物業(yè)管理投標(biāo)資料

/投標(biāo)文件一：投標(biāo)函××招標(biāo)評(píng)估造價(jià)咨詢有限公司：按照《中華人民共和國(guó)招標(biāo)投標(biāo)法》等有關(guān)法律規(guī)定，我們根據(jù)編號(hào)為SDDQ2005-007招標(biāo)文件的要求，對(duì)××市國(guó)家××局辦公樓物業(yè)管理招標(biāo)項(xiàng)目進(jìn)行投標(biāo)。由投標(biāo)人**物業(yè)管理有限責(zé)任公司（全稱）正式委托全權(quán)代表孫韜總經(jīng)理（姓名、職務(wù)）提交投標(biāo)文件正本一份，副本五份。在此文件中，投標(biāo)人全權(quán)代表聲明并同意：（1）如果我們的投標(biāo)文件被接受，我們將履行投標(biāo)文件中規(guī)定的每一項(xiàng)要求，并按我們投標(biāo)文件中的承諾按期、保質(zhì)完成該項(xiàng)目的物業(yè)管理工作。我方有責(zé)任和義務(wù)完成合同與投標(biāo)文件中的條款。（2）我方承諾投標(biāo)文件所報(bào)的物業(yè)管理人員與最終實(shí)施合同的物業(yè)管理人員相一致。（3）我方已詳細(xì)檢查所有投標(biāo)文件、附件以及所提供的參考文件，由模糊和誤解產(chǎn)生的一切后果，由我方自負(fù)。（4）投標(biāo)文件在公開報(bào)價(jià)后90天內(nèi)有效。如果我方在規(guī)定公開報(bào)價(jià)后的有效期內(nèi)撤回遞交投標(biāo)文件，將被沒收投標(biāo)保證金。（5）我方同意招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)的要求，提供與遞交招標(biāo)文件有關(guān)的其他數(shù)據(jù)和資料。（6）我方愿按《中華人民共和國(guó)合同法》履行自己的全部責(zé)任。（7）我們理解，最低報(bào)價(jià)不是中標(biāo)的唯一條件，你們有選擇中標(biāo)人的權(quán)利。（8）我方若未成為中標(biāo)人，招標(biāo)機(jī)構(gòu)有權(quán)不做任何解釋。（9）我方將遵照《物業(yè)管理?xiàng)l例》的要求。（10）與本報(bào)價(jià)有關(guān)的所有來(lái)往信函，應(yīng)按下列地址進(jìn)行：地址：00000000號(hào)郵政編碼：000007電話：（000000000傳真：0000000電子信箱：0000000投標(biāo)人全稱：**物業(yè)開戶銀行名稱：0000000所管理有限責(zé)任公司公章：銀行帳號(hào)：00000000000法人代表簽字：開戶行地址：00000000000年月日

投標(biāo)文件二：資格資質(zhì)證明文件一、法定代表人授權(quán)委托書本授權(quán)委托書聲明：我0000000（姓名）系**物業(yè)管理有限責(zé)任公司（投標(biāo)人全稱）的法定代表人，現(xiàn)授權(quán)委托**物業(yè)管理有限責(zé)任公司（單位名稱）的0000總經(jīng)理（姓名、職務(wù)）為我公司全權(quán)代表，全權(quán)代表在投標(biāo)文件評(píng)標(biāo)過(guò)程中的書面承諾、合同等所簽署的一切文件和處理與之有關(guān)的一切事務(wù)，我均予以承認(rèn)。全權(quán)代表無(wú)轉(zhuǎn)委權(quán)。特此委托。（附授權(quán)代理人身份證明復(fù)印件）（附授權(quán)代理人身份證明復(fù)印件）全權(quán)代表姓名：000000性別：男年齡：00000000單位：**物業(yè)管理有限責(zé)任公司職務(wù)：總經(jīng)理投標(biāo)人：（蓋章）法定代表人：（簽字、蓋章）日期：年月日

投標(biāo)文件三：報(bào)價(jià)一覽表報(bào)價(jià)一覽表投標(biāo)人全稱**物業(yè)管理有限責(zé)任公司單價(jià)2.36元/m2·月總報(bào)價(jià)（元）小寫：437589元大寫：肆拾叁萬(wàn)柒千伍佰捌拾玖元整水、電、燈源損耗占總報(bào)價(jià)比例1320955元，占總報(bào)價(jià)比例301.87％全年總費(fèi)用（元）1758544元資質(zhì)、資格國(guó)家二級(jí)資質(zhì)，通過(guò)ISO9000質(zhì)量體系認(rèn)證物業(yè)管理經(jīng)理、部門經(jīng)理0物業(yè)實(shí)現(xiàn)規(guī)范時(shí)間接管后三個(gè)月之內(nèi)出現(xiàn)問(wèn)題服務(wù)響應(yīng)時(shí)間1、急需處理的問(wèn)題，10分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場(chǎng)予以處理2、非急需處理的問(wèn)題，辦個(gè)工作日內(nèi)與報(bào)修人聯(lián)系，1-2個(gè)工作日內(nèi)予以處理3、一時(shí)無(wú)法解決或根本無(wú)法解決的問(wèn)題，要立即聯(lián)系保修人說(shuō)明情況或商定處理問(wèn)題的辦法和時(shí)間備注注：1、總報(bào)價(jià)包括承攬承包本項(xiàng)目所需的所有費(fèi)用。2、以上內(nèi)容由招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)在開標(biāo)儀式上統(tǒng)一唱價(jià)。投標(biāo)人：（蓋章）投標(biāo)人全權(quán)代表：（簽字）

投標(biāo)文件四：管理成本構(gòu)成及詳細(xì)費(fèi)用測(cè)算一、××市國(guó)稅局新辦公樓物業(yè)服務(wù)費(fèi)用測(cè)算表序號(hào)費(fèi)用項(xiàng)目測(cè)算依據(jù)月合計(jì)（元）年合計(jì)（元）一管理人員工資及相關(guān)費(fèi)用1管理處主任1人工資標(biāo)準(zhǔn)1600元/月1600192003工資相關(guān)費(fèi)用包括社會(huì)保險(xiǎn)、教育、福利、工會(huì)經(jīng)費(fèi)等,主任工資的55％880.010,560.04服裝費(fèi)冬裝每人1套每套200元，夏裝每人2套每套150元41.7500.05綜合辦公費(fèi)交通費(fèi)50元/月，電話費(fèi)120元/月，辦公用品50元/月，手機(jī)費(fèi)150元3704440小計(jì)2,891.734,700.0二保安人員工資費(fèi)用1保安主管1人，工資標(biāo)準(zhǔn)900元900108002保安員7人平均工資600元4200504003保安班長(zhǎng)2人平均工資650元1300156004傳達(dá)1人工資400元40048005工資相關(guān)費(fèi)用福利費(fèi)、工會(huì)經(jīng)費(fèi)、教育經(jīng)費(fèi)，工資的17.5%1120134406服裝費(fèi)（含雨衣等）平均每人每年600元。（冬裝、大衣、春秋裝、雨衣各一套、夏裝兩套，帽子肩章、腰帶等一套）55066007消防培訓(xùn)費(fèi)2人*4000元/年666.78000小計(jì)9136.7109640三清潔費(fèi)1保潔主管1人，樓內(nèi)保潔員6人，室外保潔員1人，綠化1人保潔主管600，樓內(nèi)保潔450，室外保潔500，綠化員1人4300516002福利費(fèi)工資的14%60272243工會(huì)經(jīng)費(fèi)工資的2%8610324教育經(jīng)費(fèi)工資的1.5%64.57745服裝費(fèi)夏裝1套60元/套，春秋冬裝2套90元/套，雨衣1套65元/套，雨鞋一年1雙16元/雙219.0826296清潔耗材小型清潔工具及各類清潔耗材1083.33130007綠化耗材肥料及各種小型工具166.6720008化糞池清理2000元/年166.672000小計(jì)6688.2580259四會(huì)務(wù)接待工資及費(fèi)用1會(huì)務(wù)人員2名平均工資600元1200144002福利費(fèi)工資的14%16820163工會(huì)經(jīng)費(fèi)工資的2%242884教育經(jīng)費(fèi)工資的1.5%182165服裝費(fèi)夏裝2套240元，冬裝2套200元73.33880小計(jì)1483.3317800五日常維修人員工資及相關(guān)費(fèi)用1配工程主管1人，技師1人，日常維修1人，值班3人主管工資1000元，技師800元，維修工平均700元4600552002福利費(fèi)工資的14%64477283工會(huì)經(jīng)費(fèi)工資的2%9211044教育經(jīng)費(fèi)工資的1.5%698285服裝費(fèi)夏裝2套60元/套，春秋冬裝2套90元/套，雨衣1套65元/套，雨鞋1雙16元190.5022866房屋日常維修耗材費(fèi)日常維修為公共部位零星小修，大中修以上由報(bào)業(yè)主承擔(dān)，配件費(fèi)用一般在200元以下，第一年約8000元666.678000小計(jì)6262.1775146六開辦費(fèi)入住時(shí)需配備的物品，附明細(xì)表1085.2513023七外墻清洗費(fèi)玻璃幕墻約4000平方米，每年清潔2次，單價(jià)2.0元/平方；其余4000平方每年清潔1次，單價(jià)1.5元/平方1833.3322000八小計(jì)一至七項(xiàng)29380.67352568九不可預(yù)見費(fèi)八×3％881.4210577.04十企業(yè)管理費(fèi)(八+九)×5％1513.1018157.25十一營(yíng)業(yè)稅金(八+九)×5.5％1664.4119972.98十二企業(yè)利潤(rùn)（八+九）×10%3026.2136314.50十三總計(jì)八至十二項(xiàng)36465.81437589.77二、附開辦費(fèi)明細(xì)表分類名稱單位數(shù)量單價(jià)折舊年限合計(jì)辦公用品電腦、打印機(jī)臺(tái)1600032,000空調(diào)臺(tái)120003667風(fēng)扇臺(tái)21201240辦公桌椅套43003400資料柜組46003800治安用具對(duì)講機(jī)部4120031,600橡膠警棍根340340應(yīng)急燈盞2801160雙層床張62003400行李套1110011,100強(qiáng)光手電個(gè)21001200清潔設(shè)備清潔車輛26003400榨水車輛22003133吸塵吸水機(jī)臺(tái)115003500高壓水槍支1120034002米人字梯個(gè)23501700洗地機(jī)臺(tái)128003933維修工具3米人字梯個(gè)150015002米人字梯個(gè)13501350小型工具套350011,500總計(jì)13023.33三、需要國(guó)稅局一次性配備的工具及設(shè)施分類名稱單位數(shù)量單價(jià)合計(jì)備注大型維修工具壓力鉗、老虎鉗工作臺(tái)等套120002000電錘、電鉆套125002500工作梯（6米鋁合金）個(gè)112801280管道疏通機(jī)臺(tái)1800800升降機(jī)臺(tái)11500015000環(huán)衛(wèi)設(shè)施小型不銹鋼垃圾桶個(gè)48602880室外不銹鋼垃圾桶個(gè)2340680洗手間防水墊米809720紙婁個(gè)1003300衛(wèi)生間垃圾桶個(gè)2038760不銹鋼皂液盒個(gè)20801600總計(jì)28520注：水電材料由物業(yè)公司提報(bào)采購(gòu)計(jì)劃，由國(guó)稅局審批采購(gòu)，費(fèi)用由國(guó)稅局承擔(dān)。

四、花木租擺價(jià)格表根據(jù)同行業(yè)的花卉租擺標(biāo)準(zhǔn)，制定了花卉長(zhǎng)期租擺價(jià)格表（如下表）序號(hào)名稱規(guī)格單價(jià)日租金月租金（優(yōu)惠10％）1鐵樹高1.6米800元4元/天4*30*0.9＝1082鐵樹高1.3米500元2.5元/天67.5元3棕竹1.8米1200元5元/天135元4棕竹1.2米400元2元/天54元5發(fā)財(cái)樹1.8米180元1.8元/天48.6元6發(fā)財(cái)樹1.5米80元1元/天27元7巴西木1.3米110元0.8元/天21.6元8綠羅1.5米120元1元/天27元9綠羅1.2米60元0.5元/天13.5元10杜鵑冠徑1.5米1500元20元/天540元11杜鵑冠徑80公分180元5元/天135元12杜鵑冠徑50公分40元1.2元/天32.4元13散尾葵高3米260元2元/天54元14散尾葵高2米130元1.2元/天32.4元15散尾葵高1.5米80元0.5元/天13.5元16綠寶石高1.8米130元1.2元/天32.4元17綠寶石高1.2米60元0.5元/天13.5元18鵝掌柴高1.5米85元1.2元/天32.4元19鵝掌柴高1.5米60元0.4元/天10.8元20非洲茉莉冠徑1.5米800元3元/天81元21非洲茉莉冠徑1米160元1元/天27元22橡皮樹高1.2米80元0.5元/天13.5元23肉桂高1.6米90元0.6元/天16.2元24肉桂高1米60元0.5元/天13.5元25針葵高1.8米180元1.2元/天32.4元26針葵高1米50元0.2元/天5.4元27富貴竹籠高1.5米130元1元/天27元28富貴竹籠1.2米80元0.8元/天21.6元29金山棕高1.5米360元2元/天54元30金山棕高1.2米180元1.2元/天32.4元31海芋高2米260元2.2元/天59.4元32海芋高1.5米180元1.5元/天40.5元33高桿榕樹高2.5米260元2元/天54元34高桿榕樹高2米160元1.2元/天32.4元35綠巨人高0.8米50元0.5元/天13.5元36龍血樹高1.2米160元1.2元/天32.4元37也門鐵高1.8米180元1.5元/天40.5元38也門鐵高1米40元0.4元/天10.8元39小吊蘭0.1元/天2.7元40小型觀葉植物低于15元0.1元/天2.7元盆景1100元以下1元/天27元2200元1.5元/天40.5元3400元2元/天54元4600元3元/天81元5800元4元/天108元61000元以上面議時(shí)令草花價(jià)格（參考價(jià)）1五一前后一串紅1.5元/盆萬(wàn)壽菊2元/盆三色堇1.5元/盆2十一前后一串紅（七寸）1.5元/盆一串紅（八寸）2.2元/盆日本小菊2.5元/盆彩葉草1.5元/盆萬(wàn)壽菊2元/盆假龍頭2元/盆雞冠花1.5元/盆矮牽牛2元/盆秋菊（品種菊）注：花卉租擺在此僅提供價(jià)格表，接管后根據(jù)××國(guó)稅局的具體要求，另行簽訂租擺協(xié)議。

投標(biāo)文件五：項(xiàng)目經(jīng)理等骨干人員資料擬參加本項(xiàng)目物業(yè)管理工作主要業(yè)務(wù)骨干的配置人選和人員素質(zhì)介紹名稱姓名職務(wù)職稱主要資歷、經(jīng)驗(yàn)及承擔(dān)過(guò)的項(xiàng)目總部1、分公司經(jīng)理現(xiàn)場(chǎng)1、管理處主任2、保安主管3、保潔主管4、維修主管0分公司經(jīng)理工程師姓名男年齡47職務(wù)工程師學(xué)歷本科參加工作時(shí)間從事物業(yè)管理年限9年已完成項(xiàng)目情況單位項(xiàng)目名稱面積日期項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)**集團(tuán)**苑小區(qū)3萬(wàn)平方1996-2001**集團(tuán)**集團(tuán)本部10萬(wàn)平方2001-2003**集團(tuán)××分公司4萬(wàn)平方2003至今姓名年齡23職務(wù)學(xué)歷本科參加工作時(shí)間1年已完成項(xiàng)目情況單位項(xiàng)目名稱面積日期項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)青島天泰物業(yè)公司山東省國(guó)稅局4萬(wàn)04.2-04.11**物業(yè)陽(yáng)光花園15萬(wàn)04.11-05.1**物業(yè)××車管所0.7萬(wàn)05.1-今姓名女年齡24職務(wù)學(xué)歷大專參加工作時(shí)間從事物業(yè)管理年限1年已完成項(xiàng)目情況單位項(xiàng)目名稱面積日期項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)明潔物業(yè)省外經(jīng)貿(mào)廳1.5萬(wàn)04.4-04.06**物業(yè)汽車廣場(chǎng)1.0萬(wàn)04.06-04.09**物業(yè)同濟(jì)杰座10萬(wàn)04.09-今姓名性別男年齡33職務(wù)職稱學(xué)歷中專參加工作時(shí)間1993年從事物業(yè)管理年限3已完成項(xiàng)目情況單位項(xiàng)目名稱面積日期項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)**物業(yè)××分公司4萬(wàn)2003年至今姓名男年齡26職務(wù)學(xué)歷高中參加工作時(shí)間從事物業(yè)管理年限8年已完成項(xiàng)目情況單位項(xiàng)目名稱面積日期項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)**物業(yè)**本部5萬(wàn)1996－2001**物業(yè)陽(yáng)光花園15萬(wàn)2001至今

投標(biāo)文件六：技術(shù)文件零風(fēng)險(xiǎn)工程——解除后顧之憂一種模式——經(jīng)營(yíng)型物業(yè)管理二項(xiàng)承諾——示范大廈、滿意率三個(gè)重點(diǎn)——整體形象、設(shè)備管理、配套服務(wù)四大優(yōu)勢(shì)——觀念、技術(shù)、經(jīng)驗(yàn)、配套五項(xiàng)措施——精銳骨干、設(shè)備管理、綜合服務(wù)、質(zhì)保體系、成本控制認(rèn)識(shí)與定位（一）物業(yè)概況××市國(guó)稅局新辦公樓，位于××市開發(fā)區(qū)內(nèi)，在光河路東部路北，是一座現(xiàn)代化的辦公大樓。大樓主樓17層，總高度70.65米,總建筑面積13500平方米，主要用于辦公、會(huì)議接待等。此外，主樓有地下室一層900平方米，主要用于制冷機(jī)組、換熱機(jī)組、發(fā)電機(jī)組、水泵房等設(shè)備間。另在主樓后建有一座三層輔助樓，面積1980平方米，主要用于機(jī)關(guān)餐廳、職工健身等。大樓主要設(shè)備有電梯、發(fā)電機(jī)、制冷機(jī)組、換熱機(jī)組、水泵等。整座大樓形象現(xiàn)代、壯觀，配套完善，屬于綜合型現(xiàn)代辦公物業(yè)，××市國(guó)稅局為進(jìn)一步推進(jìn)機(jī)關(guān)后勤事務(wù)社會(huì)化改革，為該項(xiàng)目公開招聘專業(yè)的物業(yè)管家，充分體現(xiàn)了××市國(guó)稅局領(lǐng)導(dǎo)進(jìn)一步改革開放的魄力和長(zhǎng)遠(yuǎn)眼光。（二）物業(yè)管理定位××市國(guó)稅局新辦公大樓作為一個(gè)多功能、大綠化、環(huán)保型的現(xiàn)代辦公物業(yè)，整體形象應(yīng)該著眼于全國(guó)，著眼于世界，著眼于未來(lái)?！痢潦袊?guó)稅局新辦公大樓整體形象定位是開放、高效、全方位●開放體現(xiàn)××市國(guó)稅局改革開放的思想和國(guó)際化的辦公方式。以**人獨(dú)有的熱情和“敢為人先”的敬業(yè)精神，用個(gè)性化的服務(wù)滿足業(yè)主不同層次上的要求●高效展示××市國(guó)稅局進(jìn)取、創(chuàng)新的精神狀態(tài)和高效率。適應(yīng)高科技物業(yè)的快節(jié)奏步伐，迎合業(yè)主追求高效率的經(jīng)營(yíng)觀念，以迅捷的物業(yè)服務(wù)，保證業(yè)主的工作效率●全方位以各種配套的功能為依托，為業(yè)主提供全方位的服務(wù)，及時(shí)滿足業(yè)主各方面的需求，實(shí)行足不出戶的全新呵護(hù)二、工作重點(diǎn)和零風(fēng)險(xiǎn)工程（一）三個(gè)重點(diǎn)**物業(yè)公司以客戶導(dǎo)向理論為依據(jù)，從××市國(guó)稅局的角度分析新辦公大樓的物業(yè)管理服務(wù)需求，確定了物業(yè)管理服務(wù)的三項(xiàng)工作重點(diǎn)：三個(gè)重點(diǎn)設(shè)備管理配套服務(wù)整體形象三個(gè)重點(diǎn)設(shè)備管理配套服務(wù)整體形象重點(diǎn)一：樹立××國(guó)稅局物業(yè)整體形象通過(guò)環(huán)境樓宇形象控制、設(shè)備和公共設(shè)施管理、治安和交通控制、管理服務(wù)人員行為規(guī)范以及后續(xù)工程形象控制等專業(yè)管理和文化氣氛的融合，塑造新辦公大樓開放、高效、全方位的整體形象。重點(diǎn)二：樓宇設(shè)備管理新辦公樓樓宇設(shè)備的安裝、調(diào)試難度大，而國(guó)稅局物業(yè)的特殊性又要求設(shè)備運(yùn)行萬(wàn)無(wú)一失，這對(duì)物業(yè)管理公司設(shè)備管理的技術(shù)實(shí)力是嚴(yán)峻的考驗(yàn)。物業(yè)管理單位必須在前期介入期全面參與設(shè)備安裝、調(diào)試，熟悉設(shè)備特性，掌握運(yùn)行規(guī)律；在正式運(yùn)行后，要確保電梯系統(tǒng)、供配電系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、消防控制系統(tǒng)、中央空調(diào)及通訊系統(tǒng)等關(guān)鍵設(shè)備運(yùn)行正常。重點(diǎn)三：提供綜合性配套服務(wù)××國(guó)稅局新辦公樓包括辦公樓、會(huì)議室、綜合配套樓等，集多種功能于一體，要求物業(yè)管理公司在保證物業(yè)管理主業(yè)基礎(chǔ)上，提供綜合配套服務(wù)，包括會(huì)務(wù)服務(wù)、健身、汽車美容服務(wù)等，這對(duì)具有豐富的政府辦公樓物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)的**物業(yè)公司來(lái)講得心應(yīng)手。（二）零風(fēng)險(xiǎn)工程零風(fēng)險(xiǎn)工程的出發(fā)點(diǎn)是全面解除××市國(guó)稅局機(jī)關(guān)后勤事務(wù)社會(huì)化改革的后顧之憂。依托**集團(tuán)，長(zhǎng)遠(yuǎn)承擔(dān)物業(yè)管理的責(zé)任，在任何情況下，確保物業(yè)正常運(yùn)行。指導(dǎo)思想、管理模式、管理目標(biāo)（一）指導(dǎo)思想：真誠(chéng)合作、專業(yè)保障、長(zhǎng)遠(yuǎn)承擔(dān)真誠(chéng)合作體現(xiàn)了**物業(yè)尊重客戶、依法經(jīng)營(yíng)的一貫風(fēng)格，重合同、講道德、守信譽(yù)，注意及時(shí)地溝通和協(xié)調(diào)，真誠(chéng)為××市國(guó)稅局提供專業(yè)服務(wù)，為社會(huì)創(chuàng)造價(jià)值，服務(wù)客戶、拓展市場(chǎng)的意義重于創(chuàng)造利潤(rùn)。專業(yè)保障展示**物業(yè)公司“敬業(yè)、服務(wù)、創(chuàng)新”的企業(yè)精神，充分發(fā)揮公司ISO9000質(zhì)量體系、人力資源管理體系、財(cái)務(wù)預(yù)算及執(zhí)行控制系統(tǒng)、物業(yè)管理制度以及專用物業(yè)管理軟件五大體系的巨大作用，組織專業(yè)力量，體現(xiàn)專業(yè)水準(zhǔn)，保障專業(yè)效果。長(zhǎng)遠(yuǎn)承擔(dān)注重合作的即效性，更著眼于合作的長(zhǎng)遠(yuǎn)前景和綜合效益，力避急功近利、華而不實(shí)和短期行為。有階段計(jì)劃，更有長(zhǎng)遠(yuǎn)安排，將服務(wù)概念由委托管理期局部擴(kuò)展到物業(yè)的使用壽命期，是物業(yè)管理人的應(yīng)盡職責(zé)。（二）一種模式：經(jīng)營(yíng)型物業(yè)管理模式經(jīng)營(yíng)型物業(yè)管理模式的核心思想為：將物業(yè)管理的概念從一般運(yùn)行、維護(hù)、管理提升到對(duì)物業(yè)整體項(xiàng)目全面的策劃，服務(wù)和管理層面，服務(wù)概念從委托合同期局部擴(kuò)展到物業(yè)的使用壽命期，從而開發(fā)物業(yè)的功能潛力并提高使用效率，真正體現(xiàn)物業(yè)管理使物業(yè)保值、增值的社會(huì)功能。經(jīng)營(yíng)型物業(yè)管理模式在新辦公樓的應(yīng)用，可以保障設(shè)備運(yùn)行，提高××市國(guó)稅局辦公物業(yè)的使用效率，明顯提升物業(yè)管理服務(wù)的附加值，并顯著降低物業(yè)運(yùn)行的總體成本。（三）管理目標(biāo)兩項(xiàng)承諾兩項(xiàng)承諾兩項(xiàng)承諾三年內(nèi)成為全省城市物業(yè)管理優(yōu)秀示范大廈三年內(nèi)成為全省城市物業(yè)管理優(yōu)秀示范大廈第一年內(nèi)，物業(yè)管理服務(wù)實(shí)現(xiàn)客戶滿意率90%以上第一年內(nèi)，物業(yè)管理服務(wù)實(shí)現(xiàn)客戶滿意率90%以上1、自接管之日起，第一年度內(nèi)，物業(yè)管理服務(wù)實(shí)現(xiàn)客戶滿意率90%以上。2、自接管之日起，三年內(nèi)使××市國(guó)稅局新辦公樓成為全國(guó)城市物業(yè)管理優(yōu)秀示范大廈。四、四大優(yōu)勢(shì)（一）觀念優(yōu)勢(shì)：滿意只是起點(diǎn)，超越業(yè)主需求**物業(yè)在不斷發(fā)展中形成了獨(dú)具特色的企業(yè)文化，它以其超前的服務(wù)理念、務(wù)實(shí)工作的作風(fēng)，凝聚成強(qiáng)大的向心力。公司以“**物業(yè)，超越業(yè)主期望”為自己的企業(yè)使命，用“偕齊魯淳樸之風(fēng)，用真心服務(wù);融國(guó)際時(shí)尚理念，為業(yè)主當(dāng)家”的服務(wù)理念，激勵(lì)每一位優(yōu)秀的**物業(yè)人，向社會(huì)充分展示“新**、新服務(wù)、新生活”的全新公司形象。（二）技術(shù)優(yōu)勢(shì)：樓宇設(shè)備管理技術(shù)支持物業(yè)的保值、升值在很大程度上反映了維修人員的維保水平，經(jīng)過(guò)多年的實(shí)踐培養(yǎng)，**維修精干、高效、技術(shù)扎實(shí)、服務(wù)熱情，所接項(xiàng)目設(shè)備設(shè)施始終處于良好狀態(tài)，且特約維修及時(shí)率達(dá)100％。對(duì)各類物業(yè)基本設(shè)施由電梯、中央空調(diào)、供配電、給排水、消防系統(tǒng)、保安系統(tǒng)、智能控制直至停車場(chǎng)自動(dòng)管理系統(tǒng)均有完善的技術(shù)保障規(guī)范和豐富的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，可以為新辦公樓制訂高效率的設(shè)備管理方案，確保各項(xiàng)系統(tǒng)運(yùn)行正常、維修及時(shí)，并有效延長(zhǎng)設(shè)備的使用壽命。（三）配套優(yōu)勢(shì)：提供綜合性物業(yè)管理服務(wù)一直以來(lái)，**物業(yè)公司以其特有的服務(wù)特色和經(jīng)營(yíng)模式吸引著社會(huì)的目光。獨(dú)有的房車一體化物業(yè)管理理念，為業(yè)主提供全面的以私家車為平臺(tái)的物業(yè)延伸服務(wù)，從真正意義上將業(yè)主的房、車有機(jī)的結(jié)合在一起，提供周到的服務(wù)，免除了多數(shù)業(yè)主房、車不能兼顧的后顧之憂。擁有自己專業(yè)的大型綜合性花木公司是物業(yè)公司的又一特色。占地100余畝，溫室面積3000余平方的**花木公司，有著一流的硬件設(shè)施和技術(shù)隊(duì)伍，能夠?yàn)闃I(yè)主提供花木栽培、護(hù)養(yǎng)，園林設(shè)計(jì)、咨詢等一系列專業(yè)服務(wù)，大大提高了業(yè)主的藝術(shù)品味和生活情趣，受到廣大業(yè)主的青睞。**物業(yè)××分公司所在地為××**，距新辦公大樓僅10分鐘路程，出現(xiàn)任何事件，均能在第一時(shí)間予以處理回復(fù)，**將以最強(qiáng)的反應(yīng)性體現(xiàn)服務(wù)效能。（四）經(jīng)驗(yàn)優(yōu)勢(shì)：外接項(xiàng)目管理服務(wù)的實(shí)踐隨著對(duì)外業(yè)務(wù)的不斷拓展，**物業(yè)立足自身優(yōu)勢(shì)，博采眾家之長(zhǎng)，吸納合作伙伴和競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的優(yōu)點(diǎn)，先后接管了中國(guó)名盤30強(qiáng)的“新世界陽(yáng)光花園”，濟(jì)南槐蔭區(qū)政務(wù)中心，中國(guó)重汽銷售大廈，山東省立醫(yī)院高層住宅區(qū)及臨沂華通大廈等一系列不同類型的物業(yè)項(xiàng)目，整體業(yè)務(wù)已延伸至濟(jì)南、青島、××、濰坊、臨沂等地區(qū)。**物業(yè)正以其優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，良好的管理，進(jìn)入人們的視野，成為濟(jì)南市乃至山東省內(nèi)各大名盤物業(yè)的首選。五、五項(xiàng)措施措施一：派遣精銳骨干，組建管理團(tuán)隊(duì)1、精銳骨干。實(shí)踐證明，委派項(xiàng)目經(jīng)理和管理骨干的綜合素質(zhì)是項(xiàng)目管理成功的關(guān)鍵。**物業(yè)公司高度重視××國(guó)稅局新辦公樓項(xiàng)目，擬委派分公司經(jīng)理李世濤先生兼任管理處主任，并在前期介入期間委派管理、技術(shù)骨干深入施工現(xiàn)場(chǎng)，全力配合，掌握基本情況。在正式接管后，分公司經(jīng)理仍然全面負(fù)責(zé)項(xiàng)目策劃，根據(jù)管理處主任目標(biāo)責(zé)任制具體組織實(shí)施。另有質(zhì)量控制、工程技術(shù)、財(cái)務(wù)管理等專業(yè)人員組成富有效率的管理團(tuán)隊(duì)。措施二：提高樓宇設(shè)備運(yùn)行管理保障1、在前期介入期間，**物業(yè)公司將委派最優(yōu)秀的機(jī)電工程技術(shù)人員，參與設(shè)備安裝和調(diào)試驗(yàn)收，除熟悉各類設(shè)備情況外，重點(diǎn)幫助業(yè)主把好驗(yàn)收關(guān)。2、**物業(yè)公司入住三個(gè)月內(nèi)，完成機(jī)電設(shè)備檔案，安排富有操作性的樓宇設(shè)備管理方案，確保電梯、中央空調(diào)、水電供應(yīng)、消防控制及通訊系統(tǒng)等關(guān)鍵設(shè)備運(yùn)行良好，杜絕設(shè)備管理中的責(zé)任事故，并充分體現(xiàn)設(shè)備管理中節(jié)能降耗技術(shù)優(yōu)勢(shì)。3、大樓入駐之初的幾個(gè)月，在設(shè)備設(shè)施方面必然會(huì)暴露出許多設(shè)計(jì)和安裝中的缺陷，樓內(nèi)各辦公單位也往往會(huì)提出許多設(shè)施改裝、增裝要求。**物業(yè)將派熟練技工到現(xiàn)場(chǎng)支援，幫助施工單位整改，主動(dòng)介入，積極參與，為業(yè)主和機(jī)關(guān)辦公單位排憂解難。措施三：配套服務(wù)顯身手1、會(huì)務(wù)服務(wù)辦公大樓有多個(gè)會(huì)議室，需要安排專業(yè)的會(huì)務(wù)服務(wù)，涉及到座席安排、茶水供應(yīng)、會(huì)議準(zhǔn)備、音響控制等，還包括通過(guò)局域網(wǎng)合理調(diào)控各會(huì)議室，提高使用效率。**物業(yè)公司以“酒店式”服務(wù)理念和管理模式為指導(dǎo)的**客服部，將專業(yè)化、個(gè)性化的服務(wù)水準(zhǔn)和**人的熱情融于來(lái)賓咨詢、貴賓接待、會(huì)場(chǎng)服務(wù)等工作領(lǐng)域，給業(yè)主、來(lái)賓以星級(jí)的享受。2、花卉租擺服務(wù)擁有自己專業(yè)的大型綜合性花木公司是物業(yè)公司的又一特色。占地100余畝，溫室面積3000余平方的**花木公司，有著一流的硬件設(shè)施和技術(shù)隊(duì)伍，能夠?yàn)闃I(yè)主提供花木栽培、護(hù)養(yǎng)，租擺，園林設(shè)計(jì)、咨詢等一系列專業(yè)服務(wù)。措施四：引入ISO9000質(zhì)量保證體系公司ISO9000質(zhì)保體系經(jīng)過(guò)實(shí)際運(yùn)作，具有很強(qiáng)的生命力和可操作性，是保證物業(yè)管理質(zhì)量不可或缺的大綱。該體系引入國(guó)稅局新辦公樓項(xiàng)目后，結(jié)合項(xiàng)目特點(diǎn)，確立適合的質(zhì)量目標(biāo)。在管理處員工培訓(xùn)過(guò)程中，要增強(qiáng)質(zhì)保體系實(shí)操能力，使廣大員工熟悉體系內(nèi)容，增強(qiáng)質(zhì)量意識(shí)和規(guī)范意識(shí)，使質(zhì)保體系正常運(yùn)作。措施五：有效的成本控制物業(yè)管理是微利行業(yè)，主要靠?jī)?nèi)部管理、靠有效的成本控制來(lái)保證管理酬金的獲取。**物業(yè)相信：專業(yè)的物業(yè)公司重要特征之一就是物業(yè)管理預(yù)算及執(zhí)行能力，成本控制是評(píng)價(jià)物業(yè)管理項(xiàng)目成功與否的重要指標(biāo)。我們的做法是：1、采用模擬成本倒算原則，制定切實(shí)可行的物業(yè)管理年度預(yù)算案。2、執(zhí)行預(yù)算過(guò)程中實(shí)行成本否決制，即預(yù)算案中未列項(xiàng)目堅(jiān)決控制或從簡(jiǎn)。同時(shí)，采取員工參與、適當(dāng)授權(quán)、數(shù)據(jù)評(píng)價(jià)、庫(kù)房挖潛等有效手段，使成本控制落實(shí)在全員、全要素、全過(guò)程中。3、通過(guò)節(jié)能降耗措施，降低物業(yè)能源費(fèi)用，減少國(guó)稅局行政支出。**物業(yè)掌握了綜合性寫字樓物業(yè)管理財(cái)務(wù)收支各項(xiàng)細(xì)節(jié)，特別是對(duì)費(fèi)用支出各項(xiàng)常規(guī)比例以及如何控制各項(xiàng)管理成本富有經(jīng)驗(yàn)。接管國(guó)稅局新辦公樓后，我們將發(fā)揮成本控制優(yōu)勢(shì)，體現(xiàn)專業(yè)管理的效果。第二章管理方式與物資配備一、管理方式根據(jù)**物業(yè)公司對(duì)××市國(guó)稅局新辦公樓物業(yè)管理工作的整體策劃，我們將新辦公樓的物業(yè)管理方式確定為：專業(yè)化、品牌化、經(jīng)營(yíng)型。專業(yè)化**物業(yè)公司利用自身專業(yè)優(yōu)勢(shì)，利用現(xiàn)代管理手段，提供專業(yè)保障，總體協(xié)調(diào)、管理，實(shí)現(xiàn)管理目標(biāo)；品牌化**物業(yè)公司通過(guò)實(shí)踐品牌、形象戰(zhàn)略，鼎力奉獻(xiàn)，全面、長(zhǎng)遠(yuǎn)承擔(dān)物業(yè)管理責(zé)任，樹立××市國(guó)稅局新辦公樓開放、高效、全方位的整體品牌形象；經(jīng)營(yíng)型創(chuàng)造性地運(yùn)用**物業(yè)特有的經(jīng)營(yíng)型物業(yè)管理模式，完善綜合配套服務(wù)，實(shí)現(xiàn)國(guó)稅局物業(yè)功能的全面發(fā)揮。（一）運(yùn)作程序1．整體運(yùn)作流程日常運(yùn)作交接驗(yàn)收組建機(jī)構(gòu)擬定方案日常運(yùn)作交接驗(yàn)收組建機(jī)構(gòu)擬定方案后續(xù)工程控制正式入駐崗位培訓(xùn)前期介入后續(xù)工程控制正式入駐崗位培訓(xùn)前期介入（1）整體運(yùn)作流程的設(shè)計(jì)原則是全面、高效、合理，功能無(wú)缺項(xiàng)，管理無(wú)盲點(diǎn)。（2）整體運(yùn)作流程的具體運(yùn)行，按ISO9000質(zhì)量保證體系要求運(yùn)作。（3）重視后續(xù)工程控制，確保國(guó)稅局新辦公樓整體形象和管理檔次。2．內(nèi)部運(yùn)作流程：操作層保潔部保安部工程部管理層操作層保潔部保安部工程部管理層管理處潤(rùn)華物業(yè)信息反饋監(jiān)督（1）設(shè)立值班主任制。由各部門主管、管理處副主任輪值負(fù)責(zé)，堅(jiān)持每天工作早會(huì)，一般問(wèn)題不過(guò)夜。（2）實(shí)施首問(wèn)責(zé)任制。管理處任何員工對(duì)用戶的報(bào)修、建議、意見及投訴，均須第一時(shí)間接受，立即報(bào)告相關(guān)部門并跟蹤落實(shí)結(jié)果，確保問(wèn)題解決、用戶滿意。否則，管理處對(duì)此將視為服務(wù)質(zhì)量不合格項(xiàng)，按相應(yīng)規(guī)定處理。（二）信息系統(tǒng)管理處員工計(jì)算機(jī)信息系統(tǒng)客戶意見調(diào)查程序管理處員工計(jì)算機(jī)信息系統(tǒng)客戶意見調(diào)查程序新聞媒介濟(jì)寧市國(guó)稅局其它渠道新辦公樓物業(yè)管理處新辦公樓物業(yè)管理處執(zhí)行結(jié)果執(zhí)行結(jié)果反跟命饋蹤令相關(guān)部門和人員執(zhí)行相關(guān)部門和人員執(zhí)行1、堅(jiān)持管理處主任每季安排專門的用戶專訪，收集用戶要求、意見、建議或投訴。2、管理處員工日常隨機(jī)走訪征詢意見是最重要的溝通渠道。3、管理處每月向新辦公樓物業(yè)管理對(duì)口部門作正式匯報(bào)，征詢各方面意見和建議。4、堅(jiān)持每季組織一次用戶座談會(huì)，廣泛了解機(jī)關(guān)各部門、職工對(duì)物業(yè)管理服務(wù)的需求。5、強(qiáng)化服務(wù)系統(tǒng)的及時(shí)改善和有效溝通，最大限度地滿足用戶服務(wù)需求。（三）日常物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目1、房屋建筑本體、公共部分的維護(hù)管理；2、公共配套設(shè)施、設(shè)備維護(hù)、運(yùn)行管理；3、公共場(chǎng)地、道路、房屋建筑公共部分的清潔衛(wèi)生、定期消殺、裝修及生活垃圾收集清運(yùn)；4、公共綠化、山水園林小品的養(yǎng)護(hù)和管理；5、24小時(shí)保安、護(hù)衛(wèi)、消防及公共秩序管理；6、樓宇自動(dòng)化設(shè)備系統(tǒng)的運(yùn)行、維修、養(yǎng)護(hù)管理；7、公共配套設(shè)施的運(yùn)營(yíng)管理；8、交通、車輛行駛、停泊和客流物流管理；9、物業(yè)檔案資料收集、管理；10、物業(yè)用戶管理及社區(qū)文化；11、便民服務(wù)；二、物資裝備物資裝備以滿足現(xiàn)代化管理需要為目的，以確保管理服務(wù)質(zhì)量為根本，以為機(jī)關(guān)工作人員提供文明、舒適的辦公、生活環(huán)境為追求，結(jié)合實(shí)際情況擬定。（一）管理用房1、辦公用房安排根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定，需由業(yè)主提供一定面積的辦公用房，滿足管理處辦公需求。關(guān)于維修間和倉(cāng)庫(kù)位置，根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)情況協(xié)商解決。2、宿舍與食堂安排前期保安及工程技術(shù)人員宿舍在辦公大樓臨時(shí)解決，綜合服務(wù)樓交付使用后，管理骨干和保安員等住宿由管理處統(tǒng)一解決，在××市聘用的非保安員工盡量自行解決住宿問(wèn)題。前期員工就餐問(wèn)題擬與快餐公司協(xié)調(diào)解決。綜合服務(wù)樓建成后統(tǒng)一在正規(guī)食堂就餐。（二）器械、工具及辦公用品裝備計(jì)劃分類名稱單位數(shù)量單價(jià)折舊年限合計(jì)辦公用品電腦、打印機(jī)臺(tái)1600032,000空調(diào)臺(tái)120003667風(fēng)扇臺(tái)21201240辦公桌椅套43003400資料柜組46003800治安用具對(duì)講機(jī)部4120031,600橡膠警棍根340340應(yīng)急燈盞2801160雙層床張62003400行李套1110011,100強(qiáng)光手電個(gè)21001200清潔設(shè)備清潔車輛26003400榨水車輛22003133吸塵吸水機(jī)臺(tái)115003500高壓水槍支1120034002米人字梯個(gè)23501700洗地機(jī)臺(tái)128003933維修工具3米人字梯個(gè)150015002米人字梯個(gè)13501350小型工具套350011,500總計(jì)13023.33根據(jù)工作的進(jìn)展和實(shí)際需要，分批采購(gòu)逐步到位。第三章人員配備、培訓(xùn)與管理一、管理體系及組織架構(gòu)（共29人）****物業(yè)分公司濟(jì)寧國(guó)稅局管理處管理處主任1管理處主任1人保潔主管1人保安主管保潔主管1人保安主管1人門崗保安3人樓前保安3人傳達(dá)1人消防監(jiān)控3人工程主管1人技師1人配電室3人維修班1人室內(nèi)保潔4室內(nèi)保潔4人室外保潔1人綠化1人計(jì)劃保潔2人會(huì)議服務(wù)2人A：組織架構(gòu)的設(shè)置原則是精簡(jiǎn)高效、一專多能，采用管理處主任負(fù)責(zé)制，簽訂經(jīng)營(yíng)責(zé)任書，實(shí)行獨(dú)立核算。B：××國(guó)稅局物業(yè)管理處內(nèi)部采用直線職能制，盡量減少管理環(huán)節(jié)，提高工作效率和保證信息渠道的暢通。二、骨干人員素質(zhì)要求崗位職責(zé)應(yīng)具備條件備注主任全面負(fù)責(zé)××市國(guó)稅局新辦公樓物業(yè)管理工作大專以上文化，具1年以上大型高層物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，統(tǒng)籌管理能力強(qiáng)，能編制計(jì)劃并付諸實(shí)施，懂經(jīng)營(yíng)善管理。管理處主任由公司內(nèi)部委派?？头藛T負(fù)責(zé)管理處會(huì)議室管理、會(huì)務(wù)服務(wù)接待等工作中專以上文化程度，有物業(yè)管理從業(yè)經(jīng)驗(yàn)維修主管協(xié)助主任負(fù)責(zé)各項(xiàng)設(shè)施、設(shè)備的日常使用、管理和維修養(yǎng)護(hù)，對(duì)各項(xiàng)服務(wù)進(jìn)行整體協(xié)調(diào)中專以上文化，具多年基層物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，熟悉智能化管理，綜合能力較強(qiáng)。技師負(fù)責(zé)智能監(jiān)控中心和處理各類信息，讓調(diào)控中心起到管理處“樞紐”作用，保證大廈電梯、空調(diào)正常運(yùn)轉(zhuǎn)和維護(hù)。大專以上學(xué)歷，初級(jí)以上技術(shù)職稱，工科背景，應(yīng)用電子專業(yè)優(yōu)先。保潔主管協(xié)助主任負(fù)責(zé)保潔方面的培訓(xùn)、計(jì)劃、協(xié)調(diào)、質(zhì)量監(jiān)督、工作安排等方面工作中專以上學(xué)歷，有3年以上保潔經(jīng)驗(yàn)，熟悉保潔工作流程，熟悉各類高檔設(shè)施保養(yǎng)手段，熟練掌握各種保潔機(jī)器的使用。保安主管協(xié)助主任負(fù)責(zé)保安方面的培訓(xùn)、計(jì)劃、日常管理、工作安排、協(xié)調(diào)質(zhì)量監(jiān)督等方面的工作中專以上學(xué)歷，有3年以上工作經(jīng)驗(yàn)，熟悉保安工作流程，熟練掌握各種突發(fā)事件的處理方法。普通員工普通操作層員工、部分保安、車管、技工、清潔、綠化人員通過(guò)招聘，經(jīng)考核、崗前培訓(xùn)、在崗培訓(xùn)、合格者予以錄用。入職強(qiáng)化培訓(xùn)，常規(guī)集中授課，技能培訓(xùn)，參觀考察，專題研討，案例分析，實(shí)操演練等三、培訓(xùn)方式入職強(qiáng)化培訓(xùn)，常規(guī)集中授課，技能培訓(xùn)，參觀考察，專題研討，案例分析，實(shí)操演練等內(nèi)部崗位培訓(xùn)內(nèi)部崗位培訓(xùn)培培訓(xùn)方式短期研修，專職進(jìn)修，參觀學(xué)習(xí)，行業(yè)沙龍，論文交流等。短期研修，專職進(jìn)修，參觀學(xué)習(xí)，行業(yè)沙龍，論文交流等。外送專業(yè)培訓(xùn)外送專業(yè)培訓(xùn)鼓勵(lì)員工通過(guò)電大、夜大和自學(xué)等方式充電。在職自學(xué)培訓(xùn)鼓勵(lì)員工通過(guò)電大、夜大和自學(xué)等方式充電。在職自學(xué)培訓(xùn)四、人員的管理人才是**物業(yè)公司最寶貴的財(cái)富。公司始終把尊重員工、培訓(xùn)員工、充分發(fā)揮員工積極性、創(chuàng)造性作為根本，高度重視公司人力資源管理，倡導(dǎo)和營(yíng)造既相互尊重、相互信任，又有明確的行為規(guī)范這樣一種和諧、有序的舒暢環(huán)境，為客戶提供最佳的物業(yè)管理服務(wù)。優(yōu)秀的物業(yè)管理企業(yè)，首先體現(xiàn)在它擁有了企業(yè)發(fā)展所需要的各類人才并合理地予以配置，同時(shí)極大地激發(fā)他們的工作積極性和創(chuàng)造性。**物業(yè)公司在人員管理實(shí)踐中，總結(jié)、形成了自己的風(fēng)格，比較突出的做法是：（一）嚴(yán)格要求，規(guī)范管理，選好人，培育人把好進(jìn)人關(guān)，選擇熱愛物業(yè)管理、重事業(yè)、能吃苦的人員，不符合行業(yè)要求或基本素質(zhì)不夠的，堅(jiān)決不進(jìn)。在公司里，經(jīng)營(yíng)和管理骨干是人才，為推進(jìn)公司整體動(dòng)作而在平凡崗位上踏實(shí)工作的員工也是人才。物業(yè)管理首先要管好人，其次才能管好事。做事先做人，正人先正已。重學(xué)歷而不唯學(xué)歷，德才兼?zhèn)湟紫瓤吹隆３珜?dǎo)敬業(yè)、服務(wù)、創(chuàng)新的企業(yè)精神，對(duì)員工的行為規(guī)范、儀表儀容在《員工手冊(cè)》中作出了明確的規(guī)定，并通過(guò)量化考核辦法，不斷強(qiáng)調(diào)員工的進(jìn)取心、創(chuàng)造性，注重積極協(xié)調(diào)和主動(dòng)投入地工作態(tài)度。注重員工培訓(xùn)的連續(xù)性和有效性。公司要求員工深刻理解在職教育和終身教育的重要內(nèi)涵。明確培訓(xùn)需求，主動(dòng)“充電”。公司還要求物業(yè)管理經(jīng)理人從上任之日起，就要注意培養(yǎng)自己的接班人，在這種培養(yǎng)過(guò)程中，推進(jìn)了工作，增強(qiáng)了團(tuán)隊(duì)實(shí)力，同時(shí)也提高了自己。堅(jiān)持物業(yè)管理骨干自行培養(yǎng)為主、對(duì)外招聘為輔，按比例7：3的原則運(yùn)作。我們提出關(guān)心員工、培養(yǎng)員工重于創(chuàng)造利潤(rùn)的觀念，其含義在于提高內(nèi)部員工滿意率，建立一支訓(xùn)練有素、能征善戰(zhàn)的優(yōu)秀團(tuán)隊(duì)，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的發(fā)展目標(biāo)。（二）競(jìng)爭(zhēng)上崗，優(yōu)勝劣汰，用好人，激勵(lì)人員工隊(duì)伍綜合素質(zhì)中最重要的是觀念到位，服務(wù)觀念、危機(jī)意識(shí)、創(chuàng)造性管理等尤為重要。物業(yè)管理行業(yè)，只有不斷學(xué)習(xí)，及時(shí)變革，才能爭(zhēng)取主動(dòng)，贏得勝利。有效管理的關(guān)鍵在于員工全體的參與，因而我們?cè)诹炕芾?、成本管理和?jì)算機(jī)應(yīng)用各個(gè)領(lǐng)域，注意引導(dǎo)員工廣泛參與，群策群力，實(shí)現(xiàn)各項(xiàng)管理目標(biāo)。堅(jiān)持各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)崗位在公司內(nèi)部公開招聘，競(jìng)爭(zhēng)上崗，并實(shí)行年度聘任制，形成職位能上能下、待遇能高能低的用人機(jī)制，盤活人力資源。通過(guò)綜合考評(píng)，實(shí)行員工隊(duì)伍每年10%換崗、首數(shù)5%淘汰制，依法管理，以理服人，確保高水準(zhǔn)、全方位的物業(yè)管理服務(wù)。（三）以企業(yè)文化感召人，留住人由企業(yè)精神、經(jīng)營(yíng)管理理念和企業(yè)發(fā)展目標(biāo)構(gòu)成的**企業(yè)文化是公司重要的無(wú)形資產(chǎn)。我們塑造和倡導(dǎo)這種文化，目的就是要使廣大員工在價(jià)值觀念、核心理念和目標(biāo)追求上形成共識(shí)，調(diào)動(dòng)員工隊(duì)伍的積極性，形成團(tuán)隊(duì)合力。我們堅(jiān)持定期征詢廣大員工對(duì)公司發(fā)展的意見和建議，高度重視員工提出的合理化建議，及時(shí)改善工作中的不足。幾年來(lái)，**物業(yè)凝聚了一批熱愛物業(yè)管理、重事業(yè)、勤鉆研的骨干隊(duì)伍，他們不斷創(chuàng)新，敢于挑戰(zhàn)，矢志不渝，為**物業(yè)發(fā)展作出了重要的貢獻(xiàn)。第四章管理規(guī)章制度和檔案的建立與管理一、管理規(guī)章制度的建立沒有規(guī)矩，不成方圓。完善的規(guī)章制度是提供專業(yè)化物業(yè)管理服務(wù)的重要基礎(chǔ)。**物業(yè)公司積累多年年物業(yè)管理工作的豐富經(jīng)驗(yàn)，建立有一整套富有操作性的規(guī)章制度系統(tǒng)，使各管理項(xiàng)目有章可循，有法可依，保證了物業(yè)管理各項(xiàng)工作的順利進(jìn)行。2004年，公司引入ISO9000質(zhì)量保證體系，作為規(guī)章制度的重要組成部分，通過(guò)不斷地補(bǔ)充和完善，為公司物業(yè)管理水平的提高發(fā)揮了重要作用。**物業(yè)以本公司完善的規(guī)章制度和ISO9000體系為基礎(chǔ)，結(jié)合《全國(guó)城市物業(yè)管理?xiàng)l例》、和《全國(guó)城市物業(yè)管理示范大廈考評(píng)標(biāo)準(zhǔn)》的總體要求，形成了××市國(guó)稅局新辦公樓物業(yè)管理規(guī)章制度體系：濟(jì)寧市國(guó)稅局新辦公樓物業(yè)管理規(guī)章制度濟(jì)寧市國(guó)稅局新辦公樓物業(yè)管理規(guī)章制度綜合事務(wù)管理工作手冊(cè)崗位職責(zé)員工量化考核標(biāo)準(zhǔn)機(jī)電設(shè)備管理工作手冊(cè)消防、治安及車輛管理工作手冊(cè)綜合事務(wù)管理工作手冊(cè)崗位職責(zé)員工量化考核標(biāo)準(zhǔn)機(jī)電設(shè)備管理工作手冊(cè)消防、治安及車輛管理工作手冊(cè)清潔工作手冊(cè)綠化工作手冊(cè)財(cái)務(wù)工作制度會(huì)議服務(wù)工作制度公眾制度員工量化考核標(biāo)準(zhǔn)崗位職責(zé)公共事務(wù)財(cái)務(wù)工作制度會(huì)議服務(wù)工作制度公眾制度員工量化考核標(biāo)準(zhǔn)崗位職責(zé)公共事務(wù)管理工作制度二、檔案資料的建立與管理物業(yè)檔案資料的建立與管理是物業(yè)管理工作的重要組成部分，科學(xué)、規(guī)范的檔案管理可以為專業(yè)的物業(yè)管理提供有力的支持。針對(duì)××市國(guó)稅局新辦公樓的實(shí)際情況，我們擬采取系統(tǒng)化、電腦化的管理手段，對(duì)新辦公樓物業(yè)管理檔案進(jìn)行全面的收集和管理。（一）檔案資料的建立及分類1．檔案資料的建立。（1）采取系統(tǒng)化、科學(xué)化、電腦化的先進(jìn)手段收集儲(chǔ)存資料；（2）將收集到的資料進(jìn)行細(xì)分，分類標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)格按照建設(shè)部《關(guān)于修訂全國(guó)物業(yè)管理示范住宅小區(qū)（大廈、工業(yè)區(qū)）標(biāo)準(zhǔn)及有關(guān)考評(píng)驗(yàn)收工作的通知》發(fā)布后的新標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，做到條理清晰，分類合理，便于查閱。（3）按照資料載體的類型采用恰當(dāng)安全的保存方式。（4）所有資料檔案實(shí)行“雙檔“（電腦檔案、文本檔案）管理。類別資料內(nèi)容保安及車輛管理保安管理資料A：日常巡查記錄、交接班記錄、值班記錄

B：保安訓(xùn)練計(jì)劃和考核記錄

C：大院及大樓安全防范措施

D：查崗記錄、閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)錄像帶

E：物資搬運(yùn)放行記錄、緊急事件處理記錄車輛及停車場(chǎng)管理資料A：停車場(chǎng)出入登記記錄

B：交通疏導(dǎo)圖

C：停車場(chǎng)安全防范措施及設(shè)施記錄

D：車輛管理記錄、車輛詳細(xì)資料環(huán)境衛(wèi)

生管理環(huán)衛(wèi)設(shè)施資料A：環(huán)衛(wèi)設(shè)備、工具統(tǒng)計(jì)表

B：環(huán)衛(wèi)設(shè)備、工具更換記錄清潔衛(wèi)生管理資料A：清潔衛(wèi)生檢查標(biāo)準(zhǔn)及記錄

B：國(guó)家環(huán)保標(biāo)準(zhǔn)：排煙、排法、噪音

C：處理污染事件記錄

D：消殺及垃圾清運(yùn)記錄綠化管理綠化資料A：綠化規(guī)劃圖低

B：綠化設(shè)施統(tǒng)計(jì)表

C：綠化保養(yǎng)計(jì)劃及記錄

D：綠化檢查標(biāo)準(zhǔn)及記錄精神文

明建設(shè)社區(qū)文化資料A：活動(dòng)計(jì)劃實(shí)施方案、總結(jié)記錄

B：社區(qū)文化活動(dòng)圖片及錄像記錄

C：傳媒報(bào)導(dǎo)

D：文化活動(dòng)場(chǎng)所等設(shè)施使用情況管理效益經(jīng)濟(jì)效益A：物業(yè)管理費(fèi)用收繳統(tǒng)計(jì)表

B：有償經(jīng)營(yíng)服務(wù)統(tǒng)計(jì)表

C：物業(yè)管理整體項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)統(tǒng)計(jì)表社會(huì)效益A：本物業(yè)管理項(xiàng)目所獲取的榮譽(yù)稱號(hào)

B：輿論相關(guān)報(bào)導(dǎo)（二）物業(yè)檔案資料的管理1、檔案資料管理運(yùn)作流程：管理處重要資料（如××市國(guó)稅局提供的資料）接收必須經(jīng)過(guò)管理處主任或指定負(fù)責(zé)人驗(yàn)收，完善交接手續(xù)后立卷歸檔，管理處日常管理文件（如管理處通知、通報(bào)等）按照**物業(yè)制定的文件管理程序發(fā)放及接收手續(xù)，并立卷歸檔。管理處建立的資料文檔業(yè)主單位提供的資料管理處建立的資料文檔業(yè)主單位提供的資料管理處辦公室檔案管理管理處辦公室檔案管理 張貼文件借閱文件復(fù)印文件作廢文件張貼文件借閱文件復(fù)印文件作廢文件檔案資料建立及管理運(yùn)作流程示意圖2、檔案資料管理要求：（1）事務(wù)助理兼任檔案管理員；（2）檔案資料由管理處辦公室統(tǒng)一管理。（3）明確收集、整理、分類、編號(hào)、登記、錄入電腦、入柜、借用、檢查、銷毀等各項(xiàng)管理流程。（4）采用多種形式的文檔儲(chǔ)存方式（如電腦磁盤、錄像帶、錄音帶、照片、圖表等），并采取相應(yīng)的儲(chǔ)存、保管方法。（5）對(duì)原始文件、合同等重要資料必須嚴(yán)格管理，借閱、復(fù)印等必須經(jīng)管理處主任審批。（6）管理處主任負(fù)責(zé)審批檔案保存數(shù)量、保存期限以及是否有效和作廢。（7）注重檔案管理信息開發(fā)，根據(jù)工作需要和檔案庫(kù)存情況編制各種專題資料。（8）辦公室每季度對(duì)檔案資料管理情況進(jìn)行檢查。（9）要求全體員工樹立檔案意識(shí)、保密意識(shí)、嚴(yán)格執(zhí)行《檔案管理制度》。第五章前期介入、接管驗(yàn)收一、前期介入物業(yè)前期介入是簽訂物業(yè)合同實(shí)施物業(yè)管理之前的一個(gè)非常重要的階段。房地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)物業(yè)是硬件建設(shè)，物業(yè)企業(yè)對(duì)物業(yè)是軟件管理，物業(yè)管理企業(yè)的早期介入，能在很大程度上避免缺陷和漏洞，使物業(yè)更符合使用和管理的要求。前期介入階段的主要工作內(nèi)容：（一）察看工程建設(shè)現(xiàn)場(chǎng)物業(yè)前期介入的目的是為以后的管理創(chuàng)造良好的條件，因此，我們將根據(jù)物業(yè)管理的要求，從物業(yè)的使用維護(hù)角度，對(duì)物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計(jì)及建筑施工提出合理建議。1、我們將對(duì)工程管線走向、出入線路、安保系統(tǒng)、內(nèi)外裝飾、設(shè)施建設(shè)、設(shè)備安裝的合理性進(jìn)行審視。重點(diǎn)察看消防設(shè)備、監(jiān)控設(shè)備、電梯、綜合布線、給排水設(shè)備、中央空調(diào)、泵房、公用泊位設(shè)備、電力設(shè)備等。2、對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)做好日后養(yǎng)護(hù)維修的要點(diǎn)記錄，圖紙更改要點(diǎn)記錄。3、參與工程驗(yàn)收，進(jìn)行器材檢查、外觀檢查、性能檢查、功能測(cè)試、銘牌檢查，并按整改計(jì)劃督促整改。（二）協(xié)調(diào)關(guān)系在正常的經(jīng)營(yíng)服務(wù)過(guò)程中，會(huì)與社會(huì)有關(guān)部門發(fā)生密切的聯(lián)系，為便于今后工作的正常運(yùn)行，在此期間我們將積極的配合開發(fā)商開展溝通。主要有以下方面，房地產(chǎn)物業(yè)主管部門、街道、公安、保安、交通、環(huán)保、衛(wèi)生、水電、電信等部門。（三）準(zhǔn)備入住資料在此期間我們會(huì)將入住時(shí)需要的各種資料準(zhǔn)備齊全，主要包括業(yè)主公約、住戶手冊(cè)、業(yè)主檔案、管理規(guī)定、質(zhì)量手冊(cè)、以及驗(yàn)收日常管理所需要的各種表格、草擬物業(yè)管理合同等資料。二、接管驗(yàn)收物業(yè)的接管驗(yàn)收是直接關(guān)系到今后物業(yè)管理工作能否正常開展的重要環(huán)節(jié)。屆時(shí)，我們將組織人員對(duì)所有物業(yè)進(jìn)行接管，通過(guò)接管驗(yàn)收，由前期管理轉(zhuǎn)入到物業(yè)的實(shí)體管理之中。1、我們將派遣素質(zhì)好、業(yè)務(wù)精、對(duì)工作認(rèn)真負(fù)責(zé)的管理人員及技術(shù)人員，全面進(jìn)行驗(yàn)收。主要驗(yàn)收項(xiàng)目有房屋本體、各單獨(dú)的房間、供電、供暖、給排水、中央空調(diào)、消防、泵房、監(jiān)控及電梯等公共設(shè)施設(shè)備等。2、接管驗(yàn)收中若發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，我們將明確記錄在案，約定期限請(qǐng)開發(fā)商督促施工單位對(duì)存在的問(wèn)題進(jìn)行整改，落實(shí)物業(yè)的保修事宜。3、資料的接管也是接管驗(yàn)收的重要部分之一，開發(fā)商須向物業(yè)移交整套圖紙資料，包括產(chǎn)權(quán)資料和技術(shù)資料。如平面圖、設(shè)備資料、項(xiàng)目批準(zhǔn)文件、竣工圖等。4、接管驗(yàn)收的程序A:開發(fā)商書面提請(qǐng)物業(yè)公司驗(yàn)收B：物業(yè)公司按接管驗(yàn)收條件和應(yīng)提交的資料逐項(xiàng)進(jìn)行審核，對(duì)具備條件的在15日內(nèi)簽發(fā)驗(yàn)收通知約定驗(yàn)收時(shí)間C:物業(yè)公司會(huì)同建設(shè)單位對(duì)物業(yè)的質(zhì)量與使用功能進(jìn)行檢驗(yàn)D:對(duì)驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題按質(zhì)量問(wèn)題處理辦法處理E:合格的物業(yè)及設(shè)施物業(yè)公司正式接管5、物業(yè)接管驗(yàn)收內(nèi)容物業(yè)接管驗(yàn)收應(yīng)在工程驗(yàn)收后進(jìn)行，也可以同時(shí)進(jìn)行。但由于相關(guān)的交接方不同，驗(yàn)收的側(cè)重面及程度也不同，需要區(qū)別對(duì)待。工程驗(yàn)收是施工單位向發(fā)展商移交物業(yè)，驗(yàn)收的方式按國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行局部檢查或抽樣試驗(yàn)檢查；而物業(yè)接管驗(yàn)收是發(fā)展商向物業(yè)管理方移交物業(yè)，驗(yàn)收的方式是按業(yè)主進(jìn)駐的使用要求進(jìn)行檢查，主要是進(jìn)行全面的外表及功能檢查。物業(yè)接管驗(yàn)收分現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收、資料交接及其它交接等三方面。現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收主要項(xiàng)目：（1）土建工程：包括各屋面排水坡度，伸縮縫、女兒墻及地面有無(wú)滲水；地下室墻面有無(wú)滲水，地面有無(wú)空鼓及滲水，進(jìn)出口坡道防滑等；前廣場(chǎng)及架空層綠化小品，地面有無(wú)空鼓及開裂等；消防門、通道、樓梯等。（2）裝飾工程：包括各地面、墻面、地腳線、護(hù)墻板、天花各種裝飾；門和門框及附件；護(hù)欄及扶手；燈具及其它小電氣設(shè)施；外墻面（包括各涂料、裝飾及玻幕）；公共區(qū)域設(shè)施設(shè)備的外裝飾；各種標(biāo)識(shí)及區(qū)域圖示；公共洗手間、會(huì)議室、垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站、各設(shè)備及管理用房、信報(bào)箱等。（3）供配電系統(tǒng)；包括正常供配電設(shè)備：應(yīng)急供配電設(shè)備；油箱及油庫(kù)、各配電房的防鼠；各強(qiáng)電檢查井內(nèi)管線及電箱；避雷裝置；公共照明、用電器具等。（4）給排水系統(tǒng)：各供水、消防水泵及電機(jī)等；各水箱；給排水管網(wǎng)、接頭及閥門等；檢查井內(nèi)管線、水表及閥門等；化糞池及室外排污、雨水井；消防栓供水管網(wǎng)、接頭、閥門等；人防工程及相應(yīng)供水系統(tǒng)等。（5）電梯系統(tǒng)：各電梯運(yùn)行、梯門、井道、機(jī)房及電機(jī)等。（6）空調(diào)采暖系統(tǒng)：空調(diào)制冷機(jī)組、汽水交換器、風(fēng)柜、各盤管機(jī)、各風(fēng)管及風(fēng)口；空調(diào)風(fēng)柜房地面排水坡度、下水口、回風(fēng)系統(tǒng)、新風(fēng)機(jī)等（包括暖風(fēng)系統(tǒng)）；空調(diào)冷卻水系統(tǒng)、冷卻塔、冷卻泵及電機(jī)、各檢修口等；通風(fēng)及防排煙風(fēng)機(jī)、風(fēng)口、風(fēng)管及控制系統(tǒng)等；（7）弱電系統(tǒng)：消防報(bào)警系統(tǒng)（消防控制中心報(bào)警聯(lián)動(dòng)、自動(dòng)溫?zé)煾小⒕徏笆謩?dòng)按鈕，防火卷簾門、廣播等）；樓宇自動(dòng)化（模塊控制的空調(diào)、采暖、電力、電梯、保安等）；弱電檢查井內(nèi)管線、接線箱等。資料交接（1）產(chǎn)權(quán)資料：項(xiàng)目批準(zhǔn)文件、用地批準(zhǔn)文件、建筑執(zhí)照、丈量報(bào)告等。（2）技術(shù)資料：竣工圖（包括總平面、建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備、附屬工程及隱蔽管線等）、各類公共設(shè)備使用說(shuō)明書調(diào)試報(bào)告、地質(zhì)勘察報(bào)告、工程合同及開、竣工報(bào)告、工程預(yù)決算分項(xiàng)清單、圖紙會(huì)審記錄、工程設(shè)計(jì)變更通知及技術(shù)核定單（包括質(zhì)量事故處理記錄）、隱蔽工程驗(yàn)收記錄，沉降觀察記錄及沉降觀察點(diǎn)布置圖、竣工驗(yàn)收證明書、鋼材及水泥等主要材料的質(zhì)量保證書、新材料及構(gòu)配件的鑒定合格證書、設(shè)備（水、電、空調(diào)、采暖、電梯）及衛(wèi)生潔具的檢驗(yàn)合格證書、砂漿及混凝土試塊試壓報(bào)告、供水及供暖管道的試壓報(bào)告、機(jī)電設(shè)備訂購(gòu)合同、設(shè)備開箱技術(shù)資料、試驗(yàn)記錄及系統(tǒng)調(diào)試記錄等。（3）驗(yàn)收資料：工程竣工驗(yàn)收證書、消防工程驗(yàn)收合格證、完善配套辦公室小區(qū)綜合驗(yàn)收合格證書、用電許可證、供用電協(xié)議書、用水審批表及供水合同書、電梯使用合格證、電話保養(yǎng)及驗(yàn)收協(xié)議等。其它交接（1）設(shè)施設(shè)備的備品備件、施工剩余材料備品等。（2）具有保修期的設(shè)施設(shè)備施工或購(gòu)買合同（保修協(xié)議也可）等。（3）公共區(qū)域各通道門、設(shè)備及管理用房、洗手間、會(huì)議室、檢查管井、信報(bào)箱鑰匙等。三合同終止后交接合同終止后，我們將向××市國(guó)稅局提供完整的物業(yè)管理檔案資料，運(yùn)行良好的設(shè)施設(shè)備以及由國(guó)稅局購(gòu)置的大型維修工具，歸還管理用房，保證物業(yè)管理帳目清晰無(wú)誤。第六章日常物業(yè)管理的綜合服務(wù)日常物業(yè)管理的綜合服務(wù)是指房屋建筑主體管理和房屋設(shè)備、設(shè)施管理、事務(wù)管理、環(huán)境管理、保安管理、消防管理、非辦公時(shí)間管理及公共設(shè)施管理等。一、事務(wù)管理事務(wù)管理事務(wù)管理保修及維修控制投訴處理及回訪業(yè)主的意見征詢進(jìn)駐前準(zhǔn)備工作入伙及裝修管理保修及維修控制投訴處理及回訪業(yè)主的意見征詢進(jìn)駐前準(zhǔn)備工作入伙及裝修管理事務(wù)管理分項(xiàng)框圖（一）進(jìn)駐及其準(zhǔn)備工作在合同簽訂后××市國(guó)稅局新辦公樓有統(tǒng)一使用的特點(diǎn)（即單一業(yè)主），入伙管理無(wú)須像一般寫字樓物業(yè)那樣由業(yè)主前來(lái)辦理簽約、登記等一系列手續(xù)，但為了便于今后物業(yè)管理及服務(wù)，在國(guó)稅局辦公人員全面進(jìn)駐后，國(guó)稅局辦公室應(yīng)該向管理處提供辦公大樓內(nèi)各單位的名錄（包括房號(hào)、聯(lián)系電話、聯(lián)系人等），同時(shí)提供國(guó)稅局日常事務(wù)管理規(guī)定（包括作息時(shí)間、辦事窗口、各種限制、安全措施等）。濟(jì)寧市國(guó)搬遷計(jì)劃（單位及辦公場(chǎng)所、稅局日期及時(shí)間、搬運(yùn)物資數(shù)量）濟(jì)寧市國(guó)搬遷計(jì)劃（單位及辦公場(chǎng)所、稅局日期及時(shí)間、搬運(yùn)物資數(shù)量）通知管理處確定停車地點(diǎn)、搬遷路線、搬運(yùn)時(shí)間、電梯使用管理處確定停車地點(diǎn)、搬遷路線、搬運(yùn)時(shí)間、電梯使用機(jī)電事務(wù)保安機(jī)電事務(wù)保安電水供梯電暖檢檢檢查查查清現(xiàn)值潔場(chǎng)班回準(zhǔn)指接訪備引待安指物電水供梯電暖檢檢檢查查查清現(xiàn)值潔場(chǎng)班回準(zhǔn)指接訪備引待安指物排揮品電車代梯輛管進(jìn)駐準(zhǔn)備工作流程圖（二）設(shè)立24小時(shí)值班電話為方便院內(nèi)各辦公室和往來(lái)客戶咨詢、求助、投訴，管理處設(shè)立24小時(shí)值班電話，由專人接聽、接待來(lái)訪及處理其它服務(wù)事項(xiàng)，負(fù)責(zé)各種信息的收集、歸納、整理和反饋，協(xié)調(diào)指導(dǎo)相關(guān)各部門處理日常物業(yè)管理事務(wù)和緊急事項(xiàng)。（三）公眾文件及公告的控制物業(yè)管理中有許多公眾文件，包括公約、手冊(cè)及規(guī)定，主要闡述有關(guān)業(yè)主的權(quán)力及義務(wù)，物業(yè)的使用指南、使用物業(yè)的行為規(guī)范等。鑒于國(guó)稅局新辦公樓業(yè)主的特殊性，這類公眾文件由管理處起草，請(qǐng)國(guó)稅局辦公室認(rèn)可并發(fā)給各部門共同遵守。物業(yè)管理中的臨時(shí)通告、注意事項(xiàng)及一般公告等，由管理處直接張貼在規(guī)定的公告欄內(nèi)；重要文件或直接影響機(jī)關(guān)辦公秩序的公告，由管理處呈遞國(guó)稅局辦公室審核并酌情發(fā)布。（四）裝修管理由于在入住前辦公大樓的室內(nèi)裝修基本完成，對(duì)今后日常管理中的裝修控制，主要指各種改建裝修等零星工程，為維護(hù)辦公大樓的裝飾環(huán)境及辦公秩序，各種外包的裝修工程經(jīng)國(guó)稅局辦公室批準(zhǔn)后，施工分包方還需按照《裝修管理規(guī)定》在管理處辦理相關(guān)手續(xù)，交納施工保證金。在施工過(guò)程中，施工方要接受管理處的監(jiān)督，嚴(yán)格遵守《裝修管理規(guī)定》中的各項(xiàng)規(guī)定，共同維護(hù)辦公大樓的辦公環(huán)境。任何違反《裝修管理規(guī)定》的行為，管理處有權(quán)要求施工方賠償、罰款直至撤離現(xiàn)場(chǎng)。（五）服務(wù)意見征詢 每日回收意見征詢箱信函是意見、建議 意見征詢箱信函是意見、建議服務(wù)意見征詢表每年1次征詢、分析管理處辦公室服務(wù)意見征詢表管理處辦公室 來(lái)訪、電話或其它的意見、建議不定時(shí)來(lái)訪、電話或其它的意見、建議業(yè)主一般問(wèn)題立即予以處理就處理結(jié)果回訪并反饋報(bào)告業(yè)主一般問(wèn)題立即予以處理就處理結(jié)果回訪并反饋報(bào)告 處理后重大問(wèn)題暫時(shí)無(wú)法處理確定處理日期通知業(yè)主 重大問(wèn)題暫時(shí)無(wú)法處理確定處理日期通知業(yè)主無(wú)法處理無(wú)法處理濟(jì)寧市國(guó)稅局管理處主任濟(jì)寧市國(guó)稅局管理處主任 服務(wù)意見征詢流程圖備注：為不干擾國(guó)稅局的辦公事務(wù)，又及時(shí)檢討管理處的服務(wù)工作質(zhì)量，管理處擬將《意見證詢表》分發(fā)到各部門，在收集整理后進(jìn)行考核評(píng)定管理處的工作。意見征詢工作按“首問(wèn)責(zé)任制”的原則進(jìn)行閉環(huán)操作，絕不允許任何理由的推諉、拖延及無(wú)反饋。（六）服務(wù)投訴處理回訪**物業(yè)公司提倡隱性物業(yè)管理服務(wù)，為減少業(yè)戶的投訴或不便，要求要管理處有良好的服務(wù)意識(shí)，而且要有豐富的服務(wù)經(jīng)驗(yàn)和敏銳的識(shí)別力，加強(qiáng)日常巡視及維護(hù)工作，使我們的服務(wù)超前于業(yè)主的感受，在業(yè)主尚未意識(shí)到不便之前解決問(wèn)題。因?yàn)楦邔哟蔚姆?wù)境界是沒有投訴，而非僅僅是圓滿處理投訴。業(yè)主來(lái)訪、電話及信函的投訴業(yè)主來(lái)訪、電話及信函的投訴管理處任何人員管理處任何人員否回訪回訪并解釋是否確認(rèn)？回訪回訪并解釋是否確認(rèn)？是能否自行處理？否能否自行處理？相關(guān)部門相關(guān)部門否是立即處理并判斷是否屬于重大投訴立即處理并判斷是否屬于重大投訴記錄備案是記錄備案管理處主任管理處主任服務(wù)投訴處理及回訪流程圖（七）報(bào)修、維修工作報(bào)修報(bào)修管理處辦公室分類并通知相關(guān)部門處理管理處辦公室分類并通知相關(guān)部門處理接到報(bào)修的有關(guān)部門接到報(bào)修的有關(guān)部門急需處理非急需處理的一時(shí)無(wú)法解決或的問(wèn)題，10問(wèn)題，半個(gè)工根本無(wú)法解決的分鐘趕到作日內(nèi)與報(bào)修問(wèn)題，要立即聯(lián)現(xiàn)場(chǎng)予以人聯(lián)系，1—2系報(bào)修人說(shuō)明情處理個(gè)工作日內(nèi)予況或商定處理的以處理辦法及時(shí)間將結(jié)果報(bào)告管理處辦公室現(xiàn)場(chǎng)處理完成，計(jì)算有償費(fèi)用并請(qǐng)報(bào)修人驗(yàn)收及記錄回訪意見將結(jié)果報(bào)告管理處辦公室現(xiàn)場(chǎng)處理完成，計(jì)算有償費(fèi)用并請(qǐng)報(bào)修人驗(yàn)收及記錄回訪意見按報(bào)修項(xiàng)目的試運(yùn)行期，安排時(shí)間回訪按報(bào)修項(xiàng)目的試運(yùn)行期，安排時(shí)間回訪滿意維修記錄歸檔維修記錄歸檔報(bào)修、維修工作流程圖二、環(huán)境管理環(huán)境管理環(huán)境管理標(biāo)識(shí)管理污染控制垃圾及污水管理標(biāo)識(shí)管理污染控制垃圾及污水管理消殺管理綠化管理清潔管理環(huán)境管理分項(xiàng)框圖（一）環(huán)境管理目標(biāo)21世紀(jì)的環(huán)境管理不單單是清潔、綠化等簡(jiǎn)單的概念，它已成為包括生態(tài)平衡、消除污染、節(jié)省能源、城市規(guī)劃等方面的系統(tǒng)工程。**物業(yè)公司有信心、有經(jīng)驗(yàn)、有能力，在××市國(guó)稅局的領(lǐng)導(dǎo)及協(xié)助下，將大院管理成為清潔優(yōu)美無(wú)污染的現(xiàn)代辦公樓。（二）污染控制公共區(qū)域污染、噪音、異味物資等的控制，除了管理處設(shè)立提醒標(biāo)志外，需要××市國(guó)稅局協(xié)助公告各部門人員遵守。其它還要注意食堂排煙，發(fā)電機(jī)噪音及排煙、空調(diào)冷卻塔等機(jī)器設(shè)備震動(dòng)、玻璃炫光等的處理。（三）標(biāo)識(shí)建議建議××市國(guó)稅局在制作公共區(qū)域各種標(biāo)識(shí)時(shí)，盡量符合國(guó)標(biāo)要求與滿足管理和服務(wù)的需要，以業(yè)主安全為第一。1．通行標(biāo)識(shí)人員通行標(biāo)識(shí)：各大堂平面布置圖、各大堂名稱標(biāo)識(shí)、通道及主要樓梯標(biāo)識(shí)、大堂電梯分區(qū)停層標(biāo)識(shí)、大堂單位名錄牌、一層各樓梯所到層標(biāo)識(shí)、每層單位名錄牌、每層電梯廳樓層標(biāo)識(shí)、檢查井門標(biāo)識(shí)。地下室標(biāo)識(shí)：停車場(chǎng)入口標(biāo)識(shí)、入口限高標(biāo)識(shí)、通行方向標(biāo)識(shí)、專用車位標(biāo)識(shí)、通往各電梯或樓梯標(biāo)識(shí)、車輛避碰標(biāo)識(shí)、其它交通必須標(biāo)識(shí)、各設(shè)備區(qū)標(biāo)識(shí)等。地面廣場(chǎng)及架空層標(biāo)識(shí)：車場(chǎng)入口標(biāo)識(shí)、車輛通行標(biāo)識(shí)、車位標(biāo)識(shí)、其它交通必須標(biāo)識(shí)等。2．安全標(biāo)識(shí)消防標(biāo)識(shí)：樓層疏散指示圖、疏散樓梯標(biāo)識(shí)、各種消防器材標(biāo)識(shí)、各防火卷簾門標(biāo)識(shí)、各防火門標(biāo)識(shí)、禁火區(qū)及易燃物品注意標(biāo)識(shí)等。3．提醒標(biāo)識(shí)場(chǎng)所標(biāo)識(shí)：樓名標(biāo)識(shí)、形象標(biāo)識(shí)、門牌號(hào)、洗手間標(biāo)識(shí)、會(huì)議室標(biāo)識(shí)、小品介紹說(shuō)明等。提醒標(biāo)識(shí)：禁喧嘩標(biāo)識(shí)、禁煙標(biāo)識(shí)、綠化保護(hù)標(biāo)識(shí)、避碰標(biāo)識(shí)等。電梯標(biāo)識(shí)：電梯內(nèi)禁煙標(biāo)識(shí)、乘梯注意事項(xiàng)告示等。其它物業(yè)管理企業(yè)自設(shè)自用標(biāo)識(shí)未列。三、保安及消防管理保安及消防管理保安及消防管理緊急事件處理消防管理保安監(jiān)控及巡視停車場(chǎng)管理緊急事件處理消防管理保安監(jiān)控及巡視停車場(chǎng)管理保安及消防管理分項(xiàng)框圖（一）保安管理責(zé)權(quán)明確根據(jù)新辦公樓治安管理的特點(diǎn)，管理處的保安工作明確管理范圍為停車場(chǎng)管理、保安監(jiān)控及樓內(nèi)公共區(qū)域巡視、消防管理、緊急事故處理等。（二）停車場(chǎng)管理車輛停放原則：由××市國(guó)稅局統(tǒng)一安排地下室專用車位的停放，名單確定后，通知管理處統(tǒng)一管理。由于大院內(nèi)地面車位有限，建議××市國(guó)稅局印制專用的車輛通行證，限量發(fā)放給有關(guān)的單位進(jìn)入大院時(shí)使用。為防止車輛遺失或損壞，進(jìn)出車輛要統(tǒng)一聽從管理處的指揮，按規(guī)定的路線行駛及規(guī)定車位停放，嚴(yán)防車輛失竊事故的發(fā)生。施工、送貨、垃圾清運(yùn)等車輛，必須經(jīng)過(guò)管理處同意后，按管理處規(guī)定的路線及時(shí)間通行。（三）保安監(jiān)控及巡視布置管理處的工作重點(diǎn)是保安監(jiān)控和大樓內(nèi)的巡視。保安監(jiān)控實(shí)行24小時(shí)值班，24小時(shí)不間斷巡視。巡視崗報(bào)警中央監(jiān)控室巡視崗報(bào)警中央監(jiān)控室報(bào)告記錄巡視記錄治安事件緊急事件巡視記錄治安事件緊急事件處理處理處理記錄管理處派出所管理處管理處派出所管理處（四）建立消防責(zé)任制由于高層辦公樓火險(xiǎn)因素多、火勢(shì)蔓延快、疏散困難、撲救難度大等特點(diǎn)，消防管理僅靠管理處單方面的努力是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，需要在辦公樓工作的每一個(gè)人都來(lái)參與。建立區(qū)域消防責(zé)任制，各辦公單位均簽訂區(qū)域消防責(zé)任書，直接消防責(zé)任人是該單位主要領(lǐng)導(dǎo)人，由此使大樓消防管理全面展開，使火災(zāi)事故的隱患降低到最小程度。

人工報(bào)警系統(tǒng)報(bào)警人工報(bào)警系統(tǒng)報(bào)警判斷地點(diǎn)判斷地點(diǎn)中央監(jiān)控室判斷地點(diǎn)判斷地點(diǎn)中央監(jiān)控室誤報(bào)查清故障記錄原因輕微火情自行撲救處理現(xiàn)場(chǎng)重大火情誤報(bào)查清故障記錄原因輕微火情自行撲救處理現(xiàn)場(chǎng)重大火情打119火警并通知管理處主任否是通知國(guó)稅局有關(guān)部門檢查消防系統(tǒng)運(yùn)作情況，隨時(shí)準(zhǔn)備啟動(dòng)其它消防設(shè)施切斷市電迫降電梯組織人員滅火切斷火路組織人員疏散進(jìn)行安全隔離通知國(guó)稅局有關(guān)部門檢查消防系統(tǒng)運(yùn)作情況，隨時(shí)準(zhǔn)備啟動(dòng)其它消防設(shè)施切斷市電迫降電梯組織人員滅火切斷火路組織人員疏散進(jìn)行安全隔離通知急救中心通知急救中心監(jiān)視火勢(shì)發(fā)展、配合消防人員救火配合消防主管部門清理現(xiàn)場(chǎng)、調(diào)查原因、做好災(zāi)情記錄、進(jìn)行火險(xiǎn)理賠配合消防主管部門清理現(xiàn)場(chǎng)、調(diào)查原因、做好災(zāi)情記錄、進(jìn)行火險(xiǎn)理賠消防應(yīng)急控制流程圖（五）控制火災(zāi)隱患要點(diǎn)鑒于大部分火災(zāi)是由于沒有控制火源及易燃材料而釀成，所以日常嚴(yán)格控制火災(zāi)事故的隱患是最有效的消防管理。日常防火工作應(yīng)注意如下幾個(gè)要點(diǎn)：首先要控制火源。在高層辦公樓，火源除了人為疏忽失火外，也可能由于二次裝修施工、用電設(shè)備短路、電線老化等因素造成。其次要控制易燃材料。易燃材料有各種油漆、涂料、木材、化纖材料等，在各種施工中，必須嚴(yán)格按消防條例的規(guī)定禁用易燃材料。如屬于必須使用的，要經(jīng)過(guò)特殊處理；其三監(jiān)視可能引起火災(zāi)的區(qū)域。在高層辦公樓，可能引起火災(zāi)的區(qū)域有發(fā)電機(jī)油庫(kù)、各配電管井、電梯井道底坑、設(shè)備機(jī)房、材料倉(cāng)庫(kù)、計(jì)算機(jī)中心等，在此區(qū)域要加強(qiáng)日常消防巡視，配備相應(yīng)的滅火器具，經(jīng)常清理可能引起火災(zāi)的物品；其四增強(qiáng)人的防范意識(shí)。在大多數(shù)火災(zāi)中，人為因素占有很大比例，加強(qiáng)防火安全教育，提高全員防火意識(shí)是防火工作的重點(diǎn)。四、機(jī)電設(shè)備設(shè)施的管理設(shè)備管理是以科學(xué)管理為基礎(chǔ)，按照現(xiàn)代科學(xué)技術(shù)的理論、方法和手段解決設(shè)備運(yùn)行中的規(guī)律性問(wèn)題。人們對(duì)現(xiàn)代高層建筑中樓宇設(shè)備的依賴性越來(lái)越強(qiáng)。在設(shè)備管理中，**物業(yè)公司注重設(shè)備全過(guò)程綜合管理，即把設(shè)備管理概念融合于設(shè)備整個(gè)壽命期中，保持樓宇設(shè)備最佳狀態(tài)，充分發(fā)揮樓宇設(shè)備的效益潛力。在設(shè)備管理概念中，公司又進(jìn)一步注重預(yù)防檢修，即不僅做到設(shè)備的正確使用和精心維護(hù)，而且合理安排設(shè)備定期保養(yǎng)計(jì)劃，以預(yù)防重于補(bǔ)救之觀念，提高樓宇設(shè)備的運(yùn)行效率。（一）運(yùn)行管理設(shè)備運(yùn)行首先要在技術(shù)上考慮安全性和可靠性，其次設(shè)備的運(yùn)行在技術(shù)性能上應(yīng)始終處于最佳運(yùn)行狀態(tài)，以發(fā)揮設(shè)備的最佳效用。1．制訂嚴(yán)密的、科學(xué)的操作規(guī)程。2．對(duì)操作人中進(jìn)行專業(yè)培訓(xùn)，掌握專業(yè)知識(shí)和操作技能。3．加強(qiáng)維護(hù)保養(yǎng)工作。4．定期校驗(yàn)設(shè)備中的安全附件，保證靈敏可靠。5．技術(shù)人員對(duì)設(shè)備運(yùn)行參數(shù)和統(tǒng)計(jì)結(jié)果作分析，及時(shí)發(fā)現(xiàn)事故的潛在因素，采取有效措施進(jìn)行改善，確保安全運(yùn)行。6．發(fā)生設(shè)備故障后對(duì)其原因及規(guī)律進(jìn)行分析，提出有效的改善措施，確保類似事故不再發(fā)生。（二）設(shè)系統(tǒng)的日常運(yùn)行工作內(nèi)容1．樓宇設(shè)備自動(dòng)化系統(tǒng)（BAS）的使用樓宇設(shè)備自動(dòng)化系統(tǒng)是現(xiàn)代化樓宇建筑不可缺少的重要組成部分，通常包括空調(diào)、通風(fēng)、給排水、供配電、照明、電梯、消防、安全防范等計(jì)算機(jī)監(jiān)控管理系統(tǒng)。通過(guò)對(duì)建筑物內(nèi)部的能源使用、環(huán)境、交通及安全設(shè)施進(jìn)行監(jiān)測(cè)、控制和管理，以提供一個(gè)既安全可靠又舒適宜人的工作環(huán)境。在大樓中設(shè)中央監(jiān)控室，安排專人實(shí)施24小時(shí)監(jiān)控操作，值班人員全面負(fù)責(zé)大樓設(shè)備運(yùn)行狀況的監(jiān)視及信息采集、傳遞、記錄、反饋等，并作為總值班聯(lián)絡(luò)各種支持和資源，完成大樓正常運(yùn)行或應(yīng)急狀態(tài)下的協(xié)調(diào)、調(diào)度功能。中央監(jiān)控室實(shí)行24小時(shí)值班，在任何情況下堅(jiān)守崗位履行總值班職能，并負(fù)責(zé)機(jī)電設(shè)備運(yùn)行狀況的巡視。2．配電系統(tǒng)配電系統(tǒng)是為建筑物提供能源的系統(tǒng)，也是樓宇安全正常運(yùn)行的最基本保障，管理人員將對(duì)配電設(shè)備實(shí)行運(yùn)行狀態(tài)的全面監(jiān)控，對(duì)高壓室、變壓器室、低壓室、發(fā)電機(jī)室進(jìn)行巡視檢查，監(jiān)視記錄電壓、電流、功率因數(shù)等運(yùn)行參數(shù)，一旦發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，給予及時(shí)處理。當(dāng)發(fā)生局部停電等運(yùn)行故障時(shí)，按照預(yù)定程序進(jìn)行倒閘操作，保證安全可靠運(yùn)行。大樓應(yīng)急發(fā)電機(jī)將始終處于良好備用狀態(tài)，隨時(shí)具備立即起動(dòng)條件，定期進(jìn)行啟動(dòng)試驗(yàn)運(yùn)行，保證萬(wàn)無(wú)一失，及時(shí)供電。3．空調(diào)通風(fēng)系統(tǒng)中央空調(diào)系統(tǒng)依據(jù)季節(jié)變化合理調(diào)節(jié)樓內(nèi)溫度、相對(duì)濕度、氣流速度和空氣潔凈度，為辦公人員創(chuàng)造一個(gè)舒適環(huán)境。由專業(yè)人員負(fù)責(zé)維護(hù)空調(diào)系統(tǒng)的正常運(yùn)行，巡視檢查各主要設(shè)備運(yùn)行狀況，根據(jù)負(fù)荷情況調(diào)整運(yùn)行參數(shù)，按規(guī)程控制相關(guān)設(shè)備的啟停。根據(jù)投定氣溫、濕度條件，合理調(diào)節(jié)各場(chǎng)所空調(diào)設(shè)備，實(shí)現(xiàn)舒適、節(jié)能、衛(wèi)生的要求。4．給排水系統(tǒng)中央監(jiān)控室值班人員隨時(shí)監(jiān)測(cè)各水池、水箱的水位情況及水泵的運(yùn)行情況，巡視人員對(duì)屋頂、地下層等各處相關(guān)設(shè)備進(jìn)行巡回檢查，一旦發(fā)生缺水、溢水問(wèn)題或其征兆立即通知有關(guān)人員前往處理。5．電梯系統(tǒng)電梯是大樓必不可少的運(yùn)輸工具，管理人員將按規(guī)定檢查其運(yùn)行情況以及平層是否準(zhǔn)確、指示燈顯示是否正確完整、按鈕功能是否有效。按客流情況分不同時(shí)段調(diào)整運(yùn)行方式，以使電梯運(yùn)行在安全、節(jié)能、方便的最佳方式。6．電梯報(bào)警對(duì)講系統(tǒng)由于電梯轎箱是一個(gè)較狹小的封閉空間，一旦發(fā)生停梯困人故障，被困人員會(huì)感到處于孤立無(wú)援境地，心情將十分緊張煩躁，因此電梯中設(shè)有報(bào)警按鈕和對(duì)外通話裝置。中央監(jiān)控室接聽報(bào)警后，一方面通過(guò)閉路電視觀察梯內(nèi)情況，并應(yīng)與梯內(nèi)被困人員保持聯(lián)系、給予安慰，囑其耐心等待求援；另一方面迅速通知電梯維修工解救被困人員。如電梯內(nèi)發(fā)生治安報(bào)警，中央監(jiān)控室將立即通知巡邏人員或快速應(yīng)急小組前往現(xiàn)場(chǎng)處理。7．消防報(bào)警系統(tǒng)消防安全至關(guān)重要。消防設(shè)施是樓宇火災(zāi)自救的重要手段。中央監(jiān)控室設(shè)備必須24小時(shí)正常工作，所有消防設(shè)備必須保持完好。嚴(yán)格按照公司《消防設(shè)施管理規(guī)定》，定時(shí)檢查維護(hù)和試運(yùn)行各消防系統(tǒng)設(shè)備，一旦發(fā)生火警信號(hào)，將按公司《應(yīng)急處理程序》和《滅火作戰(zhàn)方案》執(zhí)行。8．保安監(jiān)控系統(tǒng)保安監(jiān)控系統(tǒng)為提供安全監(jiān)視、侵入報(bào)警、出入門控制管理等功能。在電梯、大堂、重要通道等部位布置的攝像機(jī)，24小時(shí)密切監(jiān)控各大樓停車場(chǎng)、重要出入口、機(jī)房等主要場(chǎng)所。中央監(jiān)控室人員將實(shí)施24小時(shí)屏幕監(jiān)控，同時(shí)將異常情況記入錄像帶，以備查證。結(jié)合流動(dòng)崗、固定崗的人員監(jiān)控，對(duì)小區(qū)的治安起到可靠的保障作用。當(dāng)出現(xiàn)異常情況時(shí)，監(jiān)控人員立即通知該區(qū)域的固定崗、巡邏崗和快速應(yīng)急小組進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)處理。緊急情況時(shí)按《應(yīng)急處理方案》執(zhí)行。9．保安巡邏系統(tǒng)為保證保安巡邏人員切實(shí)巡查到位，及時(shí)了解巡查過(guò)程中的任何異常情況和保障巡查人員的人身安全，根據(jù)大樓特點(diǎn)，組織隊(duì)伍，并合理安排巡查路線，實(shí)行24小時(shí)全天候巡邏。當(dāng)出現(xiàn)異常情況報(bào)警時(shí)，監(jiān)控人員將立即與巡邏人員進(jìn)行對(duì)講聯(lián)系，確認(rèn)情況類別。一般情況時(shí)，由巡邏人員處理后繼續(xù)按路線巡查，中央監(jiān)控室將記錄事發(fā)原因。需要支援時(shí)，由中央監(jiān)控室派出快速應(yīng)急小組趕赴現(xiàn)場(chǎng)協(xié)助。緊急情況時(shí)，按公司《應(yīng)急處理方案》辦理。為保證巡邏人員和固定崗人員始終保持良好的體力和精神狀態(tài)，我們將制定合理的排班計(jì)劃，對(duì)流動(dòng)崗、固定崗、巡查路線進(jìn)行輪換。10、停車管理系統(tǒng)對(duì)于車輛的管理，除了采用固定崗與巡邏崗相結(jié)合的方法外，現(xiàn)有停車控制設(shè)備智能化的先進(jìn)功能，對(duì)室內(nèi)停車場(chǎng)實(shí)行封閉式管理。車輛出入時(shí)，控制道閘起落，完成車輛出入登記，外來(lái)車輛的進(jìn)出也予以嚴(yán)格控制，進(jìn)入時(shí)由固定崗記錄車輛資料發(fā)給停車卡，出場(chǎng)時(shí)憑卡并經(jīng)資料核對(duì)無(wú)誤方能離開。11、照明系統(tǒng)在大樓中，照明質(zhì)量的好壞直接影響人們的工作環(huán)境和視力保護(hù)。照明系統(tǒng)管理的主要內(nèi)容就是做到既保證照明質(zhì)量又節(jié)約能源。巡視人員必須巡視檢查大樓的公共照明，發(fā)現(xiàn)損壞要立即更換。根據(jù)工作人員的作息時(shí)間，按預(yù)先的設(shè)定，通過(guò)樓宇設(shè)備自動(dòng)化系統(tǒng)對(duì)公共照明進(jìn)行開/關(guān)控制。五、各類突發(fā)事件的處置預(yù)案（一）設(shè)備故障處理規(guī)程1．故障分類設(shè)備在運(yùn)行中，凡由于人為或非人為因素造成不能提供正常情況均為故障，凡故障發(fā)生時(shí)，均應(yīng)視情況分重大故障和一般故障兩級(jí)處理。重大故障包括：人身傷亡事故；設(shè)備故障導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)損失達(dá)人民幣幾萬(wàn)元以上；因故障引起整個(gè)大樓停水、停電、停氣；發(fā)生火災(zāi)等。除上述重大故障外，其它為一般故障。2．重大故障處理職責(zé)凡發(fā)生重大故障，由值班人員立刻報(bào)告管理處主任并按相關(guān)應(yīng)急處理程序采取措施，管理處主任接報(bào)告后應(yīng)立即到現(xiàn)場(chǎng)指揮故障處理。對(duì)于一般故障，管理處主任可授權(quán)值班負(fù)責(zé)人處理。3．故障處理通則（1）發(fā)生故障時(shí)，值班員應(yīng)立即處理，一般故障應(yīng)先匯報(bào)后處理，事后作好記錄。重大故障應(yīng)一面處理，一面匯報(bào)，無(wú)法處理的應(yīng)盡快報(bào)告管理處主任。（2）根據(jù)表計(jì)的指示和設(shè)備的外部征象，判斷故障的全面情況，盡快限制故障的發(fā)展，迅速地排除危及人員及設(shè)備安全的因素。（3）最迅速地恢復(fù)設(shè)備（設(shè)施）至正常運(yùn)行狀態(tài)。（4）處理故障必須迅速、正確、果斷、鎮(zhèn)靜。不得違反安全規(guī)程。（5）管理處主任是處理故障的全面領(lǐng)導(dǎo)人，負(fù)責(zé)調(diào)動(dòng)、安排有關(guān)人員采取相關(guān)措施。（6）對(duì)于需要立即搶修的設(shè)備，值班員應(yīng)判斷故障部分和性質(zhì)后在工程技術(shù)人員到達(dá)之前，把工作現(xiàn)場(chǎng)安全措施作好。（7）發(fā)生故障應(yīng)仔細(xì)注意表計(jì)和信號(hào)的指示，并記錄操作的時(shí)間和故障現(xiàn)象。（二）發(fā)生火警處理規(guī)程1、大樓發(fā)生火警時(shí)，要做到忙而不亂，及時(shí)報(bào)警，并做好滅火及疏散人員、搶救物資等工作。2、火災(zāi)報(bào)警程序（1）發(fā)現(xiàn)火警時(shí)，立即用消防電話或普通電話向中央監(jiān)控室報(bào)警，也可啟動(dòng)手動(dòng)報(bào)警器使樓層警鈴、火災(zāi)報(bào)警器的信號(hào)傳到中央監(jiān)控室。（2）用電話報(bào)警時(shí)，必須講清楚下列事項(xiàng)：火災(zāi)發(fā)生的具體地點(diǎn)、火勢(shì)大小、燃燒物質(zhì)、報(bào)警人的姓名和身份。3、接到報(bào)警后的處理辦法（1）中央監(jiān)控室接到報(bào)警信號(hào)后，利用對(duì)講機(jī)通知巡邏保安員立刻前往火警現(xiàn)場(chǎng)。如屬火警誤報(bào)，應(yīng)通知中央監(jiān)控室復(fù)位；如證實(shí)火警，應(yīng)立即通知中央監(jiān)控室啟動(dòng)報(bào)警設(shè)施并通知相關(guān)人員到場(chǎng)施救，并利用現(xiàn)有設(shè)施進(jìn)行滅火。如火警嚴(yán)重，在組織前期撲救的同時(shí)向119報(bào)警。（2）中央監(jiān)控室利用消防廣播，引導(dǎo)人群利用消防樓梯向安全地點(diǎn)疏散；使電梯降至首層；切除火災(zāi)區(qū)域電源，準(zhǔn)備啟動(dòng)應(yīng)急電源；啟動(dòng)相關(guān)防、排煙風(fēng)機(jī)、消防泵。（3）管理處主任到現(xiàn)場(chǎng)指揮滅火，管理處其他人員要立即到現(xiàn)場(chǎng)參與