百萬(wàn)元)4264637175848118增長(zhǎng)率-58.89%49.41%19.03%7.04%每股收益EPS(元)0.550.820.981.05凈資產(chǎn)收益率ROE320%414%473%487%2416.013.412.50.360.340.330.32公公司簽約銷售金額60%40%20%60%40%20%00200000簽約銷售金額(億元)YOY公公司拿地面積及售比(億元)200060%40%20%200060%40%20%01.3%8276.4%20182019202020212022公司簽約銷售面積(萬(wàn)平方米)YOY(右)2000200%2000200%%01625164.0%1625164.0%20182019202020212022公司拿地面積(萬(wàn)平方米)拿地面積/銷售面積26002400260024002200200080060040020008006004002000華發(fā)股份(600325)：銷售恢復(fù)勢(shì)頭良好，多元協(xié)同發(fā)展穩(wěn)健口投資邏輯：1)銷售規(guī)模穩(wěn)中有進(jìn)，2023年6月銷售額累計(jì)達(dá)769億元，同比降幅擴(kuò)大至56%，恢復(fù)優(yōu)于行整體水平，優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品提升溢價(jià)，銷售均價(jià)位于行業(yè)前列；2)財(cái)務(wù)持續(xù)優(yōu)化，三道紅線達(dá)標(biāo)轉(zhuǎn)綠，融資成本持續(xù)降至5.8%；3)兩翼業(yè)務(wù)加產(chǎn)品體系愈加成熟，上下游產(chǎn)業(yè)鏈實(shí)現(xiàn)協(xié)同發(fā)展?？跇I(yè)績(jī)預(yù)測(cè)與投資建議：預(yù)計(jì)公司2023-2025年歸母凈利潤(rùn)增速分別為12%/9%/8%?？紤]到公司營(yíng)業(yè)收入穩(wěn)健增長(zhǎng)且財(cái)務(wù)健口風(fēng)險(xiǎn)提示：業(yè)績(jī)結(jié)算或不及預(yù)期、政策調(diào)控風(fēng)險(xiǎn)等。公司2023-2025年盈利預(yù)測(cè)指標(biāo)/年度2022A2023E2024E2025E營(yíng)業(yè)收入(百萬(wàn)元)59190662447284279369增長(zhǎng)率15.51%11.92%9.96%8.96%歸屬母公司凈利潤(rùn) (百萬(wàn)元)2578289831633417增長(zhǎng)率-19.31%12.42%9.15%8.02%每股收益EPS(元)1.221.371.491.61凈資產(chǎn)收益率ROE432%367%388%405%.80.17公公司合同銷售金額8006004002000120512191202120512191202.4% YOY80%60%40%20%公公司儲(chǔ)備計(jì)容建筑面積(萬(wàn)平)280020182019202020212022在建面積(萬(wàn)平方米)土地儲(chǔ)備計(jì)容建筑面積(萬(wàn)平方米)公公司新開(kāi)工面積(萬(wàn)平)20182019202020212022新開(kāi)工面積(萬(wàn)平方米)竣工面積(萬(wàn)平方米)05000080%0%40%%05000080%0%40%%-20%-56.5%-40%%%90%250080%20000%40%0%5000%0公司營(yíng)業(yè)收入公司合同銷售金額21151676924城建發(fā)展中海地產(chǎn)首開(kāi)股份華潤(rùn)置地保利發(fā)展企業(yè)貨值(億元)城建發(fā)展(600266)：深耕北京資源充足，財(cái)務(wù)穩(wěn)健逆勢(shì)增長(zhǎng)口投資邏輯：1)公司資金充沛，現(xiàn)金短債比連續(xù)五年維持綠檔。2022年公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入246億，同比增長(zhǎng)1.6%；公司平均融資成本4.67%，現(xiàn)金短債比1.3，連續(xù)5年維持綠檔。2)快周轉(zhuǎn)加速樓盤(pán)去化，2023年1-6月銷售金額同比增長(zhǎng)65%，增速領(lǐng)跑行業(yè)。3)核心城市逆勢(shì)擴(kuò)充土儲(chǔ)，截至2023年5月，公司北京市總貨值為2115億元，位于行業(yè)首位?？跇I(yè)績(jī)預(yù)測(cè)與投資建議：預(yù)計(jì)公司2023-2025年歸母凈利潤(rùn)增速分別為211%/27%/15%。鑒于考慮到公司深耕核心城市，業(yè)務(wù)儲(chǔ)備豐富且增速較高，維持“買入”評(píng)級(jí)。口風(fēng)險(xiǎn)提示：竣工交付或低于預(yù)期、拿地和銷售回款或低于預(yù)期、地產(chǎn)調(diào)控風(fēng)險(xiǎn)、金融資產(chǎn)公允價(jià)值變動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)等。公司2023-2025年盈利預(yù)測(cè)指標(biāo)/年度2022A2023E2024E2025E營(yíng)業(yè)收入(百萬(wàn)元)24562270593003833050增長(zhǎng)率1.56%10.17%11.01%10.03%歸屬母公司凈利潤(rùn) (百萬(wàn)元)-926103213081503增長(zhǎng)率-244.4%211.44%26.75%14.88%每股收益EPS(元)-0.410.460.580.67凈資產(chǎn)收益率ROE-3.22%3.81%4.65%4.99%11.008.687.550.410.390.380.36北北京市貨值排行榜24624274.1%13.524624274.1%13.5116422.8%139-4.7%-15.5%1.6%134201820192020202120222023Q1營(yíng)業(yè)收入(億元)yoy(%)00030381.6%25725720220211121.0%18.0%5.2%201820192020202120222023M1-6合同銷售額(億元)yoy公司合同銷售金額公司2023-2025年盈利預(yù)測(cè)指標(biāo)/年度公司合同銷售金額公司2023-2025年盈利預(yù)測(cè)指標(biāo)/年度2022A2023E2024E2025E營(yíng)業(yè)收入(百萬(wàn)元)41502560186446674205增長(zhǎng)率9.28%34.97%15.08%15.11%歸屬母公司凈利潤(rùn) (百萬(wàn)元)3741449353276152增長(zhǎng)率23.58%20.09%18.57%15.49%每股收益EPS(元)1.201.441.711.98凈資產(chǎn)收益率ROE7.40%10.21%11.32%11.97%0.520.470.430.38濱江集團(tuán)(002244)：業(yè)務(wù)表現(xiàn)穩(wěn)健，優(yōu)質(zhì)土儲(chǔ)助增長(zhǎng)口投資邏輯：1)銷售金額高速增長(zhǎng)，2023年6月累計(jì)同比增長(zhǎng)35%，產(chǎn)品優(yōu)質(zhì)溢價(jià)卓越。2)積極拿地土儲(chǔ)充沛，2022年新增土儲(chǔ)計(jì)容建筑面積473萬(wàn)平方米，土地儲(chǔ)備中杭州占65%，深耕浙江，并眼華東穩(wěn)步擴(kuò)張。3)三道紅線維持綠檔，融資渠道多樣，平均融資成本為4.6%，不動(dòng)產(chǎn)生態(tài)產(chǎn)業(yè)多元化發(fā)展?？跇I(yè)績(jī)預(yù)測(cè)與投資建議：預(yù)計(jì)公司2023-2025年歸母凈利潤(rùn)增速分別為20%/19%/15%?？紤]到公司銷售增長(zhǎng)強(qiáng)勁，核心城市較大，融資成本較低，維持“買入”評(píng)級(jí)。口風(fēng)險(xiǎn)提示：竣工交付或低于預(yù)期、拿地和銷售回款或低于預(yù)期、地產(chǎn)調(diào)控風(fēng)險(xiǎn)等。公司營(yíng)業(yè)收入公司營(yíng)業(yè)收入2000020000.0%50%40%30%20%%404000200038025018.2% 9.3%70%60%40%0%20%201820192020202120222023Q1營(yíng)業(yè)收入(億元)YOY銷售額(億元) YOY公公司新增土儲(chǔ)面積4004000200043220182019202020212022新增土地面積(萬(wàn)方)新增土儲(chǔ)計(jì)容建面(萬(wàn)方)執(zhí)業(yè)證號(hào)：S1250522100001電話箱：cth@聯(lián)系人：劉洋電話箱：ly21@報(bào)告中投資建議所涉及的評(píng)級(jí)分為公司評(píng)級(jí)和行業(yè)評(píng)級(jí)(另有說(shuō)明的除外)報(bào)告中投資建議所涉及的評(píng)級(jí)分為公司評(píng)級(jí)和行業(yè)評(píng)級(jí)(另有說(shuō)明的除外)。評(píng)級(jí)標(biāo)準(zhǔn)為報(bào)告發(fā)布日后6個(gè)月內(nèi)的相對(duì)市場(chǎng)表現(xiàn)，即：以報(bào)告發(fā)布日后6個(gè)月內(nèi)公司股價(jià)(或行業(yè)指數(shù))相對(duì)同期相關(guān)證券市場(chǎng)代表性指數(shù)的漲跌幅作為基準(zhǔn)。其中：A股市場(chǎng)以滬深300指數(shù)為基準(zhǔn)，新三板市場(chǎng)以三板成指 (針對(duì)協(xié)議轉(zhuǎn)讓標(biāo)的)或三板做市指數(shù)(針對(duì)做市轉(zhuǎn)讓標(biāo)的)為基準(zhǔn)；香港市場(chǎng)以恒生指數(shù)為基準(zhǔn)；美國(guó)市場(chǎng)以納斯達(dá)克綜合指數(shù)或標(biāo)普500指數(shù)為基準(zhǔn)。西南證券研究發(fā)展中心西南證券投資評(píng)級(jí)說(shuō)明買入：未來(lái)6個(gè)月內(nèi)，個(gè)股相對(duì)同期相關(guān)證券市場(chǎng)代表性指數(shù)漲幅在20%以上評(píng)級(jí)持有：未來(lái)6個(gè)月內(nèi)，個(gè)股相對(duì)同期相關(guān)證券市場(chǎng)代表性指數(shù)漲幅介于10%與20%之間中性：未來(lái)6個(gè)月內(nèi)，個(gè)股相對(duì)同期相關(guān)證券市場(chǎng)代表性指數(shù)漲幅介于-10%與10%之間回避：未來(lái)6個(gè)月內(nèi)，個(gè)股相對(duì)同期相關(guān)證券市場(chǎng)代表性指數(shù)漲幅介于-