地塊經(jīng)濟適用房項目策劃項目策劃申請報告

/中和村地塊三期經(jīng)濟適用房項目項目申請報告南京天得建設工程咨詢有限公司二0一三年五月項目名稱：中和村地塊三期經(jīng)濟適用房項目項目總投資：50523.87萬元咨詢單位：南京天得建設工程咨詢有限公司資格證書：工咨乙11120060065項目組成員：總經(jīng)理鄧凡高級工程師國家注冊造價工程師項目負責人石軍國家注冊咨詢工程師國家注冊造價工程師國家注冊監(jiān)理工程師國家注冊一級建筑師參加人員何光銳高級工程師國家注冊咨詢工程師陳根妹國家注冊咨詢工程師房蓉國家注冊咨詢工程師劉繼軍國家注冊咨詢工程師馬敏國家注冊咨詢工程師目錄TOC\o"1-2"\h\z第一章總論 11.1項目單位概況 11.2項目建設單位概況 11.3編制依據(jù) 11.5研究范圍 31.6編制原則 3第二章項目建設的必要性 62.1與擬建項目有關的進展規(guī)劃 62.2擬建項目與相關規(guī)劃的符合性 62.3產(chǎn)業(yè)政策分析 62.4行業(yè)準入分析 6第三章資源開發(fā)和綜合利用分析 103.2項目建設條件分析 103.3選址結(jié)論 11第四章建設規(guī)模與建設內(nèi)容 124.1建設規(guī)模 12第五章建設方案 145.1設計講明 14第六章環(huán)境愛護與職業(yè)安全衛(wèi)生 246.1環(huán)境愛護 246.2職業(yè)安全與衛(wèi)生 29第七章節(jié)能分析 327.1用能標準和節(jié)能規(guī)范 327.2能源供應狀況和能耗消耗狀況 337.3節(jié)能措施和節(jié)能效果分析 34第八章項目治理、實施進度及招標 388.1項目建設治理 388.2實施進度打算 418.3招標 41第九章投資估算與資金籌措 439.1投資估算依據(jù) 439.2投資估算 43第十章社會效益分析 4710.1社會阻礙效果分析 4710.2社會適應性分析 4810.3社會風險分析 49第十一章結(jié)論與建議 5011.1結(jié)論 5011.2建議 50第十二章附件 52總論1.1項目單位概況1.1.1項目單位概況項目名稱：中和村地塊三期經(jīng)濟適用房項目建設單位：南京奧體建設開發(fā)有限責任公司法定代表人：古國才注冊地址：南京市建鄴區(qū)夢都大街158號1.2項目建設單位概況南京奧體建設開發(fā)有限責任公司成立于2001年10月，為南京市河西新城區(qū)國有資產(chǎn)經(jīng)營控股（集團）有限責任公司直屬企業(yè)，注冊資本3.5億元人民幣，房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)為壹級。公司擁有一支高素養(yǎng)的專業(yè)隊伍，目前共有職員48人，其中本科以上學歷34人，碩士研究生8人，中級以上職稱35人，其中含高級職稱8人。公司下設總工辦、總經(jīng)理辦公室、財務部、開發(fā)部、工程部、投資審核部、物業(yè)部、設計部等部門，下轄南京奧體物業(yè)服務有限公司、南京博觀置業(yè)顧問有限公司和無錫分公司。公司自成立以來，積極投身于河西新城區(qū)的開發(fā)建設，完成了河西新城區(qū)一期6400畝包括奧體中心主場館1350畝建設用地的征地拆遷任務，為奧體中心順利開工建設提供了保障。2003年初，為了迅速聚攏河西地區(qū)人氣并形成良好的都市景觀，公司承擔了奧體新城項目開發(fā)建設。奧體新城位于奧體中心北側(cè)，占地面積85萬平方米、建筑面積近120萬平方米，約可為7000戶居民提供住房。同時，奧體新城設有小學、幼兒園、鄰里中心、公交樞紐站、加油站、大型商業(yè)等各項配套設施，是一個功能完備的都市中央居住區(qū)（CLD）。截至目前，已陸續(xù)建成交付清竹園、木樨園、翠杉園、丹楓園、海棠園、青桐園，在建紫薇園。2009年初，奧體公司承擔了中和村經(jīng)濟適用房的建設任務，項目總建筑面積約90萬平方米，幼兒園、小學、社區(qū)中心、商業(yè)設施等配套齊全，可改善9500多戶中低收入人群的居住需求。2009年底，奧體公司成功摘得無錫新區(qū)鴻山地塊，邁出異地擴張第一步。2010年，南京成功申辦2014年青奧會以后，奧體公司承擔了青奧村的建設任務。青奧村作為青奧會運動員競技、居住、文化、商務、休閑、交流等活動的重要場所，總建筑面積約46萬平方米，包括運動員村、國際小學和幼兒園，運動員村在賽會期間為運動員提供住宿及配套服務，國際小學和幼兒園將作為文化教育交流場所。近年來，奧體公司圍繞培養(yǎng)企業(yè)核心競爭力，努力打造精品住宅，樹立企業(yè)品牌形象。奧體公司2002-2004年度連續(xù)三年被市政府評為都市建設立功單位，2005年獲南京市民“中意房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)”、“迎接十運會，建設新南京”有功單位、市級青年文明號、重合同守信用企業(yè)等稱號。公司建設項目奧體新城得到會各界的普遍好評，2004年8月份被省建設廳評為“江蘇優(yōu)秀住宅金獎”，2008年8月份通過建設部2A級住宅性能認定，2008年11月份獲“廣廈獎”，2012年4月，清竹園小區(qū)榮獲“全國物業(yè)治理示范住宅小區(qū)”榮譽稱號。1.3編制依據(jù)1.《建設項目經(jīng)濟評價方法及參數(shù)》2.《建設項目經(jīng)濟評價案例》3.《中華人民共和國都市規(guī)劃法》4.《江蘇省都市規(guī)劃治理技術規(guī)定》5.《都市用地分類與規(guī)劃建設用地指標》6.《建設項目環(huán)境愛護治理條例》7.《中華人民共和國環(huán)境愛護法》8.《中華人民共和國消防法》9.項目建設單位提供的相關資料10.南京市“十二五”規(guī)劃11.《南京市都市總體規(guī)劃》12.南京奧體建設開發(fā)有限責任公司托付南京天得建設工程咨詢有限公司編制該項目申請報告的協(xié)議書。1.4研究范圍本報告要緊對南京奧體建設開發(fā)有限責任公司擬建的“中和村地塊三期經(jīng)濟適用房項目”的建設條件、必要性、選址、規(guī)模、投資估算等諸方面可行性作出分析。研究范圍包括：1、項目建設必要性2、項目選址3、項目建設規(guī)模和內(nèi)容4、建設方案5、環(huán)境愛護和職業(yè)安全衛(wèi)生6、節(jié)能7、組織機構(gòu)與人力資源配置8、項目治理、實施進度及招標9、投資估算和資金籌措10、社會效益分析11、結(jié)論與建議1.5編制原則堅持客觀、公正、科學、可靠的原則和實事求是的工作態(tài)度，力求做到數(shù)據(jù)準確、內(nèi)容完整、重點突出、結(jié)論科學。在調(diào)查研究的基礎上，嚴格按照客觀實際進行評價分析，以保證咨詢報告的客觀性、公正性和科學性。1.6項目提出的理由與過程近年來，南京市商品房價格和全國房地產(chǎn)市場一樣上漲較快。其中要緊緣故有：一、土地價格上漲，由于土地使用權(quán)公開拍賣，土地的本來價值得以體現(xiàn)；二、水泥、沙石等要緊建筑材料價格漲幅較大；三、房屋結(jié)構(gòu)日趨合理，功能更加完善，材料耗量增加；四、都市建設加快，推動房價的上升。盡管現(xiàn)在政府對房地產(chǎn)采取了緊縮的調(diào)控政策，然而住宅用房的剛性需求依舊存在，特不是在房價依舊緩慢上升的現(xiàn)在，經(jīng)濟適用房的存在促使住宅業(yè)成為新的經(jīng)濟增長點，不斷滿足中低收入的家庭日益增長的住房需求。該項目地處南京市河西新城區(qū)，住宅用房需求仍然有較大的進展空間。綜上所述，住宅用房價格上揚有其合理性和必定性，可能今后三至五年，房價仍將適度上漲。1.項目建設對有助于完善住房供應體系。經(jīng)濟適用房和中低價房事新的住房供應體系的重要組成部分，是政府為了解決中低收入家庭住房問題而推行的含有保障性住房的重要方面。因此，經(jīng)濟適用房的政策的實施直接關系到新住房供應體系的建立和住房制度改革的順利推行。目前，我國房地產(chǎn)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)與市場需求失衡，大部分地區(qū)的房屋開發(fā)中，高檔房屋比重過高，低價位經(jīng)適房的開發(fā)量不足。一些大中都市在房地產(chǎn)開發(fā)中忽視了供需關系，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了追求高利潤，熱衷于中、高商品房的開發(fā)，造成了高檔商品房供過于求，價格虛高。同時，市場上低價位房屋供不應求，導致出現(xiàn)了經(jīng)適房銷售違規(guī)操作和市場炒作現(xiàn)象，供給結(jié)構(gòu)嚴峻地背離需求結(jié)構(gòu)，致使房屋供應總量不足。而現(xiàn)實解決這種矛盾的最好方法便是積極穩(wěn)妥的夸大經(jīng)適房的面積，以調(diào)整這種結(jié)構(gòu)上的失衡，進一步完善住房供應體系，促進房地產(chǎn)市場健康、穩(wěn)定進展。2.項目實施有助于改善對中低收入家庭的住房供應，有助于建設和諧社會。經(jīng)濟適用房政策的實施適應了停止住房實物分配后個人購房的需求，停止住房實物分配，推行住房分配貨幣化，促進職工個人買房，是當前深化房改的核心工作，但由于近幾年來房價上漲過快，商品房尚有困難。因此，停止住房實物分配后，各地政府一方面大力進展含有政府政策優(yōu)惠的經(jīng)濟適用房和中低價房，改善對中低收入家庭的住房供應，同時以當?shù)亟?jīng)濟適用房和中低價房的基準價為基礎，測算對無房職工和住房未達標職工的住房補貼，使這部分職工得到補貼后即可入市購房。通過落實經(jīng)適房的政策，切實保障都市中低收入家庭的住房供應。3.項目實施有助于平抑商品房價格，擴大住房有效需求。經(jīng)濟適用房政策的實施平抑了過高的商品房價格，擴大了住房的有效需求。由于國家對經(jīng)濟適用住房實行土地劃撥，減收各項行政事業(yè)收費，并按3%操縱利潤，確定銷售價格的政策，使得經(jīng)濟適用住房的價格比同地段商品房價格低10~20%。經(jīng)濟適用住房的低價位政策關于平抑過高的商品房價格、啟動中低收入家庭的住房消費起到了積極作用。其經(jīng)濟性是指其價格相關于完全意義上的商品房價格，能適應中低收入家庭（要緊是工薪階層）的經(jīng)濟承受能力。其適用性是指在住房設計和建筑標準上強調(diào)住房的使用，而不是降低建筑標準。本報告將對住宅項目建設的必要性，項目實施規(guī)模等做出闡述。項目申請報告要緊內(nèi)容包括：項目申報單位情況；擬建項目情況；建設用地與相關規(guī)劃；資源利用與能源耗用分析；生態(tài)環(huán)境阻礙分析；法律、法規(guī)或者規(guī)章規(guī)定的其他內(nèi)容。項目建設的必要性2.1與擬建項目有關的進展規(guī)劃（1）《南京市國民經(jīng)濟和社會進展第十二個五年規(guī)劃綱要》、《南京市都市總體規(guī)劃》、《南京市近期建設規(guī)劃》、《南京市商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃》《南京市土地利用總體規(guī)劃》、《南京市建鄴區(qū)進展規(guī)劃》（2）《南京市總體進展研究及操縱性詳細規(guī)劃》（3）南京市規(guī)劃局《南京市規(guī)劃局建設項目規(guī)劃設計要點》2.2擬建項目與相關規(guī)劃的符合性該項目位于南京市建鄴區(qū)，道路交通便捷，該項目將依照建設項目規(guī)劃設計要點要求，嚴格操縱各項建筑指標，積極推進建筑節(jié)能，盡力營造生態(tài)平衡、環(huán)境優(yōu)美、設施配套、交通便捷、信息通達、具有地區(qū)特色和文化品位，與經(jīng)濟進展相結(jié)合并可持續(xù)進展理念的現(xiàn)代化居住社區(qū)。綜上所述，擬建項目符合《南京市國民經(jīng)濟和社會進展第十二個五年規(guī)劃綱要》框架要求，符合建鄴區(qū)總體規(guī)劃等相關規(guī)劃的精神。2.3產(chǎn)業(yè)政策分析1.項目建設對有助于完善住房供應體系。經(jīng)濟適用房和中低價房事新的住房供應體系的重要組成部分，是政府為了解決中低收入家庭住房問題而推行的含有保障性住房的重要方面。因此，經(jīng)濟適用房的政策的實施直接關系到新住房供應體系的建立和住房制度改革的順利推行。目前，我國房地產(chǎn)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)與市場需求失衡，大部分地區(qū)的房屋開發(fā)中，高檔房屋比重過高，低價位經(jīng)適房的開發(fā)量不足。一些大中都市在房地產(chǎn)開發(fā)中忽視了供需關系，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了追求高利潤，熱衷于中、高商品房的開發(fā)，造成了高檔商品房供過于求，價格虛高。同時，市場上低價位房屋供不應求，導致出現(xiàn)了經(jīng)適房銷售違規(guī)操作和市場炒作現(xiàn)象，供給結(jié)構(gòu)嚴峻地背離需求結(jié)構(gòu)，致使房屋供應總量不足。而現(xiàn)實解決這種矛盾的最好方法便是積極穩(wěn)妥的夸大經(jīng)適房的面積，以調(diào)整這種結(jié)構(gòu)上的失衡，進一步完善住房供應體系，促進房地產(chǎn)市場健康、穩(wěn)定進展。2.項目實施有助于改善對中低收入家庭的住房供應，有助于建設和諧社會。經(jīng)濟適用房政策的實施適應了停止住房實物分配后個人購房的需求，停止住房實物分配，推行住房分配貨幣化，促進職工個人買房，是當前深化房改的核心工作，但由于近幾年來房價上漲過快，商品房尚有困難。因此，停止住房實物分配后，各地政府一方面大力進展含有政府政策優(yōu)惠的經(jīng)濟適用房和中低價房，改善對中低收入家庭的住房供應，同時以當?shù)亟?jīng)濟適用房和中低價房的基準價為基礎，測算對無房職工和住房未達標職工的住房補貼，使這部分職工得到補貼后即可入市購房。通過落實經(jīng)適房的政策，切實保障都市中低收入家庭的住房供應。3.項目實施有助于平抑商品房價格，擴大住房有效需求。經(jīng)濟適用房政策的實施平抑了過高的商品房價格，擴大了住房的有效需求。由于國家對經(jīng)濟適用住房實行土地劃撥，減收各項行政事業(yè)收費，并按3%操縱利潤，確定銷售價格的政策，使得經(jīng)濟適用住房的價格比同地段商品房價格低10~20%。經(jīng)濟適用住房的低價位政策關于平抑過高的商品房價格、啟動中低收入家庭的住房消費起到了積極作用。其經(jīng)濟性是指其價格相關于完全意義上的商品房價格，能適應中低收入家庭（要緊是工薪階層）的經(jīng)濟承受能力。其適用性是指在住房設計和建筑標準上強調(diào)住房的使用，而不是降低建筑標準。2.4行業(yè)準入分析2.4.1、項目法人具備行業(yè)準入的條件南京奧體建設開發(fā)有限責任公司成立于2001年10月，為南京市河西新城區(qū)國有資產(chǎn)經(jīng)營控股（集團）有限責任公司直屬企業(yè)，注冊資本3.5億元人民幣，房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)為壹級。許可經(jīng)營項目有房地產(chǎn)開發(fā)建設，一般經(jīng)營項目有自有房屋、租賃。打算在南京市建鄴區(qū)對中和村地塊三期經(jīng)濟適用房項目進行投資。公司擁有一支高素養(yǎng)的專業(yè)隊伍，目前共有職員48人，其中本科以上學歷34人，碩士研究生8人，中級以上職稱35人，其中含高級職稱8人。公司下設總工辦、總經(jīng)理辦公室、財務部、開發(fā)部、工程部、投資審核部、物業(yè)部、設計部等部門，下轄南京奧體物業(yè)服務有限公司、南京博觀置業(yè)顧問有限公司和無錫分公司。公司自成立以來，積極投身于河西新城區(qū)的開發(fā)建設，完成了河西新城區(qū)一期6400畝包括奧體中心主場館1350畝建設用地的征地拆遷任務，為奧體中心順利開工建設提供了保障。2003年初，為了迅速聚攏河西地區(qū)人氣并形成良好的都市景觀，公司承擔了奧體新城項目開發(fā)建設。奧體新城位于奧體中心北側(cè)，占地面積85萬平方米、建筑面積近120萬平方米，約可為7000戶居民提供住房。同時，奧體新城設有小學、幼兒園、鄰里中心、公交樞紐站、加油站、大型商業(yè)等各項配套設施，是一個功能完備的都市中央居住區(qū)（CLD）。截至目前，已陸續(xù)建成交付清竹園、木樨園、翠杉園、丹楓園、海棠園、青桐園，在建紫薇園。2009年初，奧體公司承擔了中和村經(jīng)濟適用房的建設任務，項目總建筑面積約90萬平方米，幼兒園、小學、社區(qū)中心、商業(yè)設施等配套齊全，可改善9500多戶中低收入人群的居住需求。2009年底，奧體公司成功摘得無錫新區(qū)鴻山地塊，邁出異地擴張第一步。2010年，南京成功申辦2014年青奧會以后，奧體公司承擔了青奧村的建設任務。青奧村作為青奧會運動員競技、居住、文化、商務、休閑、交流等活動的重要場所，總建筑面積約46萬平方米，包括運動員村、國際小學和幼兒園，運動員村在賽會期間為運動員提供住宿及配套服務，國際小學和幼兒園將作為文化教育交流場所。近年來，奧體公司圍繞培養(yǎng)企業(yè)核心競爭力，努力打造精品住宅，樹立企業(yè)品牌形象。奧體公司2002-2004年度連續(xù)三年被市政府評為都市建設立功單位，2005年獲南京市民“中意房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)”、“迎接十運會，建設新南京”有功單位、市級青年文明號、重合同守信用企業(yè)等稱號。公司建設項目奧體新城得到會各界的普遍好評，2004年8月份被省建設廳評為“江蘇優(yōu)秀住宅金獎”，2008年8月份通過建設部2A級住宅性能認定，2008年11月份獲“廣廈獎”，2012年4月，清竹園小區(qū)榮獲“全國物業(yè)治理示范住宅小區(qū)”榮譽稱號。第三章資源開發(fā)和綜合利用分析3.1項目建設地點中和村地塊三期經(jīng)濟適用房項目規(guī)劃地塊位于江蘇省南京市建鄴區(qū)繞城公路與渭河路之間，新河路以北，占地面積約3.15萬平方米。3.2項目建設條件分析3.2.1區(qū)位條件南京市建鄴區(qū)是南京市六個主城區(qū)之一，位于南京市區(qū)西南部，東、南緊鄰秦淮河和秦淮新河，西臨長江，北止?jié)h中門大街。總面積80.87平方千米。經(jīng)中生代三迭紀晚期地殼大動蕩后，于新生代第三紀形成境域內(nèi)發(fā)達的水系，江、河、湖、均給建鄴進展提供便利。因地質(zhì)、地貌構(gòu)成的狀況，秦淮河以東地區(qū)經(jīng)二千多年的進展，逐漸形成以居民生活區(qū)為主的老城區(qū)。而因長江沖擊形成的河西洲地，則利于農(nóng)耕，曾長期以農(nóng)業(yè)生產(chǎn)為主。隨著南京市2002年行政區(qū)劃調(diào)整，正逐漸成為人居環(huán)境舒適的新城區(qū)。

新區(qū)沿江展開，東西進深3-5公里，水路運輸便利。直線距離市中心新街口約3公里，距祿口國際機場40公里。新區(qū)目前已建設道路36條總長100多公里，4條都市快速通道、5條地鐵線橫貫全區(qū)，其中地鐵一、二號線已開始運營，3、4、5號線正在建設。長江三橋和過江隧道差不多建成通車。3.2.2自然環(huán)境南京市建鄴區(qū)屬北亞熱帶濕潤氣候。處于西風環(huán)流操縱之下，季風顯著，四季分明。冬季受歐亞大陸氣團的阻礙較深，為西伯利亞高壓（或蒙古高壓）操縱，多偏北風，天氣晴朗、嚴寒、干燥。夏季歐亞大陸氣溫急劇升高，成為低壓區(qū)，西伯利亞高壓中心衰退到貝加爾湖以西，高空西風帶北移，太平洋副熱帶高壓增強，暖濕空氣由海洋吹向大陸，在它的操縱之下，境內(nèi)多東南風，天氣炎熱，雨水充沛。春、秋兩季是冬、夏交替過程中的季節(jié)。春季因大陸由冷變暖，而使西伯利亞冷高衰減分裂，一部分中心移到黃海一帶，造成地區(qū)多東北——東風。秋季大陸空氣冷卻下沉，太平洋副熱帶高壓向東南退縮，西伯利亞高壓開始增強，境內(nèi)又漸受北方冷氣團操縱，形成干燥涼快天氣。3.2.3公共設施條件項目選址在南京市建鄴區(qū)，建設場地周邊公共設施條件基礎較好，給水、排水、供電、燃氣等基礎設施完備。3.3選址結(jié)論該項目位于南京市建鄴區(qū)，從都市總體規(guī)劃考慮，項目選址符合南京市總體規(guī)劃要求。從項目實施條件考慮，項目地塊水、電、氣、通信、道路、防洪等基礎設施配套完善，對外交通條件好，能滿足項目施工過程和運營過程中各投標人的交通要求，可不能給都市交通帶來壓力。項目現(xiàn)場用地條件較好，周邊道路和景觀建設較好，配套設施和施工條件具備，近期開工建設條件滿足。綜上所述，項目地塊符合項目建設以及都市規(guī)劃的要求，選址適當。第四章建設規(guī)模與建設內(nèi)容4.1建設規(guī)模4.1.1建設地點中和村地塊三期經(jīng)濟適用房項目規(guī)劃地塊位于江蘇省南京市建鄴區(qū)繞城公路與渭河路之間，新河路以北，占地面積約3.15萬平方米。該項目總占地面積約28673平方米，總建筑面積約15萬平方米，項目的建設期打算24個月。本報告要緊從政策許可、選址論證、建設場地狀況、資金籌措等制約項目實施的要緊因素進行調(diào)查研究，通過充分研究，要緊結(jié)論是項目選址符合有關都市規(guī)劃法規(guī)要求。4.2.2要緊建設內(nèi)容與規(guī)模該項目土地為政府劃撥取得，項目建設場地地質(zhì)條件較好，由托付方提供項目周邊地質(zhì)資料推斷，項目場地無不良地質(zhì)條件，項目實施資金籌措擬由南京奧體建設開發(fā)有限責任公司自籌，資金籌措方案可行，籌資總額能確保項目順利實施。要緊技術經(jīng)濟指標如下：要緊技術經(jīng)濟指標指標單位A地塊用地面積(凈地面積)㎡28673總建筑面積㎡150048地上建筑面積㎡100205其中住宅㎡97019商業(yè)用房㎡1150物業(yè)治理用房㎡700配電室㎡616門廳機房㎡720地下建筑面積㎡49843容積率3.5綠化率35%總戶數(shù)1283機動車（應配）900其中用地內(nèi)地面停車360地下停車540

第五章建設方案5.1設計講明1.規(guī)劃設計依據(jù)：《中華人民共和國都市規(guī)劃法》《都市民住區(qū)規(guī)劃設計規(guī)范》《民用建筑設計通則》《南京市都市規(guī)劃條例實施細則》《南京市住宅設計規(guī)范》2.設計理念該項目將采納“新城新生活”的理念，用社區(qū)型的開發(fā)模式打造整個居住區(qū)，將公益設施與環(huán)境綠化同步配套到位，從而在有限的土地資源中，制造出更多更適宜人們居住的生活空間，最大限度地滿足人們的各種需求。該方案將充分考慮項目所處地段特征、地塊周邊的環(huán)境特點及項目自身定位，合理布局，結(jié)合環(huán)境景觀，注重各棟建筑的均好性，與周邊環(huán)境相協(xié)調(diào)，制造一個寧靜、舒適、優(yōu)美的生活空間。按照都市規(guī)劃和居住區(qū)規(guī)劃的要求，將住宅設計與地點文化較好的結(jié)合，力求打造南京地區(qū)經(jīng)濟適用房的典范。3.總體規(guī)劃規(guī)劃布局要緊的特點有：功能明確的總平面設計、人車分流，以人為本的交通流線組織、公共綠地與立體化多層次的景觀環(huán)境設計等?！ひ?guī)劃設計要求（1）住宅均為高層，住宅應著重處理好小區(qū)空間關系，以及住宅建筑之間的距離、角度關系。（2）由于該項目周邊均為都市道路，因此，該項目的規(guī)劃布局應著重處理好內(nèi)區(qū)外路網(wǎng)結(jié)構(gòu)及其與小區(qū)建筑、空間的關系。（3）注重小區(qū)環(huán)境和住宅單元的“均好性”設計，著重處理好組團與中心綠地、院落綠地的關系。（4）項目住宅區(qū)的人流車流不相互阻礙?！ひ?guī)劃指導思想（1）因地制宜配合地塊地形特點合理布局，盡力提高土地利用率，巧妙而充分利用空間，發(fā)揮臨街商業(yè)價值，善用地塊現(xiàn)有資源。（2）化弊為利、營造特色把地塊周邊配套弱、外圍欠景觀等缺點通過設計強化為樓盤特點，把難題變?yōu)橘u點。強調(diào)以人為本的設計原則營造舒適宜人的物理環(huán)境與人文環(huán)境，促進人與自然的親和關系，強調(diào)居住均好性和家園的人情味與親切感，使居住區(qū)環(huán)境給人“回家的感受”。

（3）注重項目可操作可行性從總體布局單體類型的選擇與排布注重考慮地區(qū)氣候、居住適應與市場操作性。力求提供具有優(yōu)良品質(zhì)的優(yōu)秀中低價樓盤?！ひ?guī)劃結(jié)構(gòu)規(guī)劃中河道把該項目分為南北兩個區(qū)域，北側(cè)地塊布置住宅及商鋪等配套公建，南側(cè)地塊布置了住宅與辦公設施?！そ煌骶€強調(diào)人車分流：以東西向為主線，以南北向為輔助，形成簡潔明晰的感到網(wǎng)絡。充分考慮經(jīng)濟性：外圍車道巧妙利用規(guī)范要求的建筑退讓用地邊界的距離稍作拓寬而成，在照顧周全性與均好性的同時，最大限度減少小區(qū)內(nèi)永久性車道占地面積。兼顧日常與應急的機動性、以及分期使用的機動性：區(qū)內(nèi)步行主干道日常用作休閑步道，但其路寬與構(gòu)造及外圍車道的連接考慮了可在專門情況下通行車輛，為消防、急救、搬運等專門交通要求提供便利，同事利于分期開發(fā)時形成歌曲完整的路網(wǎng)。最大限度園林化：在保證消防車無障礙通行條件下，除永久性車道外，區(qū)內(nèi)所有路網(wǎng)均設計為園林步道?！ね＼嚹Ｊ絽^(qū)內(nèi)停車場地要緊設置地下車庫，直接連通外圍車道；同事沿外圍車道路邊設置少量港灣式停車。（1）人性化：停車場地充分利用地下空間，在不占用單體與景觀用地的條件下提供大量停車位，滿足使用要求。（2）均好性：停車場地通過車道直接聯(lián)系各居住組團，充分考慮便利性。（3）休閑化：停車場入口設于小區(qū)外圍。以綠化為潔面屏蔽區(qū)內(nèi)視線，大量的地下停車不構(gòu)成對區(qū)內(nèi)景觀環(huán)境的阻礙，且少量停車場地也能夠植草磚加以園林化?！ぷ≌季肿≌鶠楦邔樱阅媳毕驗椴畈欢喑?，適應當?shù)貧夂蚺c居住適應。以高低和平面錯落的單體組合打破南北朝向的規(guī)整和單調(diào)感，幸免直線組合和兵營布局。形成自由式布局，各組團排列與空間無固定模式與規(guī)模，以弧線和直線的組合“變”出特色?！ぞG化布局（1）與建筑相融合的綠化體系：強調(diào)連綿起伏的綠化系統(tǒng)和流淌的景觀空間，打破以建筑為界面圍合庭院的刻板模式，以花園圍繞建筑，使建筑坐落在花園中。（2）有用而親切的組團綠化體系：強調(diào)組團綠化的均好性與親切感，底層架空并設花園，使住戶擁有和享受房前屋后、上下左右的自然環(huán)境。（3）豐富多姿的綠地空間系統(tǒng)：有條件的組團內(nèi)形成相對集中的“塊狀”半公共組團綠地。各單體住宅旁形成分散的“點式”近宅綠地空間?！ば^(qū)景觀（1）自我天地用地外圍缺乏天然生態(tài)環(huán)境，小區(qū)立足于營造內(nèi)部景觀，強化內(nèi)向型休閑天地。（2）經(jīng)濟高效在地形不規(guī)整、層數(shù)受限制，同時要保證容積率的條件下，充分利用區(qū)內(nèi)道路和建筑間距等有限空間，以具有復合效能的空間設計，解決用地緊張條件下營造內(nèi)部景觀的矛盾。綠地有限的條件下因遭內(nèi)部景觀不能單靠園林造景，設計考慮把建筑物作為區(qū)內(nèi)環(huán)境的硬質(zhì)景觀，構(gòu)成高效而豐富的景觀層次。（3）人景互動曲線型的步道和帶狀景觀為進入小區(qū)的人們帶來一種動態(tài)的觀賞體驗，步移景遷是小區(qū)景觀的最大特點。·以休閑為特色的社區(qū)風格規(guī)劃從各方面體現(xiàn)休閑輕松的風格品行，營造都市人夢寐以求的生活環(huán)境。（1）建筑布局：自然式的建筑布局順應地形、不拘一格，打破南北向排列兵營式的呆板布局，給人自由灑脫的感受。（2）道路形態(tài)：區(qū)內(nèi)步行路網(wǎng)玩去曲折，融入園林之中，令人徜徉于花園境地，體會步移景遷的享受和從容舒展的感受。（3）建筑風格：建筑以清雅的格調(diào)、質(zhì)樸的材質(zhì)、柔和的色彩、親切的尺寸及豐富的細部錯落掩映于園林之中，使小區(qū)洋溢親和與休閑的生活氣息。（4）環(huán)境氛圍：以靈活的建筑排布，流淌的景觀交間以及自然的園林風格營造隨意輕松的居住氛圍。5.2建筑方案1.建筑設計·平面設計戶型組合方式：靈活多變，以兩梯二戶、四戶高層建筑為主，房型以大、中、小套及單室套為主。公共空間設計：公共走廊、樓、電梯空間進行開敞、通透及景觀式設計，突破了傳統(tǒng)封閉式公共走廊的壓抑與不安全感，豐富了人類的起居生活文化；而且滿足了消防的防排煙要求，減少了設備費用以及日后維護保養(yǎng)的繁瑣。景觀及朝向：在本設計中，景觀與朝向起到同等重要的作用。戶戶朝南，而且每戶都有專門好的景觀視野，所有住宅均考慮其市場的均好性。生活服務空間分區(qū)：由于生活、服務空間的明確分區(qū)，使每棟單體所有廚衛(wèi)用房，管井和空調(diào)室外機均靠建筑物內(nèi)側(cè)隱蔽處布置，既可直接獲得自然通風、采光，使用方便，又保障了單體外向立面的沒關與潔凈，給人以請息怒的印象。建筑物內(nèi)房間方正，動靜分明，內(nèi)部可靈活分割。要緊房間均考慮其景觀和朝向，如起居室朝北以觀賞中央景觀。·立面設計考慮到小區(qū)位于都市重要地段，從都市設計動身，強調(diào)每個建筑物有相對豐富的建筑輪廓線，從整體環(huán)境廚房，體現(xiàn)親切、清新的現(xiàn)代居住文化造型。整體立面追求簡潔現(xiàn)代、色彩淡雅，建筑的造型設計追求體現(xiàn)高尚的住宅建筑的高貴和現(xiàn)代感。依照家庭私密性空間和起居室空間的組織，結(jié)合建筑造型及材料的時代特點，建筑物頂部體量上的處理變化和陽臺的設計處理以及屬相的線條處理，體現(xiàn)出建筑的挺拔和高層建筑的特征：鹽田的橫向跳板使整個建筑顯得輕快；凸窗增加了立面的凹凸變化和光影效果，并為用戶增加了有用面積，開闊了視野，更制造了特有的居住建筑風格。所有建筑單體的形式及色彩均考慮作為一個整體進行設計，使小區(qū)有統(tǒng)一的風格。而不同的地塊又富有變化和個性?！て拭嬖O計考慮到高層結(jié)構(gòu)設計的特點、層高定為3M，以保證室內(nèi)有足夠的凈空，確保居住的舒適性。樹立“以人為本”的指導思想，從行為科學動身，按照現(xiàn)代家庭生活行為規(guī)律和市場需求進行住宅設計。小區(qū)住宅設計適應不同家庭構(gòu)成需要，套型多樣。注重采納新材料、新技術改善居住功能，提高建筑的節(jié)能水平，達到國家節(jié)能建筑要求。采納環(huán)保、智能化等方面的住宅建設成熟技術及材料設備，以達到智能、生態(tài)、安全的需求。建筑設計應著重應用好標準化設計、新型維護體系、新型防水體系、太陽能應用、垃圾分類、智能化等新技術。2.結(jié)構(gòu)設計該項目按七度抗震設防，小區(qū)地勢較平坦，地層穩(wěn)定，工程地質(zhì)條件好。要緊結(jié)構(gòu)形式：高層住宅為鋼筋混凝土框架剪力墻結(jié)構(gòu)；公共配套為鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)。5.3節(jié)能環(huán)保設計保證住宅功能和舒適度的前提下，在規(guī)劃、設計、開發(fā)、建筑、使用、維護過程中，堅持開發(fā)與節(jié)約并舉，把節(jié)約放到位，盡量減少能源、土地、水和材料等資源的消耗，并盡可能對資源進行循環(huán)利用，充分做到資源節(jié)約和循環(huán)利用的住宅。即“四節(jié)一環(huán)?！保汗?jié)能、節(jié)地、節(jié)水、節(jié)材和環(huán)保。在建筑生命周期中，以最節(jié)約能源、最有效利用資源的方式，建筑在最低環(huán)境負荷之情況下提供最安全、健康、效率及舒適的居住空間。5.4公共配套設施中國的經(jīng)濟體制改革使人們的社會生活，思想觀念發(fā)生了深刻變化，社區(qū)作為組成都市社會的差不多細胞正經(jīng)歷著多元化進展的過程，早期的規(guī)劃與治理模式已不能適應時代的進展和市場的需要；應對進展的巨變，我國商業(yè)區(qū)規(guī)劃建設從全然理念到規(guī)劃方法必將發(fā)生歷史性的變革，即從打算性封閉式，物質(zhì)空間層次的商業(yè)樓規(guī)劃向市場化、多元化、綜合以人為本，社會多種文化理念及滿足業(yè)主多種需求為全然目標的社區(qū)進展。以市場為主導的思想引發(fā)了綜合規(guī)劃設計理念的轉(zhuǎn)變。私人汽車的進展是停車庫成為配套中心不可少的內(nèi)容。該項目公共設施的規(guī)劃建設提出如下建議：與都市設施同構(gòu)——從區(qū)域整體角度規(guī)劃建設社區(qū)設施。從市場需求動身，公共服務設施放在更大范圍內(nèi)考慮，整體優(yōu)化組合擴大服務范圍。5.5公共設施工程1.給水系統(tǒng)小區(qū)給水管網(wǎng)：生活給水與室外消防給水為同一系統(tǒng)，采納環(huán)狀與枝狀相結(jié)合，保證小區(qū)生活用水及消防用水安全。小區(qū)總進水管為2個DN150。小區(qū)供水方式：生活用水采納分壓供水，6層及6層以下為低壓供水，設計壓力為0.35Mpa。7層以上為中高壓供水。加壓裝置均采納新型節(jié)能供水裝置，該供水裝置可直接從管網(wǎng)抽水，同時不阻礙市政給水管網(wǎng)壓力。該項目給水系統(tǒng)將采納下列節(jié)能環(huán)保措施：生活水池設旁流水處理器，對生活儲水持續(xù)紫外線消毒；建議采納變頻調(diào)速裝置供水，不設屋頂生活水箱，防止二次污染；生活水池材質(zhì)建議采納不銹鋼，水池通氣管、溢流管口加防蟲網(wǎng)罩；給水管材擬用PPR管，室外給水管采取保溫措施；所有潔具設備建議采納節(jié)水型衛(wèi)生器具。2.排水系統(tǒng)：1）污水系統(tǒng)室外排水采納雨、污分流制，污水量按生活給水量的90%計算，最高日污水量為3900噸。由于小區(qū)所處的河西地區(qū)鄰近江心洲污水處理廠，一次，該項目污水直接接入小區(qū)污水管網(wǎng)，排入周邊都市道路下的市政污水干管，送江心洲污水處理廠處理。2）雨水系統(tǒng)小區(qū)地形有利于地面自然排水，采納管道與地面排水相結(jié)合，總的排水方向，建議結(jié)合地形排向附近都市道路下的市政雨水管。3.消防系統(tǒng)要緊建筑物區(qū)域道路形成環(huán)形通道，能保證消防車道通行至每棟建筑物。室外每隔120M設一個消防栓，室內(nèi)配備一定數(shù)量的手持式泡沫滅火器。對小區(qū)內(nèi)需要設置室內(nèi)消防給水的公建等建筑物，采納區(qū)域消防供水方式。4、電氣設計講明1.負荷等級：該項目規(guī)劃的負荷計算采納綜合用地按指標法，該小區(qū)要緊布置住宅及公共建筑，住宅每戶用電負荷按8kw計算，公共建筑用電負荷按60w/m2考慮，總用地按負荷計算中考慮需用系數(shù)。2.電源：該小區(qū)供電電源擬由兩路10kv高壓線路引入。依照我國現(xiàn)行電壓標準，該小區(qū)供電電壓采納10kv，使用電壓采納380/220v。3.配電室設置：該項目工程擬在地塊設兩個開閉所，高壓出線連接室外環(huán)網(wǎng)柜和室外干式箱變，共需設32臺1000KVA箱變和若干臺環(huán)網(wǎng)柜。環(huán)網(wǎng)柜將住宅部分的電源環(huán)網(wǎng)。雙回路電源進行單母線分段運行。計量采納高壓高計。4.功率補償：采納低壓分散補償，在干式箱變內(nèi)設補償柜，使功率因數(shù)達到0.9以上。5.配電線路：低壓配電系統(tǒng)采納放射式配點方式。區(qū)內(nèi)采納電力電纜埋地敷設，電纜在跨路處或與其他管線交叉處夾套鋼管加以愛護。6.接地愛護：該項目低壓配電系統(tǒng)的接地型式采納TN-C-S系統(tǒng)，在每個低壓配電出需做重復接地，每棟建筑物均采納聯(lián)合接地，接地電阻小雨4歐姆。7.建筑防雷：該項目按一級防雷建筑考慮，在住宅頂部設置避雷帶作為閃接器，引下線利用柱內(nèi)主鋼筋，接地體利用樁基基礎。對一些較為重要的電子設備機房考慮設置防雷擊電磁感應脈沖愛護裝置（SPD）。8.道路照明：全部采納電纜穿PVC管埋地敷設，并由專門路燈回路供電，路燈采納集中操縱，道路雙側(cè)布置庭院燈，燈距15米，燈功率為2*20W。5.弱電設計（1）電信用量預測：住宅按每戶兩個信息點，公共建筑按1點/100m2,網(wǎng)絡配線設置在小區(qū)治理用房內(nèi)。（2）電信線路：規(guī)劃在小區(qū)治理用房內(nèi)設網(wǎng)絡機房，在網(wǎng)絡機房內(nèi)設置足夠的網(wǎng)絡配線架。通信線路由區(qū)話網(wǎng)引入，由都市電信光纜干線引至本小區(qū)。由于本小區(qū)占地廣，主干電纜和配線電纜均采納光纖作為通訊電纜，用戶線路采納超五類非屏蔽雙絞線，穿PVC管愛護。小區(qū)主干線和支線均采納電纜穿管沿人行道下敷設。管道電纜每100米左右設置一手空井，管道采納無增塑剛性PVC塑料管。（3）有線電視：有線電視由區(qū)有線電視網(wǎng)接入，沿路的南側(cè)敷設，本小區(qū)有線電視線路進線引至治理用房，再用射頻電纜穿管埋地敷設到每幢住戶，每戶兩個點。6.天然氣小區(qū)內(nèi)擬設置天然氣調(diào)壓站1座，覆蓋全小區(qū)。7.無障礙設施設計小區(qū)均按無障礙設計，小區(qū)道路設置安全步行道，地面輻射導向步行防滑磚，滿足視殘人安全步行需要。局部變標高處設置緣石坡道，住宅樓梯間入口均設坡道，滿足肢殘人需要。8.人防該項目要緊建筑地下一層為人防設施，平常為停車庫及設備用房，戰(zhàn)時為二等人員掩蔽部，人防工程內(nèi)部按照規(guī)范要求設置防火分區(qū)，每個分區(qū)都有配有自動噴淋消火栓系統(tǒng)，并設自動報警。人防區(qū)域平常采納機械進排風（煙），戰(zhàn)時采納清潔通風、濾毒式通風、隔絕式通風，人員新風量取5立方米/小時；濾毒式通風，人員新風量取2立方米/小時。

第六章環(huán)境愛護與職業(yè)安全衛(wèi)生6.1環(huán)境愛護6.1.1環(huán)境愛護標準依照《中華人民共和國環(huán)境愛護法》等有關法規(guī)，在項目實施過程中對排出的污染物應采取必要的措施，使之達到國家規(guī)定的標準。該項目依照建設地點的不同環(huán)境愛護工作同意南京市環(huán)保部門的監(jiān)督，采納的環(huán)境愛護標準為：（1）《建設項目環(huán)境愛護治理條例》[國務院(98)253號令]（2）《環(huán)境空氣質(zhì)量標準》[GB3095-1996]（3）《大氣污染物綜合排放標準》[GB16297-1996]（4）《污水排入都市下水道水質(zhì)標準》[CJ3082-1999]（5）《都市區(qū)域環(huán)境噪聲標準》[GB3096-93]（6）《建筑施工場界噪聲標準》[GB12523-90]6.1.2項目建成后的環(huán)境阻礙及對策該項目位于南京市建鄴區(qū)，項目建設及運營會給周邊帶來一定程度的環(huán)境阻礙。1、運營期環(huán)境阻礙項目建成投入使用后，周邊交通量的增加，通風空調(diào)設備的運轉(zhuǎn)，必定會對周圍的環(huán)境產(chǎn)生一定的阻礙。運營期產(chǎn)生污染的環(huán)節(jié)要緊是機動車輛、通風空調(diào)設備的使用。要緊污染物質(zhì)是機械噪聲、交通噪聲和交通廢氣。2、運營期環(huán)境愛護措施項目在建筑設計及設備選用時應考慮能降低其運營環(huán)境阻礙的方案，投入使用后，也應注重環(huán)境愛護措施的實施。（1）噪聲該項目產(chǎn)生噪聲要緊是機動車輛及機械設備。項目使用的機械設備建議選擇振動小、運轉(zhuǎn)平穩(wěn)、采納消音、隔音裝置的噪聲低的機型，減少噪聲阻礙。項目建設和運營期，周邊交通量也將隨之增加，必定會使該區(qū)域的交通噪聲增加，項目建設中應采納優(yōu)化的機動車流組織，并在運營中限制車輛喇叭的使用，最大限度地降低交通噪聲。（2）污水項目運營期產(chǎn)生的要緊污水是生活污水和車輛清洗沖地污水，室內(nèi)、室外均采納分流制排水系統(tǒng)。（3）固體廢棄物運營期的固體廢棄物將定時清運，送至市政垃圾中轉(zhuǎn)站，可不能對周邊環(huán)境產(chǎn)生大的阻礙。（4）廢氣項目所使用的機動車輛所產(chǎn)生的尾氣會造成大氣污染。建設單位建議加強車輛治理，在選用車輛時應優(yōu)先考慮環(huán)保車型，及時清洗發(fā)動機燃油系統(tǒng)，做到既節(jié)約燃油，又降低尾氣污染。6.1.3項目實施過程中對環(huán)境的阻礙及對策1、施工期環(huán)境阻礙該項目在建設期間，各項施工活動、運輸將不可幸免地產(chǎn)生廢氣、粉塵、廢水、噪聲、固體廢棄物等，會對周圍的環(huán)境產(chǎn)生一定的阻礙。要緊污染物質(zhì)是施工人員生活污水、施工廢水、作業(yè)粉塵、固體廢棄物以及施工機械排放的煙塵和噪聲等，其中以施工噪聲和粉塵的阻礙最為突出。（1）對交通的阻礙該項目建設期間會使周邊道路交通繁忙，同時由于堆土、建筑材料的占地，使道路變得狹窄，晴天塵土飛揚，雨天泥濘路滑，使交通變得擁擠和混亂，極易造成交通危害，這種阻礙隨著工程的結(jié)束而消逝。（2）施工揚塵、噪聲的阻礙1）揚塵的阻礙工程施工期間，挖掘的泥土通常堆放在施工現(xiàn)場，短則幾個星期，長則數(shù)月。堆土裸露以致車輛過往時，滿天塵土，使大氣中懸浮顆粒物含量驟增，嚴峻阻礙市容和景觀。施工揚塵將使附近的建筑物、植物等蒙上厚厚的塵土，使鄰近區(qū)域普遍蒙上一層泥土，給周邊環(huán)境的整潔帶來許多苦惱。下雨天氣，由于雨水的沖刷以及車輛的輾壓，使施工現(xiàn)場變得泥濘不堪，行人步履困難。2）噪聲的阻礙施工期的噪聲要緊來自建設時施工機械和建筑材料運輸，車輛馬達的轟鳴及喇叭的喧鬧聲。特不是在夜間，施工的噪聲將產(chǎn)生嚴峻的擾民問題，阻礙鄰近居民生活。若夜間停止施工或進行嚴格操縱，則噪聲對周圍環(huán)境的阻礙將大大減小。（3）生活垃圾的阻礙工程施工時，施工區(qū)內(nèi)眾多勞動力的食宿將會安排在工作區(qū)域內(nèi)。這些臨時食宿地的水、電以及生活廢棄物若沒有做出妥善的安排，則會嚴峻阻礙施工區(qū)的衛(wèi)生環(huán)境，導致工作人員體力下降，尤其是在夏天，施工區(qū)的生活廢棄物亂扔輕則導致蚊蠅孳生，重則致使施工區(qū)工人暴發(fā)流行疾病，嚴峻阻礙工程施工進度，同時使附近的居民遭受蚊、蠅、臭氣、疾病的阻礙。（4）棄土的阻礙施工期間將產(chǎn)生許多棄土，這些棄土在運輸、處置過程中都可能對環(huán)境產(chǎn)生阻礙。車輛裝載過多導致沿程散落滿地；車輪沾滿泥土導致運輸公路布滿泥土，阻礙行人和過往車輛的環(huán)境質(zhì)量。棄土處置地不明確或無規(guī)劃亂丟亂放，將阻礙土地利用、河流流暢，破壞自然、生態(tài)環(huán)境，阻礙都市的建設和整潔。棄土的運輸需要大量的車輛，如在白天進行，必將阻礙本地區(qū)的交通，使路面交通變得更加擁擠。2、施工期環(huán)境愛護措施在施工過程中，應當遵守國家和當?shù)赜嘘P環(huán)境愛護的法律、法規(guī)的規(guī)定，采取措施將施工現(xiàn)場的各種粉塵、廢氣、廢水、固體廢棄物、振動、噪聲等污染和危害操縱在法律、法規(guī)及施工治理規(guī)定的范圍內(nèi)。具體采取以下措施：（1）交通阻礙的緩解措施合理安排施工時刻，充分考慮到交通因素，盡可能避讓上下班交通高峰時刻。挖出的泥土除作為回填外，要及時運走，堆土盡可能少占道路，以保證道路的交通運行。（2）減少揚塵工程施工中遇到連續(xù)的晴好天氣又起風的情況下，建議對棄土表面灑上一些水、防止揚塵。工程承包者應按照棄土處理打算，及時運走棄土，并在裝運的過程中不要超載，裝土車沿途不灑落，車輛駛出工地前應將輪子的泥土去除潔凈，防止沿程棄土滿地，阻礙環(huán)境整潔，同時施工者應對工地門前的道路環(huán)境實行保潔制度，一旦有棄土、建材撒落應及時清掃。（3）施工噪聲的操縱嚴格操縱開挖溝渠、運輸車輛喇叭聲、發(fā)動機聲、混凝土攪拌聲以及復土壓路機聲等造成施工的噪聲。盡量采納低噪聲機械設備。夜間一定要施工又要阻礙周圍聲環(huán)境的工地，應對施工機械采取降噪措施，同時也可在工地周圍設立臨時的聲障之類的裝置。（4）施工現(xiàn)場廢物處理由環(huán)衛(wèi)部門及時清理施工現(xiàn)場的生活廢棄物，工程承包單位應對施工人員加強教育，不隨意亂丟廢棄物，保證工人工作生活環(huán)境衛(wèi)生質(zhì)量。施工現(xiàn)場泥漿水經(jīng)沉淀后排入都市排水設施或河流；機械施工的廢油等要集中治理，杜絕隨意丟放。施工單位不得在施工現(xiàn)場熔融瀝青或焚燒油氈、油漆和可燃性建筑垃圾及其它會產(chǎn)生有毒有害煙塵的氣體物質(zhì)。（5）倡導文明施工要求施工單位盡可能地減少在施工過程中對周圍居民、企業(yè)、學生的阻礙，提倡文明施工，組織施工單位及業(yè)主聯(lián)絡會議，及時協(xié)調(diào)解決施工中對環(huán)境阻礙問題。（6）制定棄土處置和運輸打算工程建設單位將會同有關部門，為本工程的棄土制定處置打算，分散于各個建設工地的棄土運輸打算，將與公路有關部門聯(lián)系。幸免在行車高峰時運輸棄土和其他建筑垃圾。項目開發(fā)單位應與運輸部門共同作好駕駛員的職業(yè)道德教育，按規(guī)定路線運輸，按規(guī)定地點處置棄土和建筑垃圾，并不定期地檢查執(zhí)行打算情況。施工中遇到有毒有害廢棄物應臨時停止施工并及時與地點環(huán)保、衛(wèi)生部門聯(lián)系，經(jīng)他們采取措施處理后才能接著施工。6.1.4項目設計選材的環(huán)保措施1、建筑設計：（1）建筑外窗建議采納雙層中空玻璃窗和斷熱鋁合金窗框，降低噪音。（2）屋面建議采納平屋面作為隔熱層，30~40厚的膨脹聚苯板保溫層。（3）組織過渡季節(jié)自然通風。2、給排水設計：（1）所有水泵建議采納隔振減振措施。（2）操縱生活給水管流速，防止水流噪聲。3、暖通設計：（1）建議盡量采納自然通風和排煙，空調(diào)通風設備選用節(jié)能型。（2）空調(diào)冷媒：集中空調(diào)系統(tǒng)主機采納環(huán)保冷媒，對大氣臭氧層沒有破壞作用。（3）系統(tǒng)噪聲及振動：1）空調(diào)通風風機與風管間建議采納節(jié)能軟接，排煙系統(tǒng)風機與風管間采納防火軟接。6.1.5環(huán)境阻礙分析結(jié)論及建議該項目為南京奧體建設開發(fā)有限責任公司建設的中和村地塊三期經(jīng)濟適用房項目項目，屬于污染因素簡單、污染物種類少和產(chǎn)生量較小及毒性低的無特不環(huán)境阻礙的建設項目。在施工期及運營期，加強治理，嚴格按照有關標準執(zhí)行環(huán)保措施，差不多上可不能產(chǎn)生環(huán)境污染。然而在項目建設前期時期仍需對該項目進行環(huán)境阻礙評價，以便采取更加有效的措施而達到對環(huán)境愛護標準的要求。項目竣工后、須分不經(jīng)當?shù)丨h(huán)保部門“三同時”驗收合格后才能正式投入運行。6.2職業(yè)安全與衛(wèi)生6.2.1職業(yè)安全1、安全依據(jù)（1）《中華人民共和國安全生產(chǎn)法》（2）《建筑安全生產(chǎn)監(jiān)督治理規(guī)定》（3）安全生產(chǎn)監(jiān)督治理的有關規(guī)定2、設計時期勞動安全措施（1）有序地組織車流和人流，幸免交通干擾造成的人身損害。（2）所有電氣設備安裝高度均按國家規(guī)范執(zhí)行。（3）局部考慮宜人的新風系統(tǒng)，確保合適的循環(huán)空氣量。（4）電梯機房設專用空調(diào)；其他有人值守的設備用房均考慮通風系統(tǒng)。（5）要緊公共空間均考慮無障礙設施，樓內(nèi)設有大轎廂電梯，以滿足大型家具及輪椅等設備出入。3、施工期勞動安全依照以上有關法律、法規(guī)、在施工過程中，建筑工程治理必須堅持安全第一、預防為主的方針，建立健全安全生產(chǎn)的責任制度和群防群治制度。（1）對施工現(xiàn)場的安全治理人員、特種作業(yè)人員及其施工作業(yè)人員進行安全生產(chǎn)培訓。（2）建筑施工企業(yè)在編制施工組織設計時，應當依照建筑工程的特點制定相應的安全技術措施；對專業(yè)性較強的工程項目，應當編制專項安全施工組織設計，并采取安全技術措施。專項安全施工組織設計，必須經(jīng)企業(yè)上級治理部門批準后實施，并報各地建筑安全生產(chǎn)監(jiān)督機構(gòu)備案。（3）施工現(xiàn)場使用的安全防護用品、電氣產(chǎn)品、安全設施、架設機具，以及機械設備等，必須符合規(guī)定的安全技術指標，達到安全性能要求。建筑安全生產(chǎn)監(jiān)督機構(gòu)應當對其進行檢查，不符合安全標準的、不得投入使用。4、運營期勞動安全該項目建成后使用功能為住宅，差不多不存在大的不安全因素，對可能出現(xiàn)的安全隱患做如下預防措施：該項目運營期涉及的來往人員、車輛較多，所有駕駛?cè)藛T必須持證上崗，嚴禁無證駕駛。6.2.2職業(yè)衛(wèi)生1.該項目內(nèi)容為基礎設施建設項目，要嚴格按照《南京市都市市容和環(huán)境衛(wèi)生治理條例》，做好項目建設期間和建成后的日常治理工作。2.所有參加的施工企業(yè)，必須采取有效措施操縱施工過程中的揚塵，土方和建筑垃圾的運輸，堆放過程中要防止撒、漏對環(huán)境衛(wèi)生的阻礙。3.在施工過程中建立嚴格的防粉塵危害、防機械損害等安全生產(chǎn)等措施，并對上崗工人組織安全教育，制定嚴格的安全生產(chǎn)操作規(guī)程，防患于未然。4.所有機械設備運動部位有損安全的均應加設安全防護網(wǎng)罩或標注安全提示。5.對所有存在危險因素的區(qū)域均放置警示標志，對專門工種的操作人員，實行定期體檢，及時掌握職工的軀體狀況，預防職業(yè)病的發(fā)生。6.各用電設備應有可靠的接地或接零措施，專門設備有防靜電措施，確保操作安全。所有電源、電線安裝均由有資質(zhì)的電力部門負責實施。7.施工企業(yè)必須依照施工特點，依照各崗位要求配備必要的安全勞動愛護用品，以確保職工勞動生產(chǎn)過程的安全與健康。8.通過選用低噪聲設備、設置減振臺座等措施以降低噪聲。第七章節(jié)能分析7.1用能標準和節(jié)能規(guī)范《國家進展改革委關于印發(fā)固定資產(chǎn)投資項目節(jié)能評估和審查指南（2006）的通知》（發(fā)改環(huán)資[2007]21號）中對開展固定資產(chǎn)投資項目節(jié)能評估和審查現(xiàn)有可依據(jù)的相關法律法規(guī)、產(chǎn)業(yè)和技術政策、標準和設計規(guī)范進行了收集、整理。依照該通知精神，該項目相關的用能標準和節(jié)能規(guī)范如下：7.1.1用能標準1、用能單位能源計量器具配備和治理通則GB17167-20062、節(jié)電措施經(jīng)濟效益計算與評價GB/T13471-19923、三相配電變壓器能效限定值及節(jié)能評價值GB20052-20064、綠色建筑評價標準GB/T50378-20067.1.2節(jié)能標準和規(guī)范1、中國節(jié)能技術政策大綱（計交能【1996】905號）2、綜合能耗計算通則（GB/T2589-2008）3、綠色建筑技術導則(建科【2005】199號)4、《公共建筑節(jié)能設計標準》（GB50189-2005）5、《民用建筑節(jié)能設計標準》（GB50189-2005）6、《外墻外保溫工程技術規(guī)程》（JGJ114-2004）7、《民用建筑熱工設計規(guī)范》（GB50176-93）8、《建筑采光設計標準》（GB/T50033-2001）9、《建筑照明設計標準》（GB50034-2004）10、《民用建筑節(jié)能工程施工質(zhì)量驗收規(guī)程》（江蘇?。?1、《民用建筑節(jié)能工程現(xiàn)場熱工性能檢測標準》（江蘇?。?2、《水泥基復合保溫砂漿建筑保溫系統(tǒng)技術規(guī)程》（江蘇?。?3、《采暖通風與空氣調(diào)節(jié)設計規(guī)范》（GB50019-2003）14、《江蘇省公共建筑節(jié)能計量設計規(guī)定（暫行）》（蘇建科〔2007〕217號）7.2能源供應狀況和能耗消耗狀況7.2.1能耗狀況1、建筑能耗狀況目前，建筑耗能已成為我國能源消耗的三大“耗能大戶”，尤其是建筑耗能伴隨著建筑總量的不斷攀升和居住舒適度的提升，呈急劇上揚趨勢。據(jù)可能，建筑的能耗（包括建筑能耗、生活能耗、采暖空調(diào)等）約占全社會總能耗的30%，假如再加上建材生產(chǎn)過程中耗掉的能源，和建筑相關的能耗將占到社會總能耗的46.7％。江蘇省是一個經(jīng)濟強省，也是一個耗能大省和資源、能源相對匱乏的省份。全面實施建筑節(jié)能，是一項緊迫的工作任務?！笆濉逼陂g，江蘇省累計建成節(jié)能建筑8437萬平方米，累計節(jié)能67.48億kWh，相當于節(jié)約266萬噸標煤，減少二氧化碳排放665萬噸，取得明顯的經(jīng)濟、環(huán)境和社會效益。江蘇省“十一五”建筑節(jié)能進展規(guī)劃明確要求，都市（含縣城）新建民用建筑全部達到建筑節(jié)能50%，2010年住宅建筑全面實施節(jié)能設計65%，2010年政府既有建筑節(jié)能改造率10%。2、項目所在地能源供應狀況河西新城區(qū)以燕子磯220千伏及東善橋500千伏變電站為供電電源，電壓等級為220千伏、110千伏、10千伏。保留220千伏莫愁變，在規(guī)劃區(qū)中部、東南部、西南部規(guī)劃3座220千伏變電站，規(guī)劃沒出占地10000-12000平方米；規(guī)劃保留6座110千伏變電站，新增16座110千伏變電站，110千伏變電站規(guī)劃每處占地2000-3000平方米。河西新城區(qū)燃氣規(guī)劃以天然氣為要緊氣源。位于繞城公路以北、寧蕪公路以東的天然氣儲配站為新區(qū)氣源。在賽上路以南，江東路（經(jīng)四路）以西，建設一座中低壓調(diào)壓站，占地0.12公頃，按2500戶設一座中低壓調(diào)房（箱），在規(guī)劃區(qū)中南部，建一座燃氣服務中心，占地250平方米。河西新城區(qū)內(nèi)基礎設施完善，已實現(xiàn)“七通一平”，即路通、水通、電通、氣通、通訊以及用地拆平。區(qū)域能源供應條件專門好，容量充足，能夠滿足該項目的建設和運營需求。3.能耗種類該項目耗用能源要緊有電、自來水及燃氣。（1）耗電該項目入住約為1283戶，每戶按年消耗電量2000千瓦時估算，年平均電能消耗約為257萬千瓦時。該項目公建及配套用電負荷約4000kw，考慮同時使用系數(shù)等因素，日平均運行功率約2800kw，按照8小時工作制，每年250個工作日，年平均電能消耗約為560萬千瓦時。（2）耗水該項目日平均用水量約為4800立方米，全年按360天估算，年用水量約為175萬立方米。（3）燃氣燃氣要緊是生活用氣，每戶燃氣全年按180立方米估算，該項目全年用氣量約為23萬立方米。7.3節(jié)能措施和節(jié)能效果分析7.3.1節(jié)能措施1、建筑專業(yè)認真貫徹國家節(jié)能、節(jié)地、節(jié)材、節(jié)水的有關規(guī)定，積極采納國家推廣或推舉的新材料、新技術和新產(chǎn)品。同時重視配套工程的設計和施工，達到節(jié)能、省地和優(yōu)質(zhì)的效果。依據(jù)南京市規(guī)劃局建設項目規(guī)劃設計要點要求，因地制宜，充分利用朝向、日照、綠化等生態(tài)環(huán)境，優(yōu)化建筑單體設計，滿足社會對建筑節(jié)能性和經(jīng)濟性的要求。在總體規(guī)劃和設計中，依照建筑功能要求和當?shù)氐臍夂騾?shù)，科學合理地確定建筑朝向、平面形狀、空間布局、外觀體形、間距、層高，醉倒限度減少建筑物耗能量，獲得理想的節(jié)能效果。在單體設計上，合理分配窗地比，提高整體天然采光的利用率。戶型平面布置強度良好自然通風，并注重節(jié)能、節(jié)水、節(jié)地、節(jié)材的設計。關于建筑外圍護結(jié)構(gòu)選擇優(yōu)化設計，采納良好的體形系數(shù)；在滿足景觀需要的同時操縱窗墻比例，巧妙的運用挑出的露臺，既為住戶提供寬敞的景觀視野，同時又起到遮陽作用，在外墻材料選擇上注重保溫隔熱的需要，建議考慮采納玻璃棉、聚苯乙烯板、加氣混凝土等保溫材料，改善建筑的保溫的隔熱熱性能，直接有效的減少建筑物的冷熱負荷。低層住宅統(tǒng)一設計安裝太陽能熱水系統(tǒng)，充分利用太陽能。3、給排水節(jié)能設計水源接自市政給水管網(wǎng)供給。從市政給水管網(wǎng)引兩路DN200mm的給水管進入建筑紅線區(qū)域內(nèi)并形成環(huán)狀布置。依照江蘇省建筑設計標準，給水設計標準不應低于300升／人·日。澆灑道路用水量為1.3升／平方米·日，綠化用水為1.5升／平方米·日，管網(wǎng)漏失水量與未預見水量之和按最高日用水量10%考慮。該項目日平均用水量4800m3.全年按360天估算，年用水量約為175萬立方米。消防用水量，依照《建筑設計防火規(guī)范》要求設計。室外消火栓最小管徑不小于ф100，其間距操縱在120米以內(nèi)。該項目給水系統(tǒng)將采納下列節(jié)能環(huán)保措施：生活水池建議設旁流水處理器，對生活儲水持續(xù)紫外線消毒；采納變頻調(diào)速裝置供水，不設屋頂生活水箱，防止二次污染；生活水池材質(zhì)采納不銹鋼，水池通氣管、溢流管口加防蟲網(wǎng)罩；給水管材擬用PPR管，室外給水管采取保溫措施；所有潔具設備均采納節(jié)水型衛(wèi)生器具。4、電氣節(jié)能設計1.供電與照明商業(yè)、住宅配電電壓采納220/380V系統(tǒng)。每戶用電量按江蘇省商業(yè)設計標準進行設計、實行一戶一表制，每戶總電源進線斷路器具有漏電愛護功能。該項目配電容量及供電線路由供電部門確定，區(qū)域內(nèi)供電由項目配電房引出，形成供電網(wǎng)絡。接地愛護采納TN-S、TN-C-S或TT接地點式并進行總等電位聯(lián)結(jié)，PE線隨電源線進入配電箱、衛(wèi)生間作局部的等電位聯(lián)結(jié)。室內(nèi)設計足夠電器插座，以滿足生活需要。2.弱電電話：設置直通電話與電信部門電纜線連接，電話通信線路、電話分線箱座設置在公共部位，設置電話終端盒，線路采納暗管配線方式。有線電視：有線電視線路設計由有線電視專業(yè)部門審核后方可施工。主－干線采納SYKV75-9同軸電纜，分支線采納SYKV75-5同軸電纜，同軸電纜全部暗管暗敷。信息化和智能化治理：按信息化和智能化要求，該項目考慮計算機寬帶網(wǎng)及區(qū)域監(jiān)控系統(tǒng)的設計及施工，以加強治理，滿足業(yè)主需求。該項目建議部分采納太陽能照明，降低電能消耗。信息化和智能化治理：按信息化和智能化要求，該項目考慮計算機寬帶網(wǎng)及區(qū)域監(jiān)控系統(tǒng)的設計及施工，以加強治理，滿足業(yè)主需求。該項目擬部分采納太陽能照明，降低電能消耗。5、能源治理節(jié)能措施必須有制度保證正常運轉(zhuǎn)。項目建設期間，建設單位要制定用電、用水治理規(guī)章制度，建立節(jié)能獎勵制度和白費能源處罰制度。嚴格按住房和城鄉(xiāng)建設部《關于印發(fā)國家機關辦公建筑和大型公共建筑能耗監(jiān)測系統(tǒng)建設相關技術導則的通知》（建科〔2008〕114號）進行節(jié)能考核分項監(jiān)測、計量。通過加強監(jiān)管，嚴格實施節(jié)能標準，使標準中規(guī)定得到落實。對提高后勤保障資源的利用效率、降低運營成本，將起到重要作用。7.3.2節(jié)能效果分析1、該項目遵守國家合理用能標準和節(jié)能設計規(guī)范，能源結(jié)構(gòu)合理。2、該項目的設計符合國家、地點和行業(yè)節(jié)能設計規(guī)范、標準，推廣新型墻體材料和節(jié)能產(chǎn)品，未采納國家明令禁止或淘汰的落后工藝、設備。3、該項目在節(jié)電節(jié)水、建筑節(jié)能及能源治理等方面均采取了切實可行的節(jié)能降耗措施，符合相關節(jié)能設計規(guī)范及標準的要求。

第八章項目治理、實施進度及招標8.1項目建設治理該項目的各項具體工作由南京奧體建設開發(fā)有限責任公司作為項目法人具體負責實施。在項目建設過程中，實行招投標、監(jiān)理、工程合同治理和項目信息治理等制度。該項目的核心目標是由合同界定的質(zhì)量目標、進度目標和投資目標。因此，建設治理應圍繞質(zhì)量操縱、進度操縱、投資操縱要求，進行合同治理、項目信息治理以及協(xié)調(diào)各方關系，通過有效的建設組織治理，完成既定目標。一、建筑工程施工招投標制度依照《招標投標法》的規(guī)定，項目建設單位應托付有相應資格的招標代理單位組織招標，對項目的勘測、設計、施工、監(jiān)理、以及與項目有關的設備、材料等的采購應按國家和地點工程建設項目招標范圍和規(guī)模標準規(guī)定的要求開展招投標工作。在招標工作中嚴格按照國家和地點有關法律、法規(guī)進行，遵循公開、公平、公正和老實信用的原則。在完成招投標工作以后，甲乙雙方應各自承擔起自身的責任并盡應有的義務，認真履行合同，老實守信。二、工程建設監(jiān)理制度依照《中華人民共和國建筑法》，在該項目進行過程中，實施建設工程監(jiān)理制度，托付有相應資質(zhì)的監(jiān)理單位進行工程監(jiān)理。充分發(fā)揮“三操縱，一協(xié)調(diào)”的作用，按監(jiān)理行業(yè)的專業(yè)要求對工程各時期進行質(zhì)量、進度、投資操縱。依照總監(jiān)理工程師編制的監(jiān)理規(guī)劃大綱及項目指導性文件，專業(yè)監(jiān)理工程師編制的專項工程監(jiān)理指導性文件，要求監(jiān)理工作到位，監(jiān)督、指導即時，信息反饋正確、即時，合同治理規(guī)范，投資操縱嚴格。1．質(zhì)量操縱首先，制定保證質(zhì)量的各種措施，嚴格把關施工程序，操作規(guī)程，對涉及質(zhì)量的材料進行驗收和操縱，對設備進行預檢操縱，對有關方案進行審查，對專業(yè)施工人員進行必要的培訓。其次，對工程質(zhì)量進行操縱，對工序交接、隱蔽工程檢查、設計的變更審核、質(zhì)量事故的處理、質(zhì)量和技術鑒證等進行操縱，對出現(xiàn)違反質(zhì)量規(guī)定的事件、容易形成質(zhì)量隱患的做法采取措施予以制止。最后，建立實施質(zhì)量日記、質(zhì)量匯報會等制度以了解和掌握質(zhì)量動態(tài)，及時處理質(zhì)量問題。2．投資操縱首先，進行風險預測，采取相應的防范措施。熟悉項目設計圖紙與設計要求，分析項目價格構(gòu)成因素，事前分析費用最容易突破的環(huán)節(jié)，從而明確投資操縱的重點。其次，定期檢查和對比費用支付情況，對項目費用超支和節(jié)約情況做出分析。提出改進方案，完善信息制度，掌握國家調(diào)價范圍和幅度。最后，定期匯總投資進度情況，對比工程進度，把握投資完成情況。3．進度操縱首先，編制或?qū)徍隧椖繉嵤┛傔M度打算、項目時期性進度打算，制定或?qū)徍瞬牧瞎少彺蛩?，查找出進度操縱點，確定完成日期。其次，建立反映工程進展情況的日志，進行工程進度檢查對比，對有關進度及時計量并進行鑒證，按時召開現(xiàn)場進度協(xié)調(diào)會等。最后，當實施進度的打算發(fā)生差異時必須及時制定對策。制定保證不突破總工期的措施，包括組織措施、技術措施、經(jīng)濟措施等。制定總工期突破后的補救措施，然后調(diào)整其它打算，建立新的平衡。三、加強合同治理該項目合同要緊包括施工合同、設備、材料采購供應合同以及與建設工程相關的其它合同。其它合同包括買賣合同、借款合同、租賃合同、擔保合同、托付合同、承攬合同等。合同的要緊條款、合同的訂立和履行、合同的變更和解除、合同的違約責任等部分組成。按照我國《合同法》，結(jié)合該項目的規(guī)模和工期、項目的復雜程度、專項工程的要求等，選擇適宜的合同類型、專用條款。在擬定合同時要認真研究相關內(nèi)容，制定有關的條款，在執(zhí)行中好操作。在工程進行中，要認真研究合同，認確實履行合同，嚴格按合同辦事，對質(zhì)量要求，進度要求，資金運行等均要按合同的有關條款的內(nèi)容執(zhí)行。發(fā)覺問題，能夠在合同雙方協(xié)商一致的基礎上簽訂補充協(xié)議，明確各自利益和責任，減少相互扯皮、推卸責任。在工程有關索賠事項中，要按合同和補充協(xié)議以及國家法律法規(guī)對索賠條件和索賠金額和時刻進行審核，合理解決，愛護雙方的合法權(quán)利。四、信息治理制度在項目建設各時期，要充分重視各種信息的收集、處理、反饋等信息治理。正確的建設組織要依靠于完整、及時的信息渠道，對各種相關信息進行分析和研究才能得到相對正確的認識和推斷，才能做出正確的決定。項目建設各時期的信息包括：工程設計、裝修、治理、造價、設備、材料供應、交通能力及狀況、天氣及氣象、水文地質(zhì)、自然災難、國家政策、法律、法規(guī)等等。在工程建設中，要對進行中的各方單位和環(huán)節(jié)按要求定期匯報材料，定期召開工程例會，對重點問題要重點研究，將工作中問題，超前考慮，制定對策，研究解決方法，防患于未然。通過對信息的了解和分析，安排日常工作，提高效率，減少環(huán)節(jié)。五、加強建設項目治理項目建設組織是一個綜合性的工作，項目建設治理也是一門學問，項目建設組織治理水平直接關系到項目建設的水平，在上述各項治理制度的基礎上，建設項目治理要加強專業(yè)化水平，提高治理質(zhì)量和協(xié)調(diào)能力，大大提高工作效率。在機構(gòu)設置及人員安排上要精干，部門設置不宜過多，對項目前期工作要高度重視。在項目建設中需要與規(guī)劃、建設、交通、水、電、通信、消防、環(huán)保等有關部門加強協(xié)調(diào)，使項目順利進行。8.2實施進度打算中和村地塊三期經(jīng)濟適用房項目打算在2013年9月開工，2015年9月竣工。8.3招標8.3.1編制依據(jù)1、《中華人民共和國招標投標法》；2、國家進展打算委員會第3、4、5、9號令；3．江蘇省招投標條例；8.3.2招標的差不多情況1、招標的范圍項目按照國家和地點工程建設項目招標范圍和規(guī)模標準規(guī)定的要求開展招標工作。該項目招標內(nèi)容包括工程的設計、施工、裝飾、監(jiān)理、設備、要緊建設材料采購、室外工程。2、招標的組織形式依照國家進展打算委員會第5號令規(guī)定，該項目建設單位在工程施工及設備采購等方面不具有編制招標文件和組織評標的能力，招標人不能自行辦理招標事宜。因此，該項目采納托付招標的招標組織形式，招標差不多情況見下表9-1。表9-1招標差不多情況表內(nèi)容招標范圍組織形式招標形式全部招標部分招標自行招標托付招標公開招標邀請招標土建工程√√√安裝工程√√√工程監(jiān)理√√√裝飾工程√√√3、招標的方式本建設項目擬采納公開招標的招標方式。8.3.3招標初步方案1．本建設項目的施工監(jiān)理單位的資質(zhì)等級擬定為甲級監(jiān)理資質(zhì)；土建工程擬定為一級施工資質(zhì)。2．各項招標活動對評標專家專業(yè)特長和水平的要求：土建工程施工評標要緊聘請與土建有關的建設施工類專家；設備工程安裝采購評標要緊聘請給排水、電氣、弱點系統(tǒng)、暖通等方面的專家；監(jiān)理評標要聘請建筑、結(jié)構(gòu)、設備專業(yè)以及施工等方面的專家。3．招標領導小組由建設單位和托付招標代理單位委派有關人員組成。第九章投資估算與資金籌措9.1投資估算依據(jù)l、江蘇省建筑工程造價估算指標江蘇省建筑安裝工程概算定額3、江蘇省建筑安裝工程費用定額4、江蘇省、南京市現(xiàn)行的有關取費標準5、類似工程技術經(jīng)濟指標9.2投資估算一、工程費用1.建筑安裝工程費該項目建筑結(jié)構(gòu)類型要緊為框架結(jié)構(gòu),且具有一定的造型要求。參照南京市新近竣工的同類建筑物的建筑安裝造價以及造價指數(shù)，對該項目的建筑安裝工程費進行估算。建筑安裝工程費構(gòu)成情況見表10-1。表10-1建筑安裝工程費估算表序號工程或費用名稱工程量

m2總價值

萬元備注一建安工程991.1土建及安裝工程費961.2電信智能化1500481200.381.3地下停車系統(tǒng)49843747.651.4電梯20臺900每臺按45萬元暫估2.公共配套設施建設費公共配套設施建設費包括業(yè)主服務配套建設的各種非營利性的公共配套設施建設費用。結(jié)合該項目具體情況，該項目公共配套設施建設費構(gòu)成情況見表10-2。表10-2公共配套設施建設費估算表序號項目建筑面積（m2）單價（元／m2）金額（萬元）1道路、園林、綠化等10036200200.71合計200.71二、工程建設其他費用1.前期工程費表10-3前期工程費用估算表序號項目元／建筑平方米1規(guī)劃設計費152建筑設計費153勘察費124臨時供水、電費85場地平坦費10合計60則前期工程費為：150048m2×60元/m2＝900.29萬元。2.基礎設施建設費基礎設施建設是指建筑物2米以外和項目用地規(guī)劃紅線以內(nèi)的各種管線和道路工程，其費用包括供水、供電、供氣、排污、綠化、路燈、環(huán)衛(wèi)設施等建設費用，詳見表10-4。表10-4基礎設施建設費細目表序號項目元／建筑平方米1供電工程362供水工程223供氣工程134排水、排污工程95道路工程56路燈工程37綠化工程38環(huán)衛(wèi)工程69有線電視工程3合計100則基礎設施建設費為：150048m2×100＝1500.48萬元。3.開