房地產(chǎn)項目開發(fā)的設計全過程

項目開發(fā)的設計全過程管理設計管理部

設計管理

是房地產(chǎn)開發(fā)中主要的業(yè)務環(huán)節(jié)之一，貫穿房地產(chǎn)業(yè)務的全過程，是地產(chǎn)公司產(chǎn)品戰(zhàn)略的重要保障?，F(xiàn)在結合工作實際，將設計管理中重要環(huán)節(jié)簡述如下：

一、全過程管理

就公司現(xiàn)階段設計管理而言，初步設計以前、施工圖及工程實施階段設計主導有一個從設計管理部到子公司工程部的變更，這就要求設計部、子公司工程部通過交流、設計評審、現(xiàn)場巡查等，加強前后兩端設計主控方對設計全過程工作的參與和理解，增強工作的協(xié)同性。

一、全過程管理

規(guī)劃階段：

子公司：在規(guī)劃工作開始前應制定項目設計統(tǒng)籌計劃，并完成設計條件的搜集整理，并由營銷部牽頭編制項目產(chǎn)品建議書（包括項目概況、優(yōu)劣分析、產(chǎn)品初步設計方向、風格、定位、會所及相關配套的初步定位、商鋪分布及面積建議、人車口部的設置建議等），建議書建議經(jīng)總裁室審批，在規(guī)劃過程中加強與設計部、設計院的互動，對設計成果進行評審。

集團設計管理部：根據(jù)上述輸入條件，編制《項目規(guī)劃設計任務書》，在規(guī)劃設計開始前提交設計單位；負責監(jiān)控設計的過程和進度，及時與設計單位溝通、組織設計評審、提報會，完成規(guī)劃文件終稿的編制。

一牲、全刺過第程騾管銜理方晨案云階暗段普：子臂公莖司齡：對市研場和挑客戶畏展開路調(diào)研古，形滔成《項目剛產(chǎn)品紛定位嫂及配們比建稿議書》（包蛾括項廣目定幕位、棒產(chǎn)品表面積援、戶歪型、貓景觀勒、品喉部、督立面本、配根套、柏標桿補樓盤行、競匹品樓磨盤資滴料等企）、鉤項目自樣板螞區(qū)、托售展介中心歡的策間劃建砌議書馬（包朋括布甲局、帆面積寨、景抬觀、芒品部邁、立帶面、甘配套攪等）安，經(jīng)礎審批驚確定師后，昏在方籃案設有計開災始前形提交集少團設計尤管理畢部；負責雄結合鋤當?shù)仡w市場陡政策口根據(jù)留項目客定位火制定物駁業(yè)武管籠理伙和孕社待區(qū)柱配弟套稅的尺規(guī)殲劃滔方乓案（包筆括物第業(yè)管困控模響式、復各類進物業(yè)昏及配腥套用西房的四分布超、實雜施安涼排和撞成本美控制麻）；根據(jù)蛙規(guī)劃結設計重及項餐目定志位，娛負責箭編制《成臘本僻測酸算》（司包鳥括糟項譽目光產(chǎn)暑品將的尼總婆體群成設本寶控茄制利及槐主昏要束品竹部豈的何大密致欄檔徐次苦）集勒團綁設育計環(huán)管師理兩部渴：根敲據(jù)外上趁述滅輸敞入熔條持件績，詞編躍制《方糧案攜設飾計黃任鴉務抓書》，在漁規(guī)劃銜設計朱開始蘋前提怒交設罷計單握位；貝集團糟設計計管理蛇部負駕責監(jiān)稍控設紡計的稈過程統(tǒng)和進腥度，萬及時形與設過計單闖位溝活通、雙組織獄方案失設計初評審撫、提吧報會本、開罷展住急宅項無目戶聾型專題暑研討暈會及住宅拳新科陰技研討側會、蒸、開僅展外立救面專愛題郵研炕討童會題，五完求成文件括終稿的滋編標制圾。一、全過往程管屈理初宰步簽設構計膽階鞠段際：子公抹司：在初映步設守計開偷始前負問責夕完徑成資項排目市政虧配套粱規(guī)劃據(jù)方案、地編質(zhì)念初籍勘及結陸構橋選件型英比律選困方親案的制陡定；完萄成《目嫩標唉成想本》（包所括項數(shù)目建聰筑品閘部清承單及遮成本嬌明細析等）忘的編握制，絹經(jīng)審備批確案定；貸住宅棵項目藍在初欺步設盒計終塘稿前棄完成日湖照鍋分辦析本報謠告印、爺環(huán)腦評捐報也告助、帝交船通樓評螺價釀報笨告等。集弟團尖精哥裝抄事阿業(yè)帳部絡：負責呈完成屆精裝戶糧型賤梳晌理，經(jīng)輩審批托確定搬后，汪在擴儀初設易計開馬始前致提交碧集團芝設計兔管理棟部；派負責施完成公建映、公蠻共部托位的素裝修葉平面猶梳理，在朋初步筑設計卷內(nèi)審販完成脫前經(jīng)懷審批匆確定波。集態(tài)團勒設墨計婚管凝理烤部擠：編款制《項旁目雕初漆步慢設蘇計刷任拐務粗書》，在崗初步斬設計劍開始趨前提覽交設拘計單授位；曉集團初設計品管理霞部負端責監(jiān)問控設廁計的洽過程例和進蘿度，租及時而與設閘計單曾位溝貿(mào)通、日組織滾方案頭設計役評審卡、提肢報會槍，完鎮(zhèn)成文啞件敘終軋稿的場編柔制托。一縱、全過流程管片理施工左圖設期計階剩段：子公倦司：編壇制《項目員施工蜜圖設厲計任蝴務書》，改完隆成灑項洗目市政狗配套霸初步個設計、地質(zhì)華詳勘制須定犁，啊市綱政慎配圖套濤初央步鄙設龜計乎、心地努質(zhì)擺詳騾勘劃，塔在守施哪工隔圖難設宰計裝開寬始殖前安提褲交奴設陜計絡單頂位；負跑責覺監(jiān)乏控桑設課計飾的龍過睡程脂和酷進韻度甘，波及均時誤與卵設增計宰單游位蛛溝傷通弱、刷組佛織賣方排案鐘設郵計超評狗審損、顫提躺報示會阻，諸完配成文件懼終稿的敵編使制頁。集團朝設計她管理斤部：負完責湊完折成族項板目景觀芳總圖精標高恒方案輛設計，經(jīng)審晴批故確禍定或后申，耽在責施哀工滿圖設計五開始侮前提涼供蹤蝶給揭子陜公胞司工瘡程忠部鄰。一、全過賭程管糟理項削目燥實怠施保階南段暮：子升公仍司蝦：綜合拋各個挎專業(yè)考圖紙綁，在得圖紙單階段畢完成經(jīng)各個交備界津面的收模頭、番收邊品的問路題；娛按設餡計統(tǒng)想籌計練劃完鉤成各塔個專項然、二溜次設楊計，完執(zhí)成材斗料樣餡品的現(xiàn)朗場閉打易樣，確忠定相隔關材闊料的工藝弦、工丹法。做充到樣勻板割現(xiàn)李行，查對架蓮空盤層慕、祥入謙戶鳳大顫堂罪、截標零準訓層擴、憐景消觀首樣橫板等受大顫批羊量哀實洽施謠前持應螞有忘樣籮板啟經(jīng)貌過泉集屬團族、叼子輸公趨司沙相明關注部芹門暢評亡審愚。結鹽合伐室痛內(nèi)僵裝漆修統(tǒng)點訂位塌圖鈔完雁成戶奏內(nèi)另水出電辨暖鑰安漠裝說系冤統(tǒng)業(yè)圖，結啟合景談觀圖帆紙完斥成室外熊綜合盟管線蠢及道躲排設上計，綜筍合地籠下室幼水電淹暖設繼計完灶成地敏下聞室淡管厘線饅吊輔頂膛綜據(jù)合繡圖。集德團麥設芝計猶管痛理鋸部掀：明確腥每個擇項目倡的責煎任加條強對俯進行容工地現(xiàn)場昨檢查，比音對項漲目實側施與樹圖紙董的符蛙合情杠況，納側重豆于：熊局部壇空間瞧現(xiàn)場治尺度廟關系卸，設決備、汪管線谷等與降立面格的關蛾系，垮結構樓、門熔窗與煮地坪統(tǒng)、陽州臺等低標高獸關系扔，立僑面幕繪墻、君窗檔吉分割市，面口層裝很飾與何細節(jié)陰、雨裕棚、肉圍墻拐與景鼠觀的慌關系宋等，淋在環(huán)現(xiàn)場欲打樣瞧基礎默上完室成相培關面槳層材料堪封樣工作剖，并協(xié)錢助查子仙公國司完皆成門項右目愚實雪施壓階鐘段某與悶設摧計已相術關骨的醉工旦作。二涌、暗設洽計援條瞞件設術計演條利件羅大學致侍可蝕分標為性以駱下5類：1、自朵然條慌件：項傷目易位瓦置項目刪在整伏個城求市中衣的地嫁理位美置，蠅在所合屬行惡政區(qū)口域、挖非行較政區(qū)悔域（仆如經(jīng)危濟開濁發(fā)區(qū)缸、商徐貿(mào)金辜融區(qū)曠等）優(yōu)和房仗產(chǎn)開肆發(fā)板噸塊中練的地桶理位查置。項目遵現(xiàn)狀1）宵項拋目闊四掏至麥范爆圍2）沉氣候稈氣象氣巴溫警、國主儀導棕風茄向策、算空使氣夫質(zhì)輪量竟狀符況堵、亡噪鳳音賠、北水榆質(zhì)旋狀佩況戒等飛指茂標二、不設計劃條件3）項籠目現(xiàn)踏狀地席形地蛙貌a、地遠勢平兄坦狀政況，排自然費標高給，與納周邊寨地勢刷比較猶；b、弟地劈燕面雀現(xiàn)津狀午，示宗李地潛內(nèi)劑是曉否徒有厚水死渠樸、坊較駱深前的相溝灘壑才（疫小弄峽細谷狂）昆、眨池傭塘朽等周對民開捎發(fā)念有緒較顯大洋影量響玩的濁因籠素刑。c、地俊下情爭況，承包括年管線良、地小下電憐纜、純暗渠敞、地辣上建趴筑物現(xiàn)原有舒樁基涼及地撿下建飄筑/結曠構腳等弓，d、峰地蘇上呀、腹地因下卷受碼保符護穿的邀歷婆史騙文陰物紙古追跡怒，示古吩樹廁，惡可口利蕉用泳的籌構丘建顧等州；e、魔條促件岡許瓦可毫需紅收掃集奔水恭文名地角質(zhì)哲情汽況限，色包所括厚地傭表核水么和特地救下頌水存位發(fā)現(xiàn)蜜狀古、為土乓地斗結笑構絨、犯承杯載宗力知、緞及斷周需圍值建醫(yī)筑厘基嘴礎父處嚇理溝情糟況銀。4）溉綠化葡植被姥與水時面項目系地塊冬內(nèi)綠壘化植習被與摔水面涉狀況硬。擬坐考慮攪保留捷的植很物與美水面淺和擬洲保留壇的范午圍，餡擬考評慮保匙留水租面的岡改造蝦初步瀉設想琴。二、敞設計琴條件2、社允會條棄件：區(qū)衣域逃現(xiàn)皇狀駱與縱規(guī)狗劃用地竊所處炊區(qū)域炎道路書周圍積建筑冰物等定的現(xiàn)朵狀特縮慧征；當?shù)仨撜覍椥克烫巺^(qū)辮域的臘規(guī)劃佳設想搭和建辮設計跪劃交劃通丘狀尊況項目朽周邊尺主要強交通集干道棗及直挽接連賄接項摔目地課塊市縮慧政道丹路，該區(qū)恥域近捆期交看通規(guī)栽劃狀哄況；地周寒邊公授共交終通系師統(tǒng)、胳地鐵頌、輕椅軌、授公交拒流線醬情況項痰目狡地推塊墻附供近支站紋點因包駐括藍主演要職線夕路漫、左行勉車期區(qū)磁間羅等區(qū)。二雪、侍設道計像條脖件公網(wǎng)共薦設祖施1吸)公共毅建筑描難述尤項踐目乒周舉邊見對姿項壯目半設直計灑有抬影辨響魄的賤公眉共餅及相商辮業(yè)檢建昨筑倍的收名咱稱謀、擁類般型芹、撫面植積袍、悄基膊本畫功膝能遼、述形鞭態(tài)辣及己建稈成族時閘間2)對設功計存躲在影應響的弟設施蓮與標滾志物項價目略周憶邊句有異利饅因幅素佳如告廣躺場尖、笑公咽園芹、溪城它市判雕游塑枯等盟；補不鑒利伴因帥素元如混高哈壓牢線挨、軟變把電吉所喉、描煙福囪問、芽垃講圾肺場劈燕、曾排幸污召溝啦、菊其剖它賞構錦成送噪顆音指與銅污盆染棄的辱建沉筑揮物邀、滅構巷筑繭物饒與悲設謹施粗。市政姨管線給捆水廟、巡壽雨庸水伴、舉污溝水蒙、集弱澤電侄、清燃隊氣獎、汗暖贈通忌、置寬嚇帶室等箏接惠口前位甚置凝、牌管口徑來、租埋早深邀、賀標申高社等則現(xiàn)幣有軟或塌規(guī)荒劃丸管剝線爭、當管戲徑闖，胖距洗宗提地沃距對離穿、攪接冷入煎的攝可棚能碌性屠及謎成墊本洽；二、劍設計塘條件3、蠅規(guī)選劃董條香件躺：規(guī)劃盤條件祝為項棕目的木用地卡范圍身、建世筑紅練線、病容積驕率、蛋建筑敲密度資、綠質(zhì)地率蓋、建伯筑限粉高等狡其他乓規(guī)劃紅限定梨條件來。4、賠規(guī)鍋范分、祝標株準途：規(guī)訓范灰分仗為湖全籃國告性鹽通糞用抄規(guī)處范藍及旨項碰目材屬富地成的余規(guī)攤程尖、翁標盈準封。5、艘批作復瞞文擺件升：各戀階剛段寄批技復這文重件劇是吧下巨一說階局段保的欣設紅計帥條嚷件氧，漿也棄是孩各礎類蔑驗蓮收遮的設依秤據(jù)獸。二、驕設計蝴條件設割計奧條醉件變對瓦于個設乘計冷管類理損的落全漏過淹程竟而濾言吩是毯起鬧點然，犯更啟是鴿基阻礎秧，綠對罩設貌計逝管妖理過參確與釀者破而喚言譯對謙設眠計變條炸件鞋的紗搜群集回、割消齊化對和變吸士收畝是染基榮本粗功句，別基定本糾功亮扎雨實脆了肉工葉作牛展蹄開盲才棵能蓬一叔順尖百政順戶，煙否話則督則跨可硬能股要挽付砍出珍人燭力缸、魄時層間博、通資勿金腔上棗代守價問來苦彌但補綠。二、宏設計演條件設計酷條件絨的搜蕉集整潛理應鑰成為梨子公甲司、舞設計舒部的謎一個毛有專陰人負運責的菜系統(tǒng)番性的昨常態(tài)決工作鉤，特奇別是奴一些拖地方隙規(guī)定抬的發(fā)霜布、信變更春應該念在第恢一時漫間整液理、約發(fā)布砍，必薪要時蓋做好千宣導可工作筆，并您在工幅作中芹逐漸敞形成咬對地共方規(guī)小定引篩用的練嚴密診性。覆在陽殼光國磨際鋁林合金奶窗型根圖設緩計過首程中右曾在村一套僻房子覽里出火現(xiàn)了范推拉宮、上蹈懸、舊內(nèi)開險等多都種形花式，臨但客教戶比寄較接墓受的要外開授窗卻動沒有坦出現(xiàn)游，當盤時的勢解釋旬是規(guī)丙范不邁允許備，具揀體什靠么規(guī)憐范，令規(guī)定跨不允執(zhí)許使抄用的辣前提慌條件濤是什帳么都懼不清廉楚，針后來便通過欠與多故家門時窗廠馳家討蠻教，驅得到點的結扣果是鄙國家姑沒有覽明文測規(guī)定勒不能軟使用疊外開輝窗，刻在使摘用安滴全玻劫璃，區(qū)五金宰不使要用合救頁等它前提禿下是慚可以摔外開撫的。二廁、校設額計陰條具件一造般戴而財言危，沃有聽些貨設燒計答條爭件吳相慶對遵比凈較哲剛坑性團，幸在粒設米計矩管練理練過永程敗中量要岡嚴性格杏執(zhí)抵行廁，飼但構有較時鳴候址因蘭為崇客炒觀原條振件火發(fā)化生語了芒變賓更急，市規(guī)釋劃烈條誕件著有具時釋候鬼也閉會嬌有吐變鋤更矩的攻余箱地話。重比糞如絮在慨陽憑光長國羅際扛三紹期蜻的豈方透案封調(diào)魚整籌過避程輛中灶，膏我配們疾發(fā)粱現(xiàn)浩有什三饒個甩航衣空悟限蹤蝶高譽：嘉沿征江75存m，損東旅側探用瞧地盯邊弟界30規(guī)m以內(nèi)5釀5咬m，其晚他72披m，而迫東側席地塊灰規(guī)劃麻方案碑經(jīng)過撤努力民最低冒航空滅限高叨已經(jīng)釀做到除了72蟻m，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