某廣場前期招商與后期運(yùn)營策劃方案

PAGEPAGE10\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［商業(yè)項(xiàng)目］的文章"金沙灣廣場前期招商與后期運(yùn)營\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［策劃］的文章"策劃方案中國·廣東·廣州PAGE2前言經(jīng)與閣下就\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［商業(yè)項(xiàng)目］的文章"金沙灣廣場項(xiàng)目的前期招商和后期運(yùn)營管理的全程服務(wù)內(nèi)容進(jìn)行了初步接觸。就此，敝司對(duì)閣下能給予機(jī)會(huì)讓敝司發(fā)揮深表謝意，并誠懇地預(yù)祝合作愉快。成功地將項(xiàng)目推出市場，為閣下獲取最大的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。就\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［商業(yè)項(xiàng)目］的文章"金沙灣廣場項(xiàng)目的定位分析、二次規(guī)劃設(shè)計(jì)建議、業(yè)態(tài)組合規(guī)劃、招商策略、經(jīng)濟(jì)效益分析、合作方案等涉及到項(xiàng)目的前期招商和后期運(yùn)營管理內(nèi)容的事宜，敝司成立專項(xiàng)小組，以專業(yè)的市場調(diào)研為基礎(chǔ)，根據(jù)整體市場的現(xiàn)狀和區(qū)域市場的特性，以購物中心商業(yè)物業(yè)實(shí)際操作為依托，發(fā)掘項(xiàng)目的優(yōu)點(diǎn)加以專業(yè)發(fā)揮，配合閣下盡快完成項(xiàng)目的前期招商和著手準(zhǔn)備后期運(yùn)營管理。

目錄目錄 3第一部分服務(wù)團(tuán)隊(duì)介紹以及成功案例 5一、專案團(tuán)隊(duì)組織架構(gòu) 5二、團(tuán)隊(duì)核心成員專項(xiàng)概要 5三、服務(wù)成功案例 6第二部分市場調(diào)研分析 8一、廣州宏觀經(jīng)濟(jì)分析 8（一）整體經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展充滿活力 8（二）固定資產(chǎn)投資快速增長房地產(chǎn)投資穩(wěn)步上升 9（三）城建投入大手筆 9（四）可支配收入增長平穩(wěn) 10（五）社會(huì)零售消費(fèi)總額提速較快 10（六）分析結(jié)論 10二、金沙洲區(qū)域發(fā)展規(guī)劃 11（一）定位與整合目標(biāo) 11（二）交通設(shè)施的協(xié)調(diào)對(duì)接 11(三)功能布局的整合優(yōu)化 12（四）廣州金沙洲板塊區(qū)位及規(guī)劃 12三、金沙洲板塊商業(yè)市場分析 13（一）金沙洲商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀 13（二）綜合商業(yè)大樓現(xiàn)狀 17（三）超市現(xiàn)狀 19（四）其他行業(yè)現(xiàn)狀 21四、金沙洲未來商業(yè)發(fā)展情況 22五、金沙洲房地產(chǎn)特征及消費(fèi)群體 23（一）金沙洲房地產(chǎn)特征 23（二）金沙洲主要消費(fèi)群體 24（三）大型社區(qū)情況表 24（四）金沙洲未來人口容量預(yù)計(jì) 25六、項(xiàng)目主要競爭者及自身分析 26（一）主要競爭項(xiàng)目——國昌城市廣場 26（二）本項(xiàng)目SWOT分析 26第三部分定位分析 27一、業(yè)態(tài)定位 27二、功能定位 27三、形象定位 27四、檔次定位 27五、價(jià)格定位 28六、經(jīng)營方式與營運(yùn)管理方式定位 28第四部分二次規(guī)劃設(shè)計(jì)建議 29第五部分業(yè)態(tài)組合規(guī)劃與招商策略 29一、業(yè)態(tài)組合規(guī)劃 29二、招商策略 30第六部分經(jīng)濟(jì)效益分析 32一、項(xiàng)目二次規(guī)劃建設(shè)投入預(yù)算 32二、項(xiàng)目管理架構(gòu)及人員編制預(yù)算 33三、項(xiàng)目保安部、保潔部人員以及收銀機(jī)配置數(shù)量的預(yù)算 34四、項(xiàng)目經(jīng)營收益預(yù)算 35第七部分招商營運(yùn)合作方案 37一、項(xiàng)目合作階段 37（一）第一階段提交實(shí)操招商方案 37（二）第二階段招商代理實(shí)施 37（三）第三階段團(tuán)隊(duì)受聘運(yùn)作 37二、項(xiàng)目合作方式 38（一）方式一：分階段合作 38（二）方式二：全程深度運(yùn)營合作 39

第一部分服務(wù)團(tuán)隊(duì)介紹以及成功案例一、專案團(tuán)隊(duì)組織架構(gòu)二、團(tuán)隊(duì)核心成員專項(xiàng)概要三、服務(wù)成功案例第二部分HYPERLINK市場調(diào)研分析一、廣州宏觀經(jīng)濟(jì)分析（一）整體經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展充滿活力2010年，廣州市地區(qū)生產(chǎn)總值突破]萬億元大關(guān)，達(dá)到lO，60448億元，同比增長13.O%，實(shí)現(xiàn)歷史性大跨越，成為繼上海、北京之后第三個(gè)GDP過萬億元的城市，也是首個(gè)經(jīng)濟(jì)總量過萬億的省會(huì)城市，廣州作為華南中心城市的地位進(jìn)步鞏固。2010年三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)為1.8：372：61.0。其中、二、三產(chǎn)業(yè)分別完成增加值189.05億元、3，95064億元和6，46479億元，分別增長32%、13.Oo和13.20。第三產(chǎn)業(yè)占比居全國第一。雄厚的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)為城市可持續(xù)發(fā)展注入了活力，也為廣州市房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展奠定基礎(chǔ)。（二）固定資產(chǎn)投資快速增長房地產(chǎn)投資穩(wěn)步上升2010年，在亞運(yùn)城及亞運(yùn)場館工程、西江飲水工程、地鐵工程、新廣州站及相關(guān)工程、南方航空公司購置飛機(jī)項(xiàng)目等重點(diǎn)項(xiàng)目的帶動(dòng)下，全社會(huì)固定資產(chǎn)投資保持快速增長。2010年，全市完成全社會(huì)固定資產(chǎn)投資3，26357億元，同比增長22770。亞運(yùn)會(huì)空氣質(zhì)量保障方案要求第網(wǎng)季度所有揚(yáng)塵性建設(shè)工地停工，受此影響，各項(xiàng)建設(shè)工程都向前趕工，全年全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的增長速度呈前高后低的特點(diǎn)。（三）城建投入大手筆2004至2009年廣州城建投入已逾]，900億元。其中，2009年達(dá)424億元，創(chuàng)歷年新高。官方數(shù)據(jù)顯示，廣州亞運(yùn)會(huì)總投資額1，226億元。其中，用于城市面貌和環(huán)境改善1090億元，包括地鐵建設(shè)、城市道路、橋梁和基礎(chǔ)設(shè)施，環(huán)境綜合整治等。2009、2010年高額的城建投入極大改變了城市面貌，提升了城市的價(jià)值。

（四）可支配收入增長平穩(wěn)廣州市居民可支配收入近幾年增長平穩(wěn)，2010年同比漲幅僅為11%，達(dá)到30，658元，全國排名第三。2010年，全國、深圳、上海居民人均可支配收入分別是19，109元，32，300元、31，838元。（五）社會(huì)零售消費(fèi)總額提速較快廣州市社會(huì)商品零售總額自2004年起至2010年，每年均保持]2%以上的高增長率，特別是2010年，達(dá)到22770的高增長率，呈現(xiàn)不斷提速的良好態(tài)勢(shì)，反映了商業(yè)市場的活躍。（六）分析結(jié)論從廣州市的宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)來看，大多數(shù)指標(biāo)其絕對(duì)值與相對(duì)值都居于全國前列。近幾年最為明顯的是城建、固定資產(chǎn)投資的投入較大，第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，社會(huì)消費(fèi)力強(qiáng)勁，系列因素表明廣州市一個(gè)經(jīng)濟(jì)力量雄厚、“藏富于民”的城市。深厚的工業(yè)基礎(chǔ)，較為發(fā)達(dá)的第三產(chǎn)業(yè)，加之近幾年大手筆投入城市建設(shè)，廣州在修煉內(nèi)力方面低調(diào)而務(wù)實(shí)。未來隨著珠三角城市群建設(shè)的深入、城際及市區(qū)地鐵等軌道建設(shè)的全面完成，廣州作為國際中心城市的地位會(huì)逐步穩(wěn)固。城市價(jià)值的彰顯，將直接推動(dòng)廣州房地產(chǎn)市場的持續(xù)健康發(fā)展。二、金沙洲區(qū)域發(fā)展規(guī)劃（一）定位與整合目標(biāo)1.潯峰洲全島發(fā)展定位——“潯峰新城”：宜居樂活示范新城（摒棄臥城賦予活力與造血功能），山水特色都市綠洲（條件導(dǎo)向下的地區(qū)個(gè)性與特色），文化休閑創(chuàng)意之島（產(chǎn)業(yè)注重休閑旅游與創(chuàng)意設(shè)計(jì)）。2.整合目標(biāo)近期目標(biāo)——至2012年，以問題導(dǎo)向?yàn)橹?，重點(diǎn)消除功能用地布局的彼此干擾，打通緊急的島外聯(lián)系通道，加強(qiáng)島內(nèi)銜接道路交通對(duì)接，并逐步完善公共服務(wù)設(shè)施和節(jié)點(diǎn)地區(qū)環(huán)境同治，共同打造和諧的濱水型宜居示范區(qū)。遠(yuǎn)期目標(biāo)——至2020年，強(qiáng)調(diào)目標(biāo)導(dǎo)向，構(gòu)筑內(nèi)暢外通、島內(nèi)多式聯(lián)運(yùn)的交通格局；營造山水特色鮮明、宜居宜游的生態(tài)綠洲；打造配套時(shí)尚齊全“廣佛樂活”中心；培育地區(qū)活力，建設(shè)功能綜合、布局合理的現(xiàn)代化示范新城。（二）交通設(shè)施的協(xié)調(diào)對(duì)接規(guī)劃總體路網(wǎng)骨架大致為“三環(huán)+三橫+放射”的結(jié)構(gòu)。另外，在被山體或水域分隔的各自片區(qū)內(nèi)，路網(wǎng)結(jié)合實(shí)際，各成系統(tǒng)，采用棋盤式和自由放射式的結(jié)構(gòu)。1.三環(huán)：外圍快速環(huán)：佛山一環(huán)——鴉崗大道（廣和公路）——廣清高速及其連接線——增槎路——廣州內(nèi)環(huán)路——芳村大道——廣佛公路，對(duì)外快速聯(lián)系，疏解過境交通。中部濱水環(huán)路：廣州彩繽路——大瀝沿江路——基圍大道，濱水景觀道路，也是環(huán)島路，可以更好控制和利用濱江的景觀資源，突出濱江自然環(huán)境的公共開敞性，防止地產(chǎn)開發(fā)圈作私家岸線。內(nèi)部環(huán)山路：廣州潯峰山路——大沙路——潯峰洲路——工業(yè)大道，可起交通環(huán)島作用，進(jìn)行交通轉(zhuǎn)換，主要是部分路段適當(dāng)拓寬，保持紅線寬度一致。可放射狀渠化疏解交通。另外，環(huán)繞中心山野公園，可有效界定中心山野公園范圍，最大顯露山景，突出核心公共開敞空間。2.三橫：建設(shè)大道——大坦沙路里橫路（里廣路）——沉香沙大橋碧江大橋規(guī)劃路——黃石路

3.放射：島內(nèi)向外的放射狀道路，與廣佛區(qū)域路網(wǎng)廣泛對(duì)接協(xié)調(diào)。另外也是“顯山露水”的景觀視線走廊。4.建設(shè)重點(diǎn)：向東聯(lián)通廣州的重要交通通道——沉香沙大橋和大坦沙路；向西聯(lián)通佛山的重要交通通道——建設(shè)大道西延，建設(shè)黃岐三橋；接一環(huán)東線至桂合路；向南加強(qiáng)聯(lián)系黃岐的通道——興聯(lián)北路南延，建設(shè)黃岐二橋；向西北加強(qiáng)聯(lián)系里水的通道——環(huán)鎮(zhèn)西路東延，接環(huán)山路；拓寬道路，疏通環(huán)山路；《廣佛兩市道路系統(tǒng)銜接規(guī)劃》（深化方案）確定的對(duì)接道路包括高速路2條、快速路2條、主次干道10條，其中現(xiàn)狀有8條道路對(duì)接。另外新增預(yù)留2條東西向通道。規(guī)劃地區(qū)軌道網(wǎng)銜接方面，除佛山5號(hào)線已規(guī)劃與廣州5號(hào)線在滘口站對(duì)接外，規(guī)劃考慮預(yù)留一條東西向廣州12號(hào)線（原規(guī)劃鴉崗站至官湖站長度30.66公里）西延通道，并連接到佛山南海包抄環(huán)線。建議廣州6號(hào)線北延一站與12號(hào)線西延線銜接，使斷頭成網(wǎng)，利于系統(tǒng)性，方便換乘。建議廣州13號(hào)線北延至廣州白云湖地區(qū)，具體線路和站點(diǎn)安排后期由廣州另行深化。注重軌道交通與城市結(jié)構(gòu)的互動(dòng)，站點(diǎn)布局與土地開發(fā)的聯(lián)動(dòng)，規(guī)劃結(jié)合土地開發(fā)帶動(dòng)和客流交通需求等因素合理布局站點(diǎn)意向，站點(diǎn)間距總體控制在1—1.5公里。(三)功能布局的整合優(yōu)化1.規(guī)劃結(jié)構(gòu)：核心引擎，七極合力。點(diǎn)軸推進(jìn)，多片發(fā)展。一心一環(huán)，多廊多點(diǎn)。2.一主兩副：兩帶多點(diǎn)：一主——考慮土地存量、建設(shè)基礎(chǔ)和輻射服務(wù)便利，規(guī)劃在海北片區(qū)打造廣佛同城金沙洲地區(qū)的“廣佛樂活中心”，集中布置服務(wù)金沙洲地塊的重大公共設(shè)施，形成綜合性的地區(qū)中心。兩副——兩個(gè)區(qū)級(jí)中心，即廣州金沙洲片區(qū)“田地商貿(mào)文娛中心”；里水金草洲“里廣時(shí)尚休閑水城”。兩帶——依托著里廣路（里橫路）與建設(shè)大道，布置兩條東西向的商業(yè)帶。多點(diǎn)——結(jié)合周邊片區(qū)劃分，依托地理區(qū)位、道路交通及軌道站點(diǎn)等綜合因素，布置片區(qū)服務(wù)中心。（四）廣州金沙洲板塊區(qū)位及規(guī)劃金沙洲居住新城位于廣州市白云區(qū)金沙街，廣佛都市區(qū)的中心位置，東臨白沙河，北部、西部及南部與南海的里水、洲村、白沙村接壤，臨可岸線長約4.63公里。金沙洲地區(qū)是未來廣州市西部重要的大型居住新城，也是廣州來往佛山、南海的重要出入口。規(guī)劃調(diào)整后總面積為826平方公里，定位為“廣佛都市圈中心的居住新城”，居住區(qū)人口規(guī)模為16萬人，用地布置規(guī)劃為“一心、二帶、三片六區(qū)”的結(jié)構(gòu)，并盡量留現(xiàn)狀河涌和“嶺南水鄉(xiāng)”的特色，保護(hù)優(yōu)美的山水環(huán)境。1.一心：現(xiàn)代化商貿(mào)金融中心、行政辦公中心、文化娛樂中心綜合形成金沙洲居住新城的中心，布置規(guī)劃區(qū)級(jí)的公建配套設(shè)施。2.二帶：其為沿江南北向綠化帶，充分利用沿江岸線，精心組織沿江綠化空間，使沿江綠化與區(qū)內(nèi)綠化相互滲透，其二為高速公路兩側(cè)綠化帶，即在貫穿規(guī)劃區(qū)的環(huán)城高速公路和廠佛高速公路兩側(cè)設(shè)5080米寬綠化帶，形成居住新域中部的綠色走廊。3.三片六區(qū)：A區(qū)定位為：高品質(zhì)山水生態(tài)公寓住宅區(qū)。主要建設(shè)多層、小高層公寓。B區(qū)定位為：高品質(zhì)山水生態(tài)別墅區(qū)。主要建設(shè)低密度別墅區(qū)。C區(qū)定位為：生態(tài)型綜合社區(qū)。主要建設(shè)生態(tài)型城市化居住區(qū)+現(xiàn)代化工業(yè)區(qū)。D區(qū)定位為：濱水生態(tài)綜合社區(qū)。主要建設(shè)生態(tài)型城市化居住區(qū)+多層、小高層。E區(qū)定位為：生態(tài)型綜合社區(qū)。主要建設(shè)生態(tài)型城市化居住區(qū)+多層、小高層。F區(qū)定位為：生態(tài)公寓式住宅。主要建設(shè)多層、小高層公寓。三、金沙洲板塊商業(yè)市場分析（一）金沙洲商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀金沙洲目前商業(yè)氛圍不足、配套滯后，以簡單的社區(qū)商業(yè)配套為主；商業(yè)業(yè)態(tài)分布零散，整體檔次不高，未能滿足入住居民的需求，造成消費(fèi)外流現(xiàn)象。1.主要商業(yè)帶

2.臨街商鋪現(xiàn)狀中海金沙馨園環(huán)州二路時(shí)代糖果保利西子灣環(huán)州二路南端中海金沙灣序號(hào)位置租金水平管理費(fèi)主要業(yè)態(tài)經(jīng)營狀況1金域藍(lán)灣140～160元/㎡5元/㎡服裝、發(fā)廊、日用品、煙酒、便利店、中介、家政、裝修等人流較大、整體出租率非常高；B區(qū)有部分一手鋪位定價(jià)和入場費(fèi)過高未能租出。2金滿家園（向環(huán)州三路）45～55元/㎡無裝飾建材、雜貨鋪、小型餐飲等人流較少，有部分鋪位轉(zhuǎn)讓3城西花園90～110元/㎡1.5元/㎡小型餐飲、雜貨鋪、煙酒、發(fā)廊、家政、裝修等外街鋪人流大，較少鋪位轉(zhuǎn)讓；內(nèi)街鋪人流較少，較多鋪位轉(zhuǎn)讓，但面向金域藍(lán)灣，能分享到部分中高端消費(fèi)群。4金沙馨園（向沙鳳一路）100～110元/㎡4元/㎡裝修建材等人流少，多數(shù)鋪位未租出。5中海金沙灣商業(yè)街110～120元/㎡5元/㎡服裝、發(fā)廊、日用品、便利店、中介、家政、裝修等人流一般，商業(yè)街西面出租率非常高，東面出租率一般，有部分鋪位轉(zhuǎn)租。6保利西子灣150元/㎡5元/㎡－鋪位只有十多間，目前全部未開業(yè)，只有一家裝修中7四季花城假日廣場1F60元/㎡小區(qū)內(nèi)40元/㎡3元/㎡服裝、發(fā)廊、日用品、便利店、家政等人流一般，有部分鋪位轉(zhuǎn)讓。8時(shí)代糖果一期60～65元/㎡4元/㎡發(fā)廊、小型超市、小型餐飲、便利店、中介、裝修等人流一般，有部分鋪位轉(zhuǎn)讓；二期商鋪未開業(yè)9沙鳳小區(qū)（向沙鳳一路）60～65元/㎡無－人流一般，消費(fèi)力多來自城中村。10環(huán)州二路南端50～55元/㎡無以雜貨鋪、大排檔、中低檔便民餐館等人流一般，出租率較高，較少鋪位轉(zhuǎn)讓；消費(fèi)人群主要來自周邊城中村和廠區(qū)。11橫沙村內(nèi)街50～60元/㎡無以雜貨鋪、大排檔、中低檔便民餐館等人流較大，消費(fèi)力多來自城中村。3.調(diào)查結(jié)論即使是小區(qū)內(nèi)的商業(yè)街（如中海金沙灣等），也無統(tǒng)一規(guī)劃，業(yè)態(tài)分布較混亂；金域藍(lán)灣、城西花園一帶，居住人口較稠密，消費(fèi)力相對(duì)較強(qiáng)，是區(qū)域內(nèi)商業(yè)最為集中的位置，因此租金水平相對(duì)較高；各城中村內(nèi)街道商鋪視人流情況租金有所差異，但大體都在50～60元/㎡的幅度內(nèi)；租金的定制規(guī)律性不強(qiáng)，較大的依賴于業(yè)主自身對(duì)其物業(yè)的評(píng)估，導(dǎo)致兩間相鄰商鋪的租金都可能會(huì)有較大差異，租金遞增方式的制定也較為隨意，通常為5%～8%/年；新建樓盤的裙樓商鋪（如時(shí)代糖果、中海金沙灣、金沙馨園等）層高均達(dá)5～6米，可間閣樓作兩層使用；社區(qū)配套商業(yè)較發(fā)達(dá)的樓盤有四季花城和中海金沙灣，均是較早期開發(fā)的項(xiàng)目。（二）綜合商業(yè)大樓現(xiàn)狀金悅廣場膳待人生美食匯金悅廣場膳待人生美食匯沙鳳廣場金悅廣場沙鳳廣場膳待人生美食匯序號(hào)名稱規(guī)模主要業(yè)態(tài)主力商家租金管理費(fèi)經(jīng)營狀況1金悅廣場八層，約4000㎡/層1F：服裝、珠寶玉器、化妝品等2F：超市3F：服飾、電腦城4F：餐飲5F、6F：健身、桑拿7F：酒店8F：辦公寫字樓佳和購物廣場（1～3F）、金沙囍宴、湘村館、月都城桑拿、力運(yùn)健、198連鎖酒店等商鋪1F：110元/㎡，一年一簽；50元/人；節(jié)慶費(fèi)500×6＝3000元/年商場位于金沙洲商業(yè)氛圍最濃厚的區(qū)域，超市、餐飲及桑拿等經(jīng)營情況都較理想。1F作為散鋪出租，無同一規(guī)劃，人流較少，有部分鋪位未租出。2膳待人生美食匯總建面約3萬㎡，六層，約5000㎡/層；300個(gè)停車位以中型、大型餐飲為主，另有棋牌、酒店、ktv、健身、美容美發(fā)等商家星光大道KTV、湘苑、闖關(guān)東海鮮酒樓、瀚庭商務(wù)酒店等3F：40元/㎡包管理費(fèi)（900㎡）；毛坯；遞增8%/年；最長簽8年－經(jīng)營情況良好，飯市期間餐廳的上座率都不錯(cuò)；但出租情況較理想，目前只剩3F一間900㎡鋪位未租出。3沙鳳廣場三層，4700㎡/層1F：超市、服裝、珠寶玉器、化妝品等2F：超市占1/2（未租鋪位可做餐飲）3F：未租出（可做餐飲）好又多超市2F：70元/㎡3F：35元/㎡以上均需2月租金作入場費(fèi)，毛坯，租金包含管理費(fèi)—經(jīng)營情況一般，2F一半面積及3F全層均未租出。1F散鋪全部租出，但人流量較少。調(diào)查結(jié)論：金悅廣場和膳待人生美食匯的出租情況都比較理想，商廈內(nèi)單元基本全部出租；沙鳳廣場情況相對(duì)較差，只租出一半面積；經(jīng)營情況方面，位于金域藍(lán)灣-城西花園商圈的金悅廣場人氣相對(duì)最旺。（三）超市現(xiàn)狀佳和超市好又多佳和超市好又多宏城宏城宏城宏城金永喜超市美城超市華潤萬家序號(hào)名稱位置類型檔次面積經(jīng)營狀況1佳和超市金悅廣場綜合型超市中約3000～4000㎡良好，人流較多2好又多超市沙鳳廣場綜合型超市中約4000～5000㎡一般，人流較少3宏城超市中海金沙灣四季花城時(shí)代糖果城西花園社區(qū)型超市中低約300～600㎡良好4金永喜超市金悅廣場旁社區(qū)型超市中低約600～1000㎡一般5美城超市金悅廣場旁社區(qū)型超市中低約600～1000㎡一般6華潤萬家金域藍(lán)灣社區(qū)型超市中高－良好7陽揚(yáng)超市恒大御景半島社區(qū)型超市結(jié)業(yè)8沃爾瑪惠選四季花城社區(qū)型超市未開業(yè)9百佳超市中海金沙灣社區(qū)型超市未開業(yè)調(diào)查結(jié)論：區(qū)域內(nèi)尚未有大型綜合超市進(jìn)駐，目前只有兩家3000～5000㎡的中型綜合超市，其余均為社區(qū)型超市；宏城超市是區(qū)域內(nèi)數(shù)量最多的連鎖超市，但因其加盟店的模式，管理方面有一定難度，檔次與市區(qū)內(nèi)的宏城超市有一定差距；中高端的社區(qū)型超市目前只有位于金域藍(lán)灣的華潤萬家便利超市，沃爾瑪旗下的“惠選”社區(qū)店也將落子四季花城；少量檔次較低的雜貨鋪式超市無納入調(diào)查范圍。（四）其他行業(yè)現(xiàn)狀序號(hào)業(yè)態(tài)商家檔次經(jīng)營情況1大型餐飲金沙囍宴、湘村館、金匯景、闖關(guān)東、湘苑、肯德基等菜價(jià)普遍約30～50元/碟，人均消費(fèi)約40元/人主要分布在金域藍(lán)灣-城西花園商圈和膳待人生美食匯，位于金域藍(lán)灣、城西花園一帶的商家經(jīng)營情況較理想。2休閑娛樂月都城桑拿、力運(yùn)健、星光大道KTV（未開業(yè)）等沐足約50元/人桑拿約140～190元/人桑拿商家經(jīng)營情況良好。受到亞運(yùn)影響，建設(shè)大道一帶數(shù)家休閑娛樂中心均停業(yè)。3零售百貨佳和購物廣場等中低端位于金域藍(lán)灣-城西花園商圈，人流密集，且有超市帶動(dòng)，經(jīng)營情況較理想。4辦公金悅廣場8F40元//㎡出租情況較為理想調(diào)查結(jié)論：百貨零售、休閑娛樂、餐飲等行業(yè)主要是面對(duì)周邊住戶和專業(yè)市場客戶，輻射性較弱；本地目前中高端消費(fèi)群體數(shù)量仍較少，消費(fèi)能力及地理位置（遠(yuǎn)離市中心）限制著各行各業(yè)向高端發(fā)展；四、金沙洲未來商業(yè)發(fā)展情況歷經(jīng)多年開發(fā)，金沙洲房地產(chǎn)大盤的成熟及人口的聚集，眾多發(fā)展商紛紛看好金沙洲未來的商業(yè)發(fā)展?jié)摿?，紛紛?guī)劃及開工建設(shè)；未來數(shù)年內(nèi)，金沙洲將迎來商業(yè)項(xiàng)目的井噴；社區(qū)商業(yè)體的完善和成熟（中海金沙灣社區(qū)商業(yè)、金域藍(lán)灣廣場、四季花城假日廣場），以及眾多商業(yè)綜合體的建設(shè)，可以預(yù)見，金沙洲的商業(yè)項(xiàng)目競爭將異常激烈。1.金沙洲北區(qū)未來主要商業(yè)體廣百金沙洲項(xiàng)目概況：2011年初，南海拍出編號(hào)為佛南(拍)2011-001的春節(jié)后第一宗地，由廣百集團(tuán)聯(lián)合廣百地產(chǎn)以5.36億成功競得。根據(jù)規(guī)劃要求，該宗地的住宅用房計(jì)算容積率總面積須不高于11.27萬平方米；商業(yè)用房(批發(fā)零售用途)計(jì)算容積率面積不低于5萬平方米、不高于7萬平方米。

2.金沙洲南區(qū)商業(yè)項(xiàng)目：海北廣場海北廣場10萬㎡金凱旋5.4萬㎡金沙商業(yè)廣場7.5萬㎡沙鳳綜合商貿(mào)城18萬㎡國昌新城市廣場8萬㎡膳待人生2.5萬㎡金沙灣廣場4萬㎡沙鳳廣場1.5萬㎡金悅廣場4萬㎡?；１鄙藤Q(mào)城6萬㎡廣州正佳5萬㎡金沙洲南部大型商業(yè)項(xiàng)目3、金沙洲未來商業(yè)項(xiàng)目競爭總結(jié)：據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，金沙洲在建和未來規(guī)劃的大型商業(yè)項(xiàng)目達(dá)10個(gè)，總面積將達(dá)78萬平方米（不計(jì)各樓盤的社區(qū)商業(yè)面積）居住人口最密集的廣州金沙洲地區(qū)規(guī)劃人口為16萬人（目前常住人口約10萬人），整個(gè)板塊可容納人口量30-40萬人。城市人均零售商業(yè)面積國際標(biāo)準(zhǔn)約為1-1.2平方米，按相關(guān)金沙洲地區(qū)商業(yè)發(fā)展環(huán)境將十分嚴(yán)峻。五、金沙洲房地產(chǎn)特征及消費(fèi)群體（一）金沙洲房地產(chǎn)特征金沙洲作為個(gè)城區(qū)邊緣的新板塊，并沒有像其它新區(qū)樣規(guī)劃先行，而是市場將其推至目前沿，規(guī)劃隨后。而其規(guī)劃也由于市民的廣泛參與，幾易其稿。由于未有前瞻的規(guī)劃及基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)在自前．金沙洲目前各項(xiàng)生活配套依然不足。金沙洲住宅產(chǎn)品極其豐富，不僅有農(nóng)建房、廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房，也有滿足首次置業(yè)者的中小戶型住宅，還有線江景的豪宅高層、別墅等產(chǎn)品，幾乎包含住宅產(chǎn)品的所有類型。也正是該特征，使得金沙洲板塊無突出個(gè)性。（二）金沙洲主要消費(fèi)群體目前來金沙洲置業(yè)的客戶群中，客戶主要來源仍以周邊的白云、越秀、荔灣為主，南?？蛻糁饕獮樗募净ǔ强蛻?，另外外省的客戶比例也較大。大型樓盤入住成交客戶主要都是私企業(yè)主，其次多為企事業(yè)單位管理層和公務(wù)員；入住客戶客戶普遍集中在30-40歲的年齡段，重視小孩的教育，同時(shí)30歲以下的客戶置業(yè)比例也較大，追求工作便利與生活品質(zhì)。入住客戶主要以首次置業(yè)和多次置業(yè)的自住型客戶為主，二次以上購房客戶比例較大，大部分為換房需求（追求更好的環(huán)境）。（三）大型社區(qū)情況表序號(hào)名稱規(guī)模商業(yè)配套容納人口（估計(jì)）開發(fā)情況1恒大御景半島53棟高層住宅，253棟，總戶數(shù)約5650戶8500㎡風(fēng)情商業(yè)街約1.7萬高層已封頂32棟，其余地基施工中2四季花城總戶數(shù)約5400戶假日廣場8500㎡，加上組團(tuán)內(nèi)商鋪合計(jì)面積共萬余㎡約1.6萬開發(fā)完畢3金域藍(lán)灣總戶數(shù)約4000多戶裙樓商鋪；規(guī)劃有一個(gè)占地約5000㎡的商業(yè)廣場，與對(duì)面政府規(guī)劃中的金沙洲商業(yè)中心相連。約1.3萬A區(qū)全部交樓，在售Ｂ區(qū)4保利西海岸總建筑面積84萬㎡“領(lǐng)?！苯M團(tuán)3448㎡商業(yè)街“星海”組團(tuán)2219㎡的商業(yè)街及商業(yè)綜合樓約2萬2010年中第一期開售5中海金沙灣總規(guī)劃戶數(shù)近萬戶商業(yè)酒樓6000㎡，以及800米風(fēng)情商業(yè)街約3萬在售三期6中海金沙馨園總建面24萬㎡，規(guī)劃2千多戶規(guī)劃建設(shè)金沙洲F區(qū)唯一的商業(yè)配套用地，將配置社區(qū)商業(yè)萬余平米約0.8萬住宅售罄7時(shí)代糖果總戶數(shù)1776戶裙樓商鋪約0.4萬在售二期8城西花園總建面23萬㎡裙樓商鋪約1萬開發(fā)完畢9金滿家園總戶數(shù)近千戶裙樓商鋪約0.3萬開發(fā)完畢10保利西子灣總建面16萬㎡，總戶數(shù)月約2000戶少量商鋪約0.6萬－11恒大綠洲35幢高層，總戶數(shù)1666戶獨(dú)立大型商業(yè)中心約0.4萬3期目前開發(fā)第一期12御金沙規(guī)劃約3000規(guī)劃有商業(yè)中心約0.9萬未售13金沙洲新社區(qū)總戶數(shù)約6288戶未知約2萬部分入住14富力限價(jià)房項(xiàng)目總戶數(shù)約2200戶未知約0.7萬－15保利春天里總建面4萬㎡，總戶數(shù)約300戶未知約0.1萬售罄16萬科四季公寓總建面36萬㎡，總戶數(shù)約3000戶未知約0.9萬在售一期idea愛地住區(qū)17星匯金沙總建面30萬㎡未知約1萬2011年推出市場基本上3000戶以上的大型樓盤都配套有商業(yè)街或商業(yè)廣場，規(guī)模相對(duì)較小的樓盤都會(huì)配套一定量的裙樓商鋪以滿足住戶日常消費(fèi)；（四）金沙洲未來人口容量預(yù)計(jì)僅統(tǒng)計(jì)以上已知新建或已建大型樓盤的規(guī)劃人口數(shù)，已接近20萬人。還未統(tǒng)計(jì)人口基數(shù)已非常龐大的城中村、部分已建成的小型商品房和集資房、土地已被拍下但未開工的項(xiàng)目規(guī)模以及未拍賣的政府儲(chǔ)備土地?cái)?shù)量；廣佛同城背景下，大金沙洲地區(qū)將面臨50—70萬人口的集聚——廣州金沙洲居住新城占地8.26平方公里，規(guī)劃人口16萬人，多為購買力很強(qiáng)的白領(lǐng)人士。而海北占地11.78平方公里，加上里水金草洲地區(qū)，整個(gè)潯峰洲島未來居住人口規(guī)模將達(dá)到30-40萬。另外據(jù)黃岐各社區(qū)提供的戶數(shù)初步估算，黃岐62個(gè)大小樓盤共4.33萬戶，總?cè)丝诠烙?jì)13.86萬人，再加上常住人口69164人（2009年）和流動(dòng)人口56118人（2010年1月），那么黃岐現(xiàn)狀總?cè)丝跀?shù)已達(dá)到26.4萬人。大金沙洲地區(qū)的開發(fā)將形成巨大的人口規(guī)模。六、項(xiàng)目主要競爭者及自身分析（一）主要競爭項(xiàng)目——國昌城市廣場1、國昌城市廣場項(xiàng)目概述：國昌·新城市廣場由佛山市南海國昌投資有限公司投資。該廣場規(guī)劃總面積達(dá)80000平方米的商業(yè)綜合Mall。打造一站式購物享受，國際餐飲巨頭、流行服飾、名表珠寶、運(yùn)動(dòng)品牌、電器城、電影院匯聚國際潮流。該廣場建筑整體呈圍合式排列，分為

A、B、C、D四區(qū)。建筑物為四層的建筑群，融步行街、購物、休閑等多種商業(yè)物業(yè)、經(jīng)營空間為一體，以合理空間布局聚攏人流。規(guī)劃建設(shè)的商業(yè)步行街，三層建筑逾20000平方米，與購物中心相連接，將打造成一個(gè)年輕時(shí)尚的基地與美食一條街。2、國昌城市廣場經(jīng)營模式（初步了解）：一層：對(duì)外銷售20年經(jīng)營權(quán)，街鋪2.5-3萬元/㎡，每間60平方左右，150萬-200萬左右；內(nèi)鋪約1.5-2萬元/㎡，每間100-150萬左右；付款方式：三個(gè)月內(nèi)三次付清；招租經(jīng)營：自行投資經(jīng)營或?qū)ν庹凶猓▋?nèi)鋪要服從商場經(jīng)營規(guī)劃）。物業(yè)管理費(fèi)：30元/㎡（含空調(diào)、水電公攤等）二層及以上：暫不對(duì)外銷售，視情況再招租經(jīng)營。目前進(jìn)駐：卜蜂蓮花2.3萬㎡（超市+生活館）、中影集團(tuán)；蘇寧電器3、國昌城市廣場業(yè)態(tài)規(guī)劃（按相關(guān)資料）：首層：卓越精品（品牌服裝、皮具鞋、化妝品、鐘表首飾、銀行、知名連鎖快餐）。二層：時(shí)尚前沿（超市、潮流用品、數(shù)碼產(chǎn)品）。三層：七彩都市（超市、婦嬰兒童用品、電器）。四層：筑夢(mèng)空間（電影院、餐飲、休閑娛樂）。（二）本項(xiàng)目SWOT分析1.優(yōu)勢(shì)：交通位置較佳。周邊大型社區(qū)密集。商業(yè)建筑結(jié)構(gòu)較合理（方正實(shí)用、地下停車、廣場空間寬闊）。2.劣勢(shì)：商業(yè)項(xiàng)目面積偏少，項(xiàng)目中等規(guī)模。與國昌對(duì)比，規(guī)模不足。金沙洲大型樓盤均配有中小性社區(qū)商業(yè)配套。3.機(jī)會(huì)：項(xiàng)目周邊商業(yè)配套未完善。金沙洲發(fā)展?jié)摿Υ?。大坦沙大橋建成后影響和輻射力加?qiáng)。與廣州交接，廣州人商業(yè)及消費(fèi)意識(shí)強(qiáng)。建設(shè)大道的商業(yè)氛圍已逐漸形成。4.威脅：國昌新城市廣場商業(yè)的直接威脅；未來金沙洲的商業(yè)體將大量涌現(xiàn)，競爭將十分嚴(yán)峻和異常激烈。第三部分定位分析一、業(yè)態(tài)定位通過以上第二部分分析內(nèi)容，我們將金沙灣廣場的業(yè)態(tài)定位為：集購物、餐飲、娛樂和休閑為一體的中高端休閑購物中心，理由如下：1、從金沙灣廣場囊括的消費(fèi)群需求上分析項(xiàng)目周邊的大型樓盤密集，居民主要是私營企業(yè)主、生意群體、政府公務(wù)人員、主管級(jí)白領(lǐng)、職業(yè)經(jīng)理人等，具有極大的消費(fèi)能力。2、從金沙灣廣場所處商圈的競爭勢(shì)態(tài)上分析金沙灣廣場所在的建設(shè)大道逐漸形成了金沙洲的新商業(yè)中心帶，項(xiàng)目旁的大型商業(yè)綜合體國昌城市廣場8萬平方米，走大而全的規(guī)模路線，則我項(xiàng)目應(yīng)與其差異化發(fā)展路線。由于我方項(xiàng)目目前僅有2萬多平方米，因此建議走“小而精”的商業(yè)發(fā)展路線。二、功能定位1.購物功能：體現(xiàn)于金沙灣廣場商品品種、檔次上，走中高檔路線；2.休閑功能：在金沙灣廣場中，休閑功能定位被當(dāng)作金沙灣廣場的附加功能加以設(shè)置；3.娛樂功能：體現(xiàn)于各類游玩活動(dòng)，如電玩、電影城、兒童游玩區(qū)等等，作為項(xiàng)目配套；4.餐飲功能：符合中高檔商業(yè)體的品牌餐飲（如肯德基、麥當(dāng)勞、高端西餐、特色連鎖餐飲等）三、形象定位金沙灣廣場的形象定位，實(shí)際上是金沙灣廣場經(jīng)營的形象定位，因此，它隨著金沙灣廣場的經(jīng)營運(yùn)作而持續(xù)存在并發(fā)揮作用。金沙灣廣場形象可以通過CIS系統(tǒng)加以塑造并傳達(dá)給消費(fèi)者。建議采取如下三種形式表現(xiàn)商場形象：1.通過商場建筑外觀來表現(xiàn)，如建筑形狀、結(jié)構(gòu)、顏色等；2.通過顧客對(duì)賣場購物氣氛表現(xiàn)，如場內(nèi)購物環(huán)境、賣場布局設(shè)計(jì)、櫥窗設(shè)計(jì)、形象展示、POP廣告等；3.通過產(chǎn)品價(jià)格、質(zhì)量、服務(wù)、促銷策略等形式表現(xiàn)；四、檔次定位走中高端商業(yè)購物中心，定位為金沙洲地區(qū)最為高端、最為精致的休閑購物廣場。五、HYPERLINK價(jià)格定位金沙灣廣場在商圈中的租賃的價(jià)格，對(duì)于不同的地域、不同的樓層、不同的經(jīng)營者其價(jià)格都有所區(qū)別?；诒景阜?wù)合作團(tuán)隊(duì)的商業(yè)操作的實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)與科學(xué)專業(yè)市場調(diào)查對(duì)比分析，建議如下：按建筑面積計(jì)算，整體1-5層的月均價(jià)（不含稅）：55元到80元/㎡/元（按建筑面積計(jì)算）按市場規(guī)律，一般情況下，一樓的人流量是其它樓層所不能比的，而且，人們的消費(fèi)觀念一直都是以方便為主，一樓可以最大限度地滿足他們。二、三樓的租金要相差1.3倍左右。按照商場的功能分區(qū)可知，一般商場的二、三樓都存在互補(bǔ)作用，以有利消費(fèi)者在商場里循環(huán)消費(fèi)；而且從人們的逛街行為分析得到，商場二、三樓的人流相差并不多大，所以租金的定位就可以以一樓的租金作為標(biāo)準(zhǔn)而對(duì)二、三樓進(jìn)行制定。六、經(jīng)營方式與營運(yùn)管理方式定位對(duì)于新推物業(yè)來講，確定自身經(jīng)營定位非常重要。如何走出傳統(tǒng)大型商場的局限，滿足商圈消費(fèi)習(xí)慣，并引導(dǎo)消費(fèi)者形成健康新型的消費(fèi)購物觀念是經(jīng)營定位要解決的問題。根據(jù)金沙灣廣場商業(yè)價(jià)值、經(jīng)營目標(biāo)、承受鳳險(xiǎn)能力等因素的考慮，根據(jù)我們公司營運(yùn)專家的實(shí)操經(jīng)驗(yàn)，建議采用以下三類經(jīng)營方式：序號(hào)經(jīng)營方式內(nèi)容概述營運(yùn)核心點(diǎn)評(píng)1保底抽傭金沙灣廣場將場內(nèi)一定面積交由租戶經(jīng)營，雙方約定最低銷售保底額，金沙灣廣場按該租戶的零售額的一定比例抽取傭金。集中收銀+統(tǒng)一物管+統(tǒng)一營銷推廣+統(tǒng)一規(guī)劃適合于開業(yè)前期，在銷售不是十分穩(wěn)定的情況下，利于保全公司利益和穩(wěn)定中層商戶。項(xiàng)目商業(yè)價(jià)值提升快，租金增長率高。利于掌控營業(yè)現(xiàn)金流等2純分成金沙灣廣場將場內(nèi)一定面積交由租戶經(jīng)營，商場按該租戶零售額一定比例定期抽取傭金，雙方不約定最低銷售保底額。集中收銀+統(tǒng)一物管+統(tǒng)一營銷推廣+統(tǒng)一規(guī)劃適合于引進(jìn)高端大客戶，共同經(jīng)營，共當(dāng)風(fēng)險(xiǎn)。項(xiàng)目商業(yè)價(jià)值提升快，租金增長率高。利于掌控營業(yè)現(xiàn)金流等3純招租金沙灣廣場將場內(nèi)一定面積的鋪位，按設(shè)定的租金單價(jià)和遞增率，出租給租戶，商場獲租金收益，租戶負(fù)責(zé)經(jīng)營，獲取經(jīng)營收益，自行承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)統(tǒng)一物管利于減少公司整體人工費(fèi)用投入。如果大比例地采用這個(gè)經(jīng)營合作方式，則會(huì)削弱項(xiàng)目商業(yè)品牌價(jià)值，租金增長緩慢，在前期招商只適合別個(gè)客戶。如要使用該方式，則易于在項(xiàng)目整體經(jīng)營成熟后方可，否則容易造成難盤。備注以上三種方式的運(yùn)用，可以評(píng)估客戶的價(jià)值和品牌影響力后而靈活采用不同的經(jīng)營方式，這需要有商業(yè)地產(chǎn)實(shí)際從業(yè)操盤人員運(yùn)作、指導(dǎo)。第四部分二次規(guī)劃設(shè)計(jì)建議金沙灣廣場的招商與營運(yùn)，最終都是回到經(jīng)營物業(yè)與商家的直接對(duì)話上來，因此，好的經(jīng)營物業(yè)才是最具有市場說服力的。正是因?yàn)榻?jīng)營物業(yè)是依賴于市場而生存的，因此，在確定了整體的規(guī)劃后，如何把大的理念灌輸?shù)綄?shí)際的操作中，才是一個(gè)專業(yè)商業(yè)經(jīng)營管理公司的責(zé)任與專業(yè)精神的體現(xiàn)。由于項(xiàng)目物業(yè)經(jīng)營受益方的物業(yè)來源于整體租賃，而物業(yè)的一次土建規(guī)劃已經(jīng)完成，具體待完成雙方合作協(xié)議后，進(jìn)行詳細(xì)二次施工規(guī)劃：一、從市場的角度給予專業(yè)的、符合各級(jí)經(jīng)營商家要求的建議；二、從消費(fèi)角度給予最能有效聚集人流的規(guī)劃設(shè)計(jì)建議；三、從宣傳的角度給予效果最大化、收益最大化，及切合主題概念的外立面廣告位設(shè)計(jì)建議；四、從經(jīng)營的角度提出保持旺場的規(guī)劃設(shè)計(jì)建議；五、從成本角度給予合理的經(jīng)濟(jì)預(yù)算建議；六、從消費(fèi)人性化角度提出設(shè)計(jì)建議，如消費(fèi)者步行時(shí)間設(shè)計(jì)、消費(fèi)者購物路線設(shè)計(jì)、消費(fèi)者休恬空間設(shè)計(jì)、消費(fèi)者可達(dá)性設(shè)計(jì)等，第五部分業(yè)態(tài)組合規(guī)劃與招商策略一、業(yè)態(tài)組合規(guī)劃業(yè)態(tài)組合規(guī)劃和業(yè)種品牌組合是商業(yè)運(yùn)作中極為重要的內(nèi)容，也是專業(yè)化的商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營管理公司給客戶帶來高品質(zhì)服務(wù)和產(chǎn)業(yè)價(jià)值的實(shí)力表現(xiàn)。待完成雙方合作協(xié)議后，我公司將著手對(duì)金沙灣廣場的業(yè)種選擇、業(yè)種組合、業(yè)種功能分布、業(yè)種品牌布局等開展具體的業(yè)態(tài)組合規(guī)劃，下面僅是依據(jù)我公司對(duì)金沙灣廣場的消費(fèi)和競爭商圈初步調(diào)查后，擬定的樓層分層初步規(guī)劃建議：一、二層：主力百貨商家、專業(yè)超市、各類品牌專賣店、鐘表、珠寶、香水化妝品等商家：精品超市——屈臣氏、萬寧；世界名牌餐飲——百勝、麥當(dāng)勞、肯德基、星巴克；珠寶首飾——卡地亞、周大福、周生生、謝瑞麟、戴夢(mèng)得、金至尊……；鐘表——帝舵、歐米茄、萬國、浪琴、梅花、天梭、西鐵城、卡西歐、精工……；香水化妝品——珀萊雅、雅詩蘭黛、自然堂、SK-Ⅱ、美素、卡姿蘭、薇姿、OLAY、迪奧、佰草集、羽西……；休閑運(yùn)動(dòng)——Lee、LEVI’S、蘋果、JEEP、CK、阿迪達(dá)斯、耐克、彪馬、銳步、Kappa、李寧、安踏、匡威、特步……；男裝、男鞋——BOSS、CalvinKlein、華斯度、POLO、萬寶路、金利來、鱷魚、G2000、PLAYBOY、七匹狼、勁霸、雅戈?duì)?、杉杉、華倫天奴、虎都、利郎、報(bào)喜鳥、九牧王、賓奴、雅樂士圣伽步、木林森、駱駝、愛步……；女包、女鞋——GUESS、巴黎世家、芬迪、百麗、她他、星期六、思加圖、卡斯高、索菲婭……；女裝、內(nèi)衣——伊夫圣羅蘭、FENDI(芬迪)、ELLE、ELLE、淑女屋、歌莉婭、妙麗、心吻時(shí)裝、優(yōu)美世界、皚如、古川崎、芭迪、哥弟、自然元素、jessica、Theme、衣本色、犁人坊、黛安芬、D＆G、安莉芳、華歌爾、娜圣莎、HelloKitty……；箱包皮具——袋鼠、Elle、花花公子、華倫天奴、卡丹路、皮爾卡丹、稻草人、夢(mèng)特嬌、Polo……三層：數(shù)碼城、名品打折專區(qū)、折扣商品區(qū)或家居城商家：數(shù)碼城——SONY、佳能、尼康、柯達(dá)、奧林巴斯、Apple蘋果、Nokia諾基亞、MOTO摩托羅拉、索尼愛立信、HTC、三星、松下……家居世界、床上用品——黛富妮、夢(mèng)潔、富安娜、雅芳婷、艾莎……；家居服——羅絲美、秋鹿、可可兒……童裝童服——米奇、迪斯尼、史努比、小熊維尼……；四層：影城、娛樂城、連鎖俱樂部商家：大地影城、時(shí)代今典、活力無限、錢柜、歡樂迪、加州紅、99金柜；蘇荷酒吧、格萊美匯酒吧、八號(hào)公館、新天馬俱樂部、御城會(huì)；伊麗莎白美容連鎖機(jī)構(gòu)、藍(lán)安琪美容連鎖機(jī)構(gòu)、力帝國造型、蘇豪LK、魔法師salon、美健健身俱樂部、活力健身俱樂部、美聯(lián)英語、英孚教育、中大培訓(xùn)機(jī)構(gòu)、蘇蘇級(jí)發(fā)型機(jī)構(gòu)、佐登妮絲美容SPA生活館……五層：美食城商家：連鎖餐飲——小肥羊、真功夫、味千拉面、大家樂、大快活、六千館、萊茵閣西餐、百草堂、仙蹤林、禾綠壽司、鯉魚門酒樓、東豪海鮮酒樓……二、招商策略1.招商先行——以最快速度領(lǐng)先對(duì)手，利用地段優(yōu)勢(shì)展開一線品牌商戶（第一性、階段唯一性）爭奪戰(zhàn)，壓倒競爭項(xiàng)目。商業(yè)驅(qū)動(dòng)商業(yè)驅(qū)動(dòng)商家意向招商啟動(dòng)簽約儀式投資前景投入使用客戶調(diào)整火爆經(jīng)營商鋪銷售住宅銷售形成人氣2.總體招商策略品牌先行——提前進(jìn)行品牌客戶競爭；招商思路——超市、高端商業(yè)雙管齊下、多層次互補(bǔ)；借助外力——立足本地資源，現(xiàn)場加佛山、廣州外場協(xié)同營銷；招商操作——批量招商、嚴(yán)控品牌；招商推廣——利用政府支撐，聯(lián)合政府高調(diào)招商、壓倒本地市場；3.招商思路——雙管齊下基礎(chǔ)商業(yè)決定上層（高端業(yè)態(tài)）高度，上層（高端業(yè)態(tài)）影響基礎(chǔ)商業(yè)高度。建議依據(jù)：（1）百貨作為項(xiàng)目主力店，成為項(xiàng)目商業(yè)基礎(chǔ)，基礎(chǔ)的高低決定項(xiàng)目整體的檔次和商業(yè)高度，影響其他零售的品牌、檔次和形象高度；（2）高端零售品牌的存在價(jià)值為提升項(xiàng)目的高度和形象，同時(shí)又可以反過來影響百貨的進(jìn)駐品牌高度；（3）高端零售品牌成為項(xiàng)目形象和檔次制高點(diǎn)，能否引進(jìn)一線知名品牌，成為能否與項(xiàng)目商圈的競爭對(duì)手拉開檔次的重要因素；由于結(jié)論：百貨、高端代表業(yè)態(tài)的相互促進(jìn)和影響，建議雙管齊下。4.招商思路——多應(yīng)變方案互補(bǔ)，三線互動(dòng)層次分析：情況一：品牌百貨、高端零售品牌同步啟動(dòng)、同時(shí)表達(dá)較大意向，最有利方案；情況二：品牌百貨意向較大，高端零售品牌意向觀望，則引入主力店后，再跟進(jìn)品牌零售，在高基礎(chǔ)上進(jìn)行檔次和形象拔高；情況三：品牌百貨、高端零售品牌同時(shí)意向觀望，則重點(diǎn)突破其中一個(gè)，利用較大優(yōu)惠措施促使進(jìn)駐，然后再各個(gè)擊破；5.撬動(dòng)一切商業(yè)資源，為了項(xiàng)目成功項(xiàng)目商業(yè)高度重視本地商圈市場需求、又局部高于本地市場，最終成功招商，必須撬動(dòng)所有商業(yè)資源！第六部分經(jīng)濟(jì)效益分析一、項(xiàng)目二次規(guī)劃建設(shè)投入預(yù)算表一：《金沙灣廣場二次規(guī)劃建設(shè)投入預(yù)算表》序號(hào)科目內(nèi)容單價(jià)/元數(shù)量單位小計(jì)/萬元說明1物業(yè)裝修地下停車場和外廣場1007269㎡732處并賬折算1-3層90014001㎡1260每層4667㎡4-5層0作為大項(xiàng)目合作方投入2電梯手扶梯+觀光梯2700006臺(tái)1623中央空調(diào)1-5層20823335㎡485分層安裝中央空調(diào)4收銀系統(tǒng)硬件+軟件2000015臺(tái)30軟件+硬件+綜合布線等5監(jiān)控系統(tǒng)室內(nèi)外公共防盜4000001套406語音廣播系統(tǒng)1500001套157車輛管理系統(tǒng)1000001套10合計(jì)20758前期開辦費(fèi)已含項(xiàng)目推廣費(fèi)40000001項(xiàng)400總計(jì)2475二、項(xiàng)目管理架構(gòu)及人員編制預(yù)算表二：《金沙灣廣場管理架構(gòu)及人員編制表》序號(hào)部門崗位人數(shù)月薪年度計(jì)薪月小計(jì)/元說明1保安部保安員21190012478800詳見《金沙灣廣場保安部人員編制表》領(lǐng)班3230082800主業(yè)維修部電工3210075600泥水工1200024000主潔部保潔員6130093600主服部客服員3200072000主務(wù)部收銀員26180056160012臺(tái)收銀機(jī)收銀領(lǐng)班2230055200會(huì)計(jì)1300036000出納2250060000結(jié)算員2230055200主營部運(yùn)營總監(jiān)100物業(yè)總監(jiān)100營銷總監(jiān)100客服總監(jiān)100文員1200024000合計(jì)8018408007社保+福利8%147264實(shí)際開支1988064三、項(xiàng)目保安部、保潔部人員以及收銀機(jī)配置數(shù)量的預(yù)算表三：《金沙灣廣場保安部人員編制表》表四：《廣場保潔部人員編制表》保安編制樓層定員班次小計(jì)合計(jì)樓層定員白班（08:00-24:00）5122185041241324312122212410車庫和外場24車庫和外場2白班（00:00-08:00）50106領(lǐng)班1400合計(jì)7300表五：《廣場收銀機(jī)配置編制表》2001-2樓共6臺(tái)1003-5樓共6臺(tái)車庫和外場66合計(jì)共12臺(tái)總計(jì)人數(shù)24備注：與客商合作方式的影響收銀機(jī)數(shù)量四、項(xiàng)目經(jīng)營收益預(yù)算表八：金沙廣場運(yùn)營測(cè)算單位：萬元年份2102201320142015201620172018201920202021出租率70%90%100%100%100%100%100%100%100%100%收入租金收入882113412601323145516011761193721312344管理費(fèi)3925045606166787458209029921091廣告收入10101111151520202525停車場收入0000000000其他收入551010121215152020合計(jì)1289165318411960216023732616287431683480支出稅務(wù)營運(yùn)服務(wù)費(fèi)90116129137151166183201222244營業(yè)稅7293103110121133146161177195可控成本公用水電費(fèi)7799110118130142157172190209維修維保費(fèi)64839298108119131144158174市場推廣費(fèi)129149147137434752576370行政費(fèi)用26333739434752576370工資福利199199199207215224233242252262維修基金395055596571788695104支付項(xiàng)目租金1400140014001400140014701544162117021787合計(jì)2097222122732305227624202577274229233114營業(yè)利潤（EBITDA）-808-568-432-345-116-4739