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文檔簡介
序篇1建業(yè)地產(chǎn)研究院自2010年8月1日籌建以來,根據(jù)建業(yè)集團(tuán)的整體發(fā)展戰(zhàn)略,依靠原大道智源的研究成果和多年實踐,經(jīng)過深入的思考和研究,本著“一切為了建業(yè)”的辦院宗旨,著手研究“三駕馬車”的戰(zhàn)略規(guī)劃,以圖從產(chǎn)業(yè)體系、產(chǎn)品體系和運(yùn)營體系等企業(yè)良性產(chǎn)業(yè)生態(tài)發(fā)展鏈完善的核心競爭力方面,使建業(yè)集團(tuán)進(jìn)行全面的提升。同時,根據(jù)建業(yè)集團(tuán)發(fā)展的需要,轉(zhuǎn)換思維模式,調(diào)整研究課題,緊緊圍繞建業(yè)的發(fā)展,制定了地產(chǎn)研究院的發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃和近期工作計劃,以求盡快把研究院的研究成果轉(zhuǎn)化為建業(yè)集團(tuán)的“驅(qū)動力”和“核心力”,做好建業(yè)集團(tuán)實現(xiàn)進(jìn)軍地產(chǎn)百億軍團(tuán)、實現(xiàn)年復(fù)合增長率20-25%、銷售收入突破300億元、成為河南規(guī)模第一、市場占有率第一、贏利能力第一的偉大戰(zhàn)略目標(biāo)的“參謀部”和“智囊團(tuán)”。23隨著“中原經(jīng)濟(jì)區(qū)”即將納入整體國家戰(zhàn)略規(guī)劃,河南經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展已是不爭的事實。河南將成為下一步中部經(jīng)濟(jì)發(fā)展的焦點和熱點,河南房地產(chǎn)業(yè)將迎來新的“黃金十年”,萬達(dá)、恒大、中信、閩商、浙商等域外資本大幅強(qiáng)勢進(jìn)入,地方性企業(yè)也在搶掠有限的市場資源,建業(yè)集團(tuán)如何在新的歷史機(jī)遇下,繼續(xù)保持“專業(yè)化領(lǐng)袖型區(qū)域品牌地產(chǎn)開發(fā)商”的“行業(yè)老大”地位,實現(xiàn)單一的“房地產(chǎn)住宅開發(fā)商”到商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)及運(yùn)營最后進(jìn)入土地一級開發(fā),實現(xiàn)一二三級市場聯(lián)動,建業(yè)完善的產(chǎn)業(yè)生態(tài)鏈,使省域化擴(kuò)張戰(zhàn)略價值實現(xiàn)最大化,是建業(yè)集團(tuán)面臨的核心問題,也是建業(yè)地產(chǎn)研究院為之奮斗的目標(biāo)!4建佛業(yè)集適團(tuán)城白市匠運(yùn)輛營衰暨鹿土斷地駕一棉級罰開顛發(fā)誼方畏案(各第肌一柴階挑段增)前平言建莖業(yè)夫集鹿團(tuán)敘作襖為絕河刻南椒房堅地溫產(chǎn)蠢開棕發(fā)撒領(lǐng)困域抱的廣第昌一舍品菌牌冒,悶在改省申域團(tuán)化攏聚珍焦涌發(fā)瞎展走戰(zhàn)澤略雄的爺指尼引罵下滋,挽取距得墊了頭良滑好籍的范發(fā)投展婦業(yè)艇績匹,智全狀面悼完欺成雖省顏域?;?xùn)戰(zhàn)沸略瓦布慢局礎(chǔ),字企民業(yè)譽(yù)產(chǎn)括品捏標(biāo)蠻準(zhǔn)父體羨系預(yù)和鴉管泳控淡體妙系璃趨況于搬規(guī)趴范橫化史。罩但勢在沉企般業(yè)爸完形成掛擴(kuò)裹張禽區(qū)典域大布左局鑄之衰后幼,每如翻何膀新賀形嬸勢狗下傳,覆抓腎住奮新礙機(jī)大遇哄,栽更黃進(jìn)題一貍步欄提鞋升予建肝業(yè)濾省罰域養(yǎng)聚勵焦灰商新業(yè)坊模啞式陷的底價唉值召?宇如流何燦實賺現(xiàn)酷建諷業(yè)菌本彩土英化旗資忘源將的級價德值購最匠大炊化版?在回城墊市憑運(yùn)溜營孝中頁,疑土皆地懼一火級睜開主發(fā)天作禁為盜房躬地鑄產(chǎn)技產(chǎn)剖業(yè)報的縫最涼上貌游深,要對鑒整咱個有城慕市勾各揮種哪資團(tuán)源帆的陷運(yùn)每用拳發(fā)勤揮恨著尼至林關(guān)側(cè)重廁要添的撇作侮用徐,巖撬診動鼓著賽整瘦個眼城村市眼的胖宏將觀途經(jīng)拾濟(jì)妻的涉發(fā)蛙展眉,聾土賊地志一瞞級睡開安發(fā)嘩很籃大趣程剝度洗上愈決渾定層了湯城滑市黎化員的托進(jìn)渴程書、司效怨率惹和境質(zhì)拾量全。粗隨王著宜土盡地柏市洗場艇的旁日邪趨黃完冠善驚及旨土答地路政瓣策徹進(jìn)各一棗步創(chuàng)緊技縮苦后雄,哈拿冬地洞壓艘力怎越夏來甩越指大幣,組憑扎借著一踏級澆開虹發(fā)業(yè)的典優(yōu)甜勢流獲風(fēng)得吊二視級順開撞發(fā)井權(quán)米已孕成員為峰“捐曲迎線瞎拿怖地蘇”膏的犯新賺途栽徑莖;為同父時困掌盾握擁核歲心業(yè)資磁源耍和逼控外制壁優(yōu)柄勢嬌,辛可瓶以正左暈右橋二騾級雞開界發(fā)屬和惰決點定休二甘級其開脫發(fā)監(jiān)的命節(jié)網(wǎng)奏雁和爸方哭向上。建申業(yè)稿集痕團(tuán)保介溝入涌土脫地調(diào)一錫級鏡市遺場花開愁發(fā)番,什憑辨借漲強(qiáng)漸大切的厲品忍牌近實濕力此和鋼本棄土蚊化旨資佛源撞優(yōu)間勢該,頁控輛制紫上橫游勺資淚源百,石搶鼻占忽開限發(fā)堂先會機(jī)杰,棒有堵效殼把長握撇整喊體乎戰(zhàn)推略陪發(fā)答展機(jī)布較局夕,巾合心理勇調(diào)泄配豪資械源爸優(yōu)叢勢州,屯掌仗握薯核別心秧競墨爭光力慕,憤科有學(xué)餐調(diào)剛整儉整需體蕉發(fā)芽展手節(jié)峽奏擇,巷達(dá)歷到籃“臘攘寶外底安芝內(nèi)衛(wèi)、侄眾鞠生香共勺贏棵”呀的緊區(qū)濤域匠化甘商宴業(yè)江模而式憲價蛋值衡最壤大倦化蓄的胞戰(zhàn)灰略錢部妄署數(shù),擾藉計此旁完伍成為從近房勇地鼓產(chǎn)鑰開嫩發(fā)博商膀到轟城掃市安運(yùn)謹(jǐn)營濾商猶的傲轉(zhuǎn)伐變依,尿?qū)?dǎo)建障業(yè)肚集霸團(tuán)就省輝域濟(jì)化倘發(fā)錯展堪戰(zhàn)黑略斃起喊著獵至?xí)炾P(guān)擋重監(jiān)要零的狡作鏈用副,安也搜是裝建狼業(yè)鄙集駐團(tuán)暴在鉗新槐形雁勢云下施完撇成幕下庸一鼠個斗十玻年綢發(fā)者展碌布示局與的芝核悼心拌導(dǎo)樹向妙。要可陶全撐面兼提振升晌建口業(yè)死集擋團(tuán)乖的霉資帖源蓮整廣合刃和贊贏棒利東能簡力雹,賴形姥成語進(jìn)貫退淡自鐘如闊、朽收趁張輛有錯馳屋、醒穩(wěn)澇健嶼發(fā)許展窩、依跨橡步紡超塌越鴨的揮良培好咱態(tài)炊勢粗。5目糧錄■岸第役一健部深分散:著土柔地央一遼級罪開余發(fā)貪概飼述■避第筐二法部春分拖:掩國的內(nèi)望土糠地液一俘級阻開倒發(fā)孫市吊場拳狀謊況■禽第拖三惕部夜分搖:趕河畫南盈省型土土地妨一豬級郊開不發(fā)獎市天場圾狀釋況■活第姥四眠部聞分叛:山建添業(yè)置為錘什價么液要刪進(jìn)綿入翅土存地冠一惰級悅市饒場惰開駛發(fā)■鋒第倍五棄部撤分菜:屯建爭業(yè)盟如石何晝進(jìn)并入男土扔地食一丑級通開姓發(fā)解市攀場■逼第黑六棒部款分串:裁建唯業(yè)失土查地或一慰級榜開呢發(fā)擠市線場誤戰(zhàn)捷略伶規(guī)恭劃■愈第披七洗部骨分徒:毀建寒業(yè)勢進(jìn)嫂行孤土溜地乞一歐級緣瑞開焰發(fā)則的哥融棍資虜模倉式■陸第介八孫部廚分甩:竭效升益她預(yù)鎖測央及封可您行墾性珍分盞析6土途地濱一濟(jì)級率開遇發(fā)糊的灶背排景改姥革拔開惹放宣以驢后聰,鏡尤伸其窩是2結(jié)0世圓紀(jì)9光0年條代重以絮來警,泳我享國綿城炸鎮(zhèn)窄化就進(jìn)貿(mào)程互不洋斷墳加聲快中。隙到2寺0樓0歸9年星底,全煩國3刻1個卵省虹、由自全治蟲區(qū)援、估直改轄桌市提共良有項設(shè)隙市啞城需市6妹5吊5個,城六鎮(zhèn)繡化涼水訪平4唐6疑.倆5引9介%辨,城骨鎮(zhèn)企人務(wù)口弓達(dá)伍到6乞2牧1狠8總6萬宴。每古年崖城漢鎮(zhèn)睜化寸水叮平具提引高點一它個養(yǎng)百懂分藥點,每助年信農(nóng)莖村覺就喜有1沃0揉0革0萬植到1輩2繁0葵0萬雞農(nóng)戰(zhàn)民條進(jìn)窯入悄城牌市磨。城憤市濁建現(xiàn)設(shè)棉的渡巨茂大友需必求凝與浸城欣市朝政翼府產(chǎn)有車限認(rèn)的米財暫政帖能副力館之續(xù)間壘的隸矛私盾塘。跑土畢地序市方場惑在滿發(fā)共展塊中春出塊現(xiàn)態(tài)了少諸當(dāng)如別土輔地左開勾發(fā)握不繳規(guī)耍范白、師房漢地寒產(chǎn)廳市恐場鬼秩峽序蝕混舊亂嘴、國股家壘土傭地?zé)┦展且嫱昧魑凼г儭⑺俎r(nóng)路民鮮失壁地挖等徹現(xiàn)率象綱,丟不間僅川極喬大搞地鐮浪巴費(fèi)顫了綠有橫限騙的蹤蝶土塌地把資男源姑,敞也你造勺成望了霧國芹家拴財工富陸流貫失惹、青社叛會謊矛堪盾賄上對升叮等婆不欣良石后蓬果級。原騎有則的估土機(jī)地離開繩發(fā)渣、校供膀應(yīng)扁模散式姨難喝以刊滿茶足指時罷代醬的猜要匠求流,直迫完切蜘需療要掛一咬種“通迫過四基映礎(chǔ)況設(shè)光施惡建達(dá)設(shè)肉促關(guān)進(jìn)爬土坡地建升鴿值超,菠土方地勸增廚值鴉收見益策支超持升城孟市窮基怎礎(chǔ)個設(shè)籃施罷建胞設(shè)”的局滾黎動辰發(fā)常展望的坊城除市續(xù)經(jīng)用營蟻理棵念蔑。7為表了腸有稀效生的繭規(guī)監(jiān)范強(qiáng)土槍地饒市晃場負(fù),凡盤悲活妖和摩最載大甚效聽率紛的關(guān)利勢用偵土基地棗,哈對稍土淘地鉗開少發(fā)洽、拖出綱讓極、縣利星用助等炎各受個離環(huán)源節(jié)板進(jìn)磁行雨有渠效舟的公調(diào)復(fù)控酒和室管即理扶,捎國練家機(jī)借泄鑒察國獲際眨經(jīng)罷驗疼推騙出盯了阻土磨地冶儲想備惹制陡度普,鴿并殺由扒此鉛產(chǎn)泥生隔了炊土止地凳儲冰備玻開坦發(fā)樂制功度痕。在削這液種共背隙景蜂下桑,長土鴨地驗一籮級節(jié)開糞發(fā)盜應(yīng)黎運(yùn)陡而架生埋。什謙么甜是譯土劉地駕一礎(chǔ)級梳開響發(fā)8土垂地羅一脾級紫開福發(fā)椒,泳是肉指大由氧政蚊府灰或頭其谷委壟托齊的貌企舊業(yè)捏,循對犯一碗定肚區(qū)階域仗范費(fèi)圍誤內(nèi)纏的訓(xùn)城求市范國禁有饞土怠地連(逃毛圓地夕)然或剖鄉(xiāng)緣瑞村覆集武體抹土增地臣(尋生濫地斤)腿進(jìn)余行米統(tǒng)身一港的航征促地令、翁拆瞇遷暢、殲安信置父、博補(bǔ)療償望,純并祝進(jìn)匹行愧適捆當(dāng)遭的吧市魄政額配它套架設(shè)醉施串建墨設(shè)固,拳使碑該抄區(qū)糊域嶼范晃圍攀內(nèi)鮮的粗土怕地邀達(dá)忍到是“淺三賢通播一客平氣”擾、御“料五睡通纖一頂平轉(zhuǎn)”膏或林“楚七施通察一此平斧”混的籍建套設(shè)留條羨件喂(壓熟畢地青)透,沉再姐對頓熟秧地董進(jìn)送行倒有休償門出暮讓毛或邁轉(zhuǎn)崖讓裁的朗過觸程健。所鄰以睛土掃地竊一呼級雖開甚發(fā)拴既鍵是衡一凍種興集值征淘地要、航拆咳遷繁、壟補(bǔ)吹償伴、效規(guī)伯劃努設(shè)番計舒、搏市田政并基缸礎(chǔ)竟設(shè)凍施扭、正公崗共永配樹套池設(shè)也施敏和夫環(huán)逃境環(huán)景座觀底建栽設(shè)裳與可一霧體咸的血項幻玉目泥系異統(tǒng)歲工脆程秩,傅也偷是渾一艙種牧集傭土府地呈資虧源艘管險理段、虜城合市譯規(guī)薄劃愛、克城敢市擇建射設(shè)纏、禿環(huán)濾境棵保找護(hù)得等幸各能政感府尤部蔑門躬管便理站與輕控咽制叢于涂一足體榜的劑管底理喚工佳程逝。城息市朱土驢地贊開巡壽發(fā)撤的艘規(guī)表劃且體苗系侍是光實裝施駁土地地貫開揮發(fā)守的贏依走據(jù)城奸市詠規(guī)組劃侮綱蚊要城片市妙總迎體愚規(guī)口劃控登制濾性專詳圍細(xì)亂規(guī)灶劃修份建涌性工詳匪細(xì)史規(guī)菊劃土鹿地每利個用標(biāo)總猶體療規(guī)繪劃分撐區(qū)握規(guī)越劃協(xié)害調(diào)土珠地像利所用赴年妹度聽計零劃城勿市申經(jīng)悼濟(jì)邊和銜社依會蛇發(fā)辛展似規(guī)洗劃宏嫂觀及層團(tuán)面圖:霧對始城暑市鬼未群來鏟發(fā)還展篩起期著浸控扒制符和糊引懸導(dǎo)尊作寸用微擔(dān)觀精層狀面擋:逢決除定皺著減土玩地越開完發(fā)那的避區(qū)純域輝、破布析局毅、柳規(guī)丈模偏、所質(zhì)惠量棋和盛開舌發(fā)方內(nèi)治容1殼0土地一級開發(fā)特點1、平臺優(yōu)(政府、資金、品牌)2、技巧高(高水平運(yùn)作模式)3、收益大(約是城市綜合體的3倍,住宅的5倍)4、風(fēng)險?。L(fēng)險可控)5、競爭?。ㄌ鰝鹘y(tǒng)二級開發(fā)競爭)6、易掌控(既可進(jìn)行一級開發(fā),又可進(jìn)行二級開發(fā))1撈1從漆內(nèi)每涵泰上奸看炸,捆土指地璃一扯級丟開額發(fā)洲除洪了寫是喝一糠個甘以“生倒地幫變怎熟賄地”為末主象要擾特然點環(huán)的答工跨程扣過淺程煮之撲外彎,碼還祖具壁有盼以子下衣三宴個近要言素江:1、權(quán)針屬旬流智轉(zhuǎn)顯的惜過幻玉程土呈地吉一鼠級央開著發(fā)努的老過琴程姜實佳際蒜上更是砍一雹個律土釀地爭所獅有西權(quán)清、奧使壓用蘆權(quán)位等逢權(quán)菜屬叔的夠轉(zhuǎn)謹(jǐn)移俘和橫流跟動侄的稻過廣程方。三個郵要牢素3、利剝益模協(xié)然調(diào)架的飯平同臺2、調(diào)渴控抄土陷地佩的傾手騙段土侍地剪一摔級猾開爬發(fā)釘是癥政接府擁運(yùn)跑用忌土居地指供蹤蝶應(yīng)敲規(guī)廉模賊與坐節(jié)荒奏六調(diào)槽控觀土偶地普市弦場營的栽重軟要削手案段殺。土漆地科一磚級列開丑發(fā)犬體攝現(xiàn)示著信以搭土撤地傭為刷載評體姿的患國吵家記、鋤企井業(yè)(一懂級費(fèi)開魯發(fā)辣企海業(yè))和派經(jīng)傷濟(jì)特個趴體(包想含稅原忠用似地愛企索業(yè)蒙、染城排市蕩居性民佛和決農(nóng)北村繞農(nóng)她業(yè)分生毯產(chǎn)漏者)三峰者晝之北間相的沃利箱益究關(guān)壤系盜,計是前三叉者慨利嬌益妻協(xié)赴調(diào)藥的燒平斑臺攻。土餅地關(guān)一予級袍開案發(fā)被中曾涉轉(zhuǎn)及柳的孔權(quán)打?qū)偬哧P(guān)閘系土作地化權(quán)道屬綠關(guān)廊系土越地購所尼有紙權(quán)土兔地謊使宴用動權(quán)土頁地秋一呆級街開蚊發(fā)核權(quán)是范土庸地省所情有唯人活對苦其刊擁統(tǒng)有逆的焰土搭地她依鞋法趴享績有盈的占墨有摘、蛋使仁用隊、乳收每益驅(qū)和緊處根分的胳權(quán)棉利鹽。我返國紫實暢行氧土堆地挽的特社義會斤主撇義法公靈有院制透,桐即熱全哭民閱所頓有餓制汗(糧存秤量艱土監(jiān)地掏)接和猛集久體虹所掃有辰制雪(罵增襲量啄土熟地碌)機(jī)。是勺指刻民襪事?lián)p主汽體追在直法首律片允搖許協(xié)的嶺范憤圍鏟內(nèi)利對彩國尺有愈土撕地瓜或泡集狗體歐土演地占配有片、傾使憶用悉和亂收惠益的恭權(quán)的利脈。土銀地?zé)嵋欢鸭壧亻_候發(fā)飽實征施發(fā)單放位礦依送照恭法冠定群程利序嗽,辱對然特屑定手土廊地趁實接施資征轟收電、辯拆喇遷根、多規(guī)聚劃物設(shè)辰計趕、猜市蓋政猶基安礎(chǔ)派設(shè)已施賣建嘴設(shè)巡壽、吉公斗共晶服艘務(wù)舌設(shè)蠶施扁建箭設(shè)急、深管償理庸、縮慧服微務(wù)斤的近權(quán)覺利治。獲尿取訂土膏地責(zé)一桂級盟開菜發(fā)樂權(quán)耳的騙方?jīng)Q式則:燒招關(guān)標(biāo)剃委秋托墓、卷授逆權(quán)擱委壞托趕和馬收性購上煙海余市夠給見予施上尚海筍市違地析產(chǎn)皆集迎團(tuán)含暫悲時域的絞成伴片復(fù)土炕地好使晌用申權(quán)夕,辱有龜利汽于呆融爹資蚊;僅己是受土霞地旨一雀級通開竊發(fā)蒸權(quán)斷,厲難重以湖獲腰得襯抵愧押真貸毒款園。儲即酬使融開踐發(fā)郵企湖業(yè)購?fù)ㄔ踹^羽一設(shè)級充開同發(fā)減權(quán)吼權(quán)牢屬桂證肌明蒜抵括押澡而攔獲裂得濕信悲貸書支狹持天,處本軍質(zhì)蹄上墳也孔是旱通抓過膀政性府寄擔(dān)折保成而丟獲鋤得址貸昨款虜。土墾地丙一島級蠶開內(nèi)發(fā)鏟中詳權(quán)侮利庸主紀(jì)體老與抖權(quán)誕屬保關(guān)體系政俊府一競級暢開載發(fā)暈主食體二儉級搶開閉發(fā)釋單刃位土旅地銷所啦有坦權(quán)土企地勤一罩級客開狗發(fā)避權(quán)(俊受點限客土薦地何使慨用溪權(quán)其)土飯地揪使頑用鑒權(quán)熟坊地嶄出且讓生帆地證出濱讓協(xié)梳助服券務(wù)收販回權(quán)奴利遷主斜體權(quán)哈屬
金融機(jī)構(gòu)原土地使用者五大相關(guān)利益者專業(yè)咨詢機(jī)構(gòu)、工程承包商、材料設(shè)備供應(yīng)商等合作伙伴政府機(jī)構(gòu)二級開發(fā)商相紗關(guān)度利么益玩者得釋到攝合餃理邪的且征抹地臂拆徒遷藏補(bǔ)湊償冷和像安加置誠凱信般經(jīng)組營庫、血合涌作褲共杜贏確舟保獎資棚金仇安掠全奧和傭增蹲值實慣現(xiàn)普最出大廢盈碼利政目渠標(biāo)有橋利辰于腫區(qū)廟域柴長魔遠(yuǎn)喉發(fā)枕展碌、符政衰績燥體歸現(xiàn)惠、崗城怕市教形通象1匯5土歇地棵一降級遵開烈發(fā)夸與柱相節(jié)關(guān)舞概革念好的脖區(qū)狡別障與倡聯(lián)梨系城市開發(fā)的對象不僅包括城市土地,而且包括城市礦產(chǎn)資源、無形資產(chǎn)、人力資源等。而城市土地一級開發(fā)的對象則是土地。二者是包含與被包含關(guān)系,同時土地一級開發(fā)又具有上述三方面更深層次的內(nèi)涵。與城市開發(fā)如今推廣儲備土地的熟地出讓,土地一級開發(fā)是土地儲備的重要組成部分。另一方面,土地一級開發(fā)的內(nèi)涵在不斷擴(kuò)大,一級開發(fā)主體不僅涉及土地開發(fā)環(huán)節(jié),還涉及土地取得的環(huán)節(jié),在這種情形下,土地一級開發(fā)大致等于沒有儲備期的土地儲備。與土地儲備在城市中,土地開發(fā)有一級和二級之分,土地二級開發(fā)通常是指房地產(chǎn)開發(fā);土地供應(yīng)是土地一級開發(fā)與二級開發(fā)的分界點,供應(yīng)之前的開發(fā)屬一級開發(fā),之后為二級開發(fā)。與土地開發(fā)城市經(jīng)營是指對構(gòu)成城市空間資源、功能載體的自然資本、人力資本及其相關(guān)延伸資本(如道路、廣場冠名權(quán))等進(jìn)行集聚、重組與運(yùn)營,從而獲得收益的行為。以土地一級開發(fā)為核心的城市土地經(jīng)營是城市經(jīng)營的重要內(nèi)容之一。與城市經(jīng)營1你6傳統(tǒng)土地開發(fā)模式包辦婚姻式由政府包辦一切,把生地做成熟地、毛地做成凈地后再出讓給二級開發(fā)商,俗稱“五統(tǒng)一”或“七統(tǒng)一”,由政府成立專門的舊改或新城管委會。這種模式需要政府投入大量的人力、物力、財力,屬于最傳統(tǒng)的辦法,過去成立的各類開發(fā)區(qū)都采取這種辦法,這種辦法只能適用于有錢的政府。割臘肉式誰看上哪一塊就割給誰,開發(fā)商、用地單位自行做一級和二級開發(fā),這是沒有辦法的辦法。這種方式的好處是政府無需投入,缺點是政府收益也低,城市整體規(guī)劃難以實施,開發(fā)進(jìn)度無法掌控、保障。城投公司模式政府先成立國有獨資的一級開發(fā)公司,或者叫做基礎(chǔ)設(shè)施公司、土地運(yùn)營公司等,這種城投公司負(fù)責(zé)全市或者某種類型的全域土地開發(fā),而不是僅限于某個項目、某個區(qū)域。這類公司有的掛靠在建設(shè)局,有的幾個部門聯(lián)合共管,有的干脆在財政局掛靠,因為投入的資金有保障。城投公司表面上是基礎(chǔ)設(shè)施投入,實際上是土地運(yùn)營。這就使得城投公司往往因與土地儲備中心、市場中心的關(guān)系處理不當(dāng)而出現(xiàn)“越俎代皰”或“施展不開”的現(xiàn)象。指婚式由政府指定一級開發(fā)商,一般為國有企業(yè)或關(guān)系戶。因為沒錢“大包大攬”,又不安于、不忍心“割臘肉”,一些政府采取了這種非市場化的指婚式。這種方式省錢省事,但開發(fā)效益不理想、機(jī)制不靈,甚至容易滋生腐敗。招親式政府公開招標(biāo)方案優(yōu)、信譽(yù)好、成本廉的企業(yè)承擔(dān)一級開發(fā)。目前,公開招親方式還缺乏全國性的制度,操作彈性大,爭議也大,北京是最早出臺相關(guān)政策的地區(qū),但屬于工程總承包式的招親,只在“選商”階段實現(xiàn)了市場化,投資商參與的積極性不高,又容易引發(fā)曲線拿地的弊病。蜜月式政府與開發(fā)商因為目中特殊利益或關(guān)系形成合作模式,政治的不確定性和企業(yè)的利益所需各打各的算盤,得到既定利益或由于政府官員更迭造成開發(fā)無法進(jìn)行,而采取的非市場化的開發(fā)機(jī)制也無法保證整體開發(fā)效益的實施,開發(fā)進(jìn)度也無法掌控。蜜月一過,即作鳥獸散。傳哪統(tǒng)仿城完市固開榴發(fā)厚模潤式中氧國貓現(xiàn)宅行悼的陽土激地機(jī)管廣理貨體忠制名下掌的思土方地板開惰發(fā)伯一偷般層程異序姥是身:鋒向上原密駐道地索居血民賞或落農(nóng)寇民淹低喇價亦征捧收爹土夠地崇,咸通著過秤城行市駐規(guī)辮劃伍和朋土蔬地測利錄用唉規(guī)淡劃宗調(diào)配整適實織施轉(zhuǎn)土裳地?zé)糇內(nèi)佬载湣⒌鬃兤в镁据^,圓不艱斷躁改忌善版環(huán)躍境民、說提低速結(jié)交桐通周、普公儲建隔配刮套錯,計再獸向軍二岡級喪開乒發(fā)勁商漁高林價瞇出神讓笨土冊地奮,兼獲撐取溉土念地臉巨兔大煙增份值銅,竿政她府喬聚屯集嫌了反大亭量匯資松金翁,咳再賣用志于尤城給市含建迎設(shè)萌的賀滾什動大開艷發(fā)尊,后如赤此竭循趙環(huán)翻往毒復(fù)托。雕無極論醬是屯以梅存濕量燈地亞開放發(fā)雀為傅主哭的壞舊付城秩改下造妹、釀城床中母村標(biāo)改戚造甩,鞏還累是膊以刮新糟增篩建顛設(shè)哨用差地袖為折主燭的崗新挪城設(shè)區(qū)茄開彩發(fā)叼,帆根良據(jù)摸開志發(fā)卷主味體淹、孩利址益獨平帝衡籠及拍運(yùn)襪作辛流劃程援等頂?shù)奶娌罱援惐M,紋大妹體閃可補(bǔ)把端城顫市項開幟發(fā)賀模束式逗分眉為日以雞下油幾時類漠。傳裹統(tǒng)逮土切地決開弟發(fā)盲模句式蔽與悠土性地病一烘級糖開孩發(fā)抄模漠式盾對拔比傳結(jié)統(tǒng)纏的擴(kuò)土紅地警開持發(fā)割模邊式用(鐮土享地判出杜讓篩后臂開表發(fā)業(yè))土斧地妻一妥級起開扶發(fā)袖模呼式品(爭土此地礎(chǔ)出漁讓軋前阿開紙發(fā)惱)1普7生地生抖地胳出因讓土宇地鴨一橡級織開億發(fā)土協(xié)地慰一慣級去開雪發(fā)土鋤地軌出練讓建造房屋1遭8四種模式模式一■一二級市場聯(lián)動開發(fā)的傳統(tǒng)模式,由企業(yè)主導(dǎo)■這種模式比較普遍,近期可能存在機(jī)會■長遠(yuǎn)來看,空間越來越窄
模式三■政府和法定機(jī)構(gòu)協(xié)作模式■由政府相關(guān)部門和政府投資成立的開發(fā)企業(yè)完全壟斷土地一級開發(fā)模式二■完全政府控制模式■完全由政府組織實施土地一級開發(fā),僅以招標(biāo)方式確定施工企業(yè)■成功的前提在于城市規(guī)模不太大,操作難度小、成本低,政府有能力承擔(dān)全部的土地開發(fā)資金。
模式四■政府主導(dǎo)、市場化運(yùn)作模式(三級聯(lián)動)■政府“抓兩頭”,即控制土地儲備計劃和供應(yīng)計劃;“放中間”,即充分利用社會力量實施土地一級開發(fā)■對于規(guī)劃能力和財政力量不太強(qiáng)的城市,這種模式比較合適
現(xiàn)脊階聲段訴,誤國煤內(nèi)笛土示地替一乳級寶開竹發(fā)覆存柱在冰四狼種毒模停式土決地朝一怒級鍬開素發(fā)種流幅程1筐9向底當(dāng)開地系國閑土喪局喪提扒交服土芳地債一小級賊開煎發(fā)旨申貌請當(dāng)冬地帖國上土脊局昂受倘理皇申楚請咸并鋸進(jìn)讀行竿土升地筆開鄙發(fā)必項侵目無預(yù)笨審組糊織軌編解制斃土騎地桶儲樂備團(tuán)開花發(fā)邁實陸施酷方透案編柿制下土咽地膚一自級科開揉發(fā)水實憲施網(wǎng)方喪案確抓定略土粒地挪開僵發(fā)塞主具體按竄照將規(guī)維定臣辦土理呈相罷應(yīng)綠手通續(xù)取扒得桂當(dāng)臺地道人竹民倍政施府漠的饅批戲準(zhǔn)欺文腎件辦到理恨征闖地給、溫拆征遷侵、遇市寧政與基室礎(chǔ)演設(shè)亮施負(fù)建稠設(shè)喇等燒相妨關(guān)琴手窄續(xù)組弓織滿驗酷收土診地垂一屢級列開寺發(fā)筆成鄭本土平地瀉一捎級纏開出發(fā)民成餐本思是信指嶼在危政哥府朝規(guī)斷劃閥的哭土單地稱一枝級斑開瓜發(fā)唐區(qū)技域宣紅扒線舉內(nèi)器實劉施恥土葉地飼一局級胞開故發(fā)裁全腳過墾程眼的宏費(fèi)相用妄。菜由罪項筆目揪前距期摩費(fèi)體用思、精征陸地由拆扛遷藝補(bǔ)御償紹費(fèi)婦用互、裙公鹽共灰區(qū)晶域濾市隸政謊基輸?shù)A申設(shè)取施潛建暑設(shè)訂費(fèi)檢用拉、路公桃共鄭配嬸套較設(shè)超施固建捐設(shè)敏費(fèi)戚用資、聯(lián)工紋程闖建峽設(shè)貍其棗他煉費(fèi)跡用蓄、偶管擁理貧費(fèi)雅、要財幕務(wù)濫費(fèi)脆用疼、憂土掉地錘招賄拍隨掛時中城的居交弱易罷費(fèi)身用鋼、嚷公衫共務(wù)市伶政閱配掙套基設(shè)致施梯移翁交妥前津的渴管唉理盈費(fèi)羽用缺等張構(gòu)廊成碎。土誤地屬一染級網(wǎng)開題發(fā)粘項鞠目釣投腸資身巨姐大我、棵建張設(shè)沉周癥期升長燥等議特路點綠決志定螞了雜土瓦地清一躍級躬開叮發(fā)蜘成雹本蹄對諒?fù)翍M地?fù)煲晃壏介_誤發(fā)款項媽目間決袖策輛的星重滴要植性露。刺政衣府沸或低土健地晉一想級燥開幸發(fā)乖企購業(yè)吉是址否止有幟足沙夠歐的飼資榮金橋?qū)嵥┯翂氐睾艘贿m級芽開辟發(fā)致項鳥目姿,萬是材土吩地清一刮級指開誼發(fā)諸項吹目店決鋪策隱中吼主奇要據(jù)考姓慮娃的眾問釀題斧。昂如史果鑰土好地艘一秘級哨開臘發(fā)提成郊本陶超鄰過騰投黑資凱者匠的雹財省務(wù)朗能歌力筆,捧就吐會辦使葛決凍策趴者束放慈棄巧土劇地率一難級第開自發(fā)顆項淋目勻。葬因宿此窩,屬在韻土肆地您一恰級礙開拼發(fā)辯項姻目怠決叼策很階土段堪,預(yù)土漆地艱一錄級著開畢發(fā)刮成舞本瞇就盒成腐為原項冰目剖財赴務(wù)狐分街析菜和碧經(jīng)舊濟(jì)堤評棵價究的喪重盯要泳依屯據(jù)我。2碼02何1類別內(nèi)容項目前期費(fèi)用立項報告、可研報告、土地一級開發(fā)實施方案等的編制費(fèi)及項目前期的各種工程咨詢費(fèi);委托編制修建性詳細(xì)規(guī)劃和區(qū)域內(nèi)的管線綜合等規(guī)劃方案費(fèi)用;工程勘察、測繪、定樁費(fèi)用;環(huán)境影響評價分析費(fèi)用;交通影響評價分析費(fèi)用;地震影響評價分析費(fèi)用;地價評估費(fèi)用;工程設(shè)計費(fèi)及施工圖審查費(fèi);招標(biāo)代理費(fèi)、招標(biāo)服務(wù)費(fèi);工程保險費(fèi)征地、拆遷費(fèi)用征地補(bǔ)償費(fèi)用、拆遷補(bǔ)償費(fèi)用、房屋拆遷評估費(fèi)、拆遷服務(wù)費(fèi)、拆除工程費(fèi)用、古樹保護(hù)及文物古建修護(hù)、還建費(fèi)用、其它公共區(qū)域市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用場地平整費(fèi)用及為各二級開發(fā)單位提供施工臨時供水、供電設(shè)施、臨時道路的鋪設(shè)及維護(hù)費(fèi)用區(qū)域內(nèi)永久性道路、橋梁建設(shè)費(fèi)用市政管線建設(shè)費(fèi)用(包括雨水、污水、中水、上水、電力、天然氣、電信、熱力等)市政場站建設(shè)費(fèi)用(包括雨水泵房、燃?xì)庹{(diào)壓站、熱力站、開閉站、區(qū)域中水站、區(qū)域管理中央監(jiān)控室及涉及城市安全的公共設(shè)施等,其建設(shè)費(fèi)用視規(guī)劃情況而定)配套公共設(shè)施建設(shè)費(fèi)用(區(qū)域內(nèi)的交通智能化系統(tǒng)、公共標(biāo)識指示系統(tǒng)、安防監(jiān)控系統(tǒng)、公共衛(wèi)生間、垃圾收集轉(zhuǎn)運(yùn)站、消防站、派出所、郵局等)區(qū)域內(nèi)公共環(huán)境景觀建設(shè)費(fèi)用
綠化(花草、樹木的種植)、微地形、藝術(shù)小品、噴泉、地下出入口的處理、休息座椅等區(qū)域內(nèi)公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用市政管理用房建設(shè)費(fèi)用;機(jī)動車停車場(庫)、非機(jī)動車停車設(shè)施建設(shè)費(fèi)用;規(guī)劃中其它須納入土地一級開發(fā)成本的配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用工程建設(shè)其他費(fèi)用工程監(jiān)理費(fèi);竣工圖編制費(fèi);建設(shè)期區(qū)域管理費(fèi)用;項目竣工后移交管理單位前的維護(hù)管理費(fèi)用;項目后評價費(fèi)用;其他管理費(fèi)該費(fèi)用應(yīng)根據(jù)項目的具體情況和土地一級開企業(yè)的管理水平、資源投入情況等進(jìn)行核算。財務(wù)費(fèi)用土地一級開發(fā)主體資本結(jié)構(gòu)和融資能力不同而有不同的融資方案,因此融資渠道、金額和期限完全不同,其融資成本應(yīng)視具體情況分別測算。銷售費(fèi)用土地一級開發(fā)主體為提升開發(fā)區(qū)域的土地價值,吸引二級開發(fā)商和最終用戶,完成土地出讓任務(wù),盡快收回開發(fā)成本而進(jìn)行的策劃、推廣活動,和因此發(fā)生的各種廣告、宣傳費(fèi)用等應(yīng)納稅費(fèi)土地一級開發(fā)涉及的應(yīng)納稅種主要有:營業(yè)稅、城市建設(shè)維護(hù)稅、教育費(fèi)附加、印花稅、進(jìn)口設(shè)備關(guān)稅等,所得稅。不可預(yù)見費(fèi)包括基本預(yù)備費(fèi)和漲價預(yù)備費(fèi)土府地宋一談級象開險發(fā)曠項倚目謙的乎成踩本袖構(gòu)監(jiān)成2政2土腔地順一啄級處開蠢發(fā)桌中瘋的凳機(jī)旗會灰與匠盈繼利顛模早式—姑—基柳于揭戰(zhàn)望略質(zhì)層橡面炭的倘研佛究2愉3從顫價肢值丸鏈肉的黑分槳析吉出蛋發(fā)級,蹤蝶參訂與驢區(qū)相域籮開倦發(fā)弱項賊目矛建誕設(shè)表,挨通返?;行皳?dān)償四個種奇角倚色:商串業(yè)膚角悅色土狼地牲運(yùn)象營宣商房地地警產(chǎn)黃開銳發(fā)寬商房潮地懶產(chǎn)噸代笑理咬商/中稍介賞機(jī)雪構(gòu)運(yùn)公營協(xié)管族理/物勤業(yè)市管證理土地開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)商業(yè)管理運(yùn)營土地規(guī)劃/土地融資/土地一級開發(fā)/開發(fā)招商(營銷)項目規(guī)劃/項目設(shè)計/項目建造/銷售營銷銷售營銷/運(yùn)營管理參繭與匙土笨地局規(guī)純劃敏、遺一所級醒開糠發(fā)化和倦運(yùn)體營嫩、家土臉地俯營觀銷在擺所聽購臂土堡地雖上見規(guī)急劃光并額建臘造灘房季地夸產(chǎn)榆項勝目福,曲租棒售姜給字駐吃商宣耗傳股,廣吸活引地駐葛商宣民傳口、焰營旋銷吸,程吸務(wù)引飾駐淋商散和旬消漿費(fèi)涉者日嬌常邊運(yùn)柿營驚、船維置修至和衫其逝他誓管光理2增4在值區(qū)施域?qū)ч_能發(fā)灘的知每殊個登階仙段焦價佩值找鏈動中祖有傅不您同紅的企權(quán)這力中和蚊利禍益挖點●區(qū)業(yè)域此開拴發(fā)功是想一爐個接價破值羨創(chuàng)貓造沾的賢過針程物?!窠K開佩發(fā)惰主寶體牛通肢過此在沫價吉值習(xí)鏈尿的濫不房誠同獲階琴段輩所爛擁菜有守的勾權(quán)掃力箏和蟻能對力亭,壤來那創(chuàng)歐造巴價遵值眠和努獲尖得坑利街益蹦。權(quán)塑能利盟益允點影糟響標(biāo)區(qū)賀域績規(guī)斯劃掌餃握蹲土悉地蠢開構(gòu)發(fā)注經(jīng)桶營代權(quán)土團(tuán)地利一對級盜開潤發(fā)(基垂建)低紀(jì)成氧本季獲蓋取造土皂地與東政莫府碰分譜配命土售地枝增倍值笑收遮益一罵級勾開頓發(fā)惹的啊利航潤土顫地苦轉(zhuǎn)曾讓京權(quán)招紀(jì)商漁引晚資土欺地鏟二訴級宜開宵發(fā)(自欄營離、沾合促資帝、諸股咬權(quán)嗽轉(zhuǎn)投讓君等)通桑過微項攝目罪投至資夾獲驅(qū)得喊土廉地耀增戴值極收流益招太商穴傭忘金俯和股租厭金二鵲級封開謎發(fā)汪利太潤屈回芬報商憑業(yè)斥經(jīng)萍營續(xù)、歐管嚼理蕉性習(xí)持鐘久偷收射益持倚續(xù)惱現(xiàn)頓金缺流柏回午報土呆地杏開慈發(fā)1雪.侵0模乳式丑房拴地認(rèn)產(chǎn)皮開梨發(fā)2疫.婆0模棕式清商鍛業(yè)絮運(yùn)粱營3朵.大0模導(dǎo)式2問5“芹獲字取庭土塌地憲增寄值父收甘益載”是禮參華與挽土去地攝一儲級津開販發(fā)半的推主詞要禮目博的浴之刺一土菠地膛增接值諷收串益少的宴實予現(xiàn)嶺是貫開軟發(fā)子商饑?yán)硪婺銓嵦K現(xiàn)蒼的踐重腿要稅保橋證招保商廢收憑益價和盾開好發(fā)像收就益爺?shù)目兴靠导{廳入紗到瞞對絡(luò)“撲土垮地杯增趟值搖收誰益莊研吼究肥”磚的教主跑線鞏中崗去扇。獲忌得電土拳地毒增管值趣收疫益招陪商資傭只金放和仗租才金開憐發(fā)殃收棄益自腹?fàn)I獵開非發(fā)聯(lián)奏合耕開倆發(fā)利僻潤取從謀哪騎里亡實卷現(xiàn)贈?2孤6國戶家瞧禁耍止久經(jīng)憲營浙性濤用寄地款的開協(xié)館議皮出疫讓除及從私松營蜻機(jī)恒構(gòu)許擁掘有旗土烘地熔出餅讓熊權(quán)織。喝但宗我轉(zhuǎn)們?nèi)蝗燥@將盤在今現(xiàn)浮有頃政繁策該框慚架螞下烈,劫試鏈圖賠探您索拜開捐發(fā)恐商宿在直圈接墾獲攔得宣土仇地伶收曠益上朽的火空腦間坐。對祖獲感得早土信地唯增肯值捏收醬益疼的帶分譜析質(zhì),尼以語現(xiàn)臂有召法察律惑和錘政恢策葬為味基故礎(chǔ)田,間分直農(nóng)接怪獲幻玉取和間資接詞獲移取兩斗種燥模蟻式來辮研靜究在蓋現(xiàn)板有莫政猶策飽條夸件悅下糠,幸在耗土調(diào)地魯一改級本市熟場析獲揪得影土陶地?zé)┦逛佊觅洐?quán)情,撐對土薦地跳進(jìn)琴行樣項狼目甜開另發(fā)苦、稱招鼠商救和踩合荷法洪轉(zhuǎn)辜讓,剖是掀常而規(guī)葡的秋獲穩(wěn)得聽收督益唐途殺徑腿。獲得土地增值收益股權(quán)轉(zhuǎn)讓公開轉(zhuǎn)讓直接獲得收益間接獲得收益進(jìn)行土地一級開發(fā),出讓后直接獲得收益常規(guī)的間接獲取收益途徑探索直接獲取收益途徑二級開發(fā)招商2釣7取得土地一級開發(fā)的名義以外下福名誼義駝獲攀取壘一艘級嬸開艦發(fā)拔土驚地1殊.工游業(yè)琴園停區(qū)2箱.科嫂技睜園等區(qū)3喪.產(chǎn)外業(yè)啦集女聚竿區(qū)4女.倉洲儲嘆物狼流炭園徹區(qū)5必.文燦化葛產(chǎn)蔽業(yè)貿(mào)園默區(qū)6洗.中逮央背商呈務(wù)摩區(qū)瀉(C慣B畢D)7冊.商角貿(mào)勺區(qū)8蟻.旅創(chuàng)游筆區(qū)9托.總伍部改基鍵地1浸0爹.交嬸通陡樞備紐裙區(qū)1漏2轉(zhuǎn).舊待城獲改忠造1勻3旅.撤掩村碧并爐城2輩8如濾老考居象民信區(qū)水、就城丈中占村雨、峽老蛙商恭業(yè)洽區(qū)舊城改造新城區(qū)待開發(fā)區(qū)產(chǎn)伸業(yè)澡集捏聚猶園檔區(qū)墨、抹“妹鐵寒公慶機(jī)賽”蒙交金通雁樞顯紐替區(qū)逝、漫資塵源錯性長開躍發(fā)態(tài)區(qū)如屑城哲市諷新席區(qū)陡、病撤洞鄉(xiāng)令進(jìn)激城種新息區(qū)援、惕新椒農(nóng)真村烈城鹽鎮(zhèn)串化暗新喘區(qū)2戴9方要案策一聚間大接底獲蘇取國土左地貍收翠益—胡—常丸規(guī)符操狗作隔的傍路弊徑其分鋼析3煌0我花們欲研爹究領(lǐng)了乖國蝕內(nèi)策類到似法土冤地挨出杯讓配的辭相綁關(guān)透案章例脊進(jìn)欠行虜經(jīng)德驗羞借層鑒C賺A久S笛E某針產(chǎn)雪業(yè)貪基筋地咽土城地躬開猾發(fā)映模牲式操邪作旗過掩程妨圖政府與開發(fā)商之間達(dá)成地價協(xié)議掛牌前雙方確定摘牌具體附屬要求,設(shè)置好門檻市場掛牌開發(fā)商獲得土地使用權(quán)3乒1間檢接纖獲昏取圓土找地惹的蛋操乘作怨關(guān)鮮鍵血策趣略成泛立兵若盈干初關(guān)波聯(lián)尺公瘦司誦,帥是甩成柿功耕獲片得看所紀(jì)需盒地元塊絹的犁前筐提通賊過沙摘番牌色獲批取鞠土惰地槳,奸是歇實災(zāi)踐身中位證丈明椒市陵場出風(fēng)句險思小刻、巨便筋于抹操佛作爛的刑獲季地功方晚式與輩政焦府自在梢掛液牌抽前拾達(dá)召成咸默鼓契概,穿對兩土谷地皆競蘋爭幼者搜設(shè)偷置連門侄檻永,收是獸摘惱牌綠成新功版的土關(guān)小鍵成碰立欄和刮運(yùn)勉行掛關(guān)絨聯(lián)閘公各司魚,搏按剛地猶塊論分殼別火獲聽得侄土雷地揪的界使釋用蘭權(quán)屋。每買個事公膨司稠作搭為纏法心人春實巨體違,惰在盈土哈地宮一升級傻交解易匪市支場市上忠獲幅得立土軟地陶使較用碌權(quán)群、容開默發(fā)朱經(jīng)查營錫土搞地奶、煮依法法怖轉(zhuǎn)舅讓動土乎地荷。手各砍個宏項顧目廳地至塊刮分養(yǎng)別恰獲逢取申,衰降萍低育了堅開膠發(fā)找商旨的仇交剛易煮風(fēng)憶險尺。土創(chuàng)地天公型開饑出爸讓匪的巡壽方倡式吩有申三鮮種觀:術(shù)招邊標(biāo)款、范拍爭賣物、雹掛滾牌適。招騙標(biāo)打有癢利喇于襯發(fā)呢展串商談進(jìn)材行互理去性博決賊策蓮,禁對丑于妨競村爭驕者葬是包一捧種胃水休平效上而的濾考汁驗堆。拍敘賣理容儉易增操僅作括,桃透克明伐度踐高退,哭公遇平蝦競扮爭勿,盟但很易獨受似房裹地堡產(chǎn)嫩氣撥候白的茶影膝響勒。掛廉牌邀可眾以濤給耀予捉開哪發(fā)葡商席和項政以府模充駱分鵝的沸考古慮析時餓間稼,列實角際坦上偏是晚延和長哭期丹限你的么拍謝賣持。影掛爆牌哄交欄易祖可框以蝴通桶過賀附曾屬聚條盜件斥設(shè)報置楚門脅檻雜。開即發(fā)集商敬與頁政廳府哭之適間丟達(dá)絮成壤協(xié)航議膨,期以決開閱發(fā)圓商迫與非政蘭府反的命雙釋贏是為撿前制提聾。餓開側(cè)發(fā)萍商技在準(zhǔn)摘舉牌幟前泰一暮般雙對滋區(qū)伯域誕開君發(fā)栽已脅有誕一愁定朗投當(dāng)入濾,地或周者上允喜諾柴滿糠足目政絡(luò)府畏在輪區(qū)馳域趁開招發(fā)潛中扛的要特疼殊詠要失求債。3棍2轉(zhuǎn)事為趟綜蠶合霧用拔地通蠻過崖土耽地很使指用虛權(quán)鎮(zhèn)的隔獲房誠取銹和醋轉(zhuǎn)者讓宗,縮慧開色發(fā)酒商摟間茶接酸獲暑取絹土刪地圓增蛇值辟收公益塌的啟模待式成棚立陽工野具劈燕公害司與轟政左府錫達(dá)顧成姐協(xié)黎議綜甜合謊用圖地工打業(yè)碼用腥地分念塊蓄拿雜地摘免牌競質(zhì)標(biāo)不年改脂變賀土繳地蛇用鋤途改娘變果土右地石用許途協(xié)壇議惡獲欺地招茫商亂、懶轉(zhuǎn)劍租二繡級蛾開市發(fā)依恩法仿轉(zhuǎn)健讓自弦主滔開蘋發(fā)聯(lián)筒合增開嘴發(fā)股修權(quán)溜轉(zhuǎn)它讓二衣級棟開如發(fā)襖收參益股賤權(quán)枝轉(zhuǎn)幫讓辮金招必商觸傭午金聞、微稅傅收喜返瘋還營和安轉(zhuǎn)硬租吳租孕金開界發(fā)易模臘型3暫3方瘦案軋二牧直盡接弱獲須取禿土露地寶收銀益臨開輸發(fā)桌模竭式漠探石索-悶-掀-者公貿(mào)私嫩協(xié)伙議膀合炭作悄開妨發(fā)3別4兼充顧擁和牙融羽合懂各頸方揪參她與謊者途的起利愛益葬,肌是難區(qū)資域奸土仁地許開陣發(fā)卡利莖用秋良擔(dān)性嫩運(yùn)斑轉(zhuǎn)坦的萍保得證對虹于類土緩地乎開廉發(fā)柿利蜘用構(gòu)的渾探黎討撫,析必輔須襲從蒙房裳地羨產(chǎn)穗各評個扛參蠟與禽者逮的薪目黎標(biāo)剝和榆利蜻益套出法發(fā)睡。宏黑觀扁形謊勢征和銳外禮部臉沖臨擊磚,謹(jǐn)會側(cè)影駝響偏各件個笛參瞎與喂方邀與漲欲狐開循發(fā)廁土俊地杰之袍間愈的悄關(guān)薄系燒。必清須寺兼目顧耕和水融茫合邊各渠個魚參鳴與祝者遵的蘋切吼身謀利慢益抖。用晴戶籌:所鼓有宴者和孩租橫戶政若府開止發(fā)飲商土早地稅收服務(wù)和決策交魄流饅及弱溝扁通購晴買決、柜出欲租區(qū)柄域行經(jīng)爭濟(jì)詳發(fā)省展吐財艙政漲收跳益經(jīng)樸濟(jì)直利沿潤脂財相務(wù)樣目私標(biāo)私榜人菌利理益3歇5在餅對傘區(qū)厲域健地漫塊為開春發(fā)穗上蠶,泊開聾發(fā)霸商襲與伴政點府舍之乞間吳有某共艇同算利祥益誕和碎目愉標(biāo)趕,脹也殿有啊潛足在舉的科利錫益紀(jì)沖狂突開珍發(fā)刪商逼與隙政孟府牢之終間俘在派區(qū)得域既發(fā)解展筍、本經(jīng)孟濟(jì)兆目租標(biāo)將實乳現(xiàn)囑和誦土訊地卡增綿值稅上層有植著箭廣攤泛食共程同侵利董益同估時伏,附二盤者姿在兵土界地墊增信值噴的暢分府配胃上姻也債存廟在榴潛拍在侄矛往盾漂沖者突政盼府開經(jīng)發(fā)雁商地恥區(qū)套經(jīng)葛濟(jì)唐發(fā)忌展城工市翁化幻玉及串形誓象財鼓政廢收雷益政先治天成責(zé)就利練潤膚實半現(xiàn)耐導(dǎo)閥向致下印的案財彩務(wù)槽與眉市熟場泰目君標(biāo)區(qū)倘域毅開賤發(fā)土蚊地計增惜值3壤6由司于農(nóng)面務(wù)臨傾著悲各縮慧自蘋不感同塊的承約無束隱,革政杯府壟和火開萬發(fā)仁商千均影難左單形獨筒完藍(lán)成貢區(qū)溜域情的薯成訊功飛開錘發(fā)政府開發(fā)投入大,資金缺乏開發(fā)商單獨一級開發(fā)的政策約束和限制投入大、風(fēng)險高、周期長、回報利潤低,不具有吸引力我碑們波的某解收決夫思欺路纖是拘什佩么單施獨倚進(jìn)荷行版一鉆級狀開歉發(fā)磁的禍困銜境3壁7成難功狐經(jīng)鍛驗蓮借趙鑒淺:斃美乏國封開價發(fā)綿過血程福中鞏公仗共糾、流私戶營顫角柄色水的色配防合—艙—開表發(fā)凡模裙式薯的鋒轉(zhuǎn)胃型公教共斃部染門捎和東私宅營霧部猜門現(xiàn)獨涼立筍行堤使虛各木自葛職客能任萌何時利御益蹄交助叉復(fù)都溫被附視蘇為鏡利銅益末沖短突公耗共鑒部愁門坡不翻承婦擔(dān)莖任滲何月商岔業(yè)政風(fēng)感險特役點原蠅因公卻共虎部特門犬通鼠過豆合標(biāo)伙摩、叫合錄資寸、翁合困作柱開馬發(fā)奴方規(guī)式允,徑擴(kuò)械展植原墓有先的利活融動羞范致圍鋒,塔承耐擔(dān)雁新潑風(fēng)牙險地案方鍋政害府句開貼始洋把沙區(qū)瓶域長開剪發(fā)楚視濱為乳戰(zhàn)源略反資校源公膛私就合痛營誓開患發(fā)已在侵地斯區(qū)添發(fā)傅展偷戰(zhàn)逗略山中胸占刑重挺要污地估位公妨共擾部忘門繳:煩制么定晚法婚規(guī)扎和拋總臭體灣規(guī)至劃建敏學(xué)咱校良、飯道膀路寫、疏衛(wèi)券生債、瓣供寫水佩、悶取鑼暖私掛營慎部國門強(qiáng):青擬醬定構(gòu)項剛目耍、皆制坦定濁項丈目稻開駛發(fā)盈計瘡劃職糟責(zé)飄劃畫分公而共陽部旁門曲:陜成熟為膊開好發(fā)頑者蘇、飲租炕賃帆者遠(yuǎn)、矛權(quán)故益深投鬧資還者向、主土致地會出刪租何人兄、承特影定鴨項暗目配選姜擇悶者末、請經(jīng)燭營析者諸;營提險供味特汁殊灶的屢融移資陡政農(nóng)策笛、腥稅叨收稻減吵免織政覽策私充營帶部滑門疊:叨完斯成即地漲上勁建圍筑襯建屢設(shè)偉、努項味目能的線經(jīng)倆營聯(lián)納邦耳政蓄府逮城莫市程投捆資興減丙少減拿稅將公歉決山,距使荒得盾不踩能旦提溜高馳稅燦收先和鍛批葛準(zhǔn)允增盜發(fā)殘新秘債庫券蜘,微政郊府驢尋賺找械新盯的睛資歡金罩來甲源財衣政菌緊津縮視、膀土晃地遣增患值消,盯地輝方遭政藏府譜把律開齒發(fā)翼視號為鋪戰(zhàn)剃略摩資淡源促,這母種刃資身源押能駐夠迅產(chǎn)怪生券新進(jìn)市慚區(qū)具、援挖軌掘惑潛義在押土苗地侍價柿值購、奸為拒基頁礎(chǔ)迷設(shè)瓶施名建工設(shè)喊提紛供頌財敬政牌支燙持懼、杰刺維激喪經(jīng)杰濟(jì)師增肆長捉、變提案供嗽就浙業(yè)既機(jī)掛會2刊0世忠紀(jì)娘初7遙0年茂代叔后撕期8孟0年滅代級初3末8公拾私鞏協(xié)救議快合作作痰開詢發(fā)汁符摘合憤開零發(fā)懸商浸的爹利閑益公鉤私嚴(yán)協(xié)抬議血合衣作棍開脊發(fā)爭對親私躲營鞏部虹門粘的辜利寫益局影世響創(chuàng)君造毀更騰利暢于性協(xié)膽作妖的堤政倆策扯環(huán)甩境如雷果繭需總要劃,服政匠府寬可抄提京供耀資拴金稅或避政小策杏支桐持降東低野開玩發(fā)桶成待本浴及療商熔業(yè)深風(fēng)向險鵲,沉保蘆證狐開花發(fā)花商晝利農(nóng)潤貼的訊實尖現(xiàn)有軟公凱共侍機(jī)暗構(gòu)不參蕉與找投饞資嬸的色項貪目繁更欺容魔易零得斥到呢政郊府完的貨批秧準(zhǔn)睜,肆批大準(zhǔn)短的斃進(jìn)謊程斤也菊會還加慨快公魯共董部海門血的孔期斯望五值粥不板是音隨扁著炮市禍場循的諸變?nèi)净岫鴶D變紐奉化孟,洗反浩而炕對概政仍治鍋環(huán)狠境仆的使變清化碰非涼常脹敏筍感懲,樓容攤易紀(jì)受個影浮響危而抵發(fā)跑生才變雁化政興府屢和戒開非發(fā)簽商朽在欠利鈔潤芳分積配鴨商顏存掏在鐮潛貌在拐矛默盾銅,些而臟且旱開劈燕發(fā)店商昌在講博峰弈丈中諸處尚于紐奉劣鈴勢優(yōu)詢點缺以點3搞9公母私緩協(xié)摧議掌合腹作嫌開聞發(fā)興與河政督府耍的蓄戰(zhàn)運(yùn)略異目坑標(biāo)燃一燙致栗,焰能區(qū)夠術(shù)實草現(xiàn)切政逆企奪雙戰(zhàn)贏公肢私家協(xié)陜議倒合私作磁開社發(fā)禍對崖政莊府覽部腿門早的若利董益盈影孝響更槽好虧的綁實悼現(xiàn)描政子府譽(yù)公復(fù)共鍋目哥標(biāo)能賀夠壇使估政稠府幻玉擁給有撤持坑續(xù)慕的足現(xiàn)偉金傷收拔益桌流充僑分芒利鋪用烤私氧人淘開犬發(fā)野商澡的勁開長發(fā)昂經(jīng)賽驗寸及棕創(chuàng)哄造恢力作換為有土冠地朱所乎有熔者越、赤出趣讓風(fēng)方夢和杯土稍地萌經(jīng)孔營禮開在發(fā)毅者捆的獎各錯自餓固改有蠟利戀益菊之醋間消的矩潛予在表沖駁突優(yōu)噴點缺戰(zhàn)點4嚇01、大床規(guī)霉模曬區(qū)緩域?qū)娱_揪發(fā)哨的青成系功畝,星往戒往植是慈政狹府姑和司開框發(fā)疼商蜻合祥作泰的炸結(jié)裕果公王共內(nèi)部銅門姑通謊過貼與著房努地釣產(chǎn)斬開貨發(fā)梅機(jī)汽構(gòu)類合煩伙怒、損合鴉資飄、章合伙作梨開伴發(fā)被方骨式圖,尖整醉合雄社號會央資隆源的進(jìn)退行賓區(qū)市域臟整獅體巡壽的剝一乓級旬開褲發(fā)政桃府振和策開擇發(fā)肅商燙通結(jié)過賞協(xié)殿議歷分柏?fù)?dān)渣風(fēng)樹險陣和疫分伍享群開舅發(fā)卸收幫益成缺立鉤聯(lián)畏合磨組胖織朗和王機(jī)桂構(gòu)4披12、公斥私采之京間另的根關(guān)研系悟密夠切肆性炮和洪利親益恨一抓致質(zhì)性順是蠅促悶成嗚公候私瞞合景作鏟成評功始的喊前蚊提政硬企藍(lán)之疲間涂良維好夜的觀關(guān)帥系撿、邊他煎們凍之拋間客利哄益弦的寬一慢致究性鳥,輝是抄促害成猛公嗓私脈合芒作況的夢必奴要智前鵝提執(zhí)。政府與開發(fā)商之間的利益一致性政府與開發(fā)商之間的關(guān)系密切性
公私合作的成功范例區(qū)域開發(fā)的公私合作矩陣4鄉(xiāng)豐2因棗此稻,同公悔私梳協(xié)稈議榨合柿作紹開扣發(fā)湯的迫方做式煙是碑值愉得隨我可們冰借神鑒迷和妙學(xué)斑習(xí)異的實悔際妖上手,陽公蔬私棵合剝營障的淹合醋作抽方殼式壘,小在叔世史界斗上獵許嗎多富國伙家露,域比遞如豬說批美悄國軍、足英專國保、氧南槐非捕,圈東巧南澆亞傾,延瑞猴典壘等禮西喝歐腥國板家筑已降經(jīng)拒被鑰廣匠泛包采床用固,尋并塑獲悔得徒成朋功鴉。開旱發(fā)褲規(guī)淚模弟大在爛美皇國剃:公痰共閑設(shè)戲施傘與喜商絲式業(yè)繼計咐劃慶的彼公娃私房誠合雀作材發(fā)廁展品項貪目斥投蚊資豈額療在開美恒國您目里前蠟每怎年益已勵經(jīng)林達(dá)掉到5晴0饒0億-腹7廢5永0億殊美窩元鉗;美淋國幅各然級議政促府哲共辭擁遠(yuǎn)有儀價停值5績6億曉美銷元浩的妨地箏產(chǎn)功權(quán)勢益運(yùn)倉用愈領(lǐng)昂域宜廣在丑英夫國貪:政岡府/大呆學(xué)/學(xué)仔校/地柄區(qū)凈辦屢公隙室喊建浪筑城錘市展土巷地切的蛛混術(shù)合把使騾用居作住蓮物爬業(yè)統(tǒng)(查高剖層述、油花突園粗公幅寓狂)酒亂店/會惱議姥中軋心對及招會發(fā)議姨酒義店機(jī)遣場大控學(xué)蒙設(shè)詢施紛
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