創(chuàng)業(yè)園3#開發(fā)項目申請報告匯總

XX市AA有限責(zé)任公司位于高新區(qū)創(chuàng)業(yè)園3#地塊國際軟件園綜合樓項目申請報告有限公司二〇一二年七月XX市AA有限責(zé)任公司高新區(qū)創(chuàng)業(yè)園 3#地塊國際軟件園綜合樓項目申請報告目錄第一章 申報單位及項目概況 1一、項目申報單位概況 1二、項目概況 1第二章 發(fā)展規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策及行業(yè)準入分析 12一、發(fā)展規(guī)劃分析 12二、產(chǎn)業(yè)政策分析 13三、行業(yè)準入分析 13第三章 資源開發(fā)及綜合利用分析 15一、資源開發(fā)方案 15二、資源利用方案 15三、資源節(jié)約方案 15第四章 節(jié)能方案分析 16一、節(jié)能規(guī)范與用能標準 16二、能耗狀況及能耗指標分析 17三、節(jié)能措施及節(jié)能效果分析 17第五章 建設(shè)用地、征地拆遷及移民安置分析 22一、項目選址及用地方案 22二、土地利用合理性分析 23三、征地拆遷及移民安置規(guī)劃方案 23第六章 生態(tài)環(huán)境影響 24一、環(huán)境和生態(tài)現(xiàn)狀 24XX有限公司 IXX市AA有限責(zé)任公司高新區(qū)創(chuàng)業(yè)園 3#地塊國際軟件園綜合樓項目申請報告二、生態(tài)環(huán)境影響分析 25三、生態(tài)環(huán)境保護措施 26四、地震災(zāi)害影響分析 27五、特殊環(huán)境影響 28第七章 經(jīng)濟影響分析 28一、經(jīng)濟費用效益或費用效果分析 28二、行業(yè)影響分析 33三、區(qū)域經(jīng)濟影響分析和宏觀經(jīng)濟影響分析 33第八章 社會影響分析 34一、項目社會影響分析的原則 34二、社會影響效果分析 34三、社會適應(yīng)性分析 34四、社會風(fēng)險及對策分析 35XX有限公司 II市AA有限責(zé)任公司高新區(qū)創(chuàng)業(yè)園3#地塊國際軟件園綜合樓項目申請報告第一章 申報單位及項目概況一、項目申報單位概況（一）申報單位單位名稱：XX市AA有限責(zé)任公司單位住所：XX市高新技術(shù)區(qū)五一路 1號法定代表人：張建洋注冊資本：10000萬元人民幣實收資本：10000萬元人民幣公司類型：有限公司（國有獨資）（二）經(jīng)營范圍許可經(jīng)營項目：房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營一般經(jīng)營項目：投資與管理；土地開發(fā)經(jīng)營；信息咨詢服務(wù)。二、項目概況（一）項目名稱市高新區(qū)創(chuàng)業(yè)園3#地塊國際軟件園綜合樓項目（二）項目擬建地點本項目擬建地點為 XX市高新區(qū)創(chuàng)業(yè)園 3#地塊。該地塊北至北興路，西至花園路。（三）建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模XX有限公司 1市AA有限責(zé)任公司高新區(qū)創(chuàng)業(yè)園3#地塊國際軟件園綜合樓項目申請報告本項目總用地面積 7631.0平方米，總建筑面積 34339.00平米，建筑基地面積1831.0平方米，具體的建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模如下：地上建筑面積34339.00平方米，新建綜合樓 1幢，共19層；項目的主要經(jīng)濟技術(shù)指標詳見表 1.1表1.1主要經(jīng)濟技術(shù)指標表序號項目單位指標備注一技術(shù)指標1總用地面積平方米7631.00約11.45畝2總建筑面積平方米34339.002.1商業(yè)樓平方米17169.002.2配套平方米17170.002.3半地下室車庫（兼人防）平方米0.002.4配套公共建筑面積平方米0.003居民總戶數(shù)戶150.00二經(jīng)濟指標1總投資萬元18000.001.1開發(fā)建設(shè)投資萬元17475.731.2經(jīng)營資金萬元524.272資金籌措萬元18000.002.1資本金萬元18000.002.2銷售回籠資金萬元3銷售收入萬元41412.85XX有限公司 2XX市AA有限責(zé)任公司高新區(qū)創(chuàng)業(yè)園3#地塊國際軟件園綜合樓項目申請報告4營業(yè)稅及附加萬元7267.965利潤率%5.1投資利潤率%89.695.2投資凈利潤率%61.505.3銷售利潤率%38.99（四）項目建設(shè)方案1．總圖布置原則1）符合項目建設(shè)區(qū)域規(guī)劃，且確?？倛D布置流暢、優(yōu)化。2）考慮合理的功能區(qū)分，在兼顧整體性的同時注意各功能區(qū)的相對獨立性，保證有良好的居住人文環(huán)境。3）減少不安全因素，內(nèi)部交通流暢，形成環(huán)道，進出口要通暢。4）通過合理規(guī)劃，營造自然、和諧、親切的環(huán)境品質(zhì)。綠化帶景觀與各樓群間的綠化相結(jié)合，達到環(huán)境均好性。2．總平面布置本項目建設(shè)內(nèi)容主要有國際軟件園綜合樓以及變配電系統(tǒng)、給排水管線、道路等公用配套工程。項目規(guī)模地塊呈不規(guī)則四邊形。根據(jù)上述布置原則，總平面布置首先應(yīng)滿足項目建設(shè)功能要求，同時要符合消防、環(huán)保等要求，力求合理、流暢。按照“整體有序、層次分明、交通合理、使用便利、注重氣氛、適度超前、便于操作”的原則，根據(jù)規(guī)劃設(shè)計條件及周邊特點，擬開發(fā)一幢19層建筑，本項目總平面布置情況如下：（1）建筑設(shè)計XX有限公司 3市AA有限責(zé)任公司高新區(qū)創(chuàng)業(yè)園3#地塊國際軟件園綜合樓項目申請報告地塊內(nèi)建設(shè)一幢 19層建筑。建筑物的風(fēng)格、色彩、高度等應(yīng)體現(xiàn)城市形象，與周邊環(huán)境相協(xié)調(diào)，體現(xiàn)現(xiàn)代風(fēng)格。建筑限高100米。底層室內(nèi)標高不低于黃海高程2.9米（2）規(guī)劃結(jié)構(gòu)本項目用地在XX市高新區(qū)創(chuàng)業(yè)園3#地塊，該地塊北至北興路，西至花園路。因此，在充分考慮周邊環(huán)境和規(guī)劃條件的前提下，根據(jù)地形、日照間距、紅線退讓等條件，結(jié)合道路走向，在地塊內(nèi)部布置19層建筑1幢。從而形成了一個相對合理的建筑空間。3）該地塊內(nèi)道路寬暢，四周貫通，流線明晰，交通便捷，功能分流互不干擾，沒有死角，消防車能到達每個角落。4）建筑功能實行立體布局。XX市AA有限責(zé)任公司國際軟件園綜合樓建成后，采用封閉式管理，配備電子監(jiān)控，按智能化管理的要求統(tǒng)一配套防范設(shè)施；輔以健康綠地供業(yè)主休閑；數(shù)字電視、寬帶等智能服務(wù)設(shè)施接駁到該會所的每一層。5）建筑風(fēng)格體現(xiàn)有特色。建筑物的風(fēng)格、色彩等應(yīng)體現(xiàn)城市形象，與周邊相協(xié)調(diào)，體現(xiàn)現(xiàn)代風(fēng)格。本項目建筑設(shè)計從整體到細部均注重在具體表達與抽象表達之間形成對話，使形態(tài)與空間的隱喻構(gòu)成獨到風(fēng)格和魅力。景觀要求房屋以現(xiàn)代建筑風(fēng)格為主。本項目總平面布置情況詳見附圖XX市高新區(qū)創(chuàng)業(yè)園3#地塊項目平面規(guī)劃圖。3．道路交通方案（1）道路系統(tǒng)XX有限公司 4市AA有限責(zé)任公司高新區(qū)創(chuàng)業(yè)園3#地塊國際軟件園綜合樓項目申請報告該地塊四周道路已基本形成，內(nèi)部道路系統(tǒng)規(guī)劃采用環(huán)狀網(wǎng)設(shè)計并按二級布置。一級道路為區(qū)內(nèi)主要道路，包括主干路與城市道路連接入口，解決進出于該地塊內(nèi)部主要交通。二級道路為該地塊內(nèi)部次要道路和汽車進出路。2）交通組織為保證該地塊內(nèi)的寧靜和交通安全，區(qū)內(nèi)禁止重型車輛進入，外部車輛不能隨意進入。區(qū)內(nèi)采用人車分流，主入口人車有續(xù)并進。該地塊內(nèi)綠地景觀大道以步行為主，為該地塊業(yè)主創(chuàng)造良好的居住環(huán)境。4．綠化景觀方案區(qū)內(nèi)綠地構(gòu)成為歐式公園綠地及道路綠地等。綠地位于綜合樓四周，供各區(qū)業(yè)主休憩和戶外活動之用，沿路一律栽植行道樹，可綠地處全部植草皮。園區(qū)的景觀規(guī)劃要通過建筑、道路、綠地、公共開放空間等物質(zhì)要素的控制設(shè)計，使之形成相互和諧、多樣統(tǒng)一的整體效果。區(qū)內(nèi)的建筑物主色采用溫馨的暖色系。5．配套設(shè)施方案根據(jù)建筑功能及規(guī)定，按總建筑面積的 4‰無償提供物業(yè)管理用房，其中物業(yè)辦公用房、輔助用房、經(jīng)營用房所占比例分別為 1：3：6；設(shè)立垃圾收集房；各類管線均下地，住宅區(qū)排水采取雨污分流，設(shè)置雨水收集池，收集雨水以便用于綠化；配備的加壓水池、水泵房、配變電房和電話專用交接間等配套設(shè)施應(yīng)設(shè)置在建筑物內(nèi)部。6．給排水方案（1）設(shè)計依據(jù)XX有限公司 5市AA有限責(zé)任公司高新區(qū)創(chuàng)業(yè)園3#地塊國際軟件園綜合樓項目申請報告1）《建筑給水排水設(shè)計規(guī)范》 （GB50015-2003) （2010版）2）《室外排水設(shè)計規(guī)范》（GB50014-2006）3）《室外給水設(shè)計規(guī)范》 （GB50013-2006)4）《建筑設(shè)計防火規(guī)范》 [GB50016-2006]（2006年版）5）《建筑滅火器配置設(shè)計規(guī)范》 [GB50140-2005]（2005年版）2）給水水源項目給水水源為當(dāng)?shù)厥姓詠硭芫W(wǎng)，自公園路接入，給水管徑為200mm。3）供水方式項目所有建筑采用變頻加壓供水，管材選用高性能PPR水管。4）用水量估算各用水單元用水標準如下表 1.1所示：表1.1用水量估算表序用水單規(guī)模用水標準年用水（萬噸）備注號位商辦用1300人100L/人·天1.10房2住戶510人150L/人·天2.79綠化道5799考慮雨水收集利用，用水量減半52L/㎡H天0.42路㎡計算6未預(yù)見用水10%0.43合計3.92XX有限公司 6市AA有限責(zé)任公司高新區(qū)創(chuàng)業(yè)園3#地塊國際軟件園綜合樓項目申請報告計算年用水量為 3.92萬噸。（按一年365天計算）5）雨水處理項目設(shè)置雨水回收利用系統(tǒng)。雨水回收利用處理的辦法：預(yù)先埋設(shè)管網(wǎng)，將屋頂、綠地、道路的雨水“自流”進地下儲水池，通過過濾、沉淀、凈化，再用水泵排入景觀水池，改善基地微環(huán)境，還可以用于綠化灌溉、洗車等。7．電氣方案（1）設(shè)計依據(jù)1）《民用建筑電氣設(shè)計規(guī)范》（JGJ16-2008）2）《民用建筑照明設(shè)計標準》（GBJ133-90）3）《通用用電設(shè)備配電設(shè)計規(guī)范》（GBJ50055-93）4）《建筑設(shè)計防火規(guī)范》（GB50016-2006）（2006年版）5）《供配電系統(tǒng)設(shè)計規(guī)范》（GB50052－GB50052-2009）6）《低壓配電設(shè)計規(guī)范》（GB50054-95）7）《建筑物防雷設(shè)計規(guī)范》（GB50057-94）8）《住宅設(shè)計規(guī)范》（GB50096-1999）（2003版）9）《火災(zāi)自動報警系統(tǒng)設(shè)計規(guī)范》（GB500116-98）10）《智能建筑設(shè)計標準》（GB50314-2006）（2）電源及用電負荷該地塊供電電源由外圍 20KV供電線路提供，所有供電線路沿地下敷設(shè)，區(qū)內(nèi)設(shè)箱式變壓器供電。規(guī)劃采用綜合用地指標預(yù)測區(qū)內(nèi)用電負荷，參照各類用地綜合用電指標，同時用電系數(shù) 0.8考慮，區(qū)內(nèi)總用電負荷為 4040.48KW，采用2臺2500KVAXX有限公司 7市AA有限責(zé)任公司高新區(qū)創(chuàng)業(yè)園3#地塊國際軟件園綜合樓項目申請報告變壓器，變壓器型號擬采用 SGB11-R卷鐵芯H級非包封線圈干式電力變壓器，變壓器總?cè)萘繛?6500KVA，滿足本項目的總用電量。（3）照明設(shè)計1）辦公用房、地下車庫（兼人防）的室內(nèi)照明采用熒光燈。2）室外照明包括室外道路照明和迎街大樓的泛光照明。光源主要采用金鹵燈，并采取良好的防眩光措施。所有室外照明回路均需設(shè)漏電保護裝置。3）室內(nèi)照明回路采用 ZR-BV銅芯電線穿阻燃 PVC管敷設(shè)或穿鋼管敷設(shè)；室外照明回路采用 ZR-VV電纜穿鋼管暗敷。4）防雷與接地本工程的建筑物按不同建筑物的規(guī)范要求確定防雷等級，接地采用TN-C-S接地系統(tǒng)。防雷、防靜電、工作及保護接地共用一套接地裝置，接地電阻要求≤1。所有電氣設(shè)備正常時不帶電的金屬外殼均進行可靠接地。本工程利用建筑物基礎(chǔ)作為接地極，避雷帶采用鍍鋅圓鋼 10#，引下線利用柱內(nèi)兩根主筋，其余接地線采用 -25×4鍍鋅扁鋼。本項目建設(shè)，按規(guī)劃部門要求，供電電纜全部埋設(shè)在地下，實現(xiàn)無桿化。（5）電信和有線電視方案本項目通信線路和有線電視線路，采用地下電纜埋設(shè)于地下。通訊線路及有線電視線路架設(shè)到每套住宅，由用戶向電信和廣電部門申請安裝。（6）消防設(shè)計方案1）設(shè)計依據(jù)①《建筑設(shè)計防火規(guī)范》 （GB50016-2006）XX有限公司 8市AA有限責(zé)任公司高新區(qū)創(chuàng)業(yè)園3#地塊國際軟件園綜合樓項目申請報告《建筑滅火器配置設(shè)計規(guī)范》（GB50140-2005）2）設(shè)計要求本項目建設(shè)工程耐火等級為二級。 消防水泵、消防報警系統(tǒng)及主要通訊照明為二級負荷，其余為三級負荷。防雷設(shè)計按二類，抗震設(shè)計烈度按七度設(shè)防。3）消防系統(tǒng)根據(jù)消防規(guī)范，本項目消防系統(tǒng)主要包括消防報警系統(tǒng)、 消火栓系統(tǒng)、自動噴水滅火系統(tǒng)、應(yīng)急照明系統(tǒng)等。總平面布置時，建筑物的間距應(yīng)滿足防火間距要求， 項目區(qū)內(nèi)的主要道路，應(yīng)形成環(huán)狀，使其滿足消防車道的要求。室外消防給水管在住宅小內(nèi)形成環(huán)狀， 并與城市自來水管網(wǎng)的兩個進水管連接。在室外消防環(huán)狀管網(wǎng)的適當(dāng)位置設(shè)室外地上式消火栓， 室外消火栓的間距不大于 120m，確保室外消火栓 150m保護半徑。附屬配套用房內(nèi)均按規(guī)范要求配置室內(nèi)消火栓箱或噴淋裝置， 室內(nèi)消火栓的布置間距應(yīng)滿足兩支水槍的充實水柱同時到達室內(nèi)任何部位， 并不大于30m。在明顯、易取用部位，配置適量的手提式滅火器。變配電室等電氣設(shè)備的消防采用二氧化碳滅火器， 其余場所采用磷酸銨鹽干粉滅火器， 滅火器置于專用滅火器箱內(nèi)。（五）建設(shè)進度本項目建設(shè)期擬 24個月。擬2012年9月1日開工，預(yù)計到 2014年8月底完工。XX有限公司 9市AA有限責(zé)任公司高新區(qū)創(chuàng)業(yè)園3#地塊國際軟件園綜合樓項目申請報告（六）投資規(guī)模及資金籌措方案1．項目投資規(guī)模本項目總投資18000.00萬元，其中開發(fā)建設(shè)投資 17475.73萬元，經(jīng)營資金524.27萬元。2．資金籌措本項目總投資 18000.00萬元，其中項目單位資本金 5400.00萬元，占總投資的30.00%。項目資本金比例符合國家有關(guān)普通商品房項目投資的最低資本金比例30.00%的要求。（七）項目招標方案1．招標的基本依據(jù)1）《中華人民共和國招投標法》2）國家發(fā)展改革委員會第3、4、5、9號令3）江蘇省發(fā)展計劃委員會〔蘇計法規(guī)發(fā)（2001）1408號〕文2．招標的基本情況1）招標的范圍和形式項目按照國家和地方工程建設(shè)項目招標范圍和規(guī)模標準規(guī)定的要求展開招標工作。本項目招標內(nèi)容報告工程的勘測設(shè)計、施工、設(shè)備、主要建筑材料采購。（2）招標的組織形式根據(jù)國家計劃委員會第 5號令規(guī)定，本項目建設(shè)單位在工程施工及設(shè)備采購等方面不具有編制招標文件和組織評標的能力，招標人不能自行辦理招標事宜。因此，本項目采用委托招標的組織形式。XX有限公司 10市AA有限責(zé)任公司高新區(qū)創(chuàng)業(yè)園3#地塊國際軟件園綜合樓項目申請報告3）招標的方式本建設(shè)項目除特殊要求外，均采用公開招標的方式。本擬建工程由建設(shè)單位委托招標代理機構(gòu)依據(jù)《中華人民共和國招標投標法》 、《江蘇省建設(shè)工程招標投標管理辦法》等法律、法規(guī)進行招標、評標等一系列工作，并選擇資深、質(zhì)優(yōu)、信譽好的中標單位，以確保用最合理的造價建成最優(yōu)質(zhì)的房屋，并達到預(yù)期的施工進度。3．招標初步方案1）本建設(shè)項目的施工監(jiān)理單位的資質(zhì)等級擬定為甲級監(jiān)理資質(zhì)。土建工程、設(shè)備工程擬定為一級施工資質(zhì)。2）各項招標活動對評標專家專業(yè)特長和水平的要求：土建工程施工評標主要聘請與土建有關(guān)的建設(shè)施工類專家；設(shè)備工程安裝采購評標主要聘請給排水、電氣、弱電系統(tǒng)、暖通等方面的專家；監(jiān)理評標主要聘請建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備專業(yè)以及施工等方面的專家。3）招標領(lǐng)導(dǎo)小組由建設(shè)單位和委托招標代理單位委派有關(guān)人員組成。XX有限公司 11市AA有限責(zé)任公司高新區(qū)創(chuàng)業(yè)園3#地塊國際軟件園綜合樓項目申請報告第二章 發(fā)展規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策及行業(yè)準入分析一、發(fā)展規(guī)劃分析項目建設(shè)符合國家“十二五”房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃我國“十二五”消費服務(wù)業(yè)的發(fā)展目標是：適應(yīng)業(yè)主消費結(jié)構(gòu)升級趨勢，繼續(xù)發(fā)展主要面向消費者的服務(wù)業(yè)，擴大短缺服務(wù)產(chǎn)品供給，滿足多樣化的服務(wù)需求?！吨腥A人民共和國國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十二個五年規(guī)劃綱要》中發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)的相關(guān)政策主要是：調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，重點發(fā)展普通商品住房和經(jīng)濟適用住房。按照保障供給、穩(wěn)定房價的原則，加強對房地產(chǎn)一、二級市場和房屋租賃三級市場的調(diào)控，促進住房梯次消費。完善房地產(chǎn)開發(fā)融資方式，加強資本金管理，規(guī)范發(fā)展住房消費信貸和保險。規(guī)范物業(yè)管理行為，提高市場化程度。本項目的建設(shè)內(nèi)容為國際軟件園綜合樓開發(fā)，符合國民經(jīng)濟及社會發(fā)展的總體規(guī)劃。2．項目建設(shè)符合 XX城市建設(shè)總體規(guī)劃要求項目建設(shè)符合“XX市十二五發(fā)展規(guī)劃”中堅持“循序漸進、節(jié)約土地、集約發(fā)展、合理布局”的原則和“整體推進、重點突破、典型引路、以點帶面”的思路，以促進經(jīng)濟發(fā)展為中心，以抓緊編制鎮(zhèn)村建設(shè)規(guī)劃為重點，加快推進鎮(zhèn)村建設(shè)，提高農(nóng)村公共設(shè)施的供給水平，有效改善農(nóng)民居住環(huán)境，努力創(chuàng)建一批“江蘇省城市化示范鎮(zhèn)”和“江蘇省康居示范村”的要求。本項目建設(shè)符合 XX大市城市建設(shè)總體規(guī)劃要求，并且隨著XX城市建設(shè)的不斷拓展和住宅區(qū)規(guī)模的迅速形成，本項目的建設(shè)將進一步改善和優(yōu)化投XX有限公司 12市AA有限責(zé)任公司高新區(qū)創(chuàng)業(yè)園3#地塊國際軟件園綜合樓項目申請報告資環(huán)境，加快重點城鎮(zhèn)化步伐，促進經(jīng)濟和社會事業(yè)又好又快發(fā)展，將有利于江蘇省城市化示范鎮(zhèn)建設(shè)。二、產(chǎn)業(yè)政策分析2003年8月30號，國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于促進房地產(chǎn)業(yè)健康持續(xù)發(fā)展的通知》 。該《通知》貫穿了以下指導(dǎo)思想：一是堅持市場化取向，通過深化改革，不斷消除影響業(yè)主住房消費的體制性和政策性障礙，培育住房消費，完善房地產(chǎn)市場體系，進一步發(fā)揮市場機制在資源配置中的基礎(chǔ)性作用；二是以有效需求為導(dǎo)向，立足于調(diào)整商品房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，提高住房質(zhì)量，滿足不同收入家庭，重點是中低收入家庭的住房需求；三是針對發(fā)展中出現(xiàn)的問題，切實加強宏觀調(diào)控和市場監(jiān)管；四是強化政府的住房保障功能，保證城鎮(zhèn)業(yè)主基本住房需要；五是堅持在國家統(tǒng)一政策指導(dǎo)下，各地區(qū)因地制宜，分別決策，使房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與當(dāng)?shù)亟?jīng)濟和社會發(fā)展相適應(yīng)。因此，該項目建設(shè)，符合國家產(chǎn)業(yè)政策。在《中華人民共和國國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十二個五年規(guī)劃綱要》中對發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)的相關(guān)政策特別強調(diào)：重點發(fā)展普通商品住房和經(jīng)濟適用住房，嚴格控制大戶型高檔商品房。按照保障供給、穩(wěn)定房價的原則，加強對房地產(chǎn)一、二級市場和租賃市場的調(diào)控，促進住房梯次消費。本項目屬于普通住宅開發(fā)范疇，符合國家房地產(chǎn)業(yè)的政策要求，項目建設(shè)對XX市經(jīng)濟及房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展有積極的促進作用。三、行業(yè)準入分析本項目建設(shè)單位為 XX市AA有限責(zé)任公司，該單位許可經(jīng)營項目為房地XX有限公司 13市AA有限責(zé)任公司高新區(qū)創(chuàng)業(yè)園3#地塊國際軟件園綜合樓項目申請報告產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營，開發(fā)資質(zhì)申報為貳級。因此，項目單位具備建設(shè)本項目的資質(zhì)和能力。本項目符合行業(yè)的基本準入條件。XX有限公司 14市AA有限責(zé)任公司高新區(qū)創(chuàng)業(yè)園3#地塊國際軟件園綜合樓項目申請報告第三章 資源開發(fā)及綜合利用分析一、資源開發(fā)方案本項目不涉及金屬礦、煤礦、石油天然氣礦、建材礦以及水（力） 、森林等資源的開發(fā)。二、資源利用方案1．主要原材料消耗本項目的原材料消耗主要為建筑材料，包括水泥、沙子、石子、預(yù)拌混凝土及模板等。建筑材料由建設(shè)單位在周邊地區(qū)自行采購。2．水資源本項目用水由XX市市政水管網(wǎng)提供，供水有保證。三、資源節(jié)約方案1．主要原材料節(jié)約方案建立完善的材料采購管理機構(gòu)，制定嚴格、可行的材料管理制度，配備專職的材料采購人員，責(zé)任落實到人，以達到節(jié)約原材料的目的。2．節(jié)水措施1）堅持“開源、節(jié)流并重，節(jié)流優(yōu)先，治污為本，科學(xué)開源，綜合利用”的原則，做到用水計劃到位，接水管理到位，接水目標到位。2）提高水的重復(fù)利用率，采用沉淀、綠化及清潔等中水處理技術(shù)來提高廢水的回用率。3）加強對用水設(shè)施、設(shè)備及器具的維護保養(yǎng)，避免產(chǎn)生水資源的跑、冒、滴、漏等現(xiàn)象，提高用水效率。XX有限公司 15市AA有限責(zé)任公司高新區(qū)創(chuàng)業(yè)園3#地塊國際軟件園綜合樓項目申請報告第四章 節(jié)能方案分析一、節(jié)能規(guī)范與用能標準1．節(jié)能規(guī)范1）《中華人民共和國節(jié)約能源法》2）《中國節(jié)能技術(shù)政策大綱》（2006年修訂）《國務(wù)院關(guān)于加強節(jié)能工作的決定》（國發(fā)[2006]28號）3）《國務(wù)院關(guān)于印發(fā)節(jié)能減排綜合性方案的通知》（國發(fā)[2007]15號）4）《國務(wù)院關(guān)于發(fā)布促進實施〈產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整暫行規(guī)定〉的決定》（國發(fā)（2005）40號）（5）《建筑節(jié)能技術(shù)政策》（建設(shè)部1996年發(fā)布）（6）《國家發(fā)展改革委關(guān)于印發(fā)固定資產(chǎn)投資項目節(jié)能評估和審查指南的通知》（發(fā)改環(huán)資[2007]21號）（7）《產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整指導(dǎo)目錄（ 2011年本）》（8）《節(jié)能中長期專項規(guī)劃》（發(fā)改環(huán)資[2004]2505號）（9）《民用建筑節(jié)能管理規(guī)定》（國家建設(shè)部令第 143號，2006年1月1日起施行）（10）《省政府關(guān)于印發(fā)江蘇省節(jié)能減排工作實施意見的通知》 （蘇政發(fā)[2007]63號）11）《江蘇省政府關(guān)于加強節(jié)能工作的意見》（蘇政發(fā)[2006]152號）12）《江蘇省節(jié)約能源條例》（江蘇省人民政府，2002）2．節(jié)能標準XX有限公司 16市AA有限責(zé)任公司高新區(qū)創(chuàng)業(yè)園3#地塊國際軟件園綜合樓項目申請報告1）《公共建筑節(jié)能設(shè)計標準》（GB50189-2005）2）《民用建筑熱工設(shè)計規(guī)范》（GB50176-93）3）《采暖通風(fēng)與空氣調(diào)節(jié)設(shè)計規(guī)范》（GB50019-2003）4）《建筑照明設(shè)計標準》（GB50034-2004）5）《民用建筑采光設(shè)計標準》（GB/T50033-2001）6）《民用建筑電氣設(shè)計規(guī)范》（JGJ/T16-92）7）《民用建筑節(jié)能設(shè)計標準（采暖居住建筑部門）》（JCJ26-95）8）《夏熱冬冷地區(qū)居住建筑節(jié)能設(shè)計標準》（JCJ134-2001）二、能耗狀況及能耗指標分析（一）能耗狀況分析本項目運營后消耗的能源有電、自來水、和天然氣。1）供電根據(jù)地區(qū)規(guī)劃，本項目用電可由大中鎮(zhèn)供電所提供，該所剩余負荷能滿足本項目用電要求。（2）供水本項目用水由XX市政自來水管網(wǎng)提供。（3）供氣本項目用氣管道天然氣，由 XX市政天然氣管網(wǎng)提供。（二）能耗指標分析1．能源消耗構(gòu)成本項目耗用能源主要有電力、新水和天然氣。（1）電力XX有限公司 17市AA有限責(zé)任公司高新區(qū)創(chuàng)業(yè)園3#地塊國際軟件園綜合樓項目申請報告項目用電建筑按 365天計算。考慮到各用電單位的同時系數(shù)，經(jīng)計算得出，項目年用電力 184.42萬度，詳見下表：表4.1項目用電量表序用電單單位用電需要系平均每天用電時同時系年用電（萬規(guī)模號位負荷數(shù)間（h)數(shù)度）1住宅170戶10KW/戶0.260.6122.40商業(yè)辦2公2.1通風(fēng)170007W/㎡0.880.645.70㎡2.2照明170005W/㎡0.880.316.32㎡合計184.42（2）新水項目年用新水量 3.92萬噸，詳見下表：表4.2項目用水表序用水單規(guī)模用水標準年用水（萬噸）備注號位商辦用1300人100L/人·天1.10房2住戶510人150L/人·天2.79綠化道5799考慮雨水收集利用，用水量減半52L/㎡H天0.42路㎡計算XX有限公司 18市AA有限責(zé)任公司高新區(qū)創(chuàng)業(yè)園3#地塊國際軟件園綜合樓項目申請報告6未預(yù)見用水10%0.43合計 3.92（3）天然氣根據(jù)《燃氣熱力工程常用數(shù)據(jù)手冊》，本項目住宅部分天然氣消耗定額 16立方米/戶、月測算，項目規(guī)劃總戶數(shù)為 170戶，則項目全年用氣量為 3.26萬立方米。2．綜合能耗計算和能耗指標分析本項目主要能耗為水、電、天然氣。各種能源都有一種共同的屬性，即含有能量，且在一定條件下都可以轉(zhuǎn)化為熱能。為了便于對各種能源進行計算、對比和分析，需要選定某種標準燃料作為計算依據(jù)，然后用各種能源實際含熱值與標準燃料熱值之比，即能源折算系數(shù)，計算出各種能源折算成標準燃料的數(shù)量。根據(jù)《綜合能耗計算通則》 （GB/T2589-2008）規(guī)定，本次能耗折算采用標準煤作為綜合換算指標。經(jīng)計算，本項目年消耗標準煤約 169.28噸，詳見下表：4.3項目能耗情況序號能源消耗量折標系數(shù)折標煤數(shù)（噸）能耗占比1電力184.42萬度0.1229kgce/kwh226.6584.07%2新水3.92萬噸0.857噸/萬噸3.3612.46%3天然氣3.26萬立方米12.143噸/萬立方米39.603.47%100.004合計269.61%XX有限公司 19市AA有限責(zé)任公司高新區(qū)創(chuàng)業(yè)園3#地塊國際軟件園綜合樓項目申請報告三、節(jié)能措施及節(jié)能效果分析（一）節(jié)能措施項目投入使用后，擬采取以下節(jié)能措施：1．總平面布置時均布置成南向，建筑物的間距系數(shù)為 1.50，每幢均有良好的采光和自然通風(fēng)條件，確保大寒日底層南向房間的日照時數(shù)不少于3小時。2．結(jié)合綠化措施，在建筑物需要遮陽部位，配置遮陽樹木。3．進行單體平面設(shè)計時，充分考慮節(jié)能設(shè)計，通過采用合理的平面布局，減少外表面積，以降低建筑體形系數(shù)，從而達到節(jié)能的目的。4．通過適當(dāng)加大建筑南向窗戶，控制北抽、西向窗戶大小。層面采用坡屋面，平屋面部分采用擠塑保單屋面厚度為 35厚，以減少能耗。5．為節(jié)約用電，選用節(jié)能及高效設(shè)備，盡量不選用耗電大的設(shè)備。主要設(shè)備負荷率按70-80%設(shè)計，提高能源的利用率。6．電器設(shè)備選用新產(chǎn)品和國家推廣節(jié)能產(chǎn)品，照明系統(tǒng)選用節(jié)能、高效燈具。7．提高功率因數(shù)，采用電容補償器，減少電能損失。選用電機的功率要與工藝需要相匹配；大負荷用電設(shè)備設(shè)置變頻裝置，以保用電平穩(wěn)和節(jié)能。8、墻體、屋蓋、門窗等采取建筑節(jié)能材料。9、加強節(jié)水管理。（二）節(jié)能效果分析1．本項目依據(jù)《民用建筑管理規(guī)定》（建設(shè)部令第 143號）、《用能單位能源計量器具配備和管理通則》（GB17167-2006）、《節(jié)電措施經(jīng)濟效益計算與XX有限公司 20市AA有限責(zé)任公司高新區(qū)創(chuàng)業(yè)園3#地塊國際軟件園綜合樓項目申請報告評價》（GB/T13471-1992）、《綠色建筑評價標準》（GB/T50378-2006）等合理用能標準及節(jié)能設(shè)計規(guī)范進行項目的設(shè)計，能源結(jié)構(gòu)合理。2．本項目設(shè)計合理，符合國家、地方和行業(yè)節(jié)能設(shè)計規(guī)范、標準，推廣新型墻體材料和節(jié)能產(chǎn)品，未采用國家明令禁止或淘汰的落后技術(shù)。3．本項目在節(jié)電節(jié)水、建筑節(jié)能及能源管理等方面采取了切實可行的節(jié)能降耗措施，符合相關(guān)節(jié)能設(shè)計規(guī)范及標準的要求。XX有限公司 21市AA有限責(zé)任公司高新區(qū)創(chuàng)業(yè)園3#地塊國際軟件園綜合樓項目申請報告第五章 建設(shè)用地、征地拆遷及移民安置分析一、項目選址及用地方案（一）項目建設(shè)地點本項目擬建地點為 XX市高新區(qū)創(chuàng)業(yè)園 3#地塊。該地塊北至北興路，西至花園路。（二）場址土地權(quán)屬類別及占地面積本項目的土地性質(zhì)為國有土地，用地性質(zhì)為商辦、住宅用地。項目用地面積為7631.0平方米。（三）用地方案1．用地現(xiàn)狀項目用地現(xiàn)狀為空地，場地平整達到三通一平，周圍基礎(chǔ)設(shè)施良好，用地環(huán)境狀況較好。2．用地規(guī)劃本項目平面布置必須在充分滿足項目商業(yè)功能的前提下，合理布置道路、綠化及該地塊景觀設(shè)施。政府的項目規(guī)劃設(shè)計要點如下：建筑密度不大于 24%，容積率不大于 4.5；綠化率不小于22%。3．項目主要經(jīng)濟技術(shù)指標項目主要經(jīng)濟技術(shù)指標如下表：XX有限公司 22市AA有限責(zé)任公司高新區(qū)創(chuàng)業(yè)園3#地塊國際軟件園綜合樓項目申請報告表5.1項目主要經(jīng)濟技術(shù)指標序號項目數(shù)量單位1總用地面積7631.0㎡2總建筑面積34339.00㎡2.1綜合樓建筑面積34339.00㎡2.2配套建筑面積0㎡3容積率4.54綠地率22%5建筑密度24%二、土地利用合理性分析本項目土地用途屬規(guī)劃中的住宅用地，符合 XX市的總體規(guī)劃，項目的經(jīng)濟技術(shù)指標均符合項目規(guī)劃設(shè)計要點的要求。因此，本項目土地利用方案合理、可行。三、征地拆遷及移民安置規(guī)劃方案本項目的建設(shè)不涉及移民安置等問題。XX有限公司 23市AA有限責(zé)任公司高新區(qū)創(chuàng)業(yè)園3#地塊國際軟件園綜合樓項目申請報告第六章 生態(tài)環(huán)境影響一、環(huán)境和生態(tài)現(xiàn)狀（一）區(qū)域環(huán)境質(zhì)量現(xiàn)狀根據(jù)《XX市環(huán)境質(zhì)量報告書》統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明，2009年度XX市工業(yè)廢水排放量49887萬噸，其中化學(xué)需氧量1392噸，氰化物10千克，石油類0.05噸，揮發(fā)酚0.15噸；排放工業(yè)廢氣14.3億標立方米，工藝廢氣15.8億標立方米。2009年度XX地表水綜合污染指數(shù)為0.887，屬輕度污染級，其主要污染項目為氨氮，分擔(dān)率高達 17.9%。2009年度XX市環(huán)境空氣質(zhì)量較好。主要污染物二氧化硫、二氧化氮和懸浮顆粒物年平均值分別為 0.006mg/m3、0.014mg/m3和0.190mg/m3。根據(jù)國家標準《環(huán)境空氣質(zhì)量標準》 GB3095-1996判定，符合空氣質(zhì)量二級標準。2009年度XX市市區(qū)區(qū)域環(huán)境噪聲平均等效聲級為54.5分貝。（二）周圍環(huán)境質(zhì)量現(xiàn)狀1．地理位置本項目擬建地點為 XX市高新區(qū)創(chuàng)業(yè)園 3#地塊，該地塊北至北興路，西至花園路。2．地表水環(huán)境質(zhì)量現(xiàn)狀項目位置北側(cè)為排河，水質(zhì)較好，是 XX市重要水源之一，水質(zhì)基本符合國家標準《地表水環(huán)境質(zhì)量標準》 GB3838-2002Ⅲ類水質(zhì)要求。3．空氣環(huán)境質(zhì)量現(xiàn)狀項目所處地區(qū)環(huán)境空氣質(zhì)量狀況較好，符合國家標準《環(huán)境空氣質(zhì)量標XX有限公司 24市AA有限責(zé)任公司高新區(qū)創(chuàng)業(yè)園3#地塊國際軟件園綜合樓項目申請報告準》GB3095-1996規(guī)定的二級標準。4．聲環(huán)境質(zhì)量現(xiàn)狀項目所處地域環(huán)境噪聲符合 國家標準《城市 區(qū)域環(huán)境噪聲標 準》GB3096-93規(guī)定二類標準。5．生態(tài)環(huán)境質(zhì)量現(xiàn)狀市生態(tài)環(huán)境質(zhì)量良好，1999年順利通過國家生態(tài)示范區(qū)驗收。二、生態(tài)環(huán)境影響分析（一）主要污染物情況本項目主要的污染源包括：1）廢氣污染源：本項目廢氣污染源主要是項目施工階段機動車輛排出的尾氣、揚塵以及裝修過程中的少量粉刷廢氣等。2）噪聲污染源：噪聲污染主要來源于施工期各種建筑機械和運輸車輛噪聲和使用期空調(diào)和車輛行駛的噪聲。3）廢水污染源：主要包括施工期工地工人產(chǎn)生的生活污水、建筑施工廢水、混凝土攪拌廢水以及投入使用后的業(yè)主生活污水。4）固體廢棄物污染源：固體廢棄物主要包括施工期產(chǎn)生的棄土、建筑垃圾、生活垃圾等，以及使用期產(chǎn)生的生活垃圾。（二）水土流失預(yù)測本項目的建設(shè)地址屬內(nèi)陸平坦地勢，四至周邊沒有緊臨江、海等自然水源，項目建成后將做綠化、地面硬化等處理，發(fā)生水土流失的可能性比較小。（三）對生態(tài)環(huán)境的影響因素項目建設(shè)對生態(tài)環(huán)境的影響因素主要包括：廢水、廢氣、噪聲以及固體XX有限公司 25市AA有限責(zé)任公司高新區(qū)創(chuàng)業(yè)園3#地塊國際軟件園綜合樓項目申請報告廢棄物等四大類。（四）對流域和區(qū)域環(huán)境及生態(tài)系統(tǒng)的綜合影響施工期生活污水進入城市污水管網(wǎng)，對周圍水環(huán)境的影響較小；施工期產(chǎn)生的混凝土攪拌廢水經(jīng)沉淀后循環(huán)使用，不外排。項目建成后生活污水全部排入市政污水管網(wǎng)，最終經(jīng)生活污水處理廠處理后排入淤河。對本項目附近水域不會產(chǎn)生大的影響。項目施工期產(chǎn)生的廢氣污染可以通過定期淋水降塵措施，控制揚塵對外環(huán)境的污染；車輛產(chǎn)生的尾氣對環(huán)境影響較小，污染較小，不影響環(huán)境質(zhì)量等級。項目建設(shè)期要嚴格按照規(guī)定施工時間來施工，禁止夜間產(chǎn)生環(huán)境噪聲污染的建筑施工；項目各建筑墻體采用新型保溫材料，具有良好的隔音效果，項目噪聲污染對該區(qū)域環(huán)境污染較小。建設(shè)期固體廢棄物及時清掃、集中處理，不會產(chǎn)生二次污染。運營期固體廢棄物統(tǒng)一堆放，由環(huán)衛(wèi)部門清運并得到無害化處理，儲運過程中進行封閉運行，避免產(chǎn)生二次污染。因此，本項目建設(shè)對流域、區(qū)域環(huán)境及環(huán)境生態(tài)系統(tǒng)基本沒有影響。三、生態(tài)環(huán)境保護措施1．廢水施工期生活污水進入城市污水管網(wǎng)，對周圍水環(huán)境的影響較??；施工期產(chǎn)生的混凝土攪拌廢水經(jīng)沉淀后循環(huán)使用，不外排。項目建成后生活污水全部排入市政污水管網(wǎng)，最終經(jīng)生活污水處理廠處理后排入淤河。對本項目附近水域不會產(chǎn)生大的影響。XX有限公司 26市AA有限責(zé)任公司高新區(qū)創(chuàng)業(yè)園3#地塊國際軟件園綜合樓項目申請報告2．廢氣項目施工期產(chǎn)生的廢氣污染可以通過定期淋水降塵措施，控制揚塵對外環(huán)境的污染；車輛產(chǎn)生的尾氣對環(huán)境影響較小，污染較小，不影響環(huán)境質(zhì)量等級。3．噪聲項目建設(shè)期要嚴格按照規(guī)定施工時間來施工，禁止夜間產(chǎn)生環(huán)境噪聲污染的建筑施工；項目各建筑墻體采用新型保溫材料，具有良好的隔音效果，項目噪聲污染對該區(qū)域環(huán)境污染較小。4．固體廢棄物建設(shè)期固體廢棄物及時清掃、集中處理，不會產(chǎn)生二次污染。運營期固體廢棄物統(tǒng)一堆放，由環(huán)衛(wèi)部門清運并得到無害化處理，儲運過程中進行封閉運行，避免產(chǎn)生二次污染。四、地震災(zāi)害影響分析該項目建設(shè)地地處江淮沖積平原，地形平坦開闊，地勢低洼，河溝縱橫，地形相差不大。在地質(zhì)構(gòu)造上屬于揚子淮地臺區(qū)蘇北 -南黃海南部盆地，總構(gòu)造呈東西向分布，重力上表現(xiàn)為穩(wěn)定和下降負異常，為一發(fā)育有巨厚下第三系地層的大型新生代盆地。擬建項目區(qū)域土壤是在海沉積物基礎(chǔ)上發(fā)育形成的，以灰黃色亞砂土、灰黃色粉質(zhì)亞砂土、淤泥質(zhì)粘土為主。項目工程地點工程地質(zhì)條件較好，地耐力約為 120kPa。歷年未見任何地質(zhì)災(zāi)害發(fā)生。該項目的建設(shè)也不會誘發(fā)任何地質(zhì)災(zāi)害。XX有限公司 27市AA有限責(zé)任公司高新區(qū)創(chuàng)業(yè)園3#地塊國際軟件園綜合樓項目申請報告五、特殊環(huán)境影響該項目建設(shè)地點周圍沒有歷史文化遺產(chǎn)、自然遺產(chǎn)、風(fēng)景名勝和自然景觀等需要保護的單位。因此該項目不會對其造成不利影響。第七章 經(jīng)濟影響分析一、經(jīng)濟費用效益或費用效果分析本報告從社會資源優(yōu)先配置的角度，在可行性研究財務(wù)分析的基礎(chǔ)上，通過經(jīng)濟費用效益或費用效果的分析，評價擬建項目的經(jīng)濟合理性。（一）費用估算本項目總投資 18000.00萬元，其中開發(fā)建設(shè)投資 17475.73萬元，經(jīng)營資金524.27萬元。1．估算依據(jù)本項目投資費用估算的依據(jù)如下：1）《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》（第三版）；2）《建設(shè)項目經(jīng)濟評價手冊》；3）《投資項目可行性指南》；4）江蘇省有關(guān)工程概預(yù)算定額標準；5）江蘇省房屋建筑和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程工程量清單參考價格；6）XX市類似工程造價指標資料；7）XX市工程造價信息；8）江蘇省、XX市現(xiàn)行的有關(guān)取費標準。2．開發(fā)建設(shè)投資XX有限公司 28市AA有限責(zé)任公司高新區(qū)創(chuàng)業(yè)園3#地塊國際軟件園綜合樓項目申請報告本項目開發(fā)建設(shè)投資17475.73萬元，包括土地費用、前期工程費用、基礎(chǔ)設(shè)施費用、建筑安裝工程費、管理費用、財務(wù)費用、銷售費用、市政公用基礎(chǔ)設(shè)施配套費、開發(fā)期稅費、開發(fā)間接費用、其他費用、預(yù)備費用等。其中：土地費用287.00萬元；前期工程費用 1489.29萬元；基礎(chǔ)設(shè)施費用 1957.32萬元；建筑安裝工程費 11469.29萬元；管理費用228.04萬元；銷售費用826.26萬元；開發(fā)期稅費379.70萬元；其他費用152.03萬元；預(yù)備費用502.36萬元。本項目工程預(yù)備費按工程費用的3%估算，漲價預(yù)備費不計。3．經(jīng)營費用經(jīng)營費用為開發(fā)企業(yè)用于日常經(jīng)營的周轉(zhuǎn)資金，本項目按工程的 3%估算，為524.27萬元。經(jīng)估算，本項目總投資18000.00萬元，其中開發(fā)建設(shè)投資 17475.73萬元，經(jīng)營資金524.27萬元?？偼顿Y估算表見下表：表7.1投資估算表序項目 建設(shè)面積（平方米） 單價（元/平方米) 合計（萬元）號XX有限公司 29市AA有限責(zé)任公司高新區(qū)創(chuàng)業(yè)園3#地塊國際軟件園綜合樓項目申請報告一開發(fā)建設(shè)投資17475.731土地費用7631.00287.002工程前期費用1489.293基礎(chǔ)設(shè)施費用1957.323.1供配電工程34339.00200686.783.2給排水工程34339.00190652.443.3消防工程34339.00180618.104建筑安裝工程費11469.294.1綜合樓3433022507724.254.2車位120050060.004.3綠化1679.006510.914.4道路和廣場41209037.084.5電梯12部50萬元/部600.005管理費用1.50%228.046財務(wù)費用7銷售費用2.00%828.268開發(fā)期稅費379.708.1高可靠性供電379.709開發(fā)間接費用1.20%182.4310其他費用152.0311預(yù)備費3.00%502.36二經(jīng)營資金3.00%524.27XX有限公司 30市AA有限責(zé)任公司高新區(qū)創(chuàng)業(yè)園3#地塊國際軟件園綜合樓項目申請報告三 總投資合計 18000.00（二）資金籌措本項目總投資 18000.00萬元，其中項目單位資本金 5400萬元，占總投資的30.00%。項目資本金比例符合國家有關(guān)普通商品住房項目投資的最低資本金比例30.00%的要求，項目資金構(gòu)成合理。項目投資計劃、資金來源估算表詳見附表。（三）財務(wù)分析1．產(chǎn)品價格、銷售收入及稅金分析（1）產(chǎn)品價格本項目計算期為 4年，2012年啟動，2015年銷售完畢。根據(jù)目前政策形勢及未來幾年的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢的研判，及項目所在地的位置和住房品質(zhì)，本項目的銷售價格會呈低開走高走勢。按偏保守原則，確定為：商辦樓售價為10000元/平方米，住宅售價為 4500元/平方米，車位售價為 1000元/平方米。2）項目的開發(fā)量及銷售量項目開發(fā)量及銷售量分析表如下表：7.2項目開發(fā)量及銷售量分析表序號項目數(shù)量（平方米）20122013201420151開發(fā)量12018.612018.1.1 綜合樓 34339 10301.705 651.2 車位 1200 360 420 420XX有限公司 31市AA有限責(zé)任公司高新區(qū)創(chuàng)業(yè)園3#地塊國際軟件園綜合樓項目申請報告2銷售量10301.712018.12018.62.1綜合樓34339.0006552.2車位0360420420占銷售總面積的比例30%35%35%3）銷售收入及稅金根據(jù)產(chǎn)品的價格及開發(fā)量、銷售量的方案預(yù)測，本項目銷售收入總計41412.85萬元，經(jīng)營稅金及附加總計 7267.96萬元，項目銷售收入、經(jīng)營稅金及附加詳見下表：7.3項目銷售收入、經(jīng)營稅金及附加表年份均價（元/平方2數(shù)量（平合計（萬項目0方米）米）元）2013201420151241412.8118814764.1476銷售收入53.00934.9334339.0103012018.1201會所1716910000.0001.70658.651545.2704.22704住宅171704500.006953.85308.28車位12001000120.00364242XX有限公司 32市AA有限責(zé)任公司高新區(qū)創(chuàng)業(yè)園3#地塊國際軟件園綜合樓項目申請報告2085. 2591.2 2591營業(yè)稅及附加7267.9647 4 .24營業(yè)稅（5%）2070.64594.1738.25738.525房產(chǎn)稅（12%）1425.1771.71771969.79城市維護建設(shè)稅51.6144.9441.5951.68（7%）8教育費附加29.582.8323.7729.53（4%）32．財務(wù)指標分析經(jīng)測算，本項目銷售利潤率 38.99%，投資利潤率89.69%，投資凈利潤率61.50%。(四)經(jīng)濟費用效果分析本項目沒有明顯涉及公眾利益，且不具備明顯的外部性，故不做分析。二、行業(yè)影響分析本項目對房地產(chǎn)及關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)發(fā)展影響較小，因此不做行業(yè)影響分析。三、區(qū)域經(jīng)濟影響分析和宏觀經(jīng)濟影響分析本項目不屬于特大型項目，其在區(qū)域經(jīng)濟和宏觀經(jīng)濟產(chǎn)生的影響不大，因此本項目不做區(qū)域經(jīng)濟影響分析和宏觀經(jīng)濟影響分析。XX有限公司 33市AA有限責(zé)任公司高新區(qū)創(chuàng)業(yè)園3#地塊國際軟件園綜合樓項目申請報告第八章 社會影響分析一、項目社會影響分析的原則1．依據(jù)客觀規(guī)律，遵循從實際出發(fā)實事求是的原則，采用科學(xué)、適用的評價方法。2．遵循可比的原則、按目標的重要程度進行排序的原則、以人為本的原則、有無對比的原則，力求使分析評價反映客觀實際。3．開展社會影響分析要認真貫徹國家有關(guān)建設(shè)發(fā)展的方針、政策、遵循有關(guān)法律及規(guī)章。以近期目標為重點，兼顧遠期各項社會發(fā)展目標，并考慮項目與當(dāng)?shù)厣鐣h(huán)境的關(guān)系，力求分析評價能全面反映項目投資引發(fā)的各項社會效益與影響，以及當(dāng)?shù)厣鐓^(qū)及人群對項目的不同反應(yīng)，促進項目與當(dāng)?shù)厣鐓^(qū)、人民互適應(yīng)，共同發(fā)展。二、社會影響效果分析2011年是國家經(jīng)濟政策從緊的一年，尤其對房地產(chǎn)行業(yè)，國家的政策是“抑制房價過快增長”。本項目擬售均價4500元/平方米，車位售價為1000元/平方米，相對于XX市其他地區(qū)的高房價來說，有顯著的平抑地區(qū)房價的效果。此外，本項目建成后，將進一步提升 XX市業(yè)主居住樓盤的品質(zhì)，改善當(dāng)?shù)貥I(yè)主的生活環(huán)境和質(zhì)量，美化區(qū)域形象和環(huán)境質(zhì)量，對于提高 XX 知名度，美化城市形象，增強城市的凝聚力以及構(gòu)建區(qū)域和諧社會有重要的意義。三、社會適應(yīng)性分析XX市AA有限責(zé)任公司XX市高新區(qū)創(chuàng)業(yè)園3#地塊國際軟件園綜合樓開XX有限公司 34市AA有限責(zé)任公司高新區(qū)創(chuàng)業(yè)園3#地塊國際軟件園綜合樓項目申請報告發(fā)項目設(shè)計秉承高質(zhì)量、高標準原則，項目建設(shè)已取得了規(guī)劃部門的規(guī)劃意見，項目建設(shè)得到了當(dāng)?shù)卣恼J可和支持。項目建設(shè)具有平抑城市房價、美化區(qū)域環(huán)境等作用，為當(dāng)?shù)厝罕娝С帧ｍ椖拷ㄔO(shè)不涉及征地拆遷、少數(shù)民族、婦女兒童和宗教等問題。四、社會風(fēng)險及對策分析作為國際軟件園綜合樓開發(fā)項目，本項目的社會風(fēng)險主要是工程建設(shè)風(fēng)險和商品樓宇銷售及定價問題。工程風(fēng)險對本項目屬一般風(fēng)險。該地區(qū)不是地震多發(fā)區(qū)，強震發(fā)生的可能性很小，以7級抗震強度進行結(jié)構(gòu)設(shè)計，一般地震不會對工程造成損壞。通過加強地質(zhì)、水文勘測測量工作，并在設(shè)計階段全面考慮風(fēng)險因素，采取針對性的措施，可避免或降低工程風(fēng)險危害。同時，本項目建設(shè)將嚴格遵循國家相關(guān)建設(shè)政策，采取公開招標、選聘有資質(zhì)的設(shè)計單位和監(jiān)理單位等措施，規(guī)避工程建設(shè)風(fēng)險。根據(jù)在十月份剛剛結(jié)束的 2011年度XX房春會上，本項目周邊住宅項目的新盤報價，雖與上年相比有所下降，但開盤均價都在 5500元/平方米左右；此外，同比成交量也有一定幅度的下滑。根據(jù)市場近期的量、價呈“雙降”態(tài)勢的實際情況，本項目為最大限度地降低企業(yè)風(fēng)險，加快資金周轉(zhuǎn)、增加現(xiàn)金流入量，在保證企業(yè)有合理的利潤空間的同時，將住宅的綜合定價放在4500元/平方米，車位售價為1000元/平方米，價位較合理，風(fēng)險很小。項目房屋銷售過程中將嚴格按照法律與合同辦事，維護廣大購房者的合法權(quán)益，維護社會的和諧穩(wěn)定。XX有限公司 35市AA有限責(zé)任公司高新區(qū)創(chuàng)業(yè)園3#地塊國際軟件園綜合樓項目申請報告附表：附表1經(jīng)濟技術(shù)指標匯總表項目單位指標備注技術(shù)指標總用地面積平方米7631.00約11.45畝總建筑面積平方米34339.00商業(yè)樓平方米17169.00配套平方米17170.00半地下室車庫（兼人防）平方米0.00配套公共建筑面積平方米0.00居民總戶數(shù)戶150.00經(jīng)濟指標總投資萬元18000.00開發(fā)建設(shè)投資萬元17475.73經(jīng)營資金萬元524.27資金籌措萬元18000.00資本金萬元18000.00銷售回籠資金萬元銷售收入萬元41412.85營業(yè)稅及附加萬元7267.96利潤率%投資利潤率%89.69XX有限公司 36市AA有限責(zé)任公司高新區(qū)創(chuàng)業(yè)園3#地塊國際軟件園綜合樓項目申請報告投資凈利潤率%61.50銷售利潤率%38.99XX有限公司 37市AA有限責(zé)任公司高新區(qū)創(chuàng)業(yè)園3#地塊國際軟件園綜合樓項目申請報告附表2總投資估算表項目建設(shè)面積（平方米）單價（元/平方米)合計（萬元）開發(fā)建設(shè)投資17475.73土地費用7631.00287.00工程前期費用1489.29基礎(chǔ)設(shè)施費用1957.32供配電工程34339.00200686.78給排水工程34339.00190652.44消防工程34339.00180618.10建筑安裝工程費11469.29綜合樓3433022507724.25車位120050060.00綠化1679.006510.91道路和廣場4