項目配比推導及經(jīng)濟模型測算解析

項目配比推導及經(jīng)濟模型測算前提條件：一、各產(chǎn)品體量范圍推導1、辦公產(chǎn)品體量（含SOHO）范圍推導2、商業(yè)體量范圍推導3、公寓體量范圍推導二、各產(chǎn)品配比分析根據(jù)商業(yè)地產(chǎn)項目的幾種基本贏利模式，結合項目所在的區(qū)域特征，項目前期論證的市場狀況及設計的業(yè)態(tài)規(guī)劃和市場支持條件，對項目的商業(yè)部分、寫字樓部分和公寓三個部分，分別按持有與銷售結合或全部銷售狀態(tài)，建立經(jīng)濟模型。通過分析測算，確定較好的產(chǎn)品配比。1、項目商業(yè)模型、經(jīng)濟收益模型：2、各產(chǎn)品售價分析根據(jù)第一章的市場調查結構，參照區(qū)域內(nèi)在售各競爭物業(yè)目前的銷售行情，并結合公司的實際情況，采用通常的權重分析法，對本案各產(chǎn)品預期售價進行推測。為了更好地對各產(chǎn)品進行分析，現(xiàn)分別按商業(yè)、寫字樓和住宅設定各自的權重比：由此，本案進行產(chǎn)品經(jīng)濟分析時，按2011年時的售價進行設定（屆時我們將根據(jù)市場行情和產(chǎn)品競爭力等綜合因素適時作出售價調整）：3、各產(chǎn)品成本根據(jù)目前的市場建安成本，結合我公司的實際情況和核算口徑，經(jīng)測算得出如下成本數(shù)據(jù)：4、各產(chǎn)品收益分析由以上數(shù)據(jù)，我們可推算出2011年每個產(chǎn)品的收益（毛利和成本利潤率）如下：售價及毛利（元）140002000商業(yè)寫字樓各產(chǎn)品銷售利潤圖140%120%100%80%60%40%20%SOHO公寓0%產(chǎn)品從毛利和成本利潤率上分析，各產(chǎn)品的收益排序為:根據(jù)市場狀況和歷年來本區(qū)域房產(chǎn)行情進行評估，各產(chǎn)品去化速度排序為：5、商業(yè)、寫字樓、SOHO、公寓的建議產(chǎn)品配比分析綜上，建議產(chǎn)品面積配比如下：三、建議配比下各產(chǎn)品的經(jīng)濟分析首先根據(jù)工程呈現(xiàn)和市場規(guī)律，我們暫時按如下設定銷售分期，并按10%的價格增長率予以遞增，因此可得出各產(chǎn)品銷售均價：1、寫字樓和SOHO寫字樓和SOHO作為主力產(chǎn)品，全部銷售，收益如下：2、商業(yè)a、商業(yè)租、售分析商業(yè)物業(yè)分析圖借鑒其它成功商業(yè)地產(chǎn)運營者的經(jīng)驗，結合區(qū)域內(nèi)的市場情況和區(qū)域的發(fā)展狀況，本案對商業(yè)物業(yè)最好的策略是自持一段時間，當物業(yè)實現(xiàn)升值時再以整體出售、基金收購或出售給經(jīng)營者的方式予以變現(xiàn)。現(xiàn)分別做兩種假設方案予以分析假設方案1：全部銷售設計上可提供3萬平方街鋪和2萬平方集中商業(yè)的規(guī)劃；集中商業(yè)按區(qū)域內(nèi)整體行情并結合本案實際，整體出售暫定為6000元/m2的價格。假設方案2：全部自持第一、租金收入（前五年）數(shù)據(jù)設定說明：◆街鋪租金：結合我項目街鋪實際情況，首年街鋪租金設定為70元/m2；◆集中商業(yè)租金：按第一章對優(yōu)質物業(yè)的租金分析，可按50元/m2設定；◆增長率：集中商業(yè)在引入主力店或次主力店時就已經(jīng)把租金增長率作為合同條款簽約進去，一般為5%，五年后不再遞增（屆時根據(jù)談判情況而定）；街鋪租賃一般合同期為兩年，遞增率按10%，在商業(yè)氛圍成熟以后，租金往往會成倍的上漲，根據(jù)對項目區(qū)域的商業(yè)發(fā)展前景看，第三年租金漲30-50%倍，第五年再漲50-80%是可以實現(xiàn)的?！魪?014年3月項目交付使用開業(yè)起計算；首年對主力商戶（集中商業(yè)內(nèi)）免租（暫設定為6個月），2014年實租期為2個月；街鋪免租3個月，2014年實際租期為5個月；每年租金收入74100020142015201620172018年份第二、物業(yè)價值（5年后）街鋪投資者，一般都會按8%的年收益作為其投資收益預期；集中商業(yè)的投資者一般都會按6%作為其投資收益預期。所以，物業(yè)某時間的價值可按當時的租金水平反推得到。備注說明：這里測算出的價值是根據(jù)當時租金反算而得的理論值，并不意味著當時按該價格就可以出售，比如，集中商業(yè)在尚未打造成優(yōu)質商業(yè)以前，再低的價格也無法銷售（特別是三樓以上的高樓層物業(yè)），街鋪在經(jīng)營不好的情況下，非但實現(xiàn)不了增值，甚至會大幅度貶值。這就可以推測出5年后本案的物業(yè)價值預估價值0500002014物業(yè)價值增長圖表2015201620172018年份第三、抵押融資（略）綜合以上分析，商業(yè)自持5年后，除獲得20270萬元的租金收益外，物業(yè)增值更是高達124%（從2014年的51500萬元增至2018年的105312萬元），超過一倍以上的增值，同時自持階段，可使用抵押的方式進行融資。b、持有與銷售占比分析盡管自持商業(yè)對經(jīng)營和物業(yè)增值都很重要，但考慮公司“速度與利潤平穩(wěn)”的宗旨，為了保證資金回現(xiàn)，并兼顧政府對項目須自持2-3萬平方的要求，我們還是提議出售一部分，自持一部分，針對街鋪和集中商業(yè)兩種形態(tài)，分析如下：持有與銷售占比：c、商業(yè)部分收益分析銷售收益租金收益總收益（集中商業(yè)按五年后整體出售計算）3、公寓公寓全部銷售。營銷策略上可采用在銷售前簽約一家精品酒店運營商，將公寓的10000平方米（約200套）以產(chǎn)權式酒店的方式銷售，并交付給酒店運營商經(jīng)營，這樣，既可以豐富項目產(chǎn)品、增加賣點，又可以提供商務配套，對項目的運行是有很大好處的。公寓的收益分析5、地下停車位考慮到商業(yè)或酒店的持有部分及寫字樓必須有足夠的停車位，停車位采用租售結合的收益模式。銷售640個，其余全部自持，約1160個。因地下停車位的成本已全部攤入一樓以上建筑，所以，銷售收入是純利：640個×8萬元/個=5120萬元地下車位租賃收益測算停車場年租金收入租金收入6002年份備注說明：a、停車位有按小時計費和包月兩種收費，2014—2019年在這以綜合計算按400元/個/月，以后每三年遞增10%，到2017年出租率在90%，第十年的租金為上限（屆時平均租金為532元/個/月）；b、本案是寫字樓、商業(yè)、公寓相結合的中高檔綜合建筑，車位配置對保持項目的持續(xù)競爭力十分重要，項目配置1800個車位，基本按128平方米建筑面積/個車位高于現(xiàn)在的商業(yè)綜合體的配置，今后還將有一部分露天停車位及機械車位的設計考慮，為未來本項目的發(fā)展留有相當大的空間。多種開發(fā)模式的財務分析一、財務分析前的前提條件1、產(chǎn)品構成（來自于第六章的分析結果）H