中國(guó)醫(yī)藥企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力研究報(bào)告_第1頁(yè)
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文檔簡(jiǎn)介

中國(guó)醫(yī)藥企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力研究

1一、中國(guó)醫(yī)藥企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力研究的必要性

醫(yī)藥行業(yè)是關(guān)系社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和國(guó)計(jì)民生的特殊行業(yè),國(guó)家對(duì)醫(yī)藥行業(yè)的改革發(fā)展極為重視。經(jīng)濟(jì)全球化和中國(guó)加入WTO,使醫(yī)藥企業(yè)面臨國(guó)內(nèi)外同行的嚴(yán)峻挑戰(zhàn),巨大的國(guó)內(nèi)消費(fèi)市場(chǎng)對(duì)眾多競(jìng)爭(zhēng)者有極強(qiáng)的吸引力,國(guó)內(nèi)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇,企業(yè)急需提高自身競(jìng)爭(zhēng)能力。國(guó)家針對(duì)醫(yī)藥行業(yè)以醫(yī)保、醫(yī)療衛(wèi)生和藥品生產(chǎn)流通體制改革為主要內(nèi)容的三項(xiàng)改革措施的同步推進(jìn),以GMP、GSP、GAP為主要內(nèi)容的質(zhì)量規(guī)范認(rèn)證對(duì)醫(yī)藥企業(yè)提出嚴(yán)格的要求,迫使不符合規(guī)范要求、競(jìng)爭(zhēng)力不強(qiáng)的企業(yè)退出市場(chǎng)。企業(yè)必須認(rèn)真分析自身的問題和與同類企業(yè)之間存在的差距,制訂提高水平和競(jìng)爭(zhēng)力的發(fā)展戰(zhàn)略。

醫(yī)藥企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力研究為企業(yè)發(fā)展提供有力支持2

二、醫(yī)藥行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力評(píng)價(jià)

競(jìng)爭(zhēng)力評(píng)價(jià)是進(jìn)行競(jìng)爭(zhēng)力研究的第一步。中國(guó)醫(yī)藥行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力評(píng)價(jià)體系的特點(diǎn):該評(píng)價(jià)體系是根據(jù)競(jìng)爭(zhēng)力傳統(tǒng)理論,參考國(guó)際權(quán)威競(jìng)爭(zhēng)力評(píng)價(jià)機(jī)構(gòu)的評(píng)價(jià)體系,結(jié)合我國(guó)醫(yī)藥行業(yè)和企業(yè)特點(diǎn)制定的。是中國(guó)醫(yī)藥行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力研究之首創(chuàng)。該評(píng)價(jià)體系包括經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)(含6大要素40個(gè)指標(biāo))和企業(yè)管理(含4大要素40個(gè)指標(biāo))兩大部分共80個(gè)指標(biāo)。指標(biāo)選取充分體現(xiàn)了系統(tǒng)性、科學(xué)性、可比性和數(shù)據(jù)可得性。企業(yè)也可根據(jù)自己的實(shí)際情況,選取其中部分指標(biāo)參評(píng)。3醫(yī)藥行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力評(píng)價(jià)指標(biāo)體系評(píng)價(jià)指標(biāo)內(nèi)涵評(píng)分規(guī)模實(shí)力盈利能力經(jīng)營(yíng)效率運(yùn)營(yíng)安全成長(zhǎng)能力現(xiàn)金能力管理與文化市場(chǎng)與營(yíng)銷技術(shù)與創(chuàng)新環(huán)境與發(fā)展評(píng)價(jià)指標(biāo)體系

4三、醫(yī)藥企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力研究的主要內(nèi)容

企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力研究一般包括三大部分:第一部分為企業(yè)總體評(píng)價(jià)。選擇100個(gè)左右醫(yī)藥企業(yè)并進(jìn)行企業(yè)分類,按照競(jìng)爭(zhēng)力評(píng)價(jià)體系的各類指標(biāo)進(jìn)行總體及分類排名分析,使企業(yè)了解自身在整個(gè)行業(yè)和同類企業(yè)群組中的位置,通過對(duì)比達(dá)到知己知彼、明確差距的目的。

第二部分為分項(xiàng)評(píng)價(jià)和問題分析。針對(duì)單個(gè)企業(yè)進(jìn)行深層次的分項(xiàng)評(píng)價(jià)和問題分析。通過第一部分的對(duì)比結(jié)果,分析企業(yè)的特點(diǎn)和存在問題、企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力、強(qiáng)勢(shì)和弱勢(shì),在此基礎(chǔ)上提出提升企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的建議。

第三部分為企業(yè)制定提高競(jìng)爭(zhēng)力方案和發(fā)展戰(zhàn)略。在企業(yè)的參與配合下,幫助企業(yè)制定科學(xué)和切實(shí)可行的方案及發(fā)展戰(zhàn)略。

5四、醫(yī)藥企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力研究

(一)2002年企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力總體排名

企業(yè)名稱得分名次

A

1B

2C

3D

4E

5F

6G

7H

8I…………

9

62002年企業(yè)按主要素排名四項(xiàng)主要素:規(guī)模實(shí)力盈利能力成長(zhǎng)能力效率及現(xiàn)金能力7

2002年企業(yè)分項(xiàng)指標(biāo)排名(指標(biāo)數(shù)量不限)主營(yíng)業(yè)務(wù)收入排名

凈利潤(rùn)排名

8

對(duì)比研究是企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力研究的一個(gè)重要手段??梢耘c同類企業(yè)對(duì)比;也可以與標(biāo)桿企業(yè)對(duì)比,是對(duì)企業(yè)狀況的基本分析。通過以上各類排名對(duì)比,企業(yè)可以概括地了解自身在整個(gè)醫(yī)藥行業(yè)和同類群組企業(yè)中的位置,也可以看出在某些方面與同類企業(yè)之間的差距。這是競(jìng)爭(zhēng)力研究中對(duì)企業(yè)第一步淺層次的基本分析。9(二)企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力表現(xiàn)企業(yè)名稱:A核心競(jìng)爭(zhēng)力表現(xiàn):

核心產(chǎn)品:企業(yè)特色產(chǎn)品的生命周期、功能與主治及適應(yīng)人群。產(chǎn)品結(jié)構(gòu):處于成熟期、成長(zhǎng)期和正在研發(fā)的產(chǎn)品。原料:主要原料的稀有程度、來源及質(zhì)量保證、原料可替代性。核心技術(shù):不可模仿或模仿成本很高的專利和特有技術(shù)。潛在的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手:不容易形成競(jìng)爭(zhēng),還是競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手很多。

10

核心競(jìng)爭(zhēng)力是企業(yè)的內(nèi)在素質(zhì)。是企業(yè)內(nèi)部經(jīng)過整合的知識(shí)和技能,是企業(yè)協(xié)調(diào)各種生產(chǎn)技能和整合各種知識(shí)的能力。11某企業(yè)1999-2002四年經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)綜合得分變化

(三)企業(yè)的發(fā)展變化分析1999200020012002通過企業(yè)最近4年經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)方面的變化分析其內(nèi)在原因,找出影響得分高低的因素。12該企業(yè)經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)六大要素的四年變化

規(guī)模實(shí)力變化盈利能力變化經(jīng)營(yíng)效率變化

運(yùn)營(yíng)安全變化成長(zhǎng)能力變化現(xiàn)金能力變化

19992000200120021999200020012002199920002001200219992000200120021999200020012002199920002001200213不同企業(yè)三年綜合競(jìng)爭(zhēng)力排名變化012345678910111213山東魯抗吉林敖東通化東寶哈藥集團(tuán)廣州藥業(yè)上海藥業(yè)雙鶴藥業(yè)華東醫(yī)藥太極集團(tuán)同仁堂東北制藥云南白藥白云山制藥199920002001可以看出,有的企業(yè)三年相當(dāng)穩(wěn)定;有的排名逐年上升;有的企業(yè)則變化不定,其內(nèi)在原因有待分析。14(四)2002年企業(yè)綜合表現(xiàn)0.0020.0040.0060.0080.00100.00總資產(chǎn)得分無形資產(chǎn)得分主營(yíng)業(yè)務(wù)收入得分主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)得分其它業(yè)務(wù)利潤(rùn)得分營(yíng)業(yè)利潤(rùn)得分投資收益得分營(yíng)業(yè)外收支得分利潤(rùn)總額得分凈利潤(rùn)得分銷售毛利潤(rùn)得分主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)率得分銷售凈利潤(rùn)得分總資產(chǎn)報(bào)酬率得分凈資產(chǎn)收益率得分應(yīng)收帳款周轉(zhuǎn)率得分存貨周轉(zhuǎn)率得分股東權(quán)益周轉(zhuǎn)率得分總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率得分主營(yíng)業(yè)務(wù)收入增長(zhǎng)率得分營(yíng)業(yè)利潤(rùn)增長(zhǎng)率得分稅后利潤(rùn)增長(zhǎng)率得分凈資產(chǎn)增長(zhǎng)率得分總資產(chǎn)增長(zhǎng)率得分現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物凈增額得分經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流量得分銷售商品收到的現(xiàn)金得分銷售商品收到的現(xiàn)金占主營(yíng)收入比例得分從雷達(dá)圖表現(xiàn)可以看出企業(yè)各項(xiàng)主要指標(biāo)的完美程度。圖形豐滿、均勻,說明企業(yè)各方面發(fā)展均衡;圖形參次不齊,則說明企業(yè)在某些方面有嚴(yán)重不足。該圖形是某個(gè)企業(yè)2002年的實(shí)際表現(xiàn),該企業(yè)則屬于某些方面有嚴(yán)重不足的企業(yè),必須制定相應(yīng)的改進(jìn)措施。15(五)企業(yè)的強(qiáng)項(xiàng)與弱項(xiàng)分析2002年企業(yè)排名在前5位的指標(biāo)分析與同組群企業(yè)最高水平及平均水平對(duì)比強(qiáng)項(xiàng)指標(biāo)對(duì)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的貢獻(xiàn)強(qiáng)項(xiàng)指標(biāo)的穩(wěn)定性分析強(qiáng)項(xiàng)指標(biāo)面臨的競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)分析保持領(lǐng)先地位的措施2002年企業(yè)排名在最后5位的指標(biāo)分析與同組群最差水平及平均水平對(duì)比弱勢(shì)的一貫性或偶然性分析弱勢(shì)指標(biāo)對(duì)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的影響提高弱勢(shì)指標(biāo)位次的可能性及措施16五、企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理能力企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理評(píng)價(jià)分四大類40個(gè)指標(biāo):管理與文化(8個(gè)指標(biāo))市場(chǎng)與營(yíng)銷(13個(gè)指標(biāo))技術(shù)與創(chuàng)新(11個(gè)指標(biāo))環(huán)境與發(fā)展(8個(gè)指標(biāo))這些指標(biāo)屬于“軟指標(biāo)”,其評(píng)價(jià)要通過對(duì)企業(yè)的調(diào)查研究、交談了解來進(jìn)行。17六、提高企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的方案與戰(zhàn)略根據(jù)前面的分析結(jié)果,與企業(yè)一起對(duì)存在的主要問題進(jìn)行深層次的剖析,制定改進(jìn)措施。提高競(jìng)爭(zhēng)力的途徑:對(duì)主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的分析;如何保持現(xiàn)有產(chǎn)品的穩(wěn)定性和市場(chǎng)占有率;研發(fā)新產(chǎn)品的前景分析;如何拓展發(fā)展空間;人力資源與資本運(yùn)作;提高信息化程度;聯(lián)合與兼并的方案研究;18謝謝觀看/歡迎下載BYFAITHIMEANAVISIONOFGOODONECHERISHESANDTHEENTHUSIASMTHATPUSHESONETOSEEKITSFULFILLMENTREGARDLESSOFOBSTACLES.BYFAITHIBYFAITH房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)請(qǐng)?jiān)诖溯斎肽母睒?biāo)題LOGO新員工入職培訓(xùn)系列課程培訓(xùn)目標(biāo)請(qǐng)?jiān)诖溯斎肽母睒?biāo)題LOGO1、熟悉房地產(chǎn)相關(guān)基本知識(shí)2、了解房地產(chǎn)相關(guān)的建筑知識(shí)3、熟悉房地產(chǎn)銷售基本知識(shí)1房地產(chǎn)基本概念2土地及地產(chǎn)知識(shí)概要4房地產(chǎn)銷售知識(shí)與案例分析3住宅、建筑工程概論課程:房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)房地產(chǎn)房地產(chǎn)又稱不動(dòng)產(chǎn),是房產(chǎn)與地產(chǎn)的總稱,是指土地、建筑物、地上的附著物及其附帶的各種權(quán)利,在經(jīng)濟(jì)學(xué)上也叫不動(dòng)產(chǎn)包括:1、土地2、建筑物及地上附著物3、房地產(chǎn)物權(quán)注:房地產(chǎn)物權(quán)除所有權(quán)外,還有所有權(quán)衍生的租賃權(quán)、抵押權(quán)、土地使用權(quán)、典當(dāng)權(quán)等。房產(chǎn)是指房屋的經(jīng)濟(jì)形態(tài),在法律上有明確的權(quán)屬關(guān)系,在不同的所有者和使用者之間可以進(jìn)行出租出售或作其他用途的房屋。【第一節(jié):房地產(chǎn)基本概念】【第一節(jié):房地產(chǎn)基本概念】地產(chǎn)是指能夠?yàn)槠錂?quán)利人帶來收益或滿足其權(quán)利人工作或生活需要的土地資產(chǎn)。地產(chǎn)與土地的根本區(qū)別在于有無權(quán)屬關(guān)系:地產(chǎn)在法律上有著明確的權(quán)屬關(guān)系,而土地則沒有明確的權(quán)屬關(guān)系,它是一個(gè)統(tǒng)稱。房產(chǎn)、地產(chǎn)兩者間的關(guān)系房產(chǎn)與地產(chǎn)之間存在著客觀的、必然的聯(lián)系,主要包括幾個(gè)方面:1、實(shí)物形態(tài)上看,房產(chǎn)與地產(chǎn)密不可分2、從價(jià)格構(gòu)成上看,房產(chǎn)價(jià)格不論是買賣價(jià)格還是租賃價(jià)格都包含地產(chǎn)價(jià)格3、從權(quán)屬關(guān)系看,房產(chǎn)所有權(quán)和地產(chǎn)所有權(quán)是聯(lián)系在一起的?!镜谝还?jié):房地產(chǎn)基本概念】房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)特性1、生產(chǎn)周期長(zhǎng)2、資金密集性3、相互影響性4、易受政策限制性5、房地產(chǎn)的保值增值性

房地產(chǎn)的特性

房地產(chǎn)的自然特性

1、位置的固定性2、使用的耐久性3、資源的有限性4、物業(yè)的差異性【第一節(jié):房地產(chǎn)基本概念】房地產(chǎn)類型按用途:居住、商業(yè)、辦公、旅館、餐飲、娛樂、工業(yè)和倉(cāng)儲(chǔ)、農(nóng)業(yè)、特殊目的(車站、機(jī)場(chǎng)、醫(yī)院等)、綜合房地產(chǎn)。按開發(fā)程度:生地、毛地、熟地、在建工程、現(xiàn)房。按建筑結(jié)構(gòu):鋼、鋼砼、砌體、木、塑料、薄膜沖氣。按結(jié)構(gòu)形式:墻體、框架、筒體等。按層數(shù)和高度:低層、多層、高層、超高層?!镜谝还?jié):房地產(chǎn)基本概念】房地產(chǎn)業(yè)

以土地和建筑物為經(jīng)營(yíng)對(duì)象,包括土地的開發(fā),房屋的建設(shè)、維修、管理,土地使用權(quán)的有償轉(zhuǎn)讓、劃拔,房屋所有權(quán)的買賣、租賃,房地產(chǎn)的抵押、貸款以及由此而形成的房地產(chǎn)市場(chǎng)的綜合性產(chǎn)業(yè)。

房地產(chǎn)開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在依法取得土地使用權(quán)的土地上按照使用性質(zhì)的要求進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建筑的活動(dòng)?!镜谝还?jié):房地產(chǎn)基本概念】

房地產(chǎn)市場(chǎng)分類一級(jí)市場(chǎng)——政府出讓土地予開發(fā)商的市場(chǎng)(也稱土地市場(chǎng))二級(jí)市場(chǎng)——開發(fā)商出售商品房予消費(fèi)者的市場(chǎng)(也稱“一手房”市場(chǎng))三級(jí)市場(chǎng)——消費(fèi)者將已購(gòu)商品房再轉(zhuǎn)讓的市場(chǎng)(也稱“二手房”市場(chǎng))【第一節(jié):房地產(chǎn)基本概念】

房地產(chǎn)價(jià)格房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成:土地價(jià)格和建筑物及其附屬物價(jià)格的統(tǒng)一,是土地價(jià)值和房屋價(jià)值的貨幣表現(xiàn)形式。房地產(chǎn)總價(jià)格:指一宗房地產(chǎn)的整體價(jià)格。房地產(chǎn)單位價(jià)格:指單位面積或單位建筑面積的價(jià)格,它可以反映房地產(chǎn)價(jià)格水平的高低。

房地產(chǎn)價(jià)格

樓面地價(jià):指平均到每單位建筑面積上的土地價(jià)格樓面地價(jià)=土地總價(jià)格/總建筑面積=土地單價(jià)/容積率【第一節(jié):房地產(chǎn)基本概念】

土地價(jià)格1、房屋建筑成本2、流通費(fèi)用3、稅金4、利潤(rùn)房地產(chǎn)價(jià)格

房屋價(jià)格

房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成1、土地出讓金或征地費(fèi)2、拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)3、城市土地開發(fā)費(fèi)4、土地開發(fā)利潤(rùn)【第一節(jié):房地產(chǎn)基本概念】【第一節(jié):房地產(chǎn)基本概念】【第一節(jié):房地產(chǎn)基本概念】房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素

1、房屋的地理位置(交通便利、周邊環(huán)境等)

2、房屋的戶型、樓層、朝向、視野、新舊程度等

3、小區(qū)外部的配套設(shè)施(醫(yī)院、銀行、超市、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、學(xué)校、美容院等)

4、小區(qū)內(nèi)部的配套設(shè)施(健身、泳池、洗衣店、便利店等)

5、房屋的市場(chǎng)價(jià)格定位

6、房屋的供需狀況

7、物業(yè)管理公司的口碑

8、房屋的市場(chǎng)租賃價(jià)格前景及回報(bào)率的多少

10、政府因素、土地價(jià)格的變動(dòng)

11、其它因素森茂山莊項(xiàng)目部【第一節(jié):房地產(chǎn)基本概念】【第二節(jié):土地及地產(chǎn)知識(shí)概要】

土地分類——按所有制分:國(guó)有土地和集體土地

國(guó)有土地:在我國(guó)社會(huì)主義制度下,屬于全民所有的土地叫國(guó)有土地。其中:城市和建制鎮(zhèn)建成區(qū)的土地,都屬于國(guó)家所有;在鄉(xiāng)村和城鎮(zhèn)郊區(qū),國(guó)家依法征用和沒收的土地、國(guó)營(yíng)農(nóng)場(chǎng)、林場(chǎng)、牧場(chǎng)、漁場(chǎng)、草場(chǎng)的土地;國(guó)有森林、草地、水域、荒山、冰川等土地,也都屬于國(guó)家所有。集體土地:是指農(nóng)村集體所有的土地。根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》第八條的規(guī)定:農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地,除由法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的以外,屬于農(nóng)民集體所有;宅基地和自留地、自留山,屬于農(nóng)民集體所有?!镜诙?jié):土地及地產(chǎn)知識(shí)概要】

我國(guó)的土地制度土地所有制:在我國(guó),先行全部土地實(shí)行的是社會(huì)主義土地公有制,分為全民所有制(即國(guó)家所有)和集體所有制(即集體所有)兩種形式。任何個(gè)人均不能取得土地所有權(quán)。土地使用權(quán):是指土地使用者依法享受使用和取得土地收益的權(quán)利。土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓。【第二節(jié):土地及地產(chǎn)知識(shí)概要】

國(guó)有土地

城市用地可以分為九類:

1、居住用地2、公用設(shè)施用地(含商業(yè)用地)3、工業(yè)用地4、倉(cāng)儲(chǔ)用地5、對(duì)外交通用地6、道路廣場(chǎng)用地

7、市政公用設(shè)施用地8、綠化用地9、特殊用地【第二節(jié):土地及地產(chǎn)知識(shí)概要】國(guó)有土地使用權(quán)的取得方式

國(guó)有土地使用權(quán)的取得方式:土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、劃撥三種形式。1、土地使用權(quán)出讓:是指人民政府以拍賣、招標(biāo)、協(xié)議的方式,將國(guó)有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者使用,土地使用者向市政府支付土地使用權(quán)出讓金的行為。拍賣:是指在指定的時(shí)間、公開場(chǎng)合,在土地管理部門授權(quán)的拍賣主持人的主持下,競(jìng)投者按規(guī)定的方式應(yīng)價(jià),由出價(jià)最高者獲得土地使用權(quán)的行為。招標(biāo):是指由土地管理部門公開招標(biāo)或邀請(qǐng)符合條件的投標(biāo)人投標(biāo),經(jīng)評(píng)標(biāo)后確定的中標(biāo)人取得土地使用權(quán)的行為。【第二節(jié):土地及地產(chǎn)知識(shí)概要】

國(guó)有土地使用權(quán)的取得方式2、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓:是指合法擁有土地使用權(quán)的自然人、法人和其它組織,通過買賣等方式將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移給他人的行為。3、土地使用權(quán)劃撥:是指縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn),在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后將該幅土地交付其使用,或者將土地使用權(quán)無償交付給土地使用者使用的行為?!镜诙?jié):土地及地產(chǎn)知識(shí)概要】

土地分類——按開發(fā)程度分:生地、熟地1、生地:是指空地、田地、未開墾地等不具備直接使用條件的土地。2、熟地:是指已經(jīng)完成三通一平或七通一平等工作,具備使用條件的土地。

三通一平:是指土地開發(fā)時(shí)進(jìn)行的通水、通電、通路和土地平整工作。七通一平:是指上、下水通、排污通、路通、通訊通、煤氣通、電通、熱力通、場(chǎng)地平整?!镜诙?jié):土地及地產(chǎn)知識(shí)概要】

土地分類——按用途分類土地按用途分類及使用年限確定:1、居住用地——70年;2、工業(yè)用地——50年;3、教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地——50年;4、商業(yè)、旅游、娛樂用地——40年;5、綜合或者其他用地——50年。另外,加油站、加氣站用地為——20年。

注意:首先應(yīng)該明確,房屋的所有權(quán)是不存在年限問題的,房屋一經(jīng)購(gòu)買并取得產(chǎn)權(quán)后,即作為業(yè)主個(gè)人所有的財(cái)產(chǎn),并無居住年限的限制。但是,商品房所占用的、通過出讓方式取得的國(guó)有土地的使用權(quán)是有限的,不同開發(fā)用途的土地使用年限不一樣。開發(fā)企業(yè)在取得土地用于房地產(chǎn)開發(fā)時(shí),都要與國(guó)土局簽訂《土地使用權(quán)出讓合同書》,其土地使用年限按國(guó)家規(guī)定執(zhí)行?!镜谌?jié):房屋建筑工程概論】房屋的分類——按使用功能分類1、住宅2、工業(yè)廠房和倉(cāng)庫(kù)3、商場(chǎng)和店鋪4、辦公樓5、賓館酒店6、文體娛樂設(shè)施7、政府和公用設(shè)施8、多功能建筑*Townhouse萬科城【第三節(jié):房屋建筑工程概論】住宅的種類

住宅種類繁多,主要分為高檔住宅、普通住宅、公寓式住宅、TOWNHOUSE、別墅等?!镜谌?jié):房屋建筑工程概論】

住宅分類:按樓體高度分類,主要分為低層、多層、小高層、高層、超高層等。低層:高度低于或等于10米的建筑物,一般是1-3層建筑物,如平房、別墅等。它的舒適度、方便度和空間尺度優(yōu)于高層。多層:高于10米、低于或等于24米的建筑物。多層房屋一般為4-6層,一般采用磚混結(jié)構(gòu)。多層房屋通風(fēng)采光狀況好,空間緊湊而不閉塞。小高層:一般把7層至10層的建筑稱為“小高層”。小高層有多層親切安寧、房型好、得房率高的特點(diǎn)。高層:11層以上30層以下、最高高度到100M的建筑物。超高層:30層以上(不包括30層)、最高到100m以上的建筑物?!镜谌?jié):房屋建筑工程概論】一期:4+1、6層合園二期:2棟17層小高層三期:3棟24層高層*康橋藍(lán)灣【第三節(jié):房屋建筑工程概論】

住宅分類:按樓體結(jié)構(gòu)形式分類:1、磚木結(jié)構(gòu)2、磚混結(jié)構(gòu)3、鋼混框架結(jié)構(gòu)4、鋼混剪刀墻結(jié)構(gòu)5、鋼混框架一剪刀墻結(jié)構(gòu)6、鋼結(jié)構(gòu)【第三節(jié):房屋建筑工程概論】

住宅分類:按建筑結(jié)構(gòu):板樓、塔樓、板塔結(jié)合板樓:板樓一般建筑層數(shù)不會(huì)超過12層。長(zhǎng)度明顯大于寬度,板樓有兩種類型,一種是長(zhǎng)走廊式的,各住戶靠長(zhǎng)走廊連在一起;第二種是單元式拼接,若干個(gè)單元連在一起就拼成一個(gè)板樓。

板樓的優(yōu)勢(shì):結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)將朝陽面讓位于居室,通風(fēng)采光條件優(yōu)于其它結(jié)構(gòu)。比較典型的是一梯兩戶式設(shè)計(jì),南北朝向時(shí),位于前面的客廳、主臥等有充足的朝陽面;東西朝向時(shí),前后居室各有半天的朝陽面?!镜谌?jié):房屋建筑工程概論】

住宅分類:按建筑結(jié)構(gòu):板樓、塔樓、板塔結(jié)合塔樓:一般多于四五戶共同圍繞或者環(huán)繞一組公共豎向交通形成的樓房平面,平面的長(zhǎng)度和寬度大致相同,這種樓房的高度從12層以上到35層,超過35層是超高層,塔樓一般是一梯/兩梯四戶到12戶。塔樓的優(yōu)勢(shì):節(jié)約土地資源;塔樓多采用大框架結(jié)構(gòu),除少數(shù)承重梁之外,戶內(nèi)分隔墻基本都可以拆改,靈活分割戶型;塔樓結(jié)構(gòu)強(qiáng)度高,抗震性好;居高望遠(yuǎn),視野開闊。塔樓的劣勢(shì):塔樓每層都有部分住戶的采光、通風(fēng)、景觀等條件比較落后。塔樓戶型的使用率普遍低于板樓10個(gè)百分點(diǎn)左右,而且戶型內(nèi)部的廚房、餐廳與洗手間往往不可直接采光、通風(fēng),這樣的地方被稱為“灰色空間”。【第三節(jié):房屋建筑工程概論】

板樓、塔樓*水星·香榭里【第三節(jié):房屋建筑工程概論】

住宅分類:按房屋戶型結(jié)構(gòu)分類,主要分為:1、普通單元式住宅2、公寓式住宅3、復(fù)式住宅4、躍層式住宅5、花園洋房式住宅6、小戶型住宅(超小戶型)*溫馨浪漫的復(fù)式樓【第三節(jié):房屋建筑工程概論】

住宅分類:復(fù)式住宅是受躍層式住宅的設(shè)計(jì)構(gòu)思啟發(fā),但層高要低于躍層式住宅(復(fù)式設(shè)計(jì)為3.3米,而一般躍層式為5.6米)。復(fù)式住宅的下層供起居用,炊事、進(jìn)餐、洗浴等,上層供休息睡眠用,直接作為臥室床面,人可坐起但無法直立。【第三節(jié):房屋建筑工程概論】*大氣豪華的躍式樓經(jīng)典花園洋房*融科·檀香山【第三節(jié):房屋建筑工程概論】

【第三節(jié):房屋建筑工程概論】

住宅分類:按房屋政策屬性分類:1、廉租房2、已購(gòu)公房(房改房)3、經(jīng)濟(jì)適用住房4、住宅合作社集資建房等5、商品房【第三節(jié):房屋建筑工程概論】

商品房商品房主要是指由各房地產(chǎn)開發(fā)公司投資建設(shè),以營(yíng)利為目的,按市場(chǎng)規(guī)律經(jīng)營(yíng)的房屋。商品房的“五證”“兩書”:

“五證”包括《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》《建筑工程規(guī)劃許可證》《國(guó)有土地使用證》《建設(shè)工程施工許可證》《商品房預(yù)(銷)售許可證》?!皟蓵保盒陆ㄗ≌渡唐贩抠|(zhì)量保證書》、《商品房使用說明書》。從銷售看,商品房又分現(xiàn)房銷售和期房預(yù)售;從銷售對(duì)象看,分內(nèi)銷商品房、外銷商品房;從用途看,分普通住宅、公寓、別墅等。【第三節(jié):房屋建筑工程概論】*1987年深圳東曉華園—中國(guó)第一個(gè)商品房住宅小區(qū)【第三節(jié):房屋建筑工程概論】商品房的結(jié)構(gòu)形式以其承重結(jié)構(gòu)所用其所用的材料來劃分。一般可分為以下三種形式:1、磚混結(jié)構(gòu)住宅磚混結(jié)構(gòu)住宅:是指建筑物中豎向承重結(jié)構(gòu)的墻、柱等采用磚或砌塊砌筑,柱、梁、樓板、屋而板、桁架等采用鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。通俗的講,磚混結(jié)構(gòu)是以小部分鋼筋混凝土及大部分磚墻承重的結(jié)構(gòu)。由于抗震的要求,磚混住宅一般在5層、6層以下?!镜谌?jié):房屋建筑工程概論】商品房的結(jié)構(gòu)形式以其承重結(jié)構(gòu)所用其所用的材料來劃分:2、磚木結(jié)構(gòu)住宅磚木結(jié)構(gòu)的住宅:是指建筑物中承重結(jié)構(gòu)的墻、柱采用磚砌筑或磚塊砌筑,樓板結(jié)構(gòu)、屋架用木結(jié)構(gòu)共同構(gòu)筑成的房屋。3、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)住宅鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)住宅:是指房屋的主要承重結(jié)構(gòu)如柱、梁、板、樓梯、屋蓋用鋼筋混凝土制作,墻用磚或其他材料填充。這種結(jié)構(gòu)搞震性能好,整體性強(qiáng),搞腐蝕,耐火能力強(qiáng),經(jīng)久耐用,多用于高層住宅。具體又分框架、框架剪刀墻結(jié)構(gòu)等?!镜谌?jié):房屋建筑工程概論】住宅的層高:指下層地板表面或樓板表面到上層樓板表面之間的距離。住宅的凈高:層高和凈高的關(guān)系可用公式“凈高=層高-樓板厚度”來表示,即層高和樓板厚度的差叫做凈高。進(jìn)深、開間可以衡量房屋的通透性,進(jìn)深太深,房屋的通透性就會(huì)比較差,空氣質(zhì)量不高。

*房間進(jìn)深16.5米/房間開間8.8米*臥室進(jìn)深6米/臥室開間4.4米*客廳進(jìn)深6.5米/客廳開間8.8米【第三節(jié):房屋建筑工程概論】住宅的進(jìn)深:通常指房間長(zhǎng)度。住宅的開間:通常指房間寬度。【第四節(jié):銷售知識(shí)與案例分析】商品房銷售方式:按其交房方式不同,可分為商品房的現(xiàn)售和預(yù)售兩種;

商品房預(yù)售條件:1、已交付全部土地使用權(quán)出讓金,取得土地使用權(quán)證書;2、持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證;3、按提供預(yù)售的商品房計(jì)算,投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上,并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期;4、向縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記,取得商品房預(yù)售許可證明。5、商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報(bào)縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門登記備案。

【第四節(jié):銷售知識(shí)與案例分析】住宅權(quán)益

住宅的產(chǎn)權(quán):一般是指住宅的所有權(quán)。住宅的所有權(quán),是一種民事法律關(guān)系,指的是在法律規(guī)定的范圍內(nèi),對(duì)住宅全面支配的權(quán)力。

住宅的所有權(quán)一般包括對(duì)房屋的占有、使用、收益、處分四個(gè)方面,這四個(gè)方面也構(gòu)成了住宅所有權(quán)的四項(xiàng)基本內(nèi)容?!镜谒墓?jié):銷售知識(shí)與案例分析】住宅權(quán)益1、住宅的占有權(quán):一般由所有權(quán)人來行使。當(dāng)使用權(quán)與所有權(quán)相分離的時(shí)候,占有權(quán)就為使用人行使——比如出租,當(dāng)使用權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移時(shí),占有權(quán)也隨之轉(zhuǎn)移。2、住宅的使用權(quán):對(duì)住宅使用的權(quán)力稱住宅的使用權(quán)。使用權(quán)的人,既可以是所有權(quán)人本人,也可以是租房人等。在占有權(quán)和使用權(quán)暫時(shí)不歸房主所有時(shí),房主的所有權(quán)并未喪失。3、住宅的收益權(quán):是指房主利用住宅、房產(chǎn)等產(chǎn)生某種利益的權(quán)力,比如出租收益。4、住宅的處分權(quán):由房主行使。只有房主才有權(quán)力處分住宅、房產(chǎn)、如繼承、贈(zèng)予、變賣、抵押等。但當(dāng)房屋、住宅作為抵押物抵押給債權(quán)人時(shí),債權(quán)人擁有房屋的處分權(quán)?!镜谒墓?jié):銷售知識(shí)與案例分析】房屋產(chǎn)權(quán)分類:1、產(chǎn)權(quán)證書:是指"房屋所有權(quán)證"和"土地使用權(quán)證"。房屋產(chǎn)權(quán)證書包括:產(chǎn)權(quán)類別、產(chǎn)權(quán)比例。房產(chǎn)坐落地址、產(chǎn)權(quán)來源、房屋結(jié)構(gòu)、間數(shù)、建筑面積、使用面積、共有數(shù)紀(jì)要、他項(xiàng)權(quán)利紀(jì)要和附記,并配有房地產(chǎn)測(cè)量部門的分戶房屋平面圖。2、使用權(quán)房:是指由國(guó)家以及國(guó)有企業(yè)、事業(yè)單位投資興建的住宅,政府以規(guī)定的租金標(biāo)準(zhǔn)出租給居民的公有房產(chǎn)。3、公房:也稱公有房產(chǎn),國(guó)有房產(chǎn)。它是指由國(guó)家以及國(guó)有企業(yè)、事業(yè)單位投資興建、銷售的房產(chǎn),在房產(chǎn)未出售之前,房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)歸國(guó)家所有。目前居民租用的公有房產(chǎn),按房改政策分為兩大類:一類是可售公有房產(chǎn),一類是不可售公有房產(chǎn)。均為使用權(quán)房?!镜谒墓?jié):銷售知識(shí)與案例分析】房屋產(chǎn)權(quán)分類:4、不可售公房:根據(jù)本市現(xiàn)行房改政策還不能出售給承租居民的公有房產(chǎn)。5、已購(gòu)公房:又稱售后公房,就是購(gòu)買的公有房產(chǎn)。6、單位產(chǎn)權(quán)房:是指產(chǎn)權(quán)屬于單位所有的房屋,也稱系統(tǒng)產(chǎn)權(quán)房、系統(tǒng)房。7、共同共有房產(chǎn):指兩個(gè)或兩個(gè)以上的人,對(duì)全部共有房產(chǎn)不分份額地享有平等的所有權(quán)。【第四節(jié):銷售知識(shí)與案例分析】房屋分類:1、期房:在建的、尚未完成建設(shè)的、不能交付使用的房屋稱為期房。房地產(chǎn)管理部門將沒有取得房屋產(chǎn)權(quán)證的房屋統(tǒng)稱為期房,只要還沒辦理房地產(chǎn)初始登記手續(xù),沒取得房屋產(chǎn)權(quán)證,就是期房。開發(fā)商出售期房稱為預(yù)售,購(gòu)房者買房時(shí)就要與開發(fā)商簽訂房屋預(yù)售合同。

2、現(xiàn)房:按照我國(guó)銷售商品房“現(xiàn)房”的規(guī)定,只有領(lǐng)取了《房屋所有權(quán)證》的商品房才叫“現(xiàn)房”。在銷售商品房的過程中,現(xiàn)房銷售不需要“銷售許可證”,購(gòu)房者只需查看《房屋所有權(quán)證》,在簽合同的時(shí)候也必須使用國(guó)土房管局印制的標(biāo)準(zhǔn)合同?!镜谒墓?jié):銷售知識(shí)與案例分析】房屋產(chǎn)權(quán)分類:3、準(zhǔn)現(xiàn)房:準(zhǔn)現(xiàn)房是指房屋主體已基本封頂完工,工程正處在內(nèi)外墻裝修和進(jìn)行配套施工階段的房屋。4、二手房:經(jīng)過二次轉(zhuǎn)手交易的房子叫做二手房。新建的商品房進(jìn)行第一次交易時(shí)為"一手",第二次交易則為"二手"。5、尾房:一般情況下,當(dāng)房產(chǎn)銷售量達(dá)到80%以后,一般就進(jìn)入房地產(chǎn)項(xiàng)目的清盤銷售階段,此時(shí)所銷售的房產(chǎn),一般稱為尾房。*世界最大的爛尾樓韓國(guó)柳京飯店【第四節(jié):銷售知識(shí)與案例分析】房屋產(chǎn)權(quán)分類:6、爛尾房:是指由于開發(fā)商資金不足、盲目上馬,或者錯(cuò)誤判斷供求形勢(shì),無法回收前期投資,無力進(jìn)行后續(xù)建設(shè),甚至全盤停滯的積壓樓宇?!镜谒墓?jié):銷售知識(shí)與案例分析】銷售專業(yè)術(shù)語——價(jià)格篇:1、一次性買斷價(jià):指買方與賣方商定的一次性定價(jià)。一次性買斷價(jià)屬房產(chǎn)銷售合同中的專用價(jià)格術(shù)語,確定之后,買方或賣方必須按此履行付款或交房的義務(wù),不得隨意變更。2、定金:為保證合同的履行,買方預(yù)先向銷售者賣方交納一定數(shù)額的錢款。依據(jù)《合同法》相關(guān)規(guī)定,一方違約時(shí),雙方有約定的按照約定執(zhí)行;如無約定,賣方違約時(shí),“定金”雙倍返還;買方違約時(shí),“定金”不返還。“定金”的總額不得超過合同標(biāo)的的20%。3、訂金:目前法律上沒有明確規(guī)定,一般可視為“預(yù)付款”。“訂金”的效力取決于雙方當(dāng)事人的約定。雙方當(dāng)事人如果沒有約定,“訂金”的性質(zhì)主要是預(yù)付款,銷售者違約時(shí),應(yīng)無條件退款;消費(fèi)者違約時(shí),可以與銷售者協(xié)商解決并要求經(jīng)營(yíng)者退款。如果雙方當(dāng)事人另有約定,則按照約定執(zhí)行?!镜谒墓?jié):銷售知識(shí)與案例分析】銷售專業(yè)術(shù)語——價(jià)格篇:

定金與訂金的區(qū)別,主要表現(xiàn)在:

1)、從合同、依約定應(yīng)交付定金而未交付的,不構(gòu)成對(duì)主合同的違反;而交付訂金的協(xié)議是主合同的一部分,依約定應(yīng)交付訂金而未交付的,即構(gòu)成對(duì)主合同的違反。

2)、交付和收受訂金的當(dāng)事人一方不履行合同債務(wù)時(shí),不發(fā)生喪失或者雙倍返還訂金的后果,訂金僅可作損害賠償金。

3)、定金的數(shù)額在法律規(guī)定上有一定限制,例如《擔(dān)保法》就規(guī)定定金數(shù)額不超過主合同標(biāo)的額的20%;而訂金的數(shù)額依當(dāng)事人之間自由約定,法律一般不作限制。4)、定金具有擔(dān)保性質(zhì),而訂金只是單方行為,不具有擔(dān)保性?!镜谒墓?jié):銷售知識(shí)與案例分析】銷售專業(yè)術(shù)語——價(jià)格篇:4、違約金:是指違約方按照法律規(guī)定和合同的約定,應(yīng)該付給對(duì)方的一定數(shù)量的貨幣。違約金是對(duì)違約方的一種經(jīng)濟(jì)制裁,具有懲罰性和補(bǔ)償性,但主要體現(xiàn)懲罰性。5、均價(jià):均價(jià)是指將各單位的銷售價(jià)格相加之后的和數(shù)除以單位建筑面積的和數(shù),即得出每平方米的均價(jià)。均價(jià)一般不是銷售價(jià)。6、起價(jià):也叫起步價(jià),是指某物業(yè)各樓層銷售價(jià)格中的最低價(jià)格,即是起價(jià)。多層住宅,不帶花園的,一般以一樓或頂樓的銷售價(jià)為起價(jià);帶花園的住宅,一般以二樓或五樓做為銷售的起價(jià)。高層物業(yè),以最低層的銷售價(jià)為起步價(jià)?!镜谒墓?jié):銷售知識(shí)與案例分析】銷售專業(yè)術(shù)語——面積篇1、商品房銷售面積:商品房按“套”或“單元”出售,商品房的銷售面積即為購(gòu)買房者所購(gòu)買的套內(nèi)或單元內(nèi)建筑面積與應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e之和。銷售商品房,必須明示商品房的銷售面積,并注明該商品房的套內(nèi)建筑面積及應(yīng)當(dāng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e。商品房銷售面積=套內(nèi)實(shí)際建筑面積+公攤面積例:某房源廣告:玉園小區(qū)、112㎡、30萬,其中的112㎡即為商品房的銷售面積。*套內(nèi)面積㎡【第四節(jié):銷售知識(shí)與案例分析】銷售專業(yè)術(shù)語——面積篇2、套內(nèi)建筑面積:商品房的套內(nèi)建筑面積是指成套商品房(單元房)的套內(nèi)使用面積、套內(nèi)墻體面積和陽臺(tái)建筑面積之和。套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽臺(tái)建筑面積【第四節(jié):銷售知識(shí)與案例分析】銷售專業(yè)術(shù)語——面積篇3、套內(nèi)使用面積:套內(nèi)房屋使用面積為房屋使用空間的面積,按以下規(guī)定計(jì)算:1)、套內(nèi)使用面積為套內(nèi)臥室、起居室、過道、廚房、衛(wèi)生間、貯藏間、壁柜等空間面積的總和;2)、套內(nèi)樓梯按自然層數(shù)的面積總和計(jì)入使用面積;3)、不包括在結(jié)構(gòu)面積內(nèi)的套內(nèi)煙囪、通風(fēng)道、管道井均計(jì)入使用面積;4)、內(nèi)墻面裝飾厚度計(jì)入使用面積?!镜谒墓?jié):銷售知識(shí)與案例分析】銷售專業(yè)術(shù)語——面積篇

4、套內(nèi)墻體面積:套內(nèi)墻體面積是指商品房各套內(nèi)使用空間周圍的維護(hù)或承重墻體所占的面積。商品房的套內(nèi)境況體分為共用墻及非共用墻兩種。商品房套內(nèi)墻體面積的計(jì)算法為:1)、共用墻包括各套之間的分隔封墻,套與公用建筑空間投影面積的分隔墻以及外墻(包括山墻);共用墻體水平投影面積的一半計(jì)入套內(nèi)墻體面積。2)、非共用墻墻體水平投影面積全部計(jì)入套內(nèi)墻體面積?!镜谒墓?jié):銷售知識(shí)與案例分析】銷售專業(yè)術(shù)語——面積篇

5、套內(nèi)陽臺(tái)建筑面積:按照《建筑面積計(jì)算規(guī)則》的規(guī)定,套內(nèi)陽臺(tái)建筑面積按陽臺(tái)外圍與房屋外墻之間的水平投影面積計(jì)算。其中:1)、原設(shè)計(jì)的封閉式陽臺(tái),按其外圍水平投影面積計(jì)算建筑面積;2)、挑陽臺(tái)(底陽臺(tái))按其底板水平投影面積的一半計(jì)算建設(shè)筑面積;3)、凹陽臺(tái)按其凈面積(含擋板墻墻體面積)的一半計(jì)算建筑面積;4)、半挑半凹陽臺(tái),挑出部分按其底板水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積,凹進(jìn)部分按其凈面積的一半計(jì)算建筑面積。【第四節(jié):銷售知識(shí)與案例分析】銷售專業(yè)術(shù)語——面積篇6、公用建筑面積:又稱公攤。分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e為每幢樓內(nèi)的公用建筑面積。公用建筑面積由兩部分組成:1)、大堂、公共門廳、走廊、過道、公用廁所、電梯前廳、樓梯間、電梯井、電梯機(jī)房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱間、冷凍機(jī)房、消防通道、變電室、煤氣調(diào)壓室、衛(wèi)星電視接收機(jī)房、空調(diào)機(jī)房、熱水鍋爐房、電梯工休息室、值班警衛(wèi)室、物業(yè)管理用房以及其他為該建筑服務(wù)的專用設(shè)備用房;2)、套(單元)與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻(包括山墻)墻體水平投影面積的一半?!镜谒墓?jié):銷售知識(shí)與案例分析】銷售專業(yè)術(shù)語——面積篇公用建筑面積=全幢建筑面積-全幢各套套內(nèi)建筑面積之和-單獨(dú)具備使用功能的獨(dú)立使用空間的建筑面積(如地下車庫(kù)、倉(cāng)庫(kù)、人防工程等)另外,購(gòu)房人所受益的其他非經(jīng)營(yíng)性用房,需要進(jìn)行分?jǐn)偟?,要在銷(預(yù))售合同中寫明房屋名稱,需分?jǐn)偟目偨ㄖ娣e。

公用建筑面積不包括倉(cāng)庫(kù)、機(jī)動(dòng)車庫(kù)、非機(jī)動(dòng)車庫(kù)、車道、供暖鍋爐房、用于人防工程的地下室、單獨(dú)具備使用功能的獨(dú)立使用空間、售房單位自營(yíng)自用的房屋,以及為多幢房屋服務(wù)的警衛(wèi)室、管理(包括物業(yè)管理)用房不計(jì)入公用建筑面積?!镜谒墓?jié):銷售知識(shí)與案例分析】銷售專業(yè)術(shù)語——面積篇分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e計(jì)算:根據(jù)建設(shè)部《商品房銷售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則(試行)》規(guī)定,各套(單元)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e計(jì)算公式如下:1)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e=各套套內(nèi)建筑面積*公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)2)公用建筑面積=整幢建筑的面積-各套套內(nèi)建筑面積之和已作為獨(dú)立使用空間(如租售的地下室、車棚、人防工程地下室)的建筑面積3)公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)=公用建筑面積/各套套內(nèi)建筑面積之和【第四節(jié):銷售知識(shí)與案例分析】銷售專業(yè)術(shù)語——面積篇

7、面積計(jì)算公式匯總:商品房銷售面積=套內(nèi)建筑面積+分?jǐn)偣妹娣e套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽臺(tái)建筑面積使用面積:建筑物各層平面中直接為生產(chǎn)生活使用的凈面積的總和輔助面積:建筑物各層平面樓梯、走道、所占凈面積的總和結(jié)構(gòu)建筑面積:建筑物各層中,外墻、內(nèi)墻、垃圾道、通風(fēng)道、煙囪(均為投影面積)等所占面積的總和?!镜谒墓?jié):銷售知識(shí)與案例分析】銷售專業(yè)術(shù)語——面積篇使用率:使用面積與建筑面積之比。

實(shí)用率:套內(nèi)建筑面積和住宅面積之比。板樓:80%;塔樓75%;寫字樓70%;商場(chǎng)65%。使用率與人流量密切相關(guān),人流量大的地方,使用率低。套內(nèi)墻體面積:公用墻為水平投影面積一半計(jì)入非公用墻為水平投影面積計(jì)入套內(nèi)使用面積為室內(nèi)各居室面積,如壁櫥等,以及不包含在結(jié)構(gòu)面積中的煙囪、通風(fēng)道、管道井。公攤的公用建筑面積=套內(nèi)面積×公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)=公用建筑面積÷套內(nèi)建筑面積總和【第四節(jié):銷售知識(shí)與案例分析】銷售專業(yè)術(shù)語——面積篇容積率:總建筑面積與所用建筑用地面積(總占地面積)之比。

建筑覆蓋率:又稱“建

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