商業(yè)招商計劃底商裙樓招商方案

財富廣場裙樓商業(yè).招商執(zhí)行方案7/22/20231同致行.商業(yè)部一、項目介紹及其定位7/22/20232同致行.商業(yè)部

項目概況占地12358平方米，商住用地規(guī)劃為三層商業(yè)裙樓（約21000平方米）和21層板式住宅（約42000平方米）裙樓部分延街面長90米左右，進深80米左右，總建筑面積大約70000平方米，帶27000平方米的商業(yè)廣場和一層地下室。項目四至為東連供銷社，西連城市廣場，北對第三醫(yī)院，南接興隆步行街7/22/20233同致行.商業(yè)部裙森樓玻市優(yōu)場垃定驢位經(jīng)丈營缺內(nèi)崖容姻定拳位以寄女恥性奏服敞裝為、達鞋怒帽則、杜飾繭品田、尋化吉妝耕品蔽、摘精準品杏為眾主共，紅輔棋以閘超塑市患、聲餐盈飲叫、晶娛鑒樂跳、師休童閑迫的改經(jīng)澆營悄內(nèi)殲容消反費勺檔燭次妨定茂位以典中泄檔港為較主律，擇部冤分鍵做級成激高風檔業(yè)央態(tài)忙定網(wǎng)位主遭題負商腎場銅—駐—精服道裝露、菜娛澆樂低、考餐清飲報為仰主楊的尼綜賠合基性看商扛業(yè)復廣芝場商賣家快定旨位省球內(nèi)多外箭品蛙牌疏商閉家久和們當繳地杰經(jīng)津營穗商塵戶7杜/讓1嚇7生/裙2幟0無2抗34同抗致?lián)粜型?場商驅(qū)業(yè)錘部定承位雹描丙述以悼女鋸性爹為飽主顯要但消貨費肯對睬象裙的集預購屠物征、間休保閑肺、過餐漿飲豪、亭娛情樂稅為貓一廟體鬼的女泉性嚼服世飾迫、咸化和妝椅品立、折精盞品覆之肥中找高暫檔騾消萬費狹的主綁題誰商旗城7私/填1膊7披/乓2劫0因2續(xù)35同蘋致團行急.冠商順業(yè)腳部裙蜓樓餐產(chǎn)矩品就設縱計努:樓層經(jīng)營功能規(guī)模及其面積比率B1中型超市2000平方米、占8.7%F1男女品牌服飾、餐飲、銀行等3000、占13.04%F1女性主題商場4000平方米占47.83%F2女性主題商場7000平方米F3休閑吧、娛樂城7000平方米、占30.43%F4會所、高檔酒樓3000平方米（轉(zhuǎn)換層）最跟后懶面朵積頂有顏待伯建籮筑庭設創(chuàng)計已方屋案莊的萌確資定7扶/擺1某7筒/驚2濕0梨2絞36同產(chǎn)致榮行決.央商哈業(yè)棉部裙種樓泡商謎場文命創(chuàng)名東鳥方跪時黎代憤商掠業(yè)悉廣娛場—凡—觸一帆般曬化盜、逼傳閱統(tǒng)冊的像命墓名侵，旬容鵲易酸記嶄憶誤，區(qū)但堡特昆色嚷不搬突勞出*補*澡商川場—傘—沫以葵大購商遵家搭的勺品濾牌蜂命代名鋸，屠可慶以血很役好鏡的肉整膝合就商鉛家虧資堆源建校議殿采鈔用賀“匯*底*喊商植業(yè)假廣克場悄”速模匙式魂命互名艷，見對翅其料專路門圈會垃議酷討怒論7膀/碌1嗚7陽/楊2緊0屆2見37同葬致域行隊.帳商并業(yè)賠部商森場辱怎橋樣乳才柜能己成追功磁:商場成功基本要素商場質(zhì)數(shù)條件商場市場定位商場營銷推廣策略商場管理服務經(jīng)營者的實力可肝見怠，龜經(jīng)艙營灑者旅的俱實吧力倘和姓商醫(yī)場慈管技理企服隱務您是尚招指商被直盈接英決構(gòu)定丹的將因虧素筋，代只古有生認防清恐招祝商璃工時作將的少重現(xiàn)要彈性幅和供專錦業(yè)懇性嚴，苦才弟能已實切現(xiàn)雖商責鋪丸的蔑升襪值忘和榜銷擾售饅的胖價謀值艦，移實架現(xiàn)眉利向潤隸最緩大勒化蹈。7品/頸1竟7見/重2伐0霧2洋38同妄致憶行團.郵商咸業(yè)駁部租鴨金太定辜價鏟:體蔬現(xiàn)晚專塞業(yè)喂形鈔象貼，支打廈造案優(yōu)某良酸商撒業(yè)腿品申牌解，處中袖等錦租富金屆水蛋平鐵定夾位絮，慎整由體站定佳價鄭和徑分節(jié)層卵定朗價休相挑結(jié)灘合采綁用穗市劃場歇比綱較缸法酒，躺區(qū)崖域需租漆金漢比立較杯和謠價少格液模依擬惠相婆結(jié)涉合市串場盡租歇金馬定鳴價攪的海方泄法租使慮用市市弟場四比尋較尋法陵中駕的拘區(qū)欺域條租均金割比候較廣法直，灑而鑰分師區(qū)游分華類醫(yī)散羽鋪贊出效租哈租除金嬌定涂價消的補方必法場則顆使趕用準價牛格檔模活擬年法7養(yǎng)/缸1飽7嗓/林2姜0菜2育39同洽致棄行階.索商標業(yè)紅部市粥場寶租逆金儲價值格營體軌系1爬～丹3撫層芽租李金濾均喝價俊為陷6依2句.名7曉2吼元騾/狼平倍方農(nóng)米其繡中芹：1廉/押F很：玻9睡5咳.藝2茂7思元皆/繳平捎方按米2滔/第F謹：夏6酬1餓.紅9揀3稀元韻/鐘平銀方耀米3孕/碰F識：央3搏0室.養(yǎng)9戲7壯元暫/圣平叼方恩米注屬：輔以鴨上仿為蘿市逗場孩散飲租胸租選金獄，野整寧租堡租執(zhí)金始下歸浮禍4誤0浸到轉(zhuǎn)5桑0夠%另爺：薄商脾鋪籠價槍格乒模便擬永因悲規(guī)段劃冶設水計蓬方澡案志未普定甘而與后假定7晉/哀1祥7扭/窮2喝0懼2短31蒙0同削致轉(zhuǎn)行平.面商業(yè)業(yè)烏部經(jīng)擁營賢管陵理踐模墓式熄的償定優(yōu)位首煎選弓—權—李整萌體描引哥進天大借商桌家備尖選圣—律—黑自汪營歐招縫商發(fā)療展街商絕引校進濟具丟有塑一他定譯知腹名業(yè)度編的冠大否商勉家晝對盞項叼目抓商茄場財實殖行拉整校租尤經(jīng)慈營發(fā)艦展煙商蟲對誼項福目孝裙尺樓徒實賊行劈燕散升租矛招耗商凳，籍自齊己攝對矛商藥場穴進迷行折統(tǒng)循一砌的多經(jīng)吹營娃管敢理7遲/侮1好7和/去2椒0蘇2羊31藝1同殿致菜行垮.興商釘業(yè)辛部二瓶、流招雹商兵方斑案7弊/梁1瓶7沾/籮2涂0獄2腿31蔑2同亞致售行理.裙商諸業(yè)晃部招收商喪方味案樂的扣提保出方述案躺A洽：整鍵體劣出悅租埋，水僅屋引相進勿獨銳立斬的巾經(jīng)報營陪管蟲理仿品疾牌方那案臺B吊：散賊租躬，榴引帆進達小游商鴉家烘，面自找己凳成市立缺管區(qū)理劈燕公強司7澇/波1陸7含/傘2塑0瓜2吩31母3同亮致喂行韻.鳳商植業(yè)陶部方村案乒A滾剖習析殺圖發(fā)展商大商家整體出租物業(yè)管理經(jīng)營管理財富廣場商業(yè)裙樓成熟的經(jīng)營品牌中高檔服裝百貨消費者7培/嬌1妙7盼/洗2奧0睡2男31撞4同窗致太行厲.降商傻業(yè)使部方怒案撒B煩剖歲析販圖發(fā)展商小商家散鋪出租物業(yè)管理經(jīng)營管理參與經(jīng)營財富廣場商業(yè)裙樓新興的賣場品牌中高檔服裝百貨消費者7劃/喊1婚7東/之2梢0使2拖31刑5同聞致屯行鏡.攔商氏業(yè)帖部指標招商難度租金收入返租壓力銷售影響定位相關性經(jīng)營條件經(jīng)營風險方案A較難小高利好很好要求高小B較易大低一般一般一般要求大招科商員方碼案最定叼性鴨分夫析7冊/粱1恢7耗/類2民0托2撞31題6同盒致悶行歡.番商暴業(yè)掀部招勞商鵲方礎案奪定蠢量悶分塵析方

案AB單

位說

明相關銷售方式分割返租銷售整體、大面積發(fā)售或以租代售

計量指標租金收益97,650,00013,020,000元共10年A取B的50%銷售總額163,560,600147,204,540元銷售率90%B取A的90%返租成本100,900,800元共15年,返8%營銷費用3,271,2123,680,114元招商+銷售A:0.02B:0.025可比收益157,038,588143,524,427元

方案AB收益差13,514,162元方案A—方案B07怠/肺1遍7座/魄2桐0趴2葛31書7同波致沃行垃.裙商肢業(yè)塊部方籃案逢對州銷康售良的尺優(yōu)貸劣寒分悄析方案優(yōu)勢劣勢A銷售額較高客戶源豐富單個個體銷售實現(xiàn)容易銷售不暢預期收入無法實現(xiàn)招商力度和效果不易控制發(fā)展商墊付租金眾多業(yè)主與經(jīng)營者的溝通協(xié)調(diào)經(jīng)營運營風險的轉(zhuǎn)嫁給了開發(fā)商返租的財務壓力B無返租財務壓力無招商壓力無后期經(jīng)營風險資金回籠快速(整體性的)售價較低(一般在70折到82折之間)表面看回籠資金總額少客戶源狹窄不易成交交易談判難度大

7軌/鏈1歡7倆/右2絡0炭2常31策8同糠致覆行月.鼻商他業(yè)給部方醫(yī)案膏優(yōu)敏選談結(jié)伶果方矮案陡A構(gòu)＞掏方發(fā)案寨B7盯/競1井7安/材2蝕0獵2嗚31繡9同栗致漫行宋.唉商駕業(yè)峽部三匯、念招幸商鍵準功備7超/巷1劍7絕/威2攔0淘2廉32拘0同海致劫行彈.勾商左業(yè)畫部核心產(chǎn)品外延產(chǎn)品相關產(chǎn)品家用電器文化、區(qū)域、時代特征的特色美食餐飲通訊、攝影照相器材飲食文化相關的展示品和精品小家電休閑、品位獨特的副食餐飲招商產(chǎn)品招商對象招商范圍招商主體招商方案核心產(chǎn)品相關產(chǎn)品補充產(chǎn)品女性主題的服飾、美容化妝品、珠寶首飾、皮具、鞋帽等百貨超市、餐飲、娛樂會所男性和兒童服飾、鞋帽等百貨小家電、音像等招商產(chǎn)品招商對象招商范圍招商主體招商方案招商實施7麗/皇1烈7漫/詢2蹈0揮2利32倘1同慣致餃行拌.步商路業(yè)畜部招把商兩主龍體運-科-掙-以踏同笑致夕行墻顧搶問辨為傳招饞商隊主蒸體灑進概行描招尋商朝。7秀/榜1爸7幫/桐2四0結(jié)2茶32香2同報致益行爭.澡商感業(yè)臘部招星商瘦架撲構(gòu)發(fā)展商商業(yè)部總監(jiān)項目經(jīng)理招商主任策劃師市場研究員招商顧問發(fā)展商營銷部7拉/悼1迎7法/威2侍0旋2旦32錦3同桶致轟行尾.逃商專業(yè)考部招巖商最對繭象招蛾商裂產(chǎn)劉品犁的金零析售丟商招慚商笑產(chǎn)凳品逐的仔代瞞理鵲經(jīng)綢銷蕩商招氏商鄙產(chǎn)夾品作的偷直住營齊廠搶家有五招酸商攻產(chǎn)咳品禁資焰源睛整堵合毯和犧經(jīng)炊營憲管祥理煎經(jīng)悠驗震的梳大畢商盾家7傅/籌1能7專/手2品0而2擊32虎4同哥致絹行清.由商敢業(yè)吃部招欲商血范紙圍郴梨州閃招吐商蘭產(chǎn)顫品柳零遇售劫市值場深異圳扛、綢廣壩州瘦、饒長況沙扒等對地虎的將相再關耕零抱售斯市臨場廣立東產(chǎn)省防內(nèi)鍬相耽關燙產(chǎn)秒品票生熔產(chǎn)其領誓域7底/江1席7瀉/告2衫0凳2削32詠5同輔致趣行跡.剝商結(jié)業(yè)城部招連商蠟物字料招趣商耳手蟻冊熄、斷招脅商慰海房誠報現(xiàn)僚場逐V喝I部物咱料P草O背P怨物愿料招爺商裁合圈同登文銳本《膠招暈商妙細揮則房誠》劇、災招售商歸流競程輕、提租弄賃兼協(xié)潛議復等商方場衰平戒面奔分義割威圖峰（柴規(guī)諒劃占效遮果漲圖放）7界/秤1即7弱/朋2打0非2儀32考6同脆致具行爪.危商制業(yè)代部現(xiàn)坦場僑管美理招訪商肅人濕員李上張崗張前備培脖訓每培周曾項蹲目音例剩會日穩(wěn)招料商嗓情斧況蛇匯蝕報周按例特會透紀覽要廢、進招港商鑰周虧、愉月請工嗎作陸總欠結(jié)調(diào)冒整潔營撓銷公策醬略略，陶提哨交且短后期蓬宣梯傳胸推壓廣碑計把劃瞞書7劈燕/毒1集7洪/販2驚0醬2好32治7同舒致遍行噴.正商的業(yè)英部三徑、積招傷商晉實取施7困/抽1尺7插/晌2藥0瞎2忘32毀8同次致心行貞.愈商舍業(yè)拉部招城商說戰(zhàn)汪略快道-鞏-敏-準氣備峰+絹開母展箱+矮推疼廣準爽-忌-秩-時獨機捧+筒展航示性+胃把砌握靈兔-在-竊-調(diào)朽整誕+術工戀具覺+穴計臥劃招波商垂工快作捷的灘快呢速顏展慮開游，鵝迅擊速內(nèi)組豎建貪招得商輸隊爹伍勒、墨準劈燕備分招現(xiàn)商些物域料認鐵準局時割機訓準障時什開饒始惱招康商類消薯息辰的跌發(fā)中布遙，姜準掠確刻把恨握稀商齒家趴的召心形理婚和尾需慎求靈鈴活灰及抓時寺調(diào)點整衡招嗽商污計腹劃帽的標各她項瘡內(nèi)麻容右,舒做鼠好上A物B頂計追劃枕的弟時價間斥搭腥接7尺/尤1熱7鐮/棉2話0酒2野32蝦9同惠致咬行第.抹商姐業(yè)攪部推朽廣護計影劃交付使用及試業(yè)開幕

初步推廣工作

全面推廣工作

再次推廣工作

落實商戶進駐商場

檢討評估方案A方案B7頁/偏1愈7兵/茄2桿0逝2猾33建0同僑致檢行鐘.項商身業(yè)謠部推溫廣究時孝間稿節(jié)解點推廣階段開始時間結(jié)束時間推廣目標天數(shù)初步推廣工作2003/8/252003/10/30完成方案A的摸底和目標客戶選擇35全面推廣工作（正式招商開始）2003/11/12003/11/31確定核心商家和方案A的可行性以及積累方案B的客戶資源30再次推廣工作2003/12/12004/2/28完成方案A/繼續(xù)實施方案B80落實商戶進駐商場2004/3/12004/3/15完成方案B的60%45交付使用及試業(yè)開幕2004/3/162004/4/1方案B的80%及開業(yè)條件成熟15總計

215最塘后型推蓋廣腎時筑間卻視窮他鵝項旅工榨作餓的右開駱展剃情孝況匯而育定撥，谷詳嘩細擴時擱間畝見伍工探作毀計不劃蒸表7組/妙1典7食/寫2區(qū)0宏2扇33昏1同界致恰行旨.欄商銅業(yè)竟部招金商樸策滿略走順出米去揮、翼請啦進濫