房屋轉(zhuǎn)租效力探討

PAGEPAGE1房屋轉(zhuǎn)租效力探討[內(nèi)容提要]：出租人將房屋租賃給承租人后，承租人轉(zhuǎn)租后容易發(fā)生糾紛。如承租人違約不付租金，出租人要求收回房屋；次承租人以轉(zhuǎn)租無(wú)效為由拒付租金，我們國(guó)家現(xiàn)行〔合同法〕未規(guī)定次承租人的抗辯權(quán)，對(duì)轉(zhuǎn)租的規(guī)定既不科學(xué)，對(duì)次承租人也不公平。本文論證了租賃權(quán)的性質(zhì)和立法上的不足，提出完善立法的思路，即賦予租賃權(quán)人以物權(quán)的保衛(wèi)方法，給予租賃合同各當(dāng)事人以平等保衛(wèi)。[本文關(guān)鍵詞語(yǔ)]：租賃轉(zhuǎn)租效力完善一、問(wèn)題的提出出租人甲將房屋出租給承租人乙，乙又將房屋轉(zhuǎn)租給丙，后來(lái)乙違約未交房租，甲遂要求解除租賃合同，收回房屋，丙聽(tīng)甲講乙轉(zhuǎn)租房屋未告訴甲，丙遂訴至法院，要求法院判令丙與乙之間的租賃合同無(wú)效，不付租金，并要求乙賠償其損失。本糾紛的處理關(guān)鍵在于對(duì)房屋轉(zhuǎn)租行為效力的認(rèn)定，房屋轉(zhuǎn)租能否需要出租人同意。我們國(guó)家現(xiàn)行法律對(duì)轉(zhuǎn)租合同關(guān)注較少，〔合同法〕第224條規(guī)定：承租人經(jīng)出租人同意，能夠?qū)⒆赓U物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人轉(zhuǎn)租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效。第三人對(duì)租賃物造成損失的，承租人應(yīng)當(dāng)賠償損失。承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人能夠解除合同。這一規(guī)定基本上沒(méi)有牽涉轉(zhuǎn)承租人的權(quán)利義務(wù)，給有關(guān)案件的審理流下了一定的法律漏洞。本文提出的問(wèn)題，重要在于房屋轉(zhuǎn)租能否需要房屋所有人的同意，在房屋所有人不知道或不同意的情況下，能否應(yīng)認(rèn)定轉(zhuǎn)租合同無(wú)效？要認(rèn)清轉(zhuǎn)租合同的效力，需要先對(duì)租賃權(quán)的性質(zhì)有正確的認(rèn)識(shí)。二、租賃權(quán)的性質(zhì)關(guān)于租賃權(quán)的性質(zhì)，有債權(quán)說(shuō)、物權(quán)說(shuō)和租賃權(quán)之物權(quán)化說(shuō)三種1、債權(quán)說(shuō)。該說(shuō)以為承租人對(duì)于租賃物使用收益的權(quán)利因租賃物的交付而獲得，此權(quán)利系附屬于租賃權(quán)的權(quán)能，并非如物權(quán)之直接支配標(biāo)的物的獨(dú)立的權(quán)利，故租賃權(quán)是債權(quán)而非物權(quán)，這一學(xué)說(shuō)是羅馬法以來(lái)的舊說(shuō)，以為租賃權(quán)無(wú)對(duì)抗第三人的效力，此與羅馬法上的買(mǎi)賣(mài)破租賃的思想一致。2、物權(quán)說(shuō)。該說(shuō)以為，租賃權(quán)應(yīng)屬于對(duì)物支配的一種物權(quán)，由于租賃權(quán)是占領(lǐng)租賃物而為使用收益的，支配權(quán)實(shí)為租賃權(quán)的本體，至于承租人的其他權(quán)利不外是由此而發(fā)生的效果罷了。3、租賃權(quán)為物權(quán)性質(zhì)的債權(quán)。該說(shuō)以為租賃權(quán)仍屬于債權(quán)，但法律強(qiáng)化其效力，使之物權(quán)化。其物權(quán)化的效力包含下面四個(gè)方面：〔1〕對(duì)抗力。對(duì)抗力重要表現(xiàn)為，在租賃關(guān)系存續(xù)期間，承租人對(duì)于獲得租賃物所有權(quán)或其他物權(quán)的人，也能主張租賃權(quán)的成立和延續(xù)，即買(mǎi)賣(mài)不破租賃?！?〕對(duì)于事實(shí)上損害租賃權(quán)的第三人的效力。第三人事實(shí)上損害租賃權(quán)時(shí)，承租人得基于租賃權(quán)而懇求損害賠償和排除妨害。〔3〕租賃權(quán)處罰的可能性。此處指租賃權(quán)能夠讓與及轉(zhuǎn)租的情形。租賃權(quán)的處罰性逐步被成認(rèn)，不再十分看重誰(shuí)為承租人；出租人使承租人得為使用收益的積極債務(wù)，漸漸退化為消極的容忍的債務(wù)?！?〕租賃權(quán)的永續(xù)性。一般說(shuō)來(lái)，物權(quán)的存續(xù)期間較長(zhǎng)，債權(quán)存續(xù)期間較短，而租賃權(quán)多為較長(zhǎng)期間存續(xù)，所以這也是租賃權(quán)物權(quán)化的表現(xiàn)。各國(guó)法律雖對(duì)于租賃權(quán)多有最長(zhǎng)期間的限制，但同時(shí)成認(rèn)期間的更新。[1]我們國(guó)家一些學(xué)者以為，租賃合同在當(dāng)事人之間既引起債權(quán)法律關(guān)系，又引起物權(quán)法律關(guān)系，即導(dǎo)致承租人獲得物權(quán)性質(zhì)的承租權(quán)和先買(mǎi)權(quán)。承租人依租賃合同可獲得物權(quán)，進(jìn)而使出租人與承租人之間產(chǎn)生了物權(quán)法律關(guān)系。[2]也有人提出在立法上應(yīng)明確規(guī)定租賃權(quán)為物權(quán)。筆者以為，租賃權(quán)雖然出現(xiàn)物權(quán)化的趨向，但就一般而言，其性質(zhì)仍應(yīng)為債權(quán)。從各國(guó)的立法規(guī)定看，租賃在各國(guó)民法里始終被歸為合同，只是賦予不動(dòng)產(chǎn)租賃權(quán)一定的物權(quán)效力，即確立不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)不破租賃的原則，而對(duì)于動(dòng)產(chǎn)則不適用，由于動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)后須現(xiàn)實(shí)交付，不能同時(shí)堅(jiān)持租賃行為，而且假如也實(shí)行動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)不破租賃，則晦氣于產(chǎn)業(yè)流通。綜上所述，租賃權(quán)性質(zhì)上是一種物權(quán)化的債權(quán)，即實(shí)質(zhì)為債權(quán)，具有某些物權(quán)特征。確認(rèn)租賃權(quán)能夠具有物權(quán)效力，不是所有的租賃權(quán)都有物權(quán)效力，只要符合能夠直接支配物這一條件的租賃權(quán)才是具有物權(quán)效力的租賃權(quán)。也就是說(shuō)，只要獲得而且維持著占領(lǐng)的租賃權(quán)才是一種物權(quán)；沒(méi)有獲得或已經(jīng)失去了占領(lǐng)的租賃權(quán)不是物權(quán)。由于占領(lǐng)是租賃能夠直接支配物的原因，在租賃合同簽定后、承租人獲得占領(lǐng)前，承租人擁有懇求出租人轉(zhuǎn)移租賃物占領(lǐng)的權(quán)利，只要在真正獲得占領(lǐng)后，承租人才直接支配標(biāo)的物，這時(shí)的租賃權(quán)才符合物權(quán)的要求。三、轉(zhuǎn)租合同效力辨析租賃合同的出租人是負(fù)有將租賃物交付對(duì)方使用收益的一方當(dāng)事人。出租人一般應(yīng)為出租標(biāo)的物的所有人，但不以所有人為限。凡對(duì)標(biāo)的物享有合法的使用收益權(quán)的人，原則上均可為出租人，有權(quán)將其使用的標(biāo)的物轉(zhuǎn)由別人使用。但是法律規(guī)定須經(jīng)所有人同意的，合法使用人出租產(chǎn)業(yè)的，須經(jīng)所有人的同意。以自己無(wú)權(quán)出租的別人之物出租的，租賃合同能夠有效，但由于合同不能履行，出租人應(yīng)負(fù)債務(wù)不履行的責(zé)任，這屬于出租人的權(quán)利瑕疵擔(dān)保問(wèn)題。承租人能否能夠出租人不是產(chǎn)業(yè)所有人或未告知所有人而轉(zhuǎn)租房屋，主張轉(zhuǎn)租無(wú)效呢？就租賃合同的目的而言，承租人是要獲得對(duì)租賃物的使用收益，只要出租人能知足承租人的這一要求，承租人就沒(méi)需要提出其他的要求，因而承租人無(wú)權(quán)已出租人無(wú)出租權(quán)而主張合同無(wú)效，只能懇求出租人承當(dāng)合同不履行的責(zé)任。正如1982年臺(tái)灣上字第4690號(hào)判決所說(shuō)：查出租人固負(fù)有使承租人就租賃物為使用收益之義務(wù)，惟此項(xiàng)義務(wù)之履行，并不以轉(zhuǎn)移租賃物之所有權(quán)為需要，故出租人對(duì)其租賃物能否有所有權(quán)或其他權(quán)利，概非租賃之成立要件。然而，我們國(guó)家〔合同法〕第224條第二款卻又這樣規(guī)定：承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人能夠解除合同。進(jìn)而否認(rèn)了承租人的法律處罰權(quán)。法律如此規(guī)定，無(wú)非是為了防止承租人在未經(jīng)出租人同意的情況下，利用租賃物轉(zhuǎn)租漁利，攪亂市場(chǎng)價(jià)格；也為了防止承租人利用租賃物進(jìn)行非法活動(dòng)，損害社會(huì)公共利益。但筆者對(duì)此持不同的見(jiàn)解。由于訂立租賃合同轉(zhuǎn)移的是租賃物的占領(lǐng)、使用和收益權(quán)，承租人獲得租賃物的目的也是為了使用、收益，所以在當(dāng)事人沒(méi)有十分約定的情況下，承租人依租賃合同獲得租賃物后，有使用和收益的權(quán)利，出租人不得進(jìn)行欠妥干預(yù)。所以承租人進(jìn)行轉(zhuǎn)租，是獲得收益的一種方法，也是在租賃合同目的范圍內(nèi)應(yīng)有的權(quán)利，不該該加以否認(rèn)。也許有人會(huì)以為：假如第三人對(duì)租賃物造成了損害，則晦氣于對(duì)出租人的利益保衛(wèi)。這種擔(dān)憂完全沒(méi)有需要，由于在出租人與承租人之間，承租人和第三人之間分別有合同關(guān)系，根據(jù)合同相對(duì)性原則，當(dāng)?shù)谌藢?duì)標(biāo)的物造成損害時(shí)，由第三人向承租人承當(dāng)損害賠償責(zé)任，再由承租人向出租人承當(dāng)賠償責(zé)任。這種情況，與承租人自己使用租賃物造成其毀損進(jìn)而向出租人承當(dāng)責(zé)任的情形并無(wú)本質(zhì)性的區(qū)別。況且，承租人對(duì)租賃物進(jìn)行轉(zhuǎn)租，只是占領(lǐng)、使用權(quán)發(fā)生了轉(zhuǎn)移，對(duì)出租人的所有權(quán)并不產(chǎn)生任何影響。而由于轉(zhuǎn)租，能使第三人更好地利用租賃物，更大地發(fā)揮租賃物的價(jià)值。既然轉(zhuǎn)租在法理上可行，于理論上有利，我們還有何理由否認(rèn)他呢？所以應(yīng)當(dāng)以為承租人未經(jīng)出租人同意，而對(duì)租賃物進(jìn)行轉(zhuǎn)租，并不屬于無(wú)權(quán)處罰，而是正當(dāng)行使收益權(quán)。從世界各國(guó)的立法看，對(duì)轉(zhuǎn)租的規(guī)定有兩種立法形式，即承諾轉(zhuǎn)租和責(zé)任轉(zhuǎn)租，所謂承諾轉(zhuǎn)租指未經(jīng)出租人同意，不得轉(zhuǎn)租。如〔日本民法典〕第612條規(guī)定，承租人除非經(jīng)出租人承諾，不得讓與其權(quán)利或轉(zhuǎn)租租賃物；所謂責(zé)任轉(zhuǎn)租，指承租人非經(jīng)禁止能夠轉(zhuǎn)租，承租人承當(dāng)相應(yīng)的后果。如〔法國(guó)民法典〕第1717條規(guī)定承租人有轉(zhuǎn)租或以租賃權(quán)讓與于別人的權(quán)利，但承租人被禁止此種權(quán)利者，不在這里限。轉(zhuǎn)租合同的法律后果要區(qū)分合法轉(zhuǎn)租和非法轉(zhuǎn)租。合法轉(zhuǎn)租包含經(jīng)出租人同意的轉(zhuǎn)租和在不動(dòng)產(chǎn)租賃中當(dāng)事人未約定不得轉(zhuǎn)租時(shí)，承租人將租賃物轉(zhuǎn)租。在合法轉(zhuǎn)租時(shí)，當(dāng)事人之間發(fā)生如下法律后果：第一、出租人與承租人之間的關(guān)系不因轉(zhuǎn)租而受影響，承租人并應(yīng)就因次承租人應(yīng)負(fù)責(zé)的事由所產(chǎn)生的損害向出租人負(fù)賠償責(zé)任。第二、承租人為轉(zhuǎn)租人，其與次承租人之間的關(guān)系與一般租賃關(guān)系并無(wú)區(qū)別。第三、在出租人與次承租人之間，并不存在直接的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，次承租人未經(jīng)承租人認(rèn)可，不能直接向出租人履行承租人的義務(wù)，出租人也不能直接向次承租人行使權(quán)利。第四、轉(zhuǎn)租是以承租人享有租賃權(quán)為基礎(chǔ)，在承租人的租賃權(quán)因合同終止等原因消滅時(shí)，次承租人不能向出租人主張租賃權(quán)。如因上述原因次承租人不能行使租賃權(quán)而受有損害時(shí)，次承租人也只能向轉(zhuǎn)租人懇求賠償。非法轉(zhuǎn)租包含約定禁止轉(zhuǎn)租或轉(zhuǎn)租應(yīng)經(jīng)出租人同意而未經(jīng)其同意的情況下進(jìn)行的轉(zhuǎn)租。非法轉(zhuǎn)租發(fā)生下面法律后果：第一、就轉(zhuǎn)租人與次承租人之間的關(guān)系來(lái)說(shuō)，雙方之間的租賃合同有效，轉(zhuǎn)租人負(fù)有使次承租人獲得對(duì)租賃物為使用收益權(quán)利的義務(wù)，因轉(zhuǎn)租人的原因不能使次承租人獲得使用收益權(quán)利的，次承租人應(yīng)向轉(zhuǎn)租人懇求損害賠償。由于次承租人在租賃房屋或其他產(chǎn)業(yè)時(shí)，沒(méi)有義務(wù)一定了解誰(shuí)是產(chǎn)權(quán)人，承租人有無(wú)權(quán)利轉(zhuǎn)租，轉(zhuǎn)租人有義務(wù)告知，未告知的后果應(yīng)由轉(zhuǎn)租人承當(dāng)。第二、對(duì)出租人與承租人來(lái)說(shuō)，承租人轉(zhuǎn)租為嚴(yán)重的違約行為，出租人有權(quán)終止合同，如〔德國(guó)民法典〕第549條規(guī)定，在出租人回絕允許轉(zhuǎn)租時(shí)，承租人掉臂出租人的警告而繼續(xù)轉(zhuǎn)租的，出租人能夠終止租賃關(guān)系。出租人終止合同