02 抗結(jié)核藥物不良反應(yīng)090213

抗結(jié)核藥物常見(jiàn)

不良反應(yīng)屠德華中國(guó)防癆協(xié)會(huì)定義藥物不良反應(yīng)：是指合格藥品在正常用法，用量下出現(xiàn)的與用藥目的無(wú)關(guān)的或意外的有害反應(yīng)。不良事件：患者服藥期間發(fā)生的任何不良結(jié)果，它的發(fā)生不一定與所用藥物有關(guān)或根本無(wú)關(guān)

藥源性疾病：指藥品在正常用法用量下和包括超量、誤服、錯(cuò)用等情況下導(dǎo)致機(jī)體器官傷害，功能障礙的疾病。ADR嚴(yán)重程度輕度：指輕微的反應(yīng)，癥狀無(wú)發(fā)展或有好轉(zhuǎn)，無(wú)需特殊治療中度：指有較明顯不良反應(yīng)癥狀，重要器官或系統(tǒng)功能損害，需要治療處理或停藥嚴(yán)重不良反應(yīng)：藥品引起以下?lián)p害情形之一的反應(yīng)：①引起死亡；②致癌、致畸、致出生缺陷；③對(duì)生命有危險(xiǎn)并能夠?qū)е氯梭w永久的或顯著的傷殘；④對(duì)器官功能產(chǎn)生永久損傷；⑤導(dǎo)致住院或住院時(shí)間延長(zhǎng)。不良反應(yīng)分析①用藥與不良反應(yīng)有無(wú)合理的時(shí)間關(guān)系；②反應(yīng)是否符合該藥已知的不良反應(yīng)類(lèi)型；③停藥或減量后，反應(yīng)是否減輕或消失；④如再次用可疑藥是否出現(xiàn)同樣不良反應(yīng)；⑤反應(yīng)是否可用并用藥，結(jié)核病進(jìn)展，其他影響來(lái)解釋。關(guān)聯(lián)性評(píng)價(jià)肯定：用藥及反應(yīng)發(fā)生時(shí)間順序合理；停藥以后反應(yīng)停止，或迅速減輕或好轉(zhuǎn)（根據(jù)機(jī)體免疫狀態(tài)某些ADR反應(yīng)可出現(xiàn)在停藥數(shù)天以后）；再次使用，反應(yīng)再現(xiàn)，并可能明顯加重（即激發(fā)試驗(yàn)陽(yáng)性）；同時(shí)有文獻(xiàn)資料佐證；并已排除原患疾病等其它混雜因素影響。很可能：無(wú)重復(fù)用藥史，余同“肯定”，或雖然有合并用藥，但基本可排除合并用藥導(dǎo)致反應(yīng)發(fā)生的可能性?？赡埽河盟幣c反應(yīng)發(fā)生時(shí)間關(guān)系密切，同時(shí)有文獻(xiàn)資料佐證；但引發(fā)ADR的藥品不止一種，或原患疾病病情進(jìn)展因素不能除外?？赡軣o(wú)關(guān)：ADR與用藥時(shí)間相關(guān)性不密切，反應(yīng)表現(xiàn)與已知該藥ADR不相吻合，原患疾病發(fā)展同樣可能有類(lèi)似的臨床表現(xiàn)。待評(píng)價(jià)：報(bào)表內(nèi)容填寫(xiě)不齊全，等待補(bǔ)充后再評(píng)價(jià)，或因果關(guān)系難以定論，缺乏文獻(xiàn)資料佐證。無(wú)法評(píng)價(jià)：報(bào)表缺項(xiàng)太多，因果關(guān)系難以定論，資料又無(wú)法補(bǔ)充。關(guān)聯(lián)性評(píng)價(jià)表

時(shí)間關(guān)系佐證資料停藥減輕再用藥混雜因素肯定++++－很可能+++？－可能++±？？±？

可能無(wú)關(guān)——±？？±？

待評(píng)價(jià)需補(bǔ)充材料無(wú)法評(píng)價(jià)材料不足，無(wú)法補(bǔ)充藥品不良反應(yīng)發(fā)生頻率含義十分常見(jiàn)：不良反應(yīng)發(fā)生率≥10%常見(jiàn)1%≤不良反應(yīng)發(fā)生率＜10%偶見(jiàn)0.1≤不良反應(yīng)發(fā)生率＜1%罕見(jiàn)0.01≤不良反應(yīng)發(fā)生率＜0.1%十分罕見(jiàn)不良反應(yīng)發(fā)生率＜0.01%抗結(jié)核藥物常見(jiàn)不良反應(yīng)

及處理1、肝損害引起肝損害的主要藥物：異煙肼、利福平、吡嗪酰胺、對(duì)氨基水楊酸、丙硫異煙胺，其次是乙胺丁醇和氟喹諾酮類(lèi)藥。（一）肝損害定義：間隔2周以上、連續(xù)2次檢測(cè)ALT＞40U/L（正常值上限,ULN）或TB＞19μmol/L（正常值上限，ULN），如轉(zhuǎn)氨酶/堿性磷酸酶＞5時(shí)，提示肝細(xì)胞損害，轉(zhuǎn)氨酶/堿性磷酸酶＜2時(shí)，提示膽管損害，2－5間時(shí)，為混合性損害。（二）嚴(yán)重程度分級(jí)：1、肝功能異常：40U/L＜ALT≤80U/L，患者無(wú)相關(guān)癥狀和體征。2、輕度肝損害：80U/L＜ALT≤120U/L，或38μmol/L＜TB≤57μmol/L，病人無(wú)癥狀或僅有輕微癥狀。3、中度肝損害：120U/L＜ALT≤200U/L，或57μmol/L＜TB≤95μmol/L；或80U/L＜ALT≤120U/L和TB＞38μmol/L（或伴有肝損害癥狀和體征）。4、重度肝損害：肝酶明顯升高,或/和TB＞95μmol/L（正常值上限5倍），病人出現(xiàn)明顯肝損害癥狀和體征。5、肝衰竭：以下客觀檢查（1）（2）或（3）及臨床表現(xiàn)（4）（5）（6）（7）（8）中具備兩條。（1）

ALT＞200U/L（正常值上限5倍）；（2）

膽紅素平均每天上升17μmol/L；（3）

凝血酶原活動(dòng)度＜40%；（4）

病人極度乏力、厭食、嘔吐；（5）

肝臟進(jìn)行性縮小，黃疸進(jìn)行性加深；（6）

出現(xiàn)腹水、浮腫、出血傾向；（7）

發(fā)病10天內(nèi)出現(xiàn)精神癥狀；（8）

肝性腦病，肝腎功能衰竭。（2）臨床表現(xiàn)：①藥物性肝炎，70－80%發(fā)生在用藥后2個(gè)月內(nèi)，可表現(xiàn)為乏力、食差、惡心、嘔吐、上腹不適、脹痛、肝腫大、壓痛，尿色加深，如伴有黃疸可有皮膚、鞏膜黃染。肝功能檢查異常。②急性、亞急性肝衰竭，病情迅速進(jìn)展，極度乏力、厭食、嘔吐、肝臟進(jìn)行性縮小，黃疸加深，出現(xiàn)腹水、出血傾向，可發(fā)生肝性腦病，肝—腎功能衰竭，如不及時(shí)搶救可引起死亡。③肝內(nèi)膽汁淤積，全身一般情況尚好，主要表現(xiàn)黃疸加深持續(xù)時(shí)間長(zhǎng)，尿色深，皮膚癢、膽汁酸明顯增高。④單純肝功能異常，轉(zhuǎn)氨酶超過(guò)正常值，但在上限2倍以內(nèi)，無(wú)明顯癥狀。（3）高危因素：老年人、乙肝病毒攜帶者及肝炎史者，嗜酒、營(yíng)養(yǎng)不良，肝臟病患者等。（4）診斷依據(jù)：①應(yīng)用有損肝臟的抗結(jié)核藥物。②有肝損害癥狀和/或體征。③肝功能異常達(dá)到肝損害標(biāo)準(zhǔn)。④除外其他原因引起的肝損害。⑤關(guān)聯(lián)性評(píng)價(jià)合理的時(shí)間關(guān)系：初次應(yīng)用相關(guān)抗結(jié)核藥后5天至用藥結(jié)束；再次用藥開(kāi)始至結(jié)束期間發(fā)生的肝損害。懷疑的藥品類(lèi)型：已知對(duì)肝臟有損害的抗結(jié)核藥物或藥物組合。停藥或減量后，不良反應(yīng)消失或減輕的標(biāo)準(zhǔn)：停藥或減量后30天內(nèi)ALT或/和TB降低50%。再次使用后再次激發(fā)肝損害。（5）臨床處理：①單純轉(zhuǎn)氨酶異?；蜉p度肝損害，轉(zhuǎn)氨酶＜3ULN，無(wú)明顯癥狀，無(wú)黃疸，可在密切觀察下保肝治療觀察，如肝功能異常加重或出現(xiàn)明顯癥狀應(yīng)停用有關(guān)抗結(jié)核藥物。②轉(zhuǎn)氨酶≥3ULN，有癥狀或伴有血膽紅素增高，應(yīng)停止有關(guān)抗結(jié)核藥，保肝治療密切觀察。③轉(zhuǎn)氨酶＞5ULN，有明顯癥狀或黃疸，應(yīng)立即停用抗結(jié)核藥，積極保肝治療，嚴(yán)重肝損害應(yīng)住院采取綜合治療措施，有肝衰竭表現(xiàn)應(yīng)積極采取搶救措施。2、胃腸道反應(yīng)常見(jiàn)藥物：有利福平、吡嗪酰胺、對(duì)氨基水揚(yáng)酸、乙胺丁醇、丙硫異煙胺及氟喹諾酮類(lèi)。（1）臨床表現(xiàn)：已排除因肝損害所致的惡心、嘔吐，胸口燒灼感，腹脹、腹痛和腹瀉；一般癥狀較輕，個(gè)別病人可引起胃炎、胃潰瘍及出血。（2）高危因素：有胃炎、胃潰瘍及胃部疾病史、胃腸功能紊亂、胃腸切除術(shù)后等。（3）臨床處理：輕微癥狀可觀察，加重時(shí)可先采用改變用藥方法，根據(jù)病人情況、體重在不影響療效情況下適當(dāng)減少可疑藥物劑量，和給予胃復(fù)安、抗酸藥物等輔助治療。在反應(yīng)嚴(yán)重，發(fā)生胃炎、胃潰瘍或出血時(shí)應(yīng)停用可疑藥物，在嚴(yán)重嘔吐、腹瀉時(shí)要注意電解質(zhì)監(jiān)測(cè)，住院治療。3、神經(jīng)系統(tǒng)損害第八對(duì)顱神經(jīng)損害主要藥物：鏈霉素、阿米卡星（丁胺卡那霉素）、卷曲霉素。（1）臨床表現(xiàn)①聽(tīng)力損害早期為雙耳或單耳高頻聽(tīng)力損失（4000—8000HZ），晚期影響低頻（語(yǔ)言頻率500—2500HZ），也可發(fā)展為全頻聽(tīng)力喪失。②聽(tīng)力損失有明顯的延遲作用，可在停藥后繼續(xù)發(fā)展。③前庭損害，顯示前庭功能低下或喪失，表現(xiàn)眩暈、惡心、嘔吐、平衡失調(diào)、步太不穩(wěn)等。（2）高危因素

高日劑量，與其他耳毒性藥聯(lián)用，高強(qiáng)度噪聲環(huán)境，兒童、老年人，曾有聽(tīng)力異常史，有耳毒反應(yīng)的家族史。（3）臨床處理

主要是早期發(fā)現(xiàn)，及時(shí)停用有關(guān)藥物，并予以對(duì)癥和支持治療，一般可給多種維生素、氨基酸、ATP、輔酶A、細(xì)胞色素C、核苷酸等，防止進(jìn)一步發(fā)展，耳毒性往往是不可逆的。視神經(jīng)損害主要藥物：乙胺丁醇（1）臨床表現(xiàn)：①早期表現(xiàn)眼不適、異物感、疲勞、畏光、流淚等，視力下降不明顯。②軸型視神經(jīng)炎中央纖維受損，表現(xiàn)視力下降，中心暗點(diǎn)，綠色視覺(jué)喪失，有時(shí)紅色也受影響。③軸旁型視神經(jīng)炎周?chē)w維受損，表現(xiàn)視野缺損。④視網(wǎng)膜炎表現(xiàn)視力下降，黃斑病變，視網(wǎng)膜下出血。（2）高危因素：應(yīng)用乙胺丁醇劑量過(guò)大，原有視神經(jīng)損害，糖尿病人等。（3）臨床處理：早期發(fā)現(xiàn)及時(shí)停藥，可用大劑量維生素B類(lèi)，煙酸、復(fù)方丹參、硫酸鋅等輔助治療。外周神經(jīng)炎主要藥物：異煙肼、乙胺丁醇、環(huán)絲氨酸（1）臨床表現(xiàn)：肢體末端感覺(jué)異常、麻木、繼而出現(xiàn)刺痛、燒灼感，常為雙側(cè)對(duì)稱(chēng)。（2）高危因素：營(yíng)養(yǎng)不良、老年人、嗜酒、慢性肝病、糖尿病患者，異煙肼慢乙?；突虼髣┝繎?yīng)用時(shí)。（3）臨床處理：應(yīng)用維生素B6（100—200mg/日）和多種維生素及對(duì)癥（非甾體抗炎藥或?qū)σ阴０被樱?。中樞神?jīng)損害主要藥物：異煙肼、環(huán)絲氨酸、氟喹諾酮類(lèi)，其次是丙硫異煙胺。（1）臨床表現(xiàn)：①記憶力下降、失眠、頭痛頭暈、興奮或抑郁。②誘發(fā)癲癇發(fā)作。③個(gè)別出現(xiàn)精神異常、幻覺(jué)等。（2）高危因素：精神病史和癲癇史、大劑量應(yīng)用。（3）臨床處理：輕者可對(duì)癥治療維生素B6、安定等，有精神癥狀時(shí)應(yīng)停用有關(guān)藥物，癥狀可逆轉(zhuǎn)。4、過(guò)敏反應(yīng)各種抗結(jié)核藥物均可引起過(guò)敏反應(yīng)。（1）臨床表現(xiàn)：①Ⅰ型超敏反應(yīng)（速發(fā)型），表現(xiàn)為過(guò)敏性休克、哮喘，血管性水腫、皮疹、腹瀉等。主要藥物為利福平、鏈霉素、氟喹諾酮類(lèi)。②Ⅱ型反應(yīng)（細(xì)胞毒型），表現(xiàn)在血液方面改變，血小板減少，白細(xì)胞減少，貧血等。主要藥物為利福平、對(duì)氨基水揚(yáng)酸。③Ⅲ型反應(yīng)（免疫復(fù)合物型），表現(xiàn)為血清病樣反應(yīng)，發(fā)熱、關(guān)節(jié)痛、蕁麻疹、淋巴結(jié)腫大、嗜酸細(xì)胞增多等。主要藥物為利福平、對(duì)氨基水揚(yáng)酸。④Ⅳ型反應(yīng)（遲發(fā)型），表現(xiàn)為皮膚癢、丘疹等。各種抗結(jié)核藥均可發(fā)生。（2）高危因素：有過(guò)敏史和藥物過(guò)敏史，其次是有過(guò)敏反應(yīng)家族史。（3）臨床處理：嚴(yán)重反應(yīng)者包括高熱、過(guò)敏性休克、皰性皮炎、血小板嚴(yán)重減少等應(yīng)立即停抗結(jié)核藥物。應(yīng)用腎上腺素、糖皮質(zhì)激素、補(bǔ)液等住院搶救。輕反應(yīng)者?？梢伤幬?，對(duì)癥、抗過(guò)敏治療，避免引起過(guò)敏食物。注意觀察病情變化，一般在停致敏抗結(jié)核藥后癥狀逐漸消失。5、腎損害主要藥物：鏈霉素、阿米卡星（丁胺卡那霉素）、卷曲霉素。（1）臨床表現(xiàn)：主要損傷腎小管引起蛋白尿，管型和血尿，嚴(yán)重的出現(xiàn)氮質(zhì)血癥甚至腎功衰竭。（2）高危因素：老年人、糖尿病和腎臟疾病。（3）臨床處理：當(dāng)發(fā)現(xiàn)尿檢異常時(shí)，應(yīng)先停藥觀察腎功能和尿常規(guī)，當(dāng)腎功能不全時(shí)注意液體出入量平衡，適當(dāng)應(yīng)用利尿劑，必要時(shí)需透析療法6、血液系統(tǒng)損害主要藥物：利福平、異煙肼、丙硫異煙胺、對(duì)氨基水揚(yáng)酸。（1）臨床表現(xiàn)：粒細(xì)胞減少、貧血、血小板減少，出、凝血時(shí)間和凝血酶原時(shí)間延長(zhǎng)。（2）高危因素：有過(guò)敏反應(yīng)史，間斷用藥（利福平），血液系統(tǒng)疾病。（3）臨床處理：首先是停藥觀察，根據(jù)具體情況予以，必要時(shí)予以短期糖皮質(zhì)激素。鯊肝醇、利血生、鐵劑、維生素B12、葉酸、維生素C等輔助治療。7、骨關(guān)節(jié)肌肉損害主要藥物：氟喹諾酮類(lèi)、吡嗪酰胺、偶見(jiàn)于乙胺丁醇、丙硫異煙胺。（1）臨床表現(xiàn)：氟喹諾酮類(lèi)主要是影響兒童軟骨發(fā)育，引起骨關(guān)節(jié)損害、肌肉疼痛。吡嗪酰胺影響尿酸排泄造成高尿酸血癥，可出現(xiàn)痛風(fēng)樣關(guān)節(jié)痛和/或功能障礙。偶見(jiàn)乙胺丁醇引起急性痛風(fēng)。（2）高危因素：骨發(fā)育還不完全的兒童、少年，血尿酸增高者。（3）臨床處理：停氟喹諾酮藥后對(duì)軟骨影響消失，由吡嗪酰胺出現(xiàn)高尿酸血癥時(shí)，首先調(diào)整飲食，不食引起尿酸增高的食物，如仍高出現(xiàn)關(guān)節(jié)痛時(shí)需停藥8、其他卷曲霉素可致電解質(zhì)紊亂，血鉀、鈣和鎂降低，特別是可引起鉀的降低；丙硫異煙胺、對(duì)氨基水楊酸可引起甲狀腺功能降低，丙硫異煙、佛喹諾酮、吡嗪酰胺可影響血糖水平；丙硫異煙胺引起唾液增多。應(yīng)注意相關(guān)內(nèi)容的觀察和檢測(cè)。藥物不良反應(yīng)處理程序列舉（一）例1惡心、嘔吐惡心、嘔吐

疑有嘔血是住院急診處理否

口渴無(wú)力低血壓等脫水癥狀是住院，主動(dòng)補(bǔ)液，平衡電解質(zhì)否有上腹脹痛，有或無(wú)黃疸是了解有無(wú)肝損害否發(fā)熱、頭痛，頸強(qiáng)直是了解有無(wú)結(jié)腦否關(guān)聯(lián)分析，相關(guān)否針對(duì)其他因素處理是癥狀嚴(yán)重是停用相關(guān)抗結(jié)核藥，對(duì)癥處理否惡心、嘔吐較輕是一般對(duì)癥/改變用藥方法、時(shí)間指（趾）麻木“針刺感”、燒灼感、腿痛

糖尿病、酒精中毒維持缺乏HIV感染等是相應(yīng)疾病對(duì)癥處理否非抗結(jié)核藥引起是停用相關(guān)藥物，予B6等否

關(guān)聯(lián)分析，相關(guān)癥狀嚴(yán)重是停用有關(guān)抗結(jié)核藥，予B6，對(duì)癥必要時(shí)神否經(jīng)科會(huì)診癥狀較輕是減少藥物劑量或替換有關(guān)藥物，予B6（二）例2外圍神經(jīng)炎（三）例3肝損害嚴(yán)重肝損害、可疑肝衰竭表現(xiàn)是急診住院處理否存在病毒性肝炎、其他病毒感染酒精中毒、非抗結(jié)核藥因素等是進(jìn)一步相關(guān)檢查及處理否關(guān)聯(lián)分析，相關(guān)重度肝損害是停用抗結(jié)核藥，積極保肝，必要時(shí)住院否中度肝損害是停用相關(guān)藥物，保肝，密切觀察否輕度肝損害或是在密切觀察下繼續(xù)抗結(jié)核治療，保肝，單純轉(zhuǎn)氨酶異常有加重趨勢(shì)時(shí)停用相關(guān)藥物謝謝謝謝觀看/歡迎下載BYFAITHIMEANAVISIONOFGOODONECHERISHESANDTHEENTHUSIASMTHATPUSHESONETOSEEKITSFULFILLMENTREGARDLESSOFOBSTACLES.BYFAITHIBYFAITH房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)請(qǐng)?jiān)诖溯斎肽母睒?biāo)題LOGO新員工入職培訓(xùn)系列課程培訓(xùn)目標(biāo)請(qǐng)?jiān)诖溯斎肽母睒?biāo)題LOGO1、熟悉房地產(chǎn)相關(guān)基本知識(shí)2、了解房地產(chǎn)相關(guān)的建筑知識(shí)3、熟悉房地產(chǎn)銷(xiāo)售基本知識(shí)1房地產(chǎn)基本概念2土地及地產(chǎn)知識(shí)概要4房地產(chǎn)銷(xiāo)售知識(shí)與案例分析3住宅、建筑工程概論課程：房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)房地產(chǎn)房地產(chǎn)又稱(chēng)不動(dòng)產(chǎn)，是房產(chǎn)與地產(chǎn)的總稱(chēng)，是指土地、建筑物、地上的附著物及其附帶的各種權(quán)利，在經(jīng)濟(jì)學(xué)上也叫不動(dòng)產(chǎn)包括：1、土地2、建筑物及地上附著物3、房地產(chǎn)物權(quán)注：房地產(chǎn)物權(quán)除所有權(quán)外，還有所有權(quán)衍生的租賃權(quán)、抵押權(quán)、土地使用權(quán)、典當(dāng)權(quán)等。房產(chǎn)是指房屋的經(jīng)濟(jì)形態(tài)，在法律上有明確的權(quán)屬關(guān)系，在不同的所有者和使用者之間可以進(jìn)行出租出售或作其他用途的房屋?！镜谝还?jié)：房地產(chǎn)基本概念】【第一節(jié)：房地產(chǎn)基本概念】地產(chǎn)是指能夠?yàn)槠錂?quán)利人帶來(lái)收益或滿足其權(quán)利人工作或生活需要的土地資產(chǎn)。地產(chǎn)與土地的根本區(qū)別在于有無(wú)權(quán)屬關(guān)系：地產(chǎn)在法律上有著明確的權(quán)屬關(guān)系，而土地則沒(méi)有明確的權(quán)屬關(guān)系，它是一個(gè)統(tǒng)稱(chēng)。房產(chǎn)、地產(chǎn)兩者間的關(guān)系房產(chǎn)與地產(chǎn)之間存在著客觀的、必然的聯(lián)系，主要包括幾個(gè)方面：1、實(shí)物形態(tài)上看，房產(chǎn)與地產(chǎn)密不可分2、從價(jià)格構(gòu)成上看，房產(chǎn)價(jià)格不論是買(mǎi)賣(mài)價(jià)格還是租賃價(jià)格都包含地產(chǎn)價(jià)格3、從權(quán)屬關(guān)系看，房產(chǎn)所有權(quán)和地產(chǎn)所有權(quán)是聯(lián)系在一起的?！镜谝还?jié)：房地產(chǎn)基本概念】房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)特性1、生產(chǎn)周期長(zhǎng)2、資金密集性3、相互影響性4、易受政策限制性5、房地產(chǎn)的保值增值性

房地產(chǎn)的特性

房地產(chǎn)的自然特性

1、位置的固定性2、使用的耐久性3、資源的有限性4、物業(yè)的差異性【第一節(jié)：房地產(chǎn)基本概念】房地產(chǎn)類(lèi)型按用途：居住、商業(yè)、辦公、旅館、餐飲、娛樂(lè)、工業(yè)和倉(cāng)儲(chǔ)、農(nóng)業(yè)、特殊目的（車(chē)站、機(jī)場(chǎng)、醫(yī)院等）、綜合房地產(chǎn)。按開(kāi)發(fā)程度：生地、毛地、熟地、在建工程、現(xiàn)房。按建筑結(jié)構(gòu)：鋼、鋼砼、砌體、木、塑料、薄膜沖氣。按結(jié)構(gòu)形式：墻體、框架、筒體等。按層數(shù)和高度：低層、多層、高層、超高層。【第一節(jié)：房地產(chǎn)基本概念】房地產(chǎn)業(yè)

以土地和建筑物為經(jīng)營(yíng)對(duì)象，包括土地的開(kāi)發(fā)，房屋的建設(shè)、維修、管理，土地使用權(quán)的有償轉(zhuǎn)讓、劃拔，房屋所有權(quán)的買(mǎi)賣(mài)、租賃，房地產(chǎn)的抵押、貸款以及由此而形成的房地產(chǎn)市場(chǎng)的綜合性產(chǎn)業(yè)。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在依法取得土地使用權(quán)的土地上按照使用性質(zhì)的要求進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建筑的活動(dòng)。【第一節(jié)：房地產(chǎn)基本概念】

房地產(chǎn)市場(chǎng)分類(lèi)一級(jí)市場(chǎng)——政府出讓土地予開(kāi)發(fā)商的市場(chǎng)（也稱(chēng)土地市場(chǎng)）二級(jí)市場(chǎng)——開(kāi)發(fā)商出售商品房予消費(fèi)者的市場(chǎng)（也稱(chēng)“一手房”市場(chǎng)）三級(jí)市場(chǎng)——消費(fèi)者將已購(gòu)商品房再轉(zhuǎn)讓的市場(chǎng)（也稱(chēng)“二手房”市場(chǎng)）【第一節(jié)：房地產(chǎn)基本概念】

房地產(chǎn)價(jià)格房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成：土地價(jià)格和建筑物及其附屬物價(jià)格的統(tǒng)一，是土地價(jià)值和房屋價(jià)值的貨幣表現(xiàn)形式。房地產(chǎn)總價(jià)格：指一宗房地產(chǎn)的整體價(jià)格。房地產(chǎn)單位價(jià)格：指單位面積或單位建筑面積的價(jià)格，它可以反映房地產(chǎn)價(jià)格水平的高低。

房地產(chǎn)價(jià)格

樓面地價(jià)：指平均到每單位建筑面積上的土地價(jià)格樓面地價(jià)=土地總價(jià)格/總建筑面積=土地單價(jià)/容積率【第一節(jié)：房地產(chǎn)基本概念】

土地價(jià)格1、房屋建筑成本2、流通費(fèi)用3、稅金4、利潤(rùn)房地產(chǎn)價(jià)格

房屋價(jià)格

房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成1、土地出讓金或征地費(fèi)2、拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)3、城市土地開(kāi)發(fā)費(fèi)4、土地開(kāi)發(fā)利潤(rùn)【第一節(jié)：房地產(chǎn)基本概念】【第一節(jié)：房地產(chǎn)基本概念】【第一節(jié)：房地產(chǎn)基本概念】房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素

1、房屋的地理位置（交通便利、周邊環(huán)境等）

2、房屋的戶型、樓層、朝向、視野、新舊程度等

3、小區(qū)外部的配套設(shè)施（醫(yī)院、銀行、超市、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、學(xué)校、美容院等）

4、小區(qū)內(nèi)部的配套設(shè)施（健身、泳池、洗衣店、便利店等）

5、房屋的市場(chǎng)價(jià)格定位

6、房屋的供需狀況

7、物業(yè)管理公司的口碑

8、房屋的市場(chǎng)租賃價(jià)格前景及回報(bào)率的多少

10、政府因素、土地價(jià)格的變動(dòng)

11、其它因素森茂山莊項(xiàng)目部【第一節(jié)：房地產(chǎn)基本概念】【第二節(jié)：土地及地產(chǎn)知識(shí)概要】

土地分類(lèi)——按所有制分：國(guó)有土地和集體土地

國(guó)有土地：在我國(guó)社會(huì)主義制度下，屬于全民所有的土地叫國(guó)有土地。其中：城市和建制鎮(zhèn)建成區(qū)的土地，都屬于國(guó)家所有；在鄉(xiāng)村和城鎮(zhèn)郊區(qū)，國(guó)家依法征用和沒(méi)收的土地、國(guó)營(yíng)農(nóng)場(chǎng)、林場(chǎng)、牧場(chǎng)、漁場(chǎng)、草場(chǎng)的土地；國(guó)有森林、草地、水域、荒山、冰川等土地，也都屬于國(guó)家所有。集體土地：是指農(nóng)村集體所有的土地。根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》第八條的規(guī)定：農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體所有?！镜诙?jié)：土地及地產(chǎn)知識(shí)概要】

我國(guó)的土地制度土地所有制：在我國(guó)，先行全部土地實(shí)行的是社會(huì)主義土地公有制，分為全民所有制（即國(guó)家所有）和集體所有制（即集體所有）兩種形式。任何個(gè)人均不能取得土地所有權(quán)。土地使用權(quán)：是指土地使用者依法享受使用和取得土地收益的權(quán)利。土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓?！镜诙?jié)：土地及地產(chǎn)知識(shí)概要】

國(guó)有土地

城市用地可以分為九類(lèi)：

1、居住用地2、公用設(shè)施用地（含商業(yè)用地）3、工業(yè)用地4、倉(cāng)儲(chǔ)用地5、對(duì)外交通用地6、道路廣場(chǎng)用地

7、市政公用設(shè)施用地8、綠化用地9、特殊用地【第二節(jié)：土地及地產(chǎn)知識(shí)概要】國(guó)有土地使用權(quán)的取得方式

國(guó)有土地使用權(quán)的取得方式：土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、劃撥三種形式。1、土地使用權(quán)出讓?zhuān)菏侵溉嗣裾耘馁u(mài)、招標(biāo)、協(xié)議的方式，將國(guó)有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者使用，土地使用者向市政府支付土地使用權(quán)出讓金的行為。拍賣(mài)：是指在指定的時(shí)間、公開(kāi)場(chǎng)合，在土地管理部門(mén)授權(quán)的拍賣(mài)主持人的主持下，競(jìng)投者按規(guī)定的方式應(yīng)價(jià)，由出價(jià)最高者獲得土地使用權(quán)的行為。招標(biāo)：是指由土地管理部門(mén)公開(kāi)招標(biāo)或邀請(qǐng)符合條件的投標(biāo)人投標(biāo)，經(jīng)評(píng)標(biāo)后確定的中標(biāo)人取得土地使用權(quán)的行為?！镜诙?jié)：土地及地產(chǎn)知識(shí)概要】

國(guó)有土地使用權(quán)的取得方式2、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)菏侵负戏〒碛型恋厥褂脵?quán)的自然人、法人和其它組織，通過(guò)買(mǎi)賣(mài)等方式將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移給他人的行為。3、土地使用權(quán)劃撥：是指縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無(wú)償交付給土地使用者使用的行為?！镜诙?jié)：土地及地產(chǎn)知識(shí)概要】

土地分類(lèi)——按開(kāi)發(fā)程度分：生地、熟地1、生地：是指空地、田地、未開(kāi)墾地等不具備直接使用條件的土地。2、熟地：是指已經(jīng)完成三通一平或七通一平等工作，具備使用條件的土地。

三通一平：是指土地開(kāi)發(fā)時(shí)進(jìn)行的通水、通電、通路和土地平整工作。七通一平：是指上、下水通、排污通、路通、通訊通、煤氣通、電通、熱力通、場(chǎng)地平整?！镜诙?jié)：土地及地產(chǎn)知識(shí)概要】

土地分類(lèi)——按用途分類(lèi)土地按用途分類(lèi)及使用年限確定：1、居住用地——70年；2、工業(yè)用地——50年；3、教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地——50年；4、商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地——40年；5、綜合或者其他用地——50年。另外，加油站、加氣站用地為——20年。

注意：首先應(yīng)該明確，房屋的所有權(quán)是不存在年限問(wèn)題的，房屋一經(jīng)購(gòu)買(mǎi)并取得產(chǎn)權(quán)后，即作為業(yè)主個(gè)人所有的財(cái)產(chǎn)，并無(wú)居住年限的限制。但是，商品房所占用的、通過(guò)出讓方式取得的國(guó)有土地的使用權(quán)是有限的，不同開(kāi)發(fā)用途的土地使用年限不一樣。開(kāi)發(fā)企業(yè)在取得土地用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)時(shí)，都要與國(guó)土局簽訂《土地使用權(quán)出讓合同書(shū)》，其土地使用年限按國(guó)家規(guī)定執(zhí)行。【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】房屋的分類(lèi)——按使用功能分類(lèi)1、住宅2、工業(yè)廠房和倉(cāng)庫(kù)3、商場(chǎng)和店鋪4、辦公樓5、賓館酒店6、文體娛樂(lè)設(shè)施7、政府和公用設(shè)施8、多功能建筑*Townhouse萬(wàn)科城【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】住宅的種類(lèi)

住宅種類(lèi)繁多，主要分為高檔住宅、普通住宅、公寓式住宅、TOWNHOUSE、別墅等?！镜谌?jié)：房屋建筑工程概論】

住宅分類(lèi)：按樓體高度分類(lèi)，主要分為低層、多層、小高層、高層、超高層等。低層：高度低于或等于10米的建筑物，一般是1-3層建筑物，如平房、別墅等。它的舒適度、方便度和空間尺度優(yōu)于高層。多層：高于10米、低于或等于24米的建筑物。多層房屋一般為4-6層，一般采用磚混結(jié)構(gòu)。多層房屋通風(fēng)采光狀況好，空間緊湊而不閉塞。小高層：一般把7層至10層的建筑稱(chēng)為“小高層”。小高層有多層親切安寧、房型好、得房率高的特點(diǎn)。高層：11層以上30層以下、最高高度到100M的建筑物。超高層：30層以上（不包括30層）、最高到100m以上的建筑物?！镜谌?jié)：房屋建筑工程概論】一期：4+1、6層合園二期：2棟17層小高層三期：3棟24層高層*康橋藍(lán)灣【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】

住宅分類(lèi)：按樓體結(jié)構(gòu)形式分類(lèi)：1、磚木結(jié)構(gòu)2、磚混結(jié)構(gòu)3、鋼混框架結(jié)構(gòu)4、鋼混剪刀墻結(jié)構(gòu)5、鋼混框架一剪刀墻結(jié)構(gòu)6、鋼結(jié)構(gòu)【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】

住宅分類(lèi)：按建筑結(jié)構(gòu)：板樓、塔樓、板塔結(jié)合板樓：板樓一般建筑層數(shù)不會(huì)超過(guò)12層。長(zhǎng)度明顯大于寬度，板樓有兩種類(lèi)型，一種是長(zhǎng)走廊式的，各住戶靠長(zhǎng)走廊連在一起；第二種是單元式拼接，若干個(gè)單元連在一起就拼成一個(gè)板樓。

板樓的優(yōu)勢(shì)：結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)將朝陽(yáng)面讓位于居室，通風(fēng)采光條件優(yōu)于其它結(jié)構(gòu)。比較典型的是一梯兩戶式設(shè)計(jì)，南北朝向時(shí)，位于前面的客廳、主臥等有充足的朝陽(yáng)面；東西朝向時(shí)，前后居室各有半天的朝陽(yáng)面?！镜谌?jié)：房屋建筑工程概論】

住宅分類(lèi)：按建筑結(jié)構(gòu)：板樓、塔樓、板塔結(jié)合塔樓：一般多于四五戶共同圍繞或者環(huán)繞一組公共豎向交通形成的樓房平面，平面的長(zhǎng)度和寬度大致相同，這種樓房的高度從12層以上到35層，超過(guò)35層是超高層，塔樓一般是一梯/兩梯四戶到12戶。塔樓的優(yōu)勢(shì)：節(jié)約土地資源；塔樓多采用大框架結(jié)構(gòu)，除少數(shù)承重梁之外，戶內(nèi)分隔墻基本都可以拆改，靈活分割戶型；塔樓結(jié)構(gòu)強(qiáng)度高，抗震性好；居高望遠(yuǎn)，視野開(kāi)闊。塔樓的劣勢(shì)：塔樓每層都有部分住戶的采光、通風(fēng)、景觀等條件比較落后。塔樓戶型的使用率普遍低于板樓10個(gè)百分點(diǎn)左右，而且戶型內(nèi)部的廚房、餐廳與洗手間往往不可直接采光、通風(fēng)，這樣的地方被稱(chēng)為“灰色空間”。【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】

板樓、塔樓*水星·香榭里【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】

住宅分類(lèi)：按房屋戶型結(jié)構(gòu)分類(lèi)，主要分為：1、普通單元式住宅2、公寓式住宅3、復(fù)式住宅4、躍層式住宅5、花園洋房式住宅6、小戶型住宅（超小戶型）*溫馨浪漫的復(fù)式樓【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】

住宅分類(lèi)：復(fù)式住宅是受躍層式住宅的設(shè)計(jì)構(gòu)思啟發(fā)，但層高要低于躍層式住宅（復(fù)式設(shè)計(jì)為3.3米，而一般躍層式為5.6米）。復(fù)式住宅的下層供起居用，炊事、進(jìn)餐、洗浴等，上層供休息睡眠用，直接作為臥室床面，人可坐起但無(wú)法直立。【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】*大氣豪華的躍式樓經(jīng)典花園洋房*融科·檀香山【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】

【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】

住宅分類(lèi)：按房屋政策屬性分類(lèi)：1、廉租房2、已購(gòu)公房（房改房）3、經(jīng)濟(jì)適用住房4、住宅合作社集資建房等5、商品房【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】

商品房商品房主要是指由各房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司投資建設(shè)，以營(yíng)利為目的，按市場(chǎng)規(guī)律經(jīng)營(yíng)的房屋。商品房的“五證”“兩書(shū)”：

“五證”包括《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》《建筑工程規(guī)劃許可證》《國(guó)有土地使用證》《建設(shè)工程施工許可證》《商品房預(yù)(銷(xiāo))售許可證》。“兩書(shū)”：新建住宅《商品房質(zhì)量保證書(shū)》、《商品房使用說(shuō)明書(shū)》。從銷(xiāo)售看，商品房又分現(xiàn)房銷(xiāo)售和期房預(yù)售；從銷(xiāo)售對(duì)象看，分內(nèi)銷(xiāo)商品房、外銷(xiāo)商品房；從用途看，分普通住宅、公寓、別墅等?！镜谌?jié)：房屋建筑工程概論】*1987年深圳東曉華園—中國(guó)第一個(gè)商品房住宅小區(qū)【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】商品房的結(jié)構(gòu)形式以其承重結(jié)構(gòu)所用其所用的材料來(lái)劃分。一般可分為以下三種形式：1、磚混結(jié)構(gòu)住宅磚混結(jié)構(gòu)住宅：是指建筑物中豎向承重結(jié)構(gòu)的墻、柱等采用磚或砌塊砌筑，柱、梁、樓板、屋而板、桁架等采用鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。通俗的講，磚混結(jié)構(gòu)是以小部分鋼筋混凝土及大部分磚墻承重的結(jié)構(gòu)。由于抗震的要求，磚混住宅一般在5層、6層以下?！镜谌?jié)：房屋建筑工程概論】商品房的結(jié)構(gòu)形式以其承重結(jié)構(gòu)所用其所用的材料來(lái)劃分：2、磚木結(jié)構(gòu)住宅磚木結(jié)構(gòu)的住宅：是指建筑物中承重結(jié)構(gòu)的墻、柱采用磚砌筑或磚塊砌筑，樓板結(jié)構(gòu)、屋架用木結(jié)構(gòu)共同構(gòu)筑成的房屋。3、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)住宅鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)住宅：是指房屋的主要承重結(jié)構(gòu)如柱、梁、板、樓梯、屋蓋用鋼筋混凝土制作，墻用磚或其他材料填充。這種結(jié)構(gòu)搞震性能好，整體性強(qiáng)，搞腐蝕，耐火能力強(qiáng)，經(jīng)久耐用，多用于高層住宅。具體又分框架、框架剪刀墻結(jié)構(gòu)等。【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】住宅的層高：指下層地板表面或樓板表面到上層樓板表面之間的距離。住宅的凈高：層高和凈高的關(guān)系可用公式“凈高=層高-樓板厚度”來(lái)表示，即層高和樓板厚度的差叫做凈高。進(jìn)深、開(kāi)間可以衡量房屋的通透性，進(jìn)深太深，房屋的通透性就會(huì)比較差，空氣質(zhì)量不高。

*房間進(jìn)深16.5米/房間開(kāi)間8.8米*臥室進(jìn)深6米/臥室開(kāi)間4.4米*客廳進(jìn)深6.5米/客廳開(kāi)間8.8米【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】住宅的進(jìn)深：通常指房間長(zhǎng)度。住宅的開(kāi)間：通常指房間寬度?！镜谒墓?jié)：銷(xiāo)售知識(shí)與案例分析】商品房銷(xiāo)售方式：按其交房方式不同，可分為商品房的現(xiàn)售和預(yù)售兩種；

商品房預(yù)售條件：1、已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書(shū)；2、持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證；3、按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期；4、向縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。5、商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報(bào)縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)和土地管理部門(mén)登記備案。

【第四節(jié)：銷(xiāo)售知識(shí)與案例分析】住宅權(quán)益

住宅的產(chǎn)權(quán)：一般是指住宅的所有權(quán)。住宅的所有權(quán)，是一種民事法律關(guān)系，指的是在法律規(guī)定的范圍內(nèi)，對(duì)住宅全面支配的權(quán)力。

住宅的所有權(quán)一般包括對(duì)房屋的占有、使用、收益、處分四個(gè)方面，這四個(gè)方面也構(gòu)成了住宅所有權(quán)的四項(xiàng)基本內(nèi)容?！镜谒墓?jié)：銷(xiāo)售知識(shí)與案例分析】住宅權(quán)益1、住宅的占有權(quán)：一般由所有權(quán)人來(lái)行使。當(dāng)使用權(quán)與所有權(quán)相分離的時(shí)候，占有權(quán)就為使用人行使——比如出租，當(dāng)使用權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移時(shí)，占有權(quán)也隨之轉(zhuǎn)移。2、住宅的使用權(quán)：對(duì)住宅使用的權(quán)力稱(chēng)住宅的使用權(quán)。使用權(quán)的人，既可以是所有權(quán)人本人，也可以是租房人等。在占有權(quán)和使用權(quán)暫時(shí)不歸房主所有時(shí)，房主的所有權(quán)并未喪失。3、住宅的收益權(quán)：是指房主利用住宅、房產(chǎn)等產(chǎn)生某種利益的權(quán)力，比如出租收益。4、住宅的處分權(quán)：由房主行使。只有房主才有權(quán)力處分住宅、房產(chǎn)、如繼承、贈(zèng)予、變賣(mài)、抵押等。但當(dāng)房屋、住宅作為抵押物抵押給債權(quán)人時(shí)，債權(quán)人擁有房屋的處分權(quán)?！镜谒墓?jié)：銷(xiāo)售知識(shí)與案例分析】房屋產(chǎn)權(quán)分類(lèi)：1、產(chǎn)權(quán)證書(shū)：是指"房屋所有權(quán)證"和"土地使用權(quán)證"。房屋產(chǎn)權(quán)證書(shū)包括：產(chǎn)權(quán)類(lèi)別、產(chǎn)權(quán)比例。房產(chǎn)坐落地址、產(chǎn)權(quán)來(lái)源、房屋結(jié)構(gòu)、間數(shù)、建筑面積、使用面積、共有數(shù)紀(jì)要、他項(xiàng)權(quán)利紀(jì)要和附記，并配有房地產(chǎn)測(cè)量部門(mén)的分戶房屋平面圖。2、使用權(quán)房：是指由國(guó)家以及國(guó)有企業(yè)、事業(yè)單位投資興建的住宅，政府以規(guī)定的租金標(biāo)準(zhǔn)出租給居民的公有房產(chǎn)。3、公房：也稱(chēng)公有房產(chǎn)，國(guó)有房產(chǎn)。它是指由國(guó)家以及國(guó)有企業(yè)、事業(yè)單位投資興建、銷(xiāo)售的房產(chǎn)，在房產(chǎn)未出售之前，房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)歸國(guó)家所有。目前居民租用的公有房產(chǎn)，按房改政策分為兩大類(lèi)：一類(lèi)是可售公有房產(chǎn)，一類(lèi)是不可售公有房產(chǎn)。均為使用權(quán)房。【第四節(jié)：銷(xiāo)售知識(shí)與案例分析】房屋產(chǎn)權(quán)分類(lèi)：4、不可售公房：根據(jù)本市現(xiàn)行房改政策還不能出售給承租居民的公有房產(chǎn)。5、已購(gòu)公房：又稱(chēng)售后公房，就是購(gòu)買(mǎi)的公有房產(chǎn)。6、單位產(chǎn)權(quán)房：是指產(chǎn)權(quán)屬于單位所有的房屋，也稱(chēng)系統(tǒng)產(chǎn)權(quán)房、系統(tǒng)房。7、共同共有房產(chǎn)：指兩個(gè)或兩個(gè)以上的人，對(duì)全部共有房產(chǎn)不分份額地享有平等的所有權(quán)?！镜谒墓?jié)：銷(xiāo)售知識(shí)與案例分析】房屋分類(lèi)：1、期房：在建的、尚未完成建設(shè)的、不能交付使用的房屋稱(chēng)為期房。房地產(chǎn)管理部門(mén)將沒(méi)有取得房屋產(chǎn)權(quán)證的房屋統(tǒng)稱(chēng)為期房，只要還沒(méi)辦理房地產(chǎn)初始登記手續(xù)，沒(méi)取得房屋產(chǎn)權(quán)證，就是期房。開(kāi)發(fā)商出售期房稱(chēng)為預(yù)售，購(gòu)房者買(mǎi)房時(shí)就要與開(kāi)發(fā)商簽訂房屋預(yù)售合同。

2、現(xiàn)房：按照我國(guó)銷(xiāo)售商品房“現(xiàn)房”的規(guī)定，只有領(lǐng)取了《房屋所有權(quán)證》的商品房才叫“現(xiàn)房”。在銷(xiāo)售商品房的過(guò)程中，現(xiàn)房銷(xiāo)售不需要“銷(xiāo)售許可證”，購(gòu)房者只需查看《房屋所有權(quán)證》，在簽合同的時(shí)候也必須使用國(guó)土房管局印制的標(biāo)準(zhǔn)合同?！镜谒墓?jié)：銷(xiāo)售知識(shí)與案例分析】房屋產(chǎn)權(quán)分類(lèi)：3、準(zhǔn)現(xiàn)房：準(zhǔn)現(xiàn)房是指房屋主體已基本封頂完工，工程正處在內(nèi)外墻裝修和進(jìn)行配套施工階段的房屋。4、二手房：經(jīng)過(guò)二次轉(zhuǎn)手交易的房子叫做二手房。新建的商品房進(jìn)行第一次交易時(shí)為"一手"，第二次交易則為"二手"。5、尾房：一般情況下，當(dāng)房產(chǎn)銷(xiāo)售量達(dá)到80％以后，一般就進(jìn)入房地產(chǎn)項(xiàng)目的清盤(pán)銷(xiāo)售階段，此時(shí)所銷(xiāo)售的房產(chǎn)，一般稱(chēng)為尾房。*世界最大的爛尾樓韓國(guó)柳京飯店【第四節(jié)：銷(xiāo)售知識(shí)與案例分析】房屋產(chǎn)權(quán)分類(lèi)：6、爛尾房：是指由于開(kāi)發(fā)商資金不足、盲目上馬，或者錯(cuò)誤判斷供求形勢(shì)，無(wú)法回收前期投資，無(wú)力進(jìn)行后續(xù)建設(shè)，甚至全盤(pán)停滯的積壓樓宇。【第四節(jié)：銷(xiāo)售知識(shí)與案例分析】銷(xiāo)售專(zhuān)業(yè)術(shù)語(yǔ)——價(jià)格篇：1、一次性買(mǎi)斷價(jià)：指買(mǎi)方與賣(mài)方商定的一次性定價(jià)。一次性買(mǎi)斷價(jià)屬房產(chǎn)銷(xiāo)售合同中的專(zhuān)用價(jià)格術(shù)語(yǔ)，確定之后，買(mǎi)方或賣(mài)方必須按此履行付款或交房的義務(wù)，不得隨意變更。2、定金：為保證合同的履行，買(mǎi)方預(yù)先向銷(xiāo)售者賣(mài)方交納一定數(shù)額的錢(qián)款。依據(jù)《合同法》相關(guān)規(guī)定，一方違約時(shí)，雙方有約定的按照約定執(zhí)行；如無(wú)約定，賣(mài)方違約時(shí)，“定金”雙倍返還；買(mǎi)方違約時(shí)，“定金”不返還?！岸ń稹钡目傤~不得超過(guò)合同標(biāo)的的20%。3、訂金：目前法律上沒(méi)有明確規(guī)定，一般可視為“預(yù)付款”?！坝喗稹钡男ЯθQ于雙方當(dāng)事人的約定。雙方當(dāng)事人如果沒(méi)有約定，“訂金”的性質(zhì)主要是預(yù)付款，銷(xiāo)售者違約時(shí)，應(yīng)無(wú)條件退款；消費(fèi)者違約時(shí)，可以與銷(xiāo)售者協(xié)商解決并要求經(jīng)營(yíng)者退款。如果雙方當(dāng)事人另有約定，則按照約定執(zhí)行?！镜谒墓?jié)：銷(xiāo)售知識(shí)與案例分析】銷(xiāo)售專(zhuān)業(yè)術(shù)語(yǔ)——價(jià)格篇：

定金與訂金的區(qū)別，主要表現(xiàn)在：

1)、從合同、依約定應(yīng)交付定金而未交付的，不構(gòu)成對(duì)主合同的違反；而交付訂金的協(xié)議是主合同的一部分，依約定應(yīng)交付訂金而未交付的，即構(gòu)成對(duì)主合同的違反。

2)、交付和收受訂金的當(dāng)事人一方不履行合同債務(wù)時(shí)，不發(fā)生喪失或者雙倍返還訂金的后果，訂金僅可作損害賠償金。

3)、定金的數(shù)額在法律規(guī)定上有一定限制，例如《擔(dān)保法》就規(guī)定定金數(shù)額不超過(guò)主合同標(biāo)的額的20％；而訂金的數(shù)額依當(dāng)事人之間自由約定，法律一般不作限制。4)、定金具有擔(dān)保性質(zhì)，而訂金只是單方行為，不具有擔(dān)保性?！镜谒墓?jié)：銷(xiāo)售知識(shí)與案例分析】銷(xiāo)售專(zhuān)業(yè)術(shù)語(yǔ)——價(jià)格篇：4、違約金：是指違約方按照法律規(guī)定和合同的約定，應(yīng)該付給對(duì)方的一定數(shù)量的貨幣。違約金是對(duì)違約方的一種經(jīng)濟(jì)制裁，具有懲罰性和補(bǔ)償性，但主要體現(xiàn)懲罰性。5、均價(jià)：均價(jià)是指將各單位的銷(xiāo)售價(jià)格相加之后的和數(shù)除以單位建筑面積的和數(shù)，即得出每平方米的均價(jià)。均價(jià)一般不是銷(xiāo)售價(jià)。6、起價(jià)：也叫起步價(jià)，是指某物業(yè)各樓層銷(xiāo)售價(jià)格中的最低價(jià)格，即是起價(jià)。多層住宅，不帶花園的，一般以一樓或頂樓的銷(xiāo)售價(jià)為起價(jià)；帶花園的住宅，一般以二樓或五樓做為銷(xiāo)售的起價(jià)。高層物業(yè)，以最低層的銷(xiāo)售價(jià)為起步價(jià)?！镜谒墓?jié)：銷(xiāo)售知識(shí)與案例分析】銷(xiāo)售專(zhuān)業(yè)術(shù)語(yǔ)——面積篇1、商品房銷(xiāo)售面積：商品房按“套”或“單元”出售，商品房的銷(xiāo)售面積即為購(gòu)買(mǎi)房者所購(gòu)買(mǎi)的套內(nèi)或單元內(nèi)建筑面積與應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e之和。銷(xiāo)售商品房，必須明示商品房的銷(xiāo)售面積，并注明該商品房的套內(nèi)建筑面積及應(yīng)當(dāng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e。商品房銷(xiāo)售面積=套內(nèi)實(shí)際建筑面積+公攤面積例：某房源廣告：玉園小區(qū)、112㎡、30萬(wàn)，其中的112㎡即為商品房的銷(xiāo)售面積。*套內(nèi)面積㎡【第四節(jié)：銷(xiāo)售知識(shí)與案例分析】銷(xiāo)售專(zhuān)業(yè)術(shù)語(yǔ)——面積篇2、套內(nèi)建筑面積：商品房的套內(nèi)建筑面積是指成套商品房（單元房）的套內(nèi)使用面積、套內(nèi)墻體面積和陽(yáng)臺(tái)建筑面積之和。套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽(yáng)臺(tái)建筑面積【第四節(jié)：銷(xiāo)售知識(shí)與案例分析】銷(xiāo)售專(zhuān)業(yè)術(shù)語(yǔ)——面積篇3、套內(nèi)使用面積：套內(nèi)房屋使用面積為房屋使用空間的面積，按以下規(guī)定計(jì)算：1)、套內(nèi)使用面積為套內(nèi)臥室、起居室、過(guò)道、廚房、衛(wèi)生間、貯藏間、壁柜等空間面積的總和；2)、套內(nèi)樓梯按自然層數(shù)的面積總和計(jì)入使用面積；3)、不包括在結(jié)構(gòu)面積內(nèi)的套內(nèi)煙囪、通風(fēng)道、管道井均計(jì)入使用面積；4)、內(nèi)墻面裝飾厚度計(jì)入使用面積?！镜谒墓?jié)：銷(xiāo)售知識(shí)與案例分析】銷(xiāo)售專(zhuān)業(yè)術(shù)語(yǔ)——面積篇

4、套內(nèi)墻體面積：套內(nèi)墻體面積是指商品房各套內(nèi)使用空間周?chē)木S護(hù)或承重墻體所占的面積。商品房的套內(nèi)境況體分為共用墻及非共用墻兩種。商品房套內(nèi)墻體面積的計(jì)算法為：1）、共用墻包括各套之間的分隔封墻，套與公用建筑空間投影面積的分隔墻以及外墻（包括山墻）；共用墻體水平投影面積的一半計(jì)入套內(nèi)墻體面積。2）、非共用墻墻體水平投影面積全部計(jì)入套內(nèi)墻體面積。【第四節(jié)：銷(xiāo)售知識(shí)與案例分析】銷(xiāo)售專(zhuān)業(yè)術(shù)語(yǔ)——面積篇

5、套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)建筑面積：按照《建筑面積計(jì)算規(guī)則》的規(guī)定，套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)建筑面積按陽(yáng)臺(tái)外圍與房屋外墻之間的水平投影面積計(jì)算。其中：1）、原設(shè)計(jì)的封閉式陽(yáng)臺(tái)，按其外圍水平投影面積計(jì)算建筑面積；2）、挑陽(yáng)臺(tái)（底陽(yáng)臺(tái)）按其底板水平投影面積的一半計(jì)算建設(shè)筑面積；3）、凹陽(yáng)臺(tái)按其凈面積（含擋板墻墻體面積）的一半計(jì)算建筑面積；4）、半挑半凹陽(yáng)臺(tái)，挑出部分按其底板水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積，凹進(jìn)部分按其凈面積的一半計(jì)算建筑面積?！镜谒墓?jié)：銷(xiāo)售知識(shí)與案例分析】銷(xiāo)售專(zhuān)業(yè)術(shù)語(yǔ)——面積篇6、公用建筑面積：又稱(chēng)公攤。分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e為每幢樓內(nèi)的公用建筑面積。公用建筑面積由兩部分組成：1）、大堂、公共門(mén)廳、走廊、過(guò)道、公用廁所、電梯前廳、樓梯間、電梯井、電梯機(jī)房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱間、冷凍機(jī)房、消防通道、變電室、煤氣調(diào)壓室、衛(wèi)星電視接收機(jī)房、空調(diào)機(jī)房、熱水鍋爐房、電梯工休息室、值班警衛(wèi)室、物業(yè)管理用房以及其他為該建筑服務(wù)的專(zhuān)用設(shè)備用房；2）、套（單元）與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的一半?！镜谒墓?jié)：銷(xiāo)售知識(shí)與案例分析】銷(xiāo)售專(zhuān)業(yè)術(shù)語(yǔ)——面積篇公用建筑面積=全幢建筑面積-全幢各套套內(nèi)建筑面積之和-單獨(dú)具備使用功能的獨(dú)立使用空間的建筑面積（如地下車(chē)庫(kù)、倉(cāng)庫(kù)、人防工程等）另外，購(gòu)房人所受益的其他非經(jīng)營(yíng)性用房，需要進(jìn)行分?jǐn)偟?，要在銷(xiāo)（預(yù)）售合同中寫(xiě)明房屋名稱(chēng)，需分?jǐn)偟目偨ㄖ娣e。

公用建筑面積不包括倉(cāng)庫(kù)、機(jī)動(dòng)車(chē)庫(kù)、非機(jī)動(dòng)車(chē)庫(kù)、車(chē)道、供暖鍋爐房、用于人防工程的地下室、單獨(dú)具備使用功能的獨(dú)立使用空間、售房單位自營(yíng)自用的房屋，以及為多幢房屋服務(wù)的警衛(wèi)室、管理（包括物業(yè)管理）用房不計(jì)入公用建筑面積。【第四節(jié)：銷(xiāo)售知識(shí)與案例分析】銷(xiāo)售專(zhuān)業(yè)術(shù)語(yǔ)——面積篇分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e計(jì)算：根據(jù)建設(shè)部《商品房銷(xiāo)售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則（試行）》規(guī)定，各套（單元）分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e計(jì)算公式如下：1）分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e=各套套內(nèi)建筑面積*公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)2）公用建筑面積=整幢建筑的面積-各套套內(nèi)建筑面積之和已作為獨(dú)立使用空間（如租售的地下室、車(chē)棚、人防工程地下室）的建筑面積3）公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)=公用建筑面積/各套套內(nèi)建筑面積之和【第四節(jié)：銷(xiāo)售知識(shí)與案例分析】銷(xiāo)售專(zhuān)業(yè)術(shù)語(yǔ)——面積篇

7、面積計(jì)算公式匯總：商品房銷(xiāo)售面積=套內(nèi)建筑面積+分?jǐn)偣妹娣e套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽(yáng)臺(tái)建筑面積使用面積：建筑物各層平面中直接為生產(chǎn)生活使用的凈面積的總和輔助面積：建筑物各層平面樓梯、走道、所占凈面積的總和結(jié)構(gòu)建筑面積：建筑物各層中，外墻、內(nèi)墻、垃圾道、通風(fēng)道、煙囪(均為投影面積)等所占面積的總和?！镜谒墓?jié)：銷(xiāo)售知識(shí)與案例分析】銷(xiāo)售專(zhuān)業(yè)術(shù)語(yǔ)——面積篇使用率：使用面積與建筑面積之比。

實(shí)用率：套內(nèi)建筑面積和住宅面積之比。板樓：80%；塔樓75%；寫(xiě)字樓70%；商場(chǎng)65%。使用率與人流量密切相關(guān)，人流量大的地方