商業(yè)地產(chǎn)銷售模式解讀經(jīng)典案例

商業(yè)地產(chǎn)銷售模式分享商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)銷售策略分析和應(yīng)用商業(yè)客戶引導(dǎo)技巧商業(yè)定價(jià)方法4商業(yè)地產(chǎn)盈利要點(diǎn)5123經(jīng)典案例分享6一商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)4規(guī)劃層面不同開發(fā)流程不同利益關(guān)系不同住宅開發(fā)的理論基礎(chǔ)是產(chǎn)品供需理論，商業(yè)開發(fā)遵循投資理論住宅的本質(zhì)是商品，商業(yè)的本質(zhì)是有長期收益權(quán)的金融工具——住宅定位的依據(jù)是供需理論，商業(yè)定位的依據(jù)是投資和金融理論商業(yè)定價(jià)的直接依據(jù)是租金及其預(yù)期上升空間——

和住宅不同的定價(jià)模型：資產(chǎn)定價(jià)模型VS市場供需模型；商鋪售價(jià)的定價(jià)基礎(chǔ)是租金，租金有上升空間，售價(jià)才會(huì)有上升空間商業(yè)定位的出發(fā)點(diǎn)必須是開業(yè)后整體經(jīng)營成功——商業(yè)運(yùn)營的“馬太效應(yīng)”非常明顯；不能整體運(yùn)營成功的商業(yè)，會(huì)逐漸整體衰落，形成真正的滯重資產(chǎn)；大體量商業(yè)整體運(yùn)營不成功，會(huì)帶來長期的巨大負(fù)面影響（沈陽萬達(dá)廣場因運(yùn)營失敗，不得不拆掉重建）；即使是銷售型的商業(yè)，如果將來整體運(yùn)營不成功，也必將引起廣泛的社會(huì)問題（如，沈陽等幾處一、二代萬達(dá)廣場群訴及造成巨大社會(huì)影響的事件）理論基礎(chǔ)不同客戶不同商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)開發(fā)的區(qū)別5商業(yè)陪客戶想研究朵目前而還是想我們墊不熟枕悉的逼領(lǐng)域商時(shí)業(yè)柜服墻務(wù)責(zé)的魂客荒戶罩規(guī)鈴模朱遠(yuǎn)譜大恭于庭住觸宅洞業(yè)神主—民—一丟般穗來齊說午，政單傭個(gè)產(chǎn)小浩區(qū)滴的棟業(yè)效主善難壟以溪支竭撐茫大錘體仰量棒商震業(yè)涼的極存過活賭；怎一菜個(gè)3-側(cè)4萬平場米商糟場的餡輻射晌范圍移為2-災(zāi)3公里留，沿慌交通冠干道坐的輻眉射范縫圍還緞要有俊所延隊(duì)長；G類地誓塊商仿業(yè)輻咬射的康客戶噴規(guī)模常最大昂，通觸常十丑倍乃巷至百嘴倍于傭住宅座業(yè)主需要數(shù)研究聞投資睛者需敵求—茂—除枝了雕個(gè)督人振投共資灶者稈，司還股要緣瑞研將究戶機(jī)仇構(gòu)傍投誕資捧者疏；楊機(jī)士構(gòu)廊投帳資命者爹的竭需倍求約不蠻同悅于裹個(gè)度人援投漠資支者兆，私如榨，浙機(jī)阻構(gòu)鐘投吹資錄者牽往程往瞇對(duì)華整牲體始運(yùn)裁營墻的負(fù)寫忍字原樓絨比拼較劉感醋興賢趣需位要膏研責(zé)究安各問業(yè)蹤蝶態(tài)喚商儉家—榜—商鑒業(yè)燦的脫最猶終凡使劇用播者蟻是童商捐家諸；絮商炸家腹經(jīng)蛋營夸的疑好帆壞蜻決怒定般持跌有壇型絞商蓋業(yè)大的判收奮益晶；隱不澇同績業(yè)珠態(tài)填商拿家?guī)脑越M蹤蝶合家可費(fèi)以塑有勤效廈分跨享展人掠流酷，距增傷大大收躬益規(guī)斷劃言層蝦面不說同開發(fā)政流程不餡同利益卵關(guān)系不同理論倦基礎(chǔ)不同客戶不同商業(yè)公地產(chǎn)幸與住豎宅地低產(chǎn)開辛發(fā)的延區(qū)別6規(guī)劃零設(shè)計(jì)絮決定置商業(yè)拌地產(chǎn)州項(xiàng)目泄的存達(dá)亡業(yè)態(tài)止組合餃紛繁隙復(fù)雜脖，規(guī)膊劃設(shè)白計(jì)如尋何滿噴足商斤家要欲求，脅確保希商家慮利益闖最大掀化，兄進(jìn)而暗確?？书_發(fā)中項(xiàng)目—命—大繡型遭商燃業(yè)蜜地蜘立誰項(xiàng)殺目長業(yè)毀態(tài)野和收功乎能景均健較案住狠宅誓物磁業(yè)杯復(fù)睡雜深，防各腦種寬人鋸流蘆、層物摩流鵝、軟水勝平踐及喇垂笛直清交吐通新、沸消慣防充疏羞散靈的雄組侮織亦相曬當(dāng)殼繁墊瑣第；缸在恭滿晶足績功細(xì)能洽要嘩求懷的擁前以提梯下委，她如嚴(yán)何舉滿好足盲未識(shí)來只大蛾量親商筍家待的眾需喬求勞（帶特油別頁是炭可沙視千性塌和嗚可拘達(dá)堤性患）升以牧獲羊得身最擺大哲的虜商心業(yè)毯利擠益丙，帳進(jìn)尿而葡為附發(fā)畢展素商陰獲睡得占最脆大鉗的買出叨租軋和乒出憤售攪回勒?qǐng)?bào)獎(jiǎng)，蕉是謹(jǐn)規(guī)揭劃看設(shè)詠計(jì)僚至濾關(guān)債重讀要仍的先問皮題奮。招商圖前置—藏—各種姐業(yè)態(tài)漸對(duì)商鋸鋪的乏要求鋤具有炊不可獅替代有性，劍商業(yè)蕉地產(chǎn)陽的規(guī)編劃設(shè)喊計(jì)必趴須在槳招商創(chuàng)的基幻玉礎(chǔ)上末進(jìn)行鬧并伴肌隨著胡整個(gè)薯招商龜過程賴，才桿能避袋免因衣規(guī)劃暮設(shè)計(jì)勻不當(dāng)沾帶來梯的投卷資損味失。規(guī)坑劃段層盲面不澇同開發(fā)驚流程不同利益薪關(guān)系不董同理蘭論貨基都礎(chǔ)不同客戶不同商窯業(yè)風(fēng)地患產(chǎn)絡(luò)與公住摩宅久地麻產(chǎn)詞開胞發(fā)際的剝區(qū)截別7商業(yè)趙地產(chǎn)川項(xiàng)目潛的選丙址過炮程更肢嚴(yán)謹(jǐn)伶；商個(gè)業(yè)籠地澤產(chǎn)潮的晚調(diào)需研伙比將住梯宅勾復(fù)萄雜蓋；商偵業(yè)烤地保產(chǎn)苦開惱發(fā)莖定芹位斗比證住暮宅辨開獨(dú)發(fā)胞定城位終系遣統(tǒng)俯化蠻；商業(yè)堤地產(chǎn)覽的推船廣比廈住宅茂的推術(shù)廣更揭具針慨對(duì)性熟；商倒業(yè)科地象產(chǎn)言開并發(fā)沸比即住興宅丸開寧發(fā)負(fù)多電出違開剪業(yè)估、桌運(yùn)含營駝、羽管亮理秧三塔個(gè)拔環(huán)犬節(jié)規(guī)劃虛層面不槳同開發(fā)忙流程不泛同利壘益繳關(guān)她系不抄同理論忠基礎(chǔ)不同客戶不扯同商業(yè)更地產(chǎn)咱與住頑宅地宣產(chǎn)開碑發(fā)的補(bǔ)區(qū)別8商靠業(yè)匹地瘦產(chǎn)新與殘住斑宅徒開峽發(fā)逮的蔬區(qū)叔別土揮地政開獻(xiàn)發(fā)冒流拍程土地?cái)@取市場瞇調(diào)研項(xiàng)杠目登定方位規(guī)劃落設(shè)計(jì)銷售酒組織營娘銷服策姻劃招商仙或銷密售商業(yè)糧地產(chǎn)雨開發(fā)地段狂選擇弓是關(guān)取鍵經(jīng)矛濟(jì)意環(huán)唯境愛分傘析紗和陶生穿活再結(jié)稿構(gòu)雄研輩究區(qū)域演結(jié)構(gòu)回調(diào)查巾與城掌市發(fā)西展規(guī)晶劃研堅(jiān)究商業(yè)鉆發(fā)展羨規(guī)劃化及政忽策研歉究區(qū)幫域渠零罩售報(bào)業(yè)滔結(jié)巨構(gòu)眠、植商虜鋪用分合布刻及勢經(jīng)斥營狀鉗況畢的巖市或場曲調(diào)慰查燦與庸分鴿析典晃型絮性順調(diào)扯查絹與陡研屑究地溉區(qū)毒未協(xié)來劍商虜業(yè)暮地嫁產(chǎn)硬供踩應(yīng)吐量內(nèi)分推析消副費(fèi)悅者欺消墾費(fèi)分行擁為趙調(diào)斤查兵與口研乳究項(xiàng)劣目元立鬼地安條載件匙研器究商微圈諒的顆確拜定養(yǎng)和蜘研挽究目資標(biāo)聞市扒場原定藝位目梳標(biāo)只消驢費(fèi)叛群渴定莊位目標(biāo)峽投資腰小業(yè)繡主定扯位目杜標(biāo)宜經(jīng)爆營擋客譜戶丙定狼位項(xiàng)目填經(jīng)營算特色舍定位項(xiàng)目室經(jīng)營御方式乏定位項(xiàng)梅目掀業(yè)偷態(tài)懶定光位項(xiàng)展目侍功速能幼定搬位項(xiàng)目寶規(guī)模償定位項(xiàng)目托形象焦定位整穗體束規(guī)濾劃六設(shè)乒計(jì)建浙筑踩風(fēng)朝格張與兩立習(xí)面豈設(shè)做計(jì)商端鋪怪結(jié)御構(gòu)蛋與綱內(nèi)棍部若分圍割親方懸案根據(jù)辣業(yè)態(tài)帖不同斑的商虎鋪功劣能設(shè)層計(jì)景棍觀陪設(shè)慈計(jì)眼方餓案交通組組織驗(yàn)設(shè)計(jì)抹方案銷則售招商銷液售交樓開爪業(yè)清之盤持個(gè)續(xù)喝經(jīng)勾營住愛宅拆開貫發(fā)地闖段援選唇擇跟是榮關(guān)循鍵宏觀斃市場轎調(diào)研微觀榆市場泛調(diào)研悼、供成需分湖析消費(fèi)梳者調(diào)胞研競品印分析形象氏定位市盾場療定記位目就標(biāo)幸客借戶中群出定察位產(chǎn)品繪定位整體籮規(guī)劃蒸設(shè)計(jì)建磁筑殖風(fēng)棕格敘與潑立靠面刃設(shè)尼計(jì)戶型側(cè)設(shè)計(jì)景雜觀弱設(shè)刪計(jì)銷滿售糾團(tuán)農(nóng)隊(duì)封組重建營答銷植方恐式娃多刷樣?；N售老團(tuán)隊(duì)詞組建招商閘團(tuán)隊(duì)逢組建以舒活戚動(dòng)布營均銷際為利主茅，名較夢少鐘投碼放張廣使告鑒，翁廣青告淚訴家求抖以圈投叉資夾理警念德為譽(yù)主交致樓持練續(xù)忌經(jīng)母營9區(qū)別1：商尋鋪定秩位首甩先要掃界定逗最終幸用途商涂業(yè)勉最兆終估用嘩途好的射形綿式拐及智其模組麥合狗較痛多卵，掃如榜全透部侍長逢期贊持涉有擴(kuò)、宴分打散督出準(zhǔn)售蛙、時(shí)整狗體賊運(yùn)申?duì)I校最浮終恨整它體舞出酬售議、亞部貍分用出黑售蓬部供分枕持畫有捧等章等偏，昂用積途寨不植同辛，土產(chǎn)朋品盆形那態(tài)特也耕不循同閥，管因馳此滋需倍要鹿首宋先眾界階定區(qū)別2：商匆業(yè)的子可持礎(chǔ)續(xù)經(jīng)叨營至燈關(guān)重瘡要，咸是定柿位的嗎立論化基礎(chǔ)無論職銷售僚與否質(zhì)，判郵別定賭位是輩否得妹當(dāng)?shù)木氉钪赝纫獦?biāo)媽準(zhǔn)是—慘—可恒否輪可欄持召續(xù)簽經(jīng)綿營區(qū)轟別3：商償業(yè)定進(jìn)位的鄭結(jié)果篩是界帽定效濱益最最大化柿的業(yè)逗態(tài)組淹合區(qū)別4：與某住宅魚相比唯，商藥業(yè)定蚊位更應(yīng)接近耍于定綁制生貍產(chǎn)同駕業(yè)辣態(tài)錄商得家局對(duì)基于星商消鋪塔的坦需幕求夏除辦面血積廉、尖位顏置真不網(wǎng)同仆外怨，客其許他燙要鉛求箭基現(xiàn)本流相坦同理想圾的定樸位方刪法是膊，方躺案落傳地前漸，至蒜少主溝力店摘已有洗較為邊明確汗的意蹤蝶向區(qū)別5：商所業(yè)定叨位不俯是一千次性范工作商業(yè)攏定位遇需要業(yè)后期京運(yùn)營己才能龜保證邀真正蓮落地再好暫的商熱業(yè)定鳥位，2阻-菜3年暑，腳最掏長5年嗓即杏必渠須率進(jìn)話行默調(diào)失整砍，痛以油適秀應(yīng)軌新吃的面市鞋場射環(huán)喇境商增業(yè)怨地筆產(chǎn)乖與鈔住誤宅得地讓產(chǎn)雅開妻發(fā)任的喉區(qū)意別10租聲金呈收恥入自營順收入銷退售疫收鞋入其他戒收入商業(yè)柳地產(chǎn)新的利渴潤產(chǎn)鑰生模讓型更所為復(fù)瘡雜商業(yè)曾地產(chǎn)聰開發(fā)攻要平宇衡多雅種權(quán)些益關(guān)老系開爬發(fā)蛛商小腰業(yè)訪主經(jīng)營粉者管黃理天者消費(fèi)退者出售出銅租出租商散業(yè)惕地天產(chǎn)麥開糊發(fā)昌生院態(tài)果鏈商旨業(yè)酸地族產(chǎn)薄開江發(fā)四經(jīng)手濟(jì)棚效票益車基稿本型模拿型住珍宅策開采發(fā)卻經(jīng)燒濟(jì)隊(duì)效疤益邊產(chǎn)上生幟模浴型總銷襯售收咸入（帝銷裝售燈額傾）總仰成柴本利筍潤總收舅入總成傭本利潤投倍資仁者規(guī)劃腔層面不高同開志發(fā)玩流絮程不拜同利挎益榜關(guān)辜系不菠同理疑論撥基表礎(chǔ)不很同客川戶不同商鴉業(yè)夕地培產(chǎn)攻與勞住匹宅不地向產(chǎn)事開慘發(fā)遵的丟區(qū)體別二商業(yè)地產(chǎn)常見銷售策略建嚼筑對(duì)設(shè)泉計(jì)運(yùn)輝營雅模終式招商泊策略銷售臣策略商業(yè)層定位業(yè)態(tài)江布局商河業(yè)辰定牧位湖是北銷劇售達(dá)型頌商賀業(yè)收地功產(chǎn)床可句持董續(xù)亭運(yùn)公營瓦的噸基離礎(chǔ)饒性恒因振素犬，氣貫挑穿并始絡(luò)終慨的數(shù)核醬心壺工扣作御。與洽商峽業(yè)技定救位蒼緊嗓密盤結(jié)疑合廳，竹“專把況商崇業(yè)始語咬言憲轉(zhuǎn)充化盤為敢建泛筑名語胡言雙”駐，皮確扇保遺建避筑她符蛋合護(hù)銷控售仙、治經(jīng)搬營瀉的濾雙監(jiān)重須要棒求意。招商掃是實(shí)除現(xiàn)銷言售塵型誕商墊業(yè)哥地辦產(chǎn)“訂單畝式”開航發(fā)您的照有智利甲支符撐，確詠保項(xiàng)詢目可芹以滿懷鋪開瞇業(yè)，樓為持因續(xù)運(yùn)擾營打銅下堅(jiān)戲?qū)嵒A(chǔ)。銷售襖型商荒業(yè)地似產(chǎn)開發(fā)牧過程亭中需擔(dān)要的鈴大量昂資金察都需佳要通年過銷狂售來隊(duì)實(shí)現(xiàn)，既要快速耗回籠狼資金，襯又匆要確保投可持氧續(xù)經(jīng)芽營。確定值合理揉的商業(yè)此租售蓬比例，糕是均保蔽證篇項(xiàng)宅目破持里續(xù)松開駛發(fā)棋和船實(shí)泄現(xiàn)騎可森持冰續(xù)陷利桌潤坐的灰基忽礎(chǔ)很。合理莫的商腰業(yè)業(yè)鏡態(tài)規(guī)拔劃能蘆為項(xiàng)足目的蒼招商莫提供橡方向澤性的衣指導(dǎo)鼓，更藍(lán)能通團(tuán)過整沫體的跨效應(yīng)奔擴(kuò)大有項(xiàng)目啞的商賊業(yè)影蜜響力球，增田加商弓業(yè)的奮內(nèi)在弦價(jià)值勉。銷售印型商紗業(yè)地產(chǎn)可從持續(xù)項(xiàng)運(yùn)營銷伏售倘型夏商厭業(yè)候地售產(chǎn)必運(yùn)括營宣六析要派素1劫3模式售后返租（產(chǎn)權(quán)式返祖）返租+回購直接銷售承諾租賃操作特征客戶購鋪同時(shí)與開發(fā)商簽訂委托協(xié)議.將房產(chǎn)返租給開發(fā)商.租期內(nèi)由開發(fā)商轉(zhuǎn)租經(jīng)營.租期兩到十幾年不等發(fā)展商一次性返數(shù)年租金降低首付返租期內(nèi).業(yè)主定時(shí)從發(fā)展商處得到定額租金回報(bào)在售后返租模式的基礎(chǔ)上，增加回購保證，回購的年限一般為3-10年.直接推出銷售，不提供任何附加價(jià)值及服務(wù)商鋪銷售同時(shí)，針對(duì)商鋪?zhàn)陨項(xiàng)l件（產(chǎn)品原因、地段原因等）向客戶承諾在一定的期限內(nèi)幫購買商鋪的客戶對(duì)外出租其鋪位優(yōu)勢分析快速銷售、回籠資金分割靈活，客戶層面廣投資的收益明確，如果主力店品牌好，則有較強(qiáng)的安全感增強(qiáng)客戶對(duì)項(xiàng)目未來升值潛力的信心，降低客戶對(duì)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)的敏感度及對(duì)價(jià)格的敏感度.開發(fā)商無商業(yè)運(yùn)營壓力；操作簡單增強(qiáng)客戶對(duì)項(xiàng)目購買的信心度，適當(dāng)降低客戶對(duì)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)的敏感度劣勢分析實(shí)際租金收益不能滿足返租所需，政策限制投資客戶對(duì)回購的關(guān)注轉(zhuǎn)為并品牌的關(guān)注推售行為主動(dòng)性差客戶對(duì)代租承諾持懷疑態(tài)度，力度弱適用類型主要適用于有主力店承租區(qū)域商鋪的產(chǎn)權(quán)分割銷售現(xiàn)狀一般、招商難度大，但成長空間樂觀的商業(yè)項(xiàng)目街鋪、小規(guī)模社區(qū)商鋪較成熟區(qū)域的集中商業(yè)項(xiàng)目常見須銷售寧策略燦模式反：綜合直色接左銷陰售與返租賢銷售操某作碼方脂式—釀—客碼戶搭購秩買著時(shí)皺即增與膨開橋發(fā)妨商襪簽核訂摔租漢約區(qū)，槽將面所榮購邁房陵產(chǎn)尚返折租裁給道開閱發(fā)抵商亭，絲式租非約毀期梁內(nèi)普由裹開旋發(fā)挖商源將殃房李產(chǎn)距轉(zhuǎn)蛇租理經(jīng)有營匙，鐵租浴期洋兩弱年芝到扶十糊幾狠年蘿不而等壁。扒發(fā)紹展載商腐一潮次誕性絲式返曾數(shù)胳年桶租怠金渴降浩低慶首燙付朽；鐘同村時(shí)渠返線租警期護(hù)內(nèi)貿(mào)，全業(yè)交主尼定燒時(shí)忽從嫁發(fā)命展的商丑處票得聰?shù)饺醵ㄖ~范租灑金佛回宋報(bào)。恨通侄常椅這俱種過返幼租雀回桑報(bào)疼模欣式揭會(huì)譽(yù)附雙帶然“濱回要購伙”覺條珍款坦。典巖型單案邪例—便—龍尚湖岔天賺街刃、飼大迷中銹華壟太育古諷廣穿場橡、煉沃擦爾花瑪冊(cè)鴻兩洲拉店支付租金提供回報(bào)小業(yè)主發(fā)展商商家代理招商出租物業(yè)購買物業(yè)小業(yè)主商家提供物業(yè)支付租金返祖叫結(jié)束關(guān)系闊轉(zhuǎn)化小趣業(yè)姑主鳥和柳商遙家表不薯能殺承絲式擔(dān)咸解獄決戰(zhàn)矛抵盾壯的測角蒙色燃，縮慧也悉不滅具府備婆解他決即矛扇盾館的幸能礙力臣。解晉決速了唯高著價(jià)適銷贏售繭與劈燕提到前切消央化磨的傷矛挺盾答，浴但武激烤化件全濾部塔銷紫售周和鋼持侄續(xù)票經(jīng)喇營汽的嚷矛久盾掩。提醒宇：建奴設(shè)誦部《房爬地你產(chǎn)堡銷恒售虛管鴨理擦辦辛法》規(guī)定瘡：20朗01年６匆月１尊日后吧，不液得以敵返本遙銷售譜和售拐后包披租的清方式沉出售介未竣孟工的物房屋哈。必漫須暖整她合貼第練三索方板專在業(yè)剖機(jī)并構(gòu)叨供腳資唐金糟進(jìn)德出膚。返租嚼模式奮價(jià)值怨鏈模軋型和竭利益端傳導(dǎo)妙模型返祖明細(xì)方案A：10年返租

（71%）返租期保底回報(bào)率分成回報(bào)率分成比例租金漲幅1-3年6%6%7/3/4-6年7%7%7/3≥10%7-10年8%8%7/3≥10%方案B：20年返租（138.5%）返租期保底回報(bào)率分成回報(bào)率分成比例租金漲幅1-5年1-3年6.50%7%8/27/3/4-5年7%7%8/27/3/6-10年7%7%8/27/3≥10%11-15年7%7%8/27/3≥10%16-20年7%7%8/27/3≥10%方案C：20年返租

（120%）返租期保底回報(bào)率分成回報(bào)率分成比例租金漲幅1-5年6%6%7/3/6-10年6%6.50%7/3≥10%11-15年6%7.50%7/3≥10%16-20年6%9%7/3≥10%返祖蜻模式純案例闊分析1：年嬸限艱與慶回暢報(bào)癢率返祖明細(xì)零售業(yè)態(tài)：5年返租返租期保底回報(bào)率分成回報(bào)率分成比例租金漲幅5年7%///餐飲業(yè)態(tài)：10年返租返租期保底回報(bào)率分成回報(bào)率分成比例租金漲幅1-5年5%///6-10年5%7%7/3≥10%返佩祖藍(lán)模胡式呼案踏例界分哄析2：分業(yè)頂態(tài)即位委復(fù)托腰人援基采于棗對(duì)株信到托習(xí)投陜資舅公胡司瓶的轎信妹任籠，適將舒自租己毯合天法箭擁剪有狼的顯資宜金識(shí)委填托堤給脊信塘托銳投奏資仙公蒼司帥，越由致信吹托沾投艷資議公秒司盤按經(jīng)委眾托薄人之的寄意收愿群以罰自柱己瀉的攤名尾義慣，伶為改受熟益分人豬的蓮利命益撈或目特鄉(xiāng)豐定勇目乖的叔，撞將新資損金形投男向摘房是地馬產(chǎn)婦業(yè)妙并指進(jìn)閑行閃管捐理猛和偵處腎分廳的杏行籮為攔。胖這訴也判是岸我濕國煉目奴前乒大國量豈采宜用粉的沫房員地么產(chǎn)璃融帳資自方翠式就。權(quán)益王型（EQ葡UI腐TYR津E栽I牛T）：直乓接材投勻資含并然擁爬有氧房展地紀(jì)產(chǎn)究，棍其感收劇入夸主助要柳來弦源師于劑屬荒下角房煙地稻產(chǎn)染的芳經(jīng)嬌營川收況入奇，查通刺常帆主劈燕要此持注有當(dāng)購潤物膀中蜘心件、囑公圖寓搬、厚辦墊公慚樓氣、癥倉房誠庫扭等鋼收陣益展型姥房映地食產(chǎn)免。獎(jiǎng)投仇資刪者供的莖收其益深包橫括脊租韻金測收悉入饑和喝房種地折產(chǎn)殲的種增殿值賞收侮益白。抵光押漏型清（M留O朽R趟T狀G讀A容G崖ER捆E朋I傳T）柏：主燙要陶以追金食融菠中和介色的星角耕色墳將腿所以募鎮(zhèn)集牧資豎金鵝用貨于微發(fā)獅放誕各炭種笨抵腔押抗貸議款鐮，敘收撇入怎主百要戰(zhàn)來壤源章于繡發(fā)漸放牲抵筑押去貸菊款惠所丙收宿取緒的紙手雜續(xù)省費(fèi)初和待抵穗押竹貸型款芬利里息灘，士以寨及隙通判過刻發(fā)雪放榆參皂與戴型織抵惕押糧貸勢款間所臭獲雕抵耀押紗房陰地盤產(chǎn)軟的豬部震分彎租欠金癥和票增土值蠟收構(gòu)益梅。混車合創(chuàng)型餡（HY應(yīng)BR巴IDRE弱IT）：此類RE枝IT不僅凝進(jìn)行斥房地嫁產(chǎn)權(quán)飼益投蕉資，穴還可屋從事饑房地茅產(chǎn)抵甩押貸客款。新槳興皺模蒙式娛：房正地盈產(chǎn)境信憂托/機(jī)R擺E膠I哈T信托賤的適計(jì)用條惹件：一、賓新型統(tǒng)房地第產(chǎn)信默托產(chǎn)榆品將躬樓盤只銷售溜和信暗托結(jié)揭合在乒一起塔，在漁信托董產(chǎn)品樹的設(shè)及計(jì)中鋤加入優(yōu)購房下優(yōu)惠約權(quán)和炮優(yōu)先麗購買糾權(quán)；二、姑信托揮適用勁于有汁融資效需求畏的發(fā)父展商放，嚴(yán)污格來區(qū)說，嘉和樓顆盤銷攜售相膊結(jié)合驚的信誕托是盡一種項(xiàng)目碰啟動(dòng)呼模式；三相、挺目占前錘政精策元規(guī)駁定畝信直托儲(chǔ)份甜額勉最適大百不掩得蓋超雅過20減0份基，耽且滴必場須批通侮過悼銀蝦監(jiān)裙會(huì)秀審軋批拔；四、魂銀監(jiān)來會(huì)出代臺(tái)的《信果托尋投耕資筒公因司竭房縣地畝產(chǎn)取信救托沾業(yè)蟻務(wù)蓄管腸理憶暫例行齊辦煩法末（煮征妥求蓋意愛見魚稿覆）》提出鉗對(duì)部爆分管費(fèi)理規(guī)銅范、岔經(jīng)營懇水平雷高的叔信托定投資查公司文開展外房地樸產(chǎn)業(yè)因務(wù)給聯(lián)予放柄松20飯0份丟限偏制志的蒸政楚策流優(yōu)蓄惠大。項(xiàng)目聯(lián)信托盡可以雖同時(shí)款達(dá)成塵發(fā)展鋼商融踢資和獲營銷沸蓄客侍的目北的，墓在可概能的禮情況液下，所我們車建議炒采用堅(jiān)信托謠模式草進(jìn)行它啟動(dòng)豆，但咐是信犧托審歐批嚴(yán)話格，禁且在鞭商業(yè)希領(lǐng)域串內(nèi)沒錘有先夜例，支審批失難度磚無法采預(yù)測殲。特點(diǎn)適用物業(yè)直接銷售快速回籠資金獲得利潤回報(bào)，開發(fā)商及投資客風(fēng)險(xiǎn)較小，產(chǎn)權(quán)分散經(jīng)營不統(tǒng)一，社區(qū)底商鋪產(chǎn)權(quán)式銷售銷售返租快速回籠資金獲得利潤回報(bào)，開發(fā)商后期資金壓力大，投資者不確定性風(fēng)險(xiǎn)大集中商業(yè)及大型MALL帶租約銷售是解決招商與銷售對(duì)象不統(tǒng)一矛盾的最好方式，集中商業(yè)整體銷售節(jié)省推廣費(fèi)用，也沒有連帶的法律風(fēng)險(xiǎn)，可一次性回籠資金，但出手有難度、售價(jià)相對(duì)不高體量不大的社區(qū)商業(yè)或社區(qū)集中商業(yè)房地產(chǎn)信托需要良好的公信力、未來商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)比較有效的商業(yè)銷售模式，國內(nèi)操作不成熟大品牌、優(yōu)質(zhì)商業(yè)項(xiàng)目不淹同悶銷性售癥模學(xué)式俊適你用史性鍋分砌析項(xiàng)目洪租售拼比例紹分析開發(fā)嫩商資什金忽需惹求運(yùn)智營水團(tuán)傘隊(duì)整柴合培能爆力項(xiàng)闖目拒地傻段未來棒前景租針售蠅比豎例影響右因素實(shí)漆際招商果進(jìn)度項(xiàng)目敘規(guī)模規(guī)劃烤設(shè)計(jì)開發(fā)鍛商融資娛能力資前金直需伯求蛇：開松發(fā)堤商禮對(duì)穗資類金衣回脂籠仆的攀需篩求周，玩往怠往垮直接接匯決投定仆了并租懇售稈比落例攔。融資架能力拼：開朽發(fā)戒商味融供資濃能豬力腐決庸定滋了煮項(xiàng)智目編運(yùn)聽營鋤所耕具到備瞇的獨(dú)資寫金旋量惠。項(xiàng)目因規(guī)模貸：規(guī)拋?？逶奖愦笸ǖ泥l(xiāng)豐項(xiàng)陡目蔥越獅需視要滿自忍持訴核貝心嘉主傍力訊店拔統(tǒng)茄一弦經(jīng)奸營什，愚常肥規(guī)妻臨魯街鉆商綿業(yè)帖甚館至隔不抬需嘴要努自沃持器運(yùn)嘩營燈。項(xiàng)道目健地勢段?。旱囟伍_越偏澇，越癥需要體引入鳳主力購店帶益動(dòng)人孩氣。運(yùn)礎(chǔ)營稱能驅(qū)力纏：商家痕資源在越多測、整磁合運(yùn)搞營能扣力越西強(qiáng)，輝自持炕運(yùn)營劫的商漫業(yè)規(guī)怒模比離例可桑以更諷高。招就商扣進(jìn)擾度宅：特即別先是足主飲力斧店尋引這進(jìn)搜的眠進(jìn)資度遍直掙接洋影吧響殼整混個(gè)轟項(xiàng)沾目窗的數(shù)銷藏售暗進(jìn)岔度介和角銷巖售顛價(jià)沒格濕。說明蹦：通常能大型煉集中膽性商鼓業(yè)為竹實(shí)現(xiàn)若運(yùn)營體價(jià)值雹最大柱化，自持蒸比例伶不宜樂低于30迷%.基本催測算粒：銷燒售面醫(yī)積=開發(fā)烈投資姨金額/銷份售別均例價(jià)案揭例1：龍湖醉天街舟銷售芳模式廟分析重逆慶成西叫城問天蹦街盡：痕商煉業(yè)+公罰寓+酒黎店+寫字招樓重守慶缸北買城敗天撈街乘：下購印物攝廣估場+住照宅+公寓成都伐北城雁天街無：購掀物廣幸場+住害宅+公急寓+商業(yè)商街重者慶墾龍莖湖專時(shí)評(píng)代灰天求街?。赫滟徺€物逃廣們場+住放宅+公令寓+商務(wù)地樓宇施北京并龍湖鼓時(shí)代波天街霞：購毫物廣摘場+住宅龍湖舟天街倒產(chǎn)品巡壽組合持有物業(yè)商業(yè)酒店住械宅公寓寫字拉樓3底0及%速-矩5秋0貝%自陡持5鎮(zhèn)0聲%師-鍋7忠0段%銷售購薯物抬中法心主力降店商獲鋪商業(yè)困街，孔散鋪雪等+++銷售物業(yè)自往持蝕物評(píng)業(yè)容與賠銷房誠售串物輝業(yè)勿的珍比辦例3裳:求7物捏業(yè)鑄開委發(fā)爆順巡壽序?qū)懡幼挚饦巧虡I(yè)公違寓住宅現(xiàn)采金意流拐產(chǎn)懷品形象演性產(chǎn)像品住宅呢反哺身商業(yè)桿，商確業(yè)和匯寫字紐奉樓提昂升項(xiàng)登目整拾體形好象首束先經(jīng)開慈發(fā)洗住稠宅機(jī)和贈(zèng)公類寓夾，市快評(píng)速啟回捐籠?，F(xiàn)黃金漠，壓聚截集召項(xiàng)附目黑人襪氣繼而叉銷售戶商業(yè)捕和寫頓字樓笑，不吳僅可別以緩脖解高歡峰期王的資崇金壓點(diǎn)力，筒同時(shí)但可以株提高憂項(xiàng)目蠅形象盈葉利或模蘿式自有資金銀行貸款龍湖天街只租不售：購物中心、部分主力店商鋪銷售部分：住宅、寫字樓租金收益資產(chǎn)溢價(jià)資產(chǎn)溢抵押貸款租約抵押貸款私募、整售租暮金外歸釘還感利雄息歸脆還床貸穗款滾動(dòng)秀開發(fā)“以叉售養(yǎng)首租”老，即件通過技項(xiàng)目舒銷售殲部分嶺的銷偷售還能款平管衡投類資現(xiàn)駁金流歲和商友業(yè)持場有部竿分的算低租帥金招商隙策略招商掩前置循，在朵前巷期輩規(guī)吐劃剩時(shí)竊介檔入羞商貫業(yè)陣招趟商危，喊為戚商斥業(yè)積后租續(xù)效提起高臨租養(yǎng)金臂和淋出冤租咐率才奠統(tǒng)定乘基著礎(chǔ)疼；龍湖萄天街權(quán)招商配策略招商主事力營店幟先步行，譜低市租鉛金貪獲臂得弦強(qiáng)滴大紙品濱牌假主軋力跪店萌入宣駐舌，溪通權(quán)過拘設(shè)露立續(xù)免草租愉期籍吸替引齒中熱小搬商自鋪沫入易駐肺。招裕商映前條置爸，吵通炎過太低蝦租繁金離對(duì)巨主燒力票店泰進(jìn)記行奴招膜商脖，享進(jìn)值而院吸帳引奏中華小啊商詞戶銷售飾策略售后很返祖菠：如嫁龍泄湖性時(shí)租代繡天夸街身，噸一昂般綿返四租薦時(shí)卵間宇為授三堆年目。銷突售痛型禿商村業(yè)食物搞業(yè)律“過售號(hào)后范服蔑務(wù)金”突概咱念凳“福龍襯湖交金霞蘋蟻果薯計(jì)念劃”：薦“提汁供生遮活服頂務(wù)和聯(lián)資產(chǎn)沉管理件兩大村系統(tǒng)永，整街合商嗽業(yè)招任商資儀源和淺物業(yè)夫租售網(wǎng)資源讀，為舞購買春商業(yè)包物業(yè)妨的業(yè)藥主實(shí)脹現(xiàn)保臉值增撈值，貢它所甜提供叫的售趙后服頸務(wù)，僚是通親過對(duì)尋地產(chǎn)仗、物言業(yè)、踩商業(yè)男三大疑業(yè)務(wù)預(yù)板塊儲(chǔ)進(jìn)行報(bào)全方注位整奔合，壞通過首定位傭輔導(dǎo)爭、經(jīng)攝營輔冷導(dǎo)、巾招商停促進(jìn)盈等服翁務(wù)，油縮短開銷售顫型商笛業(yè)物形業(yè)的寇閑置統(tǒng)周期都與提卡高租裂金收到益。售后辱返租柜，同六時(shí)堅(jiān)扒強(qiáng)售遣后服利務(wù)，熊營輔廢導(dǎo)、輔招商水促進(jìn)麻等服破務(wù)，派縮短嗓銷售佛型商培業(yè)物遇業(yè)的秧閑置孕周期連與提盟高租夜金收辰益案例2：寶線龍奔商糖業(yè)宅銷吹售屈模飲式沾研租究產(chǎn)品蘭組合1根據(jù)岔項(xiàng)目屈地理缸位置肚條件窮和項(xiàng)廢目總旁體量揪的不撇同，益在1杰0萬桿、20萬、30萬平截方米吧不等卸。位罷置停優(yōu)竟越古、覽整恩體轟體拘量懸偏受小賄的芝項(xiàng)慰目目，傲側(cè)射重村商箏業(yè)抗面偷積仍。大體析量項(xiàng)鑒目，持游樂草面積矛占較殿大比擇重，適增加估客流池吸引孩力和腿留滯酒時(shí)間蚊，游足樂投平資強(qiáng)總度不落高。2商蹲業(yè)賭多晃為紗低愁密遇度予項(xiàng)汪目構(gòu)，B1伙-4層恐設(shè)道計(jì)挖。3商業(yè)穩(wěn)建筑配的外水觀，恩注重尿奇特樹外形麥設(shè)計(jì)項(xiàng)以吸鼻引消勉費(fèi)者悶。設(shè)省計(jì)水吸平與伸一、曾二線方城市占有差慘距，輸?shù)诎璁?dāng)?shù)卦呀?jīng)逢具有拔較大勝競爭取優(yōu)勢朽。寶龍城市廣場業(yè)態(tài)組合：集購物、旅游、餐飲、休閑、游樂、娛樂、商務(wù)、文化為一體。商斧業(yè)搭產(chǎn)霜品左涉把及住察宅響產(chǎn)鍵品更涉真及大型早主題批商業(yè)方、步究行街外、風(fēng)米情街再、沿權(quán)街商蔬業(yè)、僅游樂占場所擾、餐弱飲。住宅伏、公愈寓、論別墅惑、低烏密度故住宅場、中美高層成板樓濤。住宅燃部分移占項(xiàng)掘目比悠重在35紹%-逮-5啊0%左樸右罷，彎辦噸公豈用奧地肆一螺般濟(jì)做陡酒傳店辣式蹤蝶公垃寓1+句N”療模懲式瓶，綠即鉛：1個(gè)購壤物中宏心，N個(gè)其饅他物古業(yè)，紫（如臺(tái)：酒鐘店、SO氏HO等）絡(luò)的商夕業(yè)地少產(chǎn)模煤式物業(yè)團(tuán)開發(fā)年順序住蜓宅川銷筒售商沾業(yè)勇銷荒售商業(yè)擇開業(yè)前掉期各資孩金陸壓碰力純小資方金擔(dān)支島出照高證峰焦期存，泰銷冷售過商剝業(yè)蹦平舍衡酷現(xiàn)地金佛流資鞭待絹項(xiàng)功目攀成銜熟躲，筐人受氣膜聚闖集南，希商顆業(yè)愉開啞始搖運(yùn)乘營通緊過唱住棋宅薄和停部伐分蠢商祥業(yè)碰的華銷監(jiān)售撈平吵衡次現(xiàn)半金版流艙，左實(shí)姜現(xiàn)對(duì)商凳業(yè)挺的均持沈續(xù)萍運(yùn)鉤營盈恢利盒模慎式借鑒趕了萬光達(dá)城殿市綜瓦合體乳的住粥宅物眾業(yè)銷料售，警平衡盆現(xiàn)金池流減決輕資縫金壓漸力，騎核心壟在于強(qiáng)“通榆過現(xiàn)冠金流猛滾資顧產(chǎn)”銷記售緩平臺(tái)衡日現(xiàn)哨金喂流斬，畜商剝業(yè)鄭銷停售鑼部養(yǎng)分驕利繁潤撇高銷售啊回款閉超過刺或者烘接近陽總投肥資“現(xiàn)虜金流挺滾資貼產(chǎn)”呼模式開拍發(fā)誼利赴潤床高資產(chǎn)釘收益租金智收益開訓(xùn)發(fā)嫩利諒潤伍補(bǔ)慢貼邀后礦期呼商洲業(yè)麻經(jīng)山營桶彌添補(bǔ)甩商鈴業(yè)孤孵駕化繁期香長角、掠租液金賣低嗓不更足銷售豆住宅倆，獲航取開霸發(fā)持德續(xù)資眾金初飼期責(zé)資粘金淋壓蜓力繼小建桐設(shè)啦中這后稍期帥資疲金殲支妥出腐高袖峰臉期招商挽策略招商閥先行鉗，規(guī)框劃在幼后；大戶異先行煤，散設(shè)戶跟救進(jìn)。寶龍寇城市框廣場鑄招商蒜時(shí)間衡計(jì)劃業(yè)表：慣商業(yè)房誠項(xiàng)目淋孵化描期規(guī)堪劃為3年溜左系右項(xiàng)目開工項(xiàng)目完工開業(yè)開工年后數(shù)主力租戶中等規(guī)模零售租戶（1000㎡到10000㎡）小零售業(yè)主（小于1000㎡）目標(biāo)出租率0.51.01.52.02.53.03.5預(yù)出租階段預(yù)出租階段預(yù)出租階段80%9貢0杜%租葵售延物指業(yè)商業(yè)自持經(jīng)營：50%-70%商業(yè)銷售：30%-50%（步行街、商鋪、非核心商業(yè)）租售物業(yè)酒店購物中心公寓住宅商業(yè)街持抽有衡物娃業(yè)銷宜售縮慧物源業(yè)商業(yè)茄租售版比例奶約為7：3銷撲售捏策漂略售怎后水包鈴租辜模膚式租金為總房價(jià)的6%第1-2年

租金為總房價(jià)的8%租金為總房價(jià)的7%第3-4年

第5年

前5年訂累伐計(jì)報(bào)租飼金資達(dá)綢總譽(yù)房僵價(jià)交的34塵%一般恒采取弊直接若從房么價(jià)中駝扣除城市等級(jí)產(chǎn)品組合租售比例物業(yè)開發(fā)順序盈利模式招商策略銷售策略龍湖天街一二線城市以商業(yè)為主，涵蓋住宅、公寓、酒店、寫字樓物業(yè)自持物業(yè)與銷售物業(yè)的比例約為3:7，商業(yè)街及散鋪銷售先是住宅和公寓，繼而是商業(yè)和寫字樓“以售養(yǎng)租”，即通過項(xiàng)目銷售部分的銷售還款平衡投資現(xiàn)金流和商業(yè)持有部分的低租金招商前置，通過低租金對(duì)主力店進(jìn)行招商，進(jìn)而吸引中小商戶售后返租，實(shí)行售后服務(wù)模式寶龍城市廣場三四線城市購物中心+住宅+公寓商業(yè)銷售：30%-50%（步行街、商鋪、非核心商業(yè)）先是住宅和公寓，繼而是商業(yè)住宅物業(yè)銷售，平衡現(xiàn)金流減輕資金壓力，核心在于“通過現(xiàn)金流滾資產(chǎn)”招商先行，規(guī)劃在后；大戶先行，散戶跟進(jìn)。售后包租模式寶右龍瀉與微龍川湖沙天鼠街窮商識(shí)業(yè)央運(yùn)冷營唯策粱略雪比崗較四客戶分析和引導(dǎo)技巧商摔業(yè)父地地產(chǎn)尖開達(dá)發(fā)煮的魄發(fā)寒展預(yù)階擠段商業(yè)地產(chǎn)市場發(fā)展階段第一階段第二階段第三階段商業(yè)購買人群以投資客為主投資客、商家商家、投資客保證銷售成功的方法和手段營銷手段解決銷售問題銀行擔(dān)保引入主力店業(yè)態(tài)規(guī)劃商業(yè)氛圍營造整體商業(yè)營銷后期商業(yè)經(jīng)營管理商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)成功的標(biāo)準(zhǔn)單個(gè)項(xiàng)目順利銷售克服銷售阻力，保證單個(gè)項(xiàng)目銷售成功保證商家利益，聚集忠實(shí)客戶，獲取市場誠信，實(shí)現(xiàn)地產(chǎn)的持續(xù)開發(fā)成功銷售方式直接銷售返租銷售返租銷售帶租約銷售樸實(shí)誠信的銷售方式開發(fā)商投資者終端消費(fèi)者經(jīng)營者商管公司地產(chǎn)產(chǎn)品銷售收益物業(yè)經(jīng)營權(quán)投資回報(bào)統(tǒng)一營銷租金收益良好服務(wù)經(jīng)營收益項(xiàng)目正常運(yùn)營的客流良好消費(fèi)場所商業(yè)護(hù)地產(chǎn)爐核心犧價(jià)值粉鏈銷烈售營是挽商籠業(yè)送地辭產(chǎn)惱核軟心血價(jià)稿值息鏈勸在挑開殃發(fā)鳴過漂程客中棟實(shí)仍現(xiàn)乒的筋時(shí)貴間店起閱點(diǎn)士，冷銷訂售福模撞式酷的撿選才擇萬決頑定歸了偶核寶心桂價(jià)檢值疫鏈?zhǔn)膶觾?nèi)享涵銷挎售煌模豈式更的脾選晉擇絨決劍定奸了阿未書來自商擺業(yè)傍運(yùn)喊營貝的類特毫點(diǎn)虜，炕某談種珠意療義轉(zhuǎn)上痕會(huì)耀左霉右拿商參業(yè)坊項(xiàng)僅目甩成紛敗渣的羞軌倘跡豪。商業(yè)俊地產(chǎn)坡的核心幣價(jià)值誘鏈商鋪一種投資，區(qū)別于住宅強(qiáng)調(diào)舒適性的方式，商鋪應(yīng)以物業(yè)投資顧問的方式去推介給買家，如買家是經(jīng)營者就站在針對(duì)其行業(yè)的獨(dú)特性去推介對(duì)應(yīng)的商鋪，并站在經(jīng)營成本方面給予考慮，以最大限度地爭取純利的思路去推介，并強(qiáng)調(diào)有投資性的退路，給予買家的信心。強(qiáng)調(diào)“進(jìn)可經(jīng)營、退可投資”的保障。若買家是投資者時(shí)，則站在“為投入資金爭取最大利潤”的角度去分析，強(qiáng)調(diào)高回報(bào)、無風(fēng)險(xiǎn)的特點(diǎn)，以貨幣最大的時(shí)間價(jià)值去吸引買家，以無風(fēng)險(xiǎn)的保底性投資計(jì)劃去消除買家的顧慮。商縫鋪備產(chǎn)撐品貌銷小售決思仿路1、投資者①中、小散戶投資者及白領(lǐng)人士；（收租）②經(jīng)商人士及高層管理人員；（炒作）③大型公司；（做資產(chǎn)）2、經(jīng)營者①零售業(yè)個(gè)體戶、中小型商戶及中小飲食經(jīng)營者；②大型商戶（包括百貨、連鎖超市、專賣店、名店等商戶）；③大型娛樂、飲食集團(tuán)及中小飲食經(jīng)營者（以合作形式或租鋪為主）。商鋪治產(chǎn)品斑購買幫客戶喉分析商游鋪?zhàn)詰椯I睜自乎營搏做艘生莫意渾的返歐租匠保伐障自買茫自租投機(jī)盜炒作訊者純投翻資者小資產(chǎn)者，長久生意人中短線人群，白領(lǐng)人士居多穩(wěn)定收入者，政府公務(wù)員多市場熱錢、過江龍、短線者長線銀行存款者，老百姓等商液鋪諸產(chǎn)丘品優(yōu)投監(jiān)資超客撐分王析投資回報(bào)分析

例：以總價(jià)20萬元商鋪為例，其中首付現(xiàn)金10萬元，辦理5成10年按揭（銀行貸款10萬元）靜態(tài)收入分析（1）10年租金收入為169000元，即：

20萬元×（8%＋8.1%＋8.2%＋8.3%＋8.4%＋8.5%＋8.6%＋8.7%＋8.8%＋8.9%）=16.90萬元（2）10年支付銀行按揭利息31784元，即：

10萬元×109.82元/萬元·月×12月/年×10年－10萬元=3.1784萬元；投炒資途回梅報(bào)文分資析動(dòng)態(tài)收入分析按商鋪每年3%增值預(yù)測，10年后，20萬元商鋪增值34.4%，即增值6.88萬元；由此可預(yù)計(jì)，投資10萬元，貸款10萬元，買20萬元商鋪可獲收益26.95萬元，收益率為260%，收益之高是顯見的。機(jī)會(huì)收入分析投資需要機(jī)會(huì)，正確的把握機(jī)會(huì)，往往是投資的第一步，也是最至關(guān)的一步，機(jī)不可失，時(shí)不在來，機(jī)會(huì)收入是無價(jià)也是無窮。況且投資回報(bào)的支付方式是按月支付，通過銀行兌現(xiàn)，穩(wěn)妥、方便、輕松、及時(shí)。投資結(jié)回報(bào)箏分析針撇對(duì)巴性陣銷早售針政糊策鄭分幼析類型投資模式銷售政策經(jīng)營管理模式自買自營者自買產(chǎn)權(quán)鋪位，自己長久經(jīng)商，從而避免了高額及持續(xù)升價(jià)房租的擔(dān)憂，自有產(chǎn)權(quán)物業(yè)也將獲得資產(chǎn)的升值保值。無須承諾任何返租或是保障利潤多少。自買自營者，充當(dāng)了供貨商，與管理公司簽署委托經(jīng)營管理合同，管理公司統(tǒng)一組織整個(gè)經(jīng)營管理活動(dòng)，避免自個(gè)散體經(jīng)營。返租保障對(duì)外銷售時(shí)，投資者可以采取投資購買鋪位，由發(fā)展商或是指定的經(jīng)營管理公司進(jìn)行統(tǒng)一返租回來，交于管理公司統(tǒng)一經(jīng)營管理，統(tǒng)一招商選商。承諾3-5年內(nèi)的投資回報(bào)率是多少；3-5年的回報(bào)率按銀行貸款利率稍高1-2點(diǎn)作為長久的回報(bào)額對(duì)返租回來的面積，再由管理公司統(tǒng)一進(jìn)行招商、選商，進(jìn)行純商場的商業(yè)運(yùn)作模式，進(jìn)行出租、聯(lián)營、扣點(diǎn)聯(lián)營等形式，保證了商場的統(tǒng)一經(jīng)營管理。自買自租投資者可以自己買產(chǎn)權(quán)，自己再自行解決對(duì)外出租的問題，自己外合作者洽談?dòng)嘘P(guān)合作模式、回報(bào)率高低等問題。只承諾給其辦理相關(guān)的產(chǎn)權(quán)法律手續(xù)。自買自租者，將要進(jìn)場的經(jīng)營戶必須符合商場的定位規(guī)劃要求，進(jìn)場時(shí)，必須與管理公司簽署“委托經(jīng)營管理合同”書，經(jīng)營戶充當(dāng)了供貨同的角色，從而保證了商場的經(jīng)營管理。投機(jī)炒作者不論其是投資投機(jī)，只須限定時(shí)日，必須進(jìn)場達(dá)標(biāo)裝修，迎接開業(yè)。如果不能，則可選擇委托經(jīng)營管理公司幫其中介招商、或是全委托管理公司進(jìn)行招商，招商的利潤的高低不予保證，逾期不能招商進(jìn)場的，由管理公司強(qiáng)行收回其經(jīng)營管理權(quán)，由管理公司統(tǒng)一安排落實(shí)招商進(jìn)駐，招商洽淡的利潤是多少就歸屬投機(jī)炒作者。不作任何保障，只須在買賣合同的附件中說明有關(guān)條款即可。無論是投資還是投機(jī)者，進(jìn)駐的商戶必須達(dá)標(biāo)要求，再簽“委托經(jīng)營管理合同”。1、引導(dǎo)角度從無風(fēng)險(xiǎn)角度去引導(dǎo)；從高回報(bào)角度去引導(dǎo)（銷售當(dāng)中應(yīng)以銀行利率、國債、保險(xiǎn)等保守的投資方式作對(duì)比，從而帶出商鋪投資的低風(fēng)險(xiǎn)、高利潤的感覺）。2、促銷賣點(diǎn)地理位置；功能配套；商業(yè)規(guī)劃；招商品牌；投資保障；管理方式；優(yōu)惠政策；3、信心賣點(diǎn)發(fā)展商實(shí)力；承建商實(shí)力；設(shè)計(jì)公司實(shí)力；商業(yè)管理公司實(shí)力；物業(yè)管理實(shí)力；政府立項(xiàng)支持或政策傾斜；4、策略促銷賣點(diǎn)先行→興趣→信心賣點(diǎn)加強(qiáng)信心→產(chǎn)生購買欲如瓶何癢引吧導(dǎo)袋客票戶巧購旦買準(zhǔn)商華鋪5、整個(gè)推銷大致過程介紹項(xiàng)目功能規(guī)劃情況；介紹商鋪投資情況；對(duì)比其他樓盤去分析本項(xiàng)目賣點(diǎn)的獨(dú)特性、吸引力和人流競爭力，讓客戶產(chǎn)生興趣；再以投資顧問推價(jià)方式介紹商鋪；最后介紹“有關(guān)投資計(jì)劃”，（投資類型、付款方式、價(jià)款情況）令客戶認(rèn)同無風(fēng)險(xiǎn)、高回報(bào)?？蛻舻漠愖h處理；填表登記意向；6、性價(jià)比構(gòu)建客戶由于了解項(xiàng)目情況而形成在心中的價(jià)值，再對(duì)照接著介紹的價(jià)格和促銷措施優(yōu)勢，分析投資本項(xiàng)目具備無風(fēng)險(xiǎn)、高回報(bào)、低支出的優(yōu)點(diǎn)，最終令客戶深信該商鋪超值及回報(bào)高、低風(fēng)險(xiǎn)，則可達(dá)到成功銷售，讓客戶認(rèn)同超值作為銷售思路的方向。如何弟引導(dǎo)弄客戶丑購買社商鋪五商鋪定價(jià)方法4跨7市膨場哪比讀較裝法成維本陳定羞價(jià)搜法銷售脂價(jià)格=開發(fā)失成本+發(fā)展獨(dú)商目再標(biāo)利桌潤租金很反推爭法這班就壇是集大句家圍熟炮悉雙的再、纖萬蠅科隊(duì)多兇年插來桐在狂住牢宅租行值業(yè)滔使博用津的增定刷價(jià)做方運(yùn)法。從債理論逼上看立，這簡個(gè)定辣價(jià)方給法能叔夠達(dá)熱到發(fā)恢展商多收回莊投資昏、賺找取利丸潤的極開發(fā)武目的刷，但墾站經(jīng)在遺投綿資舊者套的腥角抓度店來診說顛，煎這先個(gè)紋定害價(jià)慚只糊能筆作肉為囑參斗考躁價(jià)行格，銷座售價(jià)腳格的歐確定哨必須眉符合岔商業(yè)秒物業(yè)鹽市場趴需求異狀況怨和租浩金水臥平。由蛇于握開堤發(fā)械成泛本零和現(xiàn)目倦標(biāo)血利叛潤義兩普個(gè)捆方隆面談都效是炊由噸發(fā)獨(dú)展譽(yù)商扛決遮定刷，貢以船成鞭本思來魯衡社量余和咳擬贏定卵商薄鋪裝價(jià)丈格么是例不集科姿學(xué)提和煎不胳全盲面佩的耀，晨很利容占易宮會(huì)逆造棵成遷銷伙售花價(jià)揉格旺與架市劈燕場社需備求看脫撥節(jié)塑。如棗何富進(jìn)吳行刺商屑鋪叨價(jià)清格框定勢位4果8區(qū)域哀商鋪幟價(jià)格遼平均譯水平+項(xiàng)半目僑硬稠件供條聚件兔特掀征+類單比擺項(xiàng)雪目塑商才鋪濾售害價(jià)市股場轉(zhuǎn)比煙較球法成本突定價(jià)鋪法租金場反推爬法如素何附進(jìn)莊行脅商止鋪然價(jià)季格妨定夠位4駁91地理位置2交通通達(dá)性3周邊消費(fèi)者覆蓋能力/客流通達(dá)性4區(qū)域商業(yè)發(fā)展及競爭態(tài)勢5項(xiàng)目物業(yè)條件基礎(chǔ)規(guī)劃布局商鋪層數(shù)業(yè)態(tài)限制6項(xiàng)目物業(yè)結(jié)構(gòu)進(jìn)深面寬設(shè)施配備情況內(nèi)部交通差及視野差問題市股場躍比忌較叼法廟影種響睬租她售耕價(jià)武格夏因父素如勒何贏進(jìn)撲行言商拘鋪歪價(jià)熊格濫定交位5抽0市場記比較吧法確顆定項(xiàng)鬼目價(jià)曾格均謝值：因素地段外部交通條件周邊住宅及人流量商業(yè)競爭環(huán)境項(xiàng)目物業(yè)條件項(xiàng)目物業(yè)結(jié)構(gòu)總分售價(jià)分?jǐn)?shù)2620710730100***

對(duì)比項(xiàng)目***************************本案樓層年差價(jià)郵的考途慮：樓層價(jià)格關(guān)系對(duì)比首層項(xiàng)目均價(jià)水平的110%-130%二層項(xiàng)目首層價(jià)格的65%-75%三層項(xiàng)目首層價(jià)格的40%-60%請(qǐng)暑注弦意槽：稠根揮據(jù)源各賄個(gè)東城劃市瓶消未費(fèi)少文屠化震和徹習(xí)摘慣削的移不拍同踢，與以譯上洗參攤數(shù)瓶會(huì)牧有手所泡變酸化暮。如隆何鎮(zhèn)進(jìn)冊(cè)行走商湯鋪治價(jià)曾格鋒定壞位5習(xí)11.精確歲測算2.簡易暮測算售弦價(jià)=（蝦日殺租浮金×3史60天－膽物業(yè)娃費(fèi)－張相關(guān)迎稅收桑）×1鬧2年掘－飽維夫修培基梢金侄－完相王關(guān)取稅矩費(fèi)注煮：36釘0天為償國際知通用震的年嘴營業(yè)沙收租牛時(shí)間1陪2年為澇國際懂通用示投資適回報(bào)那年限市內(nèi)場貫比膚較綢法成退本弱定頃價(jià)魚法租賠金趙反含推麥法售價(jià)=日蝴租棍金×生3報(bào)6桂5天×拼1察2年注監(jiān)：稅收企租休時(shí)名間灰改皮為3沿6抽5天；12年為陰國際頌通用脖投資牧回報(bào)兄年限去齊掉兆物簽業(yè)慮費(fèi)睡和辜營根業(yè)脆性軌稅鉛收休；忽吉略外購庫房插時(shí)雕的紡維互修塌基校金修、匠契佳稅責(zé)和搏印花花董稅搭等胃。如譽(yù)何君進(jìn)胞行銅商蛾鋪磨價(jià)丙格燙定削位三商業(yè)地產(chǎn)盈利要點(diǎn)只忙租某不脫售只售耕不租又租著又售惱，且撈租且叫售SO堤HO地產(chǎn)0心9年礎(chǔ)以催前禾的掘萬御科六佰鮮本大成項(xiàng)國際贏購物拴中心萬象魂城中糧拾大悅養(yǎng)城注誼：賭“礙殺窩豬懇派卡”班原選來慢是撕沈叢陽耐萬熔達(dá)拐廣疾場歌事喝件星后倉業(yè)投內(nèi)續(xù)送仿給暗萬聽達(dá)繼的除“憶昵吳稱伸”斜，灘不錫過器萬胃達(dá)奶現(xiàn)逆在冶偏晴好裙養(yǎng)擁魚孝了歪。贏利盒模式張：在租和售之撒間眨進(jìn)往行告選法擇盈利模式優(yōu)點(diǎn)缺點(diǎn)適用類型只租不售分散出租1、租金高，物業(yè)升值空間大，開發(fā)商收益可最大化；2、容易改變功能或調(diào)整經(jīng)營3、未來容易出售1、需充分重視前期定位工作；2、需設(shè)立專業(yè)的經(jīng)營管理公司負(fù)責(zé)經(jīng)營管理，對(duì)招商能力、日常經(jīng)營管理能力的要求極高；3、經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)較大傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)內(nèi)大型商業(yè)、有足夠大的停車場及卸貨區(qū)；有豐富的本地商戶資源整體出租1、不需設(shè)立專門的經(jīng)營公司和配備專業(yè)的商業(yè)人員，交易簡單，結(jié)算方便；2、物業(yè)可進(jìn)行抵押貸款；3、升值空間較大；收益低、在3~5%之間的回報(bào)率，即使物業(yè)升值，其套現(xiàn)的難度很大，采取這種方式還要加強(qiáng)對(duì)租戶的評(píng)估。沒有商業(yè)專才、資金實(shí)力雄厚、經(jīng)營相對(duì)保守的開發(fā)商，其物業(yè)面積一般不超過3萬m2只售不租1、相對(duì)省力且風(fēng)險(xiǎn)較低2、資金周轉(zhuǎn)快1、失去了更大收益前景的可能性；2、商業(yè)經(jīng)營不穩(wěn)定資金實(shí)力不夠、融資渠道有限、急于變現(xiàn)的開發(fā)商又租又售，且租且售分層或分片出租模式1、租金比整體出租高一些；2、風(fēng)險(xiǎn)分散、租金相對(duì)有一定保證；3、可進(jìn)行抵押貸款，比整體出租更便于帶租約出售；4、靈活機(jī)動(dòng)，某一層經(jīng)營失敗時(shí)，開發(fā)商能重新招租操作較簡便1、需重視前期的商業(yè)定位；2、需設(shè)立相應(yīng)的管理部門及配備相關(guān)的商業(yè)專才；3、要求開發(fā)商建立儲(chǔ)備租戶資源庫，并具備極強(qiáng)的招商能力資金實(shí)力雄厚、有豐富招商資源和經(jīng)驗(yàn)的開發(fā)商層（或片）與散結(jié)合出租模式1、大小租戶的結(jié)構(gòu)使項(xiàng)目穩(wěn)定性提高；2、主力店的進(jìn)駐有助于帶動(dòng)其它小商鋪的銷售；3、有利建立完整的租戶資源庫1、要求具備很雄厚的自有資金；2、需設(shè)立專業(yè)的經(jīng)營管理公司和配備相關(guān)的商業(yè)專才，對(duì)主力店的招租能力要求極高3萬m2以上商場三種評(píng)商業(yè)蹤蝶地產(chǎn)槽的盈擱利模戶式對(duì)婚比端正剝心態(tài)一榮混俱榮招商語前置主題棕定位退期出套機(jī)圓制商相業(yè)婦地沈發(fā)浸開聚發(fā)徹商意要召具坐備洽長精線炎贏帝利薄的胞心遇態(tài)鞭：成功槐商業(yè)忙地產(chǎn)嫁的利給潤遠(yuǎn)園遠(yuǎn)高核于住背宅開奶發(fā)的筐利潤商繼業(yè)摩地附產(chǎn)船開隔發(fā)倍商編應(yīng)譽(yù)具仙備鄉(xiāng)豐正陶視駱風(fēng)揭險(xiǎn)饑的狹心史態(tài)嘗：商商業(yè)飾物瓣業(yè)吼長狼期丘運(yùn)拖營坐管肅理劇中耀存社在軋的損風(fēng)伏險(xiǎn)動(dòng)也躬遠(yuǎn)森比舊住潔宅輩開紙發(fā)制來捆得跪更帽大妻，迎因慚此彩需協(xié)要撤有你長僵期縱經(jīng)陸營雅、折持唉續(xù)獨(dú)人崇力圈物和力顯投急入層的自打踩算厚，啞不纏要乳期悶望病輕鄉(xiāng)豐松始收犬獲長采線蓮贏踏利珠與炎正景視先風(fēng)鍵險(xiǎn)含，篇就致是青應(yīng)栗了營“紀(jì)說厭得責(zé)容竊易鞋做幅到小難劑”早的千老勿話商業(yè)篩地產(chǎn)肢的盈售利要慢點(diǎn)消費(fèi)寄需求券得到疏便捷楊滿足開刺發(fā)告商投耐資唱者經(jīng)營桐者消費(fèi)乎者管理爛者城市塊形象條、政輕績、材稅收謊增長煤、就間業(yè)租金名收入鐘和估斃值的晌增長挖掘科客戶圾潛力畢，實(shí)譯現(xiàn)盈鎖利和功現(xiàn)金參流穩(wěn)剪定，編保證煙未來押發(fā)展客流征穩(wěn)定糊增長作、平譜衡消刺費(fèi)者鬧和商延家政計(jì)府商慢業(yè)割地疤產(chǎn)練開考發(fā)弟經(jīng)悔營算的攔利覆益城共千同追體端正烈心態(tài)一榮嚷俱榮招商規(guī)前置主題防定位退卷出窗機(jī)漠制商業(yè)您地產(chǎn)唇的盈慚利要點(diǎn)產(chǎn)品封設(shè)計(jì)朗要以純最終端使用側(cè)者的法要求痰為準(zhǔn)需帥要個(gè)事惱先橫對(duì)覆商伸家等進(jìn)暖行尺調(diào)悶研筑、石征垂求阻意語見揪，茫對(duì)菌產(chǎn)肯品犬有鋪特發(fā)殊夜要閘求鎮(zhèn)的翻業(yè)板態(tài)桃盡滲可脅能府提霸前企簽睡訂堡意捐向褲書商尊業(yè)耕建色筑性開繁發(fā)吸周鼓期囑長睜，桿招忍商愉存涂在增競鈴爭拜，廉要此先屆下恩手嬸為糟強(qiáng)商家閱對(duì)消令費(fèi)者竄的理懂解比事我們治深刻橡，開朱發(fā)商夠的信嶺心基秀礎(chǔ)是偉商家肢的信向心不當(dāng)異家不滔知柴遞米油遵鹽貴疏。商檢家成桐功是批整個(gè)樸商業(yè)領(lǐng)物業(yè)窯成功阻的基姥礎(chǔ)。端厲正鳥心喊態(tài)一欣榮彈俱廚榮招商旺前置主緣瑞題窄定激位退出添機(jī)制商業(yè)繳地產(chǎn)隨的盈萌利要絲式點(diǎn)綜合鴨商業(yè)須主題強(qiáng)定位錯(cuò)的自倉主性岔是商醉業(yè)能著力的魂集中無體現(xiàn)雪，也宴是未榮來商已業(yè)物制業(yè)研領(lǐng)發(fā)能鈔力的昆基礎(chǔ)包孝括探市請(qǐng)場量定例位余、肢客毯戶侄定搖位口、匠業(yè)洗態(tài)山定睜位主賞題游定賄位矩會(huì)六隨舌著為市偷場醫(yī)變胖化齒而濟(jì)不他斷繩優(yōu)眉化有調(diào)誕整吐，鎖這倚是塑對(duì)天運(yùn)園營泰管據(jù)理尚能熟力邊的高考非驗(yàn)端逗正蕩心永態(tài)一榮永俱榮招商池前置主蒙題摩定文位退出炕機(jī)制商幫業(yè)卵地失產(chǎn)掏的亦盈繩利要夫點(diǎn)選擇灑合適與時(shí)機(jī)命退出漁，是交中國零商業(yè)屋地產(chǎn)閃運(yùn)營劉鏈條北必須拍解決派的最家后一蜓個(gè)問圍題退桌出渡機(jī)向制甘是踩提雪高明項(xiàng)賞目I抱R季R（內(nèi)捏部收昨益率宴）水極平的映關(guān)鍵可訓(xùn)選角擇重的值退眾出歲機(jī)飯制戰(zhàn)有寬：穩(wěn)發(fā)杰行R抽E她I通T攀s、媽投爛行腳或嶺基洪金判收邪購氣、傅分獵拆派后I隆P萌O、渴股閣權(quán)葵交誰易頁、痰資鬼產(chǎn)省置光換帥、絨整躺售彩、震散救售韻等端景正窗心搬態(tài)一叢榮夠俱塵榮招商那前置主納題滾定緣瑞位退出遇機(jī)制商好業(yè)恭地訪產(chǎn)瘋的斃盈泄利要點(diǎn)四經(jīng)典案例分享國際這五星謹(jǐn)級(jí)品扣牌酒竟店LO儉FT國際胖商務(wù)吊公寓高層斷觀景谷住宅廟區(qū)【高層何及小蘇高層】大窮型胖購橡物涌廣桶場知名環(huán)品牌鑼幼兒瘡園水竿岸凡風(fēng)之情鴨商洞業(yè)兔街商業(yè)裁外街案例1：桂林【花慰樣銹年·花樣興城】86冰45帆9㎡4獎(jiǎng)2踩0較0息0給㎡28華40摧0㎡38惠76停41付㎡5灘0地7談7扔1肉㎡2械4智0刑0艇㎡2伙3糖3蠻0依㎡另有敘其它宿配套總蓄占煙地器面攤積蕩：20萬㎡總秘建鵲筑寫面黑積么：60萬㎡容瀉積雨率娃：3建所筑棗密留度迷：34煮.2徒%綠王地部面易積公：6忽1住2榨0寬6納㎡綠斯地座率刊：30按.6塔%分臟期劣：分3期烤開段發(fā)項(xiàng)李目肉整恒體閃規(guī)藥劃一婚期二伶期三游期1.1期1.2期1.3期2期3期1期項(xiàng)畏目分期仿開發(fā)粥規(guī)劃貧示意校圖分期勾開發(fā)榴策略大型掩購物信廣場國手際磚五甩星臨級(jí)去品政牌襖酒舊店L節(jié)O扭F秘T國際攻商務(wù)將公寓高漁層停觀搬景盈住農(nóng)宅水劃岸企風(fēng)疫情士商雜業(yè)謎街知洗名慣品臉牌閃幼油兒天園項(xiàng)員目糟主涌要癢配洽套知名為品牌關(guān)連鎖旗百貨泊、大恰型品婆牌超屯市、K睡T白V、品間牌影堵院、珍特色懲餐飲弊等多撲種業(yè)佳態(tài),能“活一站腰式”羞同時(shí)沾滿足餐您及脆家人歌朋友吹的購曾物、矛餐飲匹、休逝閑娛伯樂等繭不同怕的消厲費(fèi)需來求?；踊鑷H套廣場步規(guī)劃尾布局棕示意宏圖(一扔層)