寧波市建筑工程面積計算細則

/HYPERLINK"/"關(guān)于印發(fā)《寧波市建筑工程容積率計算規(guī)定》和《寧波市建筑工程部分差異性建筑面積計算規(guī)則》的通知

公布機構(gòu):寧波市規(guī)劃局文號:甬規(guī)字〔2010〕122號公布時刻:2010-10-22各規(guī)劃分局、市局各處（室）：

由于原印發(fā)的《寧波市建筑工程容積率計算規(guī)定》和《寧波市建筑工程部分差異性建筑面積計算規(guī)則》（甬規(guī)字〔2010〕113號）有誤，現(xiàn)將修正后的《寧波市建筑工程容積率計算規(guī)定》和《寧波市建筑工程部分差異性建筑面積計算規(guī)則》印發(fā)給你們，請遵照執(zhí)行。原甬規(guī)字〔2010〕113號文件作廢。各縣（市）規(guī)劃行政主管部門可結(jié)合本地的實際制定相應規(guī)定，也能夠參照執(zhí)行。

本文件自發(fā)文之日起執(zhí)行。

二〇一〇年十月二十二日寧波市建筑工程容積率計算規(guī)定

為進一步統(tǒng)一和規(guī)范我市建筑工程容積率計算，特制定本規(guī)定，作為全市建筑工程容積率計算和審查的依據(jù)。

一、依據(jù)與參考資料

1、《寧波市城鄉(xiāng)規(guī)劃治理技術(shù)規(guī)定》（甬政發(fā)〔2007〕77號）

2、寧波市規(guī)劃局城鄉(xiāng)規(guī)劃技術(shù)委員會會議紀要（〔2010〕第2期）

3、全市規(guī)劃系統(tǒng)建筑工程規(guī)劃治理工作例會紀要（寧波市規(guī)劃局專題會議紀要〔2010〕2號、〔2010〕3號）

4、《浙江省房屋建筑面積測算實施細則（試行）》[簡稱“省房”]

二、容積率計算

（一）地下室

通常情況下，地下室用作車庫、設(shè)備用房的，其建筑面積不計入容積率，用作商業(yè)服務(wù)業(yè)、市場、文化娛樂、體育等用房的，其建筑面積按0.6系數(shù)折算后計入容積率。

（二）車庫

建設(shè)項目的配套停車庫設(shè)置在地下和地上二層（含二層）以下的，其建筑面積可不計入容積率，其余按0.5系數(shù)折算計入容積率。豎直循環(huán)式機械停車庫按3.6米層高計算建筑面積后，按0.5系數(shù)折算計入容積率。

房屋層內(nèi)，以機械設(shè)備劃分若干層次的立體車庫，不管高度和停放層數(shù)多少，均按單層計算建筑面積和層次（“省房”4.3.6）。

（三）架空層

建筑底層設(shè)架空層應滿足以下條件：以柱、剪力墻落地，視線通透、空間開敞；只用作公共通道、停車、綠化、公共休閑等用途。

建筑底層設(shè)架空層的，除電梯(樓梯)間、門廳、管道井（水、電、排風等）等圍合部格外，其余部分不計入容積率。

（四）地上建筑的層高

1、住宅建筑的層高大于3.6米，按3.0米層高折算容積率。設(shè)有套內(nèi)樓梯的住宅,起居室（廳）層高大于3.6米，按3.0米層高折算容積率。公共入戶門廳的建筑面積不折算容積率。

2、辦公建筑的辦公室層高大于4.5米，按3.6米層高折算容積率。門廳、中庭公共部分其建筑面積不折算容積率。

3、賓館建筑的客房層高大于4.5米，按3.6米層高折算容積率。大堂、中庭公共部分其建筑面積不折算容積率。

4、商業(yè)用房的容積率折算：商業(yè)用房的空間分隔1200平方米/間及以上的，建筑層高大于6.0米，按6.0米層高折算容積率；1200-500平方米/間的，建筑層高大于6.0米，按5.5米層高折算容積率；500平方米/間以下的，建筑層高大于4.5米，按3.9米層高折算容積率。

5、超高層建筑的避難層應計入建筑面積，并計入容積率。

6、建筑內(nèi)的技術(shù)層（包括設(shè)備層、轉(zhuǎn)換層）層高不得大于4.5米，低于2.2米不計入建筑面積，2.2米-4.5米按水平投影計算建筑面積，并計入容積率。

7、工業(yè)建筑層高超過8米時，按該層建筑面積加倍計算容積率。

（五）設(shè)備平臺

設(shè)備平臺是指供空調(diào)外機、熱水機組等設(shè)備擱置、檢修且與建筑內(nèi)部空間及陽臺空間無出入口連通的對外放開的室外空間。

每套住宅用于放置集中空調(diào)外機等的設(shè)備平臺只限一個，且未折算前的建筑面積不宜大于4.0平方米。

按每居室配置設(shè)備平臺1.0平方米的標準計，每套住宅用于放置分體式空調(diào)外機的設(shè)備平臺的數(shù)量不得超過居室個數(shù)，設(shè)備平臺總建筑面積不得大于居室個數(shù)（居室指臥房、起居室、書房、餐廳等獨立的室內(nèi)居住房間）。

超出上述設(shè)備平臺總建筑面積的部分按水平投影面積的1/2計算容積率建筑面積。

（六）飄窗

飄窗是指與房屋室內(nèi)相連通，為房間采光和美化造型而設(shè)置的突出外墻的窗。

當飄窗窗臺高度小于0.30米，且飄窗凈高在2.20米以上時，按外圍水平投影計算建筑面積并計入容積率。

當飄窗進深（自墻體內(nèi)邊線至飄窗外邊線）大于0.8米時，按挑出外墻部分的水平投影面積計算容積率建筑面積。

建筑項目含有飄窗設(shè)計的，須在申報圖紙中提供飄窗大樣。飄窗視作建筑“突出外墻部分”，其建筑間距的計算規(guī)則按照《寧波市城鄉(xiāng)規(guī)劃治理技術(shù)規(guī)定》執(zhí)行。

（七）陽臺

凹、凸、復合陽臺進深（取陽臺維護結(jié)構(gòu)外圍至外墻外緣的最大垂直距離）一般不得大于1.8米，不封閉陽臺超出1.8米部分計算全部建筑面積并計入容積率。

錯層式陽臺的建筑面積按“省房”4.3.1計算，不計算建筑面積，但需計入容積率。

（八）坡地建筑室外地坪標高的計算

1、適用范圍

1）用地周邊無現(xiàn)狀或規(guī)劃的都市道路作為參照；都市道路與建設(shè)用地距離較大；用地周邊都市道路縱斷面高差較大；

2）對原有建筑基地的地勢改造較大。

2、計算規(guī)則

建筑出入口（人行出入口和車行出入口）至小區(qū)道路中軸線（兩處高差不大于0.5米，大于0.5米時，則取距建筑出入口1.5米的入戶道路中軸線處的設(shè)計標高）的最小垂直距離處的設(shè)計標高（當一幢建筑有幾個出入口時，則取幾個出入口設(shè)計標高的平均值）作為該幢建筑的室外地坪標高；如建筑出入口無垂直對應的小區(qū)道路時，則以距建筑出入口1.5米的入戶道路中軸線處的設(shè)計標高（當一幢建筑有幾個出入口時，則取幾個出入口設(shè)計標高的平均值）作為該幢建筑的室外地坪標高，以上述標高為計算參數(shù)，確定地上建筑和地下建筑（全地下室和半地下室）。

寧波市建筑工程部分差異性建筑面積計算規(guī)則

為了進一步規(guī)范我市建筑工程的建筑面積計算，依照《浙江省城鄉(xiāng)規(guī)劃條例》的有關(guān)規(guī)定，建筑工程的建筑面積計算執(zhí)行國家《房產(chǎn)測量規(guī)范》和《浙江省房屋建筑面積測算實施細則（試行）》。現(xiàn)將該規(guī)范與國家《建筑工程建筑面積計算規(guī)范》的要緊差異內(nèi)容明確如下，如與國家《房產(chǎn)測量規(guī)范》有出入的，從其規(guī)定。

甬規(guī)字〔2005〕139號、甬規(guī)字〔2007〕17號、甬規(guī)字〔2009〕46號文件作廢。

一、依據(jù)與參考資料

1、中華人民共和國國家標準《房產(chǎn)測量規(guī)范》（GB/T17986.1-2000，GB/T17986.2-2000）

2、《浙江省房屋建筑面積測算實施細則（試行）》[簡稱“省房”]

3、寧波市房地產(chǎn)協(xié)會房產(chǎn)測繪專業(yè)委員會《關(guān)于落實<浙江省房屋建筑面積測算實施細則>有關(guān)問題的意見》（甬房協(xié)〔2009〕15號）[簡稱“市房”]

4、中華人民共和國國家標準《建筑工程建筑面積計算規(guī)范》（GB/T50353-2005）[簡稱“國建”]

5、《寧波市城鄉(xiāng)規(guī)劃治理技術(shù)規(guī)定》（甬政發(fā)〔2007〕77號）

6、寧波市規(guī)劃局城鄉(xiāng)規(guī)劃技術(shù)委員會會議紀要（〔2010〕第2期）

二、建筑面積計算規(guī)則

（一）層高

建筑的層高低于2.2米的，不計建筑面積（“省房”）。

（二）坡屋頂

躍層、斜面結(jié)構(gòu)屋：1、房屋屋頂為斜面結(jié)構(gòu)（坡屋頂）的，頂層高度2.20米以上的部位按其水平投影計算建筑面積；2、躍層層高2.20米以上的部分，按水平投影計算建筑面積；3、躍層、斜面結(jié)構(gòu)屋的層高2.20米以上的外墻，1/2計入套內(nèi)建筑面積，另1/2計入幢共有建筑面積（“省房”4.3.11）。

閣樓（暗樓）不計算房屋建筑面積（“省房”4.3.12）。

（三）陽臺

1、一般陽臺

全封閉的陽臺按其外圍水平投影計算面積。未封閉的陽臺按其圍護結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的1/2計算建筑面積（“省房”4.1.1和4.1.2）。

2、錯層式陽臺

一幢房屋中個不樓層不設(shè)陽臺或隔層設(shè)置陽臺，形成陽臺的上蓋距離該陽臺內(nèi)底面高度大于或等于兩個樓層的，不計算建筑面積（“省房”4.3.1）。

（四）飄窗

1、飄窗是指與房屋室內(nèi)相連通，為房間采光和美化造型而設(shè)置的突出外墻的窗。飄窗的窗臺高度（窗臺面與室內(nèi)地面的高差）不得小于0.30米、凈高（窗臺面至飄窗頂板底）應小于2.2米；2、建筑項目含有飄窗設(shè)計的，須在申報圖紙中提供飄窗大樣；3、飄窗視作建筑“突出外墻部分”，其建筑間距的計算規(guī)則按照《寧波市城鄉(xiāng)規(guī)劃治理技術(shù)規(guī)定》執(zhí)行。

當飄窗窗臺高度小于0.30米，且飄窗凈高在2.20米以上時，按外圍水平投影計算建筑面積（“省房”4.3.2）。

（五）架空層

1、層高2.20米以上的架空層作為公共開放空間的，不計算建筑面積；2、依山（坡）地建筑的房屋，利用吊腳做架空層加以圍護封閉利用，整修有底板，層高2.20米以上的部位計算建筑面積；3、架空層中層高2.20米以上并加以圍護封閉利用的門廳、樓梯、電梯和水、電、排風管道井等部位，計算建筑面積（“省房”4.3.7）。

（六）室外樓梯

屬永久性結(jié)構(gòu)有上蓋的室外樓梯，按各層水平投影計算建筑面積（“省房”4.1.1）。

無頂蓋的室外樓梯按各層水平投影面積的1/2計算建筑面積（“省房”4.1.2）。

1、屬永久性結(jié)構(gòu)的室外樓梯，按其在各樓層水平投影面積之和計算建筑面積；當上層樓梯覆蓋下層樓梯時，其下層樓梯視作有頂蓋樓梯，按其水平投影面積計算建筑面積；2、挑出主墻體外、未封閉、有圍護結(jié)構(gòu)、有頂蓋的樓梯挑平臺，挑平臺頂蓋水平投影面積小于挑平臺圍護結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積1/2時，挑平臺不計算建筑面積；挑平臺頂蓋水平投影面積與挑平臺圍護結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積不一致，且頂蓋投影面積大于或等于挑平臺圍護結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積1/2時，按少的投影面積1/2計算建筑面積；3、廣場式的室外樓梯和用于檢修、消防用的室外爬梯、掛梯、鋼筋砼懸臂一字形平板式踏步樓梯，不計算建筑面積（“省房”4.3.13）。

（七）廊

1、與房屋相連的有柱走廊，兩房屋間有上蓋和柱的走廊，均按其柱的外圍水平投影計算建筑面積；2、房屋間永久性的封閉的架空通廊，按外圍水平投影計算建筑面積；3、有柱或圍護結(jié)構(gòu)的門廊、門斗，按其柱或圍護結(jié)構(gòu)的外圍水平投影面積建筑計算（“省房”4.1.1）。

1、與房屋相連有上蓋無柱的走廊，按其圍護結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的1/2計算建筑面積；2、與房屋相連有上蓋無柱的檐廊，按其圍護結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的1/2計算建筑面積（兩端均有與房屋相連的墻體的，視為有圍護結(jié)構(gòu)的檐廊）;3、獨立柱、單排柱的門廊、車棚、貨棚等屬永久性建筑的，按其上蓋水平投影面積的1/2計算建筑面積；4、未封閉的陽臺、挑廊，按其圍護結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的1/2計算建筑面積（“省房”4.1.2）。

（八）外墻外保溫隔熱層

房屋墻體厚度采納實地測量，墻體厚度不包括外墻裝飾貼面的厚度，但包括對墻體起愛護作用的一般抹灰層厚度（“省房”3.12）。

在實際操作中，外墻一般抹灰厚度（不包括保溫砂漿層）按設(shè)計單位講明與實地測量計算，但最大值原則上不得大于2厘米。陽臺邊長的測量，測至陽臺的主體維護結(jié)構(gòu)外側(cè)，不包括陽臺抹灰層厚度。陽臺內(nèi)存在裝飾性材料及保溫層的，視作內(nèi)裝飾面，計入陽臺面積（“市房”）。

建筑外墻的外保溫隔熱層不計算建筑面積。

（九）幕墻

同一樓層外墻，既有主墻，又有玻璃、金屬等其他材料作裝飾幕墻的，以主墻為準計算建筑面積，墻厚按主墻體厚度計算。裝飾性幕墻、主墻體外的幕墻均不計算建筑面積（“省房”4.3.14）。

（十）雨蓬

突出房屋墻面的無柱雨篷不計算建筑面積（“省房”4.1.3）。

（十一）設(shè)備管道夾層

房屋內(nèi)的夾層、插層、技術(shù)層及其樓梯間、電梯間等其高度在2.20米以上部分，按其水平投影計算建筑面積（“省房”4.1.1）。

層高小于2.20米的夾層、插層、技術(shù)層、地下室和半地下室不計建筑面積（“省房”4.1.3）。

技術(shù)層、夾層、插層：層內(nèi)的夾層、插層等，當夾層、插層層高和剩余層高均在2.20米以上，兩部分均計算建筑面積；當其中一個部分的層高不足2.20米，但上下兩部分層高之和在2.20米以上時，按一層計算建筑面積（外墻不重復計算）（“省房”4.3.10）。

（十二）通風排氣豎井

樓梯間、電梯（觀光梯）井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然層計算建筑面積（“省房”4.1.1）。

地下室或半地下室使用的通風井、煙道在地下部分按其通過的地下室或半地下室的層數(shù)計算建筑面積；其在地面且獨立于建筑物之外時，有圍護結(jié)構(gòu)或柱和上蓋，且高度在2.20米以上的，按圍護結(jié)構(gòu)或柱外圍水平投影計算全部建筑面積，并計入地下室或半地下室的建筑面積中；其在地面部分是設(shè)于建筑物之內(nèi)且有上蓋，地面部分按一層計算建筑面積，并計入地下室或半地下室的建筑面積，其通過的地面以上各層應除去該部分的面積（“省房”4.3.4）。

（十三）車棚、貨棚等

屬永久性有柱的建筑物，按柱的外圍水平投影面積計算建筑面積（“省房”4.1.1）。

獨立柱、單排柱的門廊、車棚、貨棚等屬永久性建筑的，按其上蓋水平投影面積的1/2計算建筑面積（“省房”4.1.2）。

（十四）躍、夾層樓梯孔

躍層、夾層等有高度大于2.20米的部分，其中的樓梯孔按相應梯位（或設(shè)計梯位）的水平投影面積計算建筑面積（“省房”4.3.13）。

躍層、夾層等樓梯孔：有設(shè)計梯位的，按相應梯位的水平投影面積計算建筑面積；無設(shè)計梯位的，設(shè)計僅為挑空的，統(tǒng)一不計算建筑面積（“市房”五－1）。

（十五）屋頂水箱

房屋天面上，屬永久性建筑，層高2.20米以上的樓梯間、水箱間、電梯機房和斜面結(jié)構(gòu)屋頂層高度在2.20米以上的部分（位），按其外圍水平投影計算建筑面積（“省房”4.1.1）。

位于地下室內(nèi)和屋頂上的水箱或儲水池（消防水池），不計算建筑面積（“省房”4.3.9）。

（十六）自動扶梯

連接商場各層的自動扶梯(電梯)，按自然層計算建筑面積，并按功能區(qū)共有建筑面積進行分攤（“省房”5.8.5）。

室外自動扶梯的建筑面積按照“省房”4.3.13c）和f）執(zhí)行。

附件：專業(yè)術(shù)語

（一）圍護結(jié)構(gòu)

圍護結(jié)構(gòu)指圍合建筑空間周圍的墻體、門、窗、欄桿等（“省房”2.37）。

（二）架空層

指建筑物中僅以結(jié)構(gòu)體作為支撐、無外墻圍合（圍護結(jié)構(gòu)）的放開空間層。一般為底層架空，架空部位為通道、水域或斜坡等（“省房”2.15）。

建筑物深基礎(chǔ)或坡地建筑吊腳架空部位不回填土石方形成的建筑（“國建”2.0.3）。

（三）陽臺（凸陽臺、凹陽臺、復合陽臺）

指與房屋相連相通，有底板、永久性上蓋、圍護結(jié)構(gòu)等，供人們活動、休息及晾曬衣物等用途的房屋附屬設(shè)施（“省房”2.29）。

供使用者進行活動和晾曬衣物的建筑空間（“國建”2.0.16）。

泛指有永久性上蓋、有維護結(jié)構(gòu)、有底板、與房屋相連