大酒店改擴建工程項目謀劃建議書

XX州XXX大酒店改擴建工程PAGEPAGE61第一章總論1.1項目背景一、項目概況項目名稱：大酒店改擴建工程建設單位：酒店管理有限責任公司建設性質(zhì)：改擴建項目法人：XX二、項目建設單位基本情況XX州XXX酒店管理有限責任公司成立于1993年，企業(yè)法人代表XX，公司注冊資本伍仟萬元，主要從事房地產(chǎn)開發(fā)、房屋銷售、園林綠化等。三、項目可研報告編寫依據(jù)1、XX州XXX大酒店改擴建工程可研項目報告編制委托書；2、國家和地方以及酒店行業(yè)的建設政策、法令和法規(guī)；3、XX市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十二個五年計劃綱要；4、國家發(fā)展和改革委員會、建設部頒布的《建設項目經(jīng)濟審評方法與參數(shù)》（第三版）及建設部有關(guān)設計規(guī)范、標準；5、根據(jù)項目需要進行調(diào)查和收集的設計基礎資料，以及XX州XXX酒店管理有限責任公司提供的有關(guān)技術(shù)、經(jīng)濟資料。四、項目可研報告編制原則1、2、堅持技術(shù)可靠、經(jīng)濟合理、運行穩(wěn)定、節(jié)能降耗、便于管理、降低成本的原則；3、在XX市總體規(guī)劃的指導下，以發(fā)展、提高為中心，滿足XX市政策、環(huán)境、建筑與城區(qū)建設規(guī)劃整體要求的協(xié)調(diào)統(tǒng)一；4、以人為本，精心設計，通過該工程項目建設，逐步完善XX市城區(qū)的基礎設施，進一步帶動XX市的經(jīng)濟建設，促進XX市酒店服務業(yè)的全面發(fā)展。五、項目可研報告編制范圍本項目可研報告主要介紹XX州XXX大酒店改擴建工程項目的可行性研究，對該項目在市場需求、市場分析及建設規(guī)模、經(jīng)濟效益等諸方面可行與否的研究，并作出結(jié)論。六、項目提出的理由為了認真貫徹落實XX市委、市政府提出的“加快旅游興市”戰(zhàn)略部署，打造XX藏傳文化特色旅游的目標，更好地促進XX市“兩型”社會的建設，提升XX市旅游接待服務設施層次不高等實際問題，打造獨具特色的高檔酒店，打造XX市高規(guī)格接待服務平臺。1.2項目概況一、項目簡介XX州XXX大酒店位于XX市人民街53號，本項目為XX市規(guī)劃中的建設項目。項目分為三個部分：①原有XXX大酒店（中樓）室內(nèi)外裝修工程，為5層建筑，其建筑面積為5631.68m2；②原有XXX酒店南側(cè)擴建南樓建筑與室內(nèi)外裝修工程，與原酒店形成內(nèi)部連通的整體，5層建筑，一層為藏餐廳，二層為休閑會所，三～五層為酒店客房，增加客房24間，總建筑面積2617.28m2；③新建XXX大酒店北樓建筑與室內(nèi)外裝修工程，為16層建筑，層高為63.6米，框架結(jié)構(gòu)，總建筑面積為20685.4平方米，大樓一～三層為酒店超市、餐飲、商務、休閑區(qū)，第四～十四層為酒店客房，第十五、十六層為職工宿舍。本可行性研究報告重點分析XX州XXX大酒店建設項目的可行性分析、論證和結(jié)論。XX州XXX大酒店北樓主要技術(shù)經(jīng)濟指標表序號結(jié)構(gòu)布局建筑結(jié)構(gòu)層高建筑面積客房套數(shù)功能1地下室框剪4.2m2250.4㎡設備間、鍋爐房、洗衣間21層框剪4.2m1338.5㎡休息大廳、超市32層框剪4.2m1450㎡餐飲43層框剪4.2m1450㎡KTV、足療、棋牌等54～14層框剪3.6m12689.6㎡222套客房、總統(tǒng)套房615～16層框剪3.6m1506.9㎡24間宿舍合計63.6m20685.4㎡222套二、周圍環(huán)境與設施該地塊處于XX市城市中心繁華地段，交通便利，辦事方便，環(huán)境優(yōu)美，距省會蘭州267公里，夏河拉卜楞寺60公里，碌曲則岔石林風景區(qū)129公里，尕海湖候鳥保護區(qū)160公里，郎木寺風景區(qū)170公里，黃河首曲第一彎195公里，也是去九寨溝風景區(qū)的必經(jīng)之路。項目附近有XX市衛(wèi)生局、XX市工商局、XX市地方稅務局、XX市中醫(yī)院、XX市實驗小學、中學等單位及活動場所，是酒店開發(fā)的黃金寶地。三、主要建設內(nèi)容1、XX州XXX大酒店改擴建工程主要包括：①原有XXX大酒店室內(nèi)外裝修工程，為5層建筑，其建筑面積為5631.68m2；②原有XXX酒店南側(cè)擴建南樓建筑與室內(nèi)外裝修工程，總建筑面積2617.28m2；③新建XXX大酒店北樓建筑與室內(nèi)外裝修工程，總建筑面積為20685.4平方米，包括土建工程、酒店裝修及設備，其它配套工程等。2、項目建設進度項目建設期12個月，于2011年5～6月底完成項目的可行性研究、勘探、設計工作，于2011年7月完成工程發(fā)包工作，確定工程施工隊伍與設備供應商，確保2011年8月～2012年4月底全部完成施工任務，并申請竣工驗收。3、投資估算和資金籌措項目總投資：估算為19534.68萬元。其中建安工程投資17443.91萬元，工程建設其他費用1166.74萬元，工程預備費924.03萬元，無建設期利息及流動資金。投資估算匯總表單位：萬元項目分項投資建安工程投資工程建設其他費用工程預備費北樓14497.7412956.66854.52686.56南樓1875.221671.40116.9086.92中樓3161.722815.84195.32150.56總投資19534.6817443.911166.74924.03建設資金來源：全部申請國家無息貸款。4、項目財務和經(jīng)濟評價本項目年均營業(yè)收入為7658.46萬元，年均利潤總額4383.90萬元，所得稅后年均凈利潤總額為2959.13萬元，總投資利潤率22.68%，所得稅后全部投資財務內(nèi)部收益率為24.14%，投資回收期5.32年（含建設期1年），稅后財務凈現(xiàn)值9526.53萬元，大于零。主要財務指標均高于行業(yè)基準指標，經(jīng)濟效益較好，因此在財務上是可行的。

項目財務評價指標表序號名稱單位數(shù)量備注1項目營業(yè)收入7658.461.1年均休閑度假中的餐飲收入萬元18001.2年均住宿收入萬元3677.741.3年均娛樂項目收入萬元655.521.4年均會務會展收入萬元25.21.5年均旅游商品銷售收入萬元15002年均營業(yè)稅金與附加萬元538.713年均總成本費用萬元2735.854年均經(jīng)營成本萬元1461.995總定員人806投入總資金萬元19534.686.1建設投資萬元19534.686.2建設期利息萬元0.006.3流動資金萬元0.007項目經(jīng)濟效益數(shù)據(jù)與指標7.1項目稅前財務內(nèi)部收益率%27.95%7.2項目稅前財務凈現(xiàn)值萬元16064.39Ic＝12%7.3項目稅前靜態(tài)投資回收期年4.48年7.4項目稅后財務內(nèi)部收益率%24.14%7.5項目稅后財務凈現(xiàn)值萬元9526.53Ic＝12%7.6項目稅后靜態(tài)投資回收期年5.32年7.7總投資利潤率萬元22.68%1.3存在問題及建議項目屬于商務酒店，經(jīng)營過程中，在消費能力、服務水準、運營管理等方面存在一定的風險。建議加強員工崗前培訓，強化服務意識，提高服務質(zhì)量，聘請知名的酒店管理機構(gòu)進行專業(yè)化、規(guī)范化管理，并根據(jù)當?shù)厥袌龅膶嶋H情況，對目標市場進行深度細分，拿出切實可行的營銷策略和市場運作方案，以規(guī)避項目運營期間的投資風險，保證項目的財務安全。

第二章市場分析2.1酒店業(yè)發(fā)展狀況一、中國酒店業(yè)現(xiàn)狀我國酒店業(yè)目前發(fā)展十分迅速，2004年我國住宿與餐飲業(yè)營業(yè)總額1萬億元人民幣，歷史上首次突破萬億元大關(guān)，約占國民生產(chǎn)總值的7.3%左右，成為我國國民經(jīng)濟的重要產(chǎn)業(yè)。隨著我國改革開放的進一步深入，國民經(jīng)濟的持續(xù)快速發(fā)展，人民生活水平的不斷提高，我國國際化進程的逐步加快，北京奧運會、上海世博會、乃至廣州的亞運會大型活動的成功舉辦、2020年我國將成為世界最大的旅游目的地等眾多利好因素，我國酒店業(yè)無疑將有進一步的發(fā)展和新的動向，目前來看，酒店業(yè)發(fā)展呈現(xiàn)以下幾個特點：（1）酒店產(chǎn)品功能不斷完善，酒店市場進一步細分經(jīng)過20多年的發(fā)展，我國酒店業(yè)已從一般的酒店細分為商務酒店、旅游酒店、度假酒店、會議酒店、經(jīng)濟型酒店、主題型酒店和一般旅館等，這是一個不斷滿足市場多樣化需求的過程；（2）酒店集團化步伐加快，國內(nèi)外品牌酒店管理公司逐鹿中國市場目前，我國酒店集團已經(jīng)有100多家，連鎖酒店近1000家。酒店聯(lián)合重組還在不斷推進，特許加盟也開始興起，國際酒店集團從高端市場向中低客源市場推進，國內(nèi)市場國際化步伐正在加快；（3）酒店個性化服務更加突出，信息技術(shù)進入中國酒店業(yè)以電子信息技術(shù)和連鎖經(jīng)營為代表的現(xiàn)代科技正加速進入我國酒店業(yè)并向客人提供全新服務，如人工智能對技術(shù)溫度，光線的自動調(diào)節(jié)，在客房能有寬帶上網(wǎng)、客房電視機能接收衛(wèi)星網(wǎng)絡信號、遠程網(wǎng)絡預定等，一句話，酒店業(yè)的發(fā)展越來越離不開科技進步；（4）綠色、環(huán)保、節(jié)能、安全、健康將成為酒店業(yè)發(fā)展的新時尚。綠色、環(huán)保、節(jié)能、安全、健康是經(jīng)濟發(fā)展的必然要求，21世紀酒店業(yè)發(fā)展的新趨勢也離不開這個方向。順應這種趨勢、積極創(chuàng)建綠色酒店、推動中國酒店業(yè)進入以“安全、健康、環(huán)保、節(jié)能”為主題的新時代，將是國內(nèi)酒店業(yè)的必然選擇。二、XX市酒店業(yè)現(xiàn)狀（1）從XX現(xiàn)有酒店的絕對數(shù)及容納能力來看XX市目前有全市有國內(nèi)旅行社5家；旅游商品購物點8家；定點飯店11家（其中：二星和三星級旅游涉外飯店各一家）；草原旅游點18家；普通類型賓館飯店66家，擁有總床位3730張。2001年至2009年，旅游接待人數(shù)累計達106.41萬人次，年均增長16.86%，旅游總收入累計達24070.3萬元，年均增長58.82%。全市客房平均開房率為75%以上，節(jié)假日開房率為100%，從這個角度來看，XX市酒店市場無疑是個值得投資的市場。（2）從利好因素對XX市酒店業(yè)的支撐來看根據(jù)XX州委、州政府出臺《關(guān)于XX州旅游業(yè)實現(xiàn)跨越式發(fā)展的實施意見》，提出了建設“一區(qū)一節(jié)兩點三線”特色旅游的開發(fā)思路，編制了《XX市旅游業(yè)發(fā)展總體規(guī)劃》，把旅游業(yè)作為全市經(jīng)濟的增長點和支柱產(chǎn)業(yè)來培育。投入449萬元實施了當周草原生態(tài)旅游綜合開發(fā)項目，完善了景區(qū)的各項旅游服務配套設施，并通過連續(xù)成功舉辦五屆XXX旅游藝術(shù)節(jié)，使XX市旅游業(yè)得到了前所未有的快速發(fā)展。XX市已經(jīng)確定把建設新型的具有藏民族特色的高原旅游商貿(mào)城作為城市建設的定位和方向，提出了“三年見成效，五年大發(fā)展”的奮斗目標。建設了世紀廣場，并對過境路段國道、省道進行了擴建，以城市建設為龍頭，整體提高了城市綜合服務能力，健全了城市管理機構(gòu)，這一系列措施，為建設旅游、文化、服務、商貿(mào)強市的目標奠定了基礎。立足高原生態(tài)旅游商貿(mào)城的定位，不斷拓展服務業(yè)領(lǐng)域，優(yōu)化結(jié)構(gòu)，擴大總量，提高水平，繼續(xù)大力發(fā)展商貿(mào)流通業(yè)、房地產(chǎn)、文化娛樂、旅游等消費性服務業(yè)，使服務業(yè)成為經(jīng)濟增長的重要力量，第三產(chǎn)業(yè)成為XX市的支柱產(chǎn)業(yè)，三產(chǎn)創(chuàng)造的稅收占XX市財政收入的60％以上。旅游產(chǎn)業(yè)既是新興產(chǎn)業(yè)，也是朝陽產(chǎn)業(yè)，旅游業(yè)對經(jīng)濟和就業(yè)的影響與促進作用已為各地的實踐所證明。目前XX市的旅游資源開發(fā)由于投入少、開發(fā)層次較淺、開發(fā)深度不夠，尚未發(fā)揮出應有的效益。隨著以宗教文化、自然景觀、民俗風情、歷史遺跡四大特色資源的開發(fā)、包裝與宣傳為主的同時，充分利用XX市地處拉卜楞寺、冶力關(guān)－則岔石林－黃河首曲－黃龍－九寨溝等旅游熱線的必經(jīng)之路這一優(yōu)勢，加大旅游基礎設施配套建設，建立健全各項服務規(guī)范和行業(yè)服務標準，將XX市打造成XX州旅游業(yè)的服務中心平臺，不斷完善和優(yōu)化吃、住、行、購、娛等方面的服務，把XX市建成高原自然風光與民族文化融合一體的旅游服務城，會有大批游客來XX市觀光旅游，這些團體頻頻光顧XX市，將會給XX市的酒店帶來的滾滾客源。另外，XX市居民的收入近年來明顯增加，消費水平提高，消費觀念更新很快，紅、白喜事、交友聚會不再局限于家中和小酒店，中、高檔次和環(huán)境優(yōu)美的酒店更能吸引消費者。正是這些利好消息，吸引了大批投資者投身于XX市酒店行業(yè)。（3）從酒店經(jīng)營狀況來看從經(jīng)營的角度來看，XX市酒店市場收入中，客房、餐飲和娛樂休（4）從酒店競爭能力來看XX市現(xiàn)有酒店規(guī)劃相對周邊縣市還有待完善和發(fā)展。XX市酒店大多獨體建設、散點布落，環(huán)境較差，缺乏真正意義上的多元化、規(guī)模化、具有較高美譽度的品牌酒店，主題特色酒店幾乎為市場空白。這是由XX市酒店業(yè)的發(fā)展歷史所決定的：一方面，XX市酒店業(yè)發(fā)展才不過五、六年的時間；另一方面，XX市酒店的投資者一般都不是酒店業(yè)出身，再者缺乏經(jīng)驗豐富的本土管理人才；這些因素決定了XX市酒店還不具備長遠眼光和規(guī)劃能力，還沒有形成深厚的企業(yè)文化內(nèi)涵，所以真正意義上具有強大競爭力的酒店還沒形成。2.2XX市酒店消費者研究XX市酒店主要接待度假休閑的客戶，并為他們提供各種相關(guān)服務。所以對它的要求有所不同：（1）從自然條件來說，度假酒店最好位于自然風景區(qū)的附近，位置與氣候最好具有非常獨特的特點；（2）度假酒店因為遠離客源地，其知名度對酒店的影響非常重要；（3）度假客人的需求與商務客人的需求有所不同，他們主要選擇旅游、休養(yǎng)、度假、運動等活動項目，而且客人的結(jié)構(gòu)相對復雜，所以，針對不同的客戶群，在不同的季節(jié)，營造不同的配套，如高爾夫、中醫(yī)養(yǎng)生、兒童娛樂等，就顯得十分重要；（4）度假酒店業(yè)務對時令、季節(jié)非常敏感，在節(jié)假日火爆，但平時比較泠淡。為了熨平這種波動，很多度假酒店都特別注意營造本身的建筑特色與配套特色，例如有些度假酒店配備了各種會議；（5）度假酒店基本上沒有商圈的概念，但度假客戶對度假城市的旅游資源、文化底蘊、生態(tài)環(huán)境、休閑配套的要求很高。2.3XX市酒店消費者特征調(diào)查表明：（1）從職業(yè)角度看，XX市酒店的消費者主要來自兩大塊：第一種是企業(yè)、工廠的高管、老板和所有者，這些人成為酒店最重要的消費群體，約占酒店客人總量的65%；第二種是來自機關(guān)和事業(yè)單位的客人，他們除了自己有一定的消費能力之外，成為酒店的消費者。（2）從入住酒店的時間上看，來自外地的客戶入住的時間相對來說長一點，一般是三天左右，而且這種入住都帶有非常強的季節(jié)性。他們?nèi)ゾ频晗M時往往在餐飲、娛樂方面消費的比較多而住店的時候少，而且他們在酒店里面消費這些項目的頻率非常高。（3）從消費偏好來看，一般來說，客戶更注重保健、休閑、棋牌等，他們對房間的空間要求比較多一些，大多比較喜歡娛樂（桑拿、KTV、酒吧）以及相關(guān)服務。（4）另外，平均來講，XX市酒店所接待的業(yè)務中，大部分為為考察、度假、旅游，他們大都喜歡選擇幽雅、安靜的環(huán)境。從收入角度來看，中、高收入人群占總數(shù)的大多數(shù)，而低收入階層在總數(shù)中所占比例較少。

第三章項目分析與定位3.1項目資源分析（1）項目自然資源分析XX市地處XX藏族自治州北部，是XX州的州府所在地，東連卓尼，南靠碌曲，西接夏河，北倚臨夏州的和政、臨夏兩縣。地理位置獨特，區(qū)位優(yōu)勢明顯，國道213線和省道306線貫城而過，是內(nèi)地通往青海、西藏的樞紐。XX藏語原音譯為“黑措”，意為羚羊出沒的地方。全市有藏傳佛教寺院13座，活佛15人，僧侶1371人，尼姑50人，除曲宗紅教寺（尼姑寺）為寧瑪派外，其余12座寺院均為格魯派，信教群眾3.5萬多人。漢傳佛教寺院1座，和尚2人，道士7人，信教群眾2萬多人。清真寺3座，阿訇5人，滿拉52人，信教群眾1萬多人。旅游業(yè)已成為XX市的一個朝陽產(chǎn)業(yè)，處在蘭州—劉家峽—則岔石林——郎木寺—九寨溝、黃龍寺等旅游黃金熱線上，離聞名遐邇的拉卜楞寺72公里。境內(nèi)旅游資源主要有美麗的草原風光，悠久的藏傳佛教文化建筑，傳統(tǒng)、多彩而又獨特的藏族民俗民情以及風景如畫的自然景觀，是中國的小西藏，甘肅的后花園，吸引著更多的人們前來投資、旅游、觀光，使這方熱土充滿著無限的活力和生機。（2）項目政府資源分析到目前為止，XX市城區(qū)能提供高水平接待能力的酒店太少，興建一家高檔以上酒店不僅能為當?shù)卣畡?chuàng)造可觀的國民收入，更為重要的是，它能為當?shù)氐慕?jīng)濟發(fā)展提供良好的潤滑作用。正是因為這個原因，XX市政府對本項目建設非常支持，這也是本項目一項非常重要的資源。（3）項目區(qū)位分析根據(jù)XX市城區(qū)規(guī)劃方案，在城市改造和建設中，以道路、廣場、給排水、防洪、垃圾處理以及電力、通信、路燈、住宅等項目為主，完成了包括東路（306線XX市城區(qū)過境段）606公里拓寬改造工程、西路（213線XX城區(qū)過境段）8.7公里拓寬改造工作、東西一、二、三、四路拓寬改造2.4公里以及東二路仿古步行一條街、羚羊大市場改造工程、騰志街（中路）5.44公里挖補罩面及人行道硬化工程。本項目位于XX市人民街53號，項目所在地正好是XX市城區(qū)的商業(yè)地段，交通便利。3.2項目定位一、項目總體定位酒店的總體定位：集度假、商務、會議、娛樂為一體的大型綠色生態(tài)酒店。定位說明：（1）度假——以高原生態(tài)旅游為依托，同時也注重商務與娛樂，打造外來游客的棲息場所。（2）商務——完善電子信息系統(tǒng)，成為企業(yè)交流、會議、會展的場所。隨著XX市經(jīng)濟的飛速發(fā)展，酒店的商務及娛樂的需求量也會隨之增長，從既有經(jīng)驗來看，商務與娛樂是XX市酒店市場的重要收入來源，所以不可忽視這些市場的需求量；近年來，隨著政府工作的不斷深入，XX市招商引資力度的加大，全市硬、軟件環(huán)境都得到了飛速的提升。每年都有眾多企業(yè)考察團前來學習、考察，這部分客戶同時也具有旅游、度假、會議等需要，本項目多方面入手，做好宣傳，能更好地滿足該類客戶的需求；綜合考慮，項目不能忽略棋牌、休閑、娛樂的存在；在項目的整體規(guī)劃設計過程中，要充分考慮商務、娛樂與度假功能的相互影響；（3）綠色、生態(tài)、自然是人的需求發(fā)展到一定階段后的必然選擇，酒店也是如此，注重酒店內(nèi)外自然生態(tài)環(huán)境的營造，體現(xiàn)人與自然的和諧，將是一種潮流。本項目本身就具備天然的綠色自然生態(tài)環(huán)境，再經(jīng)過營造，這些條件將會有力地保證本項目在未來的競爭中不落人后；（4）項目在本地人文歷史底蘊的依托下，從酒店的建筑風格及園林藝術(shù)等方面多加考慮，將更有利于提升酒店的文化內(nèi)涵。XX市現(xiàn)有酒店的設計基本上都是以簡約風格或歐陸風格為主題，為使項目不入俗套，獨樹一幟，可以考慮走差異化道路，選擇藏族傳統(tǒng)建筑為主題風格。二、項目檔次定位項目定位：高檔（1）從XX市其它酒店營運經(jīng)驗來看，就XX市以及周邊地區(qū)的社會經(jīng)濟條件以及其自然、人文、政治等資源而言，XX市完全有能力支撐一個大酒店的正常運作并盈利；（2）到目前為止，XX市尚未有高檔大酒店，本次XX市興建一座高檔大酒店能彌補這個缺憾，可以把外出其他縣市消費的客人留在XX市，為XX市創(chuàng)造價值；（3）就項目地塊綜合素質(zhì)而言，一座低于高檔的酒店與該地的環(huán)境極不相稱，這不僅會削弱地塊本身的利用價值，更重要的是，它還會破壞項目地塊所在片區(qū)的可持續(xù)開發(fā)和利用。

第四章項目選址與建設條件4.1項目地理位置XX市是XX藏族自治州州府所在地，是全州政治、經(jīng)濟、文化、科技中心。也是藏區(qū)唯一設立的縣級市，地處青藏高原的東南端，甘、青、川三省交界處，位于甘肅省西南部，地理座標東經(jīng)102°54′，北緯39°59′。國道213線和省道306線環(huán)城而過。北距甘肅省會蘭州250公里，南距四川省會成都860公里，平均海拔3000米以上，年均氣溫1.7℃，無絕對無霜期。全市總面積2670平方公里，其中草場面積246.7萬畝，林地面積56.97萬畝，城區(qū)總面積12平方公里，人口8萬。XXXX酒店位于XX市人民街53號，項目地勢平坦開闊，交通極為便利，風景宜人，空氣質(zhì)量較好，適宜該項目的建設。4.2XX市政治經(jīng)濟條件一、XX市獨特而重要的戰(zhàn)略地位XX市位于XX藏族自治州北部，是XX州的州府所在地，東連卓尼，南靠碌曲，西接夏河，北倚臨夏州的和政、臨夏兩縣。地理位置獨特，區(qū)位優(yōu)勢明顯，國道213線和省道306線貫城而過，是內(nèi)地通往青海、西藏的樞紐。自建市以來，市各級黨委和政府以“三個代表”重要思想為指導，以加快小康社會建設為目標，緊緊抓住西部大開發(fā)和國家扶持少數(shù)民族地區(qū)發(fā)展的歷史機遇，認真實施項目拉動、工業(yè)強市、科教興市、開放帶動、城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展戰(zhàn)略，加大了基礎設施建設、生態(tài)環(huán)境建設、城市建設與管理、社區(qū)建設的力度，促進生態(tài)、旅游、商貿(mào)、畜牧業(yè)、畜產(chǎn)品加工、藏藥和礦產(chǎn)六大產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，逐步形成了獨具特色的高原生態(tài)旅游商貿(mào)城。旅游業(yè)已成為XX市的一個朝陽產(chǎn)業(yè)，處在蘭州—劉家峽—則岔石林——郎木寺—九寨溝、黃龍寺等旅游黃金熱線上，離聞名遐邇的拉卜楞寺72公里。境內(nèi)旅游資源主要有美麗的草原風光，悠久的藏傳佛教文化建筑，傳統(tǒng)、多彩而又獨特的藏族民俗民情以及風景如畫的自然景觀，優(yōu)越的地理位置和不斷改善的投資環(huán)境，使XX市的經(jīng)濟迅速發(fā)展。XX市已成為一個集旅游娛樂、商貿(mào)、畜產(chǎn)品加工、藏醫(yī)藥開發(fā)等為龍頭的全州縣域經(jīng)濟文化中心。同時，由于近幾年XX市政府加大了招商引資力度，一大批客商紛紛來投資，伴隨著XX市經(jīng)濟的迅速崛起，風景旅游區(qū)的不斷開發(fā)，越來越多的外來人口涌向XX市，這對本來就比較薄弱的XX市服務業(yè)是一種考驗，是挑戰(zhàn)也是機遇，因此建造能夠提供高質(zhì)量服務的酒店已是勢在必行，據(jù)此，我們認為項目的開發(fā)建設在經(jīng)濟上可行的。二、XX市城市發(fā)展規(guī)劃“十二五”期間，XX市突出強化城市建設，進一步提高城市品位，按照建設——管理——經(jīng)營的大理念來經(jīng)營城市、發(fā)展城市，建管并舉，打造甘青川一流民族特色化高原生態(tài)旅游商貿(mào)城市。不斷加快城市基礎設施建設，提高城市綜合服務功能，完成集中供熱、污水處理工程的收尾和城區(qū)中路拓寬改造、生活垃圾處理項目的建設任務。改造民族風貌，對城市風貌全面進行改造，重點對城市南北兩個進出口民俗一條街和“三縱八橫”臨街主建筑，特別是對中路建筑物通過“穿衣戴帽”進行系統(tǒng)改造，突出藏族建筑風格，進一步打造和提升高原生態(tài)旅游商貿(mào)城的特色和品位。三、XX市社會經(jīng)濟條件隨著XX市政府著力擴大城市規(guī)模，基礎設施投資加大了投入，新建、改建和擴建了城市道路，對老城區(qū)進行大規(guī)模改造，加大了拆遷力度，經(jīng)濟上致力于招商引資，投資氛圍十分濃厚，相繼建設了各類專業(yè)市場和旅游服務配套項目，城市環(huán)境以及相關(guān)市場環(huán)境得到很大程度的優(yōu)化。XX市隨著經(jīng)濟實力的增強，人民收入的提高，總體消費水平，總體投資能力，包括消費和投資額等均有極大的提高，隨著城市化建設進程的加快，本項目的市場基礎是可靠的。截止2010年底，XX市國內(nèi)生產(chǎn)總值59118萬元，增長11.6%；完成全社會固定資產(chǎn)投資23406萬元，增長72.74%；大口徑財政收入為4080萬元，增長13.21%；社會消費品零售總額達到22560萬元，增長11.7%；農(nóng)牧民人均純收入達到1554元，增長5.6%；城鎮(zhèn)居民可支配收入達到5182元，增長11.3%；人口自然增長率控制在6.43‰以內(nèi)。XX市轄七鄉(xiāng)四個街道辦，39個行政村，9個居民委員會，有272個村民小組。2010年XX市城市化進程進一步加快，全市年末總?cè)丝?12萬人，其中城鎮(zhèn)人口達50.4萬人，城鎮(zhèn)化率為45.0%，提高5.8個百分點。城市建設總投資3515.3萬元，全年新修城區(qū)街道14420米，新增綠化面積7.6萬平方米。建成區(qū)面積20.2平方公里，建成區(qū)綠化覆蓋面積204公頃，城市人均公共綠地面積5.0平方米。城鎮(zhèn)人均居住面積33.6平方米，農(nóng)民人均居住面積38.69平方米。2010XX市完成財政收入101316萬元，增長14.1%，地方一般預算收入完成50199萬元，增長19.0%。財政支出123020萬元，增長22.5%。財政收入受經(jīng)濟發(fā)展、政策調(diào)整等因素影響，收入結(jié)構(gòu)發(fā)生了變化，城鄉(xiāng)居民收入穩(wěn)步提高，人民生活水平進一步改善。全年農(nóng)民人均純收入5598元，增加540元，增長10.68%；農(nóng)民人均食品消費支出占生活消費支出的比重為40.78%（恩格爾系數(shù)），比重下降4.3個百分點。城鎮(zhèn)居民年人均可支配收入達12330元，增長8.1%。全市從業(yè)人員年人均貨幣工資16947元，增加1839元，增長12.17%；在崗職工年人均工資達16917元，增加1788元，增長11.82%。城鄉(xiāng)居民生活用電22353.6萬度，增長17.5%。社會治安狀況良好，人民生活安居樂業(yè)。該項目建址于XX市城區(qū)核心地段，地理位置優(yōu)越，環(huán)境優(yōu)雅，交通運輸便捷，人流、物流暢通。附近有眾多的單位和高檔住宅區(qū)，市場潛力巨大，是理想的酒店投資場所。4.3建設條件一、自然條件（1）地形、地貌、地震情況①地形、地貌XX市在地質(zhì)構(gòu)造上，屬于西秦嶺與昆侖兩大東西走向地槽褶皺系的連接處，地勢大致東低西高。特殊的地質(zhì)結(jié)構(gòu)造就了這里神奇秀美的自然風貌和豐富的自然資源。項目區(qū)地形地貌分為三類：高山草原區(qū)、高山森林區(qū)、丘陵低山區(qū)。高山草原區(qū)是地形的主體，山低谷寬，植被良好，沃野遼闊，是甘肅省主要的畜牧業(yè)生產(chǎn)基地之一。高山森林區(qū)邊緣是主要農(nóng)區(qū)，地處岷山山脈與西傾山南支，山奇水秀，森林茂密，不但有著多種貴金屬礦藏，而且憑著獨具魅力的風光使其成為旅游勝地。丘陵低山區(qū)除少部分溝谷深峽以外，大部分地區(qū)山巒起伏，溝淺谷寬，是發(fā)展飼養(yǎng)業(yè)和種植業(yè)的主要地區(qū)，也是中國西北聞名的藥材基地。項目區(qū)建設地域地勢平坦，適宜于項目建設。②地震根據(jù)國家地震局2001年版《中國地震動峰值加速度區(qū)劃圖》（GB18306-2001）（1:400萬）及《建筑抗震設計規(guī)范》（GB50011-2001）附錄A.0.25規(guī)定，本區(qū)50年超越概率為10%時的地震動峰值加速度為0.10g，相應的地震基本烈度為Ⅶ度，屬第一組。（2）氣候條件①氣候特征：XX市大部分地區(qū)氣候寒冷濕潤，高原大陸性季風氣候特征明顯。自然災害頻繁，主要是霜凍、寒潮，強降溫、大雪、冰雹和秋季洪澇等。②氣溫：冬季漫長，干燥多風，屬高寒氣候區(qū)，年平均地面氣溫11.5℃，年最低氣溫-28℃，年最高氣溫28℃，最大凍土深度1.47m。③降雨量：光熱水基本匹配，光照充足，年均降水558.1mm，集中于七、八、九三個月，年最大降水量799.8mm，年最小降水量374mm。地表徑流深200～350mm，年蒸發(fā)量1222mm。二、交通運輸條件XX市因其特殊的地理位置，自古以來就是中原和西蜀與安多（甘、青、川藏區(qū)稱謂）藏區(qū)連接的重要樞紐，歷史上是藏漢交流、東進西出、南來北往的著名商貿(mào)集散地。據(jù)史料記載，遠在春秋戰(zhàn)國時期，XX就是古西羌首領(lǐng)無弋爰劍建立的羌族政權(quán)的北塞重鎮(zhèn)，而無弋爰劍則因最早將農(nóng)、牧業(yè)生產(chǎn)技術(shù)自秦地傳入青藏高原東部而著稱于世。中唐時期，西北游牧民族吐谷渾在北距XX僅80余公里的枹罕地區(qū)建都立國，并開辟打通了歷史上著名的西連西域、西藏和印度，南接中原和蜀的“絲綢南路”，XX開始成為這條繁華商貿(mào)線上的重要貿(mào)易集散地之一而沿襲至今。境內(nèi)國道213線貫穿全市并與省道徐合公路交錯相連，各級鄉(xiāng)村公路四通八達，貫穿于每鄉(xiāng)各村。三、公用設施社會依托條件XX市近年來為提高綜合服務能力，投入大量資金對城市基礎設施進行了大范圍的改造建設，現(xiàn)已初見成效，市區(qū)范圍內(nèi)已基本解決了通訊、電、水和煤氣等供應緊張的問題。供電、通訊、給排水等城市基礎設施的管線（道），均已沿路架（鋪）設。城區(qū)供水擴建、路燈建設、當周草原生態(tài)旅游綜合開發(fā)、城市電網(wǎng)改造、城市污水處理、城區(qū)集中供熱、通信、城市公交、居民住宅樓，以及廣場建設和城區(qū)路、街、巷兩邊綠化等一大批項目的相繼建設和完成，使城市基礎設施得到了極大的改善。市內(nèi)通訊方便，程控電話已與全國聯(lián)網(wǎng)，市區(qū)電話覆蓋率達70％?；ヂ?lián)網(wǎng)絡已在市區(qū)內(nèi)悄然興起，水電供應充足。全市民族工業(yè)有較大的發(fā)展，已具備一定的規(guī)模和生產(chǎn)能力，城市建設和各項基礎設施建設正在快速發(fā)展之中。四、防洪、防潮、排澇實施條件項目建設地附近有城市下水道，排水方便；項目區(qū)已納入城市總體防洪、排澇實施規(guī)劃。經(jīng)現(xiàn)場勘察，建設場地可以滿足施工需要；該場地水、電供應充足；附近有城市下水道，排水方便；場外是市區(qū)主要交通道路，運輸方便，建設便利。

第五章建設方案規(guī)劃與設計5.1總體規(guī)劃原則一、生態(tài)安全原則重點保護可視度范圍內(nèi)原生生態(tài)環(huán)境，使之成為場地重要的生態(tài)景觀資源與開放空間。充分挖掘、提練場地景觀要素特征，提升場地整體形象。二、規(guī)模控制原則對場地的環(huán)境容量和用地規(guī)模進行雙重控制，同時完善相應規(guī)模的配套基礎設施和公共服務設施。三、因地制宜原則場地規(guī)劃、項目布局、環(huán)境藝術(shù)設計均應滿足因地制宜的原則，尊重用地條件和建設可行性。四、綜合效益最大化原則尋求經(jīng)濟、社會與環(huán)境效益三者結(jié)合最優(yōu)化的開發(fā)模式。5.2規(guī)劃布局一、總體規(guī)劃布局規(guī)劃設計方案，詳見規(guī)劃總平面圖二、道路分析布局項目區(qū)主干道路寬10米，區(qū)內(nèi)道路呈環(huán)形路網(wǎng)，建有760.6平方米的地下停車場，滿足消防和賓客停車的需要。酒店入口道路和電梯進行無障礙設計，滿足殘障和老年人的需要三、建設項目構(gòu)成本項目建設內(nèi)容由三個部分構(gòu)成：①原有XXX大酒店室內(nèi)外裝修工程。原酒店為5層建筑，其建筑面積為5631.68m2；②原有XXX酒店南側(cè)擴建南樓建筑與室內(nèi)外裝修工程。擴建南樓與原酒店形成內(nèi)部連通的整體，5層建筑，一層為藏餐廳，二層為休閑會所，三～五層為酒店客房，增加客房24間，總建筑面積2617.28m2；③新建XXX大酒店北樓建筑與室內(nèi)外裝修工程。新建XXX大酒店北樓為16層建筑，層高為63.6米，框架結(jié)構(gòu)，總建筑面積為20685.4平方米，大樓一～三層為酒店超市、餐飲、商務、休閑區(qū)，第四～十四層為酒店客房，第十五、十六層為職工宿舍。四、建筑結(jié)構(gòu)及功能分區(qū)本工程采用鋼筋砼框架剪力墻結(jié)構(gòu)，防火設計建筑分類為一類；耐火等級為二級；按抗震烈度7度構(gòu)造設防，設計耐久年限為70年，屋面防水等級Ⅱ級。新建南樓為原酒店擴建，擴建后1層增加藏餐廳，2層增加休閑會所，3～5層增加客房24間。新建北樓酒店為16層高層建筑，底層為架空層，主要為地下停車場、水、電及消防控制區(qū)；1～3層為餐飲、商務廳、足療、健身、棋牌區(qū)；4～14層為客房區(qū)，設有中高檔標準間和豪華套間，滿足不同消費者的需求；15～16層職工宿舍。

XX州XXX大酒店北樓主要技術(shù)經(jīng)濟指標表序號結(jié)構(gòu)布局建筑結(jié)構(gòu)層高建筑面積客房套數(shù)功能1地下室框剪4.2m2250.4㎡設備間、鍋爐房、洗衣間21層框剪4.2m1338.5㎡休息大廳、超市32層框剪4.2m1450㎡餐飲43層框剪4.2m1450㎡KTV、足療、棋牌等54～14層框剪3.6m12689.6㎡222套標間、商務間、豪華商務間615～16層框剪3.6m1506.9㎡24間宿舍合計63.6m20685.4㎡222套五、XXXX酒店的設計標準本酒店設計標準：高檔商務大酒店（1）前廳a.有與接待能力相適應的前廳。內(nèi)裝修美觀別致。有與飯店規(guī)模、星級相適應的總服務臺；b.總服務臺各區(qū)段有中英文標志，接待人員24小時提供接待、問詢、結(jié)帳和留言服務；c.提供一次性總帳單結(jié)帳服務（商品除外）；d.提供信用卡結(jié)算服務；e.提供飯店服務項目宣傳品，客房價目表，所在地旅游交通圖、所在地旅游景點介紹、主要交通工具時刻表、與住店客人相適應的報刊；f.24小時提供客房預訂；g.有飯店和客人同時開啟的貴重物品保險箱。保險箱位置安全、隱蔽，能夠保護客人的隱私；h.設門衛(wèi)應接員，16小時迎送客人；i.設專職行李員，有專用行李車，18小時為客人提供行李服務。有小件行李存放處；j.有管理人員24小時在崗值班；k.設大堂經(jīng)理，18小時在崗服務；l.在非經(jīng)營區(qū)設客人休息場所；m.提供代客預訂和安排出租汽車服務；n.門廳及主要公共區(qū)域有殘疾人出入坡道，配備輪椅，能為殘疾人提供必要的服務。（2）客房a.至少有230間（套）可供出租的標準客房，80間（套）商務間及2套豪華商務間（套）可提供服務；b.有門窺鏡和防盜裝置，在顯著位置張貼應急疏散圖及相關(guān)說明；c.裝修良好、美觀，有軟墊床、梳妝臺或?qū)懽峙_、衣櫥及衣架、座椅或簡易沙發(fā)、床頭柜、床頭燈及行李架等配套家具。室內(nèi)滿鋪地毯、木地板或其他較高檔材料。室內(nèi)采用區(qū)域照明且目的物照明度良好；d.有衛(wèi)生間，裝有抽水恭桶、梳妝臺（配備面盆、梳妝鏡和必要的盥洗用品）、浴缸或淋浴間。浴缸配有浴簾、淋浴噴頭（另有單獨淋浴間的可以不帶淋浴噴頭）。采取有效的防滑措施。采用較高級建筑材料裝修地面、墻面和天花，色調(diào)柔和，目的物照明度良好。有良好的排風系統(tǒng)或排風器，溫濕度與客房適宜。有110/220V不間斷電源插座。24小時供應冷、熱水；e.有方便使用的電話機，可以直接撥通或使用預付費電信卡撥打國際、國內(nèi)長途的電話，并配有使用說明；f.可以提供國際互聯(lián)網(wǎng)接入服務，并有使用說明；g.有彩色電視機。播放頻道不少于16個，畫面和音質(zhì)清晰，備有頻道指示說明。播放內(nèi)容應符合中國政府規(guī)定；h.具備有效的防噪音及隔音措施；i.有至少兩種規(guī)格的電源插座，并提供插座轉(zhuǎn)換器；j.有遮光窗簾；k.有單人間；l.有套房；m.有與本星級相適應的文具用品。有服務指南、價目表、住宿須知、所在地旅游景點介紹和旅游交通圖。應客人要求提供相應的報刊；n.客房、衛(wèi)生間每天全面整理1次，每日或應客人要求更換床單、被單及枕套，客用品和消耗品補充齊全；p.床上用棉織品（床單、枕心、枕套、棉被及被單等）及衛(wèi)生間針織用品（浴衣、浴巾、毛巾等）材質(zhì)良好、工藝講究、柔軟舒適；q.24小時提供冷熱飲用水，免費提供茶葉或咖啡；r.70%客房有小冰箱，提供適量酒和飲料，備有飲用器具和價目單；s.客人在房間會客，可應要求提供加椅和茶水服務；t.提供留言和叫醒服務；u.提供衣裝濕洗、干洗和熨燙服務；v.有送餐菜單和飲料單，18小時提供送餐服務，有可掛置門外的送餐牌；w.提供擦鞋服務。（3）餐廳及吧室a.有餐廳，提供早、中、晚餐服務；b.有宴會單間或小宴會廳，能提供宴會服務，有會議康樂設施設備，并提供相應服務；c.有酒吧或茶室或其他供客人休息交流且提供飲品服務的場所；d.餐具無破損，衛(wèi)生、光潔；e.菜單及飲品單美觀整潔，出菜率不低于90%。（4）廚房a.位置合理，緊鄰餐廳；b.墻面滿鋪瓷磚，用防滑材料滿鋪地面，有地槽，有吊頂；c.冷菜間、面點間獨立分隔，有足夠的冷氣設備。冷菜間溫度符合食品衛(wèi)生標準，內(nèi)有空氣消毒設施；d.粗加工間與其它操作間隔離，各操作間溫度適宜；e.有必要的冷藏、冷凍設施；f.洗碗間位置合理；g.有專門放置臨時垃圾的設施并保持其封閉；h.廚房與餐廳之間，有起隔音、隔熱和隔氣味作用的進出分開、自動閉合的彈簧門；i.采取有效的消殺蚊繩、蟑螂等蟲害措施。（5）公共區(qū)域a.提供回車線或停車場；b.4層（含4層）以上的建筑物有足夠的客用電梯；c.有公用電話，并配備市內(nèi)電話簿；d.有男女分設、間隔式公共衛(wèi)生間；e.有小商店，出售旅行日常用品、旅游紀念品、工藝品等商品；f.代售郵票、代發(fā)信件，辦理傳真、復印、打字、國際長途電話等服務；g.提供電腦出租服務。h.有應急供電設施和應急照明設施；i.走廊地面滿鋪地毯或其他較高檔材料，墻面整潔、有裝修，24小時光線充足，無障礙物。緊急出口標識清楚，位置合理。5.3市政設施規(guī)劃一、給水工程（1）規(guī)劃用水量計算規(guī)劃區(qū)主要是公共服務類建筑，結(jié)合本項目控規(guī)的生活用水量標準及用水定額，計算用水量。公建用水量標準為10升/m2·日，酒店新增加建筑面積為23302.28平米，則公建高日用水量200m3/日；另有道路廣場、綠地用地面積約0.5公頃，用水量標準為10m3/公頃·日，則高日用水量約5m3/日。綜合以上兩部分計算，規(guī)劃區(qū)最高日用水量為205m3/日。（2）水源由XX市自來水公司供給。（3）管網(wǎng)根據(jù)用地規(guī)劃沿道路布置給水干管，結(jié)合建筑布局布置給水支管。管網(wǎng)自由水壓按滿足六層樓水壓要求考慮，即為28m。規(guī)劃給水管線埋設位置敷設在道路非機動車道下。規(guī)劃區(qū)消防水系統(tǒng)采用生活給水與消防水共用系統(tǒng)，給水管道每隔120米間距設置一個消火栓，每個消火栓保護半徑不超過150米，設置消火栓的給水干管管徑不應小于100mm。二、污水工程（1）排水體制規(guī)劃區(qū)的排水體制為雨污分流制。（2）污水量計算規(guī)劃區(qū)污水量主要是公建污水，規(guī)劃污水排放系數(shù)取0.9，日變化系數(shù)取1.4，污水集中處理率100%，按照給水量的預測，規(guī)劃區(qū)平均日污水量約為132m3/日。（3）雨水排放規(guī)劃區(qū)各地塊雨水可就近沿地勢排入水系，道路不再規(guī)劃雨水管線。雨水排入規(guī)劃區(qū)水系后排入河道。三、供電工程（1）用電負荷預測結(jié)合項目建設總規(guī)模，采用單位面積負荷指標法對用電負荷進行預測，公共建筑負荷指標60W/m2，同時使用率為0.6；公共綠地及道路廣場負荷指標1.5W/m2；經(jīng)計算，規(guī)劃區(qū)確定用電負荷為720KW。（2）電源配置規(guī)劃區(qū)電源來自主城區(qū)110kV變電站，中壓配電采取110kV變電站－10kV開閉所－10kV/0.4kV公用配電所配電方式，提高供電可靠性。規(guī)劃區(qū)設置一座10kV開閉所，建筑面積約80～100平方米，可結(jié)合公共建筑設置。（3）線路敷設規(guī)劃10kV線路及低壓配電線路均采用地下敷設方式，沿主要街道非機動車下布置電力管線。電力線路均選用交聯(lián)聚乙烯絕緣銅芯電力電纜。10kV線路、低壓線路及控制線路在不同管孔內(nèi)敷設，中間留出散熱孔。四、電信工程（1）電話用戶預測根據(jù)規(guī)劃建設總規(guī)模，電話用戶預測采用建筑面積電話裝機指標配置，電話指標150部/萬m2，則規(guī)劃區(qū)電話用量為300部，實裝率按0.8考慮，需電話交換容量240部。（2）電話交接設備在規(guī)劃區(qū)以北設置一處模塊局，規(guī)劃區(qū)電信線路來自該模塊局。同時設置ADSL設備，為用戶提供寬帶網(wǎng)接入。（3）電信線路敷設規(guī)劃電信管線采用埋地敷設，電信干管采用6孔90～110mm的PVC塑料管，分支管為4孔。管線在分支、拐彎處及直線段超過100米的中間，設小號手孔井。管孔數(shù)滿足電話光纜、數(shù)據(jù)通信、廣播電視、其它通信以及備用線路的鋪設需求，不同用途線路盡量分孔敷設。有線電視信號由主城區(qū)引入，傳輸介質(zhì)采用光纜。規(guī)劃區(qū)內(nèi)設一臺光接收機進行光電轉(zhuǎn)換，并對輸出電信號進行放大，經(jīng)分配，分支網(wǎng)絡傳輸至各出線口。五、環(huán)衛(wèi)工程（1）垃圾收集垃圾采用袋裝收集，收集后運送至垃圾收集點，再通過垃圾車運至主城區(qū)就近垃圾轉(zhuǎn)運站。（2）環(huán)衛(wèi)公共設施規(guī)劃廢物箱應美觀、耐用、防雨、阻燃，設于道路兩側(cè)或公共設施、廣場、停車場等的路口，公共場所按間隔50～100米設置，主路按100～200米設置。垃圾仍采用日產(chǎn)日清的處理方式。六、綜合管線管線綜合是以單項管線工程規(guī)劃為依據(jù)，進行總體布置。平面布置上要減少管線間交叉次數(shù)，在道路斷面的豎向布置要避免各管線沖突現(xiàn)象。各管線與道路中心線平行，嚴格依照管線之間、管線與建筑物之間的最小水平間距、垂直間距等有關(guān)規(guī)范埋設。給水、燃氣、電信管道一般敷設在道路西、南側(cè)非機動車道下；污水、電力管道一般敷設在道路東、北側(cè)非機動車道下；各種管線由西向東或由南向北的布置次序是：電信、給水、燃氣、污水、電力。管線綜合沖突時處理原則如下：小管讓大管；壓力管讓重力流管；可彎曲管線讓不可彎曲管線；工程量小的讓工程量大的；檢修次數(shù)少、方便的讓檢修次數(shù)多、不方便的。為保證各類管線的敷設能滿足設計規(guī)范要求，超出建筑物首層以外的地下室的覆土深度應控制不小于2米。

第六章節(jié)能節(jié)水和資源利用能源問題已經(jīng)成為制約中國經(jīng)濟和社會發(fā)展的重要因素，要從戰(zhàn)略和全局的高度做好節(jié)能工作，實現(xiàn)能源的可持續(xù)發(fā)展。合理利用能源是我國一項重要國策。因此，合理地，充分地利用能源資源，千方百計降低能源消耗是一項利國利民的重要任務。6.1設計依據(jù)《中華人民共和國節(jié)約能源法》（1998年1月1日執(zhí)行）《評價企業(yè)合理用電技術(shù)導則》（GB/T3485-1998）《評價企業(yè)合理用熱技術(shù)導則》（GB/T3486-1993）《評價企業(yè)合理用水技術(shù)導則》（GB-T7119-1993）《設備及管道保溫技術(shù)導則》（GB4272-84）6.2建筑節(jié)能建筑節(jié)能是一項系統(tǒng)工程的優(yōu)化過程，本項目嚴格執(zhí)行《公共建筑節(jié)能設計標準》（GB50189-2005）及《民用建筑節(jié)能設計標準（采暖居住建筑部分）》（JGJ26-95）擬采取節(jié)能措施和節(jié)能效果分析如下：（1）建筑總平面的布置和設計，宜利用冬季日照并避開冬季主導風向，利用夏季自然通風。XX市屬于夏熱冬冷地區(qū)，外窗（包括透明幕墻）宜設置外部遮陽，建筑每個朝向的窗（包括透明幕墻）墻面積比均不應大于0.70。（2）圍護結(jié)構(gòu)節(jié)能措施墻體、屋面、門窗均進行節(jié)能計算，采取相應措施，滿足節(jié)能規(guī)范。節(jié)能保溫措施：外墻飾面內(nèi)采用保溫隔熱材料。外門窗可采用雙層真空玻璃，建筑外門窗擬采用斷橋鋁合金。（3）特色建筑標準——所有建筑都應遵守《公共建筑節(jié)能設計規(guī)范》，遵從“低能耗、高舒適”原則。建筑必須考慮減少能源消耗的解決辦法，保證能源、土地、水源和材料的安全，達到生態(tài)建筑標準。建筑需滿足自然采光、通風要求，門窗必須具有很好的密閉性。配置適當?shù)恼陉栂到y(tǒng)，防止西曬。安裝現(xiàn)代低能耗冷卻和加熱系統(tǒng)，所有建筑都應減少建筑建成后的維護費用（人力和經(jīng)濟）。場地所需能源的10%來自可再生能源。降低毛建筑面積比率，增加凈建筑面積。應建立中水處理系統(tǒng)，用于景觀灌溉、減少水資源浪費。（4）應用新材料、新技術(shù)、新工藝以滿足節(jié)能降耗的需要，結(jié)構(gòu)與功能適應性——總結(jié)不同布局地塊常年的通風特性，給出相應的解決方略。應用新材料、新技術(shù)、新工藝以滿足節(jié)能降耗的需要，提高環(huán)境效益。鼓勵采用新的結(jié)構(gòu)形式，節(jié)約建設資源、降低建設成本、提高經(jīng)濟效益。引入“空中花園”利于建筑自然通風和采光，為建筑提供垂直景觀、豐富其立面效果。6.3供電系統(tǒng)節(jié)能（1）配電設計科學，降低線路損耗，選用節(jié)能設備、照明燈具，減少耗電。（2）建筑物設計應盡量滿足通風、采光要求，合理配置設備和室外路燈燈具的數(shù)量及位置，在滿足使用和照明的前提下盡量減少設備和燈具的裝機容量。（3）功率因素補償采用低壓電容自動補償裝置，使功率因素負荷變化而自動補償?shù)?.9以上。6.4供水系統(tǒng)節(jié)能采用節(jié)水措施，加強對自來水管網(wǎng)的管理，采用先進節(jié)能的感應式出水閥及節(jié)水型設備。并加強用水管理，擬采用節(jié)水器具，高效利用城市水資源，提高科學用水、合理用水水平。

第七章環(huán)境影響分析與保護7.1環(huán)境保護的重要性為了保護人類賴以生存的環(huán)境，實施可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略，歷年來我國相繼制定了一系列法律法規(guī)，不僅為進行環(huán)境影響評價，也為環(huán)境保護方案設計提供了政策依據(jù)。本工程將根據(jù)國家頒布的有關(guān)環(huán)保法規(guī)及地方政府發(fā)布的環(huán)境保護管理暫行條例等文件精神，結(jié)合項目建設“三同時”的原則，在建設和營運過程中必須對“三廢”進行治理，使各項指標均達到國家環(huán)保法規(guī)要求。7.2環(huán)境保護標準（1）（2）國務院環(huán)境保護委員會、國家計劃委員會、國家經(jīng)濟委員會（87）國環(huán)字第002號文件《建設項目環(huán)境保護設計規(guī)定》（3）《環(huán)境空氣質(zhì)量標準》（GB3095－1996）（4）《地表水環(huán)境質(zhì)量標準》（GB3838—2002）（5）《城市區(qū)域環(huán)境噪聲質(zhì)量標準》（GB3096—93）（6）《污水綜合排放標準》（GB8978—96）7.3項目主要污染源和污染物分析一、主要污染源本項目產(chǎn)生的主要污染源為建設過程的建筑垃圾和項目完成后的少量生活廢水。二、預計排放情況（1）施工期施工期間主要是建設過程中產(chǎn)生的廢水、固體廢棄物、施工揚塵以及設備產(chǎn)生的噪聲污染。（2）運營期運營期間主要是一些工作生活中的廢水、固體廢棄物的污染。7.4建設項目的環(huán)境影響7.5環(huán)保措施的評述及其技術(shù)經(jīng)濟論證一、施工期環(huán)境質(zhì)量保護措施（1）大氣環(huán)境①在土地平整、開挖、取、棄土以及建筑材料裝卸運輸易飛散物料時，要采取防風遮擋措施，必要時加蓋蓬布。②在工程建設過程中必要的揚塵防治措施，物料攪拌點應選在下風向300m內(nèi)無居民處.③配備灑水設備定量灑水,防止揚塵污染.④項目建設要控制施工人員數(shù)量,施工單位生活服務設施應使用液化氣、電力等清潔能源，盡可能減少使用燃煤。（2）水環(huán)境①執(zhí)行國家《污水綜合排放標準》（GB8978-1996）；②有效地利用水資源，制定污水處理措施，堅決杜絕亂排亂放污水。禁止利用滲坑、滲井、裂隙排放、傾倒污水；③禁止向水體排放生活垃圾、廢渣、廢油、酸堿液及其它有毒廢液；禁止在水體中清洗裝過油類或其它有毒污染物的容器；禁止向水體排放或傾倒任何超標的放射性廢渣和廢水。④對所有污水、垃圾、應進行集中定期進行處理，污水應經(jīng)過處理符合排放標準后才能排放，垃圾、污水的處理標準必須符合環(huán)境保護的要求，就其處理方式和地點，應接受當?shù)丨h(huán)保部門的指導。（3）聲環(huán)境①施工機械為高強度非穩(wěn)態(tài)聲源，操作和施工人員應安排輪流休息，減少連續(xù)接觸聲源時間。②連輸車輛應禁鳴嗽叭。③盡量選用低噪聲施工設備，高噪聲設備夜間（22.00～6.00）停止施工，減輕施工噪聲對周邊居民及野生動物的影響。二、固體廢物（1）建設施工期間按照施工計劃進行。工程完成后，不能殘留廢棄建筑材料，建設單位應要求施工單位規(guī)劃運輸，加強管理，這些建筑垃圾應盡量分類后回收利用，對有利用價值的廢棄物應該循環(huán)利用，對無利用價值的廢棄物應送至建筑垃圾填埋場，而不能隨意丟棄傾倒，以減少對周圍環(huán)境的影響。（2）設置臨時垃圾貯存設施，防止流失，并定期把垃圾送到指定垃圾場；（3）禁止將含有毒成分的廢碴隨意傾倒或直接掩埋。三、生態(tài)環(huán)境影響的保護與恢復措施施工期生態(tài)環(huán)境影響的保護與恢復措施為：（1）盡可能減小對水體和植被的破壞，注意保護水體、植被，防止泥沙流入水體，同時要減少工程臨時占地對植被的破壞，（2）合理安排施工活動時間。在排施工時注意施工作業(yè)等產(chǎn)生高噪聲的活動，盡量避開夜間施工（3）施工期間在修建必不可少的建筑物時，要精心選點，以減少與環(huán)境的不和諧感；在進行排水、電力、通信管線施工時，采用埋地敷設（埋深≥0.5m）.（4）施工完成后,要實施植被恢復工程、綠化補缺工程建設，對生態(tài)環(huán)境遭破壞地段，要進行全面恢復，恢復原有生態(tài)平衡和自然環(huán)境，恢復景區(qū)的整體景觀效果。四、景觀保護措施針對項目區(qū)環(huán)境現(xiàn)狀，特提出以下景觀保護措施：（1）工程建設力求做到與自然相協(xié)調(diào)，對工程施工破壞的地形及施工臨時占地進行人工修復，并對用地布局進行規(guī)劃，力求項目與風景資源背景之間景觀相融性評價分級達到景觀指標要求。（2）工程施工結(jié)束后，對征地范圍內(nèi)造成的植被破壞盡快采取必要的恢復及補救措施，并注意林相和諧，對于施工區(qū)域，破壞什么植被就補救什么植被。五、水土流失防護措施擬建項目水土流失防治責任范圍為建設項目全部范圍。水土流失防治責任范圍包括工程直接影響和間接影響區(qū)，直接影響區(qū)為項目直接征用并進行開發(fā)建設的范圍；間接影響區(qū)為直接影響區(qū)外的范圍。水土流失防治的主要時段為施工期。工程建設中除場地建設、建筑物基礎等必要的開挖外，嚴禁其它類型的開挖行為和越界開挖。施工所需土石料除自身的挖方回用外，不足部分應購買商品土石料，嚴禁就近開挖取土采石。工程設計要做好土石方平衡，制訂詳細的棄渣回用方案。施工過程中要合理安排進度和工期，避免開挖后作業(yè)面長期閑置產(chǎn)生水土流失，施工臨時棄渣要運至地勢平坦處堆放，并盡快回填，減少準積的時間。道路和臨時棄渣場應設置排水溝和沉淀池，在雨天必須棄渣堆覆蓋土工布以減少土流失。（1）工程護坡措施：建成后的路基邊坡及涵邊坡容易成為水土流失源。應采取工程措施如水泥坡、沙灰坡面等，以防止水土流失。（2）完善排水設施：根據(jù)路基地勢的不同情況及路基排水需要設置涵洞或?qū)潘疁锨?，以起到消能防沖的作用，使水流自然流至溝渠或其它排水設施內(nèi)，并根據(jù)排水河河道情況適當增加排水設施。（3）綠化管護措施：綠化苗木種植初期，應注重水肥管理，保證成活率在90%以上，對死亡的苗木要及時補栽，以維持綠化體系的完整性，成活后應對沿線防護林帶和路基邊坡進行定期的管理維護，并根據(jù)實際情況不斷改進，加以鞏固、完善、提高其防護能力，防止土壤受到侵蝕。六、運營期（1）廢水治理項目運營期間主要是一些生活污水，設置雨污分流排水系統(tǒng)，這樣生活污水直接排入市政管網(wǎng)，對周邊環(huán)境不會造成影響，只需進行簡單的處理，達標后排入市政管網(wǎng)。對其污水處理處理應按《科學實驗建筑設計規(guī)范》JGJ91-93及相關(guān)標準執(zhí)行。凡含有毒和有害物質(zhì)的污水，均應進行必要的處理，符合國家排放標準后，方可排入城市污水管網(wǎng)。（2）廢氣治理本項目基本無廢氣排出。（3）生活廢棄物治理固體廢棄物采取垃圾分類存放集中收集，統(tǒng)一由環(huán)衛(wèi)部門清運作無害化處理。因此項目固體廢棄物對周圍環(huán)境不會造成不良影響。（4）綠化綠化在生態(tài)建設中具有極其重要的作用，不僅可以改善當?shù)匚⑿夂颍揖哂休^好的調(diào)溫、調(diào)濕、吸塵、降噪及凈化空氣等功能，在減輕噪聲污染、美化環(huán)境方面具有特殊意義。建設項目除車道及地面局部停車外，建筑周圍空地均合理地布置綠化面、點，樹木及草坪綠化等，美化園區(qū)環(huán)境。（5）照明與噪音控制應避免光污染的產(chǎn)生，加強夜間中心區(qū)照明，重點突出地表建筑的照明，接待區(qū)附近的建筑應控制性安裝夜間照明系統(tǒng)。七、技術(shù)經(jīng)濟論證對本項目擬采取的施工期和營運期環(huán)境保護對策措施進行技術(shù)經(jīng)濟論證的結(jié)果表明：本項目環(huán)境保護措施選擇適當，能夠產(chǎn)生較好的效果。7.6環(huán)境影響評價結(jié)論和建議施工期和運營期的環(huán)境經(jīng)綜合治理以后，都將達到國家標準，不會對周圍環(huán)境造成污染。

第八章安全與消防8.1設計依據(jù)（1）《中華人民共和國消防法》（1998年9月1日施行）；（2）《建筑設計防火規(guī)范》（GBJ16-2003）；（3）《建筑滅火器配置設計規(guī)范》（GBJ140-1997）。8.2設計范圍本工程消防設計范圍主要為室內(nèi)外消防系統(tǒng)。8.3消防設計（1）建筑消防措施①根據(jù)不同功能合理布局，建筑之間留有足夠的防火間距和可供消防人員進行操作的室外空間及消防通道；各建筑出入口處，有足夠的人員集散場，并與道路聯(lián)系。②結(jié)合總平面布局，擬建道路互相連通，形成環(huán)路，并考慮適當?shù)霓D(zhuǎn)彎半徑，使消防車來往通暢、便捷，順利到達各建筑物，滿足消防要求。③按照國家防火規(guī)范，劃分若干防火防煙區(qū)域，在每一防火區(qū)域內(nèi)設置不少于兩個疏散口，保證消防人員快速到達火災區(qū)域。④室內(nèi)裝修采用不燃或難燃材料，對于鋼結(jié)構(gòu)構(gòu)件和木構(gòu)件應采取有效的防火處理措施，達到相應的耐火極限。（2）在酒店設置火災自動報警系統(tǒng)。（3）消防給水系統(tǒng)①消火栓滅火系統(tǒng)：消火柱滅火系統(tǒng)給水方式由城市給水管引入主水管供水，經(jīng)消火栓管網(wǎng)至各層消火栓箱，在建筑內(nèi)形成環(huán)狀管網(wǎng)。按同層相鄰兩個消火栓的密集水柱能同時到達被保護范圍內(nèi)任何部位的原則全面布置消火栓。②干式滅火系統(tǒng)按每200㎡配備一具干式手提滅火器，置于各消火栓箱內(nèi)。③消防電氣系統(tǒng)包括火災自動報警、事故廣播、送排煙控制、電源控制、計算機管理等。全系統(tǒng)消防聯(lián)動信號由中央控制臺控制。

第九章項目實施進度安排9.1實施進度安排根據(jù)項目建設方案并提出項目建設工期和實施進度方案，以便科學組織實施過程中各階段的工作，確保項目按期建成，發(fā)揮應有的投資效益。本項目在施工過程中提倡“科學管理、合理安排、文明施工”的原則，嚴格履行建設工程合同，合理安排工序，組織好均衡的連續(xù)施工，本著對工程、質(zhì)量、成本和安全進行科學的監(jiān)督、檢查和控制，力求達到“高質(zhì)量、高工效、低成本”的目標，使工程早日竣工并交付使用。本項目進度計劃安排如下：建設項目工程進度表項目實施計劃表序號項目進度項目內(nèi)容2011年2012年5678910111212341前期準備工作2工程招標3土建工程4安裝工程5其他6竣工驗收9.2工程招投標依照國家發(fā)展計劃委員會2000年第3號令《工程建設項目招標范圍和規(guī)模標準規(guī)定》，本項目建設可進行招投標。根據(jù)《中華人民招標基本情況表項目招標范圍招標組織形式招標方式不采用招標方式投資估算金額全部招標部分招標自行招標委托招標公開招標邀請招標勘察√√設計√√√建筑工程√√√監(jiān)理√√√設備√√√主要原材料√√√其他

第十章項目經(jīng)營管理方案10.1運營體制的建立新公司的成立和組織機構(gòu)：新公司將按照《公司法》要求建立組織機構(gòu)，董事會作為最高權(quán)力機構(gòu)，決定公司的經(jīng)營重要事項；董事長代表董事會執(zhí)行常務經(jīng)營決策事項，總經(jīng)理負責公司經(jīng)營目標的實現(xiàn)和運營管理工作，公司組織機構(gòu)之下設有市場開發(fā)部、客房管理部、餐飲服務部、物業(yè)管理部、品控部、財務部、行政人力資源部等重要部門組成。組織機構(gòu)圖如下董事長總經(jīng)理董事長總經(jīng)理副總經(jīng)理客房管理部市場開發(fā)部財務部餐飲服務部物業(yè)管理部行政部人力資源副總經(jīng)理綜合管理部品控部10.2項目盈利模式主要有以下幾種盈利模式：餐飲收入住宿收入娛樂旅游收入會議會展收入特色商品收入10.3酒店服務設施策劃（1）酒店住宿設施根據(jù)項目總體開發(fā)定位，接待設施需滿足至少三個層面的賓客需求：第一類為滿足高端消費者的需求；第二類為滿足商務人士的需求；第三類為滿足都市中等大眾性消費的需求。（2）餐飲設施：服務于高端商務賓客的餐飲設施更重于安全性考慮，要突出高品味、高檔次的用餐環(huán)境。（3）購物設施：酒店配套有小規(guī)模的購物設施，以滿足賓客日常生活所用，以銷售XX市特色的工藝品、生活用品、食品等為主。第十一章項目投資估算11.1投資估算依據(jù)（1）建筑工程部分A．XXXXX大酒店北樓為新建16層框架剪力墻結(jié)構(gòu)五星級賓館，其建筑面積為20658平方米，總投資14497.75萬元，其中建筑安裝工程費為12876.67萬元，工程建設其他費用為854.52萬元，工程預備費為686.56萬元。B．XXXXX大酒店中樓為原有5層酒店，建筑面積為5631.68萬元，現(xiàn)進行裝修，裝修標準為五星級，裝修投資估算為3161.72萬元。C．XXXXX大酒店南樓為新建5層框架結(jié)構(gòu)，建成后將與中樓相接，形成整體，其建筑面積為2617.28平方米，總投資18752.22萬元，其中建筑安裝工程費為1621.4萬元，工程建設其他費用為116.9萬元，工程預備費為86.92萬元。以上總投資為19534.68萬元。以上建筑物、構(gòu)筑物均參照當?shù)叵鄳ㄖこ淘靸r估算建筑工程投資，詳見投資估算表。（2）其他工程費用部分建設項目“其他費用”包括建設單位管理費、工程監(jiān)理費、勘察設計費、可研報告編制費、招標代理服務費、施工圖審交費、工程預算費、工程保險費、工程預備費。建設單位管理費，依據(jù)財建[2002]394號文進行估算，并結(jié)合項目實際情況考慮；工程監(jiān)理費，國家發(fā)改委、建設部發(fā)價格[2007]670進行估算；勘察設計費，依據(jù)計價格[2002]10號進行估算，并結(jié)合項目實際情況考慮；招標代理服務費，按甘建建【2003】1號，并結(jié)合項目實際情況考慮；工程保險費，按各項費用之和的0.25%考慮；編制工程量清單及預算控制價、全過程造價控制、結(jié)算審計結(jié)合項目實際情況考慮。（3）預備費預備費按工程費用和其他費用之和的5%估算。11.2項目總投資本工程項目總投資為19534.68萬元（其中建筑安裝工程投資17313.91萬元，工程建設其他投資1166.74萬元，工程預備費924.03萬元），無建設期利息及流動資金。項目投資估算表詳見附表。11.3資金籌措建設資金來源：項目所需投資19534.68萬元，全部由建設單位申請國家無息貸款。11.4投資使用計劃項目建設期1年，全部投資均在1年內(nèi)按照實施進度計劃投入使用。

第十二章財務評價及風險分析12.1財務評價（1）費用與效益估算依據(jù)①《建設項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》（第三版）②《中華人民共和國公司法》及其實施條例③《中華人民共和國營業(yè)稅法》及其實施細則④《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》及其實施條例⑤《企業(yè)會計準則》、《企業(yè)會計制度》及有關(guān)財務規(guī)定⑥（2）費用與效益估算數(shù)據(jù)選?、夙椖坑嬎闫冢喉椖坑嬎闫诙?6年，其中建設期1年，經(jīng)營期15年。②項目用以測算財務效益的總資金估算為19534.68萬元。（3）財務基準收益率的設定：目前全國社會財務基準收益率為12%，參照國家行業(yè)主管部門發(fā)布本行業(yè)融資前稅前財務基準收益率為12%，因此本項目的財務基準收益率確定為12%。（3）主要稅率的選取：根據(jù)《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》、《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》、《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》及有關(guān)稅法規(guī)定，本項目所得稅率為25%、營業(yè)稅率5%、城建稅率為7%，教育附加費率3%。12.2經(jīng)營成本和總成本費用估算根據(jù)現(xiàn)行財務制度規(guī)定，企業(yè)的總成本按營業(yè)成本及管理費用、財務費用、制造費用等期間費用計算。為便于本項目的財務測算及評價，本報告依據(jù)《投資項目可行性研究指南》及《投資項目經(jīng)濟咨詢評估指南》的方法，將上述費用中的相同各項費用歸并后，本項目總成本費用按直接成本、工資及福利、折舊費、攤銷費、修理費、財務費用及其他費用等成本要素進行測算?？偝杀举M用估算表詳見附表：總成本費用估算表。（1）直接成本項目一期的直接成本包括餐飲直接成本、住宿直接成本、商鋪租賃直接成本、娛樂項目直接成本、會務會展直接成本、旅游商品直接成本、能源成本。據(jù)目前省內(nèi)同類旅游景區(qū)的成本統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，餐飲業(yè)務的平均直接成本分別為其營業(yè)收入的60%；客房業(yè)務、娛樂業(yè)務、會務會展業(yè)務的平均直接成本分別均為其營業(yè)收入的50%估算；（2）工資及福利項目一期勞動定員80人，工資按人均年收入1.44萬元測算，福利費按工資的14%提取，預計年均工資及福利費為131萬元。詳見附表：工資及福利費估算表。（3）固定資產(chǎn)折舊費根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定，固定資產(chǎn)折舊按平均年限法，建筑物折舊年限15年，年折舊率6.5%。折舊費從項目經(jīng)營期第一年開始計提。（4）攤銷費用本項目固定資產(chǎn)投資中的項目遞延資產(chǎn)主要為：建設單位管理費、勘察、設計費、工程監(jiān)理費、招標代理服務費等，按國家有關(guān)規(guī)定，遞延資產(chǎn)應在項目運營后10年內(nèi)等額攤銷。詳見附表：遞延資產(chǎn)攤銷表。（5）修理費修理費按固定資產(chǎn)原值扣除建設期利息后按0.5%計算。（6）其他費用其他費用包括除工資及福利費，固定資產(chǎn)折舊，修理費、攤銷費、市場推廣費用、物業(yè)營運及保養(yǎng)費用、勞動保護費、招待費等。（7）總成本費用本項目在攤銷完遞延資產(chǎn)后年均總成本費用為2735.85萬元，見附表：總成本費用估算表?？偝杀緲?gòu)成：根據(jù)財務分析和可行性研究的需要，總成本費用按其性態(tài)可劃分為固定成本及變動成本；按項目評價則采用經(jīng)營成本。①固定成本固定成本是指在一定的經(jīng)營規(guī)模限度內(nèi)，不隨住宿客流量等其他因素的變化而變化的費用。具體包括工資及福利費、折舊費、修理費、攤銷費、財務費用、部分直接成本等。②變動成本變動成本是指隨住宿客流量因素的變化而變化的費用，包括部分直接成本等。③經(jīng)營成本按項目評價原則，經(jīng)營成本是從經(jīng)濟分析角度，將其從總成本費用分離出來的一部分成本，其計算表達式為：經(jīng)營成本＝總成本費用－折舊費－攤銷費－財務費用。預計本項目年均經(jīng)營成本為1461.99萬元，見附表：總成本費用估算表。12.3營業(yè)收入、稅金測算項目建成后的營業(yè)內(nèi)容較多，主要為：餐飲收入、住宿收入、娛樂項目收入、會務會展收入、商品銷售收入。（1）餐飲收入項目建成后平均每年可接待15萬人就餐，參照XX市同類高檔酒店餐飲收費標準，平均收費標準暫定位在120元/位。按上述的收費標準、就餐人數(shù)計，預計年餐飲收入合計為1800萬元。（2）住宿收入?yún)⒄誜X市同類酒店收費標準，年營業(yè)天數(shù)按360天測算，預計年均出租率70%～80%。（客房）住宿年均收入預測明細表單位：萬元序號房間類型房價（元/套）入住人數(shù)單位（套）天數(shù)出租率收入小計（萬元）備注1標準間3002人/間14036580%1226.4北樓2商務間6002人/間8036580%1401.63豪華商務間10002人/間236570%51.14標準間3002人/間6636580%578.16中樓、南樓5商務間6002人/間2436580%420.48合計3123677.74（3）娛樂收入娛樂旅游收入主要分為棋牌室、健身中心、洗浴中心、酒吧、KTV、咖啡廳等收入。收入測算詳見下表：娛樂項目年均收入預測明細表序號項目單價數(shù)量時間出租率收入小計（萬元）單價單位數(shù)量單位時間單位1KTV（北樓）200元/天11個360天90%71.282KTV（中、南樓）200元/天13個360天90%84.243演藝大廳、商務中心、洗浴中心、酒吧、棋牌廳等收入500合計=SUM(ABOVE)655.52（4）會務收入項目建成后，將形成大、中、小型會議室。收費標準將參照同類級別會務收費標準計算。詳見下表：會務會展年均收入預測明細表序號會議室類型個數(shù)（個）出租價格（元/天）年可出租天數(shù)（天）出租率（%）收入（萬元）1會議廳（60人/廳）250036070%25.2會展收入=SUM(ABOVE)25.2（5）旅游商品銷售收入項目一期建成后平均每年可接待15萬游客，參照XX州同類景點旅游商品銷售收入水平，平均標準暫定位在100元/人。（6）營業(yè)收入測算根據(jù)上述計算，預計項目建成后年均營業(yè)收入約為7658.46萬元，詳見附表：營業(yè)收入、營業(yè)稅金及附加和增值稅估算表。（7）營業(yè)稅金及附加測算根據(jù)費用與效益估算數(shù)據(jù)選取中的各種稅率取費依據(jù)：本項目年均應繳營業(yè)稅約為382.92萬元；年均應繳城市維護建設稅77.89萬元、年均應繳教育費附加33.38萬元。見附表：營業(yè)收入、營業(yè)稅金及附加和增值稅估算表。12.4利潤測算從損益測算可以看出，本項目年均營業(yè)收入為7658.46萬元，年均營業(yè)稅金及附加為538.71萬元，年均總成費用為2735.85萬元，年均利潤總額為4383.90萬元。各年實現(xiàn)利潤按25%交納所得稅，年均所得稅后利潤為1095.97萬元。12.5財務效益評價按《建設項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》（2006年第三版）中相關(guān)行業(yè)財務基準折現(xiàn)率取值，根據(jù)“損益表”、“投資估算表”、“項目投資現(xiàn)金流量表”、“資本金現(xiàn)金流量表”計算出本項目的各項財務評價指標如下表所示：項目財務評價指標表經(jīng)濟效益數(shù)據(jù)與指標單位數(shù)值備注項目稅前財務內(nèi)部收益率%27.95%項目稅前財務凈現(xiàn)值萬元16064.39ic＝12%項目稅前靜態(tài)投資回收期年4.48年項目稅后財務內(nèi)部收益率%24.14%項目稅后財務凈現(xiàn)值萬元9526.53ic＝8%項目稅后靜態(tài)投資回收期年5.32年總投資利潤率萬元22.68%12.6盈虧平衡分析按項目經(jīng)營期第3年的數(shù)據(jù)，以經(jīng)營能力利用率表示的盈虧平衡點為：盈虧平衡點＝2025.85／（7658.46－710.00）×100%＝27%；計算表明，項目正常生產(chǎn)年份的經(jīng)營能力利用率達27%，可不虧不盈，項目抗風險能力較強。12.7風險因素分析（1）市場風險①可能出現(xiàn)的市場風險客源市場受消費心理和消費欲望等影響，任何一個因素的改變都可能影響到客源數(shù)量和結(jié)構(gòu)的變化，從而影響到酒店業(yè)的發(fā)展。這些影響因素中，消費者收入變化所帶來的風險是全行業(yè)共同面臨的風險，屬系統(tǒng)風險。②市場風險的應對措施系統(tǒng)風險屬于全行業(yè)共同面臨的風險，市場競爭十分激烈，同質(zhì)產(chǎn)品可能會分流相當一部分客源。為盡量避免市場風險的出現(xiàn)，應著力加快項目建設進度，加大宣傳促銷力度，提高市場競爭力和占有率，促使客源穩(wěn)步增長，并不斷研究市場變化，根據(jù)旅游者的消費要求推陳出新，調(diào)整和優(yōu)化產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，實施精品名牌戰(zhàn)略，形成“唯我獨有，經(jīng)久不衰”的特色飲食文化，從而降低市場風險。（2）生態(tài)維護及項目建設風險本項目生態(tài)系統(tǒng)完整，自然景觀優(yōu)美。①生態(tài)環(huán)境保護風險項目建設會造成景區(qū)內(nèi)局部景觀變化，建筑風格設計不當會產(chǎn)生與自然環(huán)境不協(xié)調(diào)，建筑垃圾處理不當會產(chǎn)生生態(tài)環(huán)境污染等問題，都應引起項目建設單位高度重視，并按各項環(huán)?？刂拼胧┴瀼芈鋵?，嚴格實行“誰開發(fā)、誰保護、誰建設、誰負責”的制度，堅決避免“建設性破壞和破壞性建設”現(xiàn)象發(fā)生。②建設過程中的風險項目投資較大，建設內(nèi)容多，周期短，環(huán)保要求高，技術(shù)設計涉及多個專業(yè)和不同技術(shù)標準，牽涉多個行業(yè)、部門和單位。因此，要成立項目開發(fā)建設領(lǐng)導小組，選調(diào)相關(guān)技術(shù)、管理人員成立籌建辦公室，嚴格實行工程招標投標制和工程監(jiān)理制，推行現(xiàn)代科學工程建設管理，加大配套資金落實力度和各項建設協(xié)調(diào)管理力度，確保工程進度和工程質(zhì)量。③環(huán)保和建設風險的應對措施針對環(huán)境保護和生態(tài)系統(tǒng)建設中可能出現(xiàn)的各種風險，只要項目建設單位嚴格按項目建設設計規(guī)劃要求進行，同時按本報告中所提出的各種環(huán)保措施來操作，完全可以避免出現(xiàn)上述風險；建設過程中的技術(shù)風險和成本控制風險只要建立和健全領(lǐng)導機構(gòu)、組織體制和各項規(guī)章制度，引入現(xiàn)代工程管理技術(shù)，加強系統(tǒng)管理，也是完全可以避免的。（3）政策風險國家宏觀政策以及甘肅省有關(guān)規(guī)定對本項目的影響較大，主要集中在：①影響資金來源從目前社會經(jīng)濟發(fā)展的環(huán)境來看，酒店業(yè)已經(jīng)成為勢在必行的產(chǎn)業(yè)，無論從消費需求，還是國家旅游開發(fā)政策與消費導向，酒店業(yè)發(fā)展都具備了宏觀政策條件，未來一定階段內(nèi)，國家政策對旅游、酒店開發(fā)投資的影響主要是積極層面的。②影響居民收入與消費方式從目前國家政策來看，進一步提高居民的收入水平，提倡積極而健康的消費，是國家的既定方針。從經(jīng)濟發(fā)展階段看，發(fā)展水平越高的階段，對酒店產(chǎn)品的需求也越豐富，這些都將對本項目開發(fā)產(chǎn)生積極的影響。（4）經(jīng)營管理風險項目實施后要時刻注意分析客源市場的需求變化趨勢，按客源的結(jié)構(gòu)性變化和功能轉(zhuǎn)型及時改造產(chǎn)品組合，創(chuàng)新服務。只有項目運營的經(jīng)營管理水平不斷提高，項目的社會、生態(tài)和經(jīng)濟效益才能充分發(fā)揮，才能在激烈的市場競爭中立于不敗之地。