房地產(chǎn)行業(yè)2023年中期策略報告：積累需求釋放后投資端靜待強心針

01證券研究報告 *

請務必閱讀最后一頁免責聲明證券研究報告*

請務必閱讀最后一頁免責聲明積累需求釋放后，投資端靜待強心針房地產(chǎn)行業(yè)2023年中期策略報告：地產(chǎn)研究團隊2023年06月26日摘要2023年上半年房地產(chǎn)市場銷售在一季度反彈之后再次走弱，城市分化明顯，一二線城市需求差距拉大。土地市場投資不足，區(qū)域分化加劇，央國企地產(chǎn)商土拍參與信心不足，城投托底壓力較大，土地市場成交縮水。以廣州為代表的一線城市樓市仍處于低位震蕩，限購范圍等方面或有一定松綁預期，對股票的邊際提振將大于銷售。全國各地熱門城市積極出臺各種需求刺激政策，政策效果較為有限。解決問題關鍵在于投資端，降低政策變化頻率，刺激經(jīng)濟恢復，穩(wěn)定投資環(huán)境。我們預計7-9月市場基于政策的博弈行情機會較為突出，未來建議關注市場回款率高，估值穩(wěn)定的地產(chǎn)商，A股建議關注招商蛇口、保利發(fā)展、華發(fā)股份，港股建議關注中國金茂、中國海外發(fā)展、中海宏洋，同時可以關注高彈性博弈品種標的如城建發(fā)展、碧桂園；風險提示：政策調(diào)整風險，房價大幅下跌風險，土地價格上升風險，市場進一步下行風險。1證券研究報告*

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S投資持續(xù)縮水城投托底壓力大02銷售短暫反彈后進入下行通道01需求端政策后階段突破看廣州03風險提示05核心觀點及投資建議042證券研究報告*

請務必閱讀最后一頁免責聲明01 銷售短暫反彈后進入下行通道3證券研究報告*

請務必閱讀最后一頁免責聲明1.1若無政策刺激，銷售難改緩慢下滑趨勢3542.94615.66608.65665.44853.60500010000150001月

2月

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12月2023年（億元）2021年（億元）2022年（億元）2020年（億元）資料來源：克而瑞，民生證券研究院15132.841481376908804.01700010000130001600019000220002023年以來中國房地產(chǎn)行業(yè)雖然有一定的修復預期，但受到供給、需求兩端制約，市場熱度延續(xù)平淡?！拔逡弧逼陂g房企推盤積極性普遍不高，且目前市場整體購買力仍處在2017年以來的低位，TOP100開發(fā)商5月成交4853.6億元，僅略高于去年5月。今年2-3月份統(tǒng)計局口徑的全國商品房銷售面積均超過1.4億平，僅次于2021年的1.9億平，銷售強勢回暖；4-5月份的銷售面積下滑明顯，又跌至歷史低位水平，按照歷史走勢6月份開發(fā)商將加快推盤節(jié)奏，銷售數(shù)據(jù)或有好轉，但若無政策刺激將很難超越22年的高基數(shù)。圖表：TOP100開發(fā)商銷售金額 圖表：統(tǒng)計局口徑商品房銷售面積（萬平）20000250002月3月4月5月6月7月8月9月10月

11月12月2019年2020年2021年2022年2023年4證券研究報告*

請務必閱讀最后一頁免責聲明2017年

2018年資料來源：Wind，民生證券研究院1.2城市分化明顯，部分二線城市高點下降四成資料來源：克而瑞，民生證券研究院北京上海廣州5154818289766674110424874379241深圳4041372518一線合計226288287189188合肥武漢長沙成都46125562077181621826315989140521216910930723291重慶4974788046西安6095776759鄭州5162728528青島76781308042天津76991309242濟南8170858139廈門222332237福州1220232210核心二線合計1109117914281097680月度銷售面積 月度銷售面積（萬平方米） （萬平方米）2023.5月

2023.4月

2023.3月

2023.2月

2023.1月 2023.5月 2023.4月 2023.3月

2023.2月

2023.1月杭州南京寧波95554411456321369047875232913823蘇州5460774531強二線合計248262351216183一線城市及銷售分化較大：一線城市中北京和上海4月份為銷售高點均突破了80萬平，5月環(huán)比下降接近40%；廣州3月份銷量高達110萬方，5月較3月高點下滑26.5%；深圳3月份之后月銷售維持在40萬方上下的弱穩(wěn)定成交；部分二線城市高點下滑四成：二線城市中僅成都銷售持續(xù)升溫、濟南維持穩(wěn)定成交；重慶、西安、青島、天津、南京等城市銷售面積下滑4成左右；廈門、福州、寧波等維持在低位成交，市場流動性變差。圖表：2023年一線城市銷售面積 圖表：2023年部分二線城市銷售面積0150100502023.5月2023.4月2023.3月2023.2月2023.1月北京上海廣州深圳5證券研究報告*

請務必閱讀最后一頁免責聲明1.3央國企銷售增速突出，全年預計正增長綠地控股475.9497.2-4.3%碧桂園1171.61505.8-22.2%龍湖集團1031.5404.9154.8%美的置業(yè)濱江集團融創(chuàng)中國世茂集團中南建設華發(fā)股份首開股份雅居樂集團中駿集團控股1102.2801.7456.6523.5198.1649.6325.58652.4590.23319.2449.7987.8342.5261.7349.7340.841390.21045.31245.3%78.3%-53.8%52.8%-24.3%85.8%-4.5%-53.1%-43.5%資料來源：公司公告，克而瑞，民生證券研究院旭輝控股集團342.33496.4-31.0%100新城控股435.79511.69-14.8%公司簡稱2023年累計2022年同期同比保利發(fā)展1966.791592.1723.5%600中國海外發(fā)展1470.42950.3354.7%華潤置地1433.28768.486.5%500招商蛇口1385.66775.5278.7%中國金茂越秀地產(chǎn)728.12695.19508.96424.843.1%63.7%400萬科A1558.91707.9-8.7%金地集團670.1722-7.2%300綠城中國97158865.1%0200保利發(fā)展中國海外發(fā)展華潤置地招商蛇口中國金茂越秀地產(chǎn)萬科A金地集團綠城中國綠地控股碧桂園龍湖集團旭輝控股集團新城控股美的置業(yè)濱江集團融創(chuàng)中國世茂集團中南建設華發(fā)股份首開股份雅居樂集團中駿集團控股2023-032023-042023-056證券研究報告*

請務必閱讀最后一頁免責聲明2023-01 2023-02資料來源：公司公告，克而瑞，民生證券研究院2023年1-5月保利發(fā)展、越秀、中海、金茂、華發(fā)等國央企月銷售金額逐漸增加，累計銷售金額同比提升幅度較大；民企碧桂園、雅居樂、融創(chuàng)同比仍有較大降幅，銷售回款略顯疲態(tài)圖表：重點關注公司1-5月份累計銷售金額（億元）及同比（%） 圖表：重點關注公司1-5月份銷售金額（億元）及同比（%）02

投資持續(xù)縮水城投托底壓力大7證券研究報告*

請務必閱讀最后一頁免責聲明2.1土地投資仍下行，較過去數(shù)年差別明顯圖表：全國300城推出及成交住宅用地（萬平方米）-100-500501000500010000150002000025000推出規(guī)劃建面推出規(guī)劃建面同比成交規(guī)劃建面成交規(guī)劃建面同比-31.07-34.89-38.62-13.34-12.4-3511.397.497.72-3.46-5.84-29.968.386.726.1120100-10-20-30-40-50一線城市二線城市三四線城市供應面積同比土地出讓金同比成交面積同比 樓面均價同比溢價率絕對水平8證券研究報告*

請務必閱讀最后一頁免責聲明圖表：2023年(1-5月)各線城市住宅用地推出與成交相關指標同比變化（%）資料來源：中指數(shù)據(jù)庫，民生證券研究院資料來源：中指數(shù)據(jù)庫，民生證券研究院2023年1-5月,全國300城共推出住宅用地規(guī)劃建筑面積14175.18萬㎡，同比下降36.75%;成交規(guī)劃建筑面積10128.07萬㎡，同比下降25.77%。2023年5月,全國300城共推出住宅用地規(guī)劃建筑面積4090.92萬㎡，同比下降34.63%;成交規(guī)劃建筑面積3003.79萬㎡，同比下降2.16%。2023年1-5月,一線城市住宅用地推出規(guī)劃建筑面積同比增幅最大;二線城市成交規(guī)劃建筑面積同比增幅最大;一線城市成交樓面均價同比增幅最大;一線城市平均溢價率最高。2.2拍地冰火兩重天，尋求去化最高確定性從供應端而言，城市分化、區(qū)域分化加劇，即便是集中供地城市，熱度同樣迥異。以廣州首輪土拍為例，由5宗土地組成的長隆“超級地塊”引得多家競拍主體參與，其中兩宗宅地經(jīng)過50輪競價后進入搖號環(huán)節(jié)，可謂是名副其實的“真香”地塊。但同一場拍賣，位于郊區(qū)或者出讓條件中商業(yè)占比較高地塊則鮮有人問津，多是以底價由本地企業(yè)或城投公司競得；從需求端而言，拿地房企出現(xiàn)分化現(xiàn)象，頭部房企仍是拿地主力軍，但民營房企投資積極性在復蘇。以今年首輪上海土拍為例，參拍的50余家企業(yè)中有近20家民企。從結果而言，民營房企回歸拿地也確實取得了一些戰(zhàn)績。比如，4月份，龍湖集團在上海、杭州、長沙以41億元拿下3宗地，碧桂園通過搖號以28.3億元競得杭州濱江浦沿地塊。值得關注的是，本土民營房企正緊抓“撿漏”機遇參與到搖號中，且多家民企在大本營城市均有所斬獲；從市場端來看，在優(yōu)質(zhì)地塊“僧多粥少”的情況下，土地市場競爭仍將進一步加劇，帶動市場整體熱度提升。當下，樓市交易端穩(wěn)步恢復，房企補倉情緒增加。加快投資-銷售-回款-投資的傳導過程，將進一步有助于夯實房地產(chǎn)市場企穩(wěn)回升，促進行業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展。圖表：2023年廣州首輪土拍結果資料來源：觀點網(wǎng)，民生證券研究院圖表：2023年上海首輪土拍結果9證券研究報告*

請務必閱讀最后一頁免責聲明資料來源：中房報，民生證券研究院2.3城投減少托底，積極參與外省熱門搖號2021年6月以來，非城投房企在土地市場活躍度迅速下降，目前土地出讓面積主要為城投貢獻；土地出讓面積占比方面，整體格局已發(fā)生深遠變化，非城投房企在長三角、華中區(qū)域仍保持一定活躍度，其中需求基礎牢固的長三角為非城投房企重點深耕區(qū)域。通過規(guī)劃建面也可看出相關變化；從23年1月開始各區(qū)域城投托底占比逐漸減少。圖表：各區(qū)域城投及非城投拿地占比資料來源：中指數(shù)據(jù)庫，民生證券研究院100%90%80%70%60%50%40%30%20%10%0%2018.022018.042018.062018.082018.102018.122019.022019.042019.062019.082019.102019.122020.022020.042020.062020.082020.102020.122021.022021.042021.062021.082021.102021.122022.022022.042022.062022.082022.102022.122023.022023.04華中-

非城投長三角-城投華中-

城投珠三角-非城投華北-

非城投珠三角-城投華北-

城投西南-

非城投長三角-非城投西南-

城投050100150200250首

蘇

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高

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展 科 團產(chǎn)2023總額（億元）科2024以后總額（億元）10證券研究報告*

請務必閱讀最后一頁免責聲明圖表：2023年及2024年后部分城投債務償還額資料來源：中指數(shù)據(jù)庫，民生證券研究院03

需求端政策后階段突破看廣州11證券研究報告*

請務必閱讀最后一頁免責聲明3.1需求政策空間：核心二線基本應出盡出因城施策政策實施的四個階段：階段一：放松剛需資格（落戶、人才政策、取消外地人二手限購）階段二：放松改善資格（滿足條件可多買一套房、認房認貸調(diào)整）2022.09.04圖表：樣本一二線城市政策發(fā)布時間天津 2022.03.15 2022.08.04 2022.08.04資料來源：澤鐵咨詢大宗商品俱樂部、百家號、網(wǎng)易新聞、政府官網(wǎng)、民生證券研究院階段三：增加購房能力（降低首付比例）階段四：提升購房意愿（明文取消限購）圖表：四階段放松城市分布南京2022.05.202022.06.022022.08.122022.09.21南寧、泉州、石家莊、長春、溫州、蘭州、太原等 太原、長春、福核心二線杭州2023.04.172022.05.172022.11.112023.05.18（部分放松）哈爾濱、大連、貴陽等，大 南昌、重慶、蘭多二線城市皆調(diào)整人才政策 天津、鄭州等12證券研究報告*

請務必閱讀最后一頁免責聲明城市類型 城市名稱 階段一 階段二 階段三 階段四城市類型放松剛需資格 放松改善資格 增加購房能力 提升購房意愿北京2022.11.08\\\一線城市北京、上海、廣州/ / /一線城市 上海2022.04.12\\\東莞、寧波、重慶、杭州、蘇州、南京、成都、

蘇州、南京、廣州2022.06.02\\\成都、南京、天津、長沙、杭州、長沙、石家莊

杭州、重慶、深圳\\\\西安、福州、武漢、蘇州、蘇州、南京、杭州、長沙、青

西安、福州、鄭州、

福州、鄭州、蘇州2022.04.112022.05.092022.08.122022.09.14二線城市鄭州、佛山、合肥、青島、島、福州、鄭州、天津、貴陽、貢、三門峽、鎮(zhèn)江等 寧、南充、湛江等 身不限購資料來源：澤鐵咨詢大宗商品俱樂部、百家號、網(wǎng)易新聞、政府官網(wǎng)、民生證券研究院長沙2022.04.282023.01.232023.01.23\白銀、煙臺、鹽利、六盤水、唐山、漳州、馬鞍山

臺州、廊坊、普通二線青島2022.05.062023.06.01\\駐馬店、宜春、廣元、景德鎮(zhèn)、懷化、孝感、蚌埠、

衢州、洛陽、福州2022.03.202022.08.172022.08.162023.06.15三四線城市

大多數(shù)三四線城市落戶沒有株洲、寶雞、蚌埠、洛陽、周

梧州、安順、鷹潭、

湖州、鹽城、壓力二線鄭州重慶2022.02.182020.04.012022.03.012022.09.022022.09.202022.06.152023.04.032022.06.28限制口、信陽、遵義、濮陽、阜陽、荊州、臨沂、南平、

淮安等，大多咸寧、肇慶、岳陽、襄陽、自

銀川、烏魯木齊、西

三四線城市本州、

佛山、無錫、州、

東莞、武漢、西安等3.2一線政策松綁傳言不斷，確有一定空間城市名稱 限購要求 限售要求 限貸要求 稅費北京京籍（工作證）已婚2套/單身1套非京籍滿5年社保1套五年限售（限競、共產(chǎn)房）普宅首套35%/二套60%非普宅首套40%/二套80%增值稅免征兩年；個人所得稅滿五唯一免征上海單身無房1套/已婚無房2套五年限售普宅首套35%/二套50%非普宅首套35%/二套70%增值稅免征五年；房產(chǎn)稅人均<60平米免征；廣州單身無房1套/已婚無房2套兩年限售（個人）/三年限售

無房無貸30%/無房有貸首付40%/有房無（人才房） 貸50%/有房有貸70%增值稅免征兩年；個人所得稅滿五唯一免征深圳深圳戶口已婚2套/單身1套非深圳戶口1套三年限售普宅首套30%/二套70%非普宅首套30%/二套80%增值稅免征五年；個人所得稅滿五唯一免征對比2014年“930”新政、2015年“330”新政，核心一二線城市政策空間猶存，下半年進一步寬松仍值得期待。圖表：一線城市限購、限售、限貸及稅費政策2014年“930”新政13證券研究報告*

請務必閱讀最后一頁免責聲明對于貸款購買首套普通自住房的家庭，貸款最低首付款比例為30%，貸款利率下限為貸款基準利率的0.7倍，具體由銀行業(yè)金融機構根據(jù)風險情況自主確定。對擁有1套住房并已結清相應購房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請貸款購買普通商品住房，銀行業(yè)金融機構執(zhí)行首套房貸款政策。在已取消或未實施“限購”措施的城市，對擁有2套及以上住房并已結清相應購房貸款的家庭，又申請貸款購買住房，銀行業(yè)金融機構應根據(jù)借款人償付能力、信用狀況等因素審慎把握并具體確定首付款比例和貸款利率水平。銀行業(yè)金融機構可根據(jù)當?shù)爻擎?zhèn)化發(fā)展規(guī)劃，向符合政策條件的非本地居民發(fā)放住房貸款。銀行業(yè)金融機構要縮短放貸審批周期，合理確定貸款利率，優(yōu)先滿足居民家庭貸款購買首套普通自住房和改善型普通自住房的信貸需求。2015年“330”新政擁有1

套住房且房貸未結清的居民家庭再次申請商業(yè)貸款購買普通自住房的首付款比例調(diào)整為不低于40%；繳存職工家庭使用住房公積金委托貸款購買首套普通自住房的最低首付款比例為20%；擁有1

套住房并已結清相應貸款的繳存家庭，為改善居住條件再次申請住房公積金委托貸款購買普通自住房，最低首付款比例為30%；個人轉賣普通住房，營業(yè)稅免征期限由以往的5

年調(diào)整為2

年。資料來源：政府官網(wǎng)，民生證券研究院圖表：2014-2015年地產(chǎn)政策資料來源：政府官網(wǎng)，民生證券研究院-1.0%-0.5%0.0%0.5%1.0%一手環(huán)比 二手環(huán)比020040060005010015022/5 22/7供應面積(萬平米）22/9 22/11 23/1成交面積（萬平米）23/3 23/5成交金額（億元）圖表：2022年5月-2023年5月廣州商品住宅供求&成交額數(shù)據(jù)圖表：近4年1-5月廣州商品房成交面積&成交金額統(tǒng)計廣州商品房市場成交面積（萬平米）成交總額（億元）2020年1-5月343.71818.062021年1-5月709.332402.012022年1-5月463.681472.792023年1-5月497.461603.68同比12.00%9.00%010000200003000010008006004002000成交總面積（萬平米）樓板價（元/平）14證券研究報告*

請務必閱讀最后一頁免責聲明地市樓市雙承壓，廣州房地產(chǎn)市場壓力仍在。2023年1-5月廣州商品房網(wǎng)簽成交497.49萬㎡，同比增長12%，成交金額累計1609.68億元，同比增長9%。廣州2023年首輪土拍共掛牌8宗地，成交7宗。4宗溢價15%成交，3宗底價成交，1宗撤銷出讓，最終收金294.40億元。在最新批次的廣州土地出讓中，擬出讓的5宗地塊以2宗觸頂搖號、2宗流拍以及1宗提前摘牌宣告結束，最終成交總價為23.3億元。圖表：廣州歷次供地供求價走勢3.3 廣州樓市低位震蕩，表現(xiàn)較北上深疲弱資料來源：克而瑞，民生證券研究院供應總面積（萬平米）資料來源：克而瑞，民生證券研究院資料來源：克而瑞，民生證券研究院資料來源：克而瑞，民生證券研究院圖表：2022年5月-2023年5月廣州一二手房價格環(huán)比走勢圖3.4圖表：2023年廣州各批次土拍情況匯總批次用地性質(zhì)推出土地宗數(shù)（宗）推出規(guī)劃建面（萬平米）推出樓面均價(元/平米)成交土地（宗）成交規(guī)劃建面(萬平米）成交樓面均價（萬平米）平均溢價率（%）第一批住宅用地693.0322164584.742726213.41%第二批住宅用地860.1114651210.512215915.00%資料來源：中指云、民生證券研究院2023年6月13日，廣州第二批次出讓住宅土地，總共出讓8宗，流拍6宗，成交2宗，分別由保利置業(yè)和佛山雋智房地產(chǎn)拍得，成交面積分別為5.12萬平米和5.38萬平米，成交處于低位。整體來說，廣州土地供應相對充足，但是房地產(chǎn)商的拿地熱度很低，競拍參與度較低，地塊分化明顯，可看出廣州房地產(chǎn)市場整體熱度較低，預計將導致未來商品房整體供應量小幅下滑。1415證券研究報告*

請務必閱讀最后一頁免責聲明9985543501015荔灣 海珠 天河 南沙 從化番禺 白云 花都 增城資料來源：克而瑞、民生證券研究院2023年廣州住宅土地供應總量為77宗，較去年下降4宗，主要供給區(qū)域為番禺區(qū)及天河區(qū)。廣州總體宅地數(shù)量供應充足，但是部分相對非熱門區(qū)域成交量較低，地產(chǎn)商為了維持公司整體利潤，會傾向于選擇核心區(qū)域的熱門地塊拿地，從而導致區(qū)域分化明顯。土地出讓承壓，或更積極爭取政策突破圖表：截至2023年6月2023年廣州各區(qū)宅地供應數(shù)量（宗）20

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核心觀點及投資建議16證券研究報告*

請務必閱讀最后一頁免責聲明4.1支柱地位明確，投資端入手能解決根本房地產(chǎn)行業(yè)作為國民經(jīng)濟支柱的地位明確，而從投資端入手能根本解決經(jīng)濟下行的困境，地產(chǎn)投資能穩(wěn)定居民對崗位和收入的信心。圖表：地產(chǎn)投資與需求端的外部性影響資料來源：民生證券研究院17證券研究報告*

請務必閱讀最后一頁免責聲明圖表：2014年至今全國商品住宅房成交走勢與房地產(chǎn)重要政策出臺時間700006000050000400003000020000100000政、2014年底銀行房貸新央行降息等政策救市2018年廣州、菏澤等部分城市放松四限政策2021年1月1日“三道紅線”、全面實行，上半年信貸放松，下半年房貸額度集中度管理2020年“三道紅線”提出2015年證監(jiān)會出臺 2016年各城市紛紛《公司債發(fā)行與交易 收緊調(diào)控政策，年底管理辦法》降成本 明確”房住不炒”18證券研究報告*

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