第十二章房地產(chǎn)理財(cái)

第十二章房地產(chǎn)理財(cái)?shù)谝还?jié)房地產(chǎn)理財(cái)基礎(chǔ)第二節(jié)房地產(chǎn)消費(fèi)第三節(jié)房地產(chǎn)投資第四節(jié)房地產(chǎn)理財(cái)實(shí)訓(xùn)第一節(jié)家庭理財(cái)規(guī)劃基礎(chǔ)

家庭理財(cái)規(guī)劃的內(nèi)涵家庭理財(cái)規(guī)劃的步驟 理財(cái)規(guī)劃的原則第一節(jié)房地產(chǎn)理財(cái)基礎(chǔ)房地產(chǎn)定義 房地產(chǎn)特點(diǎn)房地產(chǎn)市場房地產(chǎn)理財(cái)房地產(chǎn)定義房地產(chǎn)是為人類的生產(chǎn)、生活提供入住空間和物質(zhì)載體的一種稀缺性資源，因?yàn)椴荒芤苿?dòng)，所以又被稱為不動(dòng)產(chǎn)。

狹義：是土地、建筑物以及固著于土地、建筑物上不可分離的部分及其衍生的權(quán)力。

廣義：還包括水、礦藏、森林等自然資源，與房地產(chǎn)分析相關(guān)的知識，以及經(jīng)營房地產(chǎn)買賣的商業(yè)界。房地產(chǎn)的特點(diǎn)區(qū)位固定性使用長期性個(gè)體異質(zhì)性保值增值性房地產(chǎn)市場一級市場：是國家作為土地所有者根據(jù)國家整體利益，將土地使用權(quán)投放進(jìn)入流通領(lǐng)域的市場。通過一級市場對進(jìn)入流通領(lǐng)域的土地?cái)?shù)量、使用方向及開發(fā)質(zhì)量進(jìn)行控制管理，可以達(dá)到土地資源的合理配置和有效使用。二級市場：是經(jīng)營者與消費(fèi)者進(jìn)行房地產(chǎn)交易的市場，即房地產(chǎn)開發(fā)商將新開發(fā)的商品房轉(zhuǎn)讓給購房者的市場。三級市場：是投資購房者之間進(jìn)行房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、租賃的市場。

三級房地產(chǎn)市場的屬性一級市場二級市場三級市場市場主體國家或地方政府房地產(chǎn)公司用戶市場特點(diǎn)壟斷競爭競爭競爭經(jīng)營內(nèi)容總體規(guī)劃設(shè)計(jì)用途征地拆遷有償出讓土地綜合開發(fā)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)出租經(jīng)營方式拍賣招標(biāo)協(xié)議出讓逐年收取土地使用費(fèi)轉(zhuǎn)讓、出租已開發(fā)的土地、建筑物轉(zhuǎn)讓、出租土地和建筑物類型屬性房地產(chǎn)理財(cái)房地產(chǎn)消費(fèi)：指居民為取得住房提供的庇護(hù)、休息、娛樂和生活空間的服務(wù)而進(jìn)行的消費(fèi)，這種消費(fèi)形式的實(shí)現(xiàn)可以是租房也可以是買房，按照國際慣例，房地產(chǎn)消費(fèi)價(jià)格通常是用租金價(jià)格來衡量的。房地產(chǎn)投資：指將房地產(chǎn)視為投資增值的工具，以一定的資金量投入房地產(chǎn)領(lǐng)域，以期在一定的期限內(nèi)，通過房地產(chǎn)的租金收入及價(jià)格上升獲得一定的預(yù)期回報(bào)。第二節(jié)房地產(chǎn)消費(fèi)購房與租房決策 購房規(guī)劃 租房規(guī)劃居住需求空間需求家庭人口生活品質(zhì)環(huán)境需求負(fù)擔(dān)能力居住年數(shù)房價(jià)上漲率房租上漲率利率水平購房或租房租房購房用途面積類別區(qū)位總價(jià)貸款一次付清房地產(chǎn)消費(fèi)決策流程圖購房與租房決策租房購房優(yōu)點(diǎn)每月只要支付房租，負(fù)擔(dān)較輕，以相對較低的付出獲得較佳的生活品質(zhì)，靈活和自由性較強(qiáng)，可有效節(jié)約部分交通費(fèi)用。自有房產(chǎn)有較好的保值增值能力，可以在一定程度上滿足心理層面的歸屬感和安全感的需求。缺點(diǎn)受到房東租賃行為的制約，具有較大的不穩(wěn)定性，沒有歸屬感和保障。需要付出大額的購房資金，負(fù)擔(dān)較重，房貸壓力可能會使生活品質(zhì)大打折扣。項(xiàng)目特點(diǎn)二、購房規(guī)劃以儲蓄及繳息能力估算可負(fù)擔(dān)房屋總價(jià)可負(fù)擔(dān)首付款＝目前年收入×負(fù)擔(dān)房貸比例上限×年金終值系數(shù)目前凈資產(chǎn)×復(fù)利終值系數(shù)可負(fù)擔(dān)房貸＝購房時(shí)的年收入×負(fù)擔(dān)房貸比例上限×年金現(xiàn)值系數(shù)可負(fù)擔(dān)房屋總價(jià)＝可負(fù)擔(dān)首付款＋可負(fù)擔(dān)房貸根據(jù)需求房屋面積測算可負(fù)擔(dān)房屋單價(jià)可負(fù)擔(dān)房屋單價(jià)＝可負(fù)擔(dān)房屋總價(jià)/需求房屋面積三、租房規(guī)劃適宜租房的人群1、初入職場的年輕人，尤其是剛畢業(yè)的大學(xué)生，此類群體經(jīng)濟(jì)能力不強(qiáng)，選擇租房尤其是合租比較劃算。2、工作地點(diǎn)與生活范圍不固定者。該類工作流動(dòng)性較大的人群，如果在工作尚未穩(wěn)定的時(shí)候買房，一旦工作調(diào)動(dòng)，出現(xiàn)單位與住所距離較遠(yuǎn)的情況，就會產(chǎn)生不菲的交通成本支出并影響生活品質(zhì)。3、收入不穩(wěn)定且儲蓄不足的家庭。該類人群如果一味盲目貸款買房，一旦出現(xiàn)難以還貸的情況，房產(chǎn)甚至有可能被銀行沒收。租房的注意事項(xiàng)第三節(jié)房地產(chǎn)投資房地產(chǎn)實(shí)物投資房地產(chǎn)金融投資一、房地產(chǎn)實(shí)物投資投資三要素時(shí)機(jī)區(qū)位質(zhì)量

投資品種投資價(jià)值評估房地產(chǎn)投資品種寫字樓商鋪產(chǎn)權(quán)式酒店（度假公寓）小戶型公寓車庫房地產(chǎn)投資價(jià)值評估方法收益還原法市場比價(jià)法成本估價(jià)法二、房地產(chǎn)金融投資房地產(chǎn)股票房地產(chǎn)債券房地產(chǎn)投資信托住房抵押貸款證券化

住房抵押貸款證券化流程圖購房者金融機(jī)構(gòu)特設(shè)載體SPV證券投資者抵押貸款證券第四節(jié)房地產(chǎn)理財(cái)實(shí)訓(xùn)購房實(shí)訓(xùn)房貸實(shí)訓(xùn)租房實(shí)訓(xùn)換房實(shí)訓(xùn)商鋪投資實(shí)訓(xùn)一、購房實(shí)訓(xùn)案例王先生現(xiàn)年30歲，為杭州市區(qū)某培訓(xùn)機(jī)構(gòu)的主講教師，月薪目前稅后達(dá)到15000元左右。妻子是普通的公司職員，收入稅后月薪4000元，年終獎(jiǎng)2000元左右。該家庭現(xiàn)有5萬元定期存款，5萬元活期存款，以及市值10萬元的股票和基金。王太太的父母家境較好，雙親身體健康，暫時(shí)沒有負(fù)擔(dān)。剛結(jié)婚的王先生現(xiàn)在急于購房，妻子家能贊助30萬元，現(xiàn)在正在猶豫究竟是應(yīng)該選擇市中心的小面積二手房，還是選擇郊區(qū)的中等面積的房屋，并希望能在三年左右還清房貸，為以后出國深造或在國內(nèi)讀研究生做準(zhǔn)備；此外，王先生也想再次動(dòng)員老家重新蓋房，大約需要5萬元左右即可讓父母住上安全明亮的房子。他該如何做好家庭的房產(chǎn)理財(cái)規(guī)劃?一、購房實(shí)訓(xùn)案例王先生現(xiàn)年30歲，為杭州市區(qū)某培訓(xùn)機(jī)構(gòu)的主講教師，月薪目前稅后達(dá)到15000元左右。妻子是普通的公司職員，收入稅后月薪4000元，年終獎(jiǎng)2000元左右。該家庭現(xiàn)有5萬元定期存款，5萬元活期存款，以及市值10萬元的股票和基金。王太太的父母家境較好，雙親身體健康，暫時(shí)沒有負(fù)擔(dān)。剛結(jié)婚的王先生現(xiàn)在急于購房，妻子家能贊助30萬元，現(xiàn)在正在猶豫究竟是應(yīng)該選擇市中心的小面積二手房，還是選擇郊區(qū)的中等面積的房屋，并希望能在三年左右還清房貸，為以后出國深造或在國內(nèi)讀研究生做準(zhǔn)備；此外，王先生也想再次動(dòng)員老家重新蓋房，大約需要5萬元左右即可讓父母住上安全明亮的房子。他該如何做好家庭的房產(chǎn)理財(cái)規(guī)劃?二、房貸實(shí)訓(xùn)案例張先生現(xiàn)年35歲，打算購買一套80平方的住宅，于2008年2月11日向工商銀行申請20年期的50萬商業(yè)貸款，貸款利率為6.66％，請分析他選用等額本金還款法和等額本息還款法兩種方法還款的差別。三、租房實(shí)訓(xùn)案例案例1：短期租賃南寧市的藍(lán)女士開始在繁華地段買下和租下十幾套房子，本來打算按月出租，后來發(fā)現(xiàn)，想按日租房的大有人在，于是，她干脆辭職出來，全力以赴做起“家庭賓館”的生意。其后，十幾套日租房幾乎天天客滿，她一個(gè)人忙不過來，又請了一名女工負(fù)責(zé)打掃衛(wèi)生，還負(fù)責(zé)把床單拆下送去保潔公司。由于日租房生意紅火，除去租房和雇工的開銷，每月她還可凈賺兩萬元左右。也就是說，雖然日常管理較繁瑣，但是按日出租，卻能得到按月出租三倍以上的收益。案例2：分割出租上海的陳先生是一位樓市的長期投資者，目前樓市的租賃收益很難“養(yǎng)活”他的豪宅。他算了這樣一筆賬：一套淮海路四房兩廳的房子，全裝全配整租的價(jià)格大概在1.5萬元/月左右，但是很難找到租客。如果分間出租，按每天180元至250元的價(jià)格，一個(gè)月的租金就達(dá)2.4萬元，即使算上50%的空置率，一個(gè)月也能保證有1.2萬元的租金收入，這筆租金收入與其每月還貸額持平。四、換房實(shí)訓(xùn)案例

28歲的毛小姐是上海一個(gè)普通白領(lǐng)，收入6000元/月，職業(yè)為廣告業(yè)務(wù)員，家庭中有需要贍養(yǎng)的父母同住，父親為已退休的地質(zhì)工作者，母親為已退休的營業(yè)人員。目前居住在50平方的市中心小房子中，地段不錯(cuò)，但是周邊過于嘈雜，因此在離工作地點(diǎn)比較近的一個(gè)環(huán)境清幽的老小區(qū)換購了一套三房兩廳90平方的住宅，增加了自己的書房，還獲得了房屋差價(jià)，整體生活質(zhì)量有所提升。五、商鋪投資實(shí)訓(xùn)案例張先生45歲，積累了100萬左右的起步資金后就開始考慮投資，并選定了商場的商鋪?zhàn)鳛槠渫顿Y方向，如何選擇商鋪是他面臨的第一個(gè)判斷抉擇。在選擇商鋪，尤其是資金量并不大的情況下，一般可以遵循以下原則：（1）選擇主題商場，注意商場的經(jīng)營主題、人流導(dǎo)向和品牌效應(yīng)；（2）經(jīng)營以小鋪為宜，最好選擇20至40平方米左右的鋪位；（3）留意該商場鋪位的實(shí)用率，還有管理費(fèi)及其他必要的支出，都必須計(jì)算在成本之內(nèi)；（4）鋪位最好選擇在電梯口、大堂出入口等人流必經(jīng)的地方，如果沒有，則要注意指引，用鮮明的裝飾將人流引入店中消費(fèi)；（5）特色、差異化經(jīng)營。經(jīng)過實(shí)地考察和篩選，張先生選擇了位于城市黃金商業(yè)圈的高檔商鋪中一間36.5平方米的店鋪進(jìn)行投資，平均價(jià)格3萬元/平方米。在辦完各項(xiàng)交易手續(xù)后，張先生開始考慮商鋪的經(jīng)營問題。雖然當(dāng)時(shí)周圍租金已達(dá)到7500元/月，然而，考慮到太太剛失業(yè)，他決定讓太太來經(jīng)營自家的商鋪。經(jīng)過對這個(gè)地段主要消費(fèi)人群的分析，張?zhí)l(fā)現(xiàn)這里是年輕一族的天地，而年輕人會在特別的裝飾品上有比較大的投入。于是，她決定開一間專賣中東特色飾物的店。此外，在店面裝修上也要講究特色和個(gè)性。最終，裝修和入貨等共投入了25萬元。由于貨源全部為進(jìn)口，在市面上比較少有同類產(chǎn)品，一開店就有許多年輕的學(xué)生和上班一族“發(fā)掘”了這間特色店，而且廣為宣傳，客戶資源逐漸累積，每月的經(jīng)營凈利潤達(dá)9500元。

2005年8月，有熟客向張?zhí)岢鲛D(zhuǎn)租該店鋪。張先生認(rèn)為，該地段商鋪部分已有起色，租金也達(dá)到10000元