Chapter01-資產(chǎn)評估之總論課件

資產(chǎn)評估

總論陳黎明中國農(nóng)業(yè)大學(xué)經(jīng)濟管理學(xué)院2005年10月2023/7/201大學(xué)生心理健康教育中心總論

評估概念價值類型評估目的評估假設(shè)評估原則評估程序?qū)W科關(guān)系行業(yè)概況Ch012023/7/202大學(xué)生心理健康教育中心資產(chǎn)評估總論評估概念定義要素特點作用§1.12023/7/203大學(xué)生心理健康教育中心資產(chǎn)評估總論（一）資產(chǎn)評估的定義

評估機構(gòu)和評估人員，根據(jù)特定目的，依據(jù)國家有關(guān)法律法規(guī)和資產(chǎn)評估準(zhǔn)則，遵循評估原則，選用適當(dāng)?shù)膬r格標(biāo)準(zhǔn)（價值類型），按照相關(guān)的程序，運用科學(xué)的方法，對（現(xiàn)時）資產(chǎn)價值進行評定和估算,并發(fā)表專業(yè)意見的行為和過程?！?.12023/7/204大學(xué)生心理健康教育中心資產(chǎn)評估總論（二）資產(chǎn)評估的要素評估主體——誰來評（評估機構(gòu)和人員）評估客體——評什么（評估對象）評估價值類型——對價值質(zhì)的規(guī)定評估目的——干啥用（具體用途）評估依據(jù)——憑什么（相關(guān)法規(guī)）評估原則——堅持什么（行為規(guī)范）評估程序——怎樣評（工作步驟）評估方法——用啥法（特定技術(shù)）§1.12023/7/205大學(xué)生心理健康教育中心資產(chǎn)評估總論（二）資產(chǎn)評估的要素評估客體——客戶委托評估的資產(chǎn)§1.1含義分類特定權(quán)利主體擁有或控制的，能夠給特定權(quán)利主體帶來未來經(jīng)濟利益的經(jīng)濟資源。確定標(biāo)準(zhǔn)：現(xiàn)實性、控制性、有效性、稀缺性、合法性。按是否有綜合能力按存在形態(tài)按法律意義按財會制度單項、整體有形、無形動產(chǎn)、不動產(chǎn)、合法權(quán)利固定、流動、無形、長期投資、在建工程評估實務(wù)：*機器設(shè)備*房地產(chǎn)*資源資產(chǎn)*無形資產(chǎn)*長期投資*流動資產(chǎn)*整體資產(chǎn)2023/7/206大學(xué)生心理健康教育中心資產(chǎn)評估總論（二）資產(chǎn)評估的要素

評估依據(jù)§1.1*法律法規(guī)*經(jīng)濟行為文件與資產(chǎn)評估相關(guān)的，如國有資產(chǎn)評估管理辦法、資產(chǎn)評估機構(gòu)管理暫行辦法、注冊資產(chǎn)評估師職業(yè)道德規(guī)范等等。如有關(guān)證券管理部門同意公司上市的有關(guān)批文等等。如產(chǎn)品的銷售合同、技術(shù)轉(zhuǎn)讓協(xié)議、資產(chǎn)的租賃合同等等。如被評估資產(chǎn)所在地的房屋建筑物造價標(biāo)準(zhǔn)、各種費率取費標(biāo)準(zhǔn)、行業(yè)協(xié)會發(fā)布的有關(guān)信息等等。*重大合同協(xié)議*取費標(biāo)準(zhǔn)和其他參考依據(jù)2023/7/207大學(xué)生心理健康教育中心資產(chǎn)評估總論（二）資產(chǎn)評估的要素

評估方法§1.1現(xiàn)行市價法收益現(xiàn)值法重置成本法應(yīng)當(dāng)運用科學(xué)的評估方法進行評估。資產(chǎn)評估方法是分析和判斷資產(chǎn)評估價值的手段和途徑。2023/7/208大學(xué)生心理健康教育中心資產(chǎn)評估總論（三）資產(chǎn)評估的特點

評估特點§1.1市場性公正性專業(yè)性咨詢性模擬市場條件作出結(jié)論，要接受市場檢驗。公允的行為和業(yè)務(wù)規(guī)范（技術(shù)基礎(chǔ)）；評估人員與委托方?jīng)]有利害關(guān)系（組織基礎(chǔ)）。專業(yè)化分工+專業(yè)技術(shù)與經(jīng)驗交易的參考，無強制執(zhí)行效力，不對定價決策負責(zé)。評估值反映未來的潛能。以評估基準(zhǔn)日的資產(chǎn)實際狀況。表現(xiàn)為：以現(xiàn)實存在的資產(chǎn)為依據(jù)；以現(xiàn)實狀況為基礎(chǔ)反映未來；強調(diào)客觀存在。預(yù)測性現(xiàn)實性2023/7/209大學(xué)生心理健康教育中心資產(chǎn)評估總論（四）資產(chǎn)評估的作用

評估作用§1.1*維護合法權(quán)益*優(yōu)化資源配置為各項資產(chǎn)業(yè)務(wù)提供公正的價值尺度，維護產(chǎn)權(quán)主體的合法權(quán)益（包括國家權(quán)益）。為資產(chǎn)和產(chǎn)權(quán)的最優(yōu)配置提供正確信號。促進企業(yè)帳實相符，足額補償和資產(chǎn)完整。如抵押貸款，財產(chǎn)擔(dān)保，訴訟、績效考核等等。*促進帳實相符*具有鑒證功能2023/7/2010大學(xué)生心理健康教育中心資產(chǎn)評估總論總論評估概念

價值類型評估目的評估假設(shè)評估原則評估程序?qū)W科關(guān)系行業(yè)概況Ch012023/7/2011大學(xué)生心理健康教育中心資產(chǎn)評估總論價值類型價值概念§1.2常見價值類型

非市場價值

市場價值

價值形成理論

價值與價格2023/7/2012大學(xué)生心理健康教育中心資產(chǎn)評估總論（一）價值概念

價值與價格§1.2·價格·價值·價值類型特定交易行為中特定買賣雙方對商品或服務(wù)實際支付或受到的貨幣數(shù)額。它是一個歷史數(shù)據(jù)或事實。屬于交換價值范疇，反映了可交易的商品或服務(wù)與其買方賣方之間的貨幣數(shù)量關(guān)系，是專業(yè)人士在特定時間內(nèi)對商品或服務(wù)的貨幣數(shù)量的估計。評估結(jié)果的價值屬性和表現(xiàn)形式，是資產(chǎn)價值的質(zhì)的規(guī)定。明確價值類型，有利于相關(guān)人員正確認識和使用評估結(jié)果。如按評估市場條件分：*市場價值*非市場價值2023/7/2013大學(xué)生心理健康教育中心資產(chǎn)評估總論（一）價值概念

價值形成理論§1.2·生產(chǎn)費用價值論·效用價值論·均衡價值論認為資產(chǎn)的價值是由其生產(chǎn)成本決定的（供給決定論）?！俺杀痉ā钡睦碚摶A(chǔ)。認為資產(chǎn)的價值是由其效用決定的（需求決定論）?！笆找娣ā钡睦碚摶A(chǔ)。認為商品的價值由供求雙方的力量所形成的均衡價格決定?！笆袌龇ā钡睦碚摶A(chǔ)。2023/7/2014大學(xué)生心理健康教育中心資產(chǎn)評估總論（二）常見價值類型

市場價值§1.2·含義·適用性公允價值的基本表現(xiàn)形式資產(chǎn)在評估基準(zhǔn)日公開市場上最佳使用狀態(tài)下最有可能實現(xiàn)的交換價值的估計值。買賣雙方地位平等，自愿成交。適用于產(chǎn)權(quán)變動類資產(chǎn)業(yè)務(wù)。所謂公允價值，是指根據(jù)相關(guān)當(dāng)事人地位、被估資產(chǎn)自身條件及其面臨的市場條件，對被估資產(chǎn)客觀交換價值的相對合理的估計值。2023/7/2015大學(xué)生心理健康教育中心資產(chǎn)評估總論（二）常見價值類型

非市場價值§1.2*含義公允價值的特殊表現(xiàn)形式一系列不符合資產(chǎn)市場價值定義條件的價值形式的總稱或組合。既適用于產(chǎn)權(quán)變動，也適用于非產(chǎn)權(quán)變動類資產(chǎn)業(yè)務(wù)。*適用性*包括有限市場特定評估如非經(jīng)營性資產(chǎn)、非競爭性經(jīng)濟資源、處于特定地理位置不可替代資產(chǎn)、不可確指的無形資產(chǎn)、專用資產(chǎn)，等等。*在用價值*投資價值*持續(xù)經(jīng)營價值*保險價值*清算價值*課稅價值2023/7/2016大學(xué)生心理健康教育中心資產(chǎn)評估總論總論評估概念價值類型

評估目的評估假設(shè)評估原則評估程序?qū)W科關(guān)系行業(yè)概況Ch012023/7/2017大學(xué)生心理健康教育中心資產(chǎn)評估總論評估目的一般目的特定目的§1.3作用資產(chǎn)在評估基準(zhǔn)日（時點）的公允價值對評估結(jié)果用途的具體要求由資產(chǎn)業(yè)務(wù)所決定2023/7/2018大學(xué)生心理健康教育中心資產(chǎn)評估總論（一）一般目的公允價值§1.3*相對合理的估計值*不損害各方利益當(dāng)事人地位資產(chǎn)狀況市場條件*與相關(guān)條件相吻合2023/7/2019大學(xué)生心理健康教育中心資產(chǎn)評估總論（二）特定目的具體用途§1.3·資產(chǎn)交易合資、合作、聯(lián)營企業(yè)兼并、分設(shè)企業(yè)出售、債務(wù)重組股份經(jīng)營土地開發(fā)、成片出租房地產(chǎn)買賣、出租*單項資產(chǎn)交易*產(chǎn)權(quán)變動*房地產(chǎn)交易*抵押貸款*發(fā)行債券*融資租賃·融通資金2023/7/2020大學(xué)生心理健康教育中心資產(chǎn)評估總論（二）特定目的具體用途§1.3·資產(chǎn)保全·咨詢服務(wù)·資產(chǎn)清算·法令評估*財產(chǎn)保險*業(yè)績考核*財務(wù)報表*訴訟*資產(chǎn)保全會計處理*資產(chǎn)開發(fā)*稅收開征*國家征用(補償評估)2023/7/2021大學(xué)生心理健康教育中心資產(chǎn)評估總論（三）特定目的之作用地位和作用§1.3*具體資產(chǎn)評估活動的起點和終點。*界定評估對象、確定資產(chǎn)范圍的基礎(chǔ)。*對價值類型的選擇有約束作用。2023/7/2022大學(xué)生心理健康教育中心資產(chǎn)評估總論總論評估概念價值類型評估目的

評估假設(shè)評估原則評估程序?qū)W科關(guān)系行業(yè)概況Ch012023/7/2023大學(xué)生心理健康教育中心資產(chǎn)評估總論評估假設(shè)交易假設(shè)公開市場假設(shè)持續(xù)使用假設(shè)清算假設(shè)§1.42023/7/2024大學(xué)生心理健康教育中心資產(chǎn)評估總論（一）交易假設(shè)§1.4評估師根據(jù)被估資產(chǎn)的交易條件等模擬市場進行估價。最基本的前提假設(shè)*資產(chǎn)被置于交易之中*可模擬市場估價2023/7/2025大學(xué)生心理健康教育中心資產(chǎn)評估總論（二）公開市場假設(shè)§1.4充分發(fā)達、完善的市場在市場上可公開買賣*市場行情*公開市場*市場范圍評估值由市場行情(而非個別交易)決定區(qū)域市場、全國市場、國際市場2023/7/2026大學(xué)生心理健康教育中心資產(chǎn)評估總論（三）持續(xù)使用假設(shè)§1.4資產(chǎn)有剩余壽命期；使用功能完好，能滿足使用者的要求。*在用續(xù)用*轉(zhuǎn)用續(xù)用*移地續(xù)用2023/7/2027大學(xué)生心理健康教育中心資產(chǎn)評估總論（四）清算假設(shè)§1.4被迫出售或快速變現(xiàn)，如企業(yè)破產(chǎn)、清算等。往往明顯低于公開市場或持續(xù)使用假設(shè)下的評估值。*非公開市場條件*評估值2023/7/2028大學(xué)生心理健康教育中心資產(chǎn)評估總論總論評估概念價值類型評估目的評估假設(shè)

評估原則評估程序?qū)W科關(guān)系行業(yè)概況Ch012023/7/2029大學(xué)生心理健康教育中心資產(chǎn)評估總論評估原則工作原則經(jīng)濟技術(shù)原則§1.5資產(chǎn)評估的原則是資產(chǎn)評估的行為規(guī)范,是調(diào)節(jié)評估當(dāng)事人各方關(guān)系、處理評估業(yè)務(wù)的行為準(zhǔn)則2023/7/2030大學(xué)生心理健康教育中心資產(chǎn)評估總論（一）工作原則§1.5社會中介組織程序科學(xué)、方案科學(xué)、方法科學(xué)·客觀公正性·獨立性獨立的第三者實事求是·科學(xué)性*執(zhí)業(yè)過程*評估機構(gòu)2023/7/2031大學(xué)生心理健康教育中心資產(chǎn)評估總論（二）經(jīng)濟技術(shù)原則§1.5預(yù)期收益決定資產(chǎn)價值。資產(chǎn)組成部分的貢獻或缺乏的損失?！ゎA(yù)期收益原則·供求原則供求規(guī)律影響評估值?！へ暙I原則2023/7/2032大學(xué)生心理健康教育中心資產(chǎn)評估總論（二）經(jīng)濟技術(shù)原則§1.5評估數(shù)據(jù)、評估方法可合理替代。對于多用途的資產(chǎn)，應(yīng)按其最佳用途來評估價值?！ぬ娲瓌t·評估時點原則評估值僅是評估基準(zhǔn)日的資產(chǎn)價值。·最佳效用原則2023/7/2033大學(xué)生心理健康教育中心資產(chǎn)評估總論總論評估概念價值類型評估目的評估假設(shè)評估原則評估程序?qū)W科關(guān)系行業(yè)概況Ch012023/7/2034大學(xué)生心理健康教育中心資產(chǎn)評估總論評估程序概念重要性具體程序執(zhí)行基本要求§1.62023/7/2035大學(xué)生心理健康教育中心資產(chǎn)評估總論（一）概念§1.6·定義·狹義程序開始于：接受委托；終止于：提交資產(chǎn)評估報告書。·廣義程序資產(chǎn)評估機構(gòu)和人員執(zhí)行資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)、形成資產(chǎn)評估結(jié)論所履行的系統(tǒng)性工作步驟。開始于：明確資產(chǎn)評估基本事項環(huán)節(jié)；終止于：資產(chǎn)評估文件歸檔管理。2023/7/2036大學(xué)生心理健康教育中心資產(chǎn)評估總論（二）程序的重要性§1.6*規(guī)范評估行為*提高評估質(zhì)量*維護評估公信力·重要保證·重要依據(jù)·重要手段*委托方評價*資產(chǎn)占有方評價*報告使用者評價*防范執(zhí)業(yè)風(fēng)險*保護自身合法權(quán)益*合理抗辯2023/7/2037大學(xué)生心理健康教育中心資產(chǎn)評估總論（三）具體程序§1.6*委托方和相關(guān)當(dāng)事方狀況、評估目的、對象、價值類型、基準(zhǔn)日、條件和假設(shè)等。*分析：風(fēng)險、專業(yè)能力、獨立性*確認委托與受托關(guān)系，明確委托目的、資產(chǎn)范圍、雙方權(quán)利義務(wù)。*涵蓋資產(chǎn)評估工作的全過程，對過程中的每個工作步驟以及時間和人力安排進行規(guī)劃。開始01明確資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)基本事項02簽訂資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)約定書03編制資產(chǎn)評估計劃A2023/7/2038大學(xué)生心理健康教育中心資產(chǎn)評估總論（三）具體程序§1.6*實物資產(chǎn)的現(xiàn)場勘查。*非實物資產(chǎn)的現(xiàn)場調(diào)查。*溝通。*業(yè)務(wù)質(zhì)量的保證，分析判斷形成結(jié)論的基礎(chǔ)，執(zhí)業(yè)能力的體現(xiàn)。*日常積累*溝通。04資產(chǎn)勘查與現(xiàn)場調(diào)查05收集資產(chǎn)評估資料06評定估算AB子流程2023/7/2039大學(xué)生心理健康教育中心資產(chǎn)評估總論（三）具體程序§1.6*可靠性、相關(guān)性、可比性*信息資料*參數(shù)的數(shù)量、質(zhì)量*參數(shù)選取的合理性——評定估算06開始06-1分析資產(chǎn)評估資料06-2恰當(dāng)選擇資產(chǎn)評估方法06-3形成初步評估結(jié)論06-4綜合分析06-5確定資產(chǎn)評估結(jié)論06-6資產(chǎn)評估機構(gòu)內(nèi)部復(fù)核06結(jié)束*成本法、市場法、收益法2023/7/2040大學(xué)生心理健康教育中心資產(chǎn)評估總論（三）具體程序§1.6*包括委托方和資產(chǎn)評估機構(gòu)情況、評估目的、價值類型、基準(zhǔn)日、方法及其說明、假設(shè)和限制條件等。*溝通。*體現(xiàn)評估的專業(yè)性，特殊性。*總結(jié)、完善和提高業(yè)務(wù)水平。B結(jié)束08資產(chǎn)評估工作檔案歸檔07編制和遞交資產(chǎn)評估報告書2023/7/2041大學(xué)生心理健康教育中心資產(chǎn)評估總論（四）執(zhí)行程序的基本要求§1.6*建立健全資產(chǎn)評估程序制度。*無法完整實施程序時，要考慮是否影響結(jié)論的合理性，并在報告中披露，必要時終止評估工作。*不得隨意簡化或刪減評估程序。*指導(dǎo)或監(jiān)督資產(chǎn)評估程序的實施。*程序的執(zhí)行情況，應(yīng)記錄于工作底稿，應(yīng)在報告中披露。2023/7/2042大學(xué)生心理健康教育中心資產(chǎn)評估總論總論評估概念價值類型評估目的評估假設(shè)評估原則評估程序?qū)W科關(guān)系行業(yè)概況Ch012023/7/2043大學(xué)生心理健康教育中心資產(chǎn)評估總論學(xué)科關(guān)系評估與會計、審計的聯(lián)系

評估與會計、審計的區(qū)別§1.72023/7/2044大學(xué)生心理健康教育中心資產(chǎn)評估總論（一）評估與會計審計的聯(lián)系§1.7*特定條件下會計需要評估結(jié)論，如法定評估。*評估需要參考會計數(shù)據(jù)，如企業(yè)價值評估?！づc會計的聯(lián)系·與審計的聯(lián)系*評估的資產(chǎn)清查階段部分采用審計方法*流動資產(chǎn)和負債評估部分借鑒審計方法*企業(yè)價值評估以審計后的報表數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)2023/7/2045大學(xué)生心理健康教育中心資產(chǎn)評估總論（二）評估與會計審計的區(qū)別§1.7*基本職能*主要確認依據(jù)*資產(chǎn)計價方法*總體目標(biāo)·與會計的區(qū)別·與審計的區(qū)別*特征*原則*專業(yè)知識基礎(chǔ)*主要確認依據(jù)2023/7/2046大學(xué)生心理健康教育中心資產(chǎn)評估總論（二）評估與會計審計的區(qū)別§1.7

與會計的區(qū)別基本職能主要確認依據(jù)資產(chǎn)計價方法總體目標(biāo)會計反映和監(jiān)督（事實判斷）歷史成本核算企業(yè)管理資產(chǎn)評估評估和咨詢（價值判斷）效用和市場價值核算收益法市場法資產(chǎn)交易2023/7/2047大學(xué)生心理健康教育中心資產(chǎn)評估總論（二）評估與會計審計的區(qū)別§1.7

與審計的區(qū)別特征原則專業(yè)知識基礎(chǔ)主要確認依據(jù)審計公證性（事實判斷）公證、防護、建設(shè)經(jīng)濟學(xué)、稅法、會計學(xué)歷史成本資產(chǎn)評估咨詢性（價值判斷）供求、替代貢獻、預(yù)期&工程技術(shù)知識效用、市場價值等2023/7/2048大學(xué)生心理健康教育中心資產(chǎn)評估總論總論評估概念價值類型評估目的評估假設(shè)評估原則評估程序?qū)W科關(guān)系行業(yè)概況Ch012023/7/2049大學(xué)生心理健康教育中心資產(chǎn)評估總論行業(yè)概況資產(chǎn)評估在我國的發(fā)展§1.8行業(yè)發(fā)展法律規(guī)范準(zhǔn)則體系2023/7/2050大學(xué)生心理健康教育中心資產(chǎn)評估總論（一）行業(yè)發(fā)展上世紀(jì)80年代末90年代初，起步1991年，國務(wù)院91號令，《國有資產(chǎn)評估管理辦法》1993-1995年，中國資產(chǎn)評估協(xié)會，政府管理+行業(yè)管理1998年，財政部，政府管理與行業(yè)管理相對分離2000年，財政部，管理方式變革，清理整頓（合并）2003年，國資委，國資評估管理與資評行業(yè)管理完全分離2004年，中國資產(chǎn)評估協(xié)會單獨設(shè)立，資產(chǎn)評估準(zhǔn)則§1.82023/7/2051大學(xué)生心理健康教育中心資產(chǎn)評估總論（二）法律規(guī)范國務(wù)院91號令§1.8行政主管部門制定相關(guān)法規(guī)和規(guī)章制度主要規(guī)定內(nèi)容：*法定評估情形*國有資產(chǎn)評估的范圍*國有資產(chǎn)評估的組織管理*評估程序*評估方法*法律責(zé)任2023/7/2052大學(xué)生心理健康教育中心資產(chǎn)評估總論（二）法律規(guī)范國務(wù)院91號令§1.8行政主管部門制定的規(guī)章制度相關(guān)法規(guī)規(guī)章制度主要內(nèi)容：*評估綜合管理方面*資格管理和考試方面*注冊管理方面*機構(gòu)管理方面*評估項目管理方面*后續(xù)教育方面*執(zhí)業(yè)規(guī)范方面*收費和財務(wù)管理方面2023/7