05投資性房地產(chǎn)

中級(jí)會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)IntermediateAccounting投資性房地產(chǎn)

基本要求

（一）掌握

1.投資性房地產(chǎn)概念和范圍

2.投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)條件

3.投資性房地產(chǎn)初始計(jì)量的核算

4.投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量的核算

5.投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換的核算

（二）熟悉

1.投資性房地產(chǎn)處置的核算考情分析

（一）主要題型

單選題、多選題等客觀題為主（07年考題）

計(jì)算分析和綜合題中也可能出現(xiàn)

（二）分值比重

2007年：3分

第一節(jié)投資性房地產(chǎn)

一、投資性房地產(chǎn)的概念

（一）定義

為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。

（二）內(nèi)容（重點(diǎn)）

1.已出租的土地使用權(quán)

■企業(yè)通過(guò)出讓或轉(zhuǎn)讓方式取得，并以經(jīng)營(yíng)租賃方式出租的土地使用權(quán)

甲企業(yè)與乙企業(yè)簽訂了一項(xiàng)經(jīng)營(yíng)租賃合同，乙企業(yè)將其持有使用權(quán)的一塊土地出租給甲企業(yè)，以賺取租金，為期10年。甲企業(yè)又將這塊土地轉(zhuǎn)租給丙企業(yè)，以賺取租金差價(jià)，為期3年。

甲企業(yè)：這項(xiàng)土地使用權(quán)不能予以確認(rèn)，不屬于其投資性房地產(chǎn)

乙企業(yè)：自租賃開始日，這項(xiàng)土地使用權(quán)屬于其投資性房地產(chǎn)

■企業(yè)計(jì)劃用于出租的土地使用權(quán)，不屬于此類2.已出租的建筑物

■企業(yè)擁有產(chǎn)權(quán)并以經(jīng)營(yíng)租賃方式出租的房屋等建筑物

甲公司與乙公司簽訂了一項(xiàng)經(jīng)營(yíng)租賃合同，乙公司將其持有產(chǎn)權(quán)的兩間門面房出租給甲公司，為期5年。甲公司一開始將這兩間門面房用于自行經(jīng)營(yíng)餐館。2年后，由于連續(xù)虧損，甲公司將餐館轉(zhuǎn)租給丙公司，以賺取租金差價(jià)。

甲公司：該門面房產(chǎn)權(quán)不能確認(rèn)，不屬于其投資性房地產(chǎn)

乙公司：該門面房屬于其投資性房地產(chǎn)

■企業(yè)計(jì)劃用于出租但尚未出租的建筑物，不屬于此類

甲公司在當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)交易中心通過(guò)競(jìng)拍取得一塊土地的使用權(quán)。甲公司按照合同規(guī)定對(duì)這塊土地進(jìn)行了開發(fā)，并在這塊土地上建造了一棟商鋪，擬用于整體出租，但尚未找到承租人。

該商鋪不屬于投資性房地產(chǎn)，直到甲公司與承租人簽訂經(jīng)營(yíng)租賃合同，自租賃開始日起，該商鋪才能轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。

企業(yè)將建筑物出租，按租賃協(xié)議向承租人提供的相關(guān)輔助服務(wù)在整個(gè)協(xié)議中不重大的，如企業(yè)將辦公樓出租并向承租人提供保安、維修等輔助服務(wù)，應(yīng)當(dāng)將該建筑物確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。

所提供的其他服務(wù)在整個(gè)協(xié)議中如為重大的，該建筑物應(yīng)視為企業(yè)的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所，應(yīng)當(dāng)確認(rèn)為自用房地產(chǎn)。

甲公司購(gòu)買了一棟寫字樓，共12層。其中5層經(jīng)營(yíng)出租給乙公司，6層經(jīng)營(yíng)出租給丙公司，底層經(jīng)營(yíng)出租給某家大型超市。甲公司同時(shí)為整棟樓提供保安、清潔、維修等日常輔助服務(wù)。

甲公司將寫字樓出租，同時(shí)提供的輔助服務(wù)不重大，對(duì)于甲公司而言，該棟寫字樓屬于甲公司的投資性房地產(chǎn)。3.持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)

通過(guò)出讓或轉(zhuǎn)讓方式取得并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)。

如企業(yè)發(fā)生轉(zhuǎn)產(chǎn)或廠址搬遷，部分土地使用權(quán)停止自用，管理層決定繼續(xù)持有這部分土地使用權(quán)，待其增值后轉(zhuǎn)讓以賺取增值收益，該情況屬于投資性房地產(chǎn)。

■按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定認(rèn)定的閑置土地，不屬于持有并準(zhǔn)備增值的土地使用權(quán)（三）不屬于投資性房地產(chǎn)的項(xiàng)目

1.自用房地產(chǎn)

——自用的建筑物（固定資產(chǎn)）和自用的土地使用權(quán)（無(wú)形資產(chǎn)）

企業(yè)出租給本企業(yè)職工居住的宿舍，即使按照市場(chǎng)價(jià)格收取租金，也不屬于投資性房地產(chǎn)。該部分房產(chǎn)間接為企業(yè)自身的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)服務(wù)，具有自用房地產(chǎn)的性質(zhì)。

企業(yè)擁有并自行經(jīng)營(yíng)的旅館飯店，不屬于投資性房地產(chǎn)。若將其擁有的旅館飯店部分或全部出租，且出租部分能夠單獨(dú)計(jì)量或出售的，出租的部分可以確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。

2.作為存貨的房地產(chǎn)

——房地產(chǎn)開發(fā)公司的商品房和土地（存貨）

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)依法取得的、用于開發(fā)后出售的土地使用權(quán)，屬于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的存貨，即使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)決定待增值后再轉(zhuǎn)讓其開發(fā)的土地，也不得將其確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。

一項(xiàng)房地產(chǎn)，部分用于賺取租金或資本增值，部分用于生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或經(jīng)營(yíng)管理（即：自用），用于賺取租金或資本增值的部分，如果能夠單獨(dú)計(jì)量和出售的，可以將該部分確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)；不能夠單獨(dú)計(jì)量和出售的，不確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)，其應(yīng)與自用的部分，一起確認(rèn)為固定資產(chǎn)或無(wú)形資產(chǎn)。

甲房地產(chǎn)開發(fā)商建造了一棟商住兩用樓盤。一層出租給一家大型超市，已簽訂經(jīng)營(yíng)租賃合同；其余樓層均為普通住宅，正在公開銷售中。這種情況下，如果一層商鋪能夠單獨(dú)計(jì)量和出售，則應(yīng)當(dāng)將其確認(rèn)為甲公司的投資性房地產(chǎn)，其余樓層為甲企業(yè)的存貨，即開發(fā)產(chǎn)品。

多選題（2007）：

下列各項(xiàng)中，屬于投資性房地產(chǎn)的有（）。

A.企業(yè)擁有并自行經(jīng)營(yíng)的飯店

B.企業(yè)以經(jīng)營(yíng)租賃方式租出的寫字樓

C.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)正在開發(fā)的商品房

D.企業(yè)持有擬增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)BD

歷年考題二、投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)和計(jì)量

（一）投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)

在滿足投資性房地產(chǎn)的定義的基礎(chǔ)上，同時(shí)滿足以下兩個(gè)條件：

1.與該投資性房地產(chǎn)相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益很可能流入企業(yè)

2.該投資性房地產(chǎn)的成本能夠可靠的計(jì)量（二）投資性房地產(chǎn)的初始計(jì)量

1.外購(gòu)的投資性房地產(chǎn)

對(duì)于企業(yè)外購(gòu)的房地產(chǎn)，只有在購(gòu)入房地產(chǎn)的同時(shí)開始對(duì)外出租或用于資本增值，才能稱之為外購(gòu)的投資性房地產(chǎn)。

外購(gòu)?fù)顿Y性房地產(chǎn)的成本，包括購(gòu)買價(jià)款、相關(guān)稅費(fèi)和可直接歸屬于該資產(chǎn)的其他支出。

企業(yè)購(gòu)入房地產(chǎn)，自用一段時(shí)間之后再改為出租或用于資本增值的，應(yīng)當(dāng)先將外購(gòu)的房地產(chǎn)確認(rèn)為固定資產(chǎn)或無(wú)形資產(chǎn)，自租賃開始日或用于資本增值之日起，再?gòu)墓潭ㄙY產(chǎn)或無(wú)形資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。2.自行建造的投資性房地產(chǎn)

只有在自行建造或開發(fā)或開發(fā)活動(dòng)完成（即達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)）的同時(shí)開始對(duì)外出租或用于資本增值，才能將自行建造的房地產(chǎn)確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。

自行建造或開發(fā)投資性房地產(chǎn)的成本，由建造該項(xiàng)房地產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)前發(fā)生的必要支出構(gòu)成。

企業(yè)自行建造或開發(fā)的房地產(chǎn)達(dá)到可使用狀態(tài)后一段時(shí)間才對(duì)外出租或用于資本增值的，應(yīng)當(dāng)先將自行建造的房地產(chǎn)確認(rèn)為固定資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)或存貨，自租賃期開始日或用于資本增值之日起，從固定資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)或存貨轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。第二節(jié)投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量

投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量具有成本和公允價(jià)值兩種模式，通常應(yīng)當(dāng)采用成本模式計(jì)量，滿足特定條件時(shí)可采用公允價(jià)值模式計(jì)量。

但是，同一企業(yè)只能采用一種模式對(duì)所有投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，不得同時(shí)采用兩種不同計(jì)量模式。一、采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的投資性房地產(chǎn)外購(gòu)或自行建造投資性房地產(chǎn)達(dá)到用預(yù)定可使用狀態(tài)借：投資性房地產(chǎn)貸：銀行存款在建工程按期（月）計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷借：其他業(yè)務(wù)成本貸：投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（攤銷）取得租金收入借：銀行存款等貸：其他業(yè)務(wù)收入投資性房地產(chǎn)存在減值跡象借：資產(chǎn)減值損失貸：投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備按實(shí)際成本外購(gòu)自行建造

例：甲公司的一棟辦公樓出租給乙公司使用，已確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)，采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。假設(shè)這棟辦公樓的成本為1800萬(wàn)，按照直線法計(jì)提折舊，使用壽命為20年，預(yù)計(jì)凈殘值為零。按照經(jīng)營(yíng)租賃合同，乙公司每月支付甲公司租金8萬(wàn)元。當(dāng)年12月，這棟辦公樓發(fā)生減值跡象，經(jīng)減值測(cè)試，其可收回金額為1200萬(wàn)，此時(shí)辦公樓的帳面價(jià)值為1500萬(wàn)，以前未計(jì)提減值準(zhǔn)備。

（1）計(jì)提折舊

（2）確認(rèn)租金

（3）計(jì)提減值準(zhǔn)備借：其他業(yè)務(wù)成本75000貸：投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（攤銷）750001800÷20÷12借：銀行存款（或其他應(yīng)收款）80000貸：其他業(yè)務(wù)收入80000借：資產(chǎn)減值損失3000000貸：投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備3000000二、采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的會(huì)計(jì)處理

（一）采用公允價(jià)值模式的前提條件

1.投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)

2.企業(yè)能夠從活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格及其他有關(guān)信息，從而對(duì)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值作出合理的估計(jì)。外購(gòu)或自行建造投資性房地產(chǎn)達(dá)到用預(yù)定可使用狀態(tài)借：投資性房地產(chǎn)—成本貸：銀行存款在建工程不對(duì)投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊或攤銷資產(chǎn)負(fù)債表日（1）投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值高于原帳面價(jià)值借：投資性房地產(chǎn)——公允價(jià)值變動(dòng)貸：公允價(jià)值變動(dòng)損益（2）投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值低于原帳面價(jià)值作相反的會(huì)計(jì)分錄取得租金收入借：銀行存款等貸：其他業(yè)務(wù)收入按實(shí)際成本外購(gòu)自行建造

小結(jié)：

和采用成本模式計(jì)量的區(qū)別在于，采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)不再計(jì)提折舊、不再進(jìn)行攤銷，也不需要計(jì)提減值準(zhǔn)備。

例：甲公司為從事房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)開發(fā)的企業(yè)。2007年8月，甲公司與乙公司簽訂租賃協(xié)議，約定將甲公司開發(fā)的一棟精裝修的寫字樓于開發(fā)完成的同時(shí)開始租賃給乙公司使用，租賃期為10年。當(dāng)年10月1日，該寫字樓開發(fā)完成并開始起租，寫字樓的造價(jià)為9000萬(wàn)元。由于該寫字樓地處商業(yè)繁華區(qū)，所在城區(qū)有活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)，而且能夠從房地產(chǎn)交易市場(chǎng)上取得同類房地產(chǎn)的市場(chǎng)報(bào)價(jià)，甲公司決定采用公允價(jià)值模式對(duì)該項(xiàng)出租的房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。2007年12月31日，該寫字樓的公允價(jià)值為9200萬(wàn)元。2008年12月31日，該寫字樓的公允價(jià)值為9300萬(wàn)元。（1）2007年10月1日，甲公司開發(fā)完成寫字樓并出租

（2）2007年12月31日，以公允價(jià)值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價(jià)值

（3）2008年12月31日借：投資性房地產(chǎn)——寫字樓（成本）9000萬(wàn)貸：開發(fā)產(chǎn)品9000萬(wàn)借：投資性房地產(chǎn)——寫字樓（公允價(jià)值變動(dòng)）200萬(wàn)貸：公允價(jià)值變動(dòng)損益200萬(wàn)借：投資性房地產(chǎn)——寫字樓（公允價(jià)值變動(dòng)）100萬(wàn)貸：公允價(jià)值變動(dòng)損益100萬(wàn)三、投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量模式的變更

■企業(yè)只能選擇一種計(jì)量模式對(duì)其所有的投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，不得同時(shí)采用兩種計(jì)量模式。

■企業(yè)對(duì)投資性房地產(chǎn)的計(jì)量模式一經(jīng)確定，不得隨意變更。

■成本模式可以轉(zhuǎn)為公允價(jià)值模式；但公允價(jià)值模式不得轉(zhuǎn)為成本模式

■成本模式轉(zhuǎn)為公允價(jià)值模式的，應(yīng)當(dāng)作為會(huì)計(jì)政策變更處理，要進(jìn)行追溯調(diào)整，將計(jì)量模式變更時(shí)公允價(jià)值與帳面價(jià)值的差額，調(diào)整期初留存收益。借：投資性房地產(chǎn)——成本投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（攤銷）投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備貸：投資性房地產(chǎn)利潤(rùn)分配——未分配利潤(rùn)盈余公積計(jì)量模式變更日投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值已計(jì)提的折舊或攤銷已計(jì)提的減值準(zhǔn)備帳面余額公允價(jià)值和帳面價(jià)值的差額

例：甲公司將其一棟寫字樓租賃給乙公司使用，并一直采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。2009年1月1日，甲公司認(rèn)為，出租給乙公司使用的寫字樓，其所在地的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)比較成熟，具備了采用公允價(jià)值模式計(jì)量的條件，決定對(duì)該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)從成本模式轉(zhuǎn)為公允價(jià)值模式計(jì)量。該寫字樓的原造價(jià)為9000萬(wàn)，已計(jì)提折舊270萬(wàn)，帳面價(jià)值為8730萬(wàn)。2009年1月1日，該寫字樓的公允價(jià)值為9500萬(wàn)元。假設(shè)甲公司按凈利潤(rùn)的10%計(jì)提盈余公積。借：投資性房地產(chǎn)——寫字樓（成本）9500萬(wàn)投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（攤銷）270萬(wàn)貸：投資性房地產(chǎn)——寫字樓9000萬(wàn)利潤(rùn)分配——未分配利潤(rùn)693萬(wàn)盈余公積77萬(wàn)

單選題（2006）：

下列關(guān)于投資性房地產(chǎn)核算的表述中，正確的是（）。

A.采用成本模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)不需要確認(rèn)減值損失

B.采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)可轉(zhuǎn)換為成本模式計(jì)量

C.采用公允價(jià)值計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，公允價(jià)值的變動(dòng)金額應(yīng)計(jì)入資本公積

D.采用成本模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，符合條件時(shí)可轉(zhuǎn)換為公允價(jià)值模式計(jì)量D

歷年考題第三節(jié)投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換和處置

一、房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換

（一）房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換形式

1.投資性房地產(chǎn)開始自用

2.作為存貨的房地產(chǎn)改為出租

3.自用建筑物或土地使用權(quán)停止自用改為出租

4.自用土地使用權(quán)停止自用改用于資本增值（二）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換的會(huì)計(jì)處理

1.成本模式下的轉(zhuǎn)換

核算要點(diǎn)：

①對(duì)應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)

無(wú)論是投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)，還是自用的土地使用權(quán)或建筑物轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)，應(yīng)將相應(yīng)的科目對(duì)應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)：

“固定資產(chǎn)”、“無(wú)形資產(chǎn)”“投資性房地產(chǎn)”

“累計(jì)折舊”、“累計(jì)攤銷”“投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（攤銷）”

“固定（無(wú)形）資產(chǎn)減值準(zhǔn)備”“投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備”

②不產(chǎn)生損益

對(duì)應(yīng)科目金額對(duì)應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)，不產(chǎn)生差額。（1）采用成本模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用房地產(chǎn)借：固定資產(chǎn)（無(wú)形資產(chǎn)）投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（攤銷）投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備貸：投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（累計(jì)攤銷）固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備（無(wú)形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備）投資性房地產(chǎn)在轉(zhuǎn)換日的帳面余額已計(jì)提的折舊或攤銷已計(jì)提的減值準(zhǔn)備

例：2007年7月末，甲公司將出租在外的廠房收回，8月1日開始用于本企業(yè)的商品生產(chǎn)，該廠房相應(yīng)由投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)。該項(xiàng)房地產(chǎn)在轉(zhuǎn)換前采用成本模式計(jì)量，截至2007年7月31日，帳面價(jià)值為3765萬(wàn)，其中，原價(jià)5000萬(wàn)，累計(jì)已提折舊1235萬(wàn)。借：固定資產(chǎn)5000萬(wàn)投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（攤銷）1235萬(wàn)貸：投資性房地產(chǎn)——廠房5000萬(wàn)累計(jì)折舊1235萬(wàn)（2）作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為采用成本模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)借：投資性房地產(chǎn)存貨跌價(jià)準(zhǔn)備貸：開發(fā)產(chǎn)品該存貨在轉(zhuǎn)換日的帳面價(jià)值已計(jì)提的跌價(jià)準(zhǔn)備作為存貨的房地產(chǎn)的帳面余額

例：甲公司是從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的企業(yè)，2007年3月10日，甲公司與乙公司簽訂了租賃協(xié)議，將其開發(fā)的一棟寫字樓整體出租給乙公司使用，租賃期開始日為2007年4月15日。2007年4月15日，該寫字樓的帳面余額4500萬(wàn)，未計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備，轉(zhuǎn)換后采用成本模式計(jì)量。借：投資性房地產(chǎn)——寫字樓45000萬(wàn)貸：開發(fā)產(chǎn)品45000萬(wàn)（3）自用土地使用權(quán)或建筑物轉(zhuǎn)換為以成本模式計(jì)量的投資興房地產(chǎn)借：投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（累計(jì)攤銷）固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備（無(wú)形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備）貸：固定資產(chǎn)（無(wú)形資產(chǎn)）投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（攤銷）投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備

自用土地使用權(quán)或建筑物在轉(zhuǎn)換日的帳面余額已計(jì)提的折舊或攤銷已計(jì)提的減值準(zhǔn)備

例：甲公司擁有一棟辦公樓，用于本企業(yè)總部辦公。2007年3月10日，甲公司與乙公司簽訂了經(jīng)營(yíng)租賃協(xié)議，將這棟辦公樓整體出租給乙公司使用，租賃期開始日為2007年4月15日，為期5年。2007年4月15日，這棟辦公樓的帳面余額為45000萬(wàn)，已計(jì)提折舊300萬(wàn)。假設(shè)甲公司所在城市沒(méi)有活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)。借：投資性房地產(chǎn)——寫字樓45000萬(wàn)累計(jì)折舊300萬(wàn)貸：固定資產(chǎn)45000萬(wàn)投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（攤銷）300萬(wàn)2.公允價(jià)值模式下的轉(zhuǎn)換

（1）采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用房地產(chǎn)借：固定資產(chǎn)（無(wú)形資產(chǎn)）

投資性房地產(chǎn)——公允價(jià)值變動(dòng)

公允價(jià)值變動(dòng)損益貸：投資性房地產(chǎn)——成本

——公允價(jià)值變動(dòng)

公允價(jià)值變動(dòng)損益投資性房地產(chǎn)在轉(zhuǎn)換日的公允價(jià)值累計(jì)公允價(jià)值變動(dòng)累計(jì)公允價(jià)值變動(dòng)公允價(jià)值與原賬面價(jià)值的差額公允價(jià)值與原賬面價(jià)值的差額例：2008年10月15日，甲公司因租賃期滿，將出租的寫字樓收回，準(zhǔn)備作為辦公樓用于本企業(yè)的行政管理。2008年12月1日，該寫字樓正式開始自用，相應(yīng)由投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)，當(dāng)日的公允價(jià)值為4800萬(wàn)。該項(xiàng)房地產(chǎn)在轉(zhuǎn)換前采用公允價(jià)值模式計(jì)量，原帳面價(jià)值為4750萬(wàn)，其中，成本為4500萬(wàn)，公允價(jià)值變動(dòng)為增值2500萬(wàn)。借：固定資產(chǎn)4800萬(wàn)貸：投資性房地產(chǎn)——寫字樓（成本）4500萬(wàn)——寫字樓（公允價(jià)值變動(dòng)）250萬(wàn)公允價(jià)值變動(dòng)損益50萬(wàn)（2）作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投

資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換日的公允價(jià)值小于賬面價(jià)值，其差額計(jì)入當(dāng)期損益借：投資性房地產(chǎn)——成本存貨跌價(jià)準(zhǔn)備公允價(jià)值變動(dòng)損益貸：開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)換日的公允價(jià)值大于賬面價(jià)值，其差額計(jì)入所有者權(quán)益借：投資性房地產(chǎn)——成本存貨跌價(jià)準(zhǔn)備貸：開發(fā)產(chǎn)品資本公積——其他資本公積該房地產(chǎn)在轉(zhuǎn)換日的公允價(jià)值原計(jì)提的存貨跌價(jià)準(zhǔn)備該房地產(chǎn)的賬面余額差額該房地產(chǎn)在轉(zhuǎn)換日的公允價(jià)值原計(jì)提的存貨跌價(jià)準(zhǔn)備該房地產(chǎn)的賬面余額差額例：甲公司是從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的企業(yè)，2007年3月10日，甲公司與乙公司簽訂了租賃協(xié)議，將其開發(fā)的一棟寫字樓整體出租給乙公司使用，租賃期開始日為2007年4月15日。2007年4月15日，該寫字樓的帳面余額4500萬(wàn)，未計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備，轉(zhuǎn)換后采用公允價(jià)值模式計(jì)量。4月15日該寫字樓的公允價(jià)值為41000萬(wàn)，2007年12月31日，該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值為43000萬(wàn)。2008年4月租賃期屆滿，甲公司收回該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)，并于2008年6月以46000萬(wàn)出售，出售款項(xiàng)已收訖。

（1）2007年4月15日借：投資性房地產(chǎn)——寫字樓（成本）41000萬(wàn)公允價(jià)值變動(dòng)損益4000萬(wàn)貸：開發(fā)產(chǎn)品45000萬(wàn)（2）2007年12月31日

（3）2008年6月，出售時(shí)借：投資性房地產(chǎn)——寫字樓（公允價(jià)值變動(dòng)）2000萬(wàn)貸：公允價(jià)值變動(dòng)損益2000萬(wàn)借：銀行存款46000萬(wàn)貸：其他業(yè)務(wù)收入46000萬(wàn)借：其他業(yè)務(wù)成本43000萬(wàn)貸：投資性房地產(chǎn)——寫字樓（成本）41000萬(wàn)——寫字樓（公允價(jià)值變動(dòng)）2000萬(wàn)借：其他業(yè)務(wù)收入2000萬(wàn)貸：公允價(jià)值變動(dòng)損益2000萬(wàn)公允價(jià)值變動(dòng)減值4000萬(wàn)－公允價(jià)值變動(dòng)增值2000萬(wàn)

例：沿用前例，假設(shè)轉(zhuǎn)換后采用公允價(jià)值計(jì)量模式計(jì)量，4月15日該寫字樓的公允價(jià)值為47000萬(wàn)。2007年12月31日，該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值為48000萬(wàn)。2008年4月租賃期屆滿，甲公司收回該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)，并于2008年6月以55000萬(wàn)出售，出售款項(xiàng)已收訖。

（1）2007年4月15日

（2）2007年12月31日借：投資性房地產(chǎn)——寫字樓（成本）47000萬(wàn)貸：開發(fā)產(chǎn)品45000萬(wàn)資本公積——其他資本公積2000萬(wàn)借：投資性房地產(chǎn)——寫字樓（公允價(jià)值變動(dòng)）1000萬(wàn)貸：公允價(jià)值變動(dòng)損益1000萬(wàn)（3）2008年6月出售時(shí)借：銀行存款55000萬(wàn)貸：其他業(yè)務(wù)收入55000萬(wàn)借：其他業(yè)務(wù)成本48000萬(wàn)貸：投資性房地產(chǎn)——寫字樓（成本）47000萬(wàn)——寫字樓（公允價(jià)值變動(dòng)）1000萬(wàn)借：公允價(jià)值變動(dòng)損益1000萬(wàn)貸：其他業(yè)務(wù)收入1000萬(wàn)借：資本公積——其他資本公積2000萬(wàn)貸：其他業(yè)務(wù)收入2000萬(wàn)（3）自用土地使用權(quán)或建筑物轉(zhuǎn)換為采用公允價(jià)值模式計(jì)量

的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換日的公允價(jià)值小于賬面價(jià)值，其差額計(jì)入當(dāng)期損益借：投資性房地產(chǎn)——成本累計(jì)折舊（累計(jì)攤銷）固定（無(wú)形）資產(chǎn)減值準(zhǔn)備公允價(jià)值變動(dòng)損益貸：固定資產(chǎn)（無(wú)形資產(chǎn)）轉(zhuǎn)換日的公允價(jià)值大于賬面價(jià)值，其差額計(jì)入所有者權(quán)益借：投資性房地產(chǎn)——成本累計(jì)折舊（累計(jì)攤銷）固定（無(wú)形）資產(chǎn)減值準(zhǔn)備貸：固定資產(chǎn)（無(wú)形資產(chǎn)）資本公積——其他資本公積該土地使用權(quán)或建筑物在轉(zhuǎn)換日的公允價(jià)值已計(jì)提的累計(jì)折舊或攤銷賬面余額已計(jì)提的減值準(zhǔn)備差額該土地使用權(quán)或建筑物在轉(zhuǎn)換日的公允價(jià)值已計(jì)提的累計(jì)折舊或攤銷賬面余額已計(jì)提的減值準(zhǔn)備差額

例：2007年6月，甲公司擬搬遷至新建辦公樓，由于原辦公樓處于商業(yè)繁華地段，甲公司準(zhǔn)備將其出租，以賺取租金收入。2007年10月，甲公司完成了搬遷工作，原辦公樓停止自用。2007年12月，甲公司與乙公司簽訂了租賃協(xié)議，將其原辦公樓租賃給乙公司使用，租賃開始日為2008年1月1日，租賃期限為3年。甲公司應(yīng)當(dāng)于租賃開始日（2008年1月1日），將自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。由于該辦公樓處于商業(yè)區(qū)，房地產(chǎn)交易活躍，該公司能夠從市場(chǎng)上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格及其他相關(guān)信息，假設(shè)甲公司對(duì)出租的辦公樓采用公允價(jià)值模式計(jì)量。假設(shè)2008年1月1日，該辦公樓的公允價(jià)值為35000萬(wàn)，其原價(jià)為50000萬(wàn)，已提折舊14250萬(wàn)。借：投資性房地產(chǎn)——辦公樓（成本）35000萬(wàn)公允價(jià)值變動(dòng)損益750萬(wàn)累計(jì)折舊14250萬(wàn)貸：固定資產(chǎn)50000萬(wàn)

二、投資性房地產(chǎn)的處置

企業(yè)出售、轉(zhuǎn)讓、報(bào)廢投資性房地產(chǎn)或者發(fā)生投資性房地產(chǎn)的毀損，應(yīng)當(dāng)將處置收入扣除其賬面價(jià)值和相關(guān)稅費(fèi)后的金額計(jì)入當(dāng)期損益

——將實(shí)際收到的處置收入計(jì)入其他業(yè)務(wù)收入，所處置

投資性房地產(chǎn)的帳面價(jià)值計(jì)入其他業(yè)務(wù)成本（一）處置采用成本模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)借：銀行存款等貸：其他業(yè)務(wù)收入借：其他業(yè)務(wù)成本投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（攤銷）投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備貸：投資性房地產(chǎn)實(shí)際收到的金額賬面余額已計(jì)提的折舊或攤銷已計(jì)提的減值準(zhǔn)備差額

例：甲公司為了滿足市場(chǎng)需求，擴(kuò)大再生產(chǎn)，將生產(chǎn)車間從市中心搬遷至郊區(qū)。2006年3月，管理層決定，將原廠區(qū)陳舊廠房拆除平整后，持有以備增之后轉(zhuǎn)讓（以成本模式計(jì)量）。土地使用權(quán)的賬面余額為3000萬(wàn)，已計(jì)提攤銷900萬(wàn)，剩余使用年限40年，按照直線法攤銷，不考慮殘值。2009年3月，甲公司將原廠區(qū)出售，取得轉(zhuǎn)讓收入4000萬(wàn)。假設(shè)不考慮相關(guān)稅費(fèi)。

（1）轉(zhuǎn)換日借：投資性房地產(chǎn)——土地使用權(quán)3000萬(wàn)累計(jì)攤銷9000萬(wàn)貸：無(wú)形資產(chǎn)——土地使用權(quán)3000萬(wàn)投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（攤銷）900萬(wàn)（2）計(jì)提攤銷（假設(shè)按年）

（3）出售時(shí)借：其他業(yè)務(wù)成本52.5萬(wàn)貸：投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（攤銷）52.5萬(wàn)借：其他業(yè)務(wù)成本1942.5萬(wàn)投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（攤銷）1057.5萬(wàn)貸：投資性房地產(chǎn)——土地使用權(quán)3000萬(wàn)（二）處置采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)確認(rèn)收入借：銀行存款等貸：其他業(yè)務(wù)收入結(jié)轉(zhuǎn)成本借：其他業(yè)務(wù)成本

投資性房地產(chǎn)——公允價(jià)值變動(dòng)貸：投資性房地產(chǎn)——成本

——公允價(jià)值變動(dòng)將投資性房地產(chǎn)累計(jì)公允價(jià)值變動(dòng)轉(zhuǎn)入其他業(yè)務(wù)收入借：公允價(jià)值變動(dòng)損益貸：其他業(yè)務(wù)收入或相反。將投資性房地產(chǎn)在轉(zhuǎn)換日計(jì)入資本公積的金額計(jì)入其他業(yè)務(wù)收入借：資本公積——其他資本公積貸：其他業(yè)務(wù)收入實(shí)際收到的金額例：甲公司將其出租的一棟寫字樓確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。租賃期滿后，甲公司將該寫字樓出售給乙公司，合同價(jià)款為30000萬(wàn)，乙公司以銀行存款付清。

（1）假設(shè)這棟寫字樓原采用成本模式計(jì)量。出售時(shí)，該寫字樓的成本為28000萬(wàn)，已提折舊3000萬(wàn)。借：銀行存款30000萬(wàn)貸：其他業(yè)務(wù)收入30000萬(wàn)借：其他業(yè)務(wù)成本25000萬(wàn)投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（攤銷）3000萬(wàn)貸：投資性房地產(chǎn)——寫字樓28000萬(wàn)（2）假設(shè)這棟寫字樓原采用公允價(jià)值模式計(jì)量。出售時(shí)，該棟寫字樓的成本為21000萬(wàn)，公允價(jià)值變動(dòng)為借方余額4000萬(wàn)。借：銀行存款30000萬(wàn)貸：其他業(yè)務(wù)收入30000萬(wàn)借：其他業(yè)務(wù)成本25000萬(wàn)貸：投資性房地產(chǎn)——寫字樓（成本）21000萬(wàn)——寫字樓（公允價(jià)值變動(dòng)）4000萬(wàn)借：公允價(jià)值變動(dòng)損益4000萬(wàn)貸：其他業(yè)務(wù)收入4000萬(wàn)謝謝觀看/歡迎下載BYFAITHIMEANAVISIONOFGOODONECHERISHESANDTHEENTHUSIASMTHATPUSHESONETOSEEKITSFULFILLMENTREGARDLESSOFOBSTACLES.BYFAITHIBYFAITH房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)請(qǐng)?jiān)诖溯斎肽母睒?biāo)題LOGO新員工入職培訓(xùn)系列課程培訓(xùn)目標(biāo)請(qǐng)?jiān)诖溯斎肽母睒?biāo)題LOGO1、熟悉房地產(chǎn)相關(guān)基本知識(shí)2、了解房地產(chǎn)相關(guān)的建筑知識(shí)3、熟悉房地產(chǎn)銷售基本知識(shí)1房地產(chǎn)基本概念2土地及地產(chǎn)知識(shí)概要4房地產(chǎn)銷售知識(shí)與案例分析3住宅、建筑工程概論課程：房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)房地產(chǎn)房地產(chǎn)又稱不動(dòng)產(chǎn)，是房產(chǎn)與地產(chǎn)的總稱，是指土地、建筑物、地上的附著物及其附帶的各種權(quán)利，在經(jīng)濟(jì)學(xué)上也叫不動(dòng)產(chǎn)包括：1、土地2、建筑物及地上附著物3、房地產(chǎn)物權(quán)注：房地產(chǎn)物權(quán)除所有權(quán)外，還有所有權(quán)衍生的租賃權(quán)、抵押權(quán)、土地使用權(quán)、典當(dāng)權(quán)等。房產(chǎn)是指房屋的經(jīng)濟(jì)形態(tài)，在法律上有明確的權(quán)屬關(guān)系，在不同的所有者和使用者之間可以進(jìn)行出租出售或作其他用途的房屋?！镜谝还?jié)：房地產(chǎn)基本概念】【第一節(jié)：房地產(chǎn)基本概念】地產(chǎn)是指能夠?yàn)槠錂?quán)利人帶來(lái)收益或滿足其權(quán)利人工作或生活需要的土地資產(chǎn)。地產(chǎn)與土地的根本區(qū)別在于有無(wú)權(quán)屬關(guān)系：地產(chǎn)在法律上有著明確的權(quán)屬關(guān)系，而土地則沒(méi)有明確的權(quán)屬關(guān)系，它是一個(gè)統(tǒng)稱。房產(chǎn)、地產(chǎn)兩者間的關(guān)系房產(chǎn)與地產(chǎn)之間存在著客觀的、必然的聯(lián)系，主要包括幾個(gè)方面：1、實(shí)物形態(tài)上看，房產(chǎn)與地產(chǎn)密不可分2、從價(jià)格構(gòu)成上看，房產(chǎn)價(jià)格不論是買賣價(jià)格還是租賃價(jià)格都包含地產(chǎn)價(jià)格3、從權(quán)屬關(guān)系看，房產(chǎn)所有權(quán)和地產(chǎn)所有權(quán)是聯(lián)系在一起的。【第一節(jié)：房地產(chǎn)基本概念】房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)特性1、生產(chǎn)周期長(zhǎng)2、資金密集性3、相互影響性4、易受政策限制性5、房地產(chǎn)的保值增值性

房地產(chǎn)的特性

房地產(chǎn)的自然特性

1、位置的固定性2、使用的耐久性3、資源的有限性4、物業(yè)的差異性【第一節(jié)：房地產(chǎn)基本概念】房地產(chǎn)類型按用途：居住、商業(yè)、辦公、旅館、餐飲、娛樂(lè)、工業(yè)和倉(cāng)儲(chǔ)、農(nóng)業(yè)、特殊目的（車站、機(jī)場(chǎng)、醫(yī)院等）、綜合房地產(chǎn)。按開發(fā)程度：生地、毛地、熟地、在建工程、現(xiàn)房。按建筑結(jié)構(gòu)：鋼、鋼砼、砌體、木、塑料、薄膜沖氣。按結(jié)構(gòu)形式：墻體、框架、筒體等。按層數(shù)和高度：低層、多層、高層、超高層。【第一節(jié)：房地產(chǎn)基本概念】房地產(chǎn)業(yè)

以土地和建筑物為經(jīng)營(yíng)對(duì)象，包括土地的開發(fā)，房屋的建設(shè)、維修、管理，土地使用權(quán)的有償轉(zhuǎn)讓、劃拔，房屋所有權(quán)的買賣、租賃，房地產(chǎn)的抵押、貸款以及由此而形成的房地產(chǎn)市場(chǎng)的綜合性產(chǎn)業(yè)。

房地產(chǎn)開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在依法取得土地使用權(quán)的土地上按照使用性質(zhì)的要求進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建筑的活動(dòng)。【第一節(jié)：房地產(chǎn)基本概念】

房地產(chǎn)市場(chǎng)分類一級(jí)市場(chǎng)——政府出讓土地予開發(fā)商的市場(chǎng)（也稱土地市場(chǎng)）二級(jí)市場(chǎng)——開發(fā)商出售商品房予消費(fèi)者的市場(chǎng)（也稱“一手房”市場(chǎng)）三級(jí)市場(chǎng)——消費(fèi)者將已購(gòu)商品房再轉(zhuǎn)讓的市場(chǎng)（也稱“二手房”市場(chǎng)）【第一節(jié)：房地產(chǎn)基本概念】

房地產(chǎn)價(jià)格房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成：土地價(jià)格和建筑物及其附屬物價(jià)格的統(tǒng)一，是土地價(jià)值和房屋價(jià)值的貨幣表現(xiàn)形式。房地產(chǎn)總價(jià)格：指一宗房地產(chǎn)的整體價(jià)格。房地產(chǎn)單位價(jià)格：指單位面積或單位建筑面積的價(jià)格，它可以反映房地產(chǎn)價(jià)格水平的高低。

房地產(chǎn)價(jià)格

樓面地價(jià)：指平均到每單位建筑面積上的土地價(jià)格樓面地價(jià)=土地總價(jià)格/總建筑面積=土地單價(jià)/容積率【第一節(jié)：房地產(chǎn)基本概念】

土地價(jià)格1、房屋建筑成本2、流通費(fèi)用3、稅金4、利潤(rùn)房地產(chǎn)價(jià)格

房屋價(jià)格

房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成1、土地出讓金或征地費(fèi)2、拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)3、城市土地開發(fā)費(fèi)4、土地開發(fā)利潤(rùn)【第一節(jié)：房地產(chǎn)基本概念】【第一節(jié)：房地產(chǎn)基本概念】【第一節(jié)：房地產(chǎn)基本概念】房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素

1、房屋的地理位置（交通便利、周邊環(huán)境等）

2、房屋的戶型、樓層、朝向、視野、新舊程度等

3、小區(qū)外部的配套設(shè)施（醫(yī)院、銀行、超市、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、學(xué)校、美容院等）

4、小區(qū)內(nèi)部的配套設(shè)施（健身、泳池、洗衣店、便利店等）

5、房屋的市場(chǎng)價(jià)格定位

6、房屋的供需狀況

7、物業(yè)管理公司的口碑

8、房屋的市場(chǎng)租賃價(jià)格前景及回報(bào)率的多少

10、政府因素、土地價(jià)格的變動(dòng)

11、其它因素森茂山莊項(xiàng)目部【第一節(jié)：房地產(chǎn)基本概念】【第二節(jié)：土地及地產(chǎn)知識(shí)概要】

土地分類——按所有制分：國(guó)有土地和集體土地

國(guó)有土地：在我國(guó)社會(huì)主義制度下，屬于全民所有的土地叫國(guó)有土地。其中：城市和建制鎮(zhèn)建成區(qū)的土地，都屬于國(guó)家所有；在鄉(xiāng)村和城鎮(zhèn)郊區(qū)，國(guó)家依法征用和沒(méi)收的土地、國(guó)營(yíng)農(nóng)場(chǎng)、林場(chǎng)、牧場(chǎng)、漁場(chǎng)、草場(chǎng)的土地；國(guó)有森林、草地、水域、荒山、冰川等土地，也都屬于國(guó)家所有。集體土地：是指農(nóng)村集體所有的土地。根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》第八條的規(guī)定：農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體所有?！镜诙?jié)：土地及地產(chǎn)知識(shí)概要】

我國(guó)的土地制度土地所有制：在我國(guó)，先行全部土地實(shí)行的是社會(huì)主義土地公有制，分為全民所有制（即國(guó)家所有）和集體所有制（即集體所有）兩種形式。任何個(gè)人均不能取得土地所有權(quán)。土地使用權(quán)：是指土地使用者依法享受使用和取得土地收益的權(quán)利。土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓。【第二節(jié)：土地及地產(chǎn)知識(shí)概要】

國(guó)有土地

城市用地可以分為九類：

1、居住用地2、公用設(shè)施用地（含商業(yè)用地）3、工業(yè)用地4、倉(cāng)儲(chǔ)用地5、對(duì)外交通用地6、道路廣場(chǎng)用地

7、市政公用設(shè)施用地8、綠化用地9、特殊用地【第二節(jié)：土地及地產(chǎn)知識(shí)概要】國(guó)有土地使用權(quán)的取得方式

國(guó)有土地使用權(quán)的取得方式：土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、劃撥三種形式。1、土地使用權(quán)出讓：是指人民政府以拍賣、招標(biāo)、協(xié)議的方式，將國(guó)有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者使用，土地使用者向市政府支付土地使用權(quán)出讓金的行為。拍賣：是指在指定的時(shí)間、公開場(chǎng)合，在土地管理部門授權(quán)的拍賣主持人的主持下，競(jìng)投者按規(guī)定的方式應(yīng)價(jià)，由出價(jià)最高者獲得土地使用權(quán)的行為。招標(biāo)：是指由土地管理部門公開招標(biāo)或邀請(qǐng)符合條件的投標(biāo)人投標(biāo)，經(jīng)評(píng)標(biāo)后確定的中標(biāo)人取得土地使用權(quán)的行為?！镜诙?jié)：土地及地產(chǎn)知識(shí)概要】

國(guó)有土地使用權(quán)的取得方式2、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓：是指合法擁有土地使用權(quán)的自然人、法人和其它組織，通過(guò)買賣等方式將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移給他人的行為。3、土地使用權(quán)劃撥：是指縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無(wú)償交付給土地使用者使用的行為?！镜诙?jié)：土地及地產(chǎn)知識(shí)概要】

土地分類——按開發(fā)程度分：生地、熟地1、生地：是指空地、田地、未開墾地等不具備直接使用條件的土地。2、熟地：是指已經(jīng)完成三通一平或七通一平等工作，具備使用條件的土地。

三通一平：是指土地開發(fā)時(shí)進(jìn)行的通水、通電、通路和土地平整工作。七通一平：是指上、下水通、排污通、路通、通訊通、煤氣通、電通、熱力通、場(chǎng)地平整。【第二節(jié)：土地及地產(chǎn)知識(shí)概要】

土地分類——按用途分類土地按用途分類及使用年限確定：1、居住用地——70年；2、工業(yè)用地——50年；3、教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地——50年；4、商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地——40年；5、綜合或者其他用地——50年。另外，加油站、加氣站用地為——20年。

注意：首先應(yīng)該明確，房屋的所有權(quán)是不存在年限問(wèn)題的，房屋一經(jīng)購(gòu)買并取得產(chǎn)權(quán)后，即作為業(yè)主個(gè)人所有的財(cái)產(chǎn)，并無(wú)居住年限的限制。但是，商品房所占用的、通過(guò)出讓方式取得的國(guó)有土地的使用權(quán)是有限的，不同開發(fā)用途的土地使用年限不一樣。開發(fā)企業(yè)在取得土地用于房地產(chǎn)開發(fā)時(shí)，都要與國(guó)土局簽訂《土地使用權(quán)出讓合同書》，其土地使用年限按國(guó)家規(guī)定執(zhí)行?！镜谌?jié)：房屋建筑工程概論】房屋的分類——按使用功能分類1、住宅2、工業(yè)廠房和倉(cāng)庫(kù)3、商場(chǎng)和店鋪4、辦公樓5、賓館酒店6、文體娛樂(lè)設(shè)施7、政府和公用設(shè)施8、多功能建筑*Townhouse萬(wàn)科城【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】住宅的種類

住宅種類繁多，主要分為高檔住宅、普通住宅、公寓式住宅、TOWNHOUSE、別墅等。【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】

住宅分類：按樓體高度分類，主要分為低層、多層、小高層、高層、超高層等。低層：高度低于或等于10米的建筑物，一般是1-3層建筑物，如平房、別墅等。它的舒適度、方便度和空間尺度優(yōu)于高層。多層：高于10米、低于或等于24米的建筑物。多層房屋一般為4-6層，一般采用磚混結(jié)構(gòu)。多層房屋通風(fēng)采光狀況好，空間緊湊而不閉塞。小高層：一般把7層至10層的建筑稱為“小高層”。小高層有多層親切安寧、房型好、得房率高的特點(diǎn)。高層：11層以上30層以下、最高高度到100M的建筑物。超高層：30層以上（不包括30層）、最高到100m以上的建筑物?！镜谌?jié)：房屋建筑工程概論】一期：4+1、6層合園二期：2棟17層小高層三期：3棟24層高層*康橋藍(lán)灣【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】

住宅分類：按樓體結(jié)構(gòu)形式分類：1、磚木結(jié)構(gòu)2、磚混結(jié)構(gòu)3、鋼混框架結(jié)構(gòu)4、鋼混剪刀墻結(jié)構(gòu)5、鋼混框架一剪刀墻結(jié)構(gòu)6、鋼結(jié)構(gòu)【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】

住宅分類：按建筑結(jié)構(gòu)：板樓、塔樓、板塔結(jié)合板樓：板樓一般建筑層數(shù)不會(huì)超過(guò)12層。長(zhǎng)度明顯大于寬度，板樓有兩種類型，一種是長(zhǎng)走廊式的，各住戶靠長(zhǎng)走廊連在一起；第二種是單元式拼接，若干個(gè)單元連在一起就拼成一個(gè)板樓。

板樓的優(yōu)勢(shì)：結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)將朝陽(yáng)面讓位于居室，通風(fēng)采光條件優(yōu)于其它結(jié)構(gòu)。比較典型的是一梯兩戶式設(shè)計(jì)，南北朝向時(shí)，位于前面的客廳、主臥等有充足的朝陽(yáng)面；東西朝向時(shí)，前后居室各有半天的朝陽(yáng)面?！镜谌?jié)：房屋建筑工程概論】

住宅分類：按建筑結(jié)構(gòu)：板樓、塔樓、板塔結(jié)合塔樓：一般多于四五戶共同圍繞或者環(huán)繞一組公共豎向交通形成的樓房平面，平面的長(zhǎng)度和寬度大致相同，這種樓房的高度從12層以上到35層，超過(guò)35層是超高層，塔樓一般是一梯/兩梯四戶到12戶。塔樓的優(yōu)勢(shì)：節(jié)約土地資源；塔樓多采用大框架結(jié)構(gòu)，除少數(shù)承重梁之外，戶內(nèi)分隔墻基本都可以拆改，靈活分割戶型；塔樓結(jié)構(gòu)強(qiáng)度高，抗震性好；居高望遠(yuǎn)，視野開闊。塔樓的劣勢(shì)：塔樓每層都有部分住戶的采光、通風(fēng)、景觀等條件比較落后。塔樓戶型的使用率普遍低于板樓10個(gè)百分點(diǎn)左右，而且戶型內(nèi)部的廚房、餐廳與洗手間往往不可直接采光、通風(fēng)，這樣的地方被稱為“灰色空間”?！镜谌?jié)：房屋建筑工程概論】

板樓、塔樓*水星·香榭里【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】

住宅分類：按房屋戶型結(jié)構(gòu)分類，主要分為：1、普通單元式住宅2、公寓式住宅3、復(fù)式住宅4、躍層式住宅5、花園洋房式住宅6、小戶型住宅（超小戶型）*溫馨浪漫的復(fù)式樓【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】

住宅分類：復(fù)式住宅是受躍層式住宅的設(shè)計(jì)構(gòu)思啟發(fā)，但層高要低于躍層式住宅（復(fù)式設(shè)計(jì)為3.3米，而一般躍層式為5.6米）。復(fù)式住宅的下層供起居用，炊事、進(jìn)餐、洗浴等，上層供休息睡眠用，直接作為臥室床面，人可坐起但無(wú)法直立?！镜谌?jié)：房屋建筑工程概論】*大氣豪華的躍式樓經(jīng)典花園洋房*融科·檀香山【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】

【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】

住宅分類：按房屋政策屬性分類：1、廉租房2、已購(gòu)公房（房改房）3、經(jīng)濟(jì)適用住房4、住宅合作社集資建房等5、商品房【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】

商品房商品房主要是指由各房地產(chǎn)開發(fā)公司投資建設(shè)，以營(yíng)利為目的，按市場(chǎng)規(guī)律經(jīng)營(yíng)的房屋。商品房的“五證”“兩書”：

“五證”包括《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》《建筑工程規(guī)劃許可證》《國(guó)有土地使用證》《建設(shè)工程施工許可證》《商品房預(yù)(銷)售許可證》?！皟蓵保盒陆ㄗ≌渡唐贩抠|(zhì)量保證書》、《商品房使用說(shuō)明書》。從銷售看，商品房又分現(xiàn)房銷售和期房預(yù)售；從銷售對(duì)象看，分內(nèi)銷商品房、外銷商品房；從用途看，分普通住宅、公寓、別墅等?！镜谌?jié)：房屋建筑工程概論】*1987年深圳東曉華園—中國(guó)第一個(gè)商品房住宅小區(qū)【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】商品房的結(jié)構(gòu)形式以其承重結(jié)構(gòu)所用其所用的材料來(lái)劃分。一般可分為以下三種形式：1、磚混結(jié)構(gòu)住宅磚混結(jié)構(gòu)住宅：是指建筑物中豎向承重結(jié)構(gòu)的墻、柱等采用磚或砌塊砌筑，柱、梁、樓板、屋而板、桁架等采用鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。通俗的講，磚混結(jié)構(gòu)是以小部分鋼筋混凝土及大部分磚墻承重的結(jié)構(gòu)。由于抗震的要求，磚混住宅一般在5層、6層以下?！镜谌?jié)：房屋建筑工程概論】商品房的結(jié)構(gòu)形式以其承重結(jié)構(gòu)所用其所用的材料來(lái)劃分：2、磚木結(jié)構(gòu)住宅磚木結(jié)構(gòu)的住宅：是指建筑物中承重結(jié)構(gòu)的墻、柱采用磚砌筑或磚塊砌筑，樓板結(jié)構(gòu)、屋架用木結(jié)構(gòu)共同構(gòu)筑成的房屋。3、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)住宅鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)住宅：是指房屋的主要承重結(jié)構(gòu)如柱、梁、板、樓梯、屋蓋用鋼筋混凝土制作，墻用磚或其他材料填充。這種結(jié)構(gòu)搞震性能好，整體性強(qiáng)，搞腐蝕，耐火能力強(qiáng)，經(jīng)久耐用，多用于高層住宅。具體又分框架、框架剪刀墻結(jié)構(gòu)等。【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】住宅的層高：指下層地板表面或樓板表面到上層樓板表面之間的距離。住宅的凈高：層高和凈高的關(guān)系可用公式“凈高=層高-樓板厚度”來(lái)表示，即層高和樓板厚度的差叫做凈高。進(jìn)深、開間可以衡量房屋的通透性，進(jìn)深太深，房屋的通透性就會(huì)比較差，空氣質(zhì)量不高。

*房間進(jìn)深16.5米/房間開間8.8米*臥室進(jìn)深6米/臥室開間4.4米*客廳進(jìn)深6.5米/客廳開間8.8米【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】住宅的進(jìn)深：通常指房間長(zhǎng)度。住宅的開間：通常指房間寬度。【第四節(jié)：銷售知識(shí)與案例分析】商品房銷售方式：按其交房方式不同，可分為商品房的現(xiàn)售和預(yù)售兩種；

商品房預(yù)售條件：1、已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；2、持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證；3、按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期；4、向縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。5、商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報(bào)縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門登記備案。

【第四節(jié)：銷售知識(shí)與案例分析】住宅權(quán)益

住宅的產(chǎn)權(quán)：一般是指住宅的所有權(quán)。住宅的所有權(quán)，是一種民事法律關(guān)系，指的是在法律規(guī)定的范圍內(nèi)，對(duì)住宅全面支配的權(quán)力。

住宅的所有權(quán)一般包括對(duì)房屋的占有、使用、收益、處分四個(gè)方面，這四個(gè)方面也構(gòu)成了住宅所有權(quán)的四項(xiàng)基本內(nèi)容?！镜谒墓?jié)：銷售知識(shí)與案例分析】住宅權(quán)益1、住宅的占有權(quán)：一般由所有權(quán)人來(lái)行使。當(dāng)使用權(quán)與所有權(quán)相分離的時(shí)候，占有權(quán)就為使用人行使——比如出租，當(dāng)使用權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移時(shí)，占有權(quán)也隨之轉(zhuǎn)移。2、住宅的使用權(quán)：對(duì)住宅使用的權(quán)力稱住宅的使用權(quán)。使用權(quán)的人，既可以是所有權(quán)人本人，也可以是租房人等。在占有權(quán)和使用權(quán)暫時(shí)不歸房主所有時(shí)，房主的所有權(quán)并未喪失。3、住宅的收益權(quán)：是指房主利用住宅、房產(chǎn)等產(chǎn)生某種利益的權(quán)力，比如出租收益。4、住宅的處分權(quán)：由房主行使。只有房主才有權(quán)力處分住宅、房產(chǎn)、如繼承、贈(zèng)予、變賣、抵押等。但當(dāng)房屋、住宅作為抵押物抵押給債權(quán)人時(shí)，債權(quán)人擁有房屋的處分權(quán)?！镜谒墓?jié)：銷售知識(shí)與案例分析】房屋產(chǎn)權(quán)分類：1、產(chǎn)權(quán)證書：是指"房屋所有權(quán)證"和"土地使用權(quán)證"。房屋產(chǎn)權(quán)證書包括：產(chǎn)權(quán)類別、產(chǎn)權(quán)比例。房產(chǎn)坐落地址、產(chǎn)權(quán)來(lái)源、房屋結(jié)構(gòu)、間數(shù)、建筑面積、使用面積、共有數(shù)紀(jì)要、他項(xiàng)權(quán)利紀(jì)要和附記，并配有房地產(chǎn)測(cè)量部門的分戶房屋平面圖。2、使用權(quán)房：是指由國(guó)家以及國(guó)有企業(yè)、事業(yè)單位投資興建的住宅，政府以規(guī)定的租金標(biāo)準(zhǔn)出租給居民的公有房產(chǎn)。3、公房：也稱公有房產(chǎn)，國(guó)有房產(chǎn)。它是指由國(guó)家以及國(guó)有企業(yè)、事業(yè)單位投資興建、銷售的房產(chǎn)，在房產(chǎn)未出售之前，房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)歸國(guó)家所有。目前居民租用的公有房產(chǎn)，按房改政策分為兩大類：一類是可售公有房產(chǎn)，一類是不可售公有房產(chǎn)。均為使用權(quán)房?！镜谒墓?jié)：銷售知識(shí)與案例分析】房屋產(chǎn)權(quán)分類：4、不可售公房：根據(jù)本市現(xiàn)行房改政策還不能出售給承租居民的公有房產(chǎn)。5、已購(gòu)公房：又稱售后公房，就是購(gòu)買的公有房產(chǎn)。6、單位產(chǎn)權(quán)房：是指產(chǎn)權(quán)屬于單位所有的房屋，也稱系統(tǒng)產(chǎn)權(quán)房、系統(tǒng)房。7、共同共有房產(chǎn)：指兩個(gè)或兩個(gè)以上的人，對(duì)全部共有房產(chǎn)不分份額地享有平等的所有權(quán)?！镜谒墓?jié)：銷售知識(shí)與案例分析】房屋分類：1、期房：在建的、尚未完成建設(shè)的、不能交付使用的房屋稱為期房。房地產(chǎn)管理部門將沒(méi)有取得房屋產(chǎn)權(quán)證的房屋統(tǒng)稱為期房，只要還沒(méi)辦理房地產(chǎn)初始登記手續(xù)，沒(méi)取得房屋產(chǎn)權(quán)證，就是期房。開發(fā)商出售期房稱為預(yù)售，購(gòu)房者買房時(shí)就要與開發(fā)商簽訂房屋預(yù)售合同。

2、現(xiàn)房：按照我國(guó)銷售商品房“現(xiàn)房”的規(guī)定，只有領(lǐng)取了《房屋所有權(quán)證》的商品房才叫“現(xiàn)房”。在銷售商品房的過(guò)程中，現(xiàn)房銷售不需要“銷售許可證”，購(gòu)房者只需查看《房屋所有權(quán)證》，在簽合同的時(shí)候也必須使用國(guó)土房管局印制的標(biāo)準(zhǔn)合同?！镜谒墓?jié)：銷售知識(shí)與案例分析】房屋產(chǎn)權(quán)分類：3、準(zhǔn)現(xiàn)房：準(zhǔn)現(xiàn)房是指房屋主體已基本封頂完工，工程正處在內(nèi)外墻裝修和進(jìn)行配套施工階段的房屋。4、二手房：經(jīng)過(guò)二次轉(zhuǎn)手交易的房子叫做二手房。新建的商品房進(jìn)行第一次交易時(shí)為"一手"，第二次交易則為"二手"。5、尾房：一般情況下，當(dāng)房產(chǎn)銷售量達(dá)到80％以后，一般就進(jìn)入房地產(chǎn)項(xiàng)目的清盤銷售階段，此時(shí)所銷售的房產(chǎn)，一般稱為尾房。*世界最大的爛尾樓韓國(guó)柳京飯店【第四節(jié)：銷售知識(shí)與案例分析】房屋產(chǎn)權(quán)分類：6、爛尾房：是指由于開發(fā)商資金不足、盲目上馬，或者錯(cuò)誤判斷供求形勢(shì)，無(wú)法回收前期投資，無(wú)力進(jìn)行后續(xù)建設(shè)，甚至全盤停滯的積壓樓宇。【第四節(jié)：銷售知識(shí)與案例分析】銷售專業(yè)術(shù)語(yǔ)——價(jià)格篇：1、一次性買斷價(jià)：指買方與賣方商定的一次性定價(jià)。一次性買斷價(jià)屬房產(chǎn)銷售合同中的專用價(jià)格術(shù)語(yǔ)，確定之后，買方或賣方必須按此履行付款或交房的義務(wù)，不得隨意變更。2、定金：為保證合同的履行，買方預(yù)先向銷售者賣方交納一定數(shù)額的錢款。依據(jù)《合同法》相關(guān)規(guī)定，一方違約時(shí)，雙方有約定的按照約定執(zhí)行；如無(wú)約定，賣方違約時(shí)，“定金”雙倍返還；買方違約時(shí)，“定金”不返還?！岸ń稹钡目傤~不得超過(guò)合同標(biāo)的的20%。3、訂金：目前法律上沒(méi)有明確規(guī)定，一般可視為“預(yù)付款”?！坝喗稹钡男ЯθQ于雙方當(dāng)事人的約定。雙方當(dāng)事人如果沒(méi)有約定，“訂金”的性質(zhì)主要是預(yù)付款，銷售者違約時(shí)，應(yīng)無(wú)條件退款；消費(fèi)者違約時(shí)，可以與銷售者協(xié)商解決并要求經(jīng)營(yíng)者退款。如果雙方當(dāng)事人另有約定，則按照約定執(zhí)行?！镜谒墓?jié)：銷售知識(shí)與案例分析】銷售專業(yè)術(shù)語(yǔ)——價(jià)格篇：

定金與訂金的區(qū)別，主要表現(xiàn)在：

1)、從合同、依約定應(yīng)交付定金而未交付的，不構(gòu)成對(duì)主合同的違反；而交付訂金的協(xié)議是主合同的一部分，依約定應(yīng)交付訂金而未交付的，即構(gòu)成對(duì)主合同的違反。

2)、交付和收受訂金的當(dāng)事人一方不履行合同債務(wù)時(shí)，不發(fā)生喪失或者雙倍返還訂金的后果，訂金僅可作損害賠償金。

3)、定金的數(shù)額在法律規(guī)定上有一定限制，例如《擔(dān)保法》就規(guī)定定金數(shù)額不超過(guò)主合同標(biāo)的額的20％；而訂金的數(shù)額依當(dāng)事人之間自由約定，法律一般不作限制。4)、定金具有擔(dān)保性質(zhì)，而訂金只是單方行為，不具有擔(dān)保性?！镜谒墓?jié)：銷售知識(shí)與案例分析】銷售專業(yè)術(shù)語(yǔ)——價(jià)格篇：4、違約金：是指違約方按照法律規(guī)定和合同的約定，應(yīng)該付給對(duì)方的一定數(shù)量的貨幣。違約金是對(duì)違約方的一種經(jīng)濟(jì)制裁，具有懲罰性和補(bǔ)償性，但主要體現(xiàn)懲罰性。5、均價(jià)：均價(jià)是指將各單位的銷售價(jià)格相加之后的和數(shù)除以單位建筑面積的和數(shù)，即得出每平方米的均價(jià)。均價(jià)一般不是銷售價(jià)。6、起價(jià)：也叫起步價(jià)，是指某物業(yè)各樓層銷售價(jià)格中的最低價(jià)格，即是起價(jià)。多層住宅，不帶花園的，一般以一樓或頂樓的銷售價(jià)為起價(jià)；帶花園的住宅，一般以二樓或五樓做為銷售的起價(jià)。高層物業(yè)，以最低層的銷售價(jià)為起步價(jià)。【第四節(jié)：銷售知識(shí)與案例分析】銷售專業(yè)術(shù)語(yǔ)——面積篇1、商品房銷售面積：商品房按“套”或“單元”出售，商品房的銷售面積即為購(gòu)買房者所購(gòu)買的套內(nèi)或單元內(nèi)建筑面積與應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e之和。銷售商品房，必須明示商品房的銷售面積，并注明該商品房的套內(nèi)建筑面積及應(yīng)當(dāng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e。商品房銷售面積=套內(nèi)實(shí)際建筑面積+公攤面積例：某房源廣告：玉園小區(qū)、112㎡、30萬(wàn)，其中的112㎡即為商品房的銷售面積。*套內(nèi)面積㎡【第四節(jié)：銷售知識(shí)與案例分析】銷售專業(yè)術(shù)語(yǔ)——面積篇2、套內(nèi)建筑面積：商品房的套內(nèi)建筑面積是指成套商品房（單元房）的套內(nèi)使用面積、套內(nèi)墻體面積和陽(yáng)臺(tái)建筑面積之和。套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽(yáng)臺(tái)建筑面積【第四節(jié)：銷售知識(shí)與案例分析】銷售專業(yè)術(shù)語(yǔ)——面積篇3、套內(nèi)使用面積：套內(nèi)房屋使用面積為房屋使用空間的面積，按以下規(guī)定計(jì)算：1)、套內(nèi)使用面積為套內(nèi)臥室、起居室、過(guò)道、廚房、衛(wèi)生間、貯藏間、壁柜等空間面積的總和；2)、套內(nèi)樓梯按自然層數(shù)的面積總和計(jì)入使用面積；3)、不包括在結(jié)構(gòu)面積內(nèi)的套內(nèi)煙囪、通風(fēng)道、管道井均計(jì)入使用面積；4)、內(nèi)墻面裝飾厚度計(jì)入使用面積?！镜谒墓?jié)：銷售知識(shí)與案例分析】銷售專業(yè)術(shù)語(yǔ)——面積篇

4、套內(nèi)墻體面積：套內(nèi)墻體面積是指商品房各套內(nèi)使用空間周圍的維護(hù)或承重墻體所占的面積。商品房的套內(nèi)境況體分為共用墻及非共用墻兩種。商品房套內(nèi)墻體面積的計(jì)算法為：1）、共用墻包括各套之間的分隔封墻，套與公用建筑空間投影面積的分隔墻以及外墻（包括山墻）；共用墻體水平投影面積的一半計(jì)入套內(nèi)墻體面積。2）、非共用墻墻體水平投影面積全部計(jì)入套內(nèi)墻體面積?！镜谒墓?jié)：銷售知識(shí)與案例分析】銷售專業(yè)術(shù)語(yǔ)——面積篇

5、套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)建筑面積：按照《建筑面積計(jì)算規(guī)則》的規(guī)定，套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)建筑面積按陽(yáng)臺(tái)外圍與房屋外墻之間的水平投影面積計(jì)算。其中：1）、原設(shè)計(jì)的封閉式陽(yáng)臺(tái)，按其外圍水平投影面積計(jì)算建筑面積；2）、挑陽(yáng)臺(tái)（底陽(yáng)臺(tái)）按其底板水平投影面積的一半計(jì)算建設(shè)筑面積；3）、凹陽(yáng)臺(tái)按其凈面積（含擋板墻墻體面積）的一半計(jì)算建筑面積；4）、半挑半凹陽(yáng)臺(tái)，挑出部分按其底板水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積，凹進(jìn)部分按其凈面積的一半計(jì)算建筑面積?！镜谒墓?jié)：銷售知識(shí)與案例分析】銷售專業(yè)術(shù)語(yǔ)——面積篇6、公用建筑面積：又稱公攤。分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e為每幢樓內(nèi)的公用建筑面積。公用建筑面積由兩部分組成：1）、大堂、公共門廳、走廊、過(guò)道、公用廁所、電梯前廳、樓梯間、電梯井、電梯機(jī)房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱間、冷凍機(jī)房、消防通道、變電室、煤氣調(diào)壓室、衛(wèi)星電視接收機(jī)房、空調(diào)機(jī)房、熱水鍋爐房、電梯工休息室、值班警衛(wèi)室、物業(yè)管理用房以及其他為該建筑服務(wù)的專用設(shè)備用房；2）、套（單元）與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的一半?！镜谒墓?jié)：銷售知識(shí)與案例分析】銷售專業(yè)術(shù)語(yǔ)——面積篇公用建筑面積=全幢建筑面積-全幢各套套內(nèi)建筑面積之和-單獨(dú)具備使用功能的獨(dú)立使用空間的建筑面積（如地下車庫(kù)、倉(cāng)庫(kù)、人防工程等）另外，購(gòu)房人所受益的其他非經(jīng)營(yíng)性用房，需要進(jìn)行分?jǐn)偟模阡N（預(yù)）售合同中寫明房屋名稱，需分?jǐn)偟目偨ㄖ娣e。

公用建筑面積不包括倉(cāng)庫(kù)、機(jī)動(dòng)車庫(kù)、非機(jī)動(dòng)車庫(kù)、車道、供暖鍋爐房