(新)新金山項(xiàng)目投資估算及資金籌措計(jì)劃

新金山項(xiàng)目投資估算及資金籌措計(jì)劃第一節(jié)建設(shè)項(xiàng)目的大體概況與投資經(jīng)營方案1、項(xiàng)目概況：該項(xiàng)目位于唐家灣情侶北路(南段)南側(cè)、金山總部基地東側(cè)，經(jīng)珠海市規(guī)設(shè)用地面積20000平方米，計(jì)容積率建】唐家灣情侶北路(南段)南側(cè)、金山總部基地東側(cè)規(guī)劃總用地面積20000m2000m250000m2000m2地下室面積9000m2居住總戶數(shù)(一)投資組合方式在房地產(chǎn)開發(fā)中，大量的資金周轉(zhuǎn)使開發(fā)商很難單憑自身的經(jīng)濟(jì)實(shí)力進(jìn)行項(xiàng)目的開發(fā)，本項(xiàng)目總投資(含貸款建設(shè)期利息)為40737.44萬元，整個(gè)建設(shè)經(jīng)營期為2年，是一個(gè)建設(shè)周期長、資金投方面可減低融資的壓力，有助資金的是向銀行貸款，三是預(yù)售收入用售收入扣除與銷售有關(guān)稅費(fèi)后用于投投資(含貸款利息)共計(jì)40737.44萬元，自有資金25000萬元，占總投資的61.37%，銷售收入(二)資金動作方式在項(xiàng)目的前期，將匯集到的自有資金用于支付土地使用權(quán)出讓金和前期工程費(fèi)；在獲取土地(表2)自有資金年度投入表(單位:萬元)95款年度投入表0銷售收入再投入按銷售收入的5.9%計(jì)算，從項(xiàng)目有銷售收入最后第三年開始，直到項(xiàng)目建設(shè)經(jīng)營期結(jié)束，上半年為整個(gè)銷售收入的0,下半年為整個(gè)銷售收入的5.9%,總銷售收入再投入為5733.43萬元，占總投資的14.07%。投入表(單位:萬元)0第二節(jié)項(xiàng)目投資估算及資金籌措計(jì)劃(一)開發(fā)成本估算(1)土地使用權(quán)出讓金、土地征用及拆遷安置補(bǔ)償及前期工程費(fèi)的三通一平、各種稅費(fèi)，共計(jì)投(2)前期工程費(fèi)：408.38萬元，詳見本項(xiàng)目前期工程費(fèi)估算表(見表6)。(表6)前期工程費(fèi)估算表(單位:萬元)計(jì)價(jià)(萬元)12×0.15%34合計(jì)8(表7)小高層建安工程費(fèi)用組成每平方米建筑面積造價(jià)(單位:萬元)構(gòu)塔樓)：裝磚運(yùn)工程地下室層高/裙樓鋁合金特3.1m門窗：基征經(jīng)價(jià)(元)價(jià)(元/m費(fèi)(元)強(qiáng)弱通風(fēng)分部分與基主體工裝飾給排水濟(jì)電工空調(diào)其它項(xiàng)工程礎(chǔ)工程工程工程程工程程指價(jià)(元)12標(biāo)價(jià)(元/m400.782.1898.2327.163(%)(工鋼筋(T)材(m水泥砂(m(m價(jià)格(元)價(jià)格(元)(m3)(T)3093(4)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)(紅線內(nèi)外工程費(fèi))：858.26萬元，(詳見表7)。基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)估算表(單位:萬元)金額(萬元)12234567合計(jì)500+358.26=858.26858.26(5)公建配套設(shè)施費(fèi)：1310萬元,詳見表:6-3-4(表8)公建配套設(shè)施費(fèi)估算表(單位:萬元)單價(jià)(元/平方米)金額(萬元)1234處5會所000667站89站8合計(jì)表9。(表9)開發(fā)期間稅費(fèi)一覽表(單位:萬元)交納稅額(萬元)12建筑工程質(zhì)量安3住宅:43.24VAKVA住宅:115.256合計(jì)890.67不可預(yù)見費(fèi)=(0+408.38+7041.1+858.26+1310)×3%=288.53萬元(注：第一項(xiàng)土地使用權(quán)出讓金為政府公布數(shù)據(jù)，不存在不可預(yù)見性)(表10)銷售費(fèi)用估算表(單位:萬元)序序號項(xiàng)目計(jì)算依據(jù)計(jì)價(jià)(萬元)1廣告宣傳及市場推(96465)銷售收入×1%964.6523本費(fèi)用估算匯總表(表：6-3-7)用估算匯總表(1)土地成本(2)前期工程費(fèi)(3)建安工程費(fèi)(4)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)(5)公建配套設(shè)施(6)開發(fā)期間稅費(fèi)(萬元)((7)不可預(yù)見費(fèi)(1)管理費(fèi)用(2)銷售費(fèi)用(3)財(cái)務(wù)費(fèi)用總原則：所有的總投資均應(yīng)分?jǐn)偟娇墒?可租)的面積中去。(2)各分項(xiàng)中能按各功能使用容量來分?jǐn)偟陌锤鞴δ苁褂萌萘糠謹(jǐn)?3)若不能按使用數(shù)量或容量來分?jǐn)?，則按各功能的面積比例來分?jǐn)?4)各種稅費(fèi)中與工程有關(guān)的按同一分項(xiàng)功能工程成本比例分?jǐn)?，同工程無關(guān)的按功能面積(5)與工程無關(guān)的分項(xiàng)按各功能面積比例分?jǐn)?1)資金籌措與投資計(jì)劃款，三是銷售房收入用于資號號目投資計(jì)劃與資金籌措表(單位:萬元)1．1．1．1公建配套設(shè)施費(fèi)開發(fā)期間稅費(fèi)不可預(yù)見費(fèi)管理費(fèi)銷售費(fèi)用貸款利息流動資金1310890.67288.531038.532893.951004.010000400144.265519.2651446.975001310490.67144.265519.2651446.9751004.01022資金籌措40733.4315800.50524932.9252．1自有資金2500015800.5059199.4952．2借款100000100002．3銷售收入再5733.4305733.43投入(2)貸款本金的償還及利息支付貸款還本付息結(jié)算表(單位:合計(jì)合計(jì)建設(shè)經(jīng)營期------第一年第二年--------1------------------年末借款累計(jì)-----004.01-----0----------------00-----------22、當(dāng)年利息=(年初借款本息累計(jì)+當(dāng)年借款/2)×年利率第三節(jié)項(xiàng)目銷售和租賃收入測算售單價(jià)的確定(一)用房地產(chǎn)市場比較法確定銷售價(jià)格上限(平均價(jià)格)(二)建議銷售測算單價(jià)(三)總銷售收入的確定分從建設(shè)經(jīng)營期的第二年中開始出售，整個(gè)銷售過程大概分四批00、9900、10100、10300，銷售率營建議銷售單價(jià)(元/平方第一批900097008730第二批9900第三批2700027270第四批40%3600037080合計(jì)90900車位銷售總收入預(yù)測(單位:萬元)可銷售個(gè)數(shù)建議銷售單價(jià)(萬/個(gè))第一批3975第二批合計(jì)5565售收入分批比例預(yù)測(單位:萬元)201520162017上半年下半年上半年87301782031245批比面積數(shù)例123478合計(jì)10%90000%1800030%2700040%3600050%265車位車位地產(chǎn)項(xiàng)目須投資達(dá)到總投資的百分之二十五后方后預(yù)銷售,南寧市一般的執(zhí)行原則是工程形象達(dá)二1.1.3根據(jù)項(xiàng)目建設(shè)計(jì)劃安排,每一流水片達(dá)到預(yù)售條件時(shí),應(yīng)在該流水片開工后的第二季,達(dá)到銀行按揭款支付的條件是,應(yīng)是該流水片動工后的第三季。1.2.1按珠海市目前行業(yè)的慣例,初步考慮本項(xiàng)目每流水片在開工后第二季取得預(yù)售許可證后開始住宅正式對市場發(fā)售期房。1.2.2根據(jù)本項(xiàng)目的區(qū)位及項(xiàng)目的綜合競爭力分析,每一流水片在開始預(yù)售后，前兩季為期房，后費(fèi)者對期房現(xiàn)房的不同接受程度，我們設(shè)定每一流水片從開始預(yù)售的首季開始，一年內(nèi)完成銷售。(一)采用市場比較法確定租賃價(jià)格(平均價(jià)格)(表：6-4-7)車位出租計(jì)劃和出租收入估算表(單位：千元)建設(shè)期4經(jīng)營期5678910111213141516171819202122231數(shù)租金3535352(元/000200200200200200200250250250250250300300300300300350000個(gè).個(gè)300038383838383848484848487272727272848484844率000657075808590909090909095959595951001001001005有效0002527293032344343434343686868686884848484金68第五節(jié)建設(shè)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評價(jià)及附加估算表(表：6-5-1)住宅部分銷售稅金及附加表(單位:萬元)序序項(xiàng)目號名稱1銷售收入2銷售稅金及附加(17.55%)2.1營業(yè)稅(5%)2.2城市維護(hù)建設(shè)稅(0.35%)2.3教育附加稅(0.15%)2.4房地產(chǎn)稅(12%)2.5交易印花稅(0.05%)經(jīng)營2015201602655004659.52501327.5092.925039.82503186013.2753.25期2、車位租賃稅金及附加估算：詳見車位租賃稅金及附加估算表(表：6-5-3)(表：6-5-3)車位租賃稅金及附加(單位:萬元)序序項(xiàng)建設(shè)經(jīng)營期號目期名1234567891011121314151617181920212223轉(zhuǎn)售稱1租000賃2527293032344343434343686868686884848484售)收入2租000賃稅金及42附47136055555.9.9.9.9.9.7.7.7.7加)業(yè)稅34556722222444442222)市維護(hù)建設(shè)稅)育附加)易印花稅(0地產(chǎn)稅(1328.7256812222222222.1.1.1.1(表：6-5-4)住宅部分損益表(單位:萬元)序號序號項(xiàng)目合計(jì)建設(shè)經(jīng)營期2015201620171銷售收入96465026550699152233.430.9254加09.5255505633%)07.31500.28.0358公積金(1%)0.02870359.5835019725.33156%------------------------------資金本利潤率55.2%---------------(1)住宅部分投資的投資利潤率=(利潤總額/總投資額)×100%(2)住宅部分投資的投資利稅率=(利稅總額/總投資額)×100%=(5404.8+498.38+3104.93)/37725.35×100%=23.88%(3)住宅部分資金的投資利潤率=(利潤總額/住宅部分自有資金)×100%行業(yè)相應(yīng)指標(biāo)比較，可以接受，故項(xiàng)目可行。三、現(xiàn)金流量表與動態(tài)盈利分析價(jià)的主要依據(jù)是國家計(jì)委、建設(shè)部頒發(fā)的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)行項(xiàng)目評價(jià)，主要評價(jià)指標(biāo)有：財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率(FIRR)、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值(FNPV)及項(xiàng)目動、靜態(tài)回收期等指標(biāo)。評價(jià)指注：①財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率(FIRR)是指項(xiàng)目在整個(gè)計(jì)算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計(jì)等于零時(shí)的則認(rèn)為其盈利能力已滿足最低要求。FNPVIc期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)到標(biāo)，凈現(xiàn)值大于或等于零的項(xiàng)目是可以考慮接受的。建議選取“稍大于銀行同期貸款利率”作為基準(zhǔn)收益率，本項(xiàng)目貸款利率為4.9%.(表：6-5-5)住宅部分全部投資現(xiàn)金流量表(單位:萬元)建建設(shè)經(jīng)營期2005200602655002655000015310.505014820.5050.925.915序號122．2土地增值稅2．3銷售稅金及附加2．4所得稅3凈現(xiàn)金流(入-出)4累計(jì)凈現(xiàn)金流5折現(xiàn)凈現(xiàn)金流6累計(jì)折現(xiàn)凈現(xiàn)金流7稅前凈現(xiàn)金流8稅前累計(jì)凈現(xiàn)金流9稅前折現(xiàn)凈現(xiàn)金流10稅前累計(jì)折現(xiàn)凈現(xiàn)金流財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值(I=8%)率投資回收期(靜態(tài))投資回收期(動態(tài))000000-4910.615234-5307.28-4842.81--4910.616.353009.525-11757.75-16668.36-13928.63-18807.12-11941.56-16852.16744492.07545006.0856.353稅后--------3241.2--------38.23%--------2.706--------2.837--------(表：6-5-7)住宅部分自有資金現(xiàn)金流量表(單位:萬元)序號101．100002049001.6752．10952．2投入002．3004002．5附加09.5252．60002．703044982.07540-1064.82550-912.9166評價(jià)指標(biāo)0-912.916稅后6116備注財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值(財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值(I=8%)益率投資回收期(靜態(tài))(年)投資回收期(動態(tài))(年)6116整理上表(表：6-5-5)得評價(jià)指標(biāo):(詳見表：6-5-8)凈現(xiàn)值(I=8%)6.353益率期(靜態(tài))投資回收期(動態(tài))2.7552.837由上述指標(biāo)可以看出,本項(xiàng)目住宅全部投資的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值均為一較大的正值,稅前稅后的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率均大于貼現(xiàn)率8%,投資回收期也滿足項(xiàng)目投資經(jīng)營期限的要求,故本項(xiàng)目住宅部分投資表務(wù)凈現(xiàn)值(I=8%)率6116期(靜態(tài))期(動態(tài))態(tài)投資回收期都在項(xiàng)目投項(xiàng)目住資金來源與運(yùn)用表集中體現(xiàn)了項(xiàng)目自身平衡的生存能力，是財(cái)務(wù)評價(jià)的重要依據(jù)。本項(xiàng)目的資金來源與運(yùn)用如住宅銷售部分資金來源與運(yùn)用表(表：6-5-10)本項(xiàng)目住宅銷售和商鋪與車位租資金流出，本項(xiàng)目具有較強(qiáng)的貸款償還能(表：6-5-10)住宅部分資金來源與運(yùn)用表(單位:萬元)序序經(jīng)營期號1042350.50589114.4950095000002058487.965.1建設(shè)投資015310.50524418.915息0009.525000034金15702.085第六節(jié)福滿花園項(xiàng)目不確定性分析(一)住宅銷售部分盈虧平衡假定本項(xiàng)目總投資不變，且售價(jià)與收款進(jìn)度如基準(zhǔn)方案所設(shè)，則由計(jì)算可得，當(dāng)住宅銷售率為時(shí)，項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)較低，本項(xiàng)目盈虧平衡點(diǎn)的銷售率為75.70%，可見其風(fēng)險(xiǎn)程度較高。(二)結(jié)論商鋪與車位租賃的經(jīng)營期限較長,資金回收較慢,而住宅銷售回收資金的速度較快,回收資金馬上又投入到項(xiàng)目的投資中去,減少了商鋪與車位的資金投入量,像貸款利息,全用住宅銷售收入來支付;另一方面,在項(xiàng)目建設(shè)成本分?jǐn)偵?由于商鋪與車位的成本價(jià)格較低,但本地段的商鋪與車位投資回報(bào)較大,這也使得本項(xiàng)目商鋪與車位租賃風(fēng)險(xiǎn)程度降低。響本項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益主要確定性因素為開發(fā)成本、售價(jià)水平、銷售稅率、建設(shè)經(jīng)營期的長短。的是建安工程費(fèi)和售價(jià)水平。因而，本項(xiàng)目敏感性分析針對全部投資的評價(jià)指標(biāo)(財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率和投資利潤率)，分別計(jì)算售價(jià)上下波動5%、(表：6-6-1)全部投資敏感性分析(單位:萬元)全部全部基準(zhǔn)售價(jià)變動建安工程費(fèi)變動投資方案-10%-5%5%10%-20%-10%10%20%財(cái)務(wù)凈32411436.236942355169.7331.5098.633.1-1599現(xiàn)值.2466.48.921363794873.207財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值升-55.6-26.30.659.48126.157.32-80.4-149.降幅度8%89%9%%9%%6%34%財(cái)務(wù)財(cái)務(wù)內(nèi)38.237.8738.138.238.3338.4338.3337.3640.02部收益3%%3%8%%%%%