物業(yè)管理概論(第二版)PPT完整全套教學(xué)課件

Wuyeguanligailun物業(yè)管理概論高職高專物業(yè)管理類課程目錄項(xiàng)目二設(shè)立物業(yè)服務(wù)企業(yè)項(xiàng)目三獲取市場(chǎng)項(xiàng)目四物業(yè)管理的前期準(zhǔn)備項(xiàng)目五啟動(dòng)物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目六物業(yè)的日常管理項(xiàng)目一認(rèn)識(shí)物業(yè)管理行業(yè)項(xiàng)目一認(rèn)識(shí)物業(yè)管理行業(yè)任務(wù)一感知物業(yè)管理內(nèi)涵子任務(wù)一認(rèn)知物業(yè)一、物業(yè)的概念及其類型物業(yè)是指已建成并投入使用的各類建筑物及相關(guān)的設(shè)施設(shè)備和場(chǎng)地。各類建筑物可以是住宅小區(qū)，也可以是寫字樓、商業(yè)大廈、工業(yè)廠房、倉(cāng)庫(kù)等;相關(guān)設(shè)施設(shè)備和場(chǎng)地是指房屋內(nèi)外的各類設(shè)備、市政設(shè)施、文化娛樂設(shè)施和與之相鄰的場(chǎng)地、庭院、道路等。物業(yè)是房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程中的最終產(chǎn)品，也是物業(yè)管理的主體對(duì)象。子任務(wù)一認(rèn)知物業(yè)一、物業(yè)的概念及其類型居住物業(yè)商業(yè)物業(yè)工業(yè)物業(yè)特種物業(yè)子任務(wù)一認(rèn)知物業(yè)二、物業(yè)與房地產(chǎn)的關(guān)系

(一)聯(lián)系房地產(chǎn)是指土地和房屋以及附著于土地和房屋上不可分離的部分，包括土地和房屋作為物質(zhì)存在的財(cái)產(chǎn)和由此形成的所有權(quán)、使用權(quán)、租賃權(quán)、抵押權(quán)等財(cái)產(chǎn)權(quán)益。物業(yè)是指各類建筑物及相關(guān)的設(shè)施設(shè)備和場(chǎng)地，它與房地產(chǎn)在財(cái)產(chǎn)上所指乃同一對(duì)象。物業(yè)是房地產(chǎn)進(jìn)入消費(fèi)領(lǐng)域后的房地產(chǎn)產(chǎn)品，是房地產(chǎn)的一個(gè)部分，是房地產(chǎn)的流通與服務(wù)環(huán)節(jié)。子任務(wù)一認(rèn)知物業(yè)二、物業(yè)與房地產(chǎn)的關(guān)系(二)區(qū)別1.概念外延不同2.適用范圍不同子任務(wù)一認(rèn)知物業(yè)三、物業(yè)的特點(diǎn)(一)位置的固定性(二)壽命的耐久性(三)產(chǎn)品的差異性(四)價(jià)值的投資性子任務(wù)二認(rèn)知物業(yè)管理一、物業(yè)管理的概念與性質(zhì)(一)物業(yè)管理的概念(1)實(shí)施物業(yè)管理的企業(yè)必須是具備一定資質(zhì)的法人經(jīng)濟(jì)組織。(2)物業(yè)管理是通過(guò)提供有償物業(yè)服務(wù)來(lái)獲取經(jīng)濟(jì)效益的。(3)物業(yè)管理是以合同、契約為中介的委托管理。(4)物業(yè)管理是通過(guò)對(duì)物業(yè)的管理來(lái)為業(yè)主和使用人服務(wù)的。子任務(wù)二認(rèn)知物業(yè)管理一、物業(yè)管理的概念與性質(zhì)(二)物業(yè)管理的性質(zhì)物業(yè)管理的客體是物業(yè)，服務(wù)的對(duì)象是業(yè)主和使用人，是集管理、服務(wù)、經(jīng)營(yíng)于一體的有償勞動(dòng)。所以，按行業(yè)劃分，屬于社會(huì)服務(wù)性行業(yè);按產(chǎn)業(yè)劃分，屬于第三產(chǎn)業(yè)。可見，物業(yè)管理的性質(zhì)就是“服務(wù)性”，是寓管理于服務(wù)之中，在管理中服務(wù)，在服務(wù)中管理。子任務(wù)二認(rèn)知物業(yè)管理一、物業(yè)管理的概念與性質(zhì)(三)物業(yè)管理與房地產(chǎn)管理的區(qū)別1管理體制不同2管理內(nèi)容不同3所管房屋的產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)不同4管理機(jī)制不同子任務(wù)二認(rèn)知物業(yè)管理二、物業(yè)管理的特性社會(huì)化專業(yè)化市場(chǎng)化企業(yè)化子任務(wù)二認(rèn)知物業(yè)管理三、物業(yè)管理的階段劃分和基本內(nèi)容(一)物業(yè)管理的階段劃分物業(yè)管理的策劃階段物業(yè)管理的前期準(zhǔn)備階段物業(yè)管理的啟動(dòng)階段物業(yè)管理的日常運(yùn)作階段1234子任務(wù)二認(rèn)知物業(yè)管理三、物業(yè)管理的階段劃分和基本內(nèi)容(二)物業(yè)管理的基本內(nèi)容1.常規(guī)性公共服務(wù)2.非公共性延伸服務(wù)子任務(wù)二認(rèn)知物業(yè)管理四、物業(yè)管理的宗旨和作用(一)物業(yè)管理的宗旨物業(yè)管理是為業(yè)主和使用人提供全方位、立體式的綜合性管理和服務(wù)，其宗旨概括地講就是“管理物業(yè)，服務(wù)業(yè)主”。通過(guò)物業(yè)管理使物業(yè)保持良好的運(yùn)行狀態(tài)，完善物業(yè)使用功能并促使物業(yè)的保值和增值;同時(shí)，通過(guò)物業(yè)管理服務(wù)，為業(yè)主和使用人營(yíng)造一個(gè)能滿足其偏好的舒適、安全而又寧?kù)o的生活、工作環(huán)境。物業(yè)管理屬于服務(wù)行業(yè)，在物業(yè)管理全過(guò)程中要突出“服務(wù)”二字，寓管理于服務(wù)之中，在管理中服務(wù)，在服務(wù)中管理。子任務(wù)二認(rèn)知物業(yè)管理四、物業(yè)管理的宗旨和作用(二)物業(yè)管理的作用1.對(duì)業(yè)主而言2.對(duì)開發(fā)商而言3.對(duì)社會(huì)而言項(xiàng)目一認(rèn)識(shí)物業(yè)管理行業(yè)任務(wù)二認(rèn)識(shí)物業(yè)管理的起源和發(fā)展子任務(wù)一了解國(guó)外物業(yè)管理的起源和發(fā)展一、國(guó)外物業(yè)管理的起源業(yè)界一般認(rèn)同的觀點(diǎn)是，物業(yè)管理在我國(guó)是新興行業(yè)，僅有30多年的發(fā)展歷史，首先出現(xiàn)在沿海發(fā)達(dá)城市，逐步向內(nèi)陸地區(qū)延伸，而在國(guó)外，物業(yè)管理已經(jīng)有100多年的歷史。子任務(wù)一了解國(guó)外物業(yè)管理的起源和發(fā)展二、國(guó)外物業(yè)管理的發(fā)展(一)美國(guó)的物業(yè)管理管理機(jī)構(gòu)(1)公共房屋管理委員會(huì)(2)行業(yè)管理機(jī)構(gòu)(3)物業(yè)服務(wù)企業(yè)子任務(wù)一了解國(guó)外物業(yè)管理的起源和發(fā)展二、國(guó)外物業(yè)管理的發(fā)展(一)美國(guó)的物業(yè)管理管理的特點(diǎn)(1)管理契約化(2)管理專業(yè)化(3)服務(wù)優(yōu)質(zhì)化(4)管理智能化子任務(wù)一了解國(guó)外物業(yè)管理的起源和發(fā)展二、國(guó)外物業(yè)管理的發(fā)展(一)美國(guó)的物業(yè)管理3.美國(guó)物業(yè)管理的收費(fèi)第一種是根據(jù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主之間的年度預(yù)算總額的百分比收取，即按月收取年度預(yù)算所規(guī)定的各月收取費(fèi)用的百分比作為管理費(fèi)用。第二種是根據(jù)利潤(rùn)來(lái)計(jì)算管理費(fèi)用。此種方法有利于提高物業(yè)服務(wù)企業(yè)的積極性，易于各方接受。子任務(wù)一了解國(guó)外物業(yè)管理的起源和發(fā)展二、國(guó)外物業(yè)管理的發(fā)展(二)新加坡的物業(yè)管理管理機(jī)構(gòu)(1)建屋發(fā)展局(2)市鎮(zhèn)理事會(huì)(3)私人住宅的管理理事會(huì)(4)物業(yè)服務(wù)企業(yè)子任務(wù)一了解國(guó)外物業(yè)管理的起源和發(fā)展二、國(guó)外物業(yè)管理的發(fā)展(二)新加坡的物業(yè)管理管理的資金來(lái)源(1)政府補(bǔ)貼(2)建屋發(fā)展局的資助(3)物業(yè)管理處的資助(4)物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理費(fèi)子任務(wù)一了解國(guó)外物業(yè)管理的起源和發(fā)展二、國(guó)外物業(yè)管理的發(fā)展(二)新加坡的物業(yè)管理管理的特點(diǎn)<1)物業(yè)管理組織系統(tǒng)建全<2)法制建設(shè)與管理制度完善<3)堅(jiān)持以人為本，重視鄰里和睦子任務(wù)一了解國(guó)外物業(yè)管理的起源和發(fā)展二、國(guó)外物業(yè)管理的發(fā)展(三)日本的物業(yè)管理(1)委托式管理(2)自主式管理(3)兼容式管理子任務(wù)一了解國(guó)外物業(yè)管理的起源和發(fā)展二、國(guó)外物業(yè)管理的發(fā)展(三)日本的物業(yè)管理管理費(fèi)維修公積金公益金管理組合費(fèi)泊車費(fèi)、裝修費(fèi)等專項(xiàng)服務(wù)費(fèi)子任務(wù)一了解國(guó)外物業(yè)管理的起源和發(fā)展二、國(guó)外物業(yè)管理的發(fā)展(三)日本的物業(yè)管理管理的特點(diǎn)(1)物業(yè)管理的法律基礎(chǔ)較好(2)對(duì)從事物業(yè)管理的企業(yè)、人員有很高要求(3)物業(yè)管理的社會(huì)環(huán)境比較好(4)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的專業(yè)化程度高(5)物業(yè)管理的行業(yè)協(xié)會(huì)作用大子任務(wù)二了解中國(guó)物業(yè)管理的起源和發(fā)展一、香港地區(qū)的物業(yè)管理(一)香港地區(qū)物業(yè)管理機(jī)構(gòu)1.香港房屋委員會(huì)與香港房屋署2.香港房屋協(xié)會(huì)3.業(yè)主立案法團(tuán)和樓宇互助委員會(huì)4.物業(yè)服務(wù)企業(yè)子任務(wù)二了解中國(guó)物業(yè)管理的起源和發(fā)展一、香港地區(qū)的物業(yè)管理(二)香港地區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的管理內(nèi)容和管理費(fèi)的構(gòu)成

1.管理內(nèi)容管理內(nèi)容主要有房屋使用管理、房屋及其設(shè)備設(shè)施的保養(yǎng)與維修、環(huán)境保潔與治理、保安與消防、園林綠化、經(jīng)租與中介服務(wù)、居住區(qū)有關(guān)服務(wù)、財(cái)務(wù)管理、產(chǎn)業(yè)保險(xiǎn)和組織業(yè)主的聯(lián)誼活動(dòng)等。2.管理費(fèi)的構(gòu)成管理費(fèi)包括管理和維修人員的薪金及醫(yī)療、勞保等費(fèi)用;公共部位與公用設(shè)施的維修和保養(yǎng)費(fèi);清潔用料和服務(wù)費(fèi);公用水電費(fèi);火災(zāi)及公用部位的保險(xiǎn)費(fèi);管理人員及管理處所需的支出;物業(yè)服務(wù)企業(yè)酬金;環(huán)境、綠化費(fèi)用;康樂設(shè)施開支;地稅及批地書的費(fèi)用;保安及其他與管理有關(guān)支出;會(huì)計(jì)統(tǒng)計(jì)及法律服務(wù)費(fèi)等。子任務(wù)二了解中國(guó)物業(yè)管理的起源和發(fā)展一、香港地區(qū)的物業(yè)管理(三)香港地區(qū)物業(yè)管理的持點(diǎn)1.按物業(yè)性質(zhì)分類管理2.物業(yè)管理法規(guī)全面、完善3.締造“社區(qū)精神”4.專業(yè)服務(wù)社會(huì)化程度高5.重視物業(yè)管理人員素質(zhì)6.物業(yè)管理現(xiàn)代化子任務(wù)二了解中國(guó)物業(yè)管理的起源和發(fā)展二、深圳的物業(yè)管理

20世紀(jì)80年代，深圳借鑒香港地區(qū)的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合本地實(shí)際，大膽探索，在一些涉外商品房屋管理中，首先推行了專業(yè)的物業(yè)管理模式。1981年3月10日，深圳成立了第一家涉外物業(yè)管理專業(yè)企業(yè)(深圳物業(yè)服務(wù)企業(yè))，標(biāo)志著深圳涉外商品房屋實(shí)施統(tǒng)一管理的開始，同時(shí)，深圳的物業(yè)管理行業(yè)由此產(chǎn)生。子任務(wù)二了解中國(guó)物業(yè)管理的起源和發(fā)展三、中國(guó)內(nèi)地物業(yè)管理的發(fā)展1探索和嘗試階段2快速發(fā)展階段3市場(chǎng)化、規(guī)范化、法制化發(fā)展階段子任務(wù)二了解中國(guó)物業(yè)管理的起源和發(fā)展四、目前我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)現(xiàn)狀(一)社會(huì)評(píng)價(jià)方面1.行業(yè)社會(huì)地位不高2.行業(yè)偏見普遍存在3.輿論導(dǎo)向存在偏差子任務(wù)二了解中國(guó)物業(yè)管理的起源和發(fā)展四、目前我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)現(xiàn)狀(二)政府監(jiān)管方面1.地方立法跟不上，相關(guān)政策不配套2.政府協(xié)調(diào)和執(zhí)法不力，與相關(guān)專業(yè)部門關(guān)系緊張3.物價(jià)部門干預(yù)過(guò)度，政府定價(jià)(指導(dǎo)價(jià))適用過(guò)寬4.現(xiàn)行稅賦政策不合理，企業(yè)經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)太大子任務(wù)二了解中國(guó)物業(yè)管理的起源和發(fā)展四、目前我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)現(xiàn)狀(三)開發(fā)商建設(shè)方面建管不分掩蓋和轉(zhuǎn)嫁前期矛盾，給物業(yè)服務(wù)帶來(lái)隱患和糾紛利用物業(yè)服務(wù)促進(jìn)房屋銷售，拖欠空置房物業(yè)服務(wù)費(fèi)住宅項(xiàng)目配套設(shè)施不全、不到位，增加了物業(yè)服務(wù)的難度子任務(wù)二了解中國(guó)物業(yè)管理的起源和發(fā)展四、目前我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)現(xiàn)狀(四)業(yè)主和業(yè)主委員會(huì)方面1.公共意識(shí)不強(qiáng)，守約觀念淡薄2.物業(yè)服務(wù)消費(fèi)觀念不強(qiáng)，欠費(fèi)現(xiàn)象嚴(yán)重3.業(yè)主大會(huì)制度落實(shí)不力，運(yùn)作程序可操作性不強(qiáng)4.業(yè)主委員會(huì)運(yùn)作不規(guī)范，矛盾問(wèn)題呈上升趨勢(shì)子任務(wù)二了解中國(guó)物業(yè)管理的起源和發(fā)展四、目前我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)現(xiàn)狀(五)物業(yè)服務(wù)企業(yè)方面企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益較低，行業(yè)發(fā)展后勁不足人員素質(zhì)較低，專業(yè)人才缺乏服務(wù)市場(chǎng)不成熟、行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)不規(guī)范子任務(wù)二了解中國(guó)物業(yè)管理的起源和發(fā)展五、我國(guó)物業(yè)管理發(fā)展的對(duì)策(一)加強(qiáng)物業(yè)管理法制建設(shè)和學(xué)習(xí)貫沏(二)更新觀念,提高服務(wù)質(zhì)量(三)引進(jìn)競(jìng)爭(zhēng),加快培育物業(yè)管理市場(chǎng)(四)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)和從業(yè)人員的管理(五)增加物業(yè)管理的科技水平子任務(wù)二了解中國(guó)物業(yè)管理的起源和發(fā)展六、我國(guó)物業(yè)管理的發(fā)展趨勢(shì)(一)物業(yè)管理將與城市現(xiàn)代化發(fā)展融為一體(二)物業(yè)管理將走向品牌化、規(guī)?；?三)物業(yè)管理將進(jìn)入智能化、健康化時(shí)代(四)物業(yè)管理將進(jìn)入資產(chǎn)管理時(shí)代項(xiàng)目二設(shè)立物業(yè)服務(wù)企業(yè)任務(wù)一了解物業(yè)服務(wù)企業(yè)的概念和類型子任務(wù)二了解中國(guó)物業(yè)管理的起源和發(fā)展一、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的概念1物業(yè)服務(wù)企業(yè)必須依法成立2物業(yè)服務(wù)企業(yè)是法人企業(yè)3物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定提供物業(yè)服務(wù)4物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)獲得經(jīng)濟(jì)報(bào)酬子任務(wù)二了解中國(guó)物業(yè)管理的起源和發(fā)展二、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的類型(一)按投資主體分類(二)按股東出資形式分類(三)按經(jīng)營(yíng)服務(wù)方式分類(四)按內(nèi)部運(yùn)作機(jī)制分類(五)按存在形式分類(六)按管理層次多少分類項(xiàng)目二設(shè)立物業(yè)服務(wù)企業(yè)任務(wù)二進(jìn)行工商注冊(cè)子任務(wù)一進(jìn)行可行性分析一、對(duì)設(shè)立物業(yè)服務(wù)企業(yè)的可行性研究

(一)市場(chǎng)調(diào)查市場(chǎng)調(diào)查主要是針對(duì)物業(yè)管理市場(chǎng)的供求情況進(jìn)行調(diào)查。物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的是物業(yè)管理服務(wù)，即勞務(wù)服務(wù)，所以，在設(shè)立物業(yè)服務(wù)企業(yè)前要針對(duì)這種勞務(wù)服務(wù)的需求與供給情況進(jìn)行分析和比較，看目前這種勞務(wù)服務(wù)的需求與供給是否達(dá)到平衡，以及影響供給與需求的潛在和現(xiàn)實(shí)因素如何影響這種勞務(wù)服務(wù)質(zhì)量。子任務(wù)一進(jìn)行可行性分析一、對(duì)設(shè)立物業(yè)服務(wù)企業(yè)的可行性研究

(二)綜合分析市場(chǎng)調(diào)查的結(jié)果只是一些數(shù)據(jù)或?qū)σ恍┣闆r的粗略描述，不能直接作為決策的依據(jù)，還需要對(duì)這些數(shù)據(jù)或描述進(jìn)行綜合分析，從已有的資料中，分析和發(fā)現(xiàn)一些真實(shí)、有用的數(shù)據(jù)。一般來(lái)說(shuō)，若(總量或結(jié)構(gòu)上的)物業(yè)管理服務(wù)的需求大于供給，且今后若于年仍能維持現(xiàn)狀的話，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的設(shè)立就是可行的。否則，就需要特別慎重。子任務(wù)一進(jìn)行可行性分析二、編寫可行性研究報(bào)告可行性研究報(bào)告是可行性研究的過(guò)程和結(jié)果的文字描述，是決定是否設(shè)立物業(yè)服務(wù)企業(yè)的主要依據(jù)。其主要內(nèi)容有:市場(chǎng)調(diào)查分析;自身具備的資質(zhì)條件分析;設(shè)立物業(yè)服務(wù)企業(yè)的前景預(yù)測(cè);未來(lái)物業(yè)管理經(jīng)濟(jì)效益的分析及結(jié)論等。子任務(wù)一進(jìn)行可行性分析三、運(yùn)行背景分析上述利潤(rùn)預(yù)測(cè)仍屬保守分析，通過(guò)管理逐步走上正軌，我公司有信心每年獲得利潤(rùn)在300000元以上，此項(xiàng)目應(yīng)是一個(gè)穩(wěn)定、不會(huì)虧損的好項(xiàng)目。而且由于目前物業(yè)管理中涉及的安全隱患，如電梯、消防等設(shè)施的安全維護(hù)都是外包給專業(yè)公司進(jìn)行定期檢查、維護(hù)保養(yǎng)，極大減少了運(yùn)營(yíng)的潛在風(fēng)險(xiǎn)。綜上所述該項(xiàng)目是可以涉足的，而且投資不大、效益穩(wěn)定、利潤(rùn)較好。子任務(wù)二辦理工商注冊(cè)一、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的設(shè)立條件(一)企業(yè)名稱(二)企業(yè)住所(三)法定代表人(四)注冊(cè)資本(五)企業(yè)章程(六)有符合規(guī)定要求的專業(yè)技術(shù)人員和管理人員(七)有健全的組織機(jī)構(gòu)和規(guī)章制度子任務(wù)二辦理工商注冊(cè)二、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的設(shè)立(一)簽訂發(fā)起人協(xié)議(二)申請(qǐng)企業(yè)名稱預(yù)先核準(zhǔn)(三)出資驗(yàn)資、確立企業(yè)的組織機(jī)構(gòu)(四)申請(qǐng)工商注冊(cè)登記(五)申請(qǐng)稅務(wù)登記、印章刻制、相關(guān)賬戶設(shè)立(六)申請(qǐng)資質(zhì)審核子任務(wù)二辦理工商注冊(cè)三、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的變更與注銷(一)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的變更(1)物業(yè)服務(wù)企業(yè)改變名稱、住所、經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所、法定代表人、經(jīng)濟(jì)性質(zhì)、經(jīng)營(yíng)范圍、經(jīng)營(yíng)方式、注冊(cè)資金、經(jīng)營(yíng)期限以及增設(shè)或者撤銷分支機(jī)構(gòu)，應(yīng)當(dāng)辦理變更登記。(2)物業(yè)服務(wù)企業(yè)申請(qǐng)變更登記，應(yīng)當(dāng)在主管部門或?qū)徟鷻C(jī)關(guān)批準(zhǔn)后30日內(nèi)，向所在地工商行政管理部門申請(qǐng)變更登記。(3)物業(yè)服務(wù)企業(yè)分立、合并、遷移等，應(yīng)當(dāng)在主管部門或?qū)徟鷻C(jī)關(guān)批準(zhǔn)后30日內(nèi)，向所在地工商行政管理部門申請(qǐng)辦理變更登記。子任務(wù)二辦理工商注冊(cè)三、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的變更與注銷(二)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的注銷物業(yè)服務(wù)企業(yè)因歇業(yè)、被撤銷、宣告破產(chǎn)或其他原因終止?fàn)I業(yè)的，應(yīng)到所在地工商行政管理部門辦理注銷登記。項(xiàng)目二設(shè)立物業(yè)服務(wù)企業(yè)任務(wù)三評(píng)定資質(zhì)等級(jí)一、資質(zhì)管理的含義和標(biāo)準(zhǔn)(一)資質(zhì)管理的含義物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)管理是指從事物業(yè)管理活動(dòng)的企業(yè)應(yīng)具備的人員素質(zhì)、資金數(shù)量、專業(yè)技能、管理水平以及物業(yè)管理業(yè)績(jī)等，是企業(yè)實(shí)力、規(guī)模的體現(xiàn)。在界定、檢查、衡量物業(yè)服務(wù)企業(yè)時(shí)，這些方面都需要在審批過(guò)程中加以明確。一、資質(zhì)管理的含義和標(biāo)準(zhǔn)(二)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)等級(jí)及相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)一級(jí)資質(zhì)企業(yè)二級(jí)資質(zhì)企業(yè)三級(jí)資質(zhì)企業(yè)二、申請(qǐng)資質(zhì)等級(jí)審批(一)提文相應(yīng)文件(二)資質(zhì)等級(jí)的審批(三)資質(zhì)等級(jí)動(dòng)態(tài)管理(四)業(yè)務(wù)管理項(xiàng)目二設(shè)立物業(yè)服務(wù)企業(yè)任務(wù)四熟悉相關(guān)部門和機(jī)構(gòu)一、房地產(chǎn)行政主管部門1審批物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)營(yíng)資質(zhì)2對(duì)物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)實(shí)施監(jiān)督管理3對(duì)日常物業(yè)管理活動(dòng)實(shí)施監(jiān)督管理4組織物業(yè)服務(wù)企業(yè)參加考評(píng)和評(píng)比5對(duì)物業(yè)管理人員進(jìn)行職業(yè)培訓(xùn)二、工商、稅務(wù)和物價(jià)等行政主管部門(一)物業(yè)服務(wù)企業(yè)犬須接受工商沂政主管部門的監(jiān)督和指導(dǎo)(二)物業(yè)服務(wù)企業(yè)要依法向國(guó)家納稅(三)物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)接受物價(jià)沂政主管部門的物價(jià)管理(四)物業(yè)安全管理工作要接受當(dāng)?shù)毓矙C(jī)關(guān)或派出所的監(jiān)督和指導(dǎo)(五)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的環(huán)境管理要接受園林部門和環(huán)衛(wèi)部門的監(jiān)督和指導(dǎo)三、供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位分工明確密切配合四、街道辦事處和居民委員會(huì)街道辦事處是政府的派出機(jī)構(gòu)，主要承擔(dān)社區(qū)行政管理職責(zé)，依法統(tǒng)籌規(guī)劃、信息引導(dǎo)、組織協(xié)調(diào)和監(jiān)督檢查。居民委員會(huì)是社區(qū)居民群眾的自治組織，同時(shí)又在街道辦事處的領(lǐng)導(dǎo)下，履行最基層政府的職能。五、行業(yè)協(xié)會(huì)(一)行業(yè)協(xié)會(huì)概述行業(yè)協(xié)會(huì)是具有社團(tuán)法人資格，以本行業(yè)的從業(yè)企業(yè)為主體，相關(guān)企業(yè)參加，按照有關(guān)法律、法規(guī)自愿組成的全國(guó)性或區(qū)域行業(yè)性的自律組織。行業(yè)協(xié)會(huì)的有效工作可以促進(jìn)本行業(yè)的健康有序發(fā)展。我國(guó)既有全國(guó)性的物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)即中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)，也有區(qū)域性的各級(jí)省、市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)積極參加物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)的活動(dòng)，接受其業(yè)務(wù)指導(dǎo)。五、行業(yè)協(xié)會(huì)(二)行業(yè)協(xié)會(huì)作用橋梁和紐帶作用調(diào)研和督察作用交流和服務(wù)作用五、行業(yè)協(xié)會(huì)(三)行業(yè)協(xié)會(huì)職能(1)協(xié)助政府貫徹執(zhí)行國(guó)家的有關(guān)法律、法規(guī)和政策。(2)協(xié)助政府開展行業(yè)調(diào)研和行業(yè)統(tǒng)計(jì)工作，為政府制訂行業(yè)改革方案、發(fā)展規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策等提供預(yù)案和建議。(3)協(xié)助政府組織、指導(dǎo)物業(yè)管理科研成果的轉(zhuǎn)化和新技術(shù)、新產(chǎn)品的推廣應(yīng)用，促進(jìn)行業(yè)科技進(jìn)步。(4)代表和維護(hù)企業(yè)合法權(quán)益，向政府反映企業(yè)的合理要求和建議。(5)組織制定并監(jiān)督本行業(yè)的行規(guī)行約，建立行業(yè)自律機(jī)制，規(guī)范行業(yè)自我管理行為，樹立行業(yè)的良好形象。(6)進(jìn)行行業(yè)內(nèi)部協(xié)調(diào)，維護(hù)行業(yè)內(nèi)部公平竟?fàn)帯?7)為會(huì)員企業(yè)的管理和發(fā)展提供信息與咨詢服務(wù)。(8)組織開展對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)評(píng)定與管理、物業(yè)管理優(yōu)秀示范項(xiàng)目的達(dá)標(biāo)考評(píng)和從業(yè)人員職業(yè)資格培訓(xùn)工作。(9)促進(jìn)國(guó)內(nèi)、國(guó)際行業(yè)交流和合作。項(xiàng)目三獲取市場(chǎng)任務(wù)一了解物業(yè)管理市場(chǎng)交易方式一、物業(yè)管理市場(chǎng)的含義物業(yè)管理市場(chǎng)，是指出售和購(gòu)買以物業(yè)為對(duì)象的管理服務(wù)這種無(wú)形勞動(dòng)的交換關(guān)系的總和，也可以說(shuō)是物業(yè)管理服務(wù)消費(fèi)需求的總和。市場(chǎng)主體市場(chǎng)客體市場(chǎng)環(huán)境二、物業(yè)管理市場(chǎng)的特性(一)文換對(duì)象的固定性(二)文換沂為的約定性(三)文換內(nèi)容的多樣性(四)文換時(shí)間的延續(xù)性(五)文換過(guò)程的整體性三、物業(yè)管理市場(chǎng)的分類1按物業(yè)所處的地域來(lái)劃分2按物業(yè)的用途來(lái)劃分3按物業(yè)的等級(jí)來(lái)劃分4按物業(yè)類型和業(yè)主委托的情況劃分一、物業(yè)管理招標(biāo)的概念子任務(wù)一認(rèn)知物業(yè)管理招標(biāo)物業(yè)管理招標(biāo)，是指以某一物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目為標(biāo)的，根據(jù)項(xiàng)目情況和國(guó)家法律規(guī)定，公開或在一定范圍內(nèi)告知各項(xiàng)要求及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，由符合條件的物業(yè)服務(wù)企業(yè)參加競(jìng)投，從中選擇最佳的企業(yè)，并與之簽訂物業(yè)服務(wù)合同的過(guò)程。二、物業(yè)管理招標(biāo)的方式子任務(wù)一認(rèn)知物業(yè)管理招標(biāo)公開招標(biāo)邀請(qǐng)招標(biāo)協(xié)議招標(biāo)三、物業(yè)管理招標(biāo)的類型子任務(wù)一認(rèn)知物業(yè)管理招標(biāo)(一)前期物業(yè)管理招標(biāo)(二)日常物業(yè)管理招標(biāo)(三)委托咨詢物業(yè)管理招標(biāo)(四)物業(yè)管理專項(xiàng)業(yè)務(wù)招標(biāo)一、物業(yè)管理投標(biāo)的概念子任務(wù)二認(rèn)知物業(yè)管理投標(biāo)物業(yè)管理投標(biāo)是指符合招標(biāo)文件中要求的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，根據(jù)國(guó)家法律規(guī)定、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)管理項(xiàng)目特點(diǎn)及企業(yè)自身?xiàng)l件，按照招標(biāo)文件要求，編制標(biāo)書并參與競(jìng)標(biāo)的過(guò)程。二、物業(yè)管理投標(biāo)的主體子任務(wù)二認(rèn)知物業(yè)管理投標(biāo)就一般的物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目而言，物業(yè)管理投標(biāo)的主體是具有相應(yīng)資質(zhì)和條件的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。同時(shí)，《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定:“物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項(xiàng)服務(wù)項(xiàng)目委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè)，但不得將該區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給他人。”因而，現(xiàn)實(shí)中存在物業(yè)服務(wù)企業(yè)將其承接的物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目分項(xiàng)分包的情況，參與投標(biāo)的可能不僅有一般的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，而且還有專業(yè)性服務(wù)企業(yè)。項(xiàng)目三獲取市場(chǎng)任務(wù)二熟悉物業(yè)管理招標(biāo)流程一、招標(biāo)人自行招標(biāo)根據(jù)建設(shè)部頒發(fā)的《工程建設(shè)項(xiàng)目招標(biāo)投標(biāo)辦法》規(guī)定，建設(shè)單位自行招標(biāo)的，應(yīng)具備下列條件:(1)具有法人資格或是依法成立的其他組織;(2)有與招標(biāo)工程相適應(yīng)的經(jīng)濟(jì)、技術(shù)管理人員;(3)有組織編制招標(biāo)文件的能力;(4)有審查投標(biāo)單位資質(zhì)的能力;(5)有組織開標(biāo)、評(píng)標(biāo)、定標(biāo)的能力。二、委托招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)辦理招標(biāo)

1.招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)的概念招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)是指依法設(shè)立，從事招標(biāo)代理業(yè)務(wù)并提供相關(guān)服務(wù)的社會(huì)中介組織。成立于1984年的中國(guó)技術(shù)進(jìn)出口總公司國(guó)際招標(biāo)公司(后改為中技國(guó)際招標(biāo)公司)是我國(guó)第一家招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)。目前，全國(guó)專門從事招標(biāo)代理業(yè)務(wù)的機(jī)構(gòu)已有數(shù)百家，還有一些建設(shè)工程咨詢、監(jiān)理單位也可進(jìn)行建設(shè)工程招標(biāo)代理業(yè)務(wù)。二、委托招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)辦理招標(biāo)2.招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)必須具備的條件(1)具有從事招標(biāo)代理業(yè)務(wù)的營(yíng)業(yè)場(chǎng)所和相應(yīng)資金。(2)具有編制招標(biāo)文件和組織評(píng)標(biāo)的業(yè)務(wù)能力。(3)具有符合法律規(guī)定，可以作為評(píng)標(biāo)委員會(huì)成員人選的技術(shù)、經(jīng)濟(jì)等方面的專家?guī)臁６?、委托招?biāo)代理機(jī)構(gòu)辦理招標(biāo)3.招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)的從業(yè)資格為保證招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)素質(zhì)和專業(yè)水平，《中華人民共和國(guó)招標(biāo)投標(biāo)法》規(guī)定，招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)還必須具備相應(yīng)的從業(yè)資格，對(duì)其實(shí)行設(shè)立條件和從業(yè)資格雙重限定。三、實(shí)施物業(yè)管理招標(biāo)流程(一)準(zhǔn)備階段(二)招標(biāo)階段(三)投標(biāo)階段(四)開標(biāo)、評(píng)標(biāo)階段(五)中標(biāo)階段項(xiàng)目三獲取市場(chǎng)任務(wù)三投標(biāo)一、獲取物業(yè)管理投標(biāo)主體資格的條件

(一)法定要求根據(jù)相關(guān)法律、法規(guī)的要求，物業(yè)服務(wù)企業(yè)參與投標(biāo)首先要具備法人的主體資格;同時(shí)，根據(jù)物業(yè)管理項(xiàng)目的建筑面積等情況，物業(yè)服務(wù)企業(yè)還應(yīng)具備可以承接該項(xiàng)目的相應(yīng)資質(zhì)條件。(二)招標(biāo)人的要求在物業(yè)管理招投標(biāo)中，招標(biāo)人除了需按照法律規(guī)定確定投標(biāo)人的條件外，還可以從物業(yè)管理項(xiàng)目或招標(biāo)人的自身情況出發(fā)，對(duì)投標(biāo)人的條件提出更進(jìn)一步的要求，例如，要求投標(biāo)人具有從事某類項(xiàng)目的物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)、投標(biāo)人的資金實(shí)力、企業(yè)業(yè)績(jī)、派駐項(xiàng)目的項(xiàng)目經(jīng)理?xiàng)l件等方面提出具體要求。二、物業(yè)管理投標(biāo)流程一、準(zhǔn)備階段子任務(wù)一物業(yè)管理投標(biāo)流程(一)獲取招標(biāo)信息對(duì)于采用公開招標(biāo)的物業(yè)管理項(xiàng)目，投標(biāo)人獲取招標(biāo)信息的渠道主要有報(bào)紙、專業(yè)雜志、專業(yè)網(wǎng)站或主管部門網(wǎng)站以及同行交流等，對(duì)于邀請(qǐng)招標(biāo)的物業(yè)管理項(xiàng)目，招標(biāo)信息則來(lái)自招標(biāo)人發(fā)送的投標(biāo)邀請(qǐng)書。一、準(zhǔn)備階段子任務(wù)一物業(yè)管理投標(biāo)流程(二)投標(biāo)決策招標(biāo)物業(yè)的基本情況招標(biāo)物業(yè)項(xiàng)目的定位業(yè)主的需求建設(shè)單位、物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、物業(yè)使用人的基本情況招標(biāo)條件和招標(biāo)過(guò)程競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手企業(yè)自身?xiàng)l件的分析項(xiàng)目評(píng)估一、準(zhǔn)備階段子任務(wù)一物業(yè)管理投標(biāo)流程(二)投標(biāo)決策投標(biāo)風(fēng)險(xiǎn)的防范與控制(1)來(lái)自于招標(biāo)人和招標(biāo)物業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)(2)來(lái)自于投標(biāo)人的風(fēng)險(xiǎn)(3)來(lái)自于競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的風(fēng)險(xiǎn)二、投標(biāo)階段子任務(wù)一物業(yè)管理投標(biāo)流程(一)報(bào)名、接受投標(biāo)資格預(yù)審(二)購(gòu)買招標(biāo)文件(三)參加現(xiàn)場(chǎng)踏勘及答疑(四)編制投標(biāo)書(五)送文投標(biāo)書三、開標(biāo)、評(píng)標(biāo)階段子任務(wù)一物業(yè)管理投標(biāo)流程參加開標(biāo)、評(píng)標(biāo)現(xiàn)場(chǎng)答辯四、簽訂合同階段子任務(wù)一物業(yè)管理投標(biāo)流程投標(biāo)人在收到中標(biāo)通知書后，應(yīng)在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)及時(shí)與招標(biāo)人簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同。同時(shí)，投標(biāo)人還要同招標(biāo)單位協(xié)商解決進(jìn)駐物業(yè)區(qū)域、實(shí)施前期物業(yè)管理的有關(guān)問(wèn)題。投標(biāo)結(jié)束后，要對(duì)投標(biāo)活動(dòng)進(jìn)行分析總結(jié)，結(jié)算投標(biāo)有關(guān)費(fèi)用，對(duì)招標(biāo)投標(biāo)資料進(jìn)行整理、歸檔。沒有中標(biāo)的企業(yè)應(yīng)該進(jìn)行未中標(biāo)的總結(jié)，分析投標(biāo)失敗的原因，避免下次投標(biāo)重蹈覆轍。五、物業(yè)管理投標(biāo)的注意事項(xiàng)子任務(wù)一物業(yè)管理投標(biāo)流程(一)及時(shí)組建投標(biāo)機(jī)構(gòu)(二)細(xì)致的市場(chǎng)調(diào)查(三)全面分析競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手(四)重視項(xiàng)目的現(xiàn)場(chǎng)踏勘及答疑(五)確保投標(biāo)書的質(zhì)量(六)加強(qiáng)溝通。開展人要的公關(guān)工作(七)確定合適的項(xiàng)目經(jīng)理(八)重視評(píng)標(biāo)現(xiàn)場(chǎng)答辯一、物業(yè)服務(wù)成本的內(nèi)容子任務(wù)二測(cè)算物業(yè)服務(wù)成本(1)管理、服務(wù)人員的工資和按規(guī)定提取的福利費(fèi)(2)公共設(shè)施設(shè)備日常運(yùn)行、維修及保養(yǎng)費(fèi);(3)綠化管理費(fèi);(4)清潔衛(wèi)生費(fèi);(5)保安費(fèi);(6)辦公費(fèi);(7)物業(yè)服務(wù)企業(yè)固定資產(chǎn)折舊費(fèi);(8)物業(yè)服務(wù)企業(yè)酬金(企業(yè)合理利潤(rùn));(9)法定稅費(fèi)。二、物業(yè)服務(wù)成本的測(cè)算子任務(wù)二測(cè)算物業(yè)服務(wù)成本(一)測(cè)算總公式二、物業(yè)服務(wù)成本的測(cè)算子任務(wù)二測(cè)算物業(yè)服務(wù)成本(二)分項(xiàng)測(cè)算福利費(fèi)運(yùn)行、維修及保養(yǎng)費(fèi)綠化管理費(fèi)清潔衛(wèi)生費(fèi)保安費(fèi)辦公費(fèi)折舊費(fèi)企業(yè)合理利潤(rùn)法定稅費(fèi)三、物業(yè)服務(wù)成本測(cè)算實(shí)例子任務(wù)二測(cè)算物業(yè)服務(wù)成本三、物業(yè)服務(wù)成本測(cè)算實(shí)例子任務(wù)二測(cè)算物業(yè)服務(wù)成本三、物業(yè)服務(wù)成本測(cè)算實(shí)例子任務(wù)二測(cè)算物業(yè)服務(wù)成本三、物業(yè)服務(wù)成本測(cè)算實(shí)例子任務(wù)二測(cè)算物業(yè)服務(wù)成本三、物業(yè)服務(wù)成本測(cè)算實(shí)例子任務(wù)二測(cè)算物業(yè)服務(wù)成本三、物業(yè)服務(wù)成本測(cè)算實(shí)例子任務(wù)二測(cè)算物業(yè)服務(wù)成本三、物業(yè)服務(wù)成本測(cè)算實(shí)例子任務(wù)二測(cè)算物業(yè)服務(wù)成本三、物業(yè)服務(wù)成本測(cè)算實(shí)例子任務(wù)二測(cè)算物業(yè)服務(wù)成本三、物業(yè)服務(wù)成本測(cè)算實(shí)例子任務(wù)二測(cè)算物業(yè)服務(wù)成本三、物業(yè)服務(wù)成本測(cè)算實(shí)例子任務(wù)二測(cè)算物業(yè)服務(wù)成本項(xiàng)目四物業(yè)管理的前期準(zhǔn)備任務(wù)一前期介入一、前期介入的概念子任務(wù)二測(cè)算物業(yè)服務(wù)成本所謂物業(yè)管理的前期介人，是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)在接管物業(yè)以前的各個(gè)階段(項(xiàng)目可行性研究階段、建筑物規(guī)劃設(shè)計(jì)方案階段、施工階段)就參與討論與決策，并從物業(yè)管理的角度為開發(fā)商提出從樓宇設(shè)計(jì)、施工監(jiān)管、設(shè)備選用、功能規(guī)劃、房屋租賃、工程交接等多方面建設(shè)性意見和建議，以便更好地滿足業(yè)主和使用的需要，有利于物業(yè)管理。二、前期介入的重要性子任務(wù)二測(cè)算物業(yè)服務(wù)成本(一)完善物業(yè)的使用功能(二)優(yōu)化設(shè)計(jì)。減少返工，防止后遺癥(三)為日后的物業(yè)管理工作做好準(zhǔn)備三、前期介入的內(nèi)容子任務(wù)二測(cè)算物業(yè)服務(wù)成本物業(yè)管理前期介人的主要工作貫穿于房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的全過(guò)程，下面就各階段的主要工作分別加以敘述。子任務(wù)一早期介入(立項(xiàng)、規(guī)劃設(shè)計(jì)階段介入)一、物業(yè)自身方面二、維修、養(yǎng)護(hù)方面三、日常管理方面四、日后服務(wù)方面子任務(wù)二中期介入(施工安裝階段介入)一、中期介入的內(nèi)容(1)與建設(shè)單位、施工單位就施工中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題共同商榷，及時(shí)提出并落實(shí)整改方案。(2)配合設(shè)備安裝，確保安裝質(zhì)量。(3)對(duì)內(nèi)外裝修方式、用料及工藝等從物業(yè)管理的角度提出意見。(4)熟悉并記錄基礎(chǔ)及隱蔽工程、管線的鋪設(shè)情況，特別注意那些在規(guī)劃設(shè)計(jì)資料或常規(guī)竣工資料中未反映的內(nèi)容。子任務(wù)二中期介入(施工安裝階段介入)二、中期介入的方法和要點(diǎn)(1)派出工程技術(shù)人員進(jìn)駐現(xiàn)場(chǎng)，對(duì)工程進(jìn)行觀察、了解、記錄，并就有關(guān)問(wèn)題提出意見和建議。(2)仔細(xì)做好現(xiàn)場(chǎng)記錄，既為今后的物業(yè)管理提供資料，也為將來(lái)處理質(zhì)量問(wèn)題提供重要依據(jù)。(3)物業(yè)服務(wù)企業(yè)不是建設(shè)監(jiān)理單位，要注意介人的方法，既要對(duì)質(zhì)量持認(rèn)真的態(tài)度，又不能影響正常的施工、監(jiān)理工作。子任務(wù)三晚期介入(銷售、竣工驗(yàn)收階段介入)一、銷售階段介入

(一)介入的主要內(nèi)容(1)完成物業(yè)管理方案及實(shí)施進(jìn)度表;(2)擬定物業(yè)管理的公共管理制度;(3)擬定各項(xiàng)費(fèi)用的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及收費(fèi)辦法，履行各種報(bào)批手續(xù);(4)對(duì)銷售人員提供必要的物業(yè)管理基本知識(shí)培訓(xùn);(5)派出現(xiàn)場(chǎng)咨詢?nèi)藛T，在售樓現(xiàn)場(chǎng)為客戶提供物業(yè)管理咨詢服務(wù);(6)將全部早期介入和中期介入所形成的記錄、方案、圖紙等資料，整理后歸入物業(yè)管理檔案。子任務(wù)三晚期介入(銷售、竣工驗(yàn)收階段介入)一、銷售階段介入

(二)具體的方法和要點(diǎn)(1)全面展示未來(lái)物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容。(2)征詢業(yè)主和使用人對(duì)物業(yè)管理服務(wù)需求意見，并進(jìn)行整理，以此作為前期物業(yè)管理服務(wù)方案的制訂和修正依據(jù)。子任務(wù)三晚期介入(銷售、竣工驗(yàn)收階段介入)二、竣工驗(yàn)收階段介入

(一)內(nèi)容這一階段的介人內(nèi)容主要是參與竣工驗(yàn)收。在各單項(xiàng)工程完工后，參與單項(xiàng)工程竣工驗(yàn)收;在分期建設(shè)工程完工后，參與分期建設(shè)工程竣工驗(yàn)收;在工程全面竣工后，參與綜合竣工驗(yàn)收。子任務(wù)三晚期介入(銷售、竣工驗(yàn)收階段介入)二、竣工驗(yàn)收階段介入(二)方法和要點(diǎn)(1)在銷售前，整理并全面完成物業(yè)管理方案，將許多涉及購(gòu)房者買房應(yīng)知的內(nèi)容，以書面文件的形式確定下來(lái)。(2)銷售前對(duì)售樓人員進(jìn)行系列的物業(yè)管理培訓(xùn)，使他們對(duì)物業(yè)管理的基本概念和基本知識(shí)有所了解，對(duì)將來(lái)該小區(qū)的物業(yè)管理內(nèi)容和模式有統(tǒng)一的理解。(3)在售樓現(xiàn)場(chǎng)安排專職的物業(yè)管理咨詢?nèi)藛T，接受購(gòu)房者的咨詢，這種咨詢和宣傳溝通起到了很好的效果，避免了房地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)物業(yè)管理的亂承諾，也使購(gòu)房者對(duì)物業(yè)管理有信心，增加購(gòu)買的欲望。(4)為使購(gòu)房者對(duì)物業(yè)管理有所了解，在銷售時(shí)，就讓已招聘的部分物業(yè)管理人員上崗，如清潔人員、保安人員、綠化人員，使得購(gòu)房者對(duì)物業(yè)管理的印象更加深刻。項(xiàng)目四物業(yè)管理的前期準(zhǔn)備任務(wù)二前期管理一、前期管理的含義(一)前期管理的概念

《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二十一條中提出，“在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，建設(shè)單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)簽訂書面的前期物業(yè)服務(wù)合同。”也就是說(shuō)，前期物業(yè)管理從建設(shè)單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，簽訂書面的前期物業(yè)服務(wù)合同時(shí)起，到業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，簽訂新的物業(yè)服務(wù)合同為止。一、前期管理的含義(二)前期介入與前期管理的區(qū)別時(shí)間不同性質(zhì)不同形式不同內(nèi)容不同二、前期管理的重要性(一)方便業(yè)主和使用人的順利入住(二)維護(hù)水區(qū)(樓宇)的整體形象，推動(dòng)租售(三)為后期的管理工作做好準(zhǔn)備(四)為物業(yè)服務(wù)企業(yè)樹立形象、贏得聲譽(yù)創(chuàng)造機(jī)會(huì)三、前期管理的內(nèi)容(一)與開發(fā)商接洽前期準(zhǔn)備工作。制訂前期物業(yè)管理接管方案(二)物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)的成立(三)物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理制度的制定一、機(jī)構(gòu)設(shè)置的一般原則子任務(wù)一完善組織機(jī)構(gòu)(一)目標(biāo)原則(二)分工協(xié)作原則(三)權(quán)責(zé)相應(yīng)原則(四)統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)、分級(jí)管理原則(五)統(tǒng)一指揮原則(六)有效管理幅度原則二、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的主要職能機(jī)構(gòu)子任務(wù)一完善組織機(jī)構(gòu)(一)總經(jīng)理室(二)辦公室(三)物業(yè)管理處(四)財(cái)務(wù)部(五)綜合經(jīng)營(yíng)服務(wù)部三、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的組織機(jī)構(gòu)形式子任務(wù)一完善組織機(jī)構(gòu)(一)直線制三、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的組織機(jī)構(gòu)形式子任務(wù)一完善組織機(jī)構(gòu)(二)直線職能制三、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的組織機(jī)構(gòu)形式子任務(wù)一完善組織機(jī)構(gòu)(三)事業(yè)部制三、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的組織機(jī)構(gòu)形式子任務(wù)一完善組織機(jī)構(gòu)(四)矢巨陣制一、物業(yè)服務(wù)人員的素質(zhì)要求子任務(wù)二配備物業(yè)服務(wù)人員(一)物業(yè)服務(wù)人員應(yīng)當(dāng)具有專業(yè)知識(shí)和專業(yè)技能1.具有現(xiàn)代物業(yè)管理專業(yè)知識(shí)2.具有物業(yè)管理專業(yè)技能3.掌握現(xiàn)代管理手段一、物業(yè)服務(wù)人員的素質(zhì)要求子任務(wù)二配備物業(yè)服務(wù)人員(二)物業(yè)服務(wù)人員應(yīng)當(dāng)具有較高的個(gè)人素質(zhì)1.具有較強(qiáng)的語(yǔ)言表達(dá)和溝通能力2.具有良好的心理素質(zhì)和個(gè)人形象3.擁有強(qiáng)健的身體一、物業(yè)服務(wù)人員的素質(zhì)要求子任務(wù)二配備物業(yè)服務(wù)人員(三)物業(yè)服務(wù)人員的職業(yè)道德1遵紀(jì)守法、愛崗敬業(yè)2工作認(rèn)真，盡職盡責(zé)3誠(chéng)實(shí)守信，熱情服務(wù)4鉆研業(yè)務(wù)，掌握技能二、物業(yè)服務(wù)人員上崗要求子任務(wù)二配備物業(yè)服務(wù)人員為全面提高物業(yè)服務(wù)人員的素質(zhì)，規(guī)范物業(yè)管理行為，建設(shè)部建教培[1996]41號(hào)、人事部[2005]95號(hào)文件，決定從1997年開始對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)理、部門經(jīng)理和管理員實(shí)行崗位培訓(xùn)、持證上崗制度，到1999年1月1號(hào)起全部實(shí)行持證上崗。2005年，建設(shè)部、人事部95號(hào)文又明確了全國(guó)物業(yè)管理師職業(yè)準(zhǔn)人制度的實(shí)施。三、物業(yè)服務(wù)人員的選聘子任務(wù)二配備物業(yè)服務(wù)人員(一)物業(yè)服務(wù)人員招聘的原則(1)科學(xué)規(guī)劃，著眼未來(lái)，適度儲(chǔ)備，保障持續(xù)發(fā)展;(2)重視德能，標(biāo)準(zhǔn)明確，科學(xué)評(píng)估，達(dá)成人崗匹配;(3)公正選拔，信息對(duì)稱，互相認(rèn)同，實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)期服務(wù);(4)重視宣傳，體現(xiàn)專業(yè)，展示形象，樹立招聘品牌。三、物業(yè)服務(wù)人員的選聘子任務(wù)二配備物業(yè)服務(wù)人員(二)物業(yè)服務(wù)人員招聘與錄用步驟

(1)人員需求診斷及擬定工作分析說(shuō)明書;

(2)制訂招聘計(jì)劃;

(3)員工招聘與錄用;

(4)招聘測(cè)試與面試，包括組織各種形式的考試和測(cè)驗(yàn)，確定參加面試的人選，發(fā)布面試的人選，發(fā)布面試通知和進(jìn)行面試前的準(zhǔn)備工作，面試過(guò)程的實(shí)施，分析和評(píng)價(jià)面試結(jié)果，確定最后的錄用人選，面試結(jié)果的反饋，面試資料存檔;

(5)錄用人員的崗前培訓(xùn);

(6)試用員工的上崗試用。三、物業(yè)服務(wù)人員的選聘子任務(wù)二配備物業(yè)服務(wù)人員(三)物業(yè)服務(wù)人員招聘途徑內(nèi)部招聘外部招聘四、物業(yè)服務(wù)人員的培訓(xùn)子任務(wù)二配備物業(yè)服務(wù)人員(一)物業(yè)服務(wù)人員培訓(xùn)的內(nèi)容思想建設(shè)作風(fēng)建設(shè)業(yè)務(wù)建設(shè)四、物業(yè)服務(wù)人員的培訓(xùn)子任務(wù)二配備物業(yè)服務(wù)人員(二)物業(yè)服務(wù)人員培訓(xùn)的形式資格培訓(xùn)上崗培訓(xùn)在職培訓(xùn)交叉培訓(xùn)四、物業(yè)服務(wù)人員的培訓(xùn)子任務(wù)二配備物業(yè)服務(wù)人員(三)物業(yè)服務(wù)人員培訓(xùn)的方法講授法研討會(huì)法或討論法視聽法情景模擬法學(xué)徒法四、物業(yè)服務(wù)人員的培訓(xùn)子任務(wù)二配備物業(yè)服務(wù)人員(四)物業(yè)服務(wù)人員培訓(xùn)計(jì)劃的組織和實(shí)施1.理論與實(shí)踐相結(jié)合2.長(zhǎng)期培養(yǎng)和短期培訓(xùn)相結(jié)合3.脫產(chǎn)學(xué)習(xí)與在職學(xué)習(xí)相結(jié)合項(xiàng)目五啟動(dòng)物業(yè)服務(wù)任務(wù)一承接查驗(yàn)一、物業(yè)承接查驗(yàn)的含義物業(yè)的承接查驗(yàn)是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)新接管項(xiàng)目的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行的驗(yàn)收活動(dòng)。它是物業(yè)服務(wù)企業(yè)重要的管理工作之一，包括新建物業(yè)的承接查驗(yàn)和物業(yè)管理機(jī)構(gòu)更迭時(shí)的承接查驗(yàn)。承接查驗(yàn)以后，整個(gè)物業(yè)就移交給物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理。二、物業(yè)的承接查驗(yàn)與竣工驗(yàn)收的區(qū)別驗(yàn)收目的不同驗(yàn)收條件不同交接對(duì)象不同性質(zhì)不同職責(zé)不同一、物業(yè)的承接查驗(yàn)應(yīng)具備的條件子任務(wù)一準(zhǔn)備承接查驗(yàn)

(一)新建房屋(1)物業(yè)的承接查驗(yàn)的首要條件是建設(shè)工程竣工驗(yàn)收合格，取得規(guī)劃、消防、環(huán)保等主管部門出具的認(rèn)可或者準(zhǔn)許使用文件，并經(jīng)建設(shè)行政主管部門備案;(2)供水、排水、供電、供氣、供熱、通信、公共照明、有線電視等市政公用設(shè)施設(shè)備按規(guī)劃設(shè)計(jì)要求建成，供水、供電、供氣、供熱已安裝獨(dú)立計(jì)量表具;(3)教育、郵政、醫(yī)療衛(wèi)生、文化體育、環(huán)衛(wèi)、社區(qū)服務(wù)等公共服務(wù)設(shè)施已按規(guī)劃設(shè)計(jì)要求建成;(4)道路、綠地和物業(yè)服務(wù)用房等公共配套設(shè)施按規(guī)劃設(shè)計(jì)要求建成，并滿足使用功能要求;(5)電梯、二次供水、高壓供電、消防設(shè)施、壓力容器、電子監(jiān)控系統(tǒng)等共用設(shè)施設(shè)備取得使用合格證書;(6)物業(yè)使用、維護(hù)和管理的相關(guān)技術(shù)資料完整齊全;(7)法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。一、物業(yè)的承接查驗(yàn)應(yīng)具備的條件子任務(wù)一準(zhǔn)備承接查驗(yàn)

(二)原有房屋對(duì)原有房屋的承接查驗(yàn)，要求房屋所有權(quán)、使用權(quán)清楚，土地使用范圍明確，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)已解除合同關(guān)系。二、物業(yè)承接查驗(yàn)的準(zhǔn)備工作子任務(wù)一準(zhǔn)備承接查驗(yàn)(一)成立物業(yè)的承接查驗(yàn)小組(二)承接查驗(yàn)前的準(zhǔn)備二、物業(yè)承接查驗(yàn)的準(zhǔn)備工作子任務(wù)一準(zhǔn)備承接查驗(yàn)二、物業(yè)承接查驗(yàn)的準(zhǔn)備工作子任務(wù)一準(zhǔn)備承接查驗(yàn)二、物業(yè)承接查驗(yàn)的準(zhǔn)備工作子任務(wù)一準(zhǔn)備承接查驗(yàn)三、物業(yè)的承接查驗(yàn)應(yīng)提交的資料子任務(wù)一準(zhǔn)備承接查驗(yàn)(一)新建房屋承接查驗(yàn)應(yīng)提文的資料(1)竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料;(2)共用設(shè)施設(shè)備清單及其安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料;(3)供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等準(zhǔn)許使用文件;(4)物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說(shuō)明文件;(5)承接查驗(yàn)所必需的其他資料。三、物業(yè)的承接查驗(yàn)應(yīng)提交的資料子任務(wù)一準(zhǔn)備承接查驗(yàn)

(二)原有房屋承接查驗(yàn)應(yīng)提文的資料應(yīng)提交房屋所有權(quán)證、土地使用權(quán)證等產(chǎn)權(quán)資料;有關(guān)司法、公證文書和協(xié)議;房屋分戶使用清冊(cè)、房屋設(shè)備及附著物清冊(cè);建筑竣工圖紙資料、設(shè)施設(shè)備圖紙資料、環(huán)境綠化竣工資料等全套技術(shù)資料。一、承接查驗(yàn)的程序子任務(wù)二實(shí)施承接查驗(yàn)新建物業(yè)的承接查驗(yàn)程序原有物業(yè)的承接查驗(yàn)程序二、承接查驗(yàn)的內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)及驗(yàn)收方法子任務(wù)二實(shí)施承接查驗(yàn)(一)房屋建筑質(zhì)量的驗(yàn)收梁、柱板主體頂棚墻面地(樓)面門窗樓梯、扶手二、承接查驗(yàn)的內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)及驗(yàn)收方法子任務(wù)二實(shí)施承接查驗(yàn)(二)房屋附屬設(shè)施質(zhì)量的驗(yàn)收插座接線盒開關(guān)照明燈具供水系統(tǒng)排污管道地漏衛(wèi)生潔具防盜網(wǎng)(窗)室內(nèi)配電箱門鈴其他二、承接查驗(yàn)的內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)及驗(yàn)收方法子任務(wù)二實(shí)施承接查驗(yàn)(三)公共設(shè)施承接查驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)及檢驗(yàn)辦法基礎(chǔ)設(shè)施天臺(tái)公共天線屋面避雷裝置消防設(shè)施小區(qū)路燈綠化小區(qū)道路垃圾池(箱)垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站崗?fù)ぼ噹?kù)沙井、檢查井和化糞池明暗溝擋土墻、泄水孔踏步臺(tái)階水池、水箱信箱景觀、雕塑和文化娛樂設(shè)施二、承接查驗(yàn)的內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)及驗(yàn)收方法子任務(wù)二實(shí)施承接查驗(yàn)(四)其他持殊設(shè)施的驗(yàn)收1.中央空調(diào)系統(tǒng)通風(fēng)工程部分的驗(yàn)收2.電梯的驗(yàn)收3.供暖系統(tǒng)的驗(yàn)收三、物業(yè)的承接查驗(yàn)中應(yīng)注意的問(wèn)題子任務(wù)二實(shí)施承接查驗(yàn)1.人員選配要精干7.管理配套要關(guān)注2.驗(yàn)收立場(chǎng)要明確8.產(chǎn)權(quán)界定要證明3.現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)應(yīng)當(dāng)形成書面記錄9.費(fèi)用要明確4.遺留問(wèn)題要備案10.驗(yàn)收手續(xù)要齊全5.保修事宜要落實(shí)11.建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)承接查驗(yàn)備案情況書面告知業(yè)主6.特殊信息要收集12.新老物業(yè)服務(wù)企業(yè)的交接四、物業(yè)的承接查驗(yàn)交接雙方的責(zé)任子任務(wù)二實(shí)施承接查驗(yàn)(一)建設(shè)單位的法津責(zé)任(二)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的法津責(zé)任項(xiàng)目五啟動(dòng)物業(yè)服務(wù)任務(wù)二辦理入住一、開荒子任務(wù)一籌備人住交房前必不可少的一項(xiàng)準(zhǔn)備工作就是開荒。開荒是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)在完成了對(duì)物業(yè)的承接驗(yàn)收之后，對(duì)物業(yè)內(nèi)外進(jìn)行全面、徹底的清潔。具體內(nèi)容包括:建筑垃圾的清理;對(duì)玻璃、地面、墻面等處所沾灰塵、污垢的清除;對(duì)各種設(shè)備的清潔等。做好清潔的“開荒”，一方面可以為日后的日常保潔工作打下良好的基礎(chǔ);另一方面可以使物業(yè)以嶄新的面貌迎接業(yè)主的人住，同時(shí)也是物業(yè)服務(wù)企業(yè)樹立其良好形象和信譽(yù)的開始。二、準(zhǔn)備入伙資料子任務(wù)一籌備人住(一)入伙通知書(二)收樓須知(三)入伙手續(xù)書(四)繳款通知書(五)其他入住常用表格三、制訂入伙工作方案子任務(wù)一籌備人住1制訂入伙工作計(jì)劃2策劃入伙儀式3布置現(xiàn)場(chǎng)4其他準(zhǔn)備事項(xiàng)一、入伙接待子任務(wù)二移交物業(yè)(一)規(guī)范接詩(shī)禮儀，提升服務(wù)形象(二)正確看詩(shī)業(yè)主，樹立正確的服務(wù)觀念二、辦理入伙手續(xù)子任務(wù)二移交物業(yè)(一)核實(shí)購(gòu)房人身份(二)查驗(yàn)房屋狀況(三)確認(rèn)房屋建筑面積及相關(guān)費(fèi)用結(jié)算(四)辦理房屋占有、使用的文接手續(xù)(文鑰匙)項(xiàng)目五啟動(dòng)物業(yè)服務(wù)任務(wù)三裝修管理一、審批業(yè)主裝修申請(qǐng)子任務(wù)一辦理裝修手續(xù)(一)預(yù)先告知裝修管理規(guī)定(二)裝修申請(qǐng)辦理程序二、核查與批準(zhǔn)子任務(wù)一辦理裝修手續(xù)(1)非結(jié)構(gòu)變動(dòng)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)查勘、鑒定、批準(zhǔn)。(2)結(jié)構(gòu)變動(dòng)應(yīng)經(jīng)房地產(chǎn)住房行政主管部門批準(zhǔn)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可有償代辦。(3)專用設(shè)備(如煤氣表、管線等)的變動(dòng)，必須報(bào)請(qǐng)有關(guān)主管部門批準(zhǔn)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可有償代辦。三、裝修手續(xù)的辦理子任務(wù)一辦理裝修手續(xù)(1)要求業(yè)主簽署裝修管理協(xié)議書和裝修安全責(zé)任書，并附在裝修申請(qǐng)表后，告知裝修注意事項(xiàng)。(2)要求裝修公司提供專業(yè)作業(yè)人員相關(guān)證件復(fù)印件，并附在裝修申請(qǐng)表后。(3)裝修時(shí)間的把控。中小工程為20天;較大工程為30天;最長(zhǎng)不超過(guò)50天。如確實(shí)需要，應(yīng)到物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦理延期手續(xù)。(4)業(yè)主和裝修公司一起到財(cái)務(wù)繳納相關(guān)費(fèi)用。(5)指引裝修公司負(fù)責(zé)人到安保部辦理施工人員臨時(shí)出入證。(6)辦理完上述手續(xù)后，簽發(fā)裝修施工許可證，通知施工人員可以進(jìn)場(chǎng)。四、裝修施工的驗(yàn)收子任務(wù)一辦理裝修手續(xù)(1)裝修結(jié)束后，由裝修申請(qǐng)人提出驗(yàn)收申請(qǐng);(2)接到驗(yàn)收申請(qǐng)后，物業(yè)服務(wù)中心和裝修申請(qǐng)人約定驗(yàn)收時(shí)間;(3)物業(yè)服務(wù)中心組織專門驗(yàn)收人員(客戶、工程、保安)對(duì)裝修進(jìn)行驗(yàn)收;(4)驗(yàn)收合格，在裝修申請(qǐng)表中相關(guān)欄目簽署意見，否則要求整改，直至驗(yàn)收合格;(5)保安部收回裝修施工人員臨時(shí)出人證，施工人員離場(chǎng);(6)裝修驗(yàn)收合格并使用兩個(gè)月后，物業(yè)服務(wù)中心應(yīng)對(duì)裝修施工組織復(fù)驗(yàn)，并在裝修申請(qǐng)表中簽署復(fù)驗(yàn)意見，并辦理退還押金手續(xù)。四、裝修施工的驗(yàn)收子任務(wù)一辦理裝修手續(xù)(1)裝修結(jié)束后，由裝修申請(qǐng)人提出驗(yàn)收申請(qǐng);(2)接到驗(yàn)收申請(qǐng)后，物業(yè)服務(wù)中心和裝修申請(qǐng)人約定驗(yàn)收時(shí)間;(3)物業(yè)服務(wù)中心組織專門驗(yàn)收人員(客戶、工程、保安)對(duì)裝修進(jìn)行驗(yàn)收;(4)驗(yàn)收合格，在裝修申請(qǐng)表中相關(guān)欄目簽署意見，否則要求整改，直至驗(yàn)收合格;(5)保安部收回裝修施工人員臨時(shí)出人證，施工人員離場(chǎng);(6)裝修驗(yàn)收合格并使用兩個(gè)月后，物業(yè)服務(wù)中心應(yīng)對(duì)裝修施工組織復(fù)驗(yàn)，并在裝修申請(qǐng)表中簽署復(fù)驗(yàn)意見，并辦理退還押金手續(xù)。子任務(wù)二裝修管理一、裝修時(shí)間管理二、裝修施工人員管理三、裝修材料設(shè)備的管理四、施工現(xiàn)場(chǎng)管理五、裝修施工的竣工驗(yàn)收六、裝修責(zé)任七、裝修管理應(yīng)注意的問(wèn)題項(xiàng)目六物業(yè)的日常管理任務(wù)一召開業(yè)主大會(huì)一、業(yè)主的概念和種類根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》的定義，業(yè)主是指房屋的所有權(quán)人。這里房屋的所有權(quán)人，是指以合法方式取得物業(yè)產(chǎn)權(quán)的人，包括購(gòu)置物業(yè)并取得物業(yè)產(chǎn)權(quán)的購(gòu)房者;物業(yè)尚未售出的建設(shè)單位;公房的所有人;已售公房并取得完全產(chǎn)權(quán)的公房買受人等。另外，對(duì)于購(gòu)買公房但只取得公房部分產(chǎn)權(quán)的人，其產(chǎn)權(quán)實(shí)質(zhì)是與原公房出售單位共有，在實(shí)踐中，一般將其按業(yè)主對(duì)待。二、業(yè)主的權(quán)利和義務(wù)

(一)業(yè)主的權(quán)利(1)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù);(2)提議召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)提出建議;(3)提出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的建議;(4)參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議，行使投票權(quán);(5)選舉業(yè)主委員會(huì)委員，并享有被選舉權(quán);(6)監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作;(7)監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同;(8)對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán);(9)監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項(xiàng)維修資金(以下簡(jiǎn)稱專項(xiàng)維修資金)的管理和使用;(10)法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。二、業(yè)主的權(quán)利和義務(wù)

(二)業(yè)主的義務(wù)(1)遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則;(2)遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度;(3)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)做出的決定;(4)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金;(5)按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用;(6)法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。三、管理規(guī)約管理規(guī)約在《物業(yè)管理?xiàng)l例》修改之前稱為業(yè)主公約，它對(duì)有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法做出約定。制定管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)尊重社會(huì)公德，不得違反法律、法規(guī)或者損害社會(huì)公共利益。管理規(guī)約對(duì)全體業(yè)主具有約束力。一、業(yè)主大會(huì)的概念子任務(wù)一召開業(yè)主大會(huì)業(yè)主大會(huì)由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成，如果屬于單個(gè)業(yè)主，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，可以不成立業(yè)主大會(huì)，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì)的職責(zé)。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較多的，可以幢、單元、樓層等為單位，推選一名業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議。業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權(quán)益。二、業(yè)主大會(huì)的召開子任務(wù)一召開業(yè)主大會(huì)(一)首次業(yè)主大會(huì)的召開(二)業(yè)主大會(huì)的定期會(huì)議(三)業(yè)主大會(huì)的臨時(shí)會(huì)議三、業(yè)主大會(huì)相關(guān)規(guī)定子任務(wù)一召開業(yè)主大會(huì)(一)會(huì)議形式及會(huì)議有效人數(shù)(二)決定問(wèn)題的程序(三)業(yè)主投票權(quán)的確定方式(四)業(yè)主大會(huì)的職責(zé)(五)業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則一、業(yè)主委員會(huì)的概念子任務(wù)二了解業(yè)主委員會(huì)(1)業(yè)主委員會(huì)不是社會(huì)團(tuán)體。業(yè)主委員會(huì)不符合社會(huì)團(tuán)體登記管理?xiàng)l例中，關(guān)于社會(huì)團(tuán)體人數(shù)上以及資金上的要求，因而不能將業(yè)主委員會(huì)看作社會(huì)團(tuán)體。(2)業(yè)主委員會(huì)的設(shè)立不需房地產(chǎn)行政主管部門審批，房地產(chǎn)行政主管部門對(duì)業(yè)主委員會(huì)的設(shè)立行使的是備案權(quán)，不是審批權(quán)。(3)業(yè)主委員會(huì)在業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間起到橋梁和紐帶作用。二、業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)子任務(wù)二了解業(yè)主委員會(huì)(1)召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況;(2)代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同;(3)及時(shí)了解業(yè)主和使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同;(4)監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施;(5)業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。三、業(yè)主委員會(huì)的組織機(jī)構(gòu)子任務(wù)二了解業(yè)主委員會(huì)業(yè)主委員會(huì)委員的人數(shù)一般為5人以上的單數(shù)，以不超過(guò)15人為宜，不同的地方規(guī)定不同。業(yè)主委員會(huì)一般設(shè)主任1人，副主任1}2人，其他為委員。四、業(yè)主委員會(huì)委員的任期及條件子任務(wù)二了解業(yè)主委員會(huì)(一)業(yè)主委員會(huì)委員的任期(二)業(yè)主委員會(huì)委員的條件(三)業(yè)主委員會(huì)委員資格的終止項(xiàng)目六物業(yè)的日常管理任務(wù)二物業(yè)服務(wù)的提供一、房屋及設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)管理的作用子任務(wù)一房屋及設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)管理(一)保證和完善物業(yè)的使用功能(二)實(shí)現(xiàn)物業(yè)的保值增值(三)優(yōu)化物業(yè)管理區(qū)域環(huán)境。促進(jìn)城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展(四)有利于物業(yè)服務(wù)企業(yè)樹立良好的社會(huì)形象二、房屋及設(shè)施設(shè)備修繕管理的基礎(chǔ)知識(shí)子任務(wù)一房屋及設(shè)施設(shè)備的