恒昌房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司華發(fā)國(guó)際可行性研究報(bào)告

PAGE21項(xiàng)目簡(jiǎn)介 42市場(chǎng)分析 42.1住宅物業(yè)市場(chǎng) 42.1.1中山住宅市場(chǎng)特點(diǎn) 42.2商業(yè)物業(yè)市場(chǎng) 62.2.1百貨類物業(yè)市場(chǎng) 62.2.2專業(yè)市場(chǎng) 62.2.3連鎖超市 72.2.4ShoppingMall 83項(xiàng)目定位分析 113.1項(xiàng)目發(fā)展定位 114開發(fā)方案及工程計(jì)劃 144.1發(fā)展期的設(shè)定 144.2技術(shù)參數(shù) 145成本分析 155.1土地成本估算 155.2前期費(fèi)用 155.3小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施配套工程費(fèi) 155.4土建工程費(fèi) 155.5開發(fā)期稅費(fèi) 165.6不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 165.7開發(fā)費(fèi)用估算分項(xiàng)說(shuō)明 165.7.1企業(yè)管理費(fèi) 165.7.2銷售費(fèi)用 165.7.3財(cái)務(wù)費(fèi)用 165.7.4開發(fā)成本費(fèi)用估算 165.7.5開發(fā)總成本費(fèi)用估算 175.7.6項(xiàng)目總體開發(fā)成本費(fèi)用估算 175.7.7成本的動(dòng)態(tài)投入 176財(cái)務(wù)效益評(píng)價(jià) 186.1項(xiàng)目收益分析 186.2財(cái)務(wù)效益評(píng)價(jià)設(shè)定 186.2.1財(cái)務(wù)計(jì)算中稅項(xiàng)及費(fèi)用設(shè)定 186.2.2財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)的選取 196.3財(cái)務(wù)效益評(píng)價(jià) 206.3.1靜態(tài)財(cái)務(wù)分析 206.3.2動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)分析 206.4財(cái)務(wù)分析結(jié)論 21

財(cái)務(wù)附件：附件1：項(xiàng)目發(fā)展計(jì)劃安排表附件2：項(xiàng)目總體開發(fā)進(jìn)度表附件3：項(xiàng)目開發(fā)成本費(fèi)用估算表附件4：項(xiàng)目開發(fā)成本費(fèi)用估算明細(xì)表附件5：項(xiàng)目進(jìn)度投資估算表附件6：項(xiàng)目銷售收入表附件7：項(xiàng)目資金回收進(jìn)度表附件8：靜態(tài)財(cái)務(wù)綜合表附件9：全部投資現(xiàn)金流量表附件10：現(xiàn)金流量表

1項(xiàng)目簡(jiǎn)介中山市華發(fā)國(guó)際項(xiàng)目(下稱本項(xiàng)目)項(xiàng)目位于傳統(tǒng)城市中心區(qū)范圍內(nèi)，該區(qū)域集辦公、居住、購(gòu)物休閑功能于一體，生活配套成熟，交通便捷，區(qū)域認(rèn)知度高。項(xiàng)目位置在岐江西岸，東臨石岐河，南望岐江公園，具備優(yōu)良景觀資源，旺中帶靜，區(qū)域形象高尚。東側(cè)、南側(cè)臨城市道路，具有較高的商業(yè)價(jià)值。項(xiàng)目地塊總占地面積為12272平方米。規(guī)劃用地性質(zhì)為商住，容積率為6，建筑限高為99米?！爸楹ＨA發(fā)實(shí)業(yè)股份有限公司”是一家上市公司房地產(chǎn)公司，（簡(jiǎn)稱“華發(fā)股份”）將在此開發(fā)的高檔商住項(xiàng)目。2市場(chǎng)分析綜合項(xiàng)目的區(qū)位特征和影響因素，本項(xiàng)目可能發(fā)展的物業(yè)類型包括：商場(chǎng)、高層住宅。因此，以下將對(duì)這兩個(gè)市場(chǎng)進(jìn)行詳細(xì)分析。2.1住宅物業(yè)市場(chǎng)中心城區(qū)住宅市場(chǎng)分為老城區(qū)、東區(qū)、西區(qū)和南區(qū)四大板塊。2.1.1中山市域住宅市場(chǎng)特點(diǎn)1、老城區(qū)（石歧區(qū)）和東區(qū)是住宅成交的主要區(qū)域2、老城區(qū)成交單價(jià)主要集中在3000元/平方米左右,東區(qū)的3000-4000元/平方米3、目前，老城區(qū)戶型面積主要集中在100-120平方米/戶，主要集中在30-50萬(wàn)/套范圍內(nèi)；而東區(qū)戶型面積主要集中在120-160平方米/戶，總價(jià)主要集中在40-70萬(wàn)/套；老城區(qū)生活配套成熟，區(qū)域認(rèn)知度高，住宅主要針對(duì)追求成熟生活配套的市區(qū)內(nèi)常住型買家。目前，老城區(qū)缺乏新開發(fā)的高端住宅產(chǎn)品。2.1.2中山傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)高層住宅市場(chǎng)分析1、現(xiàn)有供應(yīng)基本售罄中懇商業(yè)大廈、永勝數(shù)碼廣場(chǎng)、西苑數(shù)碼廣場(chǎng)，目前已全部售罄。君悅豪庭產(chǎn)品素質(zhì)好，市場(chǎng)消化迅速，僅余少量單位。2、現(xiàn)有產(chǎn)品價(jià)格分析君悅豪庭：3500-4000元/平方米4、以常住型買家為主公務(wù)員、事業(yè)單位人員、企業(yè)中高層管理人員和專業(yè)技術(shù)人員等追求成熟生活配套的常住型買家傳統(tǒng)商業(yè)中心區(qū)高層住宅的主要消費(fèi)者。2.1.3市域高端住宅市場(chǎng)分析目前市域內(nèi)高端住宅市場(chǎng)的代表產(chǎn)品是新鴻基開發(fā)的弈翠園和雅居樂(lè)開發(fā)的匯星臺(tái)。弈翠園一期為多層和小高層物業(yè)，主要戶型面積有100-140平方米左右的平層及200-260平方米的復(fù)式，銷售均價(jià)多層為5000元/平方米，小高層為4000元/平方米，總價(jià)為50萬(wàn)元左右和80-120萬(wàn)元左右。匯星臺(tái)為小高層物業(yè)，主要以三房120-160平方米和四房160-200平方米戶型為主，銷售均價(jià)約4000元/平方米，總價(jià)在50-80萬(wàn)元。從市場(chǎng)銷售情況看，上述物業(yè)銷售情況均較好，奕翠園一期目前銷售率達(dá)到90%，匯星臺(tái)剛開盤，銷售情況也較為樂(lè)觀。2.1.4市場(chǎng)評(píng)析——老城區(qū)住宅市場(chǎng)有較大提升空間老城區(qū)配套成熟，生活氛圍好，但現(xiàn)有住宅產(chǎn)品設(shè)計(jì)水平和居住舒適性較差，難以滿足買家既追求完善城市配套又兼顧居住舒適性的要求。老城區(qū)住宅供應(yīng)量日漸稀少將提升老城區(qū)住宅價(jià)值，對(duì)追求成熟生活配套的買家有相當(dāng)吸引力。隨著市民居住觀念的改變，小高層住宅已經(jīng)被市場(chǎng)接受，高層住宅亦逐漸獲得買家認(rèn)可。2.2商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)2.2.1百貨類物業(yè)市場(chǎng)廣州友誼、益華時(shí)尚商城、中懇百貨分布在傳統(tǒng)商業(yè)中心，益華百貨分布在新商業(yè)中心。2.2.1.1市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)1、商品種類單一、檔次較低益華百貨中懇廣場(chǎng)廣州友誼一層化妝品、名貴中藥材食品化妝、服飾、煙酒食品、精品二層服裝日用品服裝、皮具、鞋、床上用品三層服裝、床上用品服裝四層?jì)D嬰保健用品家電——2、商業(yè)物業(yè)租售市場(chǎng)較好，但目前投資回報(bào)水平一般

益華百貨中懇廣場(chǎng)售價(jià)——15000元/平方米租金100-200元/平方米50元/平方米2.2.1.2市場(chǎng)評(píng)析——百貨業(yè)經(jīng)營(yíng)難度大珠三角城市交通聯(lián)系便捷，高檔百貨消費(fèi)者一般在廣州、香港等中心城市購(gòu)買高檔百貨，本地百貨商品檔次難提高，租售價(jià)格將維持在較低水平，投資回報(bào)水平不高；經(jīng)營(yíng)品種單一，對(duì)消費(fèi)者吸引力弱。2.2.2專業(yè)市場(chǎng)中山現(xiàn)有專業(yè)市場(chǎng)分布較分散，主要包括天英家居廣場(chǎng)、百易居家居廣場(chǎng)、米蘭香家居廣場(chǎng)、永勝數(shù)碼廣場(chǎng)、西苑數(shù)碼廣場(chǎng)和水牛城。2.2.2.1市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)1、商品種類單一、檔次較低永勝數(shù)碼廣場(chǎng)西苑數(shù)碼廣場(chǎng)水牛城百易居家居米蘭香家居天英家居一層手機(jī)電腦配件服裝批發(fā)高檔家具高檔家具高檔家具二層手機(jī)電腦耗材旅游商品總匯——三層數(shù)碼產(chǎn)品————————四層電腦耗材——————————2、出租市場(chǎng)較旺，出租率超過(guò)90%永勝數(shù)碼廣場(chǎng)水牛城一層110-130元/平方米120元/平方米二層80-105元/平方米40-60元/平方米三層68-99元/平方米——四層50-85元/平方米——2.2.2.2市場(chǎng)評(píng)析——有較大市場(chǎng)空間，檔次需提高專業(yè)市場(chǎng)集中滿足了消費(fèi)者對(duì)某類商品的需求，銷售價(jià)格適中，對(duì)消費(fèi)者有一定吸引力。目前各專業(yè)市場(chǎng)品種單一，檔次不高，產(chǎn)品細(xì)分不夠，經(jīng)營(yíng)思路單調(diào)，難以滿足消費(fèi)者多方面的需求。2.2.3連鎖超市大型連鎖超市分布較分散，主要有吉之島、好又多和萬(wàn)佳。2.2.3.1市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)1、經(jīng)營(yíng)規(guī)模大，商品種類豐富吉之島好又多萬(wàn)佳經(jīng)營(yíng)面積10000平方米12000平方米40000平方米一層生鮮、食品生鮮、副食品手機(jī)、食街、首飾、眼鏡、娛樂(lè)城、汽車客運(yùn)中心二層精品、日用品日用品生鮮、副食品、茶葉、煙酒三層精品、日用品日用品家電、日用品、文體、音像四層家用電器、食街————2、營(yíng)業(yè)時(shí)間長(zhǎng)，人氣較旺

吉之島好又多萬(wàn)佳營(yíng)業(yè)時(shí)間首層24小時(shí)9：00—21：009：00—22：302.2.3.2市場(chǎng)評(píng)析——滿足一站式購(gòu)物，但發(fā)展商資金壓力大連鎖超市商品種類豐富，經(jīng)營(yíng)規(guī)模大，時(shí)間長(zhǎng)，價(jià)格相對(duì)較低，滿足了消費(fèi)者一站式購(gòu)物的需求，市場(chǎng)反應(yīng)好。由于經(jīng)營(yíng)面積大，且為了吸引知名品牌商家進(jìn)駐，連鎖超市租金水平低，開發(fā)商資金壓力大。2.2.4ShoppingMall摩登匯位于傳統(tǒng)商業(yè)中心，大信新都匯則位于城區(qū)北部2.2.4.1市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)1、經(jīng)營(yíng)面積大，商品檔次高，種類豐富經(jīng)營(yíng)面積負(fù)一層首層二層三層四層五層摩登匯10205平方米——品牌店（G2000,優(yōu)之良品、明廊眼睛等）時(shí)尚精品時(shí)尚精品美食廣場(chǎng)（御風(fēng)日本料理等）美食廣場(chǎng)大信新都會(huì)12萬(wàn)平方米圖書音像城流行時(shí)尚（屈臣氏、國(guó)美電器、麥當(dāng)勞、優(yōu)越百貨）家居家私廣場(chǎng)百貨、超市（優(yōu)越百貨、大福源超市）娛樂(lè)休閑項(xiàng)目餐飲項(xiàng)目（綠榕居酒樓）2、租售價(jià)格較高，租售情況理想首層二層三層摩登匯售：20000元/平方米租：150元/平方米售：11000-12000元/平方米租：60-99元/平方米售：8000-9000元/平方米租：50-89元/平方米大信新都會(huì)租：200元/平方米租：150元/平方米租：100元/平方米摩登匯首層全部售罄，二三樓租售比例接近90%.大信新都會(huì)只租不售，5月份正式營(yíng)業(yè)，招商情況理想，已引入多家品牌店。2.2.4.2市場(chǎng)評(píng)析——綜合性購(gòu)物及服務(wù)功能更強(qiáng)大，但發(fā)展條件尚未成熟ShoppingMall商品種類多樣，集合多種零售及服務(wù)模式，對(duì)消費(fèi)者一站式購(gòu)物的滿足程度遠(yuǎn)大于連鎖超市，對(duì)消費(fèi)者有較強(qiáng)吸引力；經(jīng)營(yíng)面積大，對(duì)場(chǎng)地規(guī)模要求高；該模式在中山形成較晚，發(fā)展條件尚未成熟。3項(xiàng)目定位分析3.1項(xiàng)目發(fā)展定位案名：華發(fā)國(guó)際理念：CEO官邸3.2物業(yè)組合：商場(chǎng)+住宅設(shè)定依據(jù)：地塊位于傳統(tǒng)城市中心區(qū)，具有較高的商業(yè)價(jià)值；同時(shí)區(qū)域配套完善，區(qū)域認(rèn)知度高，地塊東臨石岐河，南望岐江公園，旺中帶靜，具備良好的景觀條件，適合開發(fā)高端的常住型住宅。3.3商場(chǎng)功能及業(yè)態(tài)分析業(yè)態(tài)：差異性的專業(yè)市場(chǎng)功能：一站式服務(wù)的高檔家居廣場(chǎng)。包括從室內(nèi)設(shè)計(jì)、居家展示、衛(wèi)浴產(chǎn)品、廚具、裝潢設(shè)計(jì)、床上用品、燈具、家用電器、建材和飾物等。定位依據(jù)：專業(yè)市場(chǎng)對(duì)場(chǎng)地規(guī)模和人流聚集度要求相對(duì)較低，有較大市場(chǎng)發(fā)展空間；中山商品房市場(chǎng)發(fā)展迅猛，產(chǎn)品供應(yīng)以毛坯房居多；家居市場(chǎng)前景看好，但中山市現(xiàn)有家居廣場(chǎng)經(jīng)營(yíng)品種單一，功能分散，多為品牌家具專賣，無(wú)一站式綜合家居專業(yè)市場(chǎng)。3.4商業(yè)面積及價(jià)格價(jià)格定位首層二層三層建筑面積5500平方米5500平方米5500平方米售價(jià)20000元/平方米10000元/平方米6000元/平方米租金180元/平方米80元/平方米45元/平方米定位依據(jù)：

首層二層三層摩登匯售：20000元/平方米租：150元/平方米售：11000-12000元/平方米租：60-99元/平方米售：8000-9000元/平方米租：50-89元/平方米永勝數(shù)碼廣場(chǎng)租：110-130元/平方米租：80-105元/平方米租：68-99元/平方米水牛城租：120元/平方米租：40-60元/平方米——大信新都會(huì)租：200元/平方米租：150元/平方米租：100元/平方米3.5高層住宅目標(biāo)客戶定位核心客戶：中山市中心城區(qū)范圍內(nèi)追求成熟生活配套的常住型中高端買家拓展客戶：珠三角和港澳部分在中山工作的外地人士3.6住宅建筑形式建議1、一梯兩戶板式高層，電梯直接入戶2、立體的休閑及綠化空間設(shè)定依據(jù)：一梯兩戶最大限度改善通風(fēng)和采光，提高居住舒適性；板式高層展開面積大，既有利于更多住戶享受江景，也可避免外立面過(guò)碎；在商場(chǎng)與高層住宅之間的轉(zhuǎn)換空間設(shè)置平臺(tái)花園，有利于提高樓盤綠化率，增加住戶的休閑空間，提高居住舒適程度3.7配套設(shè)施建議配套設(shè)施健身室棋牌室乒乓球室文化活動(dòng)室露天游泳池兒童活動(dòng)室建筑面積2001501001001250100設(shè)定原則：項(xiàng)目應(yīng)充分利用城市成熟生活配套，自身配套少而精，面積不宜太大，以服務(wù)住戶為主；配套設(shè)施設(shè)置在商場(chǎng)與住宅之間的轉(zhuǎn)換層空間。3.8住宅戶型配比戶型三房?jī)蓮d四房?jī)蓮d戶型面積130150160180200比例5%25%40%25%5%3.9價(jià)格定位：均價(jià)：5000元/平方米（毛坯）；設(shè)定依據(jù)：產(chǎn)品素質(zhì)和居住舒適性在老城區(qū)范圍內(nèi)最高旺中帶靜，既能享受成熟完善的城市生活配套，又有良好的景觀和怡人的居住環(huán)境。4開發(fā)方案及工程計(jì)劃根據(jù)項(xiàng)目的開發(fā)條件及發(fā)展模式，按房地產(chǎn)開發(fā)成本費(fèi)用的構(gòu)成方式，估算項(xiàng)目的各項(xiàng)開發(fā)成本費(fèi)用，并按項(xiàng)目的發(fā)展進(jìn)度估算各期開發(fā)的成本費(fèi)用投入。4.1發(fā)展期的設(shè)定根據(jù)項(xiàng)目的發(fā)展模式，本項(xiàng)目開發(fā)期設(shè)定為2.3年，其中開發(fā)籌備期為2004第四季度，施工開工日期為2005年第一季度，開發(fā)完成日期為2006年第四季度;銷售日期由2006年三季度開始至2007年第四季度銷售完畢。在對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行分析時(shí)設(shè)定每季度為一計(jì)算期，各期成本費(fèi)用按當(dāng)期的支出計(jì)算，累總到期末；各期銷售收入計(jì)算現(xiàn)金流入時(shí)按當(dāng)期現(xiàn)金流入計(jì)算。項(xiàng)目分期發(fā)展計(jì)劃安排詳見(jiàn)附件1。項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度表詳見(jiàn)附件2。4.2技術(shù)參數(shù)按初步的方案，本項(xiàng)目的各項(xiàng)指標(biāo)如下：總用地面積：12,270平方米；總建筑面積：73,150平方米，其中：商品住宅面積59,000平方米會(huì)所建筑面積：650平方米商業(yè)建筑面積：13,500平方米地下室面積：9,000平方米，停車位為320個(gè)。建筑類型：高層住宅,一梯兩戶;三層裙樓為商業(yè)面積;轉(zhuǎn)換設(shè)備層設(shè)住宅配套設(shè)施.容積率：6.00（按總用地面積計(jì)算）。不同類型物業(yè)面積指標(biāo)詳見(jiàn)附件1。5成本分析根據(jù)委托方提供的資料數(shù)據(jù)，結(jié)合我司收集的資料數(shù)據(jù)及經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)，并與當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)水平加以綜合分析，最后估算出項(xiàng)目開發(fā)的各項(xiàng)成本。5.1土地成本估算土地成本主要為土地轉(zhuǎn)讓協(xié)議價(jià)格。根據(jù)委托方提供的資料，土地成本按地面以上建筑面積1500元/平方米計(jì)算(樓地面積)。5.2前期費(fèi)用可行性研究、測(cè)量、鉆探及規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)用：按總建筑面積，以30元/平方米計(jì)算。三通一平費(fèi)用：按用地面積，以20元/平方米計(jì)算。5.3小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施配套工程費(fèi)道路工程：按用地面積的20%計(jì)取道路面積，以120元/平方米計(jì)算工程費(fèi)。供氣工程：室內(nèi)外的煤氣管道工程費(fèi)用，按總建筑面積以15元/平方米計(jì)算。供電工程：供電工程費(fèi)用包括小區(qū)室外電網(wǎng)、路燈、配電房電氣設(shè)備安裝工程費(fèi)用等，以及室內(nèi)電氣安裝(毛坯房),按地上建筑面積以25元/平方米計(jì)算。給排水工程、指從市級(jí)供水管道接駁供水管至區(qū)內(nèi)樓房外的工程費(fèi)用，以及室內(nèi)外管道工程費(fèi)用，按地上建筑面積，以50元/平方米計(jì)算。弱電、智能化系統(tǒng)工程：包括小區(qū)內(nèi)背景廣播、對(duì)講系統(tǒng)、安防系統(tǒng)、信息系統(tǒng)等，按地上建筑面積，以90元/平方米計(jì)算。消防工程:消防供水,自動(dòng)噴淋以及消防設(shè)備,按地下室及裙樓面積以40元/平方米計(jì)算。空調(diào)通風(fēng)工程:裙樓中央空調(diào)系統(tǒng),按裙樓面積以400元/平方米計(jì)算。小區(qū)園林綠化工程：按總用地面積的40%計(jì)算綠化面積，以150元/平方米計(jì)算工程費(fèi)。會(huì)所：按建筑面積，以1000元/平方米計(jì)算安裝及裝修成本。5.4土建工程費(fèi)地下結(jié)構(gòu)：按建筑面積，以4000元/平方米計(jì)算土建成本（毛坯房的裝修標(biāo)準(zhǔn)）。商業(yè)裙樓：按建筑面積，以1150元/平方米計(jì)算土建成本（毛坯房的裝修標(biāo)準(zhǔn)）。塔樓住宅：按建筑面積，以1150元/平方米計(jì)算土建成本（帶裝修）。5.5開發(fā)期稅費(fèi)開發(fā)期稅費(fèi)是開發(fā)期間各項(xiàng)行政事業(yè)收費(fèi)及稅收，及部分項(xiàng)目開發(fā)中發(fā)生的支出費(fèi)用，根據(jù)委托方提供資料，各項(xiàng)稅費(fèi)計(jì)算如下：市政配套費(fèi)：收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為100元/平方米，按建筑面積計(jì)算。工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)：按工程造價(jià)的0.17%收取。工程安全監(jiān)督費(fèi)：按工程造價(jià)的0.35%收取。工程報(bào)建費(fèi)：按工程造價(jià)的0.01%收取。招投標(biāo)及預(yù)算編制費(fèi)：按建安造價(jià)0.3%收取。工程監(jiān)理費(fèi)：按工程造價(jià)的1.0%收取。物業(yè)管理基金：按工程總投資的2%收取。5.6不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)指開發(fā)過(guò)程中不可預(yù)見(jiàn)的工程費(fèi)用及其它費(fèi)用支出，按以上五項(xiàng)費(fèi)用之和的3%計(jì)算。5.7開發(fā)費(fèi)用估算分項(xiàng)說(shuō)明5.7.1企業(yè)管理費(fèi)以建安成本和配套工程費(fèi)用之和為基數(shù)，以3%計(jì)算。5.7.2銷售費(fèi)用銷售費(fèi)用按銷售額的3%計(jì)算。5.7.3財(cái)務(wù)費(fèi)用全部資金按銀行借貸資金計(jì)算，目前法定貸款利息三年期為5.49%，考慮手續(xù)費(fèi)用等，以年息6.0%復(fù)利計(jì)算財(cái)務(wù)費(fèi)用。5.7.4開發(fā)成本費(fèi)用估算根據(jù)項(xiàng)目的開發(fā)規(guī)模及以上各項(xiàng)工程及費(fèi)用的設(shè)定值，對(duì)項(xiàng)目各期的開發(fā)總成本費(fèi)用進(jìn)行估算。5.7.5開發(fā)總成本費(fèi)用估算項(xiàng)目成本費(fèi)用如下表：項(xiàng)目指標(biāo)總體開發(fā)成本（萬(wàn)元）28,605開發(fā)費(fèi)用（萬(wàn)元）4,412總成本費(fèi)用（萬(wàn)元）33,018銷售稅項(xiàng)（萬(wàn)元）2,748銷售成本（萬(wàn)元）35,765單方銷售成本（元/平方米）4,856項(xiàng)目開發(fā)成本費(fèi)用詳見(jiàn)附件3。5.7.6項(xiàng)目總體開發(fā)成本費(fèi)用估算項(xiàng)目總體的銷售成本為4,856元/平方米，項(xiàng)目總投資（成本費(fèi)用）為33,018萬(wàn)元。詳細(xì)估算參見(jiàn)附件4。5.7.7成本的動(dòng)態(tài)投入動(dòng)態(tài)的成本投入根據(jù)成本估算的結(jié)果，按項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃的安排，以每一季度為一計(jì)算期，并按項(xiàng)目開發(fā)各期的實(shí)際投入進(jìn)行估算?？傮w的動(dòng)態(tài)投入成本詳見(jiàn)附件5。REF_Ref526371266\h錯(cuò)誤！未找到引用源。PAGE206財(cái)務(wù)效益評(píng)價(jià)財(cái)務(wù)效益分析是在對(duì)項(xiàng)目的成本和收益測(cè)算的基礎(chǔ)上，以盡量接近項(xiàng)目開發(fā)實(shí)際情況為原則，并據(jù)此建立相應(yīng)的數(shù)學(xué)模型進(jìn)行計(jì)算。根據(jù)制定的營(yíng)銷方案，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行財(cái)務(wù)效益評(píng)價(jià)如下：6.1項(xiàng)目收益分析本項(xiàng)目?jī)H考慮商鋪、住宅、車位的銷售收入，住宅配套等營(yíng)業(yè)性物業(yè)暫不考慮收益。項(xiàng)目于2006年第三季度開始發(fā)售，至2007年第四季度售完。住宅、商場(chǎng)、車位按銷售進(jìn)度計(jì)劃進(jìn)行銷售，銷售收入先用于償還項(xiàng)目的投資貸款。總體銷售收入、銷售計(jì)劃及資金回收計(jì)劃詳見(jiàn)附件6。各期銷售收入總體項(xiàng)目面積（平方米）均價(jià)(元)銷售總額（萬(wàn)元）總體住宅56,5005,00028,250商鋪16,50012,00019,800車位（個(gè)）32060,0001,920小計(jì)73,00049,9706.2財(cái)務(wù)效益評(píng)價(jià)設(shè)定6.2.1財(cái)務(wù)計(jì)算中稅項(xiàng)及費(fèi)用設(shè)定1、按非外資方式進(jìn)行該房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)，在進(jìn)行物業(yè)銷售時(shí)預(yù)計(jì)須交納的稅項(xiàng)主要有營(yíng)業(yè)稅、營(yíng)業(yè)稅附加、印花稅等，根據(jù)委托方提供的資料，銷售期間稅項(xiàng)合計(jì)按銷售收入的5.5%計(jì)算。2、銷售費(fèi)用：按銷售收入的百分比計(jì)算，其中包括中介代理費(fèi)、項(xiàng)目推廣宣傳、廣告等費(fèi)用，按銷售額的3%計(jì)算。3、所得稅：根據(jù)委托方提供資料，按應(yīng)納稅所得額的33%計(jì)算征收。4、財(cái)務(wù)費(fèi)用的計(jì)算設(shè)定：在財(cái)務(wù)分析中，全部按借貸資金進(jìn)行財(cái)務(wù)分析，設(shè)定每一個(gè)核算期對(duì)上一個(gè)核算期的累計(jì)資金投入計(jì)息，利息按年息6.0%復(fù)利計(jì)算。靜態(tài)財(cái)務(wù)分析中，財(cái)務(wù)成本將直接采用動(dòng)態(tài)計(jì)算所得的數(shù)據(jù)。6.2.2財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)的選取參照我國(guó)的財(cái)會(huì)制度，結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)的實(shí)際情況，在進(jìn)行本項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)時(shí)，所選取的財(cái)務(wù)指標(biāo)為：1、內(nèi)部收益率（IRR）內(nèi)部收益率（IRR）是指項(xiàng)目在整個(gè)計(jì)算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計(jì)等于零時(shí)的折現(xiàn)率，它反映項(xiàng)目自身的盈利能力，是項(xiàng)目占用的尚未回收資金的獲利率，是考察項(xiàng)目自身的盈利能力的主要?jiǎng)討B(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)。當(dāng)內(nèi)部收益率大于基準(zhǔn)收益率時(shí)，則認(rèn)為其盈利能力已滿足最低要求。本項(xiàng)目選定的基準(zhǔn)收益率為10%。2、凈現(xiàn)值（NPV）凈現(xiàn)值（NPV）是按設(shè)定的貼現(xiàn)率，將項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)到建設(shè)期初的現(xiàn)值之和。它是考察項(xiàng)目在計(jì)算期內(nèi)盈利能力的動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)，凈現(xiàn)值大于或等于零時(shí)，則認(rèn)為項(xiàng)目的盈利水平是可以接受的。貼現(xiàn)率是計(jì)算凈現(xiàn)值的主要參數(shù)，其大小取決于銀行利率的高低、項(xiàng)目性質(zhì)、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)營(yíng)目標(biāo)和要求，一般趨于選取“稍大于銀行同期貸款利率”作為貼現(xiàn)率。本項(xiàng)目的貼現(xiàn)率選定為10%。3、投資收益率資本收益率是以項(xiàng)目計(jì)算時(shí)點(diǎn)的利潤(rùn)除以全部投資而得出的指標(biāo)，它沒(méi)有考慮通貨膨脹而使貨幣貶值的因素，是一個(gè)簡(jiǎn)單表達(dá)盈利情況的靜態(tài)財(cái)務(wù)指標(biāo)。4、開發(fā)成本利潤(rùn)率項(xiàng)目開發(fā)總價(jià)值（營(yíng)業(yè)凈利潤(rùn)）與項(xiàng)目總開發(fā)成本的比值，它反映開發(fā)商在項(xiàng)目開發(fā)過(guò)程中投入與產(chǎn)出的關(guān)系。5、銷售利潤(rùn)率稅前利潤(rùn)與銷售收入之比，表示每單位營(yíng)業(yè)收入所能獲取的凈利潤(rùn)。6.3財(cái)務(wù)效益評(píng)價(jià)6.3.1靜態(tài)財(cái)務(wù)分析計(jì)算出項(xiàng)目的靜態(tài)財(cái)務(wù)指標(biāo)如下：靜態(tài)財(cái)務(wù)指標(biāo)表序號(hào)指標(biāo)名稱單位總體1稅前利潤(rùn)萬(wàn)元14,2042稅后利潤(rùn)萬(wàn)元9,5173稅前單方利潤(rùn)元19294稅前投資收益率43.0%5稅后投資收益率28.8%6銷售利潤(rùn)率19.0%從以上各靜態(tài)指標(biāo)分析可得，本項(xiàng)目從靜態(tài)效益分析是可行的。項(xiàng)目總體所得稅前投資收益率和所得稅后投資收益率分別為43.0%和28.8%，項(xiàng)目具有較好的盈利能力。詳細(xì)計(jì)算見(jiàn)附件8。6.3.2動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)分析項(xiàng)目總體的動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)分析指標(biāo)計(jì)算如下表：動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)指標(biāo)表序號(hào)指標(biāo)名稱單位總體1稅前內(nèi)部收益率%22.75%2稅后內(nèi)部收益率%16.13%3稅前凈現(xiàn)值萬(wàn)元14,2054稅后凈現(xiàn)值萬(wàn)元9,5175最大資金占用量萬(wàn)元28,555具體計(jì)算見(jiàn)附件9、附件10。項(xiàng)目總體最大資金占用時(shí)間為2006年第二季度，占用量為28,555萬(wàn)元（詳見(jiàn)附件9）。在本項(xiàng)目中，選取10%為基準(zhǔn)收益率，項(xiàng)目總體稅前內(nèi)部收益率為22.75%，高于基準(zhǔn)收益率，項(xiàng)目的具有較好的盈利能力。在計(jì)算凈現(xiàn)值時(shí)，選到10%作為貼現(xiàn)率，項(xiàng)目總體的所得稅前及稅后的凈現(xiàn)值大于零，可基本滿足盈利要求。從項(xiàng)目動(dòng)態(tài)效益指標(biāo)分析看，本項(xiàng)目是可行的，項(xiàng)目的盈利能力一般。6.4財(cái)務(wù)分析結(jié)論項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上是可行的，具有一定的盈利能力。項(xiàng)目總體最大資金占有時(shí)間為2006年第二季度，占用資金量為28,555萬(wàn)元。目錄PAGE27目錄第一章總論 11.1項(xiàng)目單位基本情況 11.1.1概況 11.1.2財(cái)務(wù)狀況 21.1.3法人代表基本情況 31.2項(xiàng)目基本情況 11.2.1項(xiàng)目情況 11.2.2產(chǎn)品方案及規(guī)模 11.2.3品種、技術(shù)、設(shè)備方案 21.2.4土建工程 41.2.5建設(shè)期限 41.2.6投資結(jié)構(gòu)及資金來(lái)源 41.2.7項(xiàng)目效益 41.3可行性研究報(bào)告編制依據(jù) 51.4綜合評(píng)價(jià) 7第二章背景及必要性 92.1項(xiàng)目區(qū)社會(huì)經(jīng)濟(jì)狀況 92.2本行業(yè)及關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀 102.3項(xiàng)目建設(shè)的必要性 11第三章項(xiàng)目選址與建設(shè)條件 143.1建設(shè)地點(diǎn)選擇 143.2建設(shè)條件 143.2.1自然條件 143.2.2政策、資源、科技支撐條件 153.2.3基礎(chǔ)設(shè)施條件 16第四章市場(chǎng)分析與銷售方案 174.1市場(chǎng)分析 174.1.1市場(chǎng)供求現(xiàn)狀及前景分析 174.1.2市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)分析 184.2營(yíng)銷策略、方案、模式 204.3市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)分析 204.3.1市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)因素分析 214.3.2防范和降低風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)策 21第五章建設(shè)方案 235.1產(chǎn)品方案和建設(shè)規(guī)模 235.2建設(shè)規(guī)劃和布局 235.3建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn) 245.4技術(shù)（工藝）方案 245.4.1技術(shù)路線及流程 245.4.2品種及主要技術(shù)來(lái)源的可靠性和可得性 255.4.3主要技術(shù)參數(shù) 265.5設(shè)備選型方案 275.6主體工程方案 295.7輔助工程及其它工程方案 295.8實(shí)施進(jìn)度安排 30第六章環(huán)境影響評(píng)價(jià)及節(jié)能減排措施 326.1環(huán)境影響 326.2節(jié)能減排措施 326.3環(huán)境影響評(píng)價(jià)及審批 32第七章項(xiàng)目組織與管理 347.1組織機(jī)構(gòu)與職能劃分 347.2勞動(dòng)定員 357.3管理措施 357.3.1工程管理 357.3.2生產(chǎn)管理 377.3.3財(cái)務(wù)管理 377.3.4銷售管理 377.4技術(shù)培訓(xùn) 387.5勞動(dòng)安全、衛(wèi)生與消防 397.5.1依據(jù) 397.5.2安全措施 397.5.3衛(wèi)生措施 407.5.4消防措施 40第八章投資估算與資金來(lái)源 428.1投資估算依據(jù) 428.2投資估算 428.2.1總投資 428.2.2設(shè)備投資 448.3資金來(lái)源 468.3.1中央財(cái)政資金 468.3.2地方財(cái)政配套資金 468.3.3自籌資金及來(lái)源 468.4財(cái)政資金的使用范圍 46第九章財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 489.1財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)依據(jù) 489.2營(yíng)業(yè)收入、營(yíng)業(yè)稅金和附加估算 489.2.1營(yíng)業(yè)收入 48HYPERLINK"file:///G:\\準(zhǔn)備修改傳百度文檔\\準(zhǔn)備上傳1111111\\可研報(bào)告