房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟測算培訓含案例二

房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟測算培訓做一個合格咨詢者——咨詢本質(zhì)：簡單的東西復雜化（顯示自己的專業(yè)）當一個合格的老師——老師本質(zhì)：復雜東西簡單化感謝公司提供的機會培訓說明培訓目的：

掌握經(jīng)濟評價及其在決策中的作用思考問題：——項目利潤是怎樣計算出來的？——房地產(chǎn)經(jīng)營需要哪些要素投入？——什么樣的房地產(chǎn)項目才是好項目？產(chǎn)出》投入；回報》付出5目福錄C鴿O巡壽N鹽T勇E夢N慨T五、溝相關(guān)側(cè)分析三、災(zāi)項目支收入四項、道項邊目火利捉潤六、僵典型瞞案例二、項目效投資一孟、咽基則本寸知旺識6一篩、看基結(jié)本奴知阿識估算奴必要戴性估算禍思路估算貌假設(shè)房代地去產(chǎn)籮類斷型（手一售）姨估毫算赴意戰(zhàn)義估算必要性在項目的前期階段，為了對項目進行經(jīng)濟效益評價并作出投資決策，必須對項目的投資與成本費用進行準確的估算。如果投資估算誤差太大，必將導致決策的失誤。估算作用是籌集基本建設(shè)資金和金融部門批準貸款的依據(jù)；是確定設(shè)計任務(wù)書的投資額和控制初步設(shè)計概算的依據(jù)；是可行性研究和在項目評估中進行經(jīng)濟技術(shù)分析的依據(jù)估算精度要求機會研究階段：±30%；根據(jù)設(shè)想的開發(fā)項目和平均單價估算投資總額，簡單判斷一個項目是否可行。初步可行性研究階段：±20%；根據(jù)初步計劃的開發(fā)項目和較確切的單價估算投資總額，來決定一個項目是否可行?？尚行匝芯侩A段：±10%；根據(jù)較詳細的開發(fā)項目計劃和較準確的單價估算投資總額，來決定一個項目是否可行收益投入成本實現(xiàn)收入投資計劃稅收靜態(tài)利潤動態(tài)利潤融資計劃？（一棄）估擺算思秩路9（毀三標）激估止算趴假凝設(shè)指槽標般和鐘物崇業(yè)熄配寒比償?shù)馁e模層擬成本剛和投愛入節(jié)彈奏估脖算租、貸售計頂劃模恢擬現(xiàn)金懇流分鉛析相尾關(guān)構(gòu)分叨析模擬你開發(fā)玻進程財色務(wù)尺評林價項目傷經(jīng)濟辰評價固的基支本結(jié)再構(gòu)—罵—以金房口地巴產(chǎn)墊開你發(fā)軋項架目瘋為親例（四蛙）房飾地產(chǎn)矩類型別墅板樓塔樓獨棟聯(lián)排雙拼疊拼高層、小高層、多層傳統(tǒng)蝶塔、小戶型公寓、普通住宅、經(jīng)濟適用房皆宜以板樓或塔樓形式出現(xiàn)。房地忙產(chǎn)類敏型：雹商業(yè)團、辦穗公、慌住宅炊、工押業(yè)1劣1目接錄CO到NT放EN軋T五麥、乓相摧關(guān)劇分騾析三臂、百項乘目深收梳入四、桌項目棒利潤六、輝典型簽案例二、催項目建成本一、等基本伐知識12二匠、次項便目譽成鴉本土券地皺取窄得出成穗本前期病工程炮費房屋憂開發(fā)倍費管巷理去費史用財沿務(wù)膏費使用銷售優(yōu)費用開絮發(fā)脫期躁間仗稅叔費其行他那費籠用不閉可臺預臥見博費對于女一般陸租售淺型房筆地產(chǎn)想開發(fā)此項目適而言備，其南投資彎成本刺費用刮由以沒下部盯分組踏成：土賴地寄費辱用前期胞工程腿費房屋至開發(fā)弄費用丈（建懼安工獎程費瓜、基凝礎(chǔ)設(shè)桂施建膀設(shè)費茂、公紡共配竊套設(shè)坊施建落設(shè)費乎）期間寬費用慚（管愧理費周用、殖銷售兩費用閘、財提務(wù)費太用）開流發(fā)娛期端間發(fā)稅蹲費其他笛費用不齒可午預既見冤費艱等（一鞏）土藍地取昌得的反費用土地構(gòu)費用控估算開發(fā)廁項目蠢土地模費用:指靠為拍取莖得叫開奇發(fā)勢項燈目怪用除地簡而妻發(fā)茄生樓的蒜費霧用般。痰開副發(fā)孕項惠目馳取待得敵土勺地陵使英用象權(quán)酒有餐多補種棉方繡式般，根所擴發(fā)指生塊的都費懸用井各答不律相惰同附。做主宰要過有慚以全下徒幾摧種出讓土地的土地出讓地價款劃撥或征收土地的土地征收拆遷費、轉(zhuǎn)讓土地的土地轉(zhuǎn)讓費股東投資入股土地的投資折價租用土地的土地租用費提示單：取少得的券只能智是使笑用權(quán)我國病的土叼地所討有權(quán)時只有訂兩種旺：國德家和液集體錯身誤插案嫩例風：符電貫視研上靠一震個勿律累師譯竟雅然轉(zhuǎn)說柏土浙地遲所靠有生權(quán)賞屬膚于拘某素家奸。⑴混土地菜征收甲拆遷長費兇：土地誦征收豬拆遷糕費分女為：慎農(nóng)村市土地水征收者拆遷統(tǒng)費和辯城鎮(zhèn)糠土地救拆遷貿(mào)費。澇農(nóng)村婚土地翁征收播拆遷緣瑞費主迫要包凍括：口土地杯補償押費、趁青苗返補償境費、只地上曾附著累物補江償費蓬、安眉置補潔助費槍、新輕菜地像開發(fā)呢建設(shè)熄基金午、征讓地管唯理費版、耕亭地占隊用稅戶、拆泄遷費蹦、其館它費捏用。聾城鎮(zhèn)寨土地匙拆遷俗補償味費主桌要包抄括：怖地抄上建慘筑物臂、構(gòu)習筑物紅、附造著物征補償考費，城搬家兆費，莊臨時池搬遷雹安置鄰費，及周轉(zhuǎn)答房攤免銷以班及對戀于原牌用地傭單位銅停產(chǎn)墓、停愿業(yè)補些償費你，拆及遷管圍理費伍和拆六遷服慶務(wù)費率等。⑵續(xù)土地牲出讓嶄地價陶款轉(zhuǎn)：土地培出讓至地價段款是助國家支以土勺地所怠有者污的身至份，汗將土棄地使案用權(quán)競在一售定年洲限內(nèi)時讓與溫土地挨使用抵者，汪并由縣土地所使用介者向峽國家洋支付醬的土呆地使屑用權(quán)壓出讓宿地價筍款。語以出硬讓形增式取嘴得城熄市熟捆地土束地使劍用權(quán)惠時，巡壽土地努出讓捆地價看款由扔土地麥出讓毫金、下拆遷潤補償丸費和經(jīng)城市頌基礎(chǔ)童設(shè)施香建設(shè)憐費構(gòu)驅(qū)成；匆以么出讓野方式厭獲得堪城市稠毛地戶土地腫使用振權(quán)時盜，土暖地出菠讓地液價款緊由土誰地使暈用權(quán)布出讓洋金和叮城市旗基礎(chǔ)銷設(shè)施嬌建設(shè)話費構(gòu)蘋成，華獲得盯此類飛土地吉使用頂權(quán)的穗開發(fā)犁商，詞需要洲進行祥房屋窗拆遷駱和土總地開貨發(fā)活夫動，拍并相別應(yīng)支興付城磁鎮(zhèn)土蘋地拆范遷補仆償費兵。土地椒出讓役地價隔款的務(wù)數(shù)額滋由土素地所隱在城奇市、詳?shù)貐^(qū)采、地租段、欲土地存用途特及使庸用條財件等倡許多隔方面捐因素囑決定磚。許闊多城般市對允土地通制定歲了基庸準地節(jié)價，堪具體折宗地醉的土匯地出布讓地湯價款枯要在穿基準短地價擋的基腹礎(chǔ)上久加以錘適當像調(diào)整嫂確定塞。⑶級土產(chǎn)地訪轉(zhuǎn)紐奉讓瓶費界：土地嘴轉(zhuǎn)讓遭費是怨指土峽地受闖讓方仍向土憤地轉(zhuǎn)半讓方送支付旨的土區(qū)地使苗用權(quán)忠的轉(zhuǎn)浴讓費宏。依屆法通任過土寇地出膚讓或矮轉(zhuǎn)讓低方式板取得曠的土與地使擺用權(quán)程可以壤轉(zhuǎn)讓闊給其愛它合拆法使哀用者始。土浙地使絞用權(quán)前轉(zhuǎn)讓戴時，勉地上濟建筑無物及劃其它昆附著壞物的考所有妖權(quán)隨男之轉(zhuǎn)宿讓。⑷突土地及租用姐費蝕：土地韻租用宇費是撇指土島地租兄用方協(xié)向土褲地出傲租方魔支付時的費嚼用。摧以租袋用方叮式取喬得土州地使責用權(quán)尾可以牢減少奶項目尤開發(fā)敲的初隙期投誼資，據(jù)但在誤房地龜產(chǎn)項英目開唉發(fā)中史較為面少見捉。⑸吹土慚地騙投皆資揪折紗價揭：房嗓地敞產(chǎn)頑項那目跪土診地寬使宏用今權(quán)爹可覆以與來漆自庭房搏地元產(chǎn)幸項晝目悟的娘一茄個夠或損多伶?zhèn)€虧投俘資疏者塔的故直堆接麗投項資遲。方在咸這洪種排情勇況嘴下雜，奴不刃需悉要繩籌付集還現(xiàn)嶼金旬用連于升支巡壽付有土掩地茶使應(yīng)用肉權(quán)坊的驅(qū)獲那取爬費革用腿，溉但羅一飾般姨需睜要簡將孔土垃地臥使趨用挽權(quán)鑰評耗估現(xiàn)作與價鵝。（一膽）土額地取順得的她費用——競篩價選購征買一辯般浪土膀地淹儲癢備皺中粘心寧主勾導疼土奇地俊一棋級謙開董發(fā)確（亡公繪開全交筆易六市榮價轉(zhuǎn)直秩接頓買料）序號項目計費依據(jù)計費標準(元/)費用合計(萬元)備注名稱數(shù)值單位

一土地費用

35741.2

1.1土地受讓費土地面積1145.00畝30.0034,350.00763337.151.2契稅土地價34,350.00萬元4.0%1374.0地價款的4%1.3印花稅土地價34,350.00萬元0.5‰17.2合同額的0.5‰如脫果巧不披是鍋公熱開鄭市雞場閥購隙買鉆，中如番何周確室定諸土朽地魯?shù)幕蝺r陣款照？？（一始）土筍地取筋得的防費用—召—價儲格宿預突估鉆方淚法1奮.市場言比較使法：根據(jù)代市場頓中的撥替代痕原理登，將壁待估熟土地梳與具猴有替碼代性義的，同且在界估價繼時點芳近期禾市場尿上交版易的腔類似今地產(chǎn)吉進行塔比較顧，并考對類效似地繳產(chǎn)的主成交芳價格球作適租當修深正，蹄以此胃估算獎待估私土地膨客觀淚合理您價格頂?shù)姆降?。府在同恭一公襖開市批場中淹，兩浴宗以漫上具經(jīng)有替愿代關(guān)朗系的依土地虛價格貧因競淘爭而抄趨于抵一致土。市戒場比樂較法賴的基鋸本公著式如飛下：直脆接渣比忠較和公亭式槳：P褲D＝PB額×A恒×B乓×D抓×E間爛接桌比臥較戴公濁式遮：PD＝P誼B乒×深A丟×口B孟×盞C赴×慢D箏×杏EP銀D擺―剛―待欣估及宗絡(luò)地膨價按格撐；P項B北―書―比較駱案例私價格角；A億―待估隔宗地揚情況類指數(shù)/比策較球案條例崖宗剛地煩情熄況莖指貸數(shù)＝正姿常情掩況指涂數(shù)/比較她案例池宗地迅情況村指數(shù)B竭―待估倆宗地長估價彩期日糧地價縫指數(shù)/比較燥案例做宗地算交易功日期急指數(shù)D―待淘估洗宗仿地斃區(qū)直域匯因填素揮條阻件滑指濟數(shù)/比閑較周案串例柱宗盈地直區(qū)廊域波因湊素迎條進件戚指伴數(shù)E―待怨估真宗志地敬個鍬別餐因夏素租條擊件賺指移數(shù)/比較奧案例辰宗地中個別觀因素狐條件狂指數(shù)式稍中維：P鴨D、P盟B、A、B、D、E含義計同前趙；C泰―標準挽宗地街條件襲評價京系數(shù)化／比布較案秤例宗縫地條襲件評轎價系育數(shù)2君.成破本枯逼歷近共法黎：成本疲逼近號法是配以開薪發(fā)土且地所倆耗費讓的各墨項費耗用之肥和為鋪主要繁依據(jù)現(xiàn)，再華加上暑一定享的利憲潤、莫利息幫、應(yīng)佛繳納鉗的稅潛金和忠土地陣所有策權(quán)收凡益來君確定躁土地稅價格潑的方賽法。公成本四逼近晴法的尼新開臘發(fā)土租地的籌一般歐地價模公式鈔：集體土地征地費用說明土地補償費①按需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)計算②農(nóng)田基礎(chǔ)設(shè)施、樹木、地上當季農(nóng)作物、遷墳等的補償安置補助費（見①）地上附著物和青苗補償費（見②）農(nóng)村房屋拆遷安置補償費占用耕地的耕地占用稅占用耕地的耕地開墾費占用菜地的新菜地開發(fā)建設(shè)基金征地管理費政府規(guī)定的其它有關(guān)稅費城鎮(zhèn)拆遷安置費用說明被拆除房屋及附屬物補償費

①被拆遷人搬家補助費、提前搬家獎勵費、臨時安置補助費、臨時周轉(zhuǎn)交通補助費、遷往遠郊區(qū)縣安置補助費、一次性異地安置補助費等。

購建拆遷安置用房費安置補助費（見①）被拆遷單位和個體工商戶停產(chǎn)、停業(yè)期間損失補助費房屋拆遷管理費和房屋拆遷服務(wù)費政府規(guī)定的其它有關(guān)稅費公墳式夠：況地袋價=土棍地全取汁得果費+土地蹤蝶開發(fā)跌費+利息+利呢潤+土怠地扎所顛有攪權(quán)累收鉆益=成本炒價格鋒＋土扎地所梨有權(quán)講收益3芹.基傳準養(yǎng)地閥價乳系碑數(shù)捏修懂正稱法：達通酬過棍對頂待房誠估仁宗旁地突地惜價般影較響泄因淡素海的俘分設(shè)析鎖，但對籠城喉市呼已犬公跟布渠的用同豎類邪用畏途華同乖級描土薪地才基愿準開地涌價竟進刊行荒修洗正撥，布估拐算怖宗灶地畫客暖觀獨價帳格幅的造方蘿法狀。喚其貨基永本穗公仇式嚴如趟下滔：土地祝價格=基幟準年地固價×(還1±夏K)式中百：弓Ｋ—基管準欄地骨價節(jié)修簡正散系斃數(shù)⑴商業(yè)泡、綜好合、播居住熊用地宗架地斃樓喊面垃熟佛地肚價=適用省的基爛準地犯價（甜樓面緒熟地炊價）×期日蠶修正射系數(shù)×年芳期屋修胞正故系射數(shù)×容積篇率修映正系悉數(shù)×因屈素離修臂正蹲系薄數(shù)⑵寄工臘業(yè)弦用棗地宗月地絨樓騙面層熟碼地講價=適誘用歇的徒基逮準銀地么價裂（晃樓例面透熟瞧地牧價諷）×期娛日樣修貴正意系聽數(shù)×年期艇修正托系數(shù)×因茅素腔修件正候系憶數(shù)/宗遷地姻容院積迅率昌（奴當治宗腿地僵容濾積籠率<1時）（三諸）前宵期工六程費前草期貪工獲程獨費匯：騾主輝要綢包金括禾開摸發(fā)義項眠目才的瘋前勉期津規(guī)幼劃照、令設(shè)貪計催、晚可念行詳性短研暮究咳、預水垂文飼地拔質(zhì)脾勘慮測種以盈及另“網(wǎng)三聰通斯一殺平室”變等兩土業(yè)地無開狐發(fā)摸工貴程鴨費該支腸出電。規(guī)劃設(shè)計費建安工程費的3%左右可行性研究費項目總投資的1%～3%，水文、地質(zhì)勘探所需的費用需工作量結(jié)合有關(guān)收費標準估算一般為設(shè)計概算的0.5%左右“三通一平”等土地開發(fā)費可根據(jù)實際工作量，參照有關(guān)計費標準估算“三通一平”等土地開發(fā)費主要包括地上原有建筑物、構(gòu)筑物拆除費用、場地平整費用和通水、電、路的費用提約示像：菊一鄙般熟按妙建凡安扔工捏程張費3-悠6%（霧最賴簡難單魔的乖方植法蔥）項目單價（元/㎡）備注二前期工程費

1節(jié)能評估及項目申請報告2.7

2環(huán)境影響評估0.3

3交通影響評估0.9

4監(jiān)理費45.2按照《建設(shè)工程監(jiān)理與相關(guān)服務(wù)收費管理規(guī)定》，暫按安裝工程費的2.1%估算5勘察費2.0

6設(shè)計費15-40市場均值估算（北京一般取費標準每平米板樓15元、塔樓20元、塔樓帶商業(yè)25元、商業(yè)40元）7審圖費3.0

8標底編制造價的0.03%9招投標代理費用2.5按照<北京市招標代理服務(wù)收費管理暫行辦法>累進計算10招投標管理費中標價格的0.06%，暫按建安費計算11測繪費用(釘樁、正負零、竣工等）5.0按照測繪工程產(chǎn)品價格估算（在建工程各類測量）12測繪費用（房屋面積實測）1.4房屋面積實測取費標準1.36元/平米13竣工驗收費用10.0包括消防驗收、水質(zhì)驗收、空氣質(zhì)量檢測等，暫按照10元/平米計算14三通一平費50.0按土地面積，指施工條件所需的水通、電通、路通及場地平整（刪三托）過房窗屋員開稍發(fā)訊費房屋早開發(fā)茅費包橡括建幻玉筑安徹裝工撫程費線、公胳共配罷套設(shè)筋施建暮設(shè)費法和基跟礎(chǔ)設(shè)堅施建漏設(shè)費洞?；A(chǔ)設(shè)施建設(shè)費公共配套設(shè)施建設(shè)建筑安裝工程費（三悼）房裕屋開蜜發(fā)費——建安扁工程杰費項目單價（元/平方米）備注三建安工程費1地上建筑建安費按建筑工程單方造價

別墅、類別墅毛坯

小高層住宅毛坯

高層住宅毛坯

集中式商業(yè)

寫字樓酒店……2地下建筑建安費2000-3000視項目實際情況而定（車庫、人防）1.建燥筑秋安墳裝即工董程彎費建筑我安裝狹工程認費是郊指建鏟造房驗屋建響筑物盈所發(fā)憤生的電建筑譯工程不費用(結(jié)水構(gòu)渠、的建割筑庫、篩特竟殊斷裝慢修奏工耽程杏費)、設(shè)述備采偏購費辯用和僻安裝獅工程改費用(給排陰水、煌電氣生照明恭及設(shè)獻備安著裝、陶空調(diào)冤通風冤、弱鋼電設(shè)胃備及穿安裝猜、電慨梯及斷其安縣裝、要其他生設(shè)備狐及安義裝)等毀。毫當喂房蜓地住產(chǎn)齊項屈目獸包惹括振多急個供單謎項吼工壩程撇時棒，館應(yīng)抹對家各販個炮單烤項飽工闖程西分華別箭估瀉算挖建販筑吊安應(yīng)裝最工洞程覺費續(xù)用囑。項目單價（元/㎡）備注（北京）三建安工程費1地上建筑建安費

（1）土建工程費

別墅、類別墅2000-3000毛坯

多層建筑1600-1800毛坯

高層建筑2000-2200毛坯

（2）設(shè)備安裝費200含水電暖通、電梯等給排水工程采暖工程照明及弱電工程電梯安裝工程2地下建筑建安費2000-3000視項目實際情況而定（車庫、人防）㈢院房屋宰開發(fā)腫費—事—建安扛工程稈費（李明細微）（遇三播）欄房片屋精開劉發(fā)榨費——基礎(chǔ)箭設(shè)施堆建設(shè)姥費2.基谷礎(chǔ)稅設(shè)永施壘建立設(shè)練費基卷礎(chǔ)味設(shè)平施鞋建斤設(shè)辨費援是炎指捎建軍筑卸物2米管以撈外誓和翼項茅目芒紅劫線焰范槍圍傳內(nèi)爛的旱各懸種訊管肺線包、罰道過路露工雖程舞的繼建翁設(shè)戴費逐用考。傲主吸要辦包略括騎：舌自伙來漫水球、顧雨蟻水披、尾污紡水逢、坦煤步氣寒、舅熱施力串、不供獄電番、荷電急信誕、既道射路吹、漫綠鼻化育、走環(huán)綱衛(wèi)旦、攪室頌外變照質(zhì)明旦等搭設(shè)參施雄的倍建延設(shè)童費職用粥，缺各撓項逼設(shè)處施厲與睛市雅政席設(shè)辰施臣干嗚線廊、秧干揀管細、浮干屋道算等失的下接姻口冠費敵用甚。狠一指般咱按慮實您際買工居程推量豬估輛算尸。提脖示陽：暈一言般醋按能規(guī)文劃暫指竟標察和鍵實毫際她工升程斃量繞估廟算納。罰也把可畏以佩按所建權(quán)安蹤蝶工堵程扛費飲的1聯(lián)5攔%，某寬某項叔目達染到2武5站%序號項目單位數(shù)量單價（京政發(fā)[1993]34號文）（元）造價計算說明1道路工程平米80按概算造價2室外供水工程（自來水）米

600

按概算造價3室外排污排水工程米

700（雨水）800（污水）按概算造價4熱力工程米2000按概算造價5煤氣工程1000按概算造價6室外供電安裝工程米

700按概算造價7綠化工程平米20按概算造價8路燈安裝工程米

5按概算造價（三蠢）房緊屋開博發(fā)費—帝—公來共汗配枕套呀設(shè)達施湯建搖設(shè)橋費3赤.公俱共亞配安套扁設(shè)向施密建砌設(shè)橋費坐：是指飄居住翼小區(qū)休內(nèi)為奪居民酸服務(wù)笛配套鑒建設(shè)東的各妥種非港營利洗性的滔各種胖公共從配套業(yè)設(shè)施(或公夜建設(shè)勢施)的撲建捐設(shè)碑費港用野。儉主捷要廈包殘括桑居迷委災(zāi)會衡、政派銹出閥所楚、怒托郵兒傷所必、談幼剪兒催園嚷、兼公死共旁廁作所挨、熱停牧車嗎場象等寸。提皇示?。汗家唤话闫О囱澮?guī)宏劃勸指暴標泳和刑實展際址工資程鉆量曾估啄算畫。鼓也掩可因以歸按額建蓬安眉工傻程姻費沿的3錦-躬5看%序號項目單位數(shù)量單價費用計算說明1幼兒園平方米2托兒所平方米按概算造價3文化活動站平方米按概算造價4居委會平方米按概算造價5單車棚平方米按概算造價6垃圾中轉(zhuǎn)站平方米按概算造價（三律）房秒屋開跪發(fā)費—餐—估賺算軍方明法：單元估算法單元估算法是指以基本建設(shè)單元的綜合投資乘以單元數(shù)得到項目或單項工程總投資的估算方法。如以每間客房的綜合投資乘以客房數(shù)估算一座酒店的總投資、以每張病床的綜合投資乘以病床數(shù)估算一座醫(yī)院的總投資等。單位指標估算法指以單位工程量投資乘以工程量得到單項工程投資的估算方法。一般來說，土建工程、給排水工程、照明工程可按建筑平方米造價計算，采暖工程按耗熱量(千卡/小時)指標計算，變配電安裝按設(shè)備容量(千伏安)指標計算，集中空調(diào)安裝按冷負荷量(千卡/小時)指標計算，供熱鍋爐安裝按每小時產(chǎn)生蒸汽量(立方米/小時)指標計算，各類圍墻、室外管線工程按長度(米)指標計算，室外道路按道路面積(平方米)指標計算等。工程量近似匡算法工程量近似匡算法采用與工程概預算類似的方法，先近似匡算工程量，配上相應(yīng)的概預算定額單價和取費，近似計算項目投資。概算指標估算法概算指標法采用綜合的單位建筑面積和建筑體積等建筑工程概算指標計算整個工程費用。常使用的估算公式是：直接費＝每平方米造價指標×建筑面積，主要材料消耗量＝每平方米材料消耗量指標×建筑面積。其他方法類似工程經(jīng)驗：般使用用的方法；外概預算定額法（網(wǎng)三踐）肝房紀屋托開傻發(fā)燦費—喜—案呀例江西訓造價繞案例袍：某閣磚混歇住宅矩建筑運安裝終工程秒造價登分析結(jié)構(gòu)類型：磚混結(jié)構(gòu)建筑面積：5612.29平方米基本特征檐高（ｍ）層數(shù)層高（ｍ）基礎(chǔ)類型利潤率%17.356首層標準層頂層滿堂基礎(chǔ)7.52.82.8×42.9工程洲概況工程仇造價南分析工程價格（元）（以2000年預算基價為依據(jù)）每㎡價格各項費用所占比例（％）元％人工費材料費機構(gòu)費費用利潤稅金4,800,752.87855.410016.100216.38757.223.7412.486.993.3其中土建工程748.3210016.3857.364.1912.026.753.3給排水工程19.8910014.4859.380.1214.688.043.3采暖工程301009.2772.40.59.45.133.3照明及弱電工程57.1910019.1646.650.8619.4110.623.3土建羽工程切造價艘分析安會裝場工杠程沈造汗價注分狹析土建單方造價土建各部位所占比例（％）元/㎡％基礎(chǔ)主體屋面門窗裝飾其他748.3210012.3954.415.610.116.760.74安裝單方造價安裝各專業(yè)工程所占比例（％）元/㎡％給排水采暖照明及弱電通風其他107.0810018.5728.0253.41－－提示輔索引倡：查怪詢項伯目所童在省乒份造透價信領(lǐng)息網(wǎng)如北勻京造輩價（提）造意價招艱標、蒼造價拆指數(shù)（益四溝）裳管恭理慎費挺用管抬理項費格：蕉指珠房賭地賢產(chǎn)眠開堆發(fā)旅企袍業(yè)莖的管管陷理如部廟門鞋為綢組苦織遮和濾管波理遼開豎發(fā)睛經(jīng)稱營抵活語動丑而盯發(fā)湊生材的謎各沒種拖費絮用枕。主叔要冰包炊括音：管理賽人員監(jiān)工資巡壽、職凝工福杰利費飾、辦守公費詳、差鵝旅費各、折趣舊費莖、修址理費峽、工擴會經(jīng)鋒費、歇職工蘆教育殘經(jīng)費橡、社童會?？孰U費喜、董手事會洲費、弓咨詢由費、種審計倚費、恐訴訟彎費、手排污茅費、瓣房地糾產(chǎn)稅船、土塑地使晉用稅亡、技椒術(shù)轉(zhuǎn)攻讓費蘭、技澤術(shù)開爬發(fā)費擋、無番形資裕產(chǎn)攤偉消、臺開辦咬費攤摸銷、血業(yè)務(wù)待招待概費、喜壞賬必損失然、存眾貨盤指虧、抱毀損紛和報梢廢損喂失以豆及其悟他管靜理費露用。注：并如果撥房地砌產(chǎn)開伍發(fā)企河業(yè)同恒時開斥發(fā)若歡干個留房地袖產(chǎn)項學目，喬管理牢費應(yīng)餓該在參各個貢項目狐間合券理分屆攤。提示墻：管崇理費按可按爭項目琴（二激）+（郊三冰）制的3%～5%估妥算。（更五擔）枝財晌務(wù)族費夏用財鉛務(wù)折費滴用托：指魯企聰業(yè)至為扇籌閣集伏資劍金行而盆發(fā)勸生奏的傍各浸項冰費鳴用扛，防主拴要擋為睬借桂款般或汁債店券罵的卵利墳息漂，邊還仙包網(wǎng)括梳金宰融較機退構(gòu)汪手冶續(xù)簡費厲、眠融劇資換代汁理傳費逃、張承短諾陽費倘、寫外識匯容匯爽兌胡凈灶損戲失隔以混及江企吼業(yè)熔籌蠶資六發(fā)話生纏的商其伍他幻玉財愛務(wù)北費滋用紋。提腔示友：階利嚼息完的謹計熟算依：蓋可通參乓照賞金慌融戲市盜場劈燕利石率研和覽資阻金筒分把期曉投燥入籠的鉛情頭況射按誓復跡利珍計辰算大；計算爸基數(shù)=（猴一洽）+（二裁）融資習費用鏈：塞利息水以外請的其飲他融課資費白用，占一般德占利送息的1撐0華%左右恭。（六令）銷萌售費慶用銷售貌費用:指僵房摟地侵產(chǎn)宮開謊發(fā)遇企末業(yè)追在體銷擦售棕房胳地孝產(chǎn)存產(chǎn)擦品慎過緞程桑中謎發(fā)賤生叉的疏各麥項辜費戚用店，輪以蛇及戒專炎設(shè)蜜銷提售均機粒構(gòu)廁或敵委撫托步銷吸售咽代坑理劉的砍各凳項步費休用脊。包財括溝銷猴售區(qū)人面員真工攝資館、純獎交金局、罷福檔利龜費可、鼠差漲旅螺費幣，參銷耕售蘋機戒構(gòu)攻的渠折困舊閘費囑、揉修咐理拆費景、致物亦料道消漆耗貞費咐、頑廣雁告異宣段傳鹿費紋、外代問理挪費致、稀銷停售郵服豆務(wù)堂費減及權(quán)銷弊售叮許秤可悶證搶申羊領(lǐng)醬費影等增。1）圖廣糟告桂宣娘傳內(nèi)及昂市裹場蘇推姨廣高費蕉，掉一講般友約堆為臟銷瀉售寇收悉入剪的1%嬸~2枝%。2）筑銷這售污代駕理串費規(guī)，教一稍般匪約墓為恩銷備售宇收戀入案的1恥.換5謹%臺~頸2英%。3）帆其拼他云銷商售眨費電用娃，四一河般館約緣瑞為艇銷服售辨收餡入濤的0農(nóng).器5洪%飯~責1誦%。提苗示開：紫銷盈售氏費范用才約省占勤到鑼銷宜售令收疏入追的3%愛-5羞%。（七言）開悼發(fā)期堆稅費房森地坊產(chǎn)搞開苗發(fā)坡項性目宰投準資暢估慎算投中鍋應(yīng)躁考饞慮粥項屢目溪開須發(fā)未期肺所筒負拿擔稈的撲各咳種鵲稅枝金膠和河地偽方暴政辭府箭或拉有施關(guān)加部諒門盤征異收康的積費圣用其。昌主帖要坊包般括監(jiān)：專固召定團資演產(chǎn)桃投憤資水方伍向魂調(diào)雅節(jié)疏稅背、甲市止政材支那管撤線枝分謙攤陵費努、康供亦電次貼縱費取、搜用輔電尿權(quán)義費晨、皂分更散鹿建鈴設(shè)評市習政子公改用耳設(shè)快施釣建伶設(shè)路費暗、脖綠浸化獲建鍵設(shè)灰費淚、尤電貨話櫻初災(zāi)裝沈費辣、熟建膠材兵發(fā)扔展枝基攤金愧、付人格防束工奔程孟費精等沖。豪各日項停稅膚費演應(yīng)胃根尿據(jù)阿當框地劇有設(shè)關(guān)牌法似規(guī)錢標難準催估忘算墊。提示蠢：可渡按建初安工死程費導的8好-毫1孤5暖%（柴八摘）席其器他倡費吵用其他塌費用貼：主要煙包括宣臨時斥用地蓮費和鍵臨時侍建設(shè)造費、凱工程滾造價液咨詢?nèi)M、臭總承也包管忠理費臨、合雷同公慣證費旦、施孩工執(zhí)遇照費廣、工則程質(zhì)膽量監(jiān)肯督費鎖、工剪程監(jiān)線理費店、竣扮工圖競編制荷費、唉工程下保險遍費等鴿雜項定費用境。這測些費漿用一荷般按賀當?shù)睾捎嘘P(guān)經(jīng)部門卷規(guī)定職的費揭率估慌算。序號項目取費基數(shù)取費單價（元/平米或%）金額（萬元）算算說明1臨時用地費按建筑面積或建安費用按當?shù)匾?guī)范文件取費，按建筑面積、土地面積每平米，或建安費用2臨時建設(shè)費3工程造價咨詢費4總承包管理費5單車棚6垃圾中轉(zhuǎn)站提示偷：一膏般約口占建因安費贈用的2%裕-3亦%。（褲九掩）用不倒可拴預南見他費不鮮可煎預步見尺費誤：登根霸據(jù)普項械目姑的終復茅雜聲程曬度仇和艘前拋述萍各貫項梅費杯用件估腫算貢的策準玩確始程求度土地但成本撓視具全體情司況爾如定是攏否加白入（—）當弦房瓶地呢產(chǎn)凡開納發(fā)鼓項雙目當竣朗工責后略采年用愿出搏租俗或勝自堡營府方筒式恢經(jīng)榮營倉時奴，框還諸應(yīng)慌估須算蕉項禮目漠經(jīng)迅營鞠期勾間保的團運射營吳費之用雖。數(shù)運禾營栗費欲用廉通嘗常上包魚括漠：燥人娃工狗費氧，哀公追共敗設(shè)質(zhì)施洽設(shè)葬備妻運削行虎費出、手維綠修托及船保閃養(yǎng)孟費累，跨綠希地黑管蔑理歌費荒，槐衛(wèi)拆生扮清奴潔寬與巷保峰安鎮(zhèn)費娃用狹，橋辦豎公屋費奪，趨保仗險面費誰，久房誤產(chǎn)贊稅險，稼廣握告液宣灘傳膝及許市孕場沈推核廣萍費監(jiān)，勾租俘賃心代押理被費掏，夫不漁可則預峽見秀費渾。提妄示堅：翻（蹲一待）~（八遵）各迅項費閘用之眉和的3死%～7%估算旗。小結(jié)開發(fā)腦建設(shè)止費用議投資捕估算言表序號項目計費基礎(chǔ)單位計費數(shù)值計費標準(元/㎡，%)費用(萬元)計算依據(jù)一土地費用

二開發(fā)成本總建筑面積萬元

#DIV/0!

1前期費用建安工程費萬元

4.00%

建安工程費3-6%2基礎(chǔ)設(shè)施費建安工程費萬元

15.00%

建安工程費的15%3建安工程費總建筑面積平方米

#DIV/0!

4公共配套設(shè)施建設(shè)費建安工程費萬元

4.00%

建安工程費的3-5%5開發(fā)期間稅費建安工程費萬元

8.00%

建安工程費的8-15%6其他費用建安工程費平方米

3.00%

據(jù)實計算或建安費用的3%三期間費用

萬元

#DIV/0!

1銷售費用銷售收入萬元

3.00%

銷售收入的3-6%，2管理費用開發(fā)成本萬元

3.00%

開發(fā)成本的2-3%3財務(wù)費用土地成本+開發(fā)成本萬元

8.65%

3-5年貸款利率6.65%上浮30%計算四不可預見費土地成本+開發(fā)成本+期間費用萬元

5%

土地成本視具體情況而定序號項目總投資合計總建筑面積萬元

#DIV/0!

37目錄C跡O墳N常T模E喘N蛋T五、致相關(guān)餓分析三、懸項目疫收入四頭、舞項窩目吃利弊潤六、反典型袋案例二替、橋項推目襖成浸本一、扁基本稍知識3翻8三、過項目飄收入開發(fā)昏計劃銷售罷計劃價格返估算銷霞售服收乏入稅屢費波估翻算收濕入女估饅算估富算僻房腳地跳產(chǎn)荷開蛙發(fā)釘項鴨目睜的先收魚入霸，住首槳先子要聲制犧定罪切世實織可忍行府的燭租宰售例計愛劃(含銷并售、蒼出租組、自亭營等朋計劃)。租并售計扔劃的償內(nèi)容聚通常街包括道：擬坡租售名物業(yè)菜的類僑型、憶時間鏟和相艘應(yīng)的陳數(shù)量堪，租帳售價盒格，鼻租售貍收入裝及收墓款方毅式。頑租售啄計劃烈應(yīng)遵庭守政婆府有廊關(guān)租炮售和儲經(jīng)營強的規(guī)年定，壤并與擾開發(fā)嘉商的糾投資胞策略獎相配檢合。開發(fā)碑方案鏟：整奸個掙開鋸發(fā)句期棵數(shù)筒量事擬慢開裳發(fā)給建心設(shè)粉的傍物罵業(yè)泰類歐型阿和杜數(shù)昆量世。租棒售勿方求案頁：對于倍一個腐具體擱的房粉地產(chǎn)群開發(fā)陷項目祖而言扮，此什時必珍須明宵確：咐出租平面積掘和出嗽售面殼積的忽數(shù)量噸及其富與建杯筑物鴉的對萄應(yīng)關(guān)喂系，鋒在整給個租綿售期心內(nèi)每火期(年、半鳴年、撤季度逝、月)擬銷診售或嫁出租正的物盯業(yè)類夜型和撕數(shù)量舌。綜合汽用途士的房慈地產(chǎn)岔開發(fā)辨項目譜，應(yīng)夠按不尿同用恭途或世使用咽功能奏劃分剖。租差售廳價舉格脹：租售薯價格毒應(yīng)在谷房地聲產(chǎn)市稠場分聞析的娛基礎(chǔ)閉上確產(chǎn)定。（一眾）開襖發(fā)計尸劃序號

合計開發(fā)經(jīng)營期項目1234……1一期普宅

2別墅3商業(yè)

4二期普宅

5別墅6商業(yè)

7三期普宅

8辦公9商業(yè)

10…….

11

合計

整個研開發(fā)蒜期數(shù)夸量擬旦開發(fā)亂建設(shè)己的物歷業(yè)類似型和惜數(shù)量悶。一期開發(fā)

商業(yè)

住宅

酒店

辦公小計A1區(qū)

97500——9375——234875A2區(qū)

——9200036000——二期開發(fā)

商業(yè)

住宅

酒店

辦公

小計B1區(qū)

68000——————310760B2區(qū)

55000——————B3區(qū)

——127760————B4區(qū)

——60000————三期開發(fā)

商業(yè)

住宅

酒店

辦公

小計C1區(qū)

————1500038000150632C2區(qū)

——97632————地上總建筑面積

（合計）696267景得壺鎮(zhèn)項緩目案涼例4艇2一期（A1區(qū)、A2區(qū)）20個月二期（B1區(qū)

、B2區(qū)、B3區(qū)、B4區(qū)）22個月三期（C1區(qū)、C2區(qū)）20個月11121234567891011121234567891011121234567891011122011年2012年2013年11121234567891011121234567891011121234567891011122013年2014年2015年11121234567891011121234567891011121234567891011122014年2015年2016年景得扎鎮(zhèn)項某目案桌例（開二還）積銷淹售愉計共劃序號

合計開發(fā)經(jīng)營期項目1234……1一期普宅

2別墅3商業(yè)

4二期普宅

5

別墅6商業(yè)

7三期普宅

8辦公9商業(yè)

10…….

11

合計

在整菜個租員售期篇內(nèi)每抵期(年、把半圓年鉗、壓季焦度載、簡月)擬洞銷警售虎或廚出完租味的黎物校業(yè)統(tǒng)類幕型著和笛數(shù)寶量懼。綜合循用途黨的房腔地產(chǎn)投開發(fā)饑項目喘，應(yīng)債按不龍同用滔途或繳使用某功能孕劃分凝。44一期（獨棟200棟，聯(lián)排116戶，商業(yè)9.75萬平米）23個月二期（獨棟200棟，聯(lián)排116戶，花園洋房720戶，商業(yè)12.3萬平米）21個月三期（普通住宅900戶,辦公3.8萬平米）18個月11121234567891011121234567891011121234567891011122012年2013年2014年11121234567891011121234567891011121234567891011122013年2014年2015年11121234567891011121234567891011121234567891011122015年2016年2017年景蔑得這鎮(zhèn)夫項裝目談案悉例序號類型預測銷售均價（元/㎡）或租金01234……1住宅

1.1別墅1.2聯(lián)排1.3洋房1.4高層2商業(yè)3辦公（三禍）價黨格估學算定義窗：根況據(jù)你市緩場吸比冬較雖法戀的言替句代石原紹理總，華選描擇錢與如估描價都對糊象諸處澆于槽同夸一歌供攏需碗圈身內(nèi)母的繳物粗業(yè)愿作襪為飼比糞較抵案竹例董，窩經(jīng)訂過撐交綠易西情年況無、丟交臨易滑日壓期勵、梢區(qū)前域扯因六素獅及享個幸別樸因饅素普諸桿項搶修庭正究，味得肉出越估列價蘋對鳴象故的建比慌準疤價開格源。市堂場蓬比魔較剪法題定線價施過擱程：①搜腳集交妻易實程例，歲②選貫擇比摔較實震例房蓋地產(chǎn)紙，③袖建立飛價格割可比抽基礎(chǔ)女，④蕉比較來實例韻的比結(jié)較和墨修正蠅，⑤甘確定強該房今地產(chǎn)大的比宴準價匯格計算銳公式鉤：PD＝PB×A直×B大×D產(chǎn)×E46式中之：PD—謎—待舊估它物蠅業(yè)焦價坊格記；PB—按—比氧較堵案柜例宮價體格腫；A—違—待膨估動物曬業(yè)無情喝況辭指跳數(shù)/比純較田案仿例顯物孕業(yè)威情鈔況下指嚷數(shù)＝析正攏常得情檢況笑指先數(shù)/比小較腹案憶例諸物倦業(yè)鍬情肚況申指命數(shù)B——待嬸估紡物普業(yè)剖估橫價灑期憶日懶價致格柏指駱數(shù)/比較舌案例矩物業(yè)去交易謙日期絡(luò)指數(shù)D——待態(tài)估麥物孔業(yè)噴區(qū)乏域振因奴素凳條揮件果指瓶數(shù)/比馬較怎案搶例模物蒸業(yè)養(yǎng)區(qū)遭域兔因乓素烘條凈件屠指臂數(shù)E——待估民物業(yè)憂個別移因素噸條件振指數(shù)/比找較賊案晶例勝物鍬業(yè)爛個階別些因昌素哀條殺件仗指洋數(shù)（廚三押）術(shù)價饅格須估秒算—堆—市場逝比較競法定義微：收勵益需法悟又土稱賀收撫益豬資育本君化陣法照、示收輩益去還固原蒸法災(zāi)，敘是摩預恭測霉估這價揉對盤象孝的雖未塑來甚收延益凍，剛?cè)凰岷笏幚p用堪報浩酬擦率如或嗎資蟲本猛化籠率漲、漸收懸益攏乘衡數(shù)鬧將洞其案轉(zhuǎn)洞換班為危價萍值獄來踢求因取腐估棵價帥對紡象間的時方元法分。瞎收鉛益餡法改的瞇本跳質(zhì)用是固以番房疏地步產(chǎn)射的屯預刃期濫未鬼來侮收暮益便為添導格向情求績?nèi)児冷J價膽對烏象怪的左價焰值巷。計峽算愧公多式圓：無限蠅年期固：P=壞A/紋r（房地歉產(chǎn)價其格＝浪房地杰產(chǎn)的識凈收怖益/利獨率元）有限局年期必（我朽們一愉般用虹的）完：4牌8（三啊）價殃格估嚴算—疼—收益蘭法注：尤其他尾情況疼詳見魯培訓圈教材《房地筑產(chǎn)估盛價理亭論與滋方法》定欺義性：房地喝產(chǎn)開梨發(fā)過綠程中坦發(fā)生抬的各森種費蜓用加迅和的去一種匯方法址。新饅建：取勻得房服地產(chǎn)科開發(fā)候用地拉進行綠房屋死建設(shè)假，然木后銷商售所辨建成歸的商蹈品房堂”這堆種典勺型的譯房地惡產(chǎn)開值發(fā)經(jīng)態(tài)營方諸式為沫例，理并從吼便于孝測算意各構(gòu)聲成項冶目的災(zāi)金額游的角眉度，貿(mào)來劃燭分房錢地產(chǎn)監(jiān)價格敵構(gòu)成犯。在絕這種煎情況林下，弟房地膀產(chǎn)價漠格通垂常由捏如下7大顯項喘構(gòu)右成亦：芹①矮土藍地醬取叛得峽成光本廟；艷②嘆開移發(fā)便成釋本況；額③產(chǎn)管奪理嶺費覆用遷；爺④以投熱資壩利香息腦；求⑤暫銷匠售換費謠用靜；器⑥擺銷管售林稅帆費撓；宣⑦塞開短發(fā)脈利快潤滅。基本癥公式歇：新受建敘房眼地面產(chǎn)執(zhí)價索值=土葛地怕取休得寺成歌本+開惑發(fā)罵成議本+管猜理社費孩用+投資兄利息+銷去售頭費克用+銷售柜稅費+開發(fā)塵利潤掉（注術(shù)意在肯成本握計算膨中無葡此項壟）49（三信）價萍格估領(lǐng)算—參—成泳本誼法現(xiàn)實久中的伸開發(fā)稍利潤孟是一侍種結(jié)給果，殺是由咸銷售勸收入(售序價)減劉去蹤蝶各非種訊成廊本未、木費刊用駝和釋稅指金饅后敬的叛余其額帽。版而灣在丟成猴本腎法辜中妄，都“熱售尿價每”皺是刮未卡知妥的螺，貢是紡需死要貍求搖取董的呈，運開親發(fā)嶼利飄潤相則爪是計需還要肺事似先燦測喊算聾的繞，美所民以劑，葬運揉用濁成毒本鋤法備估營價忠需勇要查先做測覽算昏出梳開撐發(fā)殊利斃潤凳。勁在約估就價斜中澆，施測刊算督開覽發(fā)另利況潤匪應(yīng)參掌黃握歡下蓋列摸幾由點吵：⑴則開獸發(fā)駐利師潤滋是趕所恨得澤稅非前炕的汽，避即敘：開扁發(fā)桂利暑潤的＝哄開掃發(fā)尊完疲成星后矩的票房亡地絹產(chǎn)掏價裳值貢－爛土從地執(zhí)取伴得燙成量本滋－輕開如發(fā)慘成羅本愈－志管亂理愛費磚用允－碌投粒資卷利唱息久－輸銷貍售戚費杏用必－槽銷勻售滴稅武費⑵開糧發(fā)谷利營潤畫是耐在荒正允常墓條截件酷下閑房椒地爬產(chǎn)監(jiān)開寄發(fā)匯商唉所酸能傅獲槽得賴的耳平職均云利俱潤，煮而恥不懇是偷個悟別愧開體發(fā)未商縱最烘終轉(zhuǎn)獲員得健的陶實院際午利紙潤腎，畝也鄉(xiāng)豐不術(shù)是漲個期別遷開洗發(fā)姐商底所冤期短望廟獲紀得員的月利筋潤年。序號類型2011年每年銷售均價（元/㎡）201220132014201520161住宅

1.1住宅7200756079388335875291891.2住宅6300661569467293765880411.3洋房4000420044104631486251051.4多層、小高層3500367538594052425444672商業(yè)6000630066156946729376583辦公500055006050665573218053某某構(gòu)案例——價壺格熊估牛算懲及跟預肥測捧表注借：宋寫籌字秋樓絞售礎(chǔ)價皇按20年回引收期符估算曾，漲型幅按10痰%；其仿他物弓業(yè)漲他幅按5%。（耽四揭）標租旁售濤收調(diào)入經(jīng)營裹收入表是指欄向社條會出嫁售、養(yǎng)出租豆房地粘產(chǎn)商擴品戒溪自營愉時的疼貨幣臨收入僻。房葬地產(chǎn)詠投資督項目碰的經(jīng)級營收滾入主疑要包插括房腦地產(chǎn)享產(chǎn)品坑的銷磚售收肌入、登租金班收入爪、土期地轉(zhuǎn)柴讓收偷入、個配套拳設(shè)施棟銷售爆收入使（以剪上統(tǒng)團稱租室售收著入）瞇和自同營收纖入。序號類型項目合計開發(fā)經(jīng)營期1234……1住宅銷售收入（萬元）

銷售面積（㎡）銷售單價（元/㎡）銷售比例（%）2商業(yè)銷售收入（萬元）銷售面積（㎡）銷售單價（元/㎡）銷售比例（%）3辦公……對休于餅出般租井的墨情節(jié)況季，乘還煤應(yīng)噴考苦慮牲空攏置戰(zhàn)期(項杏目向竣佛工脂后獵暫缺時愁找談不福到弦租嚷客周的捐時巴間)和空太置率(未租唇出建鋪筑面擦積占掩總建怖筑面補積的揚百分顯比)對年循租金幫收入壞的影茂響。委租售繁收入砍估算縱，要欄計算棟出每旬期(年濱、涂半顯年職、伴季養(yǎng)度義、估月)所能值獲得極的租匹售收候入，催并形書成租木售收提入計丙劃。被租售暗收入謠的表傲所提記供的膠格式悅進行摩。對于述出租掩的情濫況，菌還應(yīng)攝考慮諷空置厘期(項晨目貼竣膛工吸后太暫歡時緞?wù)壹毑患彽綌囎獠羁桶偷钠髸r傭間)和乞空帳置吧率(未租妙出建嫁筑面字積占隨總建盛筑面癥積的稻百分掉比)對喬年渴租押金宵收耗入笛的刪影疲響艷。甲租產(chǎn)售戰(zhàn)收筆入委估牢算匪，盯要音計道算提出順每瘦期(年謎、抗半虛年礙、睜季責度豎、耕月)所寫能嘆獲碑得桐的盯租昂售濤收豎入菜，徹并孟形儉成薯租蒙售用收撿入廚計拉劃鑰。爪租免售邀收凍入難的桐表輪所談提叼供胸的抽格開式繩進餓行敢。序號類型項目合計開發(fā)經(jīng)營期1234……1商業(yè)出租收入（萬元）

0

0

出租面積（㎡）00出租單價（元/㎡.天）出租比例（%）2辦公出租收入（萬元）00出租面積（㎡）00出租單價（元/㎡.天）出租比例（%）3酒店經(jīng)營收入0000……注軌：庭酒士店俊詳海見辣酒嗓店密投江資嫌分哲析冤表曲案紛例住宅（一、二期）總計2012年2013年2014年2015年2016年每年銷售面積(㎡)120000240003600036000240000每年銷售比例(%)100%20%30%30%20%0%售價(元/㎡)814475607938833587529189銷售收入合計(萬元)97730181442857730006210040住宅（一、二期）總計2012年2013年2014年2015年2016年每年銷售面積(㎡)64000128001920019200128000每年銷售比例(%)100%20%30%30%20%0%售價(元/㎡)712666156946729376588041銷售收入合計(萬元)456088467133361400398020洋房（二期）總計2012年2013年2014年2015年2016年每年銷售面積(㎡)9576001915247880191529576每年銷售比例(%)100%0%20%50%20%10%售價(元/㎡)468042004410463148625105銷售收入合計(萬元)44817084462217193124889（6層、小高層）（三期）總計2012年2013年2014年2015年2016年每年銷售面積(㎡)976320004881648816每年銷售比例(%)100%0%0%0%50%50%售價(元/㎡)436136753859405242544467銷售收入合計(萬元)425740002076821806某某航案例序號項目稅費率稅費基數(shù)1營業(yè)稅5%銷售收入2城市建設(shè)維護稅7%營業(yè)稅額3教育費附加3%營業(yè)稅額4房地產(chǎn)稅（從價計征）1.20%房產(chǎn)購買價格5房地產(chǎn)稅（從租計征）12%房產(chǎn)租賃價格6土地增值稅（增值50%以內(nèi)）30%0%土地增值額增值稅扣除項目土地增值稅（增值50-100%）40%5%土地增值額增值稅扣除項目土地增值稅（增值100-200%）50%15%土地增值額增值稅扣除項目土地增值稅（增值200%以上）60%35%土地增值額增值稅扣除項目7契稅4%土地取得價值8印花稅0.5‰土地取得價值9企業(yè)所得稅25%項目銷售利潤13不可預見費5%土地費用+開發(fā)成本+期間費用14管理費3%開發(fā)成本15基準收益率12%

16美元匯率

17固定資產(chǎn)貸款利率（3-5年）6.65%貸款總額18土地使用稅大城市0.5——10擁有土地使用權(quán)面積中等城市0.4——8小城市0.3——6縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)0.2——4（刷五灰）捎稅達費僑估性算目喜前炎，相我詢國吧房盞地劣產(chǎn)仰開尾發(fā)似投廢資應(yīng)企夠業(yè)房誠納圍稅