物業(yè)管理招投標之程序課件

物業(yè)管理招投標之程序物業(yè)管理招投標之程序物業(yè)管理招投標之程序物業(yè)管理招標的條件物業(yè)管理招標的方式物業(yè)管理招標的內(nèi)容物業(yè)管理招標的程序模塊一模塊二模塊三模塊四本章學(xué)習(xí)提要對應(yīng)崗位：房地產(chǎn)公司市場部、行政工作人員

物業(yè)管理招標的條件物業(yè)管理招標的方式物業(yè)管理招標的內(nèi)容物業(yè)管理招標的程序

模塊一模塊二模塊三

模塊四本章學(xué)習(xí)提要對應(yīng)崗位：房地產(chǎn)公司市場部、行政工作人員模塊一：招標的條件招標的條件包括哪些方面？招標人應(yīng)具備的條件.

招標項目應(yīng)具備的條件

招標人應(yīng)具備的條件（權(quán)力和能力）招標人是物業(yè)建設(shè)單位或相關(guān)物業(yè)產(chǎn)權(quán)人的法人代表，或其委托的代理人

與招標物業(yè)相適應(yīng)的經(jīng)濟、技術(shù)或管理類專業(yè)人員

具備自行編制招標文件，對投標人進行資格評審和組織評標的能力開發(fā)商招標山東安康物業(yè)招投標代理公司：業(yè)主委員會招標業(yè)主委員會招標應(yīng)該符合哪些條件？程序：召開業(yè)主大會，同意授權(quán)業(yè)主委員會自行招標.

技術(shù)：具備自行招標的能力，符合自行招標應(yīng)具備的條件規(guī)定招標項目應(yīng)具備的條件項目符合城市規(guī)劃要求符合政府頒布的規(guī)模要求（山東省規(guī)定：3萬㎡）項目能夠為物業(yè)管理企業(yè)開展工作提供一定數(shù)量的辦公用房按政府規(guī)定的各類維修基金已經(jīng)落實其他模塊二：招標的方式招標的有哪些基本方式公開招標（無限競爭招標）

邀請招標（有限競爭招標）協(xié)商招標（談判招標）

三種招標方式各有什么優(yōu)缺點？一.公開招標：公平競爭、提高物業(yè)管理水平：工作量大，費用高二.邀請招標：減少工作量，節(jié)約成本；提高中標率：限制競爭，不符合公平競爭三.議標（適合什么樣的物業(yè)呢？）沒有資格預(yù)審和開標等階段，容易達成協(xié)議適合小型物業(yè)，單項任務(wù)轉(zhuǎn)包，續(xù)聘

模塊三：物業(yè)管理招標的內(nèi)容內(nèi)容可以從兩個不同的維度分類物業(yè)性質(zhì)的不同：（經(jīng)營性和非經(jīng)營性物業(yè)管理招標）階段的不同：（前期顧問服務(wù)和實質(zhì)管理服務(wù)）非經(jīng)營性物業(yè)管理招標的內(nèi)容招標目的管理目標非經(jīng)營性物業(yè)

為居民創(chuàng)造安全、舒適、優(yōu)美的居住環(huán)境以經(jīng)濟合理的價格為住戶提供良好的居住環(huán)境

住宅小區(qū)等主要以居住為目的的物業(yè)經(jīng)營性物業(yè)管理招標的內(nèi)容1.什么是經(jīng)營性物業(yè)？以經(jīng)營性房屋為主體的物業(yè)，如寫字樓、酒店、商業(yè)中心、工業(yè)廠房和貨倉等。2.物業(yè)管理的目標？利潤目標，通過有效的物業(yè)經(jīng)營管理服務(wù)，提高物業(yè)出租率、出售率和營業(yè)收入，提高租金收入，滿足委托方的盈利目標要求。3.關(guān)于經(jīng)營性物業(yè)的知識鏈接非經(jīng)營性（收益性）物業(yè)服務(wù)費的測算定額法：業(yè)主按照固定數(shù)額承擔(dān)物業(yè)服務(wù)費。比例法：業(yè)主為物業(yè)管理企業(yè)定出最低的年租金收入任務(wù)和物業(yè)維修養(yǎng)護指標，完成后按租金收入的一定比例支付物業(yè)服務(wù)費。前期顧問服務(wù)內(nèi)容哪幾個階段需要前期顧問服務(wù)開發(fā)設(shè)計階段建設(shè)階段銷售階段請看案例前期顧問服務(wù)的收費是向誰收取呢？前期顧問服務(wù)案例一、項目背景該物業(yè)項目位于粵西的一個沿海城市，開發(fā)規(guī)模較大，總建筑面積達40余萬平方米，是當(dāng)?shù)刈畲蟮淖≌ㄔO(shè)項目，因此倍受當(dāng)?shù)鼐用窈驼年P(guān)注。整個項目分三期建設(shè)，第一期為經(jīng)濟適用房，同時被列為該市重點工作，整個小區(qū)建設(shè)申報國家康居示范工程小區(qū)。

該物業(yè)建設(shè)單位前期已開發(fā)過多項物業(yè)項目，自己組建了物業(yè)管理企業(yè)，為把這個項目建設(shè)好、經(jīng)營好，該物業(yè)建設(shè)單位擬聘請有經(jīng)驗的物業(yè)管理企業(yè)擔(dān)任項目的物業(yè)管理顧問，幫助解決前期的物業(yè)管理問題。

由于該地的房地產(chǎn)開發(fā)和物業(yè)管理水平在廣東地區(qū)相對落后，消費者的置業(yè)觀念和物業(yè)管理意識和其他地區(qū)比較還有差異，房地產(chǎn)售價和物業(yè)管理收費都處于較低的水平，因此以下的分析都是基于這種現(xiàn)狀來展開。二.規(guī)劃設(shè)計階段介入內(nèi)容

1．考慮到項目較大、分期開發(fā)的情況，建議在方案設(shè)計時采用分組團的布局，且各組團相對獨立和封閉。這樣有利于按服務(wù)對象的不同提供不同的服務(wù)內(nèi)容，確定不同的收費標準，滿足不同層次的消費者的需求。

2．對智能化系統(tǒng)的設(shè)計、商業(yè)配套設(shè)施的建設(shè)、中心會所及休閑區(qū)域的布局、幼兒園的安置、會所功能的設(shè)置等提供了主導(dǎo)意見。由于物業(yè)管理企業(yè)在實際運作方面有豐富的經(jīng)驗，深得建設(shè)單位和業(yè)主的好評。

3．就物業(yè)管理的條件在規(guī)劃設(shè)計時予以落實，不僅明確了辦公用房，還落實了物業(yè)管理人員宿舍、食堂、休息室、倉庫以及清潔車的停放場地等。

三.建設(shè)階段的顧問服務(wù)1．對生活垃圾堆放、清運和處理方式提出了具體要求，要求設(shè)立足夠的垃圾桶放置位置，要硬底化，同時要方便清洗。

2．樓梯道大門的安排，既要便于安裝對講系統(tǒng)，又要便于安裝集合信報箱，還要注重美觀實用和便于維修。

3．在綠化帶施工時，首先要考慮澆水管道的鋪設(shè)，否則又要返修，造成浪費。

4．在施工過程中發(fā)現(xiàn)部分基礎(chǔ)沒有搞好，而該區(qū)屬填海區(qū)，易發(fā)生不均勻沉降，如果發(fā)生這種情況，此處的管網(wǎng)就會發(fā)生斷裂。建議予以重新施工。

5．督促物業(yè)建設(shè)單位將一些特殊的裝飾材料留出一部分以便于物業(yè)管理的維修和更換，如一些彩色地磚、鍍膜玻璃、涂料等。

6．對招聘的物業(yè)管理人員進行培訓(xùn)，并組織編寫各類文件和規(guī)章制度，建立對內(nèi)、外關(guān)系的工作程序和工作要求，起草業(yè)主公約、裝修管理規(guī)定和物業(yè)管理中涉及到的文件資料。

7．與物業(yè)建設(shè)單位一起，同供電公司、自來水公司、煤氣公司等相關(guān)部門協(xié)調(diào)，確定相應(yīng)的管理方式和收費標準。四.銷售階段的顧問服務(wù)1．銷售前對售樓人員進行系列的物業(yè)管理培訓(xùn)，使他們對物業(yè)管理的基本概念和基本知識有所了解，對將來該小區(qū)的物業(yè)管理內(nèi)容和模式有統(tǒng)一的理解。

2．在售樓現(xiàn)場設(shè)立了專職的物業(yè)管理咨詢?nèi)藛T，接受購房者的咨詢，這種咨詢和宣傳溝通起到了很好的效果，避免了物業(yè)建設(shè)單位對物業(yè)管理的亂承諾，也使未來業(yè)主對物業(yè)管理有了信心，增加了購買的欲望。

3．為使業(yè)主或未來業(yè)主對物業(yè)管理有所了解，在銷售時，就讓已招聘的部分物業(yè)管理人員上崗，如清潔人員、保安人員、綠化人員的規(guī)范化工作，更使得業(yè)主對物業(yè)管理的印象加深。經(jīng)營性物業(yè)前期顧問服務(wù)增補經(jīng)營性物業(yè)的前期顧問服務(wù)還有什么內(nèi)容？代開發(fā)商制定租金方案和租賃策略，進行廣告宣傳。實質(zhì)性的管理服務(wù)內(nèi)容實質(zhì)性的管理服務(wù)內(nèi)容？（不會有人不知道吧）保潔、保安（包括車輛）、綠化、房屋及附屬設(shè)施的維護和保養(yǎng)、財務(wù)管理及其他。特別提醒：經(jīng)營性物業(yè)的實質(zhì)性服務(wù)應(yīng)注意物業(yè)設(shè)施和使用功能的更新準備階段招標階段投標階段開標階段評標階段簽定合同物業(yè)管理招標程序調(diào)查階段模塊四物業(yè)管理招標程序一.招標準備階段

招標準備工作主要有兩項、三步驟成立招標機構(gòu)文書工作準備招標文件申請批準招標成立招標組織機構(gòu)（1）成立招標機構(gòu)Q1：招標機構(gòu)的職能有哪些？全權(quán)負責(zé)整個招標過程——編制招標文件；組織投標、開標、評標、定標；與中標者簽定合同。Q2：招標機構(gòu)設(shè)立的途徑有哪些？自行組織成立招標機構(gòu)；委托代理機構(gòu)招標注意：任何單位和個人不得強制招標方委托代理機構(gòu)招標Q3：不同招標主體，成立招標組織機構(gòu)的方式有什么不同？A：開發(fā)商自行招標——開發(fā)商董事會挑選代表組成招標委員會，下設(shè)秘書處和專業(yè)技術(shù)部。專業(yè)技術(shù)部聘請專家和本單位技術(shù)人員編寫招標文件，組織標書評審，最后向招標委員會提交評價報告和中標人推薦名單。注意：招標委員會可以采納也可以拒絕專業(yè)技術(shù)部提供的方案。B：業(yè)主大會通過業(yè)主委員會或成立招標委員會負責(zé)招標事宜。C：委托代理機構(gòu)招標（2）申請批準招標申請的主要內(nèi)容有哪些？1.招標項目具備的條件2.建設(shè)單位的資質(zhì)（開發(fā)商招標）3.擬采用的招標方式4.對投標企業(yè)的資質(zhì)要求或擬選擇的投標企業(yè)（3）準備招標文件Q1：招標文件的主要內(nèi)容有哪些？1.招標公告或招標邀請書2.投標企業(yè)資質(zhì)審查表3.投標須知4.招標章程5.招標項目說明書6.合同主要條款7.技術(shù)規(guī)范8.其他物業(yè)管理招標公告的寫法1.標的：擬招標的物業(yè)名稱，主要介紹物業(yè)管理招標項目2.招標單位：3.招標的對象：規(guī)定什么樣的企業(yè)可以參加招標4.有關(guān)招標的說明A：報名方式B：領(lǐng)取招標文件的方式、地點和時間，招標文件售價C：參加投標需提交的文件種類D：現(xiàn)場答疑會召開的時間、地點E：開標時間、評標方式F：投標的截止日期及其他相關(guān)事項Q2：關(guān)于標底制作的問題什么是標底？招標人對招標項目的一種預(yù)期價格或預(yù)算價格，可以作為衡量投標單位報價的準繩。標底編制有哪些原則？標底價格=成本+利潤+稅金標底的計價內(nèi)容、計價依據(jù)應(yīng)與招標文件的規(guī)定一致。標底價格應(yīng)力求與市場的實際變化相吻合，有利于競爭和保證服務(wù)質(zhì)量物業(yè)管理企業(yè)的法定稅費有哪些？按營業(yè)額交納的營業(yè)稅（稅率5%）城市建設(shè)維護稅（營業(yè)稅的7%）教育費附加（營業(yè)稅的3%）二.招標階段3.發(fā)售招標文件1.發(fā)布招標公告或招標邀請書4.組織現(xiàn)場查看，召開標前會議2.投標單位資格預(yù)審2.對投標單位的資格審查Q1：“資格審查”有哪兩種形式？哪種更好？資格預(yù)審：投標人投標前，招標人發(fā)布資格預(yù)審公告，要求潛在投標人提供有關(guān)的資質(zhì)證明，經(jīng)審查合格后，才能參加正式投標資格后審：投標人提交投標文件后，再對投標人后中標人是否有合同履行能力進行審查。你認為哪種方式更好一些？為什么？資格審查的案例對投標人的資質(zhì)要求請一致！“我們公司的資質(zhì)完全符合你們招標公告對投標人的要求，你們?yōu)楹伟盐覀兊耐稑藭卸闊o效標書？”近日，在某物業(yè)管理項目招標結(jié)束后，T公司的投標代表在得知其資質(zhì)條件不能完全滿足招標文件的要求而被判做無效投標后，異常惱火地找了招標項目負責(zé)人詢問究竟。

項目負責(zé)人平靜地解釋：“對于此次評審，評標委員會是嚴格按照招標文件的規(guī)定進行的。評標委員會認為，貴公司不具備大型寫字樓3年以上的管理經(jīng)驗，不符合招標文件關(guān)于投標人資質(zhì)要求的規(guī)定?！?/p>

對項目負責(zé)人的解釋，T公司的投標代表更加不滿了：“你們招標公告中又沒有這條要求，我們?yōu)楹伪仨殱M足呢？如果公告中做了這樣的限制，不要說參與投標了，就是招標文件我們也不會買？我們有必要花這個冤枉錢嗎？”代理機構(gòu)項目負責(zé)人則認為，招標公告只是對項目情況的一個簡要介紹和對招標信息的基本傳遞，不能囊括對投標人的所有要求。投標人一般都是要購買招標文件的，投標人在制作投標文件前，應(yīng)該仔細閱讀招標文件。而評標委員會在評審時也應(yīng)該以招標文件為依據(jù)。

T公司投標代表卻表示，對于投標人的資格要求，招標公告應(yīng)該完全明示，否則就可能造成很多不滿足要求的企業(yè)購買招標文件，并浪費精力參與投標。即便在購買了招標文件后，發(fā)現(xiàn)了自己沒有資格參與投標而放棄了投標，購買招標文件這一行為也一樣給供應(yīng)商造成了損失，“現(xiàn)在的招標文件并不便宜，少則二三百，五六百元的也不鮮見。我們企業(yè)賺點錢也不容易，怎么能這樣白白地扔出去呢？”

最終，由于雙方的分歧始終沒能通過溝通來解決，T公司便向有關(guān)行政主管部門投訴。主管部門審理投訴后認為，首先，規(guī)定“大型寫字樓3年以上的管理經(jīng)驗”就不合理，對新從事該行業(yè)的企業(yè)來說，已經(jīng)形成了明顯的歧視性；其次，招標公告應(yīng)該明確投標人的資格要求，而且招標公告與招標文件設(shè)置的投標人的資格條件應(yīng)該保持一致。因此，招標方被責(zé)令修改招標文件后，重新組織招標。

Q2：資格預(yù)審都審查些什么？1.企業(yè)的基本情況2.企業(yè)的資金和財務(wù)狀況3.物業(yè)管理經(jīng)驗和過去的表現(xiàn)4.物業(yè)企業(yè)管理人員和技術(shù)力量5.主要負責(zé)人經(jīng)歷和企業(yè)背景情況特別提醒：在制作招標文件時，最好把對投標人的實質(zhì)性要求集中列在一起，并采取適當(dāng)?shù)姆绞竭M行強調(diào)，如加*號、標紅、字體加粗等。這不僅是對投標人的提醒，也可以方便專家在評標時予以格外注意。

4.組織現(xiàn)場查看，召開標前會議Q1：標前會議召開的目的是什么？一定要召開嗎？標前會議的目的是回答投標方提出的問題。一般安排在物業(yè)項目現(xiàn)場，或者現(xiàn)場查看后，再集中召開。標前會議也可以不召開。由招標方機構(gòu)要求投標方將問題在規(guī)定日期內(nèi)，以書面形式寄送給招標方，招標方做出統(tǒng)一解答。三投標階段Q1：具備資格的投標企業(yè)在投標前應(yīng)做好哪方面準備工作？1.對招標書中的圖紙，物業(yè)管理的項目和服務(wù)要求深刻理解。2.多次進行現(xiàn)場考察，有疑問一定在標前會議上提出。Q2：投標文件由哪幾部分組成？1.投標函2.投標人的資格、資信證明文件3.投標項目方案及說明4.投標價格5.投標保證金或其他形式擔(dān)保6.招標文件要求的其他內(nèi)容Q3：關(guān)于投標書的提交相關(guān)問題A：從招標文件發(fā)出之日到投標人提交文件的截止日一般是多少天？（20天）一般的投標截止日期為開標會議日期B：截止日后收到的投標文件應(yīng)該怎么辦？不予開啟并退還C：已提交的投標文件，投標人能夠撤回或者更改補充嗎？可以，但應(yīng)該在截止日前以書面形式通知招標方四調(diào)查階段Q1：調(diào)查階段的主要工作是什么？1.招標方選取投標企業(yè)正在管理的物業(yè)進行現(xiàn)場考察，主要方式有參觀、民意調(diào)查等。2.招標方對投標企業(yè)的企業(yè)背景進行調(diào)查，包括資金、設(shè)備、技術(shù)力量、內(nèi)部管理操作機制進行調(diào)查。五.開標階段Q1.開標的方式？開標應(yīng)該在招標文件規(guī)定的時間、地點和程序以公開的方式進行。Q2：開標時都有哪些人員參加？開標由招標方主持，評標委員會出席。所有投標方代表都應(yīng)參加。邀請法律公證機關(guān)公證員參加。Q3：投標書在開標之前能不能由招標方私自打開？不能。開標時方能打開投標書。應(yīng)由投標方代表檢查所有投標書的密封情況。檢查無誤后，招標方工作人員將標書打開，宣讀其內(nèi)容。全程由公證人員公證。開標時的案例分析某招標代理機構(gòu)在一次物業(yè)管理項目的開標過程中，因為“熱情過了頭”惹來了麻煩。據(jù)了解，開標當(dāng)天，投標截止時間前5分鐘，一投標人抱著投標文件匆匆趕到投標現(xiàn)場簽到。當(dāng)代理機構(gòu)的工作人員讓其把投標文件和開標一覽表分別放在不同的兩個地方時，這位投標人傻眼了：“我的開標一覽表封在里面了，怎么辦？”“招標文件不是有規(guī)定須單獨密封嗎？”簽到處的工作人員如是說。

“只有3分鐘了，拆開再封上恐怕來不及了。能不能將就一下？”距離投標截止時間越來越近，這位出了紕漏的投標人也越來越著急。但代理機構(gòu)的工作人員卻說：“招標文件已經(jīng)明確規(guī)定，沒按要求密封的，開標時按照無效投標處理。你還是盡快想辦法吧?！睘榱藥椭@位投標人，代理機構(gòu)的另一名工作人員及時找來了剪刀和膠水。但當(dāng)他遞給這位投標人時，這位投標人卻抱起了自己封在一起的投標文件請求說：“大姐，麻煩您幫下忙，剪開！”看著投標人焦急而又充滿期待的目光，代理機構(gòu)的工作人員把剪刀伸了過去。

到了投標截止時間，投標人的開標一覽表倒是找出來了，但投標文件卻沒來得及封上。這位投標人滿頭大汗地往投標文件上摸著膠水，但其他投標人卻對代理機構(gòu)的工作人員：“投標截止時間到了，你們不能再收投標文件了?！甭牭接型稑巳颂岢霎愖h，代理機構(gòu)的主持人只好宣布：“投標截止時間已到，之后送達的投標文件都將被拒絕，開標正式開始……”

此時，剛剛拆封了投標文件的投標人卻義正言辭地說：“你們得等等我，我的投標文件是你們的工作人員給剪開的，如果你們不等我封，那就等你們的工作人員封吧?！彪S后，大家都把怪罪的目光投向了幫忙拆封的工作人員。代理機構(gòu)的工作人員怒了：“你這人怎么能這樣兒呢？我?guī)湍忝﹄y道還錯了?！弊罱K，在現(xiàn)場監(jiān)督人員的協(xié)調(diào)下，其他供應(yīng)商同意了這位沒按時封好投標文件的供應(yīng)商參與投標，“沖突”才得以化解。法律專家提醒：在招標文件要求提交投標文件的截止時間之后送達的投標文件，為無效投標文件，招標方應(yīng)當(dāng)拒收?！吧鲜霭咐?，代理機構(gòu)工作人員在開標前不應(yīng)當(dāng)剪開供應(yīng)商的投標文件；投標截止時間后，不應(yīng)當(dāng)收受投標文件。這兩點都極有可能引發(fā)投訴?！绷u標階段Q1：評標工作由哪個組織完成？采用什么形式評標？評標委員會負責(zé)評標，采用會議形式審查和評定標書。Q2：評標委員會由哪些人員組成？評標委員會為5人以上的單數(shù)，由招標人代表（約1/3）和有關(guān)的物業(yè)管理專家（約2/3）組成，評標專家由招標方在開標前3日內(nèi)從專家?guī)熘须S機抽取。Q3：評標是包括對哪兩部分的評議？主要包括標書評議和現(xiàn)場答辯兩個方面，可以采用綜合評議或百分制量化的方式。Q4：組織現(xiàn)場答辯的目的是什么？1.了解標書的真實性、可操作性2.發(fā)現(xiàn)標書中的疑問或錯誤，可以要求投標方給出解釋3.一般來說，負責(zé)答辯的是即將接管該物業(yè)的項目經(jīng)理。對項目經(jīng)理答辯時綜合表現(xiàn)的考察，有利于把好關(guān)。Q5：評標后，評標委員會應(yīng)推薦幾名中標侯選人？推薦不超過3名有排序的合格的中標候選人。當(dāng)確定中標候選人放棄中標或者因不可抗力提出不能履行合同的，招標人可以依序確定其他中標候選人為中標人。評標委員會經(jīng)評審，認為所有投標文件都不符合招標文件要求的，可以否決所有投標。

物業(yè)管理評標標準細則一、標書(總分100分)

1.企業(yè)基本情況(14分)

2.物業(yè)管理服務(wù)的理念以及提高物業(yè)管理服務(wù)水平的整體設(shè)想和策劃(20分)