房地產(chǎn)投資組合與方案選擇二

第10章房地產(chǎn)投資組合與方案選擇§10-1概述一、投資組合的概念對(duì)于相同的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化，不同投資項(xiàng)目的收益會(huì)有不同的反應(yīng)。舉例來說，在高通漲的時(shí)候投資項(xiàng)目甲的收益增長(zhǎng)可能會(huì)超過通漲的增長(zhǎng)幅度，而投資項(xiàng)目乙的收益可能會(huì)有負(fù)增長(zhǎng)。在這種情況下，把適當(dāng)?shù)耐顿Y項(xiàng)目組合起來，便可以達(dá)到一個(gè)最終和最理想的長(zhǎng)遠(yuǎn)投資策略。換句話說，目標(biāo)是尋找在一個(gè)固定的預(yù)期收益率下使風(fēng)險(xiǎn)最低，或是在一個(gè)預(yù)設(shè)可接受的風(fēng)險(xiǎn)水平下，使收益最大化的投資組合。二、房地產(chǎn)投資組合的概念從狹義上，房地產(chǎn)投資組合就是由不同類型和不同地區(qū)的房地產(chǎn)投資所構(gòu)成的投資組合。不同類型的房地產(chǎn)，可以是住宅、寫字樓、工業(yè)廠房、商業(yè)用房等等廣義上，房地產(chǎn)投資組合就是房地產(chǎn)作為投資組合的分項(xiàng)和股票，證券等其他金融資產(chǎn)的投資組合。大型機(jī)構(gòu)投資者進(jìn)行房地產(chǎn)投資時(shí)，非常注重研究其地區(qū)分布、時(shí)間分布以及項(xiàng)目類型分布的合理性，以期既不冒太大的風(fēng)險(xiǎn)，又不失去獲取較高收益的機(jī)會(huì)。三、房地產(chǎn)投資組合的方式（一）投資類型的組合（二）時(shí)間差異化的組合（三）投資空間的組合（四）開發(fā)主體的組合§10-2房地產(chǎn)投資組合理論模型一、傳統(tǒng)投資組合方法（一）投資品種固定比例法這種方法是根據(jù)投資目標(biāo)，使房地產(chǎn)投資總額中防御部分和進(jìn)取部分的比率保持不變。（二）投資品種變動(dòng)比例法這種方法是根據(jù)不同類型房地產(chǎn)投資品種的價(jià)格變動(dòng)情況和趨勢(shì)，設(shè)置一定的投資決策界限，來進(jìn)行投資優(yōu)化組合選擇。（三）投資品種資金成本平均法這種方法是指在房地產(chǎn)投資總額一定的情況下，根據(jù)防御部分和進(jìn)取部分投資成本的變化，增加投資成本下降部分投資數(shù)量，減少成本上升部分的投資數(shù)量，從而使房地產(chǎn)平均投資成本低于市場(chǎng)平均成本。二巡壽、卵現(xiàn)睛代拋投衛(wèi)資蘋組庭合銹理炊論它模梅型（朽一斃）繳模營型擊的腿假膜設(shè)（1）侮投載資電的處各敘項(xiàng)猜目沾均胃有傭完凍整嬌的拒技胳術(shù)轉(zhuǎn)經(jīng)耐濟(jì)深上揚(yáng)的總可不行補(bǔ)性潛研訴究志報(bào)逼告炮或間投拜資待計(jì)暖劃荒，杏即慕各慎類孔型填或帶經(jīng)析營揪模喪式襪均見按魂投鳳資胸環(huán)我境圍、棒投勞資鍛政納策濾及終城右市敬規(guī)軌劃紅要輪求證進(jìn)捕行聲了呈充濱分蚊的銳論父證疼，雞認(rèn)埋為秋項(xiàng)己目怕的賢經(jīng)軍濟(jì)詠可作行絲式性足、套技派術(shù)汪可信行低性壺均頑是陡合跑理裙的共。（2）備各國投扶資淡類粘型曬和括經(jīng)激營踩模燥式因均編能彩根流據(jù)延市亦場(chǎng)銳調(diào)漁查紹及型預(yù)創(chuàng)測(cè)峽的懷資北料俊確敲定只可剪能壟收睜益番率鐮各拋收浴益識(shí)率純實(shí)佳現(xiàn)與的沿概毅率粉的串大悉小儉。（3）提房釀地狠產(chǎn)回投況資極主客體創(chuàng)理擠性煌的晚經(jīng)覽濟(jì)材人府假芒設(shè)緣瑞，薪即犧在捎進(jìn)乏行族投己資謠都紐奉是沃追欄求鑼以派最宜大肅的崇效勢(shì)用冤為周目贏標(biāo)逗。唱表堅(jiān)現(xiàn)躺為上在扮投駛資巾收倉益濱一與定立的艦情斤況使下理風(fēng)咽險(xiǎn)毛最可小鵝，謀在卡投她資楚風(fēng)集險(xiǎn)肯最久小窯的廳情興況肺下遺收窗益沾最恒大劣。減都粉是頑在闊綜純合個(gè)考景慮瀉期間望忠收但益秒率今和粗風(fēng)李險(xiǎn)汽的眠基恥礎(chǔ)豆上蝕進(jìn)獨(dú)行質(zhì)投吊資流優(yōu)戒化預(yù)組糕合墓的瘋，約追但求投單劍位桿風(fēng)趣險(xiǎn)湖的是收盯益律最液大畝化暫，晉或歪者瓜單庭位累收弟益霉的主風(fēng)羽險(xiǎn)役最旬小木化狼。（凈二酷）藍(lán)模穴型幻玉的策建巷立設(shè)察可螺投斤資躁的派房初地眼產(chǎn)鬧產(chǎn)建品貧有N種云，遭各告品鑄種i的鵲投悄資研期嗚望戒收纖益瞇率居為r絲式i，i=亦1，…，N，用嗎于投害資不勝同房粉地產(chǎn)義產(chǎn)品教的資巖金分團(tuán)配比劈燕例為xi，i=土1，…，N，建求立投德資優(yōu)搖化組系合模映型如趁下：目標(biāo)緩函數(shù)水要求稀使得狀單位蛋風(fēng)險(xiǎn)耗收益鹽率最黨大化在瘋實(shí)茅際配投師資倆中闖，僵計(jì)啊算零房乳地膜產(chǎn)從投魔資移組馳合X可以耳通過蜜以下栽步驟愈進(jìn)行呆：①浮根鼻據(jù)算歷絮史根收帆益盲率燦數(shù)慰據(jù)胃計(jì)餐算串相震關(guān)程系尤數(shù)批矩掉陣礎(chǔ)；②趁針伍對(duì)竹具地體很問滴題超進(jìn)傍行歌市匠場(chǎng)公調(diào)歪研速，司得學(xué)出蛾實(shí)也際堅(jiān)問班題斃中憑房放地駱產(chǎn)頌投貍資己品栗種氧的術(shù)風(fēng)和險(xiǎn)布評(píng)轟價(jià)傷指?jìng)鶚?biāo)薄和衛(wèi)模糾型伸，室對(duì)輕不奴同落房膀地伯產(chǎn)劃產(chǎn)竭品特進(jìn)藏行撈風(fēng)想險(xiǎn)童評(píng)俯價(jià)桶，鏟得肯出委總斃分Mi，i=洞1，…，N；③用M1：M2：…：M精N代替闊，狠即用膚當(dāng)前蟲根據(jù)望市場(chǎng)咽調(diào)查賣得出駁的擬雙要投礎(chǔ)資的爆各類蠢房地寺產(chǎn)品閃種的能客觀攏風(fēng)險(xiǎn)南預(yù)期鋼，然娃后進(jìn)頑行風(fēng)傭險(xiǎn)大竹小的懲對(duì)比艷。以糾此來蜂代替蕉由歷境史收氏益率植數(shù)據(jù)牛得出圍的不民同房區(qū)地產(chǎn)籌投資大品種灶的標(biāo)夾準(zhǔn)差甩，由靠此計(jì)喪算出ki輸永入束模駛型碧求鈴解烏。④根奏據(jù)公齊式（1搏0小-詠1起1）壺，黨（1鳴0聯(lián)-琴1娛2），耕（1笑0卡-復(fù)1希3）弓確粉定k與i⑤求買解棟非阻線承性助規(guī)友劃榆模桿型拘（1豬0跨-磨1臨4）暫得婚到X。具姜體的針求非貢線性凈規(guī)劃妙解過蓄程一閉般通都過Ma活tl鹽ab運(yùn)算殿軟件蔑實(shí)現(xiàn)石?！熳?透0次-資3房地估產(chǎn)投蕉資方茂案的警選擇一、僵投資頂方案終之間球的關(guān)訪系（一尖）方哄案類每型在己對(duì)懇房吼地赴產(chǎn)巧投找資鏡方甚案璃進(jìn)叉行澡比簡(jiǎn)較雄與亭優(yōu)完化計(jì)前貪，暑首鐘先落要磁清啄楚毅方燭案殿間潛的勝相?；ネ碴P(guān)漠系挎。命從疫方安案肆數(shù)須量圓角根度桂，割有舟單五一壟方柜案蛙（簽獨(dú)紹立籠型陜方難案趁）鐵與胞多柳方脾案驅(qū)之匙分晌。洽而冊(cè)對(duì)晨于杰一留組么可蓮利暈用乖的哨多朗方棍案帶，晶方走案粉之笑間意的嶺相皺互嫂關(guān)開系洲可雅分貢為至互百斥尊型睬方刊案圖、祖混蛙合萬相火關(guān)鋼型成方就案飾、杯組禍合—布—互斥過方案紫和互房誠補(bǔ)型卷方案翅。其突中尺獨(dú)酸立硬型曾、符互斤斥驗(yàn)型脖、勵(lì)混蠟合牢型惰方名案弦最份為抽普狐遍瘋，室本撇章漠著頓重設(shè)介陣紹奮這攻幾芬種幅關(guān)其系堆下爛的概方鞋案?jìng)鬟x爽擇違與與優(yōu)株化掀。（1）獨(dú)浮立型蘭方案（2）互筐斥型逃方案（3）混冠合型觸方案（二災(zāi)）評(píng)夾選時(shí)運(yùn)應(yīng)注樹意的徒問題（1）示備銳選熔方姐案純提流供秋的桐信帥息疤資貪料泰應(yīng)騎可刺靠晴、西均區(qū)衡助。備品選圣方哨案棚應(yīng)沈滿來足扇的協(xié)條赴件更包撕括篇：①備曲選方療案的席整體滲功能喜應(yīng)達(dá)律到目瞎標(biāo)要文求；②棄備恐選弄方倡案芒的機(jī)經(jīng)堡濟(jì)打效駛率黨應(yīng)飽達(dá)裳到勇可全以憂被舞接驚受茫的再水鋪平丈；③困備斜選資方鬧案蘭包憲含順的找范忍圍忽和癢時(shí)染間沸應(yīng)先一顏致麻，拒效通益羅和冰費(fèi)拍用能計(jì)隆算繩口鑒徑燦應(yīng)踩一聯(lián)致菊。（2）葡同故時(shí)系進(jìn)喊行少財(cái)稍務(wù)患分援析辱和帖經(jīng)肆濟(jì)懲費(fèi)脂用庸效誼益誕分埋析喝時(shí)染，輛方昆案聚經(jīng)倚濟(jì)舟比杰選顛時(shí)戚應(yīng)喇按舌經(jīng)帶濟(jì)晨費(fèi)蘋用賣效圖益湯分降析釘?shù)耐踅Y(jié)眉論嫁選鋒擇奔方趴案英。（3）婚備須選慨方降案既的美經(jīng)榮濟(jì)澤指騾標(biāo)臟的青取法值權(quán)比恭較渾差惕異勞不潤大專時(shí)蹲，婚不尊能躁依懷此它判秧定炸方仰案翅的興優(yōu)門劣艙，損只賊有州經(jīng)城濟(jì)陶指糧標(biāo)幣的俱取寫值叮存緩在希足泥夠膊的祝差雖異紐奉，綱且寇估透算悅和企測(cè)似算僚的胞誤除差拆不竭足爆以窮使循評(píng)隨價(jià)傾結(jié)基論尊出聞現(xiàn)夜逆外轉(zhuǎn)且時(shí)茄，秘才爐能像認(rèn)理定燃比猛較遣方爭(zhēng)案去有勻顯登著冶的奏差放異膝，河并挺據(jù)私此饅判鞏定挽方讓案息的筑優(yōu)伸劣乎。（4）述備坊選側(cè)方皇案鳴的熄計(jì)什算國期諒不脖同黎時(shí)報(bào)，笨宜稼采模用蔥凈的年克值莫法誦和哲費(fèi)慰用蓄年油值至法虹。容如欠果劉采車用床差塞額冠投川資么內(nèi)掠部蓬收承益洋率武法弦，恭可據(jù)將推各庸方棗案狠計(jì)順?biāo)阒诩?jí)的嚷最烈小洋公科倍迅數(shù)物作呼為摩比巖較鑼方言案燥的齊計(jì)唐算草期心，堵或躍者蕉以村各釀方橡案萍中谷最耳短瓣的悶計(jì)齊算展期踐作膛為會(huì)比鳴較餐方互案授的委計(jì)烏算策期閱。撥在醬某示些浩情升況紹下單還氏可更采理用寬研喉究祝期柿法燦。（5）心方送案撒比役選貝中魂注百意青經(jīng)拆濟(jì)蓬評(píng)牌價(jià)銅指壁標(biāo)糟的夏應(yīng)巨用健范稠圍姨。（揪三犁）沃評(píng)蛾選卻方就法房結(jié)地啄產(chǎn)新投亂資陜項(xiàng)秤目滔比秤選灰可政采郵用玩下唇列貨效言益貴比啊較禮法蒸、擴(kuò)費(fèi)快用淹比驗(yàn)選爐法纏和嘆最勵(lì)低壘價(jià)源格郊法齒。（1）效謹(jǐn)益比蘿選方臘法包仰括凈鍬現(xiàn)值熱法、底凈年駐值法盲、差膨額凈煤現(xiàn)值棄法、威差額富投資麗內(nèi)部泊收益等率法陷。①票凈屢現(xiàn)賭值納法維，彼比旱較游備誤選蠢方章案乎的渣財(cái)譽(yù)務(wù)鍋凈題現(xiàn)蔬值管，揉以禁凈拌現(xiàn)爽值隸大使的桂方疤案否為狹優(yōu)亂。授比嗚較沫凈駁現(xiàn)喉值綁時(shí)角應(yīng)傲采夾用粗相圍同照的章折水現(xiàn)化率麻。②鄭凈散年云值披法懲，痕比趁較歉?jìng)錂谶x趙方言案析的今凈最年匙值惹，耽以蓮凈歡年婚值艦大酷的滔方斥案逼為黃優(yōu)謀。爐比著較線凈寒年春值秒時(shí)儀應(yīng)還采呀用挑相殲同英的兼折析現(xiàn)宅率題。③慰差演額鍬投富資臘內(nèi)斧部屢收牙益員率腫法燈，抽使盲用穗備杠選度方宜案敘差默額縣現(xiàn)筐金課流應(yīng)，（2）突費(fèi)龜用獄比洗選毫法費(fèi)邪用筒比歌選仔方瓦法先包溫括還費(fèi)漢用夾現(xiàn)素值脖比縫較究法天、決費(fèi)接用都年壘值研比頸較休法討：①費(fèi)燃用現(xiàn)患值比辮較法茅，計(jì)摸算備本選方礙案的慌總費(fèi)瞎用現(xiàn)熊值并躬進(jìn)行慚對(duì)比呀，以角費(fèi)用島現(xiàn)值賀較低勝的方樂案為亦優(yōu)。②費(fèi)漲用年鬧值比祥較法冰，計(jì)峰算備漂選方責(zé)案的燦費(fèi)用瘡年值使并進(jìn)沒行對(duì)氏比，挺以費(fèi)境用年捉值較案低的適方案茫為優(yōu)量。（3）淘最彎低死價(jià)卡格森（眾服悲務(wù)摸收許費(fèi)賤標(biāo)娃準(zhǔn)宗）桑比傳較買法在相沸同產(chǎn)脫品方等案比延選中責(zé)，以貍凈現(xiàn)繳值為棋零推格算備介選方鋪案的濫產(chǎn)品扯最低析價(jià)格嶄，應(yīng)柴以最多低產(chǎn)浩品價(jià)騙格較鉛低的銅方案悲為優(yōu)紐奉。二傾、房誠互永斥每型押方就案旅的滑選農(nóng)擇（一籃）計(jì)稅算期黑相同忍的互嘉斥型躲方案盞的選聯(lián)擇各方堂案壽甲命期碎相等值的互室斥型漁方案粗進(jìn)行眠比較城選優(yōu)袍，可云根據(jù)脹不同紋情況由選用榴凈現(xiàn)惑值、向凈年件值、孫差額鴨凈現(xiàn)歇值、侄差額沈投資劈燕內(nèi)部券收益認(rèn)率等尸評(píng)價(jià)辣指標(biāo)噴。1.凈有現(xiàn)社值闖法呀、霞凈臺(tái)年宣值湯法對(duì)于蓄單一強(qiáng)的投籮資方帽案，卸當(dāng)給府定基賀準(zhǔn)收勿益率驅(qū)或目頃標(biāo)收喉益率欠后，煎只要奮求得桑的凈易現(xiàn)值互、凈滴年值霜大于洗零，劣那么弊該方砌案就號(hào)是可扇以接盟受的攀。對(duì)仙于多汪個(gè)互書斥方翅案的芝選擇振來說房誠，同亞樣可岔以應(yīng)秧用凈乳現(xiàn)值孔、凈虜年值符作為積評(píng)價(jià)詞指標(biāo)度。當(dāng)俱各方桶案的吧壽命染期相賣同時(shí)按，可摧如下哭擇優(yōu)關(guān)：（1）邀凈法現(xiàn)封值授法盞，捧取逝各江方疤案悼中N潔P蜻V值悉最藍(lán)大灶者想為梯最蝦優(yōu)率方告案賴；（2）濁凈剃年句值匠法迅，哀取A值寬最售大動(dòng)者孔；事電實(shí)球上漲，背當(dāng)怖基息準(zhǔn)嗓收蛇益城率巴一土定湊，業(yè)各冶方促案堵壽壟命零期佩相衛(wèi)同列時(shí)稻，宿上切述岔兩芝種窯指怒標(biāo)德判正定杜優(yōu)寄劣閃的按結(jié)風(fēng)論絮肯拳定偷是聽一鳥致來的叔，糾在富計(jì)窮算扶時(shí)弦采包用基任富何磚一釣種患方凡法情均考可鍬，般通婦常泛采零用幸凈淹現(xiàn)貨值裝法聽。2.差額列凈現(xiàn)采值法3.差落額旨投圣資宅內(nèi)浸部陷收妹益留率妖法應(yīng)劫用急差養(yǎng)額內(nèi)投長(zhǎng)資卻內(nèi)牲部霉收咬益噴率趟選悉擇瞇方栗案艇時(shí)理，膝也拒可縣采果用請(qǐng)圖蔽解俗形聚式及，喉如虜下蹤蝶圖檔所仁示妥，若橫技軸航為觀投托資朝額額，喂縱版軸訪為園每殺年鄉(xiāng)豐的鮮凈躁收熱益挖。4.費(fèi)用絡(luò)現(xiàn)值活和費(fèi)般用年么值法（二竄）計(jì)使算期侵不等既的互太斥型糠方案誼的選洞擇三剛、原獨(dú)沿立史型悔方耗案窮的醬選地?fù)癃?dú)立無方案產(chǎn)互斥臺(tái)化法2撿.效率原指標(biāo)棟排序冶法【例1鈔0青-局7界】些X公蚊司際現(xiàn)暑有檔資蹄金2滿0姑0東0萬牙元冷，權(quán)欲叔開蘭發(fā)A、B、C三個(gè)兄項(xiàng)目灶。每葉個(gè)項(xiàng)爪目需才求資辨金10政00萬伙元抗，狂預(yù)消計(jì)冬的磁投喜資亭收液益虜平文分辮別遷為10％、20％旁、3傭0％茶，待項(xiàng)寶目讓的寬期羅限霉為盆一闖年濱。扁該韻公躍司杜如緩果宴不綱將脅此掩款拆用定于咐開蝕發(fā)A、B、C，線運(yùn)窄用磁于呢其國他良機(jī)圖會(huì)投的司利甚率潤最幼高蓬可驅(qū)達(dá)8％席。X公司某可以隱從中播選擇師一兩兇個(gè)項(xiàng)刺目作災(zāi)為投賠資對(duì)厲象，徹當(dāng)然仆也可肌以都污不開磨發(fā)，火因而A、B、C三個(gè)避方案題對(duì)X公悶司細(xì)來畫說剩是類個(gè)恰獨(dú)月立唉方明案筐的外選置擇強(qiáng)問依題罰。梳因勸為嶼投疲資喉收事益號(hào)率攻最姨小滑者礦（1棉0％饅）虹大男于溝公沿司獲的風(fēng)其社他譽(yù)運(yùn)志用旺機(jī)靠會(huì)響的悲利史率充（8％）艇，則鍬對(duì)X公司與來說藝，A、B、C三臂個(gè)朋方哄案扣都泥是圖有盈利邀的掠方圍案評(píng)。氏但X公犯司貧僅芽有20嚷00萬踩元殖的坐資染金首，勢(shì)無美法棒同槍時(shí)兇滿矮足穩(wěn)三綱者胖的曉需洞求音，站于脹是X公司刻想從乘銀行無貸款擇以滿謎足要蛾求?？诩偃缇塾幸豢s慧家Y銀行持同意層按年倦利率2脖5％借耍給X公穿司10冶00萬章元烈，棉這趁時(shí)桿，X公陵司嗽將逐如延何玻決撲策柴？為顫了悔簡(jiǎn)暑捷飽無削誤還地虧解伯答避上槽述糕問筆題等，虧下爹面莖介后紹面一耀種膽應(yīng)賴用身“溜效紛率皇”悶指無標(biāo)衡進(jìn)清行獎(jiǎng)獨(dú)再立絹方料案談選監(jiān)擇信的唐圖陵解芝方寧法個(gè)，廉該醬方代法狗的師步蹈驟專是潤：（1）惜計(jì)衛(wèi)算都各國