文旅地產(chǎn)項目考察、調(diào)研程序及內(nèi)容

1、地塊考察重要指標(biāo)項目考察重要指標(biāo)：項目地塊性質(zhì)及相關(guān)環(huán)境的現(xiàn)狀決定了可行性重大決策因素，對后期項目的實(shí)際可持續(xù)性運(yùn)營同樣產(chǎn)生決定性影響。從項目實(shí)際運(yùn)營經(jīng)營角度，在地形地貌現(xiàn)狀、規(guī)劃情況、周邊土地市場、地塊權(quán)屬、周邊環(huán)境信息等五個方面啟動考察，了解相關(guān)重要指標(biāo)信息，為可行性決策提供有力的依據(jù)。地形地貌地塊地形地貌現(xiàn)狀包括道路交通、地塊內(nèi)建筑及構(gòu)筑物、高壓設(shè)施、國防設(shè)施、人防設(shè)施、涵洞、地塊內(nèi)水岸線、重要國家市政管網(wǎng)、軍用設(shè)施等，在交通方面能滿足消防、急救、緊急事件處理、通行秩序及停車等需求，能夠?qū)嵤┙煌ㄕT導(dǎo)、交通引導(dǎo)系統(tǒng)的設(shè)置，滿足旅游景區(qū)服務(wù)符合GB/T10001?l—GB/T10001?2要求的設(shè)施設(shè)置，地塊內(nèi)有無其他影響開發(fā)建設(shè)或后期經(jīng)營的重大因素等才能滿足基本項目決策開發(fā)需求，有效規(guī)避相關(guān)風(fēng)險。規(guī)劃情況項目地塊規(guī)劃情況包括周邊道路規(guī)劃、市政設(shè)施規(guī)劃、用地性質(zhì)、容積率及綠地比指標(biāo)、地質(zhì)情況及限制條件、地塊規(guī)模等。現(xiàn)有規(guī)劃條件及即將實(shí)施規(guī)劃的方向?qū)椖块_發(fā)影響是很難改變的，滿足項目開發(fā)建設(shè)以及運(yùn)營的規(guī)劃條件不但有短期要求，同時要考慮長期規(guī)劃改變的可能性。用地性質(zhì)涉及土地變更成本投入，地質(zhì)情況及限制條件決定了項目設(shè)計定位，市政設(shè)施規(guī)劃對于項目運(yùn)營可以產(chǎn)生經(jīng)營致命的影響。在項目地塊規(guī)劃方面滿足七通一平、地塊規(guī)模能夠滿足項目經(jīng)營及管理條件、地質(zhì)情況能正常實(shí)施建設(shè)，改變地質(zhì)條件滿足項目建設(shè)投入不宜過大等重要指標(biāo)是考察、測算階段的重要方面。地塊權(quán)屬項目地塊紅線內(nèi)權(quán)屬及周邊相鄰地塊權(quán)屬情況，以不產(chǎn)生權(quán)屬糾紛為必要前置條件，該項地塊指標(biāo)需明確土地手續(xù)及關(guān)聯(lián)文件。周邊重要信息項目地塊指標(biāo)在紅線內(nèi)滿足開發(fā)建設(shè)指標(biāo)的同時，對項目周邊情況滿足經(jīng)營管理也形成重要指標(biāo)條件,臨近地塊現(xiàn)狀及規(guī)劃關(guān)聯(lián)指標(biāo)主要包括：生活商業(yè)配套、學(xué)校、醫(yī)院、商場、交通點(diǎn)；滿足項目經(jīng)營重要設(shè)施指標(biāo)為：主要包括大橋、加油站、噪音源、粉塵源、污染源的影響；周邊項目噪聲滿足指標(biāo)主要包括：機(jī)場、鐵路、公路、立交橋、工廠、集市、車站、貨場物流；項目污染環(huán)境滿足指標(biāo)主要包括污染：造紙廠、化工廠、橡膠廠、廢品站、產(chǎn)生煙霧機(jī)揚(yáng)塵場所；滿足項目經(jīng)營禁忌指標(biāo)為：沒有殯儀館、火葬場、公墓、瘋?cè)嗽?、監(jiān)獄看守所、戒毒所、刑場、核電站、油氣庫站等，以上指標(biāo)條件對項目開發(fā)建設(shè)、經(jīng)營推廣、實(shí)施管理均產(chǎn)生重要影響，以滿足不影響項目為必要條件。在環(huán)境變遷主要考慮規(guī)劃中公路、鐵路、高架橋、綠地、水面、樹林等改變現(xiàn)狀的影響。2、區(qū)域旅游市場考察區(qū)域旅游市場考察內(nèi)容：區(qū)域旅游市場調(diào)研的內(nèi)容十分廣泛而豐富,但由于調(diào)研目的不同,調(diào)研內(nèi)容也有差異。通用旅游市場調(diào)研的基本內(nèi)容為:區(qū)域旅游市場環(huán)境因素調(diào)研：旅游市場環(huán)境因素包括,旅游目的地的外部環(huán)境因素和旅游目的地的內(nèi)部環(huán)境因素。外部環(huán)境因素：應(yīng)充分認(rèn)識外部環(huán)境因素的變化帶來的機(jī)遇,隨時應(yīng)對政策、市場、環(huán)境所帶來的變化。影響旅游市場的外部因素很多,包括宏觀的經(jīng)濟(jì)、政治、法律、社會文化、技術(shù)、人口、自然環(huán)境等方面的宏觀因素、消費(fèi)者市場、產(chǎn)業(yè)市場、競爭者狀況等。外部環(huán)境因素的變化總是蘊(yùn)含著某種需要和趨勢，趨勢是有一定勢頭和生命力的方向或事件的順序，它能預(yù)見,并可持續(xù)較長的時間,能揭示未來，辨別趨勢即能發(fā)現(xiàn)機(jī)會。因此,旅游市場調(diào)研人員充分重視外部環(huán)境的變化,從中辨別一種趨勢,確定可能的結(jié)果并決定公司的市場機(jī)會是一項很關(guān)鍵的技能。外部環(huán)境因素的變化還將影響旅游項目的內(nèi)部環(huán)境。內(nèi)部環(huán)境因素：除了對外部因素研究之外,旅游市場調(diào)研還必須研究旅游地或項目自身與市場需求的發(fā)展是否相協(xié)調(diào)的問題,包括自己的營銷策略、營銷手段或營銷組合是否能有效開拓市場,如自己的旅游產(chǎn)品、價格、分銷渠道以及促銷方面是否存在問題，其次是對自己營銷活動的管理評估,在營銷計劃、組織實(shí)施以及控制方面是否適應(yīng)市場變化。區(qū)域旅游市場調(diào)研的內(nèi)容差異：市場調(diào)研主體不同也會造成調(diào)研內(nèi)容的差異，旅游市場調(diào)研的主體包括區(qū)域性的營銷主體和項目性的營銷主體。區(qū)域性營銷主體是指地區(qū)旅游景區(qū)。營銷主體的差異會導(dǎo)致調(diào)研內(nèi)容的差異。旅游項目的營銷調(diào)查則針對性較強(qiáng),內(nèi)容集中,范圍較小,主要是對自身狀況和目的進(jìn)行產(chǎn)品質(zhì)量、價格、項目形象、物管服務(wù)等方面的調(diào)查。區(qū)域旅游市場調(diào)研方法：調(diào)研方法的選擇和技巧的運(yùn)用直接關(guān)系到市場調(diào)研結(jié)果的可信度,因此調(diào)查了解旅游市場必需選用科學(xué)的方法，收集一手資料的方法有三種:第三視角觀察、專題討論、問卷調(diào)查。第三視角觀察法：通過觀察要調(diào)查的對象與背景可以收集到最新資料，例如,調(diào)查員到旅行社、酒店、景區(qū)等“陌拜”或住宿,聽取或試探性地觀察其他游客對各旅游項目的評價。專題討論法：專題討論是邀請業(yè)內(nèi)專家6?10人，討論區(qū)域旅游產(chǎn)品、區(qū)位定位、營銷渠道或其他市場調(diào)查問題。客觀討論群體激勵和消費(fèi)者行為。專題討論法是設(shè)計大規(guī)模問卷調(diào)查前的一個有用的試探性步驟，它可以了解到旅游者的感受、態(tài)度和滿意程度，這對更正規(guī)地調(diào)查這些問題有幫助，目前這種方法已被廣泛采用。然而，無論這種調(diào)查方法如何有用，調(diào)查人員必須避免將專題討論參與者的感覺推廣到整個市場，因?yàn)樗臉颖疽?guī)模太小，并且也不是隨機(jī)抽樣。市場問卷調(diào)查法：問卷調(diào)查法介于觀察法和專題討論法、實(shí)驗(yàn)法之間。觀察法和專題討論法適用于試探性的調(diào)查，問卷調(diào)查法適用于描述性的調(diào)查，而實(shí)驗(yàn)法適用于因果性的調(diào)查法。可采用問卷調(diào)查法是為了了解人們的認(rèn)識、看法、喜好、滿意等，以便從總體上衡量這些量值，信息的獲取非常豐富。2.4區(qū)域旅游市場調(diào)研資料收集內(nèi)容：

編號事項內(nèi)容形式1文字資料旅游市場調(diào)研報告PPT/Word2影像資料調(diào)研照片、重點(diǎn)項目影音PHOTO/MP4/VCR3實(shí)物資料區(qū)域市場介紹推廣資料單頁、宣傳冊、海報區(qū)域旅游市場調(diào)研流程：3、地域文化分析3.1地域文化分析的緯度及分值文化潮流文化風(fēng)行當(dāng)下的潮流文化1年代現(xiàn)代文化近現(xiàn)代形成的文化類型1類型古代文化產(chǎn)生于1840年前、有較長發(fā)展、傳承歷史的文化類型1文化物質(zhì)文化文化具有實(shí)物形式的產(chǎn)品依托1外顯非物質(zhì)文化精神層面文化、無實(shí)物、物質(zhì)類外顯形式1類型物質(zhì)非物質(zhì)兼具精神層面、物質(zhì)層面均有外顯的文化形式2文化生活實(shí)用型以現(xiàn)實(shí)生活使用、指導(dǎo)為主文化類型1價值精神文娛型以精神陶冶、休憩娛樂為主的文化類型1類型多重價值型生活實(shí)用和精神文娛多重價值的文化類型2特定文化文化可接受人群局限在特定區(qū)域、特定群的少數(shù)人群1文化類型文化小眾文化文化小眾文化文化可接受人群局限在某一區(qū)域、群體的人群2受眾類型大眾文化不同性別年齡民族地區(qū)喜好的人群均可接受文化開發(fā)現(xiàn)狀深度開發(fā)表層開發(fā)未被開發(fā)當(dāng)前該文化有相關(guān)的旅游產(chǎn)品、但產(chǎn)品品類多于3種當(dāng)前該文化沒有相關(guān)的旅游產(chǎn)品、但產(chǎn)品品類少于3種當(dāng)前該文化沒有相關(guān)的旅游產(chǎn)品文化區(qū)域該文化化在省內(nèi)有較高的知名度知名文化認(rèn)知國內(nèi)國際弱認(rèn)知度中等認(rèn)知度強(qiáng)認(rèn)知度該文化在國內(nèi)有較高的知名度該文化在國際上有較高的知名度在省域內(nèi)，不足30%以下人群對文化有較高的知曉和理在省域內(nèi)，30%以上人群對文化有較高的知曉和理解在省域內(nèi)，50%以上人群對文化有較高的知曉和理解文化價值宗教關(guān)聯(lián)程度相悖并存融合強(qiáng)關(guān)聯(lián)弱關(guān)聯(lián)無關(guān)聯(lián)3.2文化分析的評價文化價值導(dǎo)向與當(dāng)前社會主流價值觀相悖文化價值導(dǎo)向與當(dāng)前社會主流程價值觀并存不悖文化價值導(dǎo)向文化與當(dāng)前社會主流價值觀一致、融合文化內(nèi)容與各大宗教有明顯的相關(guān)聯(lián)或本身即宗教文化文化內(nèi)容與各大宗教有內(nèi)在較小的關(guān)聯(lián)度文化內(nèi)容與各大宗教無內(nèi)在與外延的關(guān)聯(lián)3.2.1對地域文化考察、收集資料后，需要對其做進(jìn)一步的定量分析。文旅項目一般從文化類型、開發(fā)現(xiàn)狀等四個大項九個方面對一個文化類型進(jìn)行分析、打分。對照分析緯度打分后，如果一個文化主題評價得分小于10分，則不建議圍繞