鎮(zhèn)江某房地產(chǎn)項目可行性提案

本報告從一個城市經(jīng)濟的視角來研討鎮(zhèn)江是否存在中高端、高端市場，容量如何？本報告將勾勒一個鎮(zhèn)江房地產(chǎn)的輪廓，解析這個城市房地產(chǎn)的行業(yè)特征、供求關系、市場周期等。本報告客觀的分析目標地塊的區(qū)位價值，尋找其在市場的價值坐標以及競爭態(tài)勢，給予相應的風險評估。在城市、行業(yè)以及宗地評估之后，項目可行性會不言而喻。所謂開卷有益，敬請閱讀。寫在前面的話1城市篇

——鎮(zhèn)江的城市經(jīng)濟能否支撐中高、高端消費群？注：本篇采用數(shù)據(jù)均來自鎮(zhèn)江統(tǒng)計年鑒。2區(qū)位和對外交通顯示鎮(zhèn)江有邊緣化危險鎮(zhèn)江處于滬寧線靠近南京的一端，到南京和上海的距離分別為80和220公里這個距離意味著鎮(zhèn)江基本不能接收上海的輻射鎮(zhèn)江對外快速交通主要依賴滬寧高速公路和滬寧鐵路，潤揚大橋維系和江北的交通聯(lián)系和滬寧線其它城市相比，鎮(zhèn)江對外交通狀況最差：主城區(qū)距離滬寧高速公路最遠（15公里）；城際間高速公路數(shù)量不足；無錫民航機場啟用后，鎮(zhèn)江也是啟用航空港最不便利的城市；和蘇北的聯(lián)系在潤揚大橋貫通后也只能改善到區(qū)域平均水平偏上；和浙江聯(lián)系也最不便利。3城市面積、人口結(jié)構均表明鎮(zhèn)江的城市中心化尚未完成鎮(zhèn)江2003年底戶籍總?cè)丝?67萬，江蘇省內(nèi)倒數(shù)第一非農(nóng)業(yè)人口105萬，比例為39％市區(qū)人口100萬，其中非農(nóng)業(yè)人口60萬，包含了丹徒區(qū)在內(nèi)外來流動人口，2001年統(tǒng)計市區(qū)不超過10萬，2000年11月1日第五次人口普查鎮(zhèn)江全市常住外來人口23萬，外來人口比例為8％鎮(zhèn)江總面積3850平方公里，是長三角最小的市區(qū)面積1087平方公里（包含丹徒區(qū)750平方公里），也是滬寧線比較小的，僅為全市總面積的28%句容市丹陽市比較分析見下頁4城市缺乏大規(guī)模郊區(qū)化的動力，且外來需求支撐不足1、市區(qū)面積、市區(qū)建成區(qū)面積比較（單位：平方公里）2、市區(qū)面積占行政市域面積比例、市區(qū)人口密度（單位：％,人/平方公里）

在現(xiàn)有的市區(qū)范圍內(nèi)，不算上外來流動人口，人口密度是最低的，如果再剔除農(nóng)業(yè)人口，人口密度更低，中心城區(qū)城市化比例還很低，郊區(qū)發(fā)展的動力不足。3、市區(qū)非農(nóng)人口數(shù)量和比例、第五次人口普查外來流動人口商量(單位：萬人）

從非農(nóng)人口比例來看，鎮(zhèn)江城市化水平也不高，外來常住人口數(shù)量小，對住宅的需求量極低。

蘇州無錫南京常州鎮(zhèn)江揚州市區(qū)面積16501623472918641082980市區(qū)建成區(qū)面積2001761861327253蘇州無錫南京常州鎮(zhèn)江揚州市區(qū)面積比例203472432815市區(qū)人口密度12851331101511539241133蘇州無錫南京常州鎮(zhèn)江揚州市區(qū)非農(nóng)人口1221323231096055市區(qū)非農(nóng)人口比例586167625950全市外來流動人口113746143231651、2003年GDP644億，滬寧線最差，常州900億

市區(qū)（包括丹徒）僅280億左右2、人均GDP24000元，不足3000美金，相應城鎮(zhèn)居民可支配收入和消費性支出水平也很低

市區(qū)人均GDP也才28000，和城市化程度低相一致，城市對GDP的貢獻率和消費基礎低3、在總量和人均水平都相對較低的情況下，增長速度也偏低

經(jīng)濟總量、居民消費水平在周邊城市中同比最低蘇州無錫南京常州鎮(zhèn)江揚州市區(qū)GDP比重355892744346市區(qū)人均GDP344754330728160291442800024583居民人均可支配收入12362116471019411307945187056缺乏新的經(jīng)濟增長點，和先進城市差距再加大1、第二產(chǎn)業(yè)的比重57％，接近但仍然落后于蘇錫常地區(qū)3、4個百分點2、產(chǎn)業(yè)層次低，多為造紙、化工和電力等重污染企業(yè)，規(guī)模小，支柱工業(yè)支柱作用不突出

2003年主要工業(yè)產(chǎn)品涵蓋了電視機、紗布、香醋、機制紙、發(fā)電、化肥、水泥、軸承等，2003年規(guī)模以上工業(yè)完成增加值僅227億元，全市工業(yè)增加值前50家企業(yè)尾數(shù)僅為5000萬元，中間數(shù)為1億元3、經(jīng)濟基礎薄弱之外，結(jié)構性矛盾仍是影響鎮(zhèn)江經(jīng)濟的發(fā)展的制約性因素

和蘇南其它城市相比，鎮(zhèn)江的企業(yè)改制進展并不順利，今年1－5月份，股份制和私營經(jīng)濟完成工業(yè)增加值比重為56.7％，這個水平和蘇錫常相距很大4、工業(yè)性投入不足，新的經(jīng)濟增長點難以扶植根據(jù)鎮(zhèn)江統(tǒng)計局最近發(fā)布的統(tǒng)計信息，近五年鎮(zhèn)江工業(yè)性投入均未超過1998年的水平，也鮮有大的項目上馬；另外在投資結(jié)構上仍然過分集中于原有的重工業(yè)，沒有新的經(jīng)濟增長點5、和區(qū)域內(nèi)先進城市相比差距已經(jīng)有拉大的趨勢，在省內(nèi)的位次下滑嚴重

今年上半年鎮(zhèn)江大部分主要經(jīng)濟指標的增速達不到全省平均水平，差距在進一步拉大：工業(yè)增長速度由第二降至第十，消費品零售總額增幅由第五降至第九，出口總額由第六降至第十一，人均可支配收入由第四降至第六7城市規(guī)劃布局有先天制約

攤大餅思想不切實際城市空間方向由原來的沿江“一”字型發(fā)展調(diào)整為沿江沿路“T”字型發(fā)展，近期重點沿江發(fā)展，擴充東西兩翼；適度向南發(fā)展，拉大主城框架：根本原因是舊城改造拆遷不起，而南邊有大片農(nóng)地已經(jīng)征用主城分為主城核心區(qū)、丁卯新城、南徐新城、谷陽新城和南山風景區(qū)五大功能區(qū)100萬人規(guī)模的城市要在其市區(qū)周邊農(nóng)村發(fā)展三個新城，規(guī)劃建設用地達66平方公里，規(guī)劃人口48萬人，短時間內(nèi)幾乎不可能實現(xiàn)8財政收入和支出結(jié)構不足以支撐龐大的城建藍圖1、財政收入低，2003年財政總收入74億，其中地方收入42億元，市區(qū)（包括丹徒）不超過25億元。財政收入除去公務員和教育支出外所剩有限，真正可用于城市建設的很少：2002年財政支出35億，其中用于基本建設的9300萬，用于文教科衛(wèi)事業(yè)費8.9億2、固定資產(chǎn)投資近5年復合增長率為7.6％，固定資產(chǎn)占GDP的比重、基本建設和房地產(chǎn)開發(fā)占固定資產(chǎn)投資的比重都偏低，鎮(zhèn)江和蘇錫常的差距是非常明顯，甚至揚州都要領先鎮(zhèn)江

9地產(chǎn)市場的可能性決定于城市的地位1、區(qū)位和交通條件均顯示鎮(zhèn)江處于長三角的邊緣地帶，處于上海都市圈和南京都市圈的交界灰色區(qū)，可依靠的外部經(jīng)濟輻射和外來消費力不足。2、鎮(zhèn)江經(jīng)濟缺少支柱產(chǎn)業(yè)，各類指標在周邊城市中均處于劣勢，自身形不成足夠的城市吸納力；城市經(jīng)濟缺少新的增長點，消費升級的可能性不大?！?zhèn)江是依靠自身消費，自身循環(huán)的城市，注定了高端消費市場的先天不足。3、城市規(guī)模、人口均顯示城市的中心化尚未完成，也缺少城市郊區(qū)化的動力。4、現(xiàn)有城市規(guī)劃有“攤大餅”的傾向，財政收入、固定資產(chǎn)投資結(jié)構不能支撐城建藍圖。——鎮(zhèn)江發(fā)展難以逾越郊區(qū)化的“天王山”，除非有重大國家級利好。10市場篇

——鎮(zhèn)江市場處于什么階段，風險幾許？注：本篇采用數(shù)據(jù)均來自鎮(zhèn)江土地部門、房管部門及規(guī)劃部門內(nèi)部文件。11土地市場是“錢袋”，量大、價廉、無序12土地粥出讓膜是政侮府的蹄主要房誠“錢倡袋”置，無例序出堡讓特版征明英顯土地剪市場商的出夠讓模攀式政府憐將土懸地劃拔撥給棕“四閑大投辭資公偽司”層（城揉市建腿設投形資公筆司、趣交通諒投資裙建設寒公司復、房配屋投金資建擴設公窩司及曉水運撿投資沒建設略公司研），求四大致投資年公司瞧進行仁土地率征建紙、引朵資，晶由國御土局家完成斥最后咸上市摸交易蠶程序梅。土地疲市場觀特征土地嫂出讓老構成鵝鎮(zhèn)江蝕城市嫩建設跳資金盆的來器源主剝體。毛地芹出讓蜓是鎮(zhèn)筍江土刻地市赤場的坊主要仍出讓批方式慰。出讓錦過程鳴中，暑政府告以獲蔽得土弓地出白讓金棄（約30到萬/畝）妙為主蒙要目軟的。國土摔部門認市場碌調(diào)控祥職能不完惰善，土紐奉地出啦讓無頑序是配鎮(zhèn)江旗土地系市場臉的主桿要特些征。暗箱尸作業(yè)聯(lián)現(xiàn)象搖屢見搭不鮮。1320既00年至20騙05只年1月，山經(jīng)國創(chuàng)土局捐公開葵出讓悠土地階面積78湖58酬.4昏2畝。其中饅，20津00年出課讓土賺地5.倡8畝；20饑01年出沃讓土歐地62狂1.瘋26畝，確同比仁增長10捕61暢1%；20診02年出鼻讓土升地12帶79們.7碗9畝，訂同比倍增長10冠6%；20保03年出鉛讓土樸地21吹23紅.9貼7畝，勝同比蕉增長66午%；20涂04搭年—蒸05縫年1月出猾讓土珍地38傻27提.5玻9畝，睛同比裝增長44嶼.5賀%。據(jù)國填土局箱介紹舍，20杜01出年—幼20熔03年共碗出讓蠅地塊67案00畝，警含協(xié)苦議轉(zhuǎn)噸讓土鑒地26侄00畝左彎右。即2跳00依0-謝20必05沈年1應月，注所有泄方式喉出讓園的土遍地共伏約為10頭45更8畝。14城南斥板塊留（含必南徐班/丹待徒）努是土白地主聾供應久區(qū)灶低價市/規(guī)謀模類志產(chǎn)品衣是充尾斥下胳階段館市場土地脅市場庸分為流5大鵝板塊時——紐奉城東封板塊窄（含此丁卯仰）、膚城南身板塊來（含乎南徐譜/丹告徒）頸、城息西板肥塊、請城北創(chuàng)板塊乏（含憶金山凈）以待及城閃中板秀塊。城東劍板塊這（含低丁卯貴）是鋪目前漏市場彎的主致要供蠻應地闖；城耀南板正塊（鞭含南撞徐/傘丹徒孤）是月土地你供應附密集秀地。15“錢映袋”徐地位壓決定趁鎮(zhèn)江陽下階纖段郊罩區(qū)土窄地放駝量會皇加劇鎮(zhèn)江需國土況局表遮示，20冶07年內(nèi)諷以消酒化存要量土休地為燭主，揭即完垂成四檔大投講資公輛司手梨中的洗存量脂土地憤的轉(zhuǎn)樹讓以叮提供狠城市聲建設刷資金輔，總坡供應絞量12草00握0畝洋,約96疾0萬平并方米諸建筑基面積.。20克07年內(nèi)普的存竹量土滿地供告應主而要區(qū)香域為尤城南滴與城易西。20庭06琴-2麻01糕0年住孫宅用職地供泊應重魔點是金南徐份新城違，待言征地16平方低公里硬，約20護00萬平唉方米踏建筑餓面積敢。總計掏可售蝕建筑棵面積18敗00萬平旨方米曾，是大目前群房產(chǎn)均市場30年的飄消化勸量（年株均60萬平庫方米圓）。16住宅崖市場星已進合入拐深點，幟郊區(qū)糕低密危度產(chǎn)井品面納臨惡性性競桃爭17市場叢容量雅受剛霞性需遭求影有響較焰大自然播增量酒：因人午口增雜長、際家庭股結(jié)構址重組葉等所組產(chǎn)生像的增述長，存因數(shù)里據(jù)有彈限，毯且01蹤蝶-0薄2年拆嘉遷產(chǎn)誘生的犧政策疫消費禿較少凍，故薯以該顛市前4年的棉商品喊房去孫化量熔為參虎考。2001年2002年2003年2004年總計年均量商品住宅去化（萬平米）63.83546979265.8366政策量性增陸量主要扒由城劈燕建拆牲遷產(chǎn)名生的聯(lián)強制浴性消望費構掛成，04年后踏，因反國家唉政策抹因素曬，拆蒸遷量間有所嶺下降嬌。且因箱拆遷紡區(qū)域瀉多為辮農(nóng)村苗用地繁，產(chǎn)毒生的梯實際梢需求焰將發(fā)須生縮幕水，甩預計田實際警需求攜在50飯%左右盼。2001200220032004總計年均量實際均量拆遷總量（萬平米）266412813535388.2544容量封測算破：排除績政策蜜性影唱響，僅鎮(zhèn)江壁的商予品房納市場夫?qū)⒈Ｕ鸪置坎滥?0萬平萌米左馬右的構需求粗量。如政汪府保每持目癥前的胃拆遷女節(jié)奏股，其揉市場方需求跟總量咬將保究持在10游0-撥11育0萬平陶米/年。因國勻家政吵策影漆響，悉預計雖在2-體3年，永因政薪策性冬產(chǎn)生繡的強釋制需換求將攝有所狂萎縮踢。18０５愛年后蜓，市爬場已策進入牛了供粘需拐隊點供需學比：01松-0串3年供刻需比鞠為：0.滔85，市喘場供盜不應諷求，你存在唯投機燙可能咳。04給-0浮6后供洋需比盾為：2.襪33，供顏需開縫始失愁衡06年后軋三年禽供需供比為3，供導需失傾衡現(xiàn)身象加士劇——上述竭研判垃前提鉆是拆時遷保縱持現(xiàn)葬有速愧度與慮規(guī)模。

2005年一季度2005年二季度2005年三季度供應量32.9751.840.05需求量3.724.518成交比1：0.111：0.471：0.45從0次5年貌前三密季度絡看，排鎮(zhèn)江漫市場京供需嘗失衡價開始塌明顯社。19價格魚增幅玻平穩(wěn)指，拐構點上賽升作米用不貢明顯2001年2002年2003年2004年平均值年增幅市區(qū)商品房均價（元/平米）1431166520172119187118.36%主城商品房均價（元/平米）1490173021192609198720.57%市區(qū)二手房（元/平米）1183117313432387164628.6%主城藏區(qū)為禍京口耕、潤棍州二距區(qū)。市區(qū)貪包含享丹徒列。價格魚指數(shù)鮮從01羅年1季度突的10哭00點開貝始平糕穩(wěn)上貍升至02年末民的12耀09點，朱在03年出幫現(xiàn)了鼓拐點劑從突驚進至03年末響的17宋56點，04年為18脊90點。20丹徒掩片區(qū)城南淋片區(qū)城西嬌片區(qū)城中嘗片區(qū)城東零片區(qū)丁卯厘片區(qū)區(qū)域脫特征暖：新吧開發(fā)拋住宅燭區(qū)域產(chǎn)品柄類型腦：多提層、是小高夠?qū)覶O量WN封HO童US削E（殖待推巷）行情妄價格配：3本00疊0-競34戲00瘦元主力宇產(chǎn)品芒：三詞房1關10拾-1襪20盜平方騎米主力堵客源如：鎮(zhèn)辱江市辯區(qū)客未來詞推案聲量：醫(yī)約8煙0萬爸平方礙米代表綠項目筑：天灰和新年城區(qū)域尿特征直：客燥戶認歲可地鈴段產(chǎn)品立類型促：多羅層行情面價格達：3乓00餓0-乒34似00繼元主力創(chuàng)產(chǎn)品吉：三扒房1號10椅-1咸30象平方猴米主力本客源薦：鎮(zhèn)喪江市梳區(qū)客未來驕推案抄量：殖約7謀0萬蓮平方隔米代表野項目妄：城駕南映族象區(qū)域怎特征：較成眉熟開充發(fā)區(qū)捆域產(chǎn)品始類型五：多胃層、馳小高鄰層、TO造WN轉(zhuǎn)HO即US諒E（渴待推到）行情筐價格瞎：公寓盯26梳00脊-2似90怕0元別墅滿預計娃45柳00怖元主力鬧產(chǎn)品賤：三傘房1義10隸-1鴿20個平方跡米主力攀客源獵：鎮(zhèn)雙江市你區(qū)客代表檢項目牽：恒熊美嘉亭園、近學府芳芳鄰區(qū)域美特征絨：商沒品房梢新開才發(fā)區(qū)年域產(chǎn)品褲類型撇：多才層、允小高猛層、TO辣WN冒HO笛US掛E（駱待推棉）行情閃價格他：28尸00痰-3點00姓0元主力愧產(chǎn)品悶：三秒房1伸10例-1池30燥平方岡米主力謝客源岸：區(qū)憂域客信為主未來亮推案兇量：藍約5親0萬月平方擁米代表牛項目纖：慈沃得脾第一蠶城、墨江南剃世家區(qū)域研特征上：較屋成熟耍的開皮發(fā)區(qū)德域穿產(chǎn)品臺類型錦：多期層、鵲小高罵層窩行情黎價格梅：3響10幟0-標35冬00渡元堡主挖力產(chǎn)偵品：錢三房廊13冒0-呀15經(jīng)0平豬方米棚主郊力客炒源：蹲鎮(zhèn)江古市區(qū)掛客儲未女來推竿案量衫：約妨40質(zhì)萬平出方米蓮代贈表項稀目：武香江片花城減，米影山人規(guī)家區(qū)域缺特征歲：較束早的帆開發(fā)紗區(qū)域麥產(chǎn)遠品類狼型：劈燕多層繁、別港墅行情麻價格芝：1父80光0，卵35醋00鍬-5查00埋0元征主席力產(chǎn)密品：重獨棟繩別墅谷主厭力客呆源：禮鎮(zhèn)江飾市區(qū)歪客晚未院來推貝案量姥：約拿50綠萬平駐方米唱代甜表項氣目：慎駙馬麗山莊沿，御基墅臨饑楓21主流犯市場榨典型輸項目仰概況區(qū)域案名開盤期總建產(chǎn)品價格城南板塊天和星城04年底12多層、小高層、疊加公寓3400疊加4300華都名城5月4日50多層、小高層、高層3300城西板塊翠堤春曉5月5日5.7多層3500郎香園5月6日4.3多層3300城東北板塊香江花城5月5日46多層、小高層、高層3500我家山水5月5日30花園洋房3888城東板塊東城綠洲5月5日20多層、小高層、聯(lián)排、疊加、雙拼聯(lián)排4600公寓2800江南頤和家園04年底60多層、高層、聯(lián)排、獨棟公寓2400-2800聯(lián)排4400-4500恒順翠竹5月8日4聯(lián)排、雙拼聯(lián)排4680-5020丁卯板塊江南世家5月4日20多層、小高層、聯(lián)排公寓2900聯(lián)排4800-4900221、漿在售機低密繡度產(chǎn)香品還錄不多堪，產(chǎn)傘品類仍型以躍聯(lián)排混、疊經(jīng)加別擔墅為霸主。2、失目前捎鎮(zhèn)江波聯(lián)排麻別墅唇的行霞情基愉本在征45膠00奏-5被00絞0元德/平福方米詠左右侄，我鉗家山仁水已濤售完晌疊加強別墅出的最川終價花格達零到3辨70沃0元褲，后光期預嚇計在草39煩00寇元左腸右。3、煮聯(lián)排途別墅罪的主優(yōu)力面綱積在巾20增0-剛25逃0平腦方米必左右練，疊徑加別積墅的統(tǒng)面積加跨度益較大乒，從域13沖0-濾25崗0平惡方米產(chǎn)不等樸。4、鑼由于尚多數(shù)金項目惑的別奔墅推泡量并肢不大不，總亞價也循不算與太高過，市盡場接斑受度菜正常躲。5、步05兇年下慚半年丑開始忽，鎮(zhèn)演江市愚場上費會出供現(xiàn)一伸些純梁別墅編項目報，低爺密度拿供應狂量會鄙明顯譜增多現(xiàn)。6、我低密鑼度主制力客瓦源為錢政府懲高級傳公務怖員、明私營齒業(yè)主陰、醫(yī)頑療等祖事業(yè)眾單位傾從業(yè)段人員股以及圍在銀出行等席單位打工作神的高衫級白漫領。評述23潛在拔低密冷度物柔業(yè)分黑布態(tài)宣勢213萬科熔占顏地1慨70構0畝駙馬嘉山莊裁/聆逃湖尚待郡/肯御墅邊臨楓命/農(nóng)干工商涼項目約5肌0萬念建江山樹名洲66字萬建中住借·君攤臨南哨山30僅萬占窯地24市區(qū)貞待推樹重點澤低密伍度產(chǎn)尸品江山怎名洲（城拔東板賞塊）位夫置若：誓焦山敲對面開妹發(fā)墊商：錯鎮(zhèn)汁江維攔科置圍業(yè)有史限公小司開盤績?nèi)掌诶K：貼20蓄06凍年年掘中建筑箱指標賺：66萬平響方米產(chǎn)品臺類型辰：北聯(lián)排憑、多精層公蠟寓、稱4+混1景尤觀公踐寓、溉小高菌層公連寓、還高層擺公寓主力罵面積柔：的多層芝公寓90省-1駐10平方張米，畜景觀隸公寓12聽0-列18漸0平方采米媒體也述求兵：餡規(guī)劃主述歌求語膝：廊66怨萬平稀方米應原生爐態(tài)山雖水社伴區(qū)君臨嘴南山配（城恨南板辯塊）位陡置子：坐南徐袖大道袋以南戰(zhàn)，檀稍山路運以西開股發(fā)口商：救鎮(zhèn)爬江中慣住房食地產(chǎn)崖開發(fā)頃有限微公司開盤毀日期漁：記20押06隸年年好中建筑提指標爆：渾占地30萬平廉方米路，容配積率0.翼76產(chǎn)品呆類型險：伶疊加得、聯(lián)脹排、請獨棟乒別墅主力猛面積至：環(huán)聯(lián)排18襯0平方素米左會右媒體宿述求憶：芹地段主述頂求語截：鳥南徐端核心鈔區(qū)國剩際版趣坡地專美墅萬科膠南徐潔彩城廈（城銅南板承塊）位悶置疫：你南徐舒新城扁，南限山對神面（漸城南她板塊據(jù)）開媽發(fā)外商：英鎮(zhèn)偷江萬煎科開盤款日期相：塞20煩06偏年年姓中建筑回指標鐘：１７變００盟畝產(chǎn)品卸類型拆：碎to錢wn煉ho摧us憶e、催多層繁公寓最、小括高層滅公寓債等潛在帳低密倉度供宜量在閑10餃0萬演平以鄉(xiāng)豐上，法且均甲集中居在鎮(zhèn)末江核策心資妄源區(qū)篇。其中析城南惰板塊改約集巡壽中了兄60駝-8仔0萬嘩的供它量。25丹徒凱板塊埋主要蔑產(chǎn)品現(xiàn)有醒項目疾銷售瓣狀況膊一般窄；潛在哨供量踐較大由，且正有大姑量未揪知土眾地；獨棟疼、雙盛拼產(chǎn)塑品比偶重明混顯高施于市慚區(qū)低榜密度余產(chǎn)品厲；價格優(yōu)和市欺區(qū)產(chǎn)彼品有撤約8伐00拴-1圖00炮0元六/平屈的差撞距。項目名稱項目類型所在區(qū)域價格狀況（元每平米）項目體量以及銷售進度駙馬山莊獨棟、雙拼、聯(lián)排丹徒獨棟：5000聯(lián)排：3500占地33萬平米，容積率0.41，2003年就推出，到目前為止，還未售完聆湖尚郡獨棟丹徒尚未推出占地24.8萬平米，容積率0.4，即將推出御墅臨楓獨棟、聯(lián)排、雙拼丹徒聯(lián)排：2900雙拼：3500獨棟：4500（花園500）占地13萬平米，容積率0.6，正在銷售當中農(nóng)工商項目部分別墅丹徒未知占地1100畝261、運因土片地市訓場的左無序道，商貸品房熄已進雜入供沉需失王衡的樹拐點駱階段子。2、孟前幾練年受孕拆遷末影響駕，供脖應沒跳有放熟量，亮供不恰應求弱，鎮(zhèn)團江的設住宅料房價鐘比較晨穩(wěn)定蜓，0灘5年烤一系火列政冬策出倉臺，方對鎮(zhèn)錦江的父房價鬧也沒帶有太攤大的孤影響篇。我場們預宿估0寺6年罵鎮(zhèn)江品房價農(nóng)將保界持現(xiàn)錄在的致水平替，在瘋28蟲00胃-3哀00將0元競/平慎方米富的價猴格水任平波秀動。3、割在整體屢市場售放量撥導致惕失衡柴的同打時，嘩低密澡度市磨場今粘后3店年的貝市場虎競爭燒將非幫常激搜烈，棚特別阿是別遮墅市信場，茄目前曾的去起化比責較緩膝慢，匙而未診來還餐有很采大的棵推量貝。4、愿無論野是公拉寓市帶場還爸是別端墅市宇場，線客源黃還是部以本畢地的撈區(qū)域宏客戶醋為主賠，無央升級五趨勢舍。5、滴對丹綱徒板吳塊而濫言，香競爭保市場拳的方狠向惟禽有“男做低富”和寸“做哈高”殿，而屯區(qū)域豆項目狡恰恰托人同熄此心鈴，同怒質(zhì)化抓供給虛嚴重斤過剩棄。供應街同質(zhì)獄，郊童區(qū)低逆密度盈市場損風險塘巨大27項目你篇28項目吵區(qū)位花在城幕市格旦局中流處于祖邊緣股化位粗置本項目虜位于兔駙馬說山麓謠，毗守鄰駙水馬山識莊距離浮市區(qū)揀車程潤在40分鐘和市娃區(qū)中險間間艙隔南婆徐新亮城，稻車程20分鐘撐。區(qū)域矮屬于瘋規(guī)劃挑的谷才陽新孔城，喊功能捷定位遼和南賴京江偷寧大勒抵相烏似本案市區(qū)座：4兆0分體鐘南徐惰：2歡0分端鐘滬寧沃高速傻：1蹲5分永鐘29基地踏條件桐：典屆型的專低密鞋度用挎地占地采30鴨0畝株，容嘆積率畫0.待5，些總建談約1右0萬戲平地價鐵30晃-3功5萬糟/畝擦，樓撿面價避89慌9—精10造49竭元/澇平該區(qū)逗域平耐均地鴨價在黨40盆萬/結(jié)畝內(nèi)四至獅：地塊鼻北側(cè)薦為駙圣馬山鵲，植針被一屑般；東側(cè)坡為駙辜馬山目莊別休墅小塔區(qū)；西側(cè)的為西玻環(huán)路尊；南側(cè)恩千禧課路為見雙向虛綠車骨道。西部澇，南著部均竿為房雞地產(chǎn)依開發(fā)敬項目鞭。分塊拍：基地哥分成餐3塊記，有岸廢棄寬道路顆隔開重。A地色塊現(xiàn)炊狀為喝植被桿茂盛具的樹裳林；B地典塊無悠明顯殼拆遷索物，隱較平望整；c地傾塊為診山坡亦地。駙馬獲山莊30地塊屈北部從中間濾有一似廢棄嚼磚廠鋼，取庸土后隆留有補較大的水坑瞧；地塊蘿東部鉗有一且需保傭護的洋溝渠剪，政線府規(guī)池劃為暢景觀眨帶。31基地騙所屬扎區(qū)位扇與競仔爭區(qū)嚷位比克較南徐守新城匠是丹找徒新另區(qū)最怒直接毅的制運約板乖塊南徐飯是行非政中伯心等奇級，鑄政府倚主要勿投入諷區(qū)南徐練新城