房地產(chǎn)投資五

房地產(chǎn)投資分析第一章房地產(chǎn)投資分析概述第二章房地產(chǎn)投資分析基本知識第三章房地產(chǎn)投資環(huán)境及市場分析第四章房地產(chǎn)籌資與融資第五章房地產(chǎn)開發(fā)項目投資估算第六章房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)評價第七章不確定性分析與風(fēng)險分析第八章房地產(chǎn)開發(fā)項目投資分析報告第一章

房地產(chǎn)投資分析概述

第一節(jié)房地產(chǎn)投資一、投資概述（一）投資含義：投資主體、投資目的、投資方式、投資的行為過程（二）投資的特性二、房地產(chǎn)及其特性（一）房地產(chǎn)的含義:房產(chǎn)+地產(chǎn)（二）房地產(chǎn)的特性不可移動性價格高昂相關(guān)性保值與增值性投資風(fēng)險性三神、竭房裳地底產(chǎn)嫁投桌資渡概羊述（井一誦）竿房亭地惡產(chǎn)丈投側(cè)資場的貞概盤念（風(fēng)二楊）彼房終地后產(chǎn)催投丹資碼的袖構(gòu)躍成投資茂主體朱的構(gòu)補成投資水的資曉金構(gòu)漲成（蔥三牢）對房胖地杰產(chǎn)勇投閃資嶺的屑要辱素時園機橋、姜地貨段盈、捏質(zhì)毀量（四什）房伐地產(chǎn)冠投資火的類珍型按甲投飛資同方延式泊劃添分按省房搜地驅(qū)產(chǎn)纏投盼資怒經(jīng)吸營居方穗式臺劃爹分按榜房嘴地柔產(chǎn)特投噸資憤對吩象端劃宅分按認(rèn)房摘地襖產(chǎn)痛投明資援的心用累途須劃餃分（利五皮）搞房毅地繁產(chǎn)那投元資旅的臉特軌征房拐地鑼產(chǎn)握投睡資工對吼象單的應(yīng)固被定世性綁或次不蝦可甚移排動印性房地傭產(chǎn)投勝資的戰(zhàn)高投嫁入和侮高成敵本性房地潤產(chǎn)投梅資的楚回收伸期長澇、周爪期性什長房鏈地爸產(chǎn)然投木資妹的驢高泊風(fēng)歌險尿性房倡地忠產(chǎn)側(cè)投僚資委的負(fù)環(huán)桌境引約跳束脾性房泉地爽產(chǎn)肉投條資惰的廚低繪流鍛動點性（六階）房豪地產(chǎn)側(cè)投資刺過程投泉資喂分押析土極地當(dāng)開販發(fā)蹦權(quán)樂的曉獲欠得房孔地反產(chǎn)佛開累發(fā)秀建獲造房地助產(chǎn)銷扶售經(jīng)巾營（尊七微）輝房漢地響產(chǎn)閑投鉗資藝的滿作舊用帶動爐相關(guān)匯產(chǎn)業(yè)泳的發(fā)萌展促菌進違家響庭棒合樣理季消引費改善磨城市苦環(huán)境抵蝕御禮通牌貨毫膨尚脹羽影弦響第二朋節(jié)匹房熔地產(chǎn)納投資殃分析一焰、籮房譽地咽產(chǎn)蝴投延資曉分覺析駁概緊述（拋一辨）勝房祖地券產(chǎn)談投迷資哈分既析凝的剛概感念房鉆地他產(chǎn)傾投幻玉資艘環(huán)褲境賣分朽析房地塵產(chǎn)投桐資市示場分蒸析房地譯產(chǎn)投命資成萍本估村算房地臘產(chǎn)投你資經(jīng)這濟評役價房兔地忌產(chǎn)傷投阿資裝不存確甘定磁性義分蓄析房地嗽產(chǎn)投而資風(fēng)遺險分驅(qū)析房地荒產(chǎn)投康資決磨策分部析二白、象房周地拒產(chǎn)智投禽資萬分除析府的悔必各要私性三珠、寇房原地?fù)癞a(chǎn)務(wù)投涼資撇分蹄析斥的光作被用為磨投答資違者帥指屢出沉投婆資耀方視向為貸投捎資膛者展提贊供期運軋作掘方利式為神投綁資圓者育估紫計景投傾資財收限益為傻投丟資詠者寬分扇析騎風(fēng)卷險煉及壓提燒供緒避糧險瞇策揀略第雅二往章批房材地剖產(chǎn)拘投橋資夜分森析太基洗本外知茅識第亡一寧節(jié)廣資燭金千的前時宴間裕價吹值曾及籌其侮計廈算一、蘭資金伏時間益價值娃的含哀義二愉、支資懷金她時睜間渡價綠值豈的逝計符算（糊一醉）首利婚息磚與慘利尚率稅的踏概察念（酸二囑）巨計朋息謙形鉗式——單利車與復(fù)離利1、單賓利計坦息F溜=銳P銳(抽1隨+殘n宇i膜)2、趙復(fù)量利恭計寬息F＝P兄(資1勒+肺i羨)n（忽三食）傍名孝義損利份率膠與件實嶺際障利便率1、名姻義利辜率2、仗實吵際憐利蠢率i凳=亂=座(1鹿+r亮/m控)m-節(jié)1第二肌節(jié)體資金肉的等辦值計催算一、碗資金也等值運的相會關(guān)概池念二、君資金俱等值浙的計屋算1.復(fù)利糕終值絨的計司算F＝P（1＋i）n=P（F蟻/薪P，i，n）2.復(fù)態(tài)利誦現(xiàn)辟值消的敏計賄算P＝F（1＋i）-濫n=F（P值/夸F，i，n）3傘.年金羊終值笨的計污算4.償包債脈資政金施的內(nèi)計覆算5.資本朗回收輛的計爹算6消.年金伏現(xiàn)值蹄的計尼算三則、絮資歸金裁等擴值杏計絲式算古注蜂意漆事復(fù)項1、P是現(xiàn)凳在第住一計聚息期薄開始鴉時（梯即年閣初）聾發(fā)生誼；2、F是讀在恢考健察笨期嚷期液末外發(fā)勿生月；3、各農(nóng)期的血等額然支付A，仗發(fā)僑生煎在串各亦期浸期疫末彼；4、當(dāng)咐問題墓包括P與A時，搬第一漸個A與P隔一投期。果即P發(fā)題生格在A的拳前長一站期桑；5、賄當(dāng)敞問價題雖包盤括A與F時憑，傲支丑付伶系駝列隙的度最卷后索一睛個A與F同時喜發(fā)生秘。第三出節(jié)蜜現(xiàn)暫金流例量與相現(xiàn)金錢流量攝圖一、撲現(xiàn)金板流量乖的相臣關(guān)概勢念二、晶現(xiàn)金諒流量旬圖及愁其繪午制（潔一幸）姑現(xiàn)戀金抬流勝量至圖翻的懶含地義（二掀）現(xiàn)城金流怠量圖鋸的繪寇制規(guī)挺則第約三焰章索房彈地童產(chǎn)允投幻玉資坑環(huán)天境讓及鴿市應(yīng)場茶分尿析第一芝節(jié)蠟房受地產(chǎn)擁投資網(wǎng)環(huán)境己分析一、抱投資襪環(huán)境樹的含呀義及窮其特腦征（箏一權(quán)）牙投訂資偉環(huán)隆境棟含津義（二步）投全資環(huán)羞境的夸特征系握統(tǒng)戶性動艦態(tài)躍性主譯導(dǎo)偷性區(qū)律域腫性二、冷房地志產(chǎn)投蔽資環(huán)憤境要鑰素分鈔析政治白因素法律巧因素經(jīng)屬濟旦環(huán)森境齡因炮素自粥然橫環(huán)燭境城因柿素基礎(chǔ)疊設(shè)施物因素社劉會頑文索化忙因階素三呢、釣房此地柴產(chǎn)紙投址資足環(huán)掀境這分件析現(xiàn)方競法冷熱宏對比亡法等級肥尺度紫法道宣氏聞評蓄估爭法閔界氏旗評罩價娃法第二盜節(jié)榮房地仔產(chǎn)投朝資市輕場分體析一、伏房地徒產(chǎn)投詢資市混場分親析的隱含義二、叨房地非產(chǎn)市怠場分冒析的完作用三、莊房地遭產(chǎn)市承場分咱析的漆主要牽內(nèi)容1跡.市團場獄分調(diào)析孔的撲三閉個明層形面2.房花地場產(chǎn)白市諸場布分闊析夜的文內(nèi)沃容第三勤章初房虎地產(chǎn)鋸?fù)顿Y桶與融鳳資第匪一信節(jié)墓房項地柳產(chǎn)卡企哭業(yè)紹資嚇金窩籌淋集春的睡方渾式一、拼直接盯融資二峽、驕間杏接棉融受資三箱、指權(quán)廚益梢融氏資四始、顯債離務(wù)握融慮資第二州節(jié)薪常見裝的房錄地產(chǎn)簽融資宮方式印介紹一偽、管房忘地沃產(chǎn)稅信孩貸（撤一和）乎土困地賠開慕發(fā)癢貸鵝款1、土探地購喪置貸煌款2、土雕地開志發(fā)貸揭款3、房誠土扮地迎儲故備灘貸恨款（請二池）盈商謀品廈房猾開寇發(fā)嬸貸英款（三否）持尚有經(jīng)騎營性葵物業(yè)咽貸款（四洲）房基地產(chǎn)夢抵押跡貸款1、凝個館人村住候房獵抵悔押辮貸蘇款2、葬在授建某工漿程累抵箭押泛貸膠款二角、千證妻券廉融孩資三、固房地國產(chǎn)信躍托四持、暴房慢地庸產(chǎn)云抵爐押濤貸對款箭證究券魔化五馳、房地混產(chǎn)基送金六暖、替其瀉他嬸方巨式憂：瓣聯(lián)墓建暖、塊參賞建矩融衫資殃；博房宗地屯產(chǎn)挑典臂當(dāng)伸融錯資堡；扇利敏用劣外依資第三樸節(jié)判房地給產(chǎn)項往目融蛋資一、色房地短產(chǎn)融肆資方責(zé)案（一紋）融賺資組身織形災(zāi)式選狂擇（飲二潮）燥資責(zé)金濫來哀源眠選張擇（聽三米）絹資騾本天金彎籌縮慧措（四吼）債啞務(wù)資局金籌驕措（裹五能）逐預(yù)澇售凍或拔預(yù)然租（六缺）融森資方降案分蛙析1、館資葬金猶來詠源紗可室靠重性鋸分波析2、噴融另資文結(jié)兼構(gòu)剃分程析3、閘融迎資看成化本撈分偽析4、線融頃資著風(fēng)饅險狼分初析二、默金融優(yōu)機構(gòu)酷對項資目貸沾款的那審查（一駛）企滋業(yè)資潮信等千級評辱價（獨二遣）昏貸絡(luò)款它項逃目素評將估（污三阿）雷房這地豆產(chǎn)雀貸獎款幣擔(dān)居保月方愈式僅評狀價1、叛保托證2、供抵知押3、質(zhì)嘩押4、貸概款綜刑合評袖價第五竿章化房負(fù)地產(chǎn)皮開發(fā)爛項目索投資德估算第一脈節(jié)蠶房地呢產(chǎn)投釘資與鳳成本棋構(gòu)成非生貴產(chǎn)性碰建設(shè)發(fā)項目洋總投鳥資構(gòu)嚇成：建設(shè)項目總投資建設(shè)投資工程費用工程建設(shè)其他費用預(yù)備費建設(shè)期利息房鵲地沾產(chǎn)挑投讓資瀉費熟用河及端成繳本蛛費闊用役組僵成止：土組地基費齊用前期托工程冶費基礎(chǔ)門設(shè)施勾建設(shè)條費建安撥工程座費公共股配套品設(shè)施欣建設(shè)塘費開齡發(fā)淘間刷接冰費管跪理激費腦用銷害售貼費滴用財稱務(wù)含費茂用其他貪費用開發(fā)耗期間沖稅費不羅可習(xí)預(yù)瘋見禽費第二撲節(jié)房友地罪產(chǎn)效開知發(fā)羨項渴目葡投館資拐與暴成蔽本赴費亡用慨估危算一賽、靠房所地端產(chǎn)繳開機發(fā)辛項聰目出投醬資奔與舉成貞本披費切用標(biāo)估異算配的蕉依角據(jù)牽與凝要辟求二、箭房地為產(chǎn)開屬發(fā)項里目投闖資與研成本忽估算（桑一鈴）確土淋地佳費旋用挑估柿算1、急土纏地豬征場用爺拆漿遷飼費（1）農(nóng)銷村開土癢地貧征淺用陡拆辦遷費（2）翁城辭鎮(zhèn)重土列地聽拆龜遷辨費2、變土爆地含出仁讓眼地曬價肆款3、土毒地轉(zhuǎn)模讓費4、充土也地悼租軍用逝費5、土堆地投絕資折割價（建二逃）發(fā)前巨期則工詳程或費希估頓算（三牢）基葉礎(chǔ)設(shè)籃施建混設(shè)費舞估算1、棕單喊元蓋估茂算瓣法2、符單衣位國指守標(biāo)美估甲算貿(mào)法3、工蓮程秧量箏近磁似卵匡廟算柜法4、概算莫指標(biāo)逗法（四腳）建價筑安娃裝工地程費爭估算（五養(yǎng)）公薪共配芹套設(shè)僅施建養(yǎng)設(shè)費糖估算（她六佛）俗開睡發(fā)貴間繳接步費毒用填估名算（七禾）管謠理費姨用估變算（八雀）財千務(wù)費君用估姓算（搭九?。тN誘售賭費探用歲估握算（十犁）開刷發(fā)期賓間稅雹費估趣算（十深一）嬌其他講費用艇估算（鑰十譽二寸）助不簡可駛預(yù)疊見頌費啦估津算第眾三錘節(jié)哲房鋒地訂產(chǎn)賓開婆發(fā)須項笨目蓄收揚入棄估異算一浴、偵租婚售碑方難案二努、夢租振售壘價呀格三、醉租售刃收入四、坐自營悉收入第四言節(jié)窗房地施產(chǎn)開販發(fā)項懂目稅圾金估幼算一跟、宴營豪業(yè)絞稅耀金材及販附宵加（一辱）營到業(yè)稅營考業(yè)嗚稅鞋＝昨應(yīng)飽納軋稅岸收洪入×稅率（二形）城下市維糾護建聾設(shè)稅城織市罩維泄護鏟建乖設(shè)量稅需＝旱營腹業(yè)鍛稅賊稅軌額×稅扶率（萬三宵）揉教駝育壇費扁附五加教育安費附態(tài)加＝爹營業(yè)猴稅稅陸額×稅皆率二、廣土地立使用蚊稅土衣地鈴使舉用肉稅事＝潑實過際葛占逐用棟應(yīng)寺稅配土狠地福面博積外（估平橡方澤米)×適用夸稅額適用讀稅額確：大城怎市（模人口5謝0萬探以津上惰）1冷.登5冷-儉3太0元概；中鬼等誓城五市鹿（月人密口2嚼0萬-程5來0萬采）1緊.曲2帖-豈2愈4元違；小城寄市（20萬貢以處下徐）0.門9-爺18；縣城兆、建蓬制鎮(zhèn)腎、工專礦區(qū)0斯.告6蒙-罵1檔2元三、房拐產(chǎn)宋稅1、從腿價計秩征房墓產(chǎn)姓稅缸＝棉應(yīng)緣瑞稅凡房捕產(chǎn)口原廉值×（1－扣蛾除比臭例%）×1露.直2器%2、從戶租計土征房產(chǎn)挎稅＝旺租金此收入×12捆%四、宰土地詳增值待稅土地隆增值德稅＝氏增值流額×稅依率扔－膚扣輝除掌項灑目×速著算肢扣顧除央系擋數(shù)稅率仗：土地便增值烘稅四諒級超冬率累擇進稅蠢率級數(shù)增值額與扣除項目金額的比率稅率（%）速算扣除系數(shù)（%）1不超過50%的部分3002超過50%-100%的部分4053超過100%-200%的部分50154超過200%的部分6035扣忘除均項縮慧目態(tài)：1、副取融得惠土容地救使孕用胸權(quán)溫所熱支粒付絕金糾額2、房留地產(chǎn)僵開發(fā)以成本3、房射地產(chǎn)鴉開發(fā)火費用4、與妻轉(zhuǎn)讓咸房地押產(chǎn)有剛關(guān)的就稅金5、其工他扣鼓除項水目6、舊矩房及稅建筑政物的鎮(zhèn)評估嗚價格霧。第美六齊章滿房你地痰產(chǎn)習(xí)開個發(fā)儉項裙目悅財犬務(wù)連評殃價第一衰節(jié)宮財務(wù)戚評價國基本肆概念步和暈評價惰指標(biāo)掛的確略定一體、財煮務(wù)魯評服價潛的杠基弱本域概輝念二皆、枯財圓務(wù)泊評掠價你指剖標(biāo)固的蠅確面定項目飛財務(wù)床評價幫主要遠指標(biāo)隱和方綿法參拋照表指標(biāo)方法收益額盈利能力投資回收能力靜態(tài)法利潤投資利潤率靜態(tài)回收期動態(tài)法凈現(xiàn)值內(nèi)部收益率動態(tài)回收期第二輔節(jié)久房地須產(chǎn)開麥發(fā)項趕目稱財務(wù)死報表有的編鑄制一、輔助禿報表壘的編煩制（一憂）投股資計挪劃與包資金獅籌措悶表1、府資止金僻籌涂措巷來凈源資至本饅金閑（遙股峰本嚼金茅）預(yù)售制收入銀行兵貸款2、資亮金籌叛措計泛劃3、資必金祝投身資演使拒用練計債劃（二技）借結(jié)款還躍本付減息表1、凈還企本掀付醋息夾的頁資始金庭來構(gòu)源2、關(guān)川于利口息的仿計算（1）借爺款不時誓的饒利芳息氏計坊算每英年黎應(yīng)活計列利洲息＝（年初綠借款吊本息臥累計+本年蕉借款÷2）×利納率（2）還羊款時事的利盜息計阿算等額霜還本構(gòu)付息覽的計息等穴額聽本匆金交償拳還3滋.借款蟻還本災(zāi)付息紐奉表二、燦基本扣報表淚的編灘制（拜一惜）害現(xiàn)求金材流適量蹲表1、全在部投塵資現(xiàn)動金流沙量表2、資睜本金唯現(xiàn)金贈流量苦表3構(gòu).投資壟者各浮方現(xiàn)呆金流密量表（二跌）損絞益表（三陰）資辱金來邪源與包運用避表（四捉）資襪產(chǎn)負(fù)冒債表三、牽報表強之間龜?shù)年P(guān)找系與棗編制老要求第斜三毛節(jié)蘭房更地彼產(chǎn)遺開率發(fā)蚊項抱目拖財努務(wù)題評陽價寨方族法一、靜態(tài)耽財務(wù)孫評價刪指標(biāo)宏分析（喬一族）的靜扒態(tài)東投幸資散回戲收管期1、停含勁義2、棒確憑定魔靜的態(tài)疫投乖資側(cè)回東收墓期捷指還標(biāo)發(fā)的疏方招法公式妻法不唐包匪括估建極設(shè)壩期襲的植投梢資阻回非收小期孕（PP吩’）=原始煙投資恥合計÷投直產(chǎn)也后蔬前電若觀干輩年沈每痰年失相度等浸的徑凈艱現(xiàn)竟金嫂流許量包括謊建設(shè)秒期的閘投資芬回收宴期（P嫩P）=不包陶括建戶設(shè)期談的投忠資回優(yōu)收期+建設(shè)言期列推表積法包稀括嫌建本設(shè)吐期定的煙投瘡資智回這收滅期弱（P派P）=恨(累嶼計村凈搏現(xiàn)聰金憤流潛量鉤開亞始止出膨現(xiàn)貫正戴值水期心數(shù)-性1舊)沃+毅(上死期非累懶計隸現(xiàn)勤金戚流腹量疤的江絕帝對很值÷當(dāng)個期炕凈災(zāi)現(xiàn)他金煤流吧量)3、靜慌態(tài)投學(xué)資回令收期蛋的運字用（沈二鴉）薯累信計河凈跪現(xiàn)叼金董流假量（三獨）投刑資利凳潤率卻（RO寫I）投跪資遺利竊潤獸率=年紐奉利扔潤攤總?cè)ヮ~繼或拳年欲平肅均擱利出潤宵總陜額÷總投哨資×1捷00遺%2、傍投息資唉利爹潤腐率舊的錢應(yīng)康用哨和撕應(yīng)星注僚意冬的館問朽題1、含爸義與過計算教公式（手四利）擺投遇資尿利碗稅悄率1、勁含盤義漸與喪計出算廳公島式2、咱投知資踏利嘩稅指率參的疏運荒用（騙五歲）狡資犁本幸金迎利逆潤寄率投軋資次利鈔稅餓率=年勉利襖稅久總典額÷總幣投扣資×1雄00抱%1、含罩義與勝計算挪公式資惑本停金者利壺潤鐵率=利匆潤栽總轎額÷資本件金總時額×1韻00鍵%2、資撫本金威利潤桌率的萌運用（六猜）借粥款償仇還期（七桃）還弱本付陪息比等率借腐款必償混還足期=借款犧償還撈后開她始出謹(jǐn)現(xiàn)盈晨余年匯份數(shù)-開始齡借款瓦年份+當(dāng)年公償還車借款炕額÷當(dāng)年嚼可用斧于還托款的米資金檢額還本何付息飛比率=可用請于還照本付記息金踩額÷年炊還顫本拿付妙息垮總秒額（八湊）資皆產(chǎn)負(fù)游債率1、含果義與瓦計算班公式資產(chǎn)煉負(fù)債殖率=負(fù)債民總額÷資半產(chǎn)掏總膀額×斷1論0挽0煙%2、資產(chǎn)奴負(fù)債腎率的妄分析（九脅）流符動比亦率流地動腦比償率=流朋動巨資騙產(chǎn)÷流動炮負(fù)債×1瓣00鼓%（砌十吐）鴨速衛(wèi)動甘比突率速駱動寬比循率=（流怕動資坦產(chǎn)-存貨-待爸?jǐn)偹M碧用-預(yù)付盤賬款才）÷流動繁負(fù)債×荷1從0嶼0竄%二、蘋動態(tài)竊財務(wù)皇評價置指標(biāo)蘿分析（說一送）笛財顯務(wù)鎮(zhèn)凈州現(xiàn)霧值覽（FN調(diào)PV）1、含櫻義與評計算墓公式2、財攝務(wù)凈京現(xiàn)值秀的作眾用當(dāng)凈頸現(xiàn)值跡大于雙零時戲，表得明投嶺資項猶目的賓預(yù)期并收益羨率不汽僅可醒以達冷到基膊準(zhǔn)收嚼益率肉所預(yù)失定的儀收益結(jié)水平長，而菜且尚紹有盈循余。當(dāng)凈其現(xiàn)值檢等于占零時諸，表殘明投枕資項渴目的據(jù)收益狼率想酸起恰地好等統(tǒng)于基殃準(zhǔn)收孩益率薯所預(yù)襪定的孩收益囑水平炸。當(dāng)凈聰現(xiàn)值邁小于帶零時妻，表退明投胸資項堡目收羞益率肆達不老到基凈準(zhǔn)收姨益率班所預(yù)筑定的脈投資童，導(dǎo)衡致項度目可寺能出支現(xiàn)虧咬損?；蚀藭r資，項兵目不描可行補。3、財勁務(wù)凈壘現(xiàn)值旱指標(biāo)者的優(yōu)肅缺點財垮務(wù)艱凈泳現(xiàn)監(jiān)值共的萌優(yōu)折點旅是晃：考撤慮張了雙項溉目煩壽溪命滿期奏內(nèi)昨各數(shù)年稻現(xiàn)對金胸流馳量太的示時伙間保價叫值賠，印并死且具，澇全拔面嫩考鎖慮耳了窮項必目歇在直整籃個徒計妥算廁期舉內(nèi)添的件情延況監(jiān)；經(jīng)壓濟扭意藥義未明舒確嬸，妥能叢夠飄直服接掠貨姓幣潛額絕表剪示票項估目夾的辜盈紐奉利略水事平豬；評裂價香標(biāo)工準(zhǔn)沸容姿易釋確謙定纏，顯判錘斷范直譜觀堵。不足晨之處鍵有：不適悅用于披投資促額不淹相等親的投巧資項場目比撈較；折現(xiàn)斷率（基基準(zhǔn)拌收益耽率）黑不易澇確定盞；雖供然婚能益夠昏反是映混項靜目牌在底整賀個搞計董算的期跌內(nèi)贏的帖絕面對馳效淋果籠，厲但剛不掌能犧反錫映抱單曉位灑投阻資伙的住效獸果扇。鼻為震了焦克伐服身這犯一杏缺福點粘，擁我染們沿有湯了滾凈球現(xiàn)乏值劉率努這貴一卷指呢標(biāo)著；即獅使裁知銹道遠了召凈揀現(xiàn)史值拼大份于姓零判，穴我粘們井也纏無息法德判禾斷氧項丟目慣的視預(yù)故期謀收罪益棗率歲真溝正熊是護多墓少餓。4、鉤基航準(zhǔn)掘收砍益帖率敢（ic）國家叼投資懸項目春，進渠行經(jīng)響濟評強價時張使用窄的基熊準(zhǔn)收浙益率許是由嶼國家最組織宜測定宵并發(fā)后布的辣行業(yè)寨基準(zhǔn)外收益零率；準(zhǔn)非國功家投扔資項猾目，籮由投怖資者趟自行臺確定胸，但姨應(yīng)考禍慮以霧下因羞素坊：資拆金罵成困本仿和配機突會傍成踏本等（i1）投史資掉風(fēng)姻險肅（i2）通貨田膨脹擺率（i3）資紅金美限煤制（湊二能）旬凈只現(xiàn)悄值據(jù)率置（N殘P板V帳R）凈現(xiàn)暑值率=凈現(xiàn)耀值÷投資殘現(xiàn)值×引1戒0鑒0童%（三速）內(nèi)桐部收纏益率反（I談R秀R）1、含樸義與丙計算唇公式用線椒性內(nèi)對插法斯計算I嫂R饅R的甚近冬似祝值無，中公刻式咬如裕下單：2、內(nèi)塘部收蜜益率肌法的恭優(yōu)缺坡點3、凈夢現(xiàn)值震法和戴內(nèi)部慶收益臂率法扣的比兵較（三檔）動嗚態(tài)投壇資回維收期1、含莊義與遮計算苦公式Pt＝（星累計鉗凈現(xiàn)漁金流父量現(xiàn)饅值出滅現(xiàn)正凍值的春年數(shù)-1）+上一質(zhì)年累夾計凈省現(xiàn)金填流量逃現(xiàn)值裳的絕暢對值/出唇現(xiàn)時正傲值各年遮份閉凈挨現(xiàn)燦金榴流吼量腫的戶現(xiàn)義值2、動惰態(tài)投徐資回滾收期農(nóng)指標(biāo)艷的作繁用Pt≤新Pc（鳥基震準(zhǔn)主投勇資艘回魚收構(gòu)期值）影時粗，庸說接明芹項田目濫（隱或跌方帽案砍）悶?zāi)芙g在粱要扔求請的缸時念間堵內(nèi)合收郵回今投襲資澆，攀是識可擠行氏的莖；Pt＞Pc（頑基家準(zhǔn)東投鏡資叢回臨收便期拳）獻時提，各則這項柔目魂（飾或脹方營案洪）茶不撐可磚行刊，士應(yīng)嗚予景拒嚴(yán)絕炎。3、動耽態(tài)投饒資回技收期獨的優(yōu)彩缺點第七才章賀不堤確定投性分虜析與山風(fēng)險漫分析第一禮節(jié)藏房飲地產(chǎn)址項目收的不千確定車因素一蠢、才土詞地良費弟用二澆、伴建合安用工粒程踏費企用三議、覽租膜售吊價幻玉格四躲、載開膝發(fā)來期零與摸租衡售蛛期五、誼容積分率及惠有關(guān)指設(shè)計陸參數(shù)六探、劍貸飯款借利因率第冶二促節(jié)劍盈膛虧缸平海衡橫分榨析一、捕線性尋盈虧貌平衡蔑分析丑的數(shù)蒙學(xué)模賤型如彎果名用B表土示杰利微潤水，p表示追單位腎產(chǎn)品定售價淋，Q表示匯銷售遵量或鵲生產(chǎn)算量，t表錢示但單廉位道產(chǎn)貌品確營戲業(yè)比稅定金杰及就附混加箱，CV表階示跳單膛位越產(chǎn)挪品槽可渡變源成耕本朝，CF表示困固定趴成本葉，則該可寫盯成如凈下形各式：B＝p誤Q—曾CVQ議—祥CF—t摧Q二、兩線性阻盈虧況平衡資分析醬方法（一炊）線政性盈膽虧平仗衡分筑析的戀前提情條件產(chǎn)黨量專等侍于房誠銷淋售裁量理；生產(chǎn)劫量變?nèi)缁聠挝粐诳沙扇”静焕兆?，莫從而釣使總狂生產(chǎn)題成本恥成為疊生產(chǎn)扒量的指線性均函數(shù)??；生產(chǎn)零量變鑒化，肢銷售震單價傍不變剛，從鄉(xiāng)豐而使雁銷售此收入家成為制銷售吩量的灶線性牧函數(shù)食；只薪生虧產(chǎn)垂單衣一北產(chǎn)逃品杠，給或驢生離產(chǎn)懷多君種抬產(chǎn)團品只，援但番可杰以張換鼓算謀為騎單售一雁產(chǎn)懶品洋計膽算礙。（里二死）竿盈纏虧治平梨衡瞞點房遮地不產(chǎn)飾投哈資屑項愿目荷的盆盈橡虧藝平絹衡省點斜（B糞r葡e狡a繪k鋸-井e楊v悶e瞞n當(dāng)P雖o即i容n肺t，B愿E碗P）道是愈項陷目制恰抗好扛不坡虧垮損表也劉不幫盈系利受的謙點1、用恨產(chǎn)銷扎量表妨示的釣盈虧裕平衡聰點B蟻E補P（Q）生掛產(chǎn)央能才力悶利錄用害率B網(wǎng)E管P（%）項坐目嶄安健全村率fQ項云目到安觸全私率夏與蹲風(fēng)釘險績狀嗎況fQ＞30%25%~30%15%~25%10%~15%＜10%風(fēng)險安全較安全不很安全需謹(jǐn)慎危險3、陜用爭銷莖售快單峽價敘表煉示丹的坦盈鳥虧冒平蘇衡暗點BE敞P(畏p)三、女線性刊盈虧京平衡近分析振圖產(chǎn)銷量QBEP(Q)成本收入虧損盈利C=CF+QCVSCF四、漢盈虧頂平衡掠分析茅的優(yōu)減缺點第福三蟲節(jié)跌敏宇感簽性跑分燃析一、蓮敏感即性分過析的昂步驟幟與方扭法確定忠用于鋒敏感柜性分撈析的皇經(jīng)濟盾評價侍指標(biāo)選擇列需要俗分析浸的不居確定度性因洞素確定孤不確隱定性今因素叼可能曠的變幣動范他圍，存及其揀變動蒙時可上能對貍評價姿指標(biāo)婦帶來本的相裙應(yīng)變由動值通過泊評價峰指標(biāo)辱的變懂動情頓況，您找出刃較為病敏感啟的不寬確定夕性因邀素，芬作出漆進一揮步的叨分析①喚敏感吵度系卻數(shù)②賤臨暖界窩點項怕目啄允很許槳不啞確軋定糧因智素銀向寸不煉利古方適向肉變睬化尤的率極摸限抬值二、絞單因俗素敏沈感性犯分析肢圖變化幅度基準(zhǔn)折現(xiàn)率銷售單價建設(shè)投資經(jīng)營成本內(nèi)部收益率三、典三項摔預(yù)測夸值敏殺感性槐分析“獻三申項替預(yù)