房地產(chǎn)前期策劃與產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)定位案例四

科學(xué)與藝術(shù)的融合：房地產(chǎn)前期策劃系列研究講義2010年6月于北京1第一部分關(guān)于策劃故策之而知得失之計(jì)策劃又稱企劃，是制定策略或謀略的工作。中國古代即有專業(yè)的謀士，有淵博的謀略學(xué)說，也有極為豐富精彩的策劃實(shí)踐和成功案例。近代策劃（企劃）一詞的使用始于60年代的日本，爾后傳之臺(tái)灣等東亞地區(qū)，歐美多稱管理咨詢，近二十年來也習(xí)慣用策劃一詞。發(fā)達(dá)國家稱策劃（企劃）之為策略管理。策劃是什么？故策之而知得失之計(jì)，作之而知?jiǎng)屿o之理，形之而知死生之地，角之而知有余不足之處——《孫子》策劃是什么？“策劃”縮寫為“S.P”，即“strategy”和“plan”的縮寫。計(jì)劃是不具備創(chuàng)造性的思維方式。策劃是人們按照超常規(guī)的創(chuàng)新的思維方式對(duì)事物進(jìn)行統(tǒng)籌的規(guī)劃。策劃是一種程序，在本質(zhì)上是一種運(yùn)用腦力的理性行為?！鹌髽I(yè)管理叢書編輯委員會(huì)關(guān)于“策劃”的定義4策臨劃是具戲有創(chuàng)段新性悄的思長維方裝式。修它的端特點(diǎn)療就是祥人們腥把一乞些很社少聯(lián)吸系在牙一起喇但存鉤在一硬定內(nèi)獅在聯(lián)是系的永事物隙創(chuàng)造藍(lán)性地這連接評(píng)組合辦起來好，形魯成一號(hào)個(gè)新術(shù)的事劃物。策劃不道是星簡霜單呈地血對(duì)盈事就物傘進(jìn)爹行努組愈接詞，曉而虎是戒根海據(jù)掏已腔經(jīng)和存花在淘的緣瑞事歸物浩，尋并辣按粒照啄一截定浪的斗原限則否和徹規(guī)活則逃將剖事織物萄組消合輔連怕接壁成纖一談個(gè)犯新貪事居物府。策劃差的本肯質(zhì)是橫尋找能和抽段象出銹規(guī)律歌，并淹找到喝解決察方案雀。策劃寸的特宇點(diǎn)成杯功搜的畫策閃劃蓄：創(chuàng)舒造錢性盛地仙組腔合乞利清用【信秒息汗＋霜資昏源憲＋倚專泰業(yè)】5策劃昆是一數(shù)些能伴力…創(chuàng)造價(jià)性的柜思維欣能力衣。綜合幅分析消的能截力。整禁體揚(yáng)性蒙和開整姿合叼性鍋思桑維燃的命能堪力椒。知綿識(shí)報(bào)和慚經(jīng)找驗(yàn)添的帶整恥合瓣能贈(zèng)力鮮。提之出姨創(chuàng)程造螞性岡地鑄解著決旱方師案憂的厘能弓力枯。第一征步：砌設(shè)定達(dá)策劃的目標(biāo)1、府面蹦對(duì)傷問禮題勇。2、溝昂通理中念。3、確砌定并丑建構(gòu)惹問題株。第二養(yǎng)步：漆調(diào)查掌分析累診斷1、環(huán)伴境與枝對(duì)象裳研究勝。2、機(jī)鐮會(huì)。3、優(yōu)辛劣勢(shì)晉分析綁。4、匙內(nèi)飽外花部瘋資舒源警評(píng)陣估品。5、輔競嫁爭扣。6、風(fēng)吧險(xiǎn)預(yù)新測。策劃共的九葬個(gè)基水本步供驟第三共步：劣設(shè)計(jì)芒分析氧方法對(duì)弱象授不造同枯，乖情處況計(jì)不捷同雞，澡目隱的燦不乖同花，招分葛析公方灑法浪也命就驗(yàn)不貍同顛。第四仍步：圈采集險(xiǎn)數(shù)據(jù)篩并進(jìn)懂行分插析第掙五帆步寒：迅綜拜合酷分責(zé)析1、問波題樹擠。2、前提膀出喘核慚心共問藏題喪。3、摟簡述單喜化汪。你必槳須把易要解祝決的辜問題泄簡單扮化。學(xué)懇者丹是辟把先簡賓單秀的稠問論題醫(yī)復(fù)費(fèi)雜呀化卻，在以變期熱研緒究唐它和。策桑劃苗是蘋把債復(fù)蔑雜凍的溜問釋題管簡織單芝化飾，夕以達(dá)期救解揀決敢它收。4、手定伶位康。5、創(chuàng)略造概呀念。策劃哀的九佛個(gè)基嗽本步州驟第爭六脂步爽：激定竭位悲與尖創(chuàng)摘造億概尋念定位胳與創(chuàng)旗造概賢念是焦策劃篇的核產(chǎn)心工概作。堡是策監(jiān)劃能荷否成盼功的棒關(guān)鍵免，也嫂是創(chuàng)懂意的掙本質(zhì)更，思單維能朵力的壁考驗(yàn)孔。創(chuàng)曬造縫概肆念蝴：1、銀與此眾覆不丑同昌。2、形提腰練堡出絨精繁髓賺。第篩七羅步亮：斥資追源癥整網(wǎng)合所謂滑資源美整合映，指據(jù)必須趨把能燒夠利厭用的暑所有吹資源回全部民整合飾成一爛個(gè)整忌體。沒有聰概念乳，就泄不可荷能整饒合資啦源。資股源型整蒸合王成拘為共一車個(gè)窮全坑新吵的俯體源系欄與喪模就式悟。這將止改變海資源公的所鄭屬、功存在揚(yáng)方式賭和作吃用結(jié)牢果。策劃揉的九錫個(gè)基對(duì)本步想驟第八棟章：遍策劃椅方案提出秀解決會(huì)方案巨。方役案中莊包括賢三部草分內(nèi)宏容。1、糕策鋤略依。2、旦政趨策黨。3、實(shí)箏施要?dú)q則。第辨九完章址：壇策湊劃脈實(shí)致施策劃茂案必陣須能通夠?qū)嵥?，川不能麻?shí)施議的策剪劃案絕就是鼠失敗堅(jiān)的策塘劃案者。策尸劃引實(shí)浴施栗可書以米交刊給茅對(duì)粱象省自鵲己跪做滋，跨但答必痰須突對(duì)繩對(duì)有象格進(jìn)棉行橋?qū)嵎空\施例指鞠導(dǎo)筍。策郊劃舟的肺實(shí)何施拌也榜是哭反銜饋哲和微修密正嬌的硬過陸程都。策劃蘆案的驗(yàn)實(shí)施記必須控與對(duì)犧象進(jìn)龍行理累念的炎溝通映。通叛常這姻一部弓分在洋策劃綢過程遼中就抄已經(jīng)鞭解決促，但菊實(shí)施縱中仍澡然會(huì)麻遇到輕理念魔溝通醒的問爺題，起因此悲，理?xiàng)U念的定溝通總不僅險(xiǎn)是策樂劃最甚重要秤的前漲提，磚也將做伴隨巴策劃倡與實(shí)連施的滴全過唯程。策劃拆的九款個(gè)基涉本步透驟策棄劃擇是樹一具門散藝?yán)涡g(shù)恰，叉藝號(hào)術(shù)氏的踏策內(nèi)劃及則鬧是肝一脾門瞎科悼學(xué)畝。1盡1第二扣部分候關(guān)鈴于房撿地產(chǎn)顯策劃故蛛策體之部而損知主得獸失料之窯計(jì)1證3一虹、公一勉些曾傳猾統(tǒng)由的塞營甩銷絡(luò)理踢論——遺4P牲s理論拜、10斧P理糟論旱、7輛P理賄論錘與4督C理論144鎖P炊s營魯銷矛組害合贊：火以決企均業(yè)杠為淺中春心19果60年，懶杰羅蘇姆·麥捕肯犧錫劉在《狹B遲a勾s銅i信c嫁M蠢a騙r成k餅e午t刻i刷n紋g棉》中提碧出4你P搏s營銷努組合產(chǎn)殲品(P盟ro徒du浸ct拋)：注責(zé)重館開桶發(fā)名的現(xiàn)功因能府，斥要貓求墓產(chǎn)室品翻有蛋獨(dú)亂特橡的謊賣詳點(diǎn)偽，那把丘產(chǎn)罵品勞的等功吸能牙訴尸求襲放歸在怠第酸一沸位竹。價(jià)格(座P表r疤i斗c檢e假)：敘根霸據(jù)固不替同掃的豆市味場午定俘位踐，私制稍定萌不耀同猜的太價(jià)拖格境策痛略葵，享產(chǎn)射品程的楚定睜價(jià)鈴依克據(jù)如是斗企豬業(yè)碑的件品謙牌俯戰(zhàn)婚略趟，雀注湖重餃品電牌全的刃含收金蜻量菜。分較銷(攜P澡l造a啟c查e尿)：鳴企云業(yè)母并銅不卷直陪接賊面礦對(duì)蠢消數(shù)費(fèi)壺者帽，侵而霉是賀注青重晝經(jīng)謎銷挪商億的涌培隸育歪和辭銷哪售丈網(wǎng)幣絡(luò)割的都建嬌立展，鍛企候業(yè)煤與悅消沿費(fèi)乎者漿的標(biāo)聯(lián)純系小是槽通柱過炒分淘銷鈔商復(fù)來葉進(jìn)秘行嗎的抱。促銷(P惱ro賣mo址ti吉on趣)：企聰業(yè)注錦重銷反售行梢為的倘改變次來刺頸激消鬼費(fèi)者臘，以裙短期射的行熊為（球如讓漸利，廁買一塔送一各，營創(chuàng)銷現(xiàn)萬場氣輔氛等窗等）蜓促成丑消費(fèi)回的增刻長，斜吸引技其他向品牌泰的消塑費(fèi)者馬或?qū)б兄绿釗p前消豆費(fèi)來犬促進(jìn)俯銷售鳳的增津長。杰羅嫩姆·麥厚卡帶錫拍（E邁.繡J庸e介r丙o蒜m悔e栗M變c摩C制a鑼r疏t墓h愈y）跳于19廈60年在腸其《基礎(chǔ)殃?duì)I銷》（Ba填si替c少M(fèi)a鞏rk化et士in涌g）幟一示書夏中標(biāo)第湖一里次此將捏企而業(yè)窩的評(píng)營慌銷譽(yù)要括素話歸疑結(jié)撕四洗個(gè)簽基限本押策提略包的醉組蹦合魚，獨(dú)即籠著賣名夾的震“4P鴉’s緩”理論圍：產(chǎn)舟品（Pr熟od回uc廊t）好、炸價(jià)分格唉（P泳r叔i踐c譜e）、坡渠道緣瑞（P笨l扣a儀c距e）煙、杰促推銷冬（P港r爬o笛m陵o卡t倦i亂o偶n）歡，屢由固于著這芽四眨個(gè)乓詞黑的尖英瓣文蹦字吹頭秧都柱是P，緞再剛加務(wù)上聚策種略(膜S桂t池r字a逆t高e討g屋y熱)，美所餐以額簡伯稱俗為誓“4P漸’s晃”。1赤9柔6迫7年療，命菲無利帳普·科優(yōu)特匪勒鹽在腰其椅暢臣銷飯書《營銷芽管理萄：分指析、梨規(guī)劃么與控東制》第秩一嫌版霞進(jìn)槽一窗步鼻確仗認(rèn)爆了噸以4偉P待s為核慨心的廊營銷甲組合洲方法臉。如挎果卵公餓司瀉生吼產(chǎn)芳出道適薦當(dāng)室的船產(chǎn)醋品破，愈定膨出桶適挺當(dāng)疑的門價(jià)回格尊，溪利湖用只適鐵當(dāng)脅的秘分現(xiàn)銷詢渠暖道框，襲并舞輔霞之嶄以刻適耀當(dāng)進(jìn)的坡促痛銷綱活意動(dòng)敵，蘿那告么禿該匯公勤司周就仁會(huì)興獲確得秋成予功根”斷（賊科論特太勒天，2惠0廉0計(jì)1）。4P瘋s營草銷則組蠶合性：甘在證房削地專產(chǎn)拾產(chǎn)煎業(yè)錘的坦運(yùn)斯用如適防宜為度X匆X園形成獅了一室套清欄晰有蠢效的凡業(yè)務(wù)復(fù)戰(zhàn)略姻：避滋開主葡流市珠場和鐮有實(shí)虎力的年競爭疲對(duì)手?jǐn)?，低陽價(jià)買印入大撫片有損發(fā)展矩潛力茫的土階地，擱依靠飼多元環(huán)化的善物業(yè)喪提升剖住宅塞價(jià)值委，依閉靠控堪制全根價(jià)值尼鏈實(shí)傘現(xiàn)低科成本語快速它開發(fā)溫銷售營，進(jìn)很而快悔速回裝款持洪續(xù)發(fā)賄展。開徑發(fā)盤過洗程盼中錫，雀“還適萍當(dāng)杏的貼產(chǎn)征品翠”美是辛固蒸化賺的隱；鄭“受適妥當(dāng)狂的埋價(jià)燒格寧”秘就閥是沖在捉開償發(fā)礦早享期去階槽段處比沿同半類偏型鍬項(xiàng)膠目疏單福價(jià)肅低20晃-5歷0%；惱而崗分磁銷握與拌促暑銷逆手凳段刷也短是殖一廳直悅延認(rèn)續(xù)毀。總是殼推出厘同樣倘的“蔥適當(dāng)誓產(chǎn)品廣”：.案根豬據(jù)振對(duì)方宏示觀債經(jīng)決濟(jì)嗽和頓城談市倍化今進(jìn)換程斃持側(cè)續(xù)復(fù)發(fā)煎展姓的差判躍斷民，陪避產(chǎn)開久一直線緒二食線騙城鄰市掙“逆主譜流沿”普客翁戶方群鏡的晌競?cè)螤帉?，挎主搞要抽針礦對(duì)挽大糧城郊市智郊宮區(qū)章和睡三全線熔，儉四覺線贏城陡市驕的售“張主出體苦”流客則戶早群繡。脊.漸最毅初擁的瘡客詞戶岔定絹位腸：釘對(duì)明價(jià)溉格貫高幫度釣敏檢感紙，灑對(duì)埋檔羅次上、疊品究味?？甲窇]襯較嗓少蒜，庸典遼型歡如眾“好畢塑業(yè)5年咳、滲成農(nóng)長委中勁的槍白露領(lǐng)票階丈層伴”隔。2惑0墓0粱4－20盆06年，鍛推出烘精裝你修洋續(xù)房，雄均價(jià)反低于3近5勁0漂0元/平花米扛。襲在您產(chǎn)妥品菠固逃化琴和舅異劍地橡復(fù)柄制共過伍程蛇中戶，嘗客億戶酷逐已漸育演亡變扶為2類：纏①較鎖成熟棗市場誼的低講端客渡戶(如展廣棚州余郊額區(qū))，應(yīng)亂用低美價(jià)策趟略；綿②邊去遠(yuǎn)不格成熟宜市場犯的高裳端客象戶(如出內(nèi)質(zhì)蒙)，售室價(jià)高處于當(dāng)捐地水住平。通掃過搏垂恨直倘一辰體投化懇來秤控竿制務(wù)銷蘆售滑價(jià)船格扇：與孟資終源匯整殼合幸恰妨好遣相溜反煙，步.則覆術(shù)蓋倡了肆房稿地啟產(chǎn)勒開旦發(fā)牙的燭所稀有論環(huán)統(tǒng)節(jié)幕，故包躺括玻項(xiàng)鎖目刷定燙位彩，鋸設(shè)邀計(jì)腸，遲建束筑悉，域裝姑修念，壓部垮分衫建擁材裕，飛營水銷播和草物瞎業(yè)返管萌理汗等晌；窯攫更取碌價(jià)縣值趨鏈帖上雷每右一罵環(huán)蹦的急利谷潤瓜，些并娃借脖此撈實(shí)勺現(xiàn)澇低粉成疤本僑和擱快助速女度玻開鼻發(fā)卸。昂上鴉下飼游午相爽關(guān)質(zhì)公哀司扔的制設(shè)哪置截有撲助彎于辦合蝴法陜避銳稅壺，賺成教本廟內(nèi)銜部周化每有片助恰于由降舍低威成愛本芹，茅提駝高爸盈梨利尸水晃平虹。.的4嫌P薦s營銷境組合“止批屈發(fā)謙大灑盤及”眉的撐開岔發(fā)想模乒式廉，努低恭地緩價(jià)蟻，逢大吳規(guī)聞模攤的怪投變資透策究略松。鄙土豎地倡成彎本錘占齊平揮均文售令價(jià)餅的瓶比貼例啊一橋直蒼維市持輝在7－8％捕左負(fù)右攀。低成駛本，洋低房四價(jià)，叼快速迷開發(fā)服。拿嚴(yán)格穩(wěn)控制囑成本程：.籃通過疼業(yè)務(wù)瘦鏈整猛合，缺牢牢翅掌握你設(shè)計(jì)盲、施莖工、素綠化光、裝輩修、賄物業(yè)療服務(wù)齊、酒酬店經(jīng)舊營等之每個(gè)室環(huán)節(jié)貝，保迅證成赴本得量到有濫效控便制。合旅理銷前校置姥設(shè)寄計(jì)舊：在項(xiàng)禁目選孩址和遵土地戶收購菌階段支就開秀始進(jìn)土行規(guī)冶劃研醒究和穿初步中設(shè)計(jì)鋒，且伐設(shè)計(jì)抱師會(huì)碧與工執(zhí)程師身一起填考慮彩營銷予層面留的產(chǎn)隙品構(gòu)禾成，陡在與仁政府污談判所過程殲中不杏斷完透善設(shè)泉計(jì)。堅(jiān)石決劑快胞速份開漁發(fā)冬：同一示段時(shí)創(chuàng)間內(nèi)樸，所遲有.賽項(xiàng)目藥均為廈同一屈批次淋產(chǎn)品撐，極斷大地晌提升珠設(shè)計(jì)鏡，施茫工，諸銷售遇等效萍率；虹每隔歡一段可時(shí)間踏再進(jìn)椒行產(chǎn)殿品的氧統(tǒng)一輪“升互級(jí)換滋代”顛。肆獲得雞土地位使用著權(quán)證披后，倆立即黃進(jìn)行5槳0％吐以徹上確土池地頓面狗積努的當(dāng)開頂發(fā)洲，疤從提拿沒地遼到勉預(yù)質(zhì)售灑平勒均7個(gè)兇月謠，亞從陶預(yù)準(zhǔn)售猜到援結(jié)烘算革約8－1綱0個(gè)月缸。以低煩價(jià)換哪周轉(zhuǎn)攀：項(xiàng)目魄價(jià)格攜經(jīng)常竄是周精圍可膜比項(xiàng)趴目一靜半的蔽價(jià)格堤，多旱年來震含精渴裝修恨的公屢寓房曠銷售眠均價(jià)荒不足38圈00元每柄平米光。產(chǎn)速品取叫得預(yù)專售證止后，減全數(shù)辯投向祝市場綠，低叮價(jià)快夾銷導(dǎo)矛致批尾次日熟均銷搏售率丟達(dá)到78％，途年度覽平均最積存屑率僅漁為2咳.拳5％揚(yáng)。.的4型P蜜s營獨(dú)銷愚組測合通愈過冶一秧系衫列邁方素式旋，鮮控僑制湖成卡本瓶，悠加蜓快廁資芒金項(xiàng)周摩轉(zhuǎn)籌，財(cái)最識(shí)終佛控輕制岸銷村售鑼價(jià)闖格19攻86年著，營菲培利想普?科際特銷勒律在《哈掀佛已商碎業(yè)依評(píng)蓋論硬發(fā)閣表廁了《論色大仰市崇場酬?duì)I耽銷》。他提且出了蜂“大進(jìn)市場網(wǎng)營銷關(guān)”概透念。羅在原腦來的4重P組夾合安的綿基蟻礎(chǔ)登上蠟，燃增怠加醒兩誦個(gè)P：“政海治力激量”(洋P公o朽l(xiāng)第i芽t然i過c匪a俊l幟P嗓o狡w規(guī)e凈r場)：公股司必婚須懂頭得怎攜樣與堤其他釘國家算及其面部門行打交雁道，愿必須喪了解校其他料國家縮慧的政籠治狀愧況，你才能程有效輝地向穿其他色國家哨推銷濟(jì)產(chǎn)品工?！肮珌G共關(guān)進(jìn)系”(P纏ub倚l(wèi)i瓜c革Re臉la閣ti授on義s)：營叛銷人雜員必引須懂濃得公命共關(guān)央系，扯知道招如何辱在公暫眾中酬樹立央產(chǎn)品昏的良前好形餐象。過渡政型的6啊P理困論肯：董菲置利騎普?科壞特善勒鋪的碌貢攻獻(xiàn)10圣P理論核：增紀(jì)加的鉛戰(zhàn)略4碧P對(duì)房桑地產(chǎn)幣行業(yè)厲價(jià)值罵極高第盾一撤個(gè)振“P”是橡“優(yōu)探輝查失”(P妙ro捉bi照ng鐵)，戰(zhàn)杠略4P床’s的宏第仰一石個(gè)貿(mào)“P”就是恒要探貴查市竹場。扶住宅捕消費(fèi)裳市場仁由哪革些人烘組成踏，住嚇宅供隨應(yīng)市漿場是脊如何彼細(xì)分豎的，承都需圍要些涼什么稠，競者爭對(duì)棒手是義誰以譜及怎帝樣才王能使綢競爭群更有語成效昌。真常正的愿市場憶營銷聚人員貫所采偶取的膛第一史個(gè)步烈驟，剛就是啞要調(diào)戚查研吉究，悔即市吐場營雜銷調(diào)江研(M愿ar鴉ke殃ti南ng棚R厚es霜ea驗(yàn)rc必h)。第二季“P”是孔“蘋細(xì)漫分誼”(片p厲a錢r飽t綁i每t價(jià)i洞o故n壟i閘n蹲g技)，即特把垃市膛場蘋分蹈成稅若圓干擦部宣分通。作每枕一臥個(gè)枕市西場乖上贏都權(quán)有紐奉各則種輝不分同臂的媽人糖（康顧陪客勉群膠體娘）虛，銹人殼們給有軋?jiān)S鉤多擁不特同岔的唇生弟活啟方夫式欲。主比歉如生：親有策些斬顧廊客行要儀買肆郊尊區(qū)泰別茅墅款，叔有針的畢要犯買味城賴區(qū)餐別繭墅幼，葛有徹的競要公買舍總墓價(jià)假在30萬授以銳內(nèi)辰的厘房處子紗；喜有談的嬌希壩望兄質(zhì)住量禾高遣，丘有刺的馳希斧望釣服浙務(wù)棵好券，蚊有后的組希賭望腥價(jià)萄格疲低陰。分豪割的含機(jī)義就宏是要扎區(qū)分罰不同碎類型鍬的買良主，療即進(jìn)孤行市避場細(xì)璃分，情識(shí)別四差異蠢性顧挺客群貴。但窯是碌，紹你企不閑能刪滿堵足秒所虛有廣買賤主撐的銅需梳要會(huì)，貍必星須赤選萄擇僚那味些附你庸能臺(tái)在反最嫂大注程唇度木上腥滿按足畢其推需俗要戴的叢買芬主采，螺這灘就揀需挪要第染三墨個(gè)嫁“P漲”是竭“獸優(yōu)瘡先該”(饅P瘦r貞i齊o對(duì)r修i渴t弱i婆z腫i管n振g撒)?！瓣P(guān)優(yōu)動(dòng)先宅”(艷P依r返i儉o胡r到i橋t刊i杜z壯i獲n鼠g早)：哪些傘顧客界對(duì)你涉最重憑要?哪些拒顧客挎應(yīng)成淺為你授廣告衡宣傳自與推吉廣的傾目標(biāo)?假定足你到擱城市賀中心眉區(qū)推曬廣郊朽區(qū)洋穩(wěn)房，界你必母須了咱解中潮心區(qū)賤客戶儉情況看，必禿須分狼出各豆種不肯同類膝型的粒買主兇，必杠須優(yōu)星先考喚慮或情選擇窄你能物夠滿隸足其倦需要沖的那邁類顧吐客。第四輪個(gè)“P”是定宇位(挑P漫o勤s線i肆t彈i伐o亡n匙i江n暗g戒)。納定委位談就槐是咸，祝你染必看須往在賤顧裁客筒心宿目艷中嘩樹介立鳥某曠種繪形唱象源。仆公活司視必償須嗽決疊定調(diào)，叉你勞打閱算軍在下顧貝客府心答目形中奇為熊自妥己蜜的欄產(chǎn)火品孤樹崇立狠什貫么劈燕樣雄的晶形頭象德。億產(chǎn)拼品旦一肝旦渡經(jīng)釘過團(tuán)定濃位脊后感，盼便豈可慨以株運(yùn)稀用偶上爺面讀提溉到謀的尾戰(zhàn)評(píng)術(shù)4P承’s。輩如摟果文某穗公羊司階想紅開慰發(fā)參城角市耕級(jí)辰市螺場困上吊最瘦好質(zhì)的指別陽墅春，雖那識(shí)么灑該減公哨司符就巡壽應(yīng)半該緩知扒道脾，的開環(huán)發(fā)宅別藏墅時(shí)的房誠質(zhì)遙量邪要燒最丹高珍，港價(jià)們格刮也攝要悼高皺，庫選輩擇去的膽推泰廣口或斃代順理呆渠抽道朋也殃應(yīng)覆該閃是考最嶺好挪，宇促嗽銷跌要你在塞最瘋適鈔當(dāng)雞的誘媒肢體介上厚作擋廣釣告惜，摩還捉要禽印辦制魔最坦精稍美純的逐樓看書嚷等冬等敘。屑如燙果撤不抹把嘗這競種妄別貌墅蔬定版在偵最島佳惡別戲墅刃的俯位險(xiǎn)置內(nèi)上蜓，醉而座只儉是建定況為幻玉一購種協(xié)經(jīng)的濟(jì)筍型戒別搜墅辟，居那糕就槳可躲以型采脫用鞭與跌此汗不儲(chǔ)同也的媽營荒銷棉組視合絲式。掌因探此化，標(biāo)關(guān)收鍵嚇是碰怎爭樣還決劇定利將禮要蝕開賠發(fā)責(zé)的淋產(chǎn)晃品殃在魂供鴨需頑市權(quán)場燈中臘的反地寸位堤。10企P理售論伴：覺增首加抄的敞戰(zhàn)熔略4P對(duì)點(diǎn)房糧地略產(chǎn)株行幸業(yè)脫價(jià)查值龍極確高7視P理辦論揀：叨在4P園s上肚增套加閃的波消喬費(fèi)耽者3P人員(欺P愧a齡r析t相i壺c烘i偽p膽a捉n房誠t爐)：就是絡(luò)特指它公司畝的服首務(wù)人俱員與殲顧客走。公屑司的村服務(wù)駕人員論極為邊關(guān)鍵卡，他(她)們安可久以日完膛全當(dāng)影濕響踐顧肝客立對(duì)小服角務(wù)六質(zhì)熊量姐的嗽認(rèn)曲知鹿與古喜叮好哨。持尤王其蘇是乖服霧務(wù)夢(mèng)業(yè)割，巴人敲員匹素盞質(zhì)利參趨差嫩不丈齊努，見服額務(wù)天表蝕現(xiàn)殖的油質(zhì)瞞量鄉(xiāng)豐就嫌無臥法絞達(dá)地到勿一乳致杯的需要儉求塌。歡人創(chuàng)員蔥也襪包犯括某未攀購粒買槍及布已項(xiàng)購刃買灶服工務(wù)弦的傾顧尼客款。營里銷拔經(jīng)汽理劍人廈不胸僅培要陸處奴理枕公洽司難與單已矮購應(yīng)顧技客嗽之慢間座的仔互淹動(dòng)伶關(guān)先系勉，財(cái)還元得封兼侮顧探未藍(lán)購軌顧挽客株的赤行鑄為某與通態(tài)預(yù)度寒。有知形雪展舒示(P幣hy棵si典ca米l蓄Ev騎id蠻en驕ce摘)：可以舒解釋不為“撞商品襲與服儲(chǔ)務(wù)本聾身的霧展示糕亦即擠使所豎促銷座的東吐西更促加貼秋近顧扶客”拋。有帶形展宴示的那重要屯性，催在于醒顧客稻能從斗中得拐到可知觸及枯的線篇索，盟去體膠認(rèn)你副所提唉供的貢服務(wù)訪質(zhì)量商。因勤此糊，攏最瓣好決的撿服滲務(wù)印是關(guān)將具無鄙法室觸梳及掙的催東禽西蹈變滑成堪有掏形虹的嗽服論務(wù)睬。過程拴管理(P綱ro牲c(diǎn)e蓋ss腔M賀an千ag卡em丘en槳t)：是膊指“沿顧慘客沿獲努得蓬服刷務(wù)你前維所逼必魚經(jīng)逃的旗過勿程戰(zhàn)”。熱進(jìn)撈一棒步捎說拐，聲如臟果深顧矮客愿在港獲階得飛服引務(wù)愧前段必縣須攔排壁隊(duì)握等棄待適，航那更么汪這堂項(xiàng)蹤蝶服浴務(wù)穴傳帖遞勒到塑顧司客水手眨中漠的海過詳程因，香時(shí)禁間丙的惹耗蒙費(fèi)教即舞為樣重屬要鼻的容考價(jià)慮摟因脈素健。消買費(fèi)擁者抹的祝需晃要栽與如欲澡望(C倍us樓to拖me侄r‘葬s大ne弓ed敬s寫an巡壽d瓦wa占nt準(zhǔn)s)；消費(fèi)汗者獲紅取滿貍足的貼成本(硬C夠o濃s孝t佳a(bǔ)俱n樂d的V立a庸l慎u量e分t握o擴(kuò)s旅a蝦t抽i屯s房誠f是y跟c黑o故n偽s柜u班m評(píng)e節(jié)r兔‘芽s賊n機(jī)e勉e怨d棍s今a旱n拿d嬌w臉a軍n叫t皆s脖)；用揀戶短購銹買儀的齊方鴿便母性(宴C貴o癥n火v蘭e蹄n續(xù)i育e居n受c君e胡t館o虧b冊(cè)u(píng)灣y洗)；與用球戶溝抽通(岡C薦o落m迫m特u剝n襯i扯c朽a割t毫i狡o站n伍w期i扶t滑h調(diào)c蕩o裂n布s客u貴m棒e梳r啞)。勞特陽朗先服生19號(hào)90年出在《廣夜告瓦時(shí)甲代》上面錯(cuò)，對(duì)椒應(yīng)傳元統(tǒng)的4P提手出尋了炊新咽的土觀漆點(diǎn)蕩：仰“永營棵銷監(jiān)的4C。咸”太它畫強(qiáng)鴨調(diào)賊企店業(yè)乏首蜜先茄應(yīng)蓬該妥把榴追定求倘顧子客搖滿龍意托放扯在關(guān)第只一晉位挪，尚產(chǎn)芽品開必格須收滿師足腦顧凈客決需底求阿，辦同求時(shí)預(yù)降園低招顧宵客少的英購坑買分成視本鳳，摩產(chǎn)畝品殖和察服情務(wù)旅在笛研形發(fā)址時(shí)蜂就恭要霞充貨分核考短慮登客喘戶輔的面購丘買聞力皮，繪然棋后決要童充晴分除注則意驚到巖顧炒客辣購色買斗過納程油中如的鑼便宿利面性講，白最產(chǎn)后浴還黃應(yīng)碗以蓋消騙費(fèi)米者炸為瘋中桂心蘋實(shí)炮施搏有笛效川的繩營釀銷嫂溝行通心。4C理土論痕：澆消浸費(fèi)問者薄為靜核洪心冠的張新置營疤銷茫理膜論Co茄ns廟um極er洪——首個(gè)先冰研示究圾消忠費(fèi)輝者紐奉的勉需臟求缺與重欲嬸望不要暖再賣隨你所駁制造截的產(chǎn)史品而看要?jiǎng)褓u畜某朋人臘確興定頃想該購納買惰的諒產(chǎn)狠品Co版st賤—彩—暫本時(shí)焦忘足掉少定隆價(jià)鉤策價(jià)略先去拘了解血消費(fèi)抖者要賭滿足賣其需嚷要與刻欲望駐所須爸付出刑的代萄價(jià)4辦C理論集：消施費(fèi)者藥為核狐心的竟新營躁銷理杰論Co戀nv殿en穩(wěn)ie莫nc促e縣—予—忘掉松渠道毛策略應(yīng)當(dāng)劇思考嫌如何碼給消緊費(fèi)者接方便以冤購刊得破商竊品4C理配論卡：嫂消只費(fèi)榴者樓為秀核臂心小的閃新跡營裝銷岡理董論C積o胳m警m底u(yù)呆n雕i程c鼠a怠t焦i納o玩n蜓s肚—遵—最后厘要忘暫掉促罷銷現(xiàn)害在晝的搖新宅名剛詞枕是尿溝食通強(qiáng)沈調(diào)椒的頓是喝與題消院費(fèi)叉者啟的劇對(duì)咽話4泄R侵s組合和理論林認(rèn)為哭，在圍競爭用激烈羊的市橫場上褲，開懼發(fā)商膝要考唱慮的肆不僅池僅是路購房戒者的撈自住季或者用投資幸的迫壟切需言求。史購房過者越戚來越普具有妥動(dòng)態(tài)雕性，區(qū)他們病的忠筆誠度碑是變監(jiān)化的樹，興惡趣會(huì)嘉轉(zhuǎn)移先到其許他企麥業(yè)。xx集趟團(tuán)沒：我們修認(rèn)為搶，關(guān)筆于客悄戶和致客戶除需求游的知期識(shí)，闖是企玩業(yè)各游方面抬知識(shí)渾中最筑重要那的一葡種。絮在.既，客順戶關(guān)帝系管露理是淋與工評(píng)程、蕩設(shè)計(jì)棗、營訊銷和仔物業(yè)例并列償?shù)奈逍汛髮Ａ陿I(yè)領(lǐng)對(duì)域之顛一。納率先逐建立丈中國紹房地梳產(chǎn)行蔥業(yè)客優(yōu)戶關(guān)葬系管勢(shì)理的興專業(yè)廚體系抹，并靈使之潑成為啞行業(yè)眠標(biāo)準(zhǔn)段，是花.客腔戶關(guān)糖系管輕理團(tuán)巖隊(duì)奮宿斗的蜻目標(biāo)自?！皫泜鲹Ыy(tǒng)界上旁，細(xì)地治產(chǎn)耽公固司客都市是餅按垂照嶺你舊是通做輩高種檔椒房徹，部還宰是園中穴檔侵房肆，候或奏者瘋是典低小檔句房滾來雷定張位石的尿。荷受籍這良種刪影倒響予，炭客沖戶況和蝦社苗會(huì)謎也棍是霸按冊(cè)照擊這女種著習(xí)按慣港來誼看器待暫你鵝。邀你允一士提恢.小，敵人保們刊就萬會(huì)質(zhì)說批，竿‘香噢覆，五.喚，嬸知魄道劫，貨專宋門驗(yàn)做癢城固鄉(xiāng)纏接切合簽部西的塌中連高脂檔峰房戒。響’社沒結(jié)錯(cuò)允，縮慧中肌國襪的辯地岔產(chǎn)驚企瀉業(yè)廚都暈是埋這五么笨定裕位滅的粒，懼以房誠往帝的尿.坡也部不翁例餐外悉。刮但遠(yuǎn)是款，深現(xiàn)鉗在沈.丸開救始殃改冠變策了隱。結(jié).廟的無定算位幸是趕客納戶咸的蒸終學(xué)身么鎖舟定鼠，塌從暫他稻大爆學(xué)求剛襯剛擔(dān)畢收業(yè)演開積始雙工藏作宴時(shí)問的責(zé)小給戶擇型吧公遲寓作，澡到設(shè)他無娶俘妻版生士子滅的者三餅居槐室醉，收再晃到墓他寇事順業(yè)烏有輛成李的樸獨(dú)修立耕別倘墅棒，稻最寨后朗一周直蹲到煌他染退似休嶄入殿住福的容老堤年研住徐宅李，奇.嚼都捷要舊做悔，樓.肢已喝經(jīng)艱有牌了狡十航萬習(xí)客各戶續(xù)，該這捐將旱是恨一駛筆杰巨教大招的筆財(cái)若富雁。賤”營（醉王白石脖訪翅談旦錄露）對(duì)4P與4籌C的拘評(píng)倚價(jià)4粥P營銷貢組合逝在現(xiàn)艙今仍蜻是一杜種基宿本的蘇營銷串策略它在爐很大鍛程度猛上還照是以強(qiáng)生產(chǎn)詞觀念堅(jiān)為基礙礎(chǔ)或者蛙說是幼以企娛業(yè)為泥中心而4C營飲銷蹤蝶理純念逃更各進(jìn)顆一密步公體充現(xiàn)珠了柏以劫消況費(fèi)鞭者糊為寒核拴心桶的做現(xiàn)氧代菌營株銷連理倆念實(shí)現(xiàn)稍了營史銷重堂心的法轉(zhuǎn)移即覆把珍對(duì)喉產(chǎn)鬧品拘的多首厚要墳關(guān)局注監(jiān)轉(zhuǎn)吳移肝到受對(duì)辭顧段客暫的轉(zhuǎn)需使要旱與橡欲危望白上辮來把溜以按企呀業(yè)大為振中橋心雁轉(zhuǎn)組移飲到東以拳消查費(fèi)零者階為咳中灘心2逮7當(dāng)產(chǎn)陡品制往造已瞧經(jīng)完片成，過希望祥盡快董實(shí)現(xiàn)摸銷售揭時(shí)，題適合4得P理翠論當(dāng)倆產(chǎn)郊品則發(fā)蛋展?fàn)t剛壁剛愉開兆始政，嬌希堡望拾符扁合絲式消蛋費(fèi)協(xié)者沾需妹要猶時(shí)勁，濟(jì)適思合4借C理窮論或者乎說，4P理值論則回傷答磨的丹是按狹庸義灘的而營駝銷淡問室題而4榮C理論腫回答溪的則村是廣貧義的傲營銷影問題對(duì)4P與4鳴C的勁評(píng)咐價(jià)類別

4Ps

4Cs

闡釋

產(chǎn)品Product服務(wù)范圍、項(xiàng)目，服務(wù)產(chǎn)品定位和服務(wù)品牌等客戶Customer研究客戶需求欲望，并提供相應(yīng)產(chǎn)品或服務(wù)價(jià)格Price基本價(jià)格，支付方式，傭金折扣等成本Cost考慮客戶愿意付出的成本、代價(jià)是多少渠道Place直接渠道和間接渠道便利Convenience考慮讓客戶享受第三方物流帶來的便利促銷Promotion廣告，人員推銷，營業(yè)推廣和公共關(guān)系等溝通Communication積極主動(dòng)與客戶溝通，尋找雙贏的認(rèn)同感時(shí)間20世紀(jì)60年代中期（麥卡錫）20世紀(jì)90年代初期（勞特朗）4鐮P與4C的綠相克互蹤蝶關(guān)剪系恩對(duì)第照蒜表類別四大要素4Ps要研究的內(nèi)容

四大要素4Cs要研究的內(nèi)容

闡釋

產(chǎn)品Product研究企業(yè)品牌；研究總體規(guī)劃與戶型設(shè)計(jì)；研究住宅產(chǎn)品的附加值等客戶Customer深入分析客戶，以客戶的生理及心理全方位訴求設(shè)定產(chǎn)品價(jià)格Price設(shè)定的每平方米單價(jià)及整套總價(jià)，付款方式與傭金折扣等成本Cost深入分析客戶，考慮客戶的總價(jià)心態(tài)、單價(jià)心態(tài)等渠道Place委托銷售代理、自行組建隊(duì)伍進(jìn)行銷售等便利Convenience考慮讓客戶享受一切購買住宅過程中的便利與豐富的感受促銷Promotion廣告推廣策略、銷售中心的選擇與建設(shè)、單張派發(fā)的方式人員推銷和事件營銷、泛銷售等溝通Communication積極主動(dòng)與客戶溝通，尋找雙贏的認(rèn)同感；研究親情維系、社區(qū)文化建設(shè)、回饋客戶等方式時(shí)間20世紀(jì)60年代中期（麥卡錫）20世紀(jì)90年代初期（勞特朗）房地泊產(chǎn)開溫發(fā)（雁住宅與為例讓）中邁的4銷P與4C30營固銷綿的箭本斑意訊是卷通懶過宣各律種腿方煩法途，項(xiàng)用靠最嘩快代的霧速沃度股實(shí)船現(xiàn)興既舞定只的恐長欲短計(jì)期聯(lián)銷桌售訂目舟標(biāo)這版種撒目礦標(biāo)皮的適實(shí)深現(xiàn)凱，蜂依古賴治于疾終粘端測消騙費(fèi)睡者譯的仙購劣買在他環(huán)們面瓜臨諸洋多選秩擇的仍今天終，我以們憑車什么首讓他慚們購凳買我許們的摸產(chǎn)品鐮，而抖不是優(yōu)別人不的產(chǎn)朵品這今是陶營次銷較需襪要稿回采答片的煉最純?yōu)樯徍死市陌偷哪瑔柂q題現(xiàn)代道營銷棟理念握的核亂心，朝就是勞注意將消費(fèi)嚼者，梁而不廢是讓既消費(fèi)多者注交意這相種昌注喬意戴應(yīng)踏是首在寫產(chǎn)姨品讓研箱發(fā)乖前育就膽開胳始懼的影注宅意淘，產(chǎn)而磚不負(fù)是恐產(chǎn)困品妥呈烏現(xiàn)滾后蠟的贏注制意我賓們部所鋤做昨的近，患就舌是與打功造喉一堵種烤客悠戶兄真箱正餡需漫要否的混，腎而廣市糾場議上濕目頓前燥并糕不弦能賣提榨供遙的往產(chǎn)陜品然血后蕩讓比他沾們昌請(qǐng)揉求凡我棋們影把諒產(chǎn)噸品瘦賣真給島他秤們營銷侮或是偶策劃撐的本啦意31我們?cè)兴吩馇蟮木樱徒厥窃谕ズ苌賾?yīng)廣告墻，甚退至是蔬沒有雷廣告翼的情品況下升，實(shí)?，F(xiàn)產(chǎn)隨品的依快速羞銷售并潛且宿在促消塑費(fèi)和者閥使僵用游產(chǎn)李品烤的眉過勸程欠中斷，巾獲潔得鳴對(duì)效產(chǎn)艦品嶺品遮牌發(fā)的痛持般續(xù)顏滿翠意駁度傳，縫以辣及賀對(duì)泥生糕產(chǎn)蕉企撫業(yè)窄的愁持低續(xù)免忠琴誠塊度這義是蘋就謙房孩地寶產(chǎn)釘策嚴(yán)劃尤其霞是今乘天我碑們著劫重探景討的思房地蠢產(chǎn)前頭期策若劃所康要邊追礦求禾的朽目厚標(biāo)營銷務(wù)或是邁策劃舞的本慎意第三罵部分創(chuàng)房憐地產(chǎn)諸前期和策劃故策定之而并知得沿失之石計(jì)房地乒產(chǎn)策膚劃概豬念的靠厘清此次捉課程碧所探平討的房務(wù)地呢產(chǎn)蒙前潔期不策茫劃，是斑指土北地已添經(jīng)獲未得而猶規(guī)劃舒設(shè)計(jì)疫尚未覆完成患前的容策劃網(wǎng)工作息，其動(dòng)策劃派的核舞心在蠻于”質(zhì)指饞導(dǎo)恒開碼發(fā)恢“。在土疊地購啟買前卵的對(duì)里土地鑄投資維機(jī)會(huì)狠評(píng)價(jià)睡，是映另一駕套專瞎業(yè)工覽作方魂式與遺思路推，策粉劃的胸核心撥在于”鐵指絕導(dǎo)暴投轉(zhuǎn)資境決話策蝴“；宵而據(jù)規(guī)已劃繡設(shè)價(jià)計(jì)鎖已設(shè)經(jīng)死完牧成挎甚喚至只施強(qiáng)工脂已浮經(jīng)截開義始鳴后廈的耳營悄銷嚇策盤劃盛，提其砌核裁心悔則宜是饑在谷產(chǎn)塞品奔已懼經(jīng)絡(luò)確辱定烈基矮礎(chǔ)量上舉的”烤指架導(dǎo)佛銷捧售介“。前械期膛核滾心傘工叨作迅目川標(biāo)溉是菜保怎證姜在早企貴業(yè)房誠戰(zhàn)五略政與僅自竹身牽地添塊貢屬策性蘆的捐基宏礎(chǔ)倘上站，斬產(chǎn)遇品稻設(shè)格計(jì)套切枯實(shí)根滿藏足旦消得費(fèi)尼需愈要謹(jǐn)，侮能虜夠霧贏渣得德市鏟場猜競按爭流，柱能不夠片實(shí)礎(chǔ)現(xiàn)固最厚佳置財(cái)族務(wù)蘋目遣標(biāo)輕。項(xiàng)目市鴨場竄（博供額應(yīng)鞠與叛需創(chuàng)求瓣）客戶產(chǎn)立品資金客戶罪策略產(chǎn)品頂策略開發(fā)婚策略盈利發(fā)現(xiàn)貸平衡厭點(diǎn)開魚發(fā)限商前期聯(lián)策劃柴的分錦析部塊分：坡宏觀盾中觀厲與微誕觀的瓣關(guān)鍵胸點(diǎn)周知邊冷環(huán)化境粱與位開置發(fā)港條尋件–項(xiàng)雙目訓(xùn)適技合具性目林標(biāo)孩客碼戶–產(chǎn)品碑創(chuàng)新儲(chǔ)性……宏旋觀憐市臥場分析中義觀槳市艦場分鋤析微觀遞市場分揚(yáng)析政策研、經(jīng)串濟(jì)、洲規(guī)劃閉影響–項(xiàng)添目究可匹塑痕性前期葛策劃稠的分秒析部斤分：造宏觀露中觀獅與微章觀的孝關(guān)鍵參點(diǎn)市姐場馳走蜜勢(shì)–項(xiàng)目煉發(fā)展理性區(qū)貼域繁供沙應(yīng)熔與摩需祝求–項(xiàng)醋目洗競看爭駝性前評(píng)期忽策浸劃路的死基運(yùn)本愚結(jié)擠構(gòu)第健一綿階蜜段可行筆性第杠二瓶階賴段系舅列莊研膛究第三僻階段系曉列阻策嗓略第百四女階咽段銷售偽推進(jìn)可行性研究價(jià)格定位開發(fā)周期銷售周期經(jīng)濟(jì)效益分析營銷計(jì)劃推廣方案項(xiàng)目研究市場定位客戶定位產(chǎn)品定位地塊產(chǎn)品方案具象化反思調(diào)整本體研究前期撫策劃危報(bào)告加的簡百潔邏攪輯框究架發(fā)到展殿策敘略資源徐挖掘機(jī)會(huì)量分析形理象灑定點(diǎn)位價(jià)蝦格乏定約位客戶成定位產(chǎn)輛品分定能位案例絨研究模算式斧借幟鑒項(xiàng)團(tuán)目榆定曬位物夢(mèng)業(yè)抓發(fā)峽展具建岡議總錘體扔規(guī)慣劃功馬能電配椒比建筑堂風(fēng)格園負(fù)林準(zhǔn)風(fēng)勒格配套冰設(shè)施項(xiàng)目體資源產(chǎn)歪品烏研鄉(xiāng)豐究客演戶喉喜罵好市晃場歇分旺析客去戶創(chuàng)研丑究市場時(shí)發(fā)展淺水平凳研究背窩景叔研放究項(xiàng)目候價(jià)值淚的研籃判宏品觀古經(jīng)難濟(jì)精背吧景城市系規(guī)劃獵研究個(gè)案般研究潛在膚客戶紋挖掘潛早在就客合戶獵需反求串特拿征項(xiàng)目泥本體塌分析分探析策送略第照四胸部聚分蹲針遼對(duì)終性略的利房興地絕產(chǎn)偶市沙場壁分劃析“有診的放少矢”為什跟么要飯進(jìn)行間房地春產(chǎn)市滋場分侄析？評(píng)估嚴(yán)項(xiàng)目蠅所處炸的市稠場環(huán)掀境尋澆找軟項(xiàng)枕目伙潛宅在肉的足市匙場勻機(jī)請(qǐng)會(huì)叨，親挖酒掘鑼需更求浙尚肯未窯被屋滿竹足日的棉市禮場規(guī)避漁市場縣風(fēng)險(xiǎn)制定衰項(xiàng)目惜的發(fā)緒展方哥向和怪市場策定位推侵薦縣最棍具賭競掘爭衣力擦的襖產(chǎn)制品音建伍議評(píng)蹤蝶估覺開固發(fā)匠商胞目鏡標(biāo)森實(shí)悉現(xiàn)高的豬可魂能農(nóng)性……市航場便分偵析籍是芳對(duì)歸市組場愛調(diào)替研鄉(xiāng)豐搜副集勺到松的菠信渠息漁進(jìn)懲行整孫合冒與濁提記煉的過謎程，茶市場渡分析想的結(jié)圾論是魚進(jìn)行輝決策穗的基割礎(chǔ)。什勞么頑是餡房鞏地蜻產(chǎn)扶市饅場維分栗析歉？概念父，即喝指：撫針對(duì)生某種恐特定珠物業(yè)居研究尼市場矮的供朗需關(guān)逐系。需鎮(zhèn)求仰方哀：襖物死業(yè)頑的叢購迎買影者存或足租檔賃棄者供支應(yīng)濫方渡：拜市鏟場名中貪的車各急競縫爭昂物毯業(yè)皺（棋包郵括轎住額宅民、剝公鳴寓梳、水寫弦字赴樓降、瞇商釋業(yè)庭、積酒殺店襯等稼）市場別分析廈不是磚簡單居的羅盯列市萍場數(shù)姜據(jù)，貴而是構(gòu)必須億基于楚數(shù)據(jù)危進(jìn)行救分析么。需捕求殲市雀場舉分測析之：塘目娃標(biāo)冰客暑戶貧需察求泊分謀析預(yù)測店需求榴的大丑小、嫂來源希以及乎客戶新需求遵點(diǎn)主目要考龜慮以蹤蝶下因艷素：確做定瓶目沙標(biāo)掃消更費(fèi)征人示口浮、偵家妹庭剃和讀客逃戶爸特似征斑統(tǒng)暫計(jì)目特標(biāo)級(jí)消悉費(fèi)間者利收想入鄭、忘支原付漠能鄰力曲和服購沒買閃力遷居觀和交蘋通方透式目怨標(biāo)認(rèn)客進(jìn)戶甜的蜘消菌費(fèi)升價(jià)折值毀趨槐向跡（株偏辟好乏）恰等通掀過向城圣市臉年房誠鑒矛和喘房外地肺產(chǎn)餃年呢鑒姓、抱房構(gòu)地綁產(chǎn)彎統(tǒng)遞計(jì)辜數(shù)窩據(jù)們及捎市繞場徹調(diào)獄研奏數(shù)緣瑞據(jù)遍獲我取葡。供棍給燭市鍛場岡分亭析蜻：顧競妥爭責(zé)項(xiàng)稀目與市會(huì)場泡分伙析供給荷分析案主要繁考慮畫以下鑒關(guān)鍵懂因素玩：現(xiàn)膠有倚物警業(yè)佩的求供怕應(yīng)游類閥型體和傅各準(zhǔn)供核應(yīng)貨面熊積空置斃率和申空置咳物業(yè)晌的特販點(diǎn)近期注物業(yè)廚的吸根納情椒況，綁包括奶購買胸和出錦租的折情況在莊建過或斑者靈正距在坐籌倒建環(huán)、仔擬勺建訴的蠅項(xiàng)矩目租金謊或者繭售價(jià)掠，以標(biāo)及不執(zhí)同位糊置和片品質(zhì)驅(qū)的物堵業(yè)租歇金或組售價(jià)些的波搖動(dòng)現(xiàn)弟有繩和聰擬吵建殲項(xiàng)邁目義的跳特雄點(diǎn)捎、前功飯能急和艦優(yōu)接劣誘勢(shì)替分疼析塑（監(jiān)核州心虜競魚爭息力鞠）市腿場身分椅析寒的托落趕腳慚點(diǎn)票：恒必貧須擴(kuò)回球答控的鄉(xiāng)豐三馬個(gè)窯核矩心爪問朗題本插項(xiàng)涌目膜的渣目愈標(biāo)累客個(gè)戶至是害誰鍬？目標(biāo)害客戶闖的置載業(yè)需親求和蟻偏好政是怎拾樣的箱？本錘項(xiàng)螞目私面辰對(duì)奸競見爭羽市郵場妄的露機(jī)淹會(huì)質(zhì)點(diǎn)乳在性哪榨里進(jìn)？裙項(xiàng)本目悅未繭來峰在那市花場崖中荷的掏地勇位崖如塘何晌？房影地鄉(xiāng)豐產(chǎn)動(dòng)市巷場床分朵析坦的梳思伐路三個(gè)煌層次區(qū)當(dāng)域笛市咐場翻、冊(cè)相朝關(guān)等物底業(yè)銹市悄場材、秋項(xiàng)能目蝴針景對(duì)莫性嘉物吩業(yè)質(zhì)市月場兩屢個(gè)伍方娛面市場慚的供寇給、喂市場科的需誕求三謠個(gè)拼時(shí)束段過受去慕、射現(xiàn)霧在魄與航未哄來區(qū)域市場徐分析專肢業(yè)市場過分析項(xiàng)歪目市拆場迅分預(yù)析區(qū)域趕房地遷產(chǎn)發(fā)慈展處申于何凡種階貫段？項(xiàng)目骨市場慘處于裳何種帥競爭茂格局飾？競味爭廟供爭給菊分現(xiàn)析客戶瞇需求油分析房命地聞產(chǎn)百市昂場梁分貧析已的病步撕驟第一南步：蚊市場鐵區(qū)域講界定這里羞所指違的區(qū)再域是繁中觀暢房地絹產(chǎn)市扣場分山析的溪基本服單位臭，具弊有完驅(qū)整的傳房地茶產(chǎn)市魄場特甚征的駱范圍手，一或般以射行政俱區(qū)劃煙來劃否分。第騰二社步掩：乒區(qū)脹域歸經(jīng)勢(shì)濟(jì)兵環(huán)屯境殼和接市舒場慘分堅(jiān)析考察提整個(gè)匯區(qū)域訓(xùn)經(jīng)濟(jì)像環(huán)境螺，判杰斷區(qū)疑域房憤地產(chǎn)蹄市場窗處于允何種剝發(fā)展唐階段私，找鹽到影活響房傾地產(chǎn)丟市場云變化窯的主洞要因細(xì)素，困對(duì)區(qū)挖域房摔地產(chǎn)蘇發(fā)展鋪前景賽進(jìn)行什預(yù)測亭。第三舒步：羽專業(yè)主市場痕分析按物袖業(yè)類鞋型進(jìn)偽行市小場細(xì)騰分，屑對(duì)各冠專業(yè)害市場工的供倡給和饒需求窮進(jìn)行撲對(duì)比飄預(yù)測聚，從敞而揭巴示各毀專業(yè)境市場辱的需亂求潛沙力及窯分布朗狀況悄。第霞四籌步淘：清項(xiàng)勁目獻(xiàn)市疾場寬分柏析根據(jù)槐對(duì)市店場潛旱力、捏競爭預(yù)對(duì)手敲及目驕標(biāo)客翠戶的部分析短找到莖項(xiàng)目關(guān)的機(jī)案會(huì)點(diǎn)術(shù)、預(yù)象估項(xiàng)駕目的愿市場抖占有培率。房地毀產(chǎn)市宮場分殊析的嫩方法區(qū)域黨經(jīng)濟(jì)柏環(huán)境輩分析區(qū)域薪房地炊產(chǎn)市浮場分渾析對(duì)內(nèi)當(dāng)執(zhí)地途經(jīng)兔濟(jì)御環(huán)賢境套中目決貪定茫所要有鍛類聽型烘房國地?cái)_產(chǎn)懸供已給雞和盜需撒求錢的客基雪本綢因掘素逼進(jìn)隆行服分爪析風(fēng)，如對(duì)孝過鮮去雨變騎化果趨醉勢(shì)則進(jìn)鳳行示判柿斷贏，拿預(yù)項(xiàng)測越未攜來葬的闖發(fā)概展厚前駕景齒。區(qū)域架經(jīng)濟(jì)兵環(huán)境爺和市婚場分棋析：怖基本賞內(nèi)容數(shù)據(jù)餅來源各地膊方統(tǒng)顛計(jì)年眠鑒、像統(tǒng)計(jì)趙公報(bào)替、經(jīng)返濟(jì)發(fā)臂展月業(yè)報(bào)、決地方荷經(jīng)濟(jì)沃信息犁網(wǎng)、拉地方燈政府橡網(wǎng)站窩、中潛房指恐?jǐn)?shù)、菜國房千指數(shù)女、地鄰方房浮地產(chǎn)躲年鑒土地符、規(guī)記劃部屠門的室政府森官員災(zāi)訪談規(guī)劃采、房芬地產(chǎn)法等專忍業(yè)人日士訪析談區(qū)績域撐經(jīng)飽濟(jì)責(zé)環(huán)修境滑分敲析1、頭總慢量愚指賽標(biāo)睜：GD素P、煉人魄口驕、鹽人米均G妙D疫P、福固奶定粘資蹦產(chǎn)居投聾資尾、燃新梨批覺三憐資凳企采業(yè)奪人外數(shù)叉、躲接泰待范入假境謠旅浙游謠人果數(shù)申等2、拔結(jié)過構(gòu)杜指辛標(biāo)?。耗井a(chǎn)休業(yè)秋結(jié)恢構(gòu)佳及違布各局界、俘就虛業(yè)恰人識(shí)口丹結(jié)濤構(gòu)3、水理平指懸標(biāo)：器人均碰收入禍水平個(gè)、消輩費(fèi)水予平、搶人均描居住久面積犁、住陷宅消扎費(fèi)支爆出水完平4、碗城位市掙經(jīng)看濟(jì)診發(fā)食展帆計(jì)私劃央、拉產(chǎn)棟業(yè)燈規(guī)燙劃賺、右城淹市線總莊體微規(guī)濫劃區(qū)域訓(xùn)房地姓產(chǎn)市溪場分懂析1、沈投織資罷：演開光發(fā)喇投枕資狹額2、土洋地開蜂發(fā)：滑土地膝開發(fā)此投資是、開釣發(fā)面供積、獲土地跳出讓沾金3、攤商貓品崖房謹(jǐn)開尺發(fā)煎：腫施澤工前面刪積刮、撿竣請(qǐng)工戒面革積脊、殃年驅(qū)開丘發(fā)洞量4、銷賤售：骨銷售聲額、臣銷售記面積讓、價(jià)豬格、斷空置蓋量、抱吸納詳量5、帽房臺(tái)地浪產(chǎn)咬景唱?dú)庹罩概褦?shù)秘、搭價(jià)柔格掛指賺數(shù)房斬地倒產(chǎn)冷市乏場否分熄析仁的定方奧法區(qū)域牢經(jīng)濟(jì)舅環(huán)境隨和市播場分地析：槽基本胡資料矛的獲甚得人請(qǐng)均GD梁P與烈房剖地日產(chǎn)拴發(fā)煮展具關(guān)起系GD壤P增速旋與房興地產(chǎn)灣發(fā)展銳關(guān)系發(fā)展階段啟動(dòng)階段快速發(fā)展階段平穩(wěn)發(fā)展階段減緩發(fā)展階段人均GDP（美元）800～30003000～40004000～80008000以上需求特征生存需求生存、改善需求兼有改善需求為主改善需求為主發(fā)展特征超速發(fā)展單純數(shù)量型快速發(fā)展以數(shù)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重平穩(wěn)發(fā)展，以質(zhì)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重緩慢發(fā)展綜合發(fā)展型宏觀經(jīng)濟(jì)增長房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r小于4%萎縮4-5%停滯5-8%穩(wěn)定發(fā)展大于8%高速發(fā)展房地貼產(chǎn)市飄場分非析的脫方法區(qū)焦域啟經(jīng)徹濟(jì)軌環(huán)今境寨和待市尚場坊分護(hù)析伯：賭市曬場哲發(fā)恐展適狀顆況掩重央要我指赴標(biāo)房地?cái)a(chǎn)發(fā)茫展周舒期理訴論，怎判斷禽區(qū)域歌市場岸發(fā)展虹階段市場典型表現(xiàn)開發(fā)商策略復(fù)蘇直接使用人帶動(dòng)市場發(fā)展，現(xiàn)樓價(jià)格大于期樓無法判斷是否真正復(fù)蘇，所以地價(jià)低，沒有人買地發(fā)展地價(jià)和房價(jià)開始同步上升，期樓和現(xiàn)樓價(jià)格相近，長期投資者開始進(jìn)入市場最佳策略：土地儲(chǔ)備；而銷售策略是：分期賣樓危機(jī)頂點(diǎn)附近、期樓遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于現(xiàn)樓地價(jià)上升完全不合理，用家退出市場，市場里的人完全是投資者一次性賣樓蕭條地價(jià)下跌比房價(jià)下跌幅度快，市場動(dòng)力是信息不完備者最優(yōu)策略：繼續(xù)賣樓，觀望將會(huì)付出更大的代價(jià)房對(duì)地既產(chǎn)思周特期決理顏論階段價(jià)格階段：復(fù)蘇發(fā)展危機(jī)蕭條判斷籍因素莖：G賭D稍P增速人環(huán)均G肌D身P增崇速房地笨產(chǎn)發(fā)獻(xiàn)展程似度異常基本正常正常運(yùn)行基本正常異常房地產(chǎn)開發(fā)投資額增幅<-5%-5%~5%5%~15%15%~255>25%適度投資利于拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長，而增幅過高，將使供給過量，若無需求匹配，將導(dǎo)致供過于求房地產(chǎn)開發(fā)投資/GDP<0.050.05-0.10.1-0.140.14-0.2>0.2反映房地產(chǎn)投資規(guī)模的基礎(chǔ)指標(biāo)，合理指標(biāo)為0.1-0.15房地產(chǎn)開發(fā)投資/固定資產(chǎn)投資<1515~2222~3030~37>37反映投資結(jié)構(gòu)是否合理的基礎(chǔ)性指標(biāo)，發(fā)達(dá)國家的比例為20%-25%銷售面積/竣工面積<0.80.8~0.90.9~1.01.0~1.1>1.1反映商品房供求是否平衡的指標(biāo)商品房銷售額/房地產(chǎn)投資額<0.80.8~0.90.9~1.01.0~1.1>1.1反映房地產(chǎn)投入與產(chǎn)出的效益指標(biāo)，表明房地產(chǎn)開發(fā)的總體效率房地店產(chǎn)市翼場預(yù)象警預(yù)耍報(bào)指劃標(biāo)體崇系房地務(wù)產(chǎn)市無場分渴析的霧方法區(qū)域肢經(jīng)濟(jì)較環(huán)境童和市會(huì)場分板析：之市場劇發(fā)展新狀況攤重要輛指標(biāo)分類說明適用范圍典型全國性指數(shù)房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)動(dòng)態(tài)描述一定區(qū)域內(nèi)各類房地產(chǎn)（如商業(yè)、住宅和工業(yè)）價(jià)格變動(dòng)及其總體價(jià)格平均變動(dòng)趨勢(shì)和變動(dòng)程度的相對(duì)數(shù)。應(yīng)用于微觀領(lǐng)域，例如房地產(chǎn)投資分析、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估等中房指數(shù)、全國35個(gè)大中城市房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)、戴德梁行指數(shù)房地產(chǎn)綜合景氣指數(shù)根據(jù)一定的原則選取包括房地產(chǎn)價(jià)格在內(nèi)的多種反映房地產(chǎn)市場景氣或房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，采用一定的綜合方法（如合成指數(shù)法或擴(kuò)散指數(shù)法）對(duì)這些指標(biāo)進(jìn)行加權(quán)綜合，得到一個(gè)綜合景氣指數(shù)多用于進(jìn)行宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)分析、宏觀行業(yè)分析等國房指數(shù)中國軟當(dāng)前彎幾種陽主要弄的房源地產(chǎn)駁指數(shù)房地?fù)Q產(chǎn)市油場分立析的械方法區(qū)域廣經(jīng)濟(jì)原環(huán)境瞎