中原城市綜合體開發(fā)戰(zhàn)略寶城區(qū)項目分期開發(fā)

深圳中原物業(yè)顧問有限公司2007年2月城市綜合體開發(fā)戰(zhàn)略——寶城22區(qū)項目分期開發(fā)探討經過與發(fā)展商的深入溝通，已在項目總體定位上達成共識，但仍需基于項目舊城改造特點對整體開發(fā)戰(zhàn)略予以定性研究，并進一步明確一期各類物業(yè)的指標分配，在分配中重點考慮地鐵的規(guī)劃影響以及資金快速回收等因素和要求。前言項目整體開發(fā)戰(zhàn)略地緣分析項目整體及各地塊定性分析開發(fā)謀略形象定位一期各類物業(yè)的指標分配完善的城市綜合體（住宅/商業(yè)/寫字樓/公寓）90/70適用整體或一期的戶型配置主要內容第料一贊部批分鄰：蘇項宇目驢整徑體瞞開史發(fā)作戰(zhàn)齊略地獵緣箱分垂析梯—損—謀位甚置籠特瘦性寶安新中心區(qū)靈芝公園新安公園創(chuàng)業(yè)路廣深高速新安路本案寶安公園公園路商業(yè)中心非沉房軋地鍬產兵熱邪點嚴區(qū)添域老黑區(qū)陷商密業(yè)困中恐心依一牙級錦輻雜射第部一撐批貌舊殖改勒核撫心鄙區(qū)占捆據拼公從園槍稀當缺嬌資跳源周事邊陷配君套交成其熟交俱通佩通黨達秤性惑高根屆據炸新輔寶訴安趨的剝發(fā)凍展鄰規(guī)符劃曾和存新邁C球B龜D刊中活心防區(qū)江的貧建攀設品要蝕求探，幕未些來首的這2忘5匹、視2喝6眨區(qū)握將巾定地位妥成黨寶擁安春舊映城奇的必商錫業(yè)葡中流心處區(qū)夸，共將震出債現鏟建度筑傳面兼積圈約嫁為富5富0縮慧萬助平備米蹲的堅商遲業(yè)比建家筑販群陵；因與暑中辣心照區(qū)懼的靜商浙業(yè)侄中狼心嫌現弄代我化變、喬高擇檔怖化晨的沙定揀位機有補所攻不妹同屠，迫老那城央的非商碎業(yè)桂中滲心蹲更毫加研強雕調任大域眾滋化堪、足生壤活事化況。地碌緣好分榜析倒—誰—2斧6閉區(qū)狼舊那改中洲地塊長城地塊本案依蘭據尊寶販安呢中搏心勸組北團辦規(guī)蒜劃緒和盤新虜安超舊謀城生控拋制撫性時詳槳細絮規(guī)岸劃否，掀將亮2愚3塌、浸2付5農、喚2卷6妖、盈2望7巴、爛2滴2姑工碼業(yè)徑區(qū)按改漁變差為建商疊業(yè)窩、納居唯住梢和裂配寫套贊設猜施滔用污地榆。本皆案敢為辣公裕共貞設貴施須配冰套池完窗善賀的冶高蜜尚盜住拼宅巡壽小動區(qū)擦。岔規(guī)裹劃禿定傻位冰以轉高半品乓位繳的爪住俗宅摸和鋼商躲業(yè)亭為概主治，貿建耳成益交障通喂便勉捷箭、撥現咽代閥商那業(yè)勇和湖園瞇林繡居鞏住覽相江得前益刺彰耽的真都栗市剪生繳活香服厘務難區(qū)莖。區(qū)域性泵站加油站郵政設施小學、幼兒園大型超市地匪緣把分田析拿—擦—簡規(guī)虹劃傲方從向地另緣還分耕析腳—爪—巷雙表地最鐵味口（宅規(guī)榮劃哲）地躁鐵兔5居號價線奏站（暮規(guī)款劃登）地凍鐵剃1停0煉號節(jié)線北站敢（厘內閥部拘消勇息脫）本泡案規(guī)秀劃講中戒的那雙犧地枕鐵尚站寇點鳴將升極遠大內的挨提貼高程本忘項枯目字的械居籃住傍和絞商臨業(yè)得價輩值綢。因罰具卷體強位斑置殲暫奸不嫂確孫定洪，焦規(guī)誦劃熊時報應嗎充脖分銅考何慮屯適蒙應綿的挖靈株活客性軟。就貌開言通濫的蒜深儉圳柴地悠鐵壓1膀號欠線共商悠業(yè)煌而冊言昂，侮繁單花兄商核業(yè)拆中半心稅的倘均默試發(fā)圖咽將略商因業(yè)夠能計在偽地變下已與臣地歌鐵原站滲接臨駁在，業(yè)引燥導胳人井流董。地召緣宅分誕析克—嚇—騰道驚路川及婦公忙園吧改斥造（勸規(guī)的劃善）2粒2府區(qū)紐奉周伐邊錯道噴路幻玉改責造月：根邁據?！睹C深舟圳拆市訊寶柴安聞區(qū)常新陶安碌舊菌城趣B收A肢1繞0符2把-紙0您4座片譯區(qū)煎控唯制濟性饞詳否細難規(guī)辣劃煉》靈軍芝遮公讓園扎改升造：飾（根重據蜻新直寶紹安慘的士發(fā)吵展松規(guī)澆劃略和愁新顆C雙B款D蘋中膚心塊區(qū)拍的截建丟設填要蹲求挽）根如據借政丈府碎規(guī)俗劃輪將彩把敵城待堡弄改曲造初成尤文離化盯活收動逐場招所嗎，萍并倚拆醒除就靠模創(chuàng)嘆業(yè)兵路蜜的秀臨酒時嫂建彩筑仇，致建紙設輸球車館銜和晌其寨它溫健膝身警場裕地蜂。在票大組門竿入貝口講處鄭左螺側期的翻山劫坡源上泉，答新詠建哭了廳一櫻個句可愉容位納負4桶0相0擇多間人秤的順“膨歌擺唱壁天揚地慰”游，爭游掠人錘在求這唇里漏可退以溉盡濕情院地盒歌圍唱劉。蒼分躬布養(yǎng)在集逍棋遙眉宮券附貨近粉的工2餐8兆臺慘大挨彩粱電凡組愿成夕了蘭一貌個朗“剖影陷視偷長輩廊幟”偉，究每孤部枕電團視館一央個寫頻腫道愚，標游毛人羽可捐以趕根厚據總自授己疊的扒興憤趣凱選羞擇蠻節(jié)境目穿。另讀據夾悉敬，獄靈乖芝乓公常園添整心個倍地換下喊部絮分賀將耕改戴造駝成屯大矩型貧購吉物待商擱業(yè)書街畢。項仿目敗整袋體侄分老析鞭—絨—篇經遷濟丘指子標總釋占那地述：沾2犁0郊.導7遭萬焰M掃2總較容餐積匪率宜：別3怕.單8總琴建還面與：鉛7室6光萬舉M蠶2其液中舌：商叛住圾混詳和孟建催面傲6礎1釣.區(qū)6迎萬崖M強2配下套國共烘建朽等睛3奔.壇0草3幸萬噴M染2其節(jié)他皆不發(fā)確雹定減1攝1胸.木3遭7未萬您M彎2一爽期生：總喂占預地艱：恐9紋.銹1吐萬謙M樓2總濾建恰面坑：籃3摸4京.勵5遲8紹萬罰M沸2其撐中意：緊住神宅鏟2箏5撐.炸3長8他萬尊M宋2商睬業(yè)慨5燙萬轎M職2辦挺公己2岸萬亂M北2配武套銀1企.款2行萬崗M色2公誼建軟1仆萬嫂M瞇2容積率5.4,建筑面積11.3萬M2容積率4.3,建筑面積2.2萬M2容積率5.2,建筑面積12萬M2容積率0.4,建筑面積1萬M2容積率0.1,建筑面積0.03萬M2容積率0.4,建筑面積0.9萬M2容積率0.9,建筑面積0.3萬M2容積率0.8,建筑面積0.8萬M2容積率1.9建筑面積2.3萬M2容積率2.2,建筑面積2.5萬M2容積率5.7,建筑面積33.8萬M2項貧目砍分墓析乘—長—危人鄰流拐/桌車摘流人流車流商倍業(yè)罩旺擊角商淘業(yè)送價鎖值畢帶一撐等住曬宅景蘋觀僵佳視員野笨闊二趁等住盤宅內奸部項景邊觀視丘野諒開鞏揚三鵝等住忘宅噪敏音踢較戀大景坦觀乘待撓改概善視陽野逮一默般商銅務氛逗圍指造數勝好各抖區(qū)貌資訊源秋評咐判住舅宅肉綜蠅合天素鑄質塌：二金期潮最夸佳一代期飾A徹+梯B廊居倒中三輸期撒略發(fā)差商慈業(yè)莫商平務汽氛錯圍懼：D飽地問塊諸比膜較泊理耳想二免期還原己新縣一檢佳買形衫成丘的厘氛葡圍灣應批重須視開熔發(fā)框謀饒略回—撤—虜打造造梳城凝市員綜遍合騾體將同靈管芝著公捎園儀作慈為臟私翼藏（搭景翠觀城天抽橋矩連遲接桿）教館育購作見為篩賣戲點近經奇營（晃引黨入券名撤校稠/耗與質B克區(qū)渣同旅期更開捧發(fā)旨/鼓教沸育倒帶陳動餡社協(xié)區(qū)步）以乞關幻玉注傅未攜來駱的晨眼兼光鼓布刊局陰住藥宅咸/額商烈業(yè)梁/節(jié)寫紋字抬樓焦/宅公慈寓（舒打炊造關城餃市距綜蘿合若體課，西盡亡量傾用農項系目箏整去體籃9益0齊/牌7憤0寫指呀標陵規(guī)狗劃立1繁期勝住舍宅視）強翻化舅社候區(qū)稍的齒整驚合鼠性（疾各境期斤之欣間透的饅融冤合鑰/帶各粱地卸塊烈開騎發(fā)奇的趟配芹合莊）項蜂目描整徹體垮布彼局但建條議人竿行漢主比入者口車襪行幫主苦入岡口景掏觀載天欄橋集巖中茂式永商端業(yè)匯，畏2瘋層肌，些共送6趨0查0祖0冰M裂2集剛中雞式嫌商穗業(yè)列，鍵2潔層升，蘆共模2皮萬境M潑2上蜻蓋扒創(chuàng)盾業(yè)唐型未寫演字值樓情1堡棟蛙2廉.霉2臉萬頸M椒2蛙左恥右概攤念水性受酒乳店做式派公迅寓盜1陸棟倍1砍.帳9規(guī)萬孝M貞2鴨左夏右特崖色鋒精訓品客公箱園瀉一喉街單倘間椒1窮0靠0鋤M猛2教左捎右團單雙層殿6鍋米面高唐街蓄鋪誘，善共孕6險0右0覽0黎M乳2雙嬸層擾街貌鋪牛，悟共炒5骨0納0且0隆M種2社床區(qū)遣商攀業(yè)尸街縱，劃單狂間倍6杰0卷M頓2陷左巴右遮單宣層扭6為米棍高勉街惠鋪毯，肌共詞2灘0遞0咱0籃M元2一吩期通另感余余約軍4拐0墾0欲0遼M畢2紗商哨鋪擔，建采議國入比沿尚創(chuàng)膚業(yè)乓路剩地倉下攏一噴層成抱雙央面劃街辟與罵雙扣地艙鐵皂站因接鍛駁吵，提劣升鈔整振體岡商案業(yè)海價教值其順余僻部糊分橡為帽高煩尚腎舒勸適襯性降住繼宅關案于星三米期唇和蔬新給圳靠河因崖開槐發(fā)流周鳴期究較貓晚駱，挽尚矮有輪很悅多風未抓確拉定棍指掘標根等更因溫素脫，塘建覽議鎮(zhèn)發(fā)傻展縱方園向稀，膽為條純仇粹罩的冤高叛尚咱住提宅露區(qū)個，臺盡騰量墓少魚配擦置業(yè)商讀業(yè)星，共以擔提擋升晃住徒宅千價水值喝及袖前放兩里期慎商堪業(yè)勻價氏值榨。新順圳中河萬的設改份建處，鮮如桃加奇蓋賤或他僅瞇為俗清丟理仇整澆治柔，桑對鋼項腰目戲整銜體夜價湯值不的弦提恥升岸影瘦響膊較蒜大朽。盆確再定陰時輝間抱約枝晚基，怨價錄值冶提葛升末約巴小鞋，紋即點僅只能灰對樂后腎售紅的誤單形位摟價疼格集提殺升竟有疫幫鹽助燭，怕不拿能德追如溯佳既暴往串。建疏議篩盡帥量擇超桃“綁凱棋旋硬城拔”方的餃方重向辯加斷蓋聲改等建擇。西末岸逃唯雄一莫7繳6毯萬驗㎡傾公虛園澇大先城西掉岸僅：因要創(chuàng)尊業(yè)誼路影地攪段那優(yōu)吸勢垃融欄合份項廉目嗽入負西轎岸智視臉野剝，渴提徒升具區(qū)副域秧認盯同況。唯什一掌7強6原萬㎡：強解調雙規(guī)耍模怕優(yōu)貼勢權及親唯嶄一休，房誠為依生蠢活虜提升供義“鳥無公所拆不箭能射”螞！公劇園尋：是裕稀撕缺雙資工源魚放片大碼化紡，季也迅是悼打揭造叨公哈園爺般先社區(qū)區(qū)啞的歡藍州圖桌描劇繪曉。大鐵城氣尋勢拘磅驚礴加之竟城盜邦瓜，誼來蜘則挖震賞撼污！項初目需物亭業(yè)脊定步位城蔑中棚央遺闊海生醫(yī)活城間市選中黨央盈：本蜻項畫目宵位星于流老原寶但城糊中蹄心臣區(qū)慨，后極嘴易稍喚精起棟客繁戶消的聰區(qū)見位纏認肯同借感疼，殲提您升開項競目瞞價鼻值幅。闊損景挖：一菠期殼主觀力搏戶秘型如戶霜型坑為迷三輕、亭四匹房按大輩戶朝型適，光“菊闊抬綽鴿”換體乘現左客坑戶蕩為測高的收塊入敞成輝功驢人戶士狹。皺亦置有鬼“懲闊受景頂”憑本胳項敞目疤緊藍臨虛靈粱芝機公涂園浩，茶小點區(qū)林內得有慰大淘面只積肉的燃園炒林由，舒業(yè)綿主妹可毫以偉在磚家疫看筐到撇“序滿剝目婚蒼版翠震”句。生淺活脅：周陡邊掠配經套守成掘熟校，執(zhí)小籍區(qū)帝內雄配傷有珠大拔型萬會驅所瘡、相商涉業(yè)起、飄名盈校西、算幼雕兒后園績，常生虜活驚極秩其職便字利婦。項肝目走形套象徒定錫位公膜園棕一算品或攜“骨公凈園問1硬號惕”公禿園絕：—捷—禽項飛目寫西輛側倆緊正鄰藥總獄面搏積走1玻3辭萬振平廉方城米意的非靈近芝嚼公悠園糧。占澡據腥城礦市惹永檔久海性棉稀罩缺喪資軟源掙；是具城征市月的棕天毀然宮氧蹄吧支，慶空南氣耽質叉量繩好燦；永著久駐性很無牢遮絕擋柔景隸觀猶；具遞有藏可月參銅與邊性書，務是解本略項滅目魂的穩(wěn)后粘花壇園呢。一捉品憑：本販項芬目層體量量蛇為外7根6搜萬詢平潛方惹米英，殖是提西罷岸旱唯槽一稀超用級那大仍盤屑，啟同得時即也廚是學舊煙改挽第脂一夜盤民。拒“耗一摔品鑼”換體責現壺項匙目鼻綜傭合績素諸質呈最晉優(yōu)棒，峰非震常丙大我氣夢。項短目蔥案妙名用建辜議項煮目讀案艇名莫備稈選靈隱芝呈公聚館公悼園憑城盈邦園置城洽/彼都叢城愉/款蔚米城寶蛋郡新勢都宅天俱城帆/慢公丈園呼天膝城貢真院惠1柱號…情…考揉慮杏建黃筑飯與嬌靈誓芝夫公根園聽及午周療圍珠環(huán)稠境陡的繪融炭合粗，炒以仰“熄景門觀懇、質朝墨向者、去健泥康抵”嶼為毒主臉題啊，踏整厚體階感險覺擾美紗觀極、襖大許方碼、叨新趟穎脫，有適強粱烈卵的疲視憶覺碰沖巾擊橡力妄。建目筑爭風筒格比統(tǒng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㎡

）主力面積（㎡）面積比套數套數比套數合計備注二房2*2*170-797520%35％67727%27%不組合三房小3*2*180-898515%44818%58%不組合中3*2*2105-11511030%65％69228%不組合