XXXX年新時代廣場項目營銷策略報告115p課件

滇城以北，駕臨——新時代廣場2016年營銷報告昆明正合地產(chǎn)事業(yè)一部2015.3.17滇城以北，駕臨昆明正合地產(chǎn)事業(yè)一部1報告框架：2015綜合回顧2016機會尋找2016目標(biāo)建立2016問題解析2016營銷計劃開始之前回顧2015走過的路通過回顧發(fā)現(xiàn)2016年存在的機會基于機會明確2016年銷售目標(biāo)達(dá)成目標(biāo)梳理需要解決的問題根據(jù)思路確定2016營銷計劃報告框架：20152016201620162016開始之前通2觀內(nèi)。開始之前，先來回顧2015走過的路。觀內(nèi)。開始之前，32015，回顧——市場宏觀面、中觀面、微觀面。本體推廣線、活動線、拓客線?？蛻魜黼姺治觥碓L分析、認(rèn)籌分析。2015，回顧——市場宏觀面、中觀面、微觀面。本體推廣線、活4政策，利好頻出！經(jīng)濟，不容樂觀！Style宏觀政策，利好頻出！Style宏觀5宏觀市場樓市政策｜全年政策整體利好，央行6次降準(zhǔn)4次降息，政府頻頻出臺利好政策，刺激樓市，短周期內(nèi)利好市場。2月4日央行再次宣布降準(zhǔn)，金融機構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率自2月5日起下調(diào)0.5個百分點。2月28日央行宣布自2015年3月1日起存貸款基準(zhǔn)利率下降0.25個百分點。3月30日財務(wù)部、稅務(wù)總局宣布二季房滿兩年后免征營業(yè)稅。3月31日中國人民銀行、住建部、銀監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布通知，將二套房首付比降至四成4月20日央行決定4月20日起降準(zhǔn)1%5月11央行降息，降準(zhǔn)0.25個百分點5月昆明公積金貸款審批縮短至10個工作日。6月28日昆明公積金貸款執(zhí)行3.5%新利率6月28日央行決定對存貸款基準(zhǔn)利率下降0.25個百分點8月26日起金融機構(gòu)一年期貸款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.25個百分點至4.6%;一年期存款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.25個百分點至1.75%9月6日起，下調(diào)金融機構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個百分點10月24起金融機構(gòu)一年期貸款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.25個百分點至4.35%;一年期存款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.25個百分點至1.5%。9月30日央行銀監(jiān)會發(fā)布：未“限購”城市購房首付比例不低于25%11月，中央財經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組第十一次會議時提出要化解房地產(chǎn)庫存，促進房地產(chǎn)持續(xù)健康發(fā)展。4月24日,云南省人民政府網(wǎng)站對外發(fā)布

“省八條”。宏觀樓市政策｜全年政策整體利好，央行6次降準(zhǔn)4次降息，政府頻6宏觀市場宏觀經(jīng)濟｜國內(nèi)生產(chǎn)總值同比增長6.9%，GDP破7宏觀經(jīng)濟持續(xù)下行，大經(jīng)濟環(huán)境不容樂觀。從2015年前三季度的GDP數(shù)據(jù)可以看出，國民經(jīng)濟運行總體平穩(wěn)，前三季度的良好態(tài)勢為全年奠定了較好的基礎(chǔ)。截止目前，國內(nèi)生產(chǎn)總值同比增長6.9%，經(jīng)濟運行合理。就業(yè)提前完成全年目標(biāo)，收入增速繼續(xù)高于經(jīng)濟增長，糧食生產(chǎn)再獲豐收，結(jié)構(gòu)調(diào)整深入推進，市場活力明顯增強，新的增長動力加快形成，為完成全年目標(biāo)提供了支撐。金融業(yè)三季度GDP同比增長16.1%，前三季度累計同比增長17.0%，增幅居各行業(yè)之首。宏觀宏觀經(jīng)濟｜國內(nèi)生產(chǎn)總值同比增長6.9%，GDP破7宏觀經(jīng)7庫存，日益劇增！競爭，群雄逐鹿！Style中觀庫存，日益劇增！Style中觀8供應(yīng)特征｜今年昆明主城區(qū)商品住宅新增供應(yīng)量為533萬方，銷量為655萬方，市場供應(yīng)量同比減少。中觀市場數(shù)據(jù)來源：銳理數(shù)據(jù)，截止到12.27日供應(yīng)特征｜今年昆明主城區(qū)商品住宅新增供應(yīng)量為533萬方，銷量9供應(yīng)特征｜市場以剛需和改善產(chǎn)品供應(yīng)為主，其中首改（90-144㎡)產(chǎn)品供應(yīng)量最大，其次是首置（90㎡以下）產(chǎn)品供應(yīng)量較大。中觀市場昆明整體市場主要以剛需和改善產(chǎn)品供應(yīng)為主。首改（90-144㎡）供應(yīng)占比最大，其次為首置產(chǎn)品（90㎡以下）。商品住宅供應(yīng)產(chǎn)品線結(jié)構(gòu)(單位：套）商品住宅備案產(chǎn)品線結(jié)構(gòu)(單位：套）15’715’615’315’415’24%18%34%44%15’515’815’1015’910%1%14’041%34%5%8%20%70%14%4%88%5%3%14’0131%24%14’0623%2%1%64%14’0314’0225%48%14’0524%15’1128%14’082%15’114’099%13%12%38%14’0743%14’115%14’105%13%14%14’1244%15’815’915’1015’415’515’39%15’215’65%8%15’75%7%41%46%14’1212%37%15’114’1114’0814’0941%42%6%6%2%4%14’058%6%37%31%14’0410%14’064%53%12%14’0745%38%8%14’1048%8%9%25%14’036%45%38%12%14’016%14’0212%12%15’11首改高端首置再改數(shù)據(jù)來源：sigma，截止到12.27日供應(yīng)特征｜市場以剛需和改善產(chǎn)品供應(yīng)為主，其中首改（90-1410量價特征｜全年價格起伏不定，成交均價7次下跌，8月顯著出現(xiàn)以價換量，8月后價格有所回升但成交量持續(xù)下滑。中觀市場數(shù)據(jù)來源：銳理數(shù)據(jù)，截止到12.27日量價特征｜全年價格起伏不定，成交均價7次下跌，8月顯著出現(xiàn)以11量價特征｜80-130㎡的首置首改類產(chǎn)品是市場成交主力，170㎡以上高端產(chǎn)品成交占比5.27%，整體去化較慢。中觀市場2015年1-10月住宅產(chǎn)品成交以80-90㎡的首置類產(chǎn)品為去化主力，共成交12744套，在全面積段中占比22.48%，占比最高；110-130㎡的首改類產(chǎn)品成交11133套，占比19.64%，為去化占比第二高的主力產(chǎn)品；170㎡以上高端產(chǎn)品成交套2987套，占比5.27%；注：以上數(shù)據(jù)來源銳理備案口徑，統(tǒng)計時間段為2015年1月1日至11月30日量價特征｜80-130㎡的首置首改類產(chǎn)品是市場成交主力，1712存量特征｜截至12月，昆明主城區(qū)商品住宅庫存量約為730萬方，去化周期為14個月，后市將以去庫存為主。中觀市場數(shù)據(jù)來源：銳理數(shù)據(jù)，截止到12.27日存量特征｜截至12月，昆明主城區(qū)商品住宅庫存量約為730萬方13潛在供應(yīng)｜未來新增供應(yīng)量會持續(xù)加大，預(yù)估未來兩年內(nèi)可新增供應(yīng)2306萬方，將持續(xù)加劇整體市場庫存壓力。中觀市場近四年土地成交：6934萬方（計容可建）近四年通過規(guī)劃公示的總建面：8261萬方15’515’1015’915’715’813’115’104’115’314512’115’1105’1005’905’805’715905’104’105’305’502’103’111905’11總可售建面：8261*95%=7848萬方（按5%公建配套預(yù)估）全部過規(guī)項目已取預(yù)售證面積：5542萬方全部過規(guī)項目未取預(yù)售證面積：7848-5542

=2306萬方15092.3772.0862.2341508150715052.2372.269151015062.397近四年通過規(guī)劃公示的項目總建面是8261萬方，其中已取得預(yù)售證面積5542萬方，未來兩年內(nèi)可新增供應(yīng)2306萬方（預(yù)估）。數(shù)據(jù)來源：sigma，截止到12.27日潛在供應(yīng)｜未來新增供應(yīng)量會持續(xù)加大，預(yù)估未來兩年內(nèi)可新增供應(yīng)14區(qū)域掃描｜二環(huán)以北劃分為7個片區(qū)，金星小壩片區(qū)、北辰片區(qū)、世博/金殿片區(qū)、上莊片區(qū)、紅云/銀河片區(qū)、龍頭片區(qū)、山水新城片區(qū)。市中心區(qū)域山水新城片區(qū)世博/金殿片區(qū)龍頭片區(qū)紅云/銀河片區(qū)上莊片區(qū)北辰片區(qū)金星小壩片區(qū)中觀市場區(qū)域掃描｜二環(huán)以北劃分為7個片區(qū)，金星小壩片區(qū)、北辰片區(qū)、世15區(qū)域市場｜山水新城片區(qū)—城市生態(tài)山水新區(qū)，主打資源屬性，但距離市區(qū)較遠(yuǎn)，生活配套缺失，目前由華潤/城投等品牌開發(fā)商支撐發(fā)展。板塊屬性：城市生態(tài)人居新區(qū)，距離市中心較遠(yuǎn)，品牌開發(fā)商促進區(qū)域價值提升；量價關(guān)系：以首置及改善類產(chǎn)品為主，高層均價6100-8000元/㎡，月均去化23套；洋房均價9500-11000元/㎡，月均去化3套。城市規(guī)劃具備旅游度假資源，屬于中高端低密度生活區(qū)交通利好灃源路、北繞城高速、昆曲高速、龍泉路等城市干線區(qū)域配套商業(yè)、生活配套缺失，旅游資源、生態(tài)資源豐富品牌集中度神州天宇、華潤產(chǎn)品特點資源豐富、主打山水人居的生態(tài)環(huán)境地產(chǎn)開發(fā)度區(qū)域內(nèi)地產(chǎn)開發(fā)度不高，屬于開發(fā)熱度逐漸升溫的階段項目特點區(qū)域內(nèi)項目產(chǎn)品開發(fā)雜亂，集剛需、改善、別墅在售項目待售項目融城昆明湖主力面積：80-237（高層）90-120（洋房）均價：8500（高層）月均走量：22（高層）山水潤城主力面積：80-125（高層）均價：7425月均走量：10華潤中央公園主力面積：73-108（高層）128-158（洋房）均價：8600（高層）10755（洋房）月均走量：40（高層）1（洋房）天宇瀾山主力面積：114-143（高層）258-306（洋房）均價：6185（高層）9518（洋房）月均走量：21（高層）5（洋房）中觀市場區(qū)域市場｜山水新城片區(qū)—城市生態(tài)山水新區(qū)，主打資源屬性，但距16區(qū)域市場｜世博/金殿片區(qū)—國家級旅游生態(tài)人居住區(qū)，區(qū)域開發(fā)熱度逐年降低，僅有部分小型開發(fā)項目低價跑量。板塊屬性：屬于旅游資源豐富的生態(tài)人居區(qū)域，區(qū)域內(nèi)以小開發(fā)商項目為主，主打低價及優(yōu)質(zhì)環(huán)境，整體去化情況較好。量價關(guān)系：以剛需型及中端型改善類洋房產(chǎn)品為主，小高層均價7000元/㎡，月均去化50套；洋房均價11000元/㎡，月均走量5套。城市規(guī)劃具備旅游度假資源，屬于中高端低密度生活區(qū)交通利好世博路、東三環(huán)、穿金路、白龍路區(qū)域配套配套稀缺，旅游資源、生態(tài)資源較為豐富品牌集中度本土開發(fā)商：昆明貴山房地產(chǎn)、昆明佳湖房地產(chǎn)產(chǎn)品特點多為洋房、別墅為主地產(chǎn)開發(fā)度國際旅游區(qū)，區(qū)域內(nèi)地產(chǎn)開發(fā)度不高。項目特點以中高端花園洋房、別墅為主。部分高層住宅在售項目待售項目云潤天陽主力面積：74-139（高層）146-282（洋房）均價：7000（公寓）11021（洋房）月均走量：21（公寓）5（洋房）清水佳湖雅居主力面積：87-166均價：7037月均走量：50書香水岸主力面積：87-145均價：未開盤月均走量：未開盤中觀市場區(qū)域市場｜世博/金殿片區(qū)—國家級旅游生態(tài)人居住區(qū)，區(qū)域開發(fā)熱17區(qū)域市場｜銀河片區(qū)—昆明煙草科技產(chǎn)業(yè)核心區(qū)，開發(fā)成熟度低，以剛需住宅為主。板塊屬性：屬昆明煙草科技產(chǎn)業(yè)核心區(qū)，開發(fā)成熟度抵，以小中型綜合體項目為主，且多為尾盤，對本案競爭沖擊較小。量價關(guān)系：以首置剛需型產(chǎn)品為主，區(qū)域內(nèi)均價7800元/㎡，月均走量33套左右。城市規(guī)劃規(guī)劃為以煙草產(chǎn)業(yè)為主的區(qū)域交通利好龍泉路、灃源路、小康大道區(qū)域配套基礎(chǔ)配套不齊全，目前呈現(xiàn)均為小宗配套品牌集中度德潤集團、云南煤化地產(chǎn)產(chǎn)品特點以剛需類住宅為主地產(chǎn)開發(fā)度區(qū)域內(nèi)地產(chǎn)開發(fā)度相對較低，延續(xù)開發(fā)力度弱項目特點以小型住宅項目及中型綜合體項目為主在售項目待售項目德潤朗悅灣主力面積：85-143㎡均價：8600（高層）11500（樓王）月均走量：45銀河北庭主力面積：89-117㎡均價：7000月均走量：21中觀市場區(qū)域市場｜銀河片區(qū)—昆明煙草科技產(chǎn)業(yè)核心區(qū)，開發(fā)成熟度低，以18區(qū)域市場｜龍頭街片區(qū)—歷史名人文化之地，由俊發(fā)城支撐區(qū)域發(fā)展，規(guī)模和知名度都極大，主打人文和教育資源，板塊熱度在北市區(qū)較高。板塊屬性：屬于昆明歷史名人之地，文化氣息濃厚，區(qū)域內(nèi)以本土實力開發(fā)商俊發(fā)地產(chǎn)開發(fā)的超級綜合體俊發(fā)城為主。量價關(guān)系：主要以首置首改產(chǎn)品為主，目前貨包余量不足，預(yù)計明年8月推出新貨包。城市規(guī)劃歷史文化，旅游景點，城市綠色人居之地交通利好灃源路、北京路延長線、地鐵2號線區(qū)域配套區(qū)域內(nèi)多為小宗配套，但隨著俊發(fā)城等大盤進駐，完善配套逐漸成形品牌集中度俊發(fā)地產(chǎn)產(chǎn)品特點剛需學(xué)位房住宅地產(chǎn)開發(fā)度區(qū)域項目少，但單項目規(guī)劃較大項目特點以教育資源豐富的改善類住宅及大型商業(yè)體為主。在售項目待售項目俊發(fā)城主力面積：77-141㎡均價：11500月均走量：150中觀市場區(qū)域市場｜龍頭街片區(qū)—歷史名人文化之地，由俊發(fā)城支撐區(qū)域發(fā)展19區(qū)域市場｜紅云片區(qū)—北市傳統(tǒng)生活城市功能區(qū)，配套成熟生活氛圍濃厚，隨著紅星、綠城、中海大牌進駐，板塊將迎來新一輪關(guān)注熱潮。板塊屬性：北市區(qū)傳統(tǒng)生活區(qū)成熟地帶，配套設(shè)施較為齊全，包括有和諧廣場等大型商業(yè)中心，帶動了區(qū)域價值的替身。量價關(guān)系：首置及首改產(chǎn)品為主，但主要項目未開盤，后續(xù)競爭激烈。城市規(guī)劃集商貿(mào)、物流集散、文娛、教育、休憩公園為一體的城市綜合功能區(qū)交通利好灃源路、北繞城高速、昆曲高速、龍泉路等城市干線區(qū)域配套商業(yè)、生活配套確實，旅游資源、生態(tài)資源豐富品牌集中度綠城，中海產(chǎn)品特點剛需及改善類產(chǎn)品為主地產(chǎn)開發(fā)度區(qū)域內(nèi)地產(chǎn)開發(fā)較成熟項目特點目前以中型規(guī)模項目為主，并伴有商業(yè)中心在售項目待售項目綠城春江明月主力面積：78-141㎡均價：8500-9500月均走量：60張認(rèn)籌卡中海錦苑主力面積：76-119㎡均價：8600元/㎡（蝶式）7400元/㎡（毛坯）10500元/㎡（板式）月均走量：20套中觀市場區(qū)域市場｜紅云片區(qū)—北市傳統(tǒng)生活城市功能區(qū)，配套成熟生活氛圍20區(qū)域市場｜北辰片區(qū)—目前北市區(qū)中心地帶，依托欣都龍城和同德廣場帶動區(qū)域發(fā)展。板塊屬性：北市最為成熟的中心區(qū)域，配套設(shè)施較為齊全，區(qū)域形象及繁華度為北市區(qū)典范。量價關(guān)系：以首置類產(chǎn)品為主，供應(yīng)項目較少，區(qū)域鑫世界成交均價8500元/㎡，月均走量45套左右。城市規(guī)劃昆明北市區(qū)核心繁華地帶，規(guī)劃為商務(wù)、居住為一體的多元綜合城區(qū)交通利好北辰大道、金色大道、北京路、北辰中路、江東花園路區(qū)域配套各類配套覆蓋較為齊全，且發(fā)展比較成熟品牌集中度神州天宇、江東地產(chǎn)產(chǎn)品特點目前在售為剛需類產(chǎn)品地產(chǎn)開發(fā)度區(qū)域內(nèi)地產(chǎn)開發(fā)程度高，屬于呈現(xiàn)比較成熟的區(qū)域項目特點以大型城市綜合體為主在售項目待售項目天宇時代廣場主力面積：70-115均價：6500（高層）月均走量：未開盤（目前封盤，預(yù)計16年6月開盤）江東鑫世界（已交房）主力面積：65-140㎡均價：8500月均走量：45中觀市場區(qū)域市場｜北辰片區(qū)—目前北市區(qū)中心地帶，依托欣都龍城和同德廣21區(qū)域市場｜小壩片區(qū)—北市區(qū)與市中心過渡地帶，屬于城市商務(wù)居住區(qū)，城中村改造項目較多，尾盤項目居多。板塊屬性：地處市中心與北市區(qū)的連接樞紐地帶，先天的地段與稀缺的土地資源，奠定片區(qū)價值基礎(chǔ)。量價關(guān)系：首置首改產(chǎn)品為主，以本土品牌俊發(fā)項目為主，且均為尾盤，住宅均價8000元/㎡，月均走量50套左右。城市規(guī)劃城市屬性強，成熟度高，屬于北市區(qū)接軌中心的核心樞紐交通利好白云路、北京路、萬宏路、穿金路、二環(huán)路區(qū)域配套商業(yè)、生活配套較為完善，商務(wù)屬性濃厚，內(nèi)有同德廣場等高端商業(yè)品牌集中度俊發(fā)地產(chǎn)產(chǎn)品特點多為剛需、配合改善類高層地產(chǎn)開發(fā)度多為已開發(fā)成型的大型城市綜合體，如金尚俊園、同德廣場項目特點以物業(yè)形態(tài)比較齊全的大型綜合體為主在售項目待售項目俊發(fā)金尚俊園壹棟住宅清盤住宅主力面積：48㎡價格：8500月均走量：56套俊發(fā)盛唐城主力面積：80-134㎡均價：8000月均走量：48套中觀市場區(qū)域市場｜小壩片區(qū)—北市區(qū)與市中心過渡地帶，屬于城市商務(wù)居住22區(qū)域小結(jié)｜北市末端缺失生活配套，拉動力較差；中端競爭最為激烈；南端后續(xù)競爭變小。中觀市場市中心區(qū)域山水新城片區(qū)世博/金殿片區(qū)龍頭片區(qū)紅云/銀河片區(qū)北辰片區(qū)金星小壩片區(qū)北市末端：競爭較小供應(yīng)減少且距離市區(qū)較遠(yuǎn)，生活配套相對缺失，短期內(nèi)無法形成強力拉動。北市中端：競爭較大后續(xù)供應(yīng)較大，競爭較為激烈，品牌開發(fā)項目較多，對北市區(qū)置業(yè)客戶拉動最強。北市南端：競爭一般距離市區(qū)最近，十分成熟，區(qū)域走量較好，但多數(shù)項目進入尾盤階段，后續(xù)供應(yīng)較小。區(qū)域小結(jié)｜北市末端缺失生活配套，拉動力較差；中端競爭最為激烈23區(qū)域量價｜項目余量面積段多集中在80-140㎡，價格多集中8000-9000元/㎡。且后續(xù)余貨超過10000套，競爭激烈，且品牌開發(fā)項目居多。中觀市場北市區(qū)各版塊高層產(chǎn)品貨包梳理板塊項目名稱均價（元/㎡）余貨產(chǎn)品（㎡）余量（套）競爭關(guān)系山水新城華潤中央公園860073-108100★★山水潤城742580-1241000★天宇瀾山6185114-143292★融城昆明湖850080-2371000★★銀河德潤朗悅灣860070-14091★銀河北庭700089-117400★★★龍頭街俊發(fā)城1150012150★★★★紅云中海錦苑860076-1191820★★★綠城春江明月8500-950078-1422296★★★★★北辰江東鑫世界8500—0★天宇時代廣場650070-1152579★★小壩俊發(fā)盛唐城800080-134490★俊發(fā)金尚俊園8500—0★價格區(qū)間6000-10000余量合計：10118

數(shù)據(jù)來源：市場調(diào)研區(qū)域量價｜項目余量面積段多集中在80-140㎡，價格多集中824優(yōu)勢，分庭抗禮！格局，四面楚歌！Style微觀優(yōu)勢，分庭抗禮！Style微觀25競品分布｜通過各板塊分析和項目掃描，本案競品主要有綠城春江明月、俊發(fā)城、中海錦苑。微觀市場市中心區(qū)域山水新城片區(qū)世博/金殿片區(qū)龍頭片區(qū)紅云/銀河片區(qū)上莊片區(qū)北辰片區(qū)金星小壩片區(qū)北教場片區(qū)俊發(fā)城中海錦苑春江明月競品分布｜通過各板塊分析和項目掃描，本案競品主要有綠城春江明26俊發(fā)城｜俊發(fā)品牌、大盤優(yōu)勢、主打教育資源和文化底蘊，區(qū)域量價標(biāo)桿，月均去化150套，下批貨包預(yù)計明年8月推出，短期內(nèi)無競爭。微觀市場占地4000畝，集住宅、商業(yè)、文化、辦公、教育為一體的大型綜合體項目項目俊發(fā)城占地4000畝建面114萬（一期）戶數(shù)14127戶容積率4.39層數(shù)高層、多層梯戶比2梯6戶裝修精裝1500面積段77-168㎡業(yè)態(tài)住宅、商業(yè)、文化、辦公、教育戶型面積套二單衛(wèi)77套二雙衛(wèi)78、85、86套三雙衛(wèi)92-141項目規(guī)劃2015年1月，主推5#，42層3T7戶，面積為82-168㎡的精裝房源；6月加推2#，5T13戶，面積為77-120㎡的精裝房源；8月加推1#，5T13戶，面積為77-120㎡的精裝房源。目前，1#剩余房源為50余套，以121㎡為主，均價為11500元/㎡。品牌教育大盤俊發(fā)城｜俊發(fā)品牌、大盤優(yōu)勢、主打教育資源和文化底蘊，區(qū)域量價27春江明月｜綠城品牌、自稱純住宅板式豪宅，目前在區(qū)域內(nèi)認(rèn)知度較高，月均認(rèn)籌60張左右，預(yù)計明年1月份開盤，本案一級競品。微觀市場由15棟板樓，1棟點樓，1棟會所和1棟幼兒園組成，純住宅社區(qū)項目綠城春江明月占地86畝建面39萬戶數(shù)2296戶容積率4.8層數(shù)30-33F梯戶比2梯2戶、2梯6戶面積段78-142㎡業(yè)態(tài)住宅樓棟布局圍合戶型面積套二單衛(wèi)78套三單衛(wèi)95、106套三雙衛(wèi)124套四雙衛(wèi)127、141項目規(guī)劃2015年9月正式認(rèn)籌，主推2#、5#和6#，其中2#為33層2T5戶，5#為33層2T6戶，6#為31層2T5戶，面積為78-142㎡。目前，已認(rèn)籌238張卡，預(yù)計明年1月份開盤。豪宅品牌典范春江明月｜綠城品牌、自稱純住宅板式豪宅，目前在區(qū)域內(nèi)認(rèn)知度較28中海錦苑｜品牌開發(fā)商、純住宅產(chǎn)品、主打教育資源和戶型，地處龍泉路，缺乏居住品質(zhì)，成交狀況不佳，毛坯應(yīng)市降價，造成一定競爭。微觀市場由8棟高層、4棟小高層產(chǎn)品組成，主打品牌、產(chǎn)品戶型優(yōu)勢。主推1#、2#、4#面積為76-119㎡的住宅，40-44層的蝶式和4棟15-18層的板式住宅，蝶式住宅為3梯6戶設(shè)計，板式為2梯3戶設(shè)計。精裝房源——小高層折后價格1.1萬元/㎡左右，高層折后價格8600元/㎡左右；毛坯房源——高層折后均價7400元/㎡。月均銷量20余套。項目規(guī)劃項目中海錦苑占地53328㎡建面296000㎡戶數(shù)2167戶容積率4.2層數(shù)15-18層、40-44層梯戶比2T3戶、3T6戶面積段76-119㎡業(yè)態(tài)住宅樓棟布局圍合戶型面積套二單衛(wèi)76套三單衛(wèi)95、97、119套三雙衛(wèi)106央企實力保障中海錦苑｜品牌開發(fā)商、純住宅產(chǎn)品、主打教育資源和戶型，地處龍29強刺激、高庫存、同質(zhì)化、多競爭短周期利好下的城市激戰(zhàn)市場小結(jié)——宏觀面：樓市利好政策頻出，宏觀經(jīng)濟低位運行，短期內(nèi)將對房地產(chǎn)市場進行有效刺激。中觀面：1）昆明市場庫存壓力巨大，海量新增供應(yīng)加固城市去庫存主旋律，競爭加劇。2）主要走量以80-130平米首置首改產(chǎn)品為主，整體降價跑量特征明顯，均價7次下跌，2016年進一步堪憂。3）北市區(qū)域內(nèi)競爭依舊激烈，后續(xù)供應(yīng)量持續(xù)加大，競爭白熱化。微觀面：1）與俊發(fā)城、春江明月形成“三足鼎立”的態(tài)勢，加上中海錦苑的降價跑量形成“四面楚歌、分庭抗禮”的競爭格局。2）產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重，切均有品牌支撐。3）去化速度除俊發(fā)城外，走量不樂觀。強刺激、高庫存、同質(zhì)化、多競爭市場小結(jié)——宏觀面：樓市利好政302015，回顧——市場宏觀面、中觀面、微觀面。本體推廣線、活動線、拓客線?？蛻魜黼姺治?、來訪分析、認(rèn)籌分析。2015，回顧——市場宏觀面、中觀面、微觀面。本體推廣線、活31案名出街晚，營銷節(jié)點較少，相比周邊競品的入市時間晚，入市時期錯過黃金時段。節(jié)點回顧銷售情況項目知曉度逐步建立，客戶逐步了解并認(rèn)可項目，認(rèn)籌量逐漸上升。隨著項目樣板間呈現(xiàn)，客戶對項目信心有一定的增加，認(rèn)籌量在不斷增加。項目知名度影響力弱，市場發(fā)聲不足營銷亮點網(wǎng)絡(luò)微信傳播為主啟動認(rèn)籌擺展、派單等線下范圍高執(zhí)行涉獵樣板間呈現(xiàn)案名出街晚，營銷節(jié)點較少，相比周邊競品的入市時間晚，節(jié)點銷售32面市以來，初期推廣訴求圍繞北市范兒，認(rèn)籌期主打產(chǎn)品價值前期訴求零散，后期依附愛琴海擴散影響。推廣回顧重要階段形象風(fēng)暴，線上多媒體鋪排產(chǎn)品輸出，全線推廣全覆蓋設(shè)置懸念，項目立市主訴求愛琴海購物公園入駐新時代廣場開創(chuàng)北市全新人居時代買2房送2房，雙十二樣板間開放面市以來，初期推廣訴求圍繞北市范兒，認(rèn)籌期主打產(chǎn)品價值推廣重33大型活動抓眼球，帶動案場人氣，增加客戶到訪量，線下影響力相對較高?；顒踊仡櫥顒有问叫ЧA段性活動，聚集人氣留住客戶，但活動參與度偏低，活動效果不明顯。以機器人亮相為活動亮點，結(jié)合贏紅包、抽現(xiàn)金等多種形式，吸引區(qū)域內(nèi)客戶到訪，活動效果良好。大型裸眼3D秀為吸引點，引爆市場，引起了市場關(guān)注度活動新時代廣場項目發(fā)布會拉斯維加斯嘉年華樣板間開放盛典暨綠城物業(yè)簽約大型活動抓眼球，帶動案場人氣，增加客戶到訪量，活動活動形式效34周期短、影響弱、缺整合、訴求散紅海競爭中的微弱發(fā)聲本體小結(jié)——歷史問題：稟賦資源較好，但由于開發(fā)商前期背景的影響，造成項目在區(qū)域內(nèi)口碑和信心較為缺失。時間問題：相對周邊競品，入市時期較晚，且時間較短，短期內(nèi)造成項目市場發(fā)聲微弱。傳播問題：前期線上傳播更換頻次過高，發(fā)酵時間過短，造成市場認(rèn)知度較低。線下拓展：社區(qū)商超擺展，行銷派單，高頻高量的活動，項目認(rèn)知度和影響力逐漸提高。周期短、影響弱、缺整合、訴求散本體小結(jié)——歷史問題：稟賦資源352015，回顧——市場宏觀面、中觀面、微觀面。本體推廣線、活動線、拓客線?？蛻魜黼姺治?、來訪分析、認(rèn)籌分析。2015，回顧——市場宏觀面、中觀面、微觀面。本體推廣線、活36項目面市以來，來電量較高時期主要集中在活動前期，整體均值較低。數(shù)據(jù)匯總項目數(shù)據(jù)情況：11月7日－12月27日。來電：登記51組，日均量為1組。來訪：登記294批，（A類6批、B類27批、C類245批、D類16批），日均量為5.8組。認(rèn)籌：11張。項目面市以來，來電量較高時期主要集中在活動前期，數(shù)據(jù)項目數(shù)據(jù)37居住區(qū)域｜主要集中在北市區(qū)，其中紅云片區(qū)，占比51%。認(rèn)知途徑｜以戶外大牌、工地圍墻、路名牌等線上途徑為主。來電分析龍頭街片區(qū)北站片區(qū)小壩片區(qū)世博片區(qū)高新區(qū)銀河片區(qū)北教場片區(qū)金星片區(qū)紅云片區(qū)10%，5組8%，4組6%，3組51%，26組6%，3組4%，2組4%，2組2%，1組4%，2組戶外大牌公交站臺春城晚報派單短信工地圍擋路名牌23%，12組22%，11組14%，7組14%，7組10%，5組10%，5組8%，4組來電客戶居住區(qū)域來電客戶認(rèn)知途徑居住區(qū)域｜主要集中在北市區(qū)，其中紅云片區(qū)，占比51%。來電龍38來電轉(zhuǎn)訪｜來電客戶及時邀約到售樓部的難度較大，導(dǎo)致來電轉(zhuǎn)來訪轉(zhuǎn)化率偏低。來電分析戶外大牌公交站臺春城晚報派單短信工地圍擋路名牌25%，來電12組，轉(zhuǎn)訪3組45%，來電11組，轉(zhuǎn)訪5組0%，來電7組，轉(zhuǎn)訪0組28%，來電7組，轉(zhuǎn)訪20%，來電5組，轉(zhuǎn)訪0組20%，來訪5組，轉(zhuǎn)訪1組0%，來電4組，轉(zhuǎn)訪0組電轉(zhuǎn)訪客戶來電轉(zhuǎn)訪｜來電客戶及時邀約到售樓部的難度較大，導(dǎo)致來電轉(zhuǎn)來訪39客戶地圖｜金星立交橋以北（紅云/銀河/金星/北站/龍頭街/世博）等片區(qū)，占比在84%。來訪分析龍頭街16小壩3世博17金星20新迎2北站18銀河25北教場6虹山1南屏1小西門1紅云165西苑2棕樹營1彌勒寺1楊家地1涼亭2世紀(jì)城3東華5大理1個舊1紅河1曲靖1客戶地圖｜金星立交橋以北（紅云/銀河/金星/北站/龍頭街/世40居住區(qū)域｜集中二環(huán)以北的北市區(qū)域，紅云片區(qū)居多，占比56%認(rèn)知途徑｜以工地圍墻、渠道、戶外大牌、路名牌等為主。來訪分析銀河片區(qū)金星片區(qū)紅云片區(qū)北站片區(qū)龍頭街片區(qū)世博片區(qū)東華片區(qū)世紀(jì)城片區(qū)涼亭片區(qū)9%，25組1%，3組56%，165組1%，3組5%，16組6%，17組2%，5組7%，20組6%，18組朋友介紹工地圍墻公交站臺戶外大牌團隊拓客渠道巡展路名牌開發(fā)商關(guān)系3%，11組12%，37組5%，15組2%，5組5%，14組17%，49組10%，30組28%，81組12%，37組來訪客戶認(rèn)知途徑來訪客戶居住途徑居住區(qū)域｜集中二環(huán)以北的北市區(qū)域，紅云片區(qū)居多，占比56%來41年齡特征｜集中在31-40歲之間，占比42%，其他各年齡段均有分布。家庭結(jié)構(gòu)｜兩代居家庭為主，孩子在6歲以下的家庭居多，其次是三代同堂來訪分析20歲以下31-40歲51-60歲60歲以上21-30歲41-50歲0%，0組15%，43組42%，124組20%，58組19%，56組4%，13組未婚三代同堂兩代居（小孩6歲以下）老兩口小兩口5%，14組10%，31組23%，67組12%，35組5%，14組18%，52組3%，11組20%，58組4%，12組兩代居（小孩7-11歲）兩代居（小孩12-18歲）兩代居（孩子成年）兩代居（孩子中年）來訪客戶家庭結(jié)構(gòu)來訪客戶年齡特征年齡特征｜集中在31-40歲之間，占比42%，其他各年齡段均42需求面積｜以81-100㎡為主，占比為45%，其次121-140㎡的需求較多。需求樓層｜集中在11-20F，占比60%，其次是6-10F需求客戶較多。來訪分析60-80㎡1%，2組47%，132組15%，43組32%，93組3%，8組1%，2組81-100㎡101-120㎡121-140㎡141-160㎡160㎡以上1-5F11-15F21-25F26-30F31以上6-10F16-20F7%，20組25%，73組33%，97組27%，78組7%，22組1%，4組0%，0組備注：樣本為看住房的來訪客戶，樣本數(shù)量為280組來訪客戶需求樓層來訪客戶需求面積需求面積｜以81-100㎡為主，占比為45%，其次121-143價值認(rèn)同｜主要集中在戶型產(chǎn)品、教育配套、綜合體價值等?？剐苑治觯饕性诮环繒r間和品牌，其次單價抗性較大。來訪分析優(yōu)惠物業(yè)教育配套品質(zhì)升值空間戶型綜合體價值9%，26組34%，100組12%，36組21%，62組9%，26組9%，26組6%，18組交房時間戶型不符周邊環(huán)境地段開發(fā)商品牌朝向價格37%，109組4%，12組20%，60組3%，8組2%，6組30%，88組4%，12組來訪客戶抗性分析來訪客戶價值認(rèn)同價值認(rèn)同｜主要集中在戶型產(chǎn)品、教育配套、綜合體價值等。來訪優(yōu)44認(rèn)籌分析居住區(qū)域｜以金星立交橋以北的區(qū)域為主，占比36%認(rèn)知途徑｜認(rèn)知途徑主要是以工地圍擋為主，占比45%居住區(qū)域/認(rèn)知途徑春城晚報工地圍擋工地圍墻渠道帶客巡展友介總計北倉園丁小區(qū)

1

1東市區(qū)1

1荷塘月色

11江東麗景

1

1金星小區(qū)

11

13麗水雅苑

1

1世博區(qū)域

1

1世紀(jì)城

1

1市中心

1

1總計11511211備注：后續(xù)認(rèn)籌分析數(shù)據(jù)為正合單邊的認(rèn)籌數(shù)據(jù)認(rèn)籌居住區(qū)域｜以金星立交橋以北的區(qū)域為主，占比36%居住區(qū)域45認(rèn)籌分析年齡特征｜年齡以30-35歲為主，占比46%家庭結(jié)構(gòu)｜主要以三代同堂（來訪比例20%）為主，占比55%20-25歲30-35歲45-50歲50-55歲55-60歲15131單身三口之家三代同堂四世同堂1361認(rèn)籌年齡特征｜年齡以30-35歲為主，占比46%20-25歲46認(rèn)籌分析鎖房樓層｜樓層主要集中在中高段，3樓客戶主要考慮價格。戶型特征｜認(rèn)籌戶型以99㎡和130㎡為主，各占36%99㎡128㎡130㎡135㎡41423樓6樓7樓11樓12樓16樓17樓19樓25樓211121111認(rèn)籌鎖房樓層｜樓層主要集中在中高段，3樓客戶主要考慮價格。947認(rèn)籌分析價值認(rèn)可｜37%的客戶認(rèn)可戶型，其次是教育配套，占比18%，綜合體價值認(rèn)知不高。戶型4教育配套2物業(yè)1綜合體價值1升值空間1地段1優(yōu)惠1認(rèn)籌價值認(rèn)可｜37%的客戶認(rèn)可戶型，其次是教育配套，占比1848客戶地圖｜金星立交橋以北占比在84%。認(rèn)籌分析紅云2金星3世紀(jì)城1楊家地1關(guān)上1銀河2龍頭1客戶地圖｜金星立交橋以北占比在84%。認(rèn)籌分析紅云2金星3世49集中性、強地緣、認(rèn)產(chǎn)品、缺信心北市區(qū)域內(nèi)自我標(biāo)榜的剛改一族客戶小結(jié)——居住區(qū)域：以北市區(qū)金星橋以北的地緣性客戶為主，主要集中在紅云、銀河、金星、世博、龍頭街等區(qū)域。認(rèn)知途徑：通過陣地系統(tǒng)（道旗/圍墻/廣場/LED）等吸引路過客戶，其次為區(qū)域內(nèi)的公交站臺和路名牌媒體。年齡及家庭結(jié)構(gòu)：集中在30-50歲，三代同堂，考慮與父母和子女居住的首改客戶（認(rèn)籌與來訪較大偏差）。項目認(rèn)同點：對產(chǎn)品認(rèn)可度最高，對教育配套尤為關(guān)注，但作為綜合體價值的理解和認(rèn)可還尚未強烈。項目抗性：交房時間和價格的抗性較大，因開發(fā)商歷史原因，客戶信心度嚴(yán)重不足?？陀^妥協(xié)型VS自我標(biāo)榜型客觀妥協(xié)性：典型的剛需客戶，因價格和剛性需求，對產(chǎn)品的考慮緯度比較單一，更多的是滿足自己購房的剛性需求，考慮功能性和實用性。自我標(biāo)榜型：主要為品質(zhì)剛需客和改善客戶，更多的會根據(jù)自己的價值觀、喜好、真實需求進行置業(yè)選擇，價格不是唯一考慮因素，更追求一些自我精神的滿足。集中性、強地緣、認(rèn)產(chǎn)品、缺信心客戶小結(jié)——居住區(qū)域：以北市區(qū)502016營銷背景——宏觀經(jīng)濟持續(xù)的下行勢頭中觀市場去庫存壓力顯著北市區(qū)域產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重時至年關(guān)入市影響力不足推廣訴求未形成整合傳播歷史原因使客戶信心不足綜合體價值尚未得到認(rèn)可內(nèi)憂微觀區(qū)域內(nèi)三足鼎立競爭外患2016營銷背景——宏觀經(jīng)濟持續(xù)的下行勢頭中觀市場去庫存壓力51初來乍到，內(nèi)憂外患！申猴掘金，任重道遠(yuǎn)！2016，我們?nèi)绾纹凭?？Style基調(diào)初來乍到，內(nèi)憂外患！Style基調(diào)52機會與目標(biāo)并存，進一步尋找破局之道。破局。機會與目標(biāo)并存，破局。532016，思考——目標(biāo)以機會尋找為核心的目標(biāo)建立。問題以目標(biāo)達(dá)成為基礎(chǔ)的問題研判。策略以解決問題為導(dǎo)向的策略解析。2016，思考——目標(biāo)以機會尋找為核心的目標(biāo)建立。問題以目標(biāo)54機會點1：區(qū)域內(nèi)呈現(xiàn)“多商業(yè)，無中心”商業(yè)態(tài)勢，綜合體存在市場空白，本案有機會通過綜合體價值傳播，建立項目差異占位和城市影響機會點2：雖競爭激烈，但直接競品數(shù)量不多，進一步強化客戶的項目認(rèn)知和人流導(dǎo)入，憑借產(chǎn)品的設(shè)計和高附加值的絕對優(yōu)勢，實現(xiàn)超越短周期利好下的城市激戰(zhàn)紅海競爭中的微弱發(fā)聲2016，機會尋找——2015，總結(jié)分析——北市區(qū)域內(nèi)自我標(biāo)榜的剛改一族機會點1：區(qū)域內(nèi)呈現(xiàn)“多商業(yè)，無中心”商業(yè)態(tài)勢，綜合體存在市55目標(biāo)一：

之于城市，建立，北市新中心，綜合體新標(biāo)桿！

對于城市而言，中心生活倍感自豪，地標(biāo)身份彰顯價值，對于北市而言，歷程16年，不缺商業(yè)配套，缺商業(yè)中心，……機會點1：建立項目差異占位和城市影響目標(biāo)一：對于城市而言，機會點1：建立項目差異占位和城市影響56目標(biāo)二：之于項目，搶勢，實現(xiàn)項目產(chǎn)值共榮！

節(jié)點選擇，4月底首批次開盤，熱銷的開始，……機會點2：憑借產(chǎn)品設(shè)計和高附加值的絕對優(yōu)勢實現(xiàn)超越目標(biāo)二：節(jié)點選擇，機會點2：憑借產(chǎn)品設(shè)計和高附加值的絕對優(yōu)勢572016，思考——目標(biāo)以機會尋找為基點的目標(biāo)建立。問題以目標(biāo)達(dá)成為基礎(chǔ)的問題研判。策略以解決問題為導(dǎo)向的策略解析。2016，思考——目標(biāo)以機會尋找為基點的目標(biāo)建立。問題以目標(biāo)58（1）城市影響與推廣訴求之間，相得益彰?。?）客戶信心與實際呈現(xiàn)之間，升級匹配?。?）人流導(dǎo)入與產(chǎn)值共榮之間，持續(xù)保障！問題研判——基于城市和項目的“二維目標(biāo)”，“三大問題”刻不容緩——（1）城市影響與推廣訴求之間，相得益彰！問題研判——基于城市59三大問題，事關(guān)任督！三省吾身，道法自然！破局之前，回首初生的新時代？Style審視三大問題，事關(guān)任督！Style審視60區(qū)域｜位于北京路中軸線左側(cè)，立體交通，北市主流發(fā)展范疇北市核心區(qū)，地鐵物業(yè)。價值回顧昆明總體規(guī)劃定出“一主、兩副、兩區(qū)級、多點”的公共服務(wù)設(shè)施配套體系。一主：主城區(qū)一環(huán)以內(nèi)區(qū)域形成市級主中心兩副：呈貢新區(qū)，巫家壩兩個市級副中心兩區(qū)：主城西、北兩個方向布局兩個區(qū)域中心北市區(qū)：被昆明市政府定位為集文教、商務(wù)、居住、第二產(chǎn)業(yè)于一體的城市副中心區(qū)。未來的北市區(qū)城市功能定位在行政辦公區(qū)、居住區(qū)、服務(wù)區(qū)兼具的綜合性功能區(qū)。較適宜發(fā)展辦公、服務(wù)業(yè)和教育業(yè)，同時以其他商業(yè)、商務(wù)為居住功能作為配套的區(qū)域。南市區(qū)：城市發(fā)展主流方向區(qū)域熱度最高西市區(qū)：臨山，發(fā)展受限，以科技發(fā)展為主東市區(qū)：老的廠房工業(yè)區(qū)發(fā)展滯后市中心：發(fā)展最早區(qū)域現(xiàn)已飽和北市區(qū)：昆明最為成熟區(qū)城市發(fā)展熱門區(qū)域北京路地鐵2號線本案區(qū)域｜位于北京路中軸線左側(cè)，立體交通，北市主流發(fā)展范疇價值昆61規(guī)劃｜40萬㎡綜合體屬性，集中商業(yè)，主題街區(qū)，濱江華宅區(qū)域唯一綜合體，高附加值產(chǎn)品。價值回顧時代公館時代SOHO圣托里尼大街愛琴海購物公園規(guī)劃｜40萬㎡綜合體屬性，集中商業(yè)，主題街區(qū)，濱江華宅價值時62物業(yè)｜豪宅專家綠城物業(yè)，蟬聯(lián)6年服務(wù)滿意第一、規(guī)模第二全國物業(yè)第一，品牌價值凸顯。價值回顧綠城物業(yè)擁有國家一級物業(yè)資質(zhì)；連續(xù)6年蟬聯(lián)“中國物業(yè)服務(wù)百強滿意度領(lǐng)先企業(yè)”第一名、5年蟬聯(lián)“中國物業(yè)服務(wù)百強企業(yè)服務(wù)規(guī)模、TOP10”第二名。綠城物業(yè)服務(wù)的項目中有28個全國物業(yè)管理示范、50個升級物業(yè)管理示范、127個市級物業(yè)管理示范。物業(yè)｜豪宅專家綠城物業(yè)，蟬聯(lián)6年服務(wù)滿意第一、規(guī)模第二全國物63商業(yè)｜紅星集團商業(yè)品牌，愛琴海購物公園強勢入駐全國商業(yè)第二，實力運營。價值回顧紅星愛琴海購物公園全國商業(yè)第二名，由紅星商業(yè)運營公司傾力運營；紅星愛琴海購物公園自有品牌有紅星太平洋國際影城、天合婚典、云尚部落，戰(zhàn)略合作品牌世紀(jì)星真冰場、螞蟻王國等。商業(yè)｜紅星集團商業(yè)品牌，愛琴海購物公園強勢入駐價值紅星愛琴海64施工｜中城建施工開發(fā)，工程合格率100%，優(yōu)良率達(dá)75%央企承建，品質(zhì)保障。價值回顧承建“北斗一號”信息處理中心和地面工程獲得北京市優(yōu)質(zhì)工程獎、結(jié)構(gòu)長城杯獎、結(jié)構(gòu)優(yōu)質(zhì)工程獎等施工｜中城建施工開發(fā)，工程合格率100%，優(yōu)良率達(dá)75%價值65學(xué)校｜武成小學(xué)國福分校百年名校，輔就成才之路。價值回顧武成小學(xué)國福分校，百年名校相伴100%學(xué)位保障，一站式無憂教育，為孩子的成長保駕護航學(xué)校｜武成小學(xué)國福分校價值武成小學(xué)國福分校，百年名校相伴66產(chǎn)品｜盤龍江＋高贈送＋3T6板式結(jié)構(gòu)+99/135平米舒居設(shè)計濱江板式華宅，超高贈送。價值回顧贈送32平米贈送20平米贈送31平米產(chǎn)品｜盤龍江＋高贈送＋3T6板式結(jié)構(gòu)+99/135平米舒居設(shè)67項目價值體系梳理

精神內(nèi)涵形象價值CBD城市綜合體

物理價值屬性名仕品質(zhì)生活范本北市中心地段

北京路核心中軸

北市區(qū)核心生活區(qū) 成熟商圀環(huán)繞高端城市配套 城市級配套 城市級交通 城市級主題公園綜合體大盤氣質(zhì)

城市大型綜合體 精工品質(zhì)名仕住區(qū)

超高附加值產(chǎn)品配套實力名企 全國一線物業(yè)

全國一線承建商

全國一線商業(yè)運營明星區(qū)位、明星產(chǎn)品、明星物業(yè)、明星商業(yè)、明星學(xué)校、明星品質(zhì)絕對的明星基因當(dāng)仁不讓的明星項目項目價值體系梳理形象價值CBD城市綜合體名仕品質(zhì)生活范本北市68明星之氣，響譽春城！明星之質(zhì)，名利雙收！2016，新時代，明星腕兒。Style格調(diào)明星之氣，響譽春城！Style格調(diào)692016，思考——目標(biāo)以多緯方向為指導(dǎo)的目標(biāo)建立。問題以目標(biāo)達(dá)成為基礎(chǔ)的問題研判。策略以解決問題為導(dǎo)向的策略解析。2016，思考——目標(biāo)以多緯方向為指導(dǎo)的目標(biāo)建立。問題以目標(biāo)70昆明北市，“明星打造”計劃！2016，策略指導(dǎo)——昆明北市，“明星打造”計劃！2016，策略指導(dǎo)——712016，策略指導(dǎo)——通過明星綜合體形象標(biāo)簽植入，塑造項目差異化城市綜合體形象。通過產(chǎn)品特有形象演繹，進一步放大產(chǎn)品的高附加值。結(jié)合用戶思維，根據(jù)真實需求進行演繹，實現(xiàn)新時代的明星氣質(zhì)傳播?！懊餍菤赓|(zhì)”

無限制，放大2016，策略指導(dǎo)——通過明星綜合體形象標(biāo)簽植入，塑造項目差72“明星效應(yīng)”

最大化，遞增2016，策略指導(dǎo)——在明星氣質(zhì)的光環(huán)下，打造現(xiàn)場明星項目氛圍。多維客戶策略，實現(xiàn)客戶的快速滲透和客戶占領(lǐng)。制造新時代應(yīng)有的明星效應(yīng)?！懊餍切?yīng)”2016，策略指導(dǎo)——在明星氣質(zhì)的光環(huán)下，打造現(xiàn)73萬事具備，打響新時代2016明星之戰(zhàn)。激戰(zhàn)。萬事具備，激戰(zhàn)。742016，明星之戰(zhàn)——明星氣質(zhì)以明星形象，制造項目全城影響力。明星效應(yīng)以明星身份，強化信心和吸引客戶。2016，明星之戰(zhàn)——明星氣質(zhì)以明星形象，制造項目全城影響力75明星氣質(zhì)，兩大策略制造全城影響力！雙管齊下，王者風(fēng)范——1）形象策略：明星范兒，綻放！2）影響策略：明星事件，爆破！標(biāo)簽記憶塑造畫面風(fēng)格建議產(chǎn)品思維&用戶思維訴求建議明星氣質(zhì)，兩大策略制造全城影響力！雙管齊下，王者風(fēng)范——1）76以形象標(biāo)簽形成標(biāo)簽記憶。形象標(biāo)簽塑造具象化標(biāo)簽，用于媒體、網(wǎng)絡(luò)及線下物料幽默調(diào)侃，形成項目標(biāo)簽記憶。以形象標(biāo)簽形成標(biāo)簽記憶。形象塑造具象化標(biāo)簽，用于媒體、網(wǎng)絡(luò)及77即視感Actual視覺符號：豹子速度和力量的代表，象征永無止境的追求，充滿巨大視覺感，演繹豐富。即Actual視覺符號：豹子78以形象表現(xiàn)形成視覺記憶。形象表現(xiàn)結(jié)合形象標(biāo)簽，設(shè)計另類的形象表現(xiàn)形式，促進受眾對畫面的記憶。以形象表現(xiàn)形成視覺記憶。形象結(jié)合形象標(biāo)簽，設(shè)計另類的形象表現(xiàn)79以時代公館拔高綜合體項目調(diào)性。形象策略你是MALL派生活的主人——時代公館，MALL派江景華宅，火熱登記明星商業(yè)愛琴海購物公園明星品質(zhì)中城建央企保障明星產(chǎn)品超高贈送一線江景明星服務(wù)綠城物業(yè)豪宅尊享明星學(xué)校武成小學(xué)以時代公館拔高綜合體項目調(diào)性。形象你是MALL派生活的主人明80北市明星生活范兒，昆明所未見——新時代，昆明“星”生活以綜合體高度定義明星范兒形象。形象策略明星商業(yè)愛琴海購物公園明星品質(zhì)中城建央企保障明星產(chǎn)品超高贈送一線江景明星服務(wù)綠城物業(yè)豪宅尊享明星學(xué)校武成小學(xué)北市明星生活范兒，昆明所未見以綜合體高度定義明星范兒形象。形81以資源嫁接定義明星品牌價值。形象策略逛紅星商業(yè)，享綠城物業(yè)，住盤龍江畔，讀武成小學(xué)——新時代，昆明“星”生活明星商業(yè)愛琴海購物公園明星品質(zhì)中城建央企保障明星產(chǎn)品超高贈送一線江景明星服務(wù)綠城物業(yè)豪宅尊享明星學(xué)校武成小學(xué)以資源嫁接定義明星品牌價值。形象逛紅星商業(yè)，享綠城物業(yè)，住盤82選擇獨立就是選擇她的孤獨送30平米的親水明星三房，只為和她三世同堂以用戶思維定義明星產(chǎn)品價值。形象策略明星商業(yè)愛琴海購物公園明星品質(zhì)中城建央企保障明星產(chǎn)品超高贈送一線江景明星服務(wù)綠城物業(yè)豪宅尊享明星學(xué)校武成小學(xué)選擇獨立就是選擇她的孤獨以用戶思維定義明星產(chǎn)品價值。形象明83選擇成功就是選擇她的責(zé)任送30平米的學(xué)位明星三房，只為看她快樂起航以用戶思維定義明星產(chǎn)品價值。形象策略明星商業(yè)愛琴海購物公園明星品質(zhì)中城建央企保障明星產(chǎn)品超高贈送一線江景明星服務(wù)綠城物業(yè)豪宅尊享明星學(xué)校武成小學(xué)選擇成功就是選擇她的責(zé)任以用戶思維定義明星產(chǎn)品價值。形象明84明星氣質(zhì)，兩大策略制造全城影響力！雙管齊下，王者風(fēng)范——1）形象策略：明星范兒，綻放！2）影響策略：明星事件，爆破！大型事件營銷強化明星影響全城范圍造勢明星氣質(zhì)，兩大策略制造全城影響力！雙管齊下，王者風(fēng)范——1）85影響策略活動主題：10元安家嘉年華；活動時間：2016年3月至4月中旬，；活動目的：通過10元系列活動促進到訪提升現(xiàn)場活動氛圍；以10元抵10萬首付為噓頭吸引，刺激認(rèn)籌量。新時代廣場明星事件1——星動昆明，10元安家嘉年華影響活動主題：10元安家嘉年華；新時代廣場明星事件1——86新時代廣場明星事件2——星耀昆明，HAYA樂隊10周年演唱會影響策略活動主題：新時代廣場——haya樂隊10周年世界巡演昆明演唱會；活動時間：2016年5月中旬；活動目的：以明星效應(yīng)，擴大項目知名度和影響力，在形成口碑傳播同時，結(jié)合活動吸附客戶到訪，傳遞項目理念及價值，增強客戶對項目的信心。。新時代廣場明星事件2——影響活動主題：新時代廣場——haya87新時代廣場明星事件3——

星影昆明，首屆3D地畫展影響策略活動主題：新時代廣場首屆3D地畫建筑展；活動時間：2016年下旬；活動目的：獵奇類活動，以3D地畫繼續(xù)宣揚產(chǎn)品高贈送優(yōu)勢，同時增強客戶對商業(yè)的體驗感。新時代廣場明星事件3——影響活動主題：新時代廣場首屆3D地畫882016，明星之戰(zhàn)——明星氣質(zhì)以明星形象，制造項目全城影響力。明星效應(yīng)以明星身份，強化信心和吸引客戶。2016，明星之戰(zhàn)——明星氣質(zhì)以明星形象，制造項目全城影響力89明星效應(yīng)，四大行動強化信心吸引客戶！多維政策，全力開火——售樓部內(nèi)外場展示區(qū)樣板房星生活體系建立1）升級行動：明星造場，吸引！2）圈客行動：明星戰(zhàn)術(shù)，掃蕩！3）商業(yè)行動，明星加速，加分！4）節(jié)點行動：明星計劃，運籌！明星效應(yīng)，四大行動強化信心吸引客戶！多維政策，全力開火——售90升級行動星期Bar休閑廣場：招商引進COCO、果麥等知名度高、口碑較好的水吧；炸洋芋、蝦球、烤翅等大眾接受度高的小吃；將售樓部廣場打造成為小型的休閑廣場售樓部廣場升級——星期Bar，休閑主題廣場打造升級星期Bar休閑廣場：售樓部廣場升級——91升級行動迷你愛琴海購物中心：在售樓部裝飾中融入愛琴海商業(yè)和愛琴海景點元素，增設(shè)景觀小品和擺件等；在售樓部增加咖啡區(qū)、美食區(qū)體驗區(qū)和親子互動區(qū)等，將其打造成為迷你愛琴海購物中心售樓部內(nèi)場升級——星氛圍，迷你親子娛樂中心打造升級迷你愛琴海購物中心：售樓部內(nèi)場升級——92升級行動售樓部展示區(qū)升級——星標(biāo)準(zhǔn)，情景樣板升級打造星級示范單位：升級看房通道，通過植物或框架搭建，增強看房儀式感。在樣板房苑區(qū)增設(shè)生活小品，提高客戶的體驗感。增設(shè)有氣勢的品質(zhì)盆栽，增強體驗區(qū)視覺沖擊。盆栽示意通廊示意風(fēng)格示意升級售樓部展示區(qū)升級——星級示范單位：盆栽示意通廊示意風(fēng)格示93升級行動星生活體驗升級——星專屬，豐富生活體驗打造新時代廣場“星生活”體系“星生活卡”積分兌換客戶轉(zhuǎn)介積分：帶訪積分100分成交積分1500分活動參與積分：微信轉(zhuǎn)發(fā)10分現(xiàn)場活動50分積分兌換：200分50元充值卡1張500分200元購物卡/加油卡1張1500分一年物管費獎勵3000分3年物管費獎勵15000分愛琴海游大獎每月一刊：《新時代廣場生活報》昆明生活趣聞網(wǎng)羅愛琴海大網(wǎng)羅新時代廣場活動及促銷預(yù)告每季一刊：《新時代廣場生活雜志》昆明故事云南新鮮事大網(wǎng)羅愛琴海商業(yè)活動信息1+N全能社區(qū)APP24小時物業(yè)聯(lián)絡(luò)服務(wù)業(yè)主積分推薦獎勵社區(qū)服務(wù)熱線包裹領(lǐng)取通知星生活空間業(yè)主論壇積分計劃“星周刊”“星生活A(yù)PP”升級星生活體驗升級——新時代廣場“星生活”體系“星生活卡”積94明星效應(yīng)，四大行動強化信心吸引客戶！多維政策，全力開火——系列線下動作最大化抓取客戶1）升級行動：明星造場，吸引！2）圈客行動：明星戰(zhàn)術(shù)，掃蕩！3）商業(yè)行動，明星加速，加分！4）節(jié)點行動：明星計劃，運籌！明星效應(yīng)，四大行動強化信心吸引客戶！多維政策，全力開火——系95圈客行動1個布局整體拓客宗旨——星戰(zhàn)術(shù)，“非常6佳1”圈客策略指定分展場渠道創(chuàng)新管控互聯(lián)網(wǎng)話題營造1個深耕1個互動VCR&ACT3+N活動吸附1個話題1個習(xí)慣老客戶維護1個刺激圈客1個布局整體拓客宗旨——指定分展場渠道創(chuàng)新管控互聯(lián)網(wǎng)話題96圈客行動項目自身綜合體價值是毋庸置疑的，但即使了解到項目的客戶未必會全到案場；建議在泛北市范圍和市中心人流聚集地設(shè)置項目分展場，方便分區(qū)域網(wǎng)羅客戶，最終將客戶邀約至售樓部集中收口。建議點位設(shè)置：1、月牙塘公園片區(qū)2、世博園及世博車市片區(qū)3、雄達(dá)茶城區(qū)域4、周邊小區(qū)5、紅云煙廠6、地鐵站點1個布局——分展場，全域級攬客圈客項目自身綜合體價值是毋庸置疑的，但即使了解到項目的客戶未97圈客行動1個深耕——強渠道，三級市場資源攪動1）因地制宜：依據(jù)每個片區(qū)不同的客戶屬性，對本區(qū)域內(nèi)的渠道工作人員有針對性的進行說辭的擬定和培訓(xùn)，做到有目的性的系統(tǒng)化渠道利用。2）高獎高罰：對每個片區(qū)執(zhí)行不同的獎懲制度，分別制定出每個片區(qū)的帶訪量。統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，對三級市場的帶訪量和有效性實行雙維度考核。圈客1個深耕——1）因地制宜：98圈客行動1個互動——互聯(lián)網(wǎng)，線上互動強行植入目的：利用新浪、搜狐等門戶網(wǎng)站，結(jié)合微信，進行互動活動植入，進行項目價值點互動+強制傳播。媒體：門戶網(wǎng)站、bbs、論壇、微信、微博。參與：加官微參與新時代互動，定制句式“新時代廣場，我愛___”空格可選“超高贈送”，“一線江景”、“三房變五房”、“武城小學(xué)”、“紅星愛琴海購物公園”、“綠城物業(yè)”等。收口：通過網(wǎng)絡(luò)征集，選出排名前三個喜愛，相應(yīng)參與者可前往售樓部獲得相應(yīng)禮品。圈客1個互動——目的：利用新浪、搜狐等門戶網(wǎng)站，結(jié)合微信，進99圈客行動1個話題——

VCR植病毒，線上“解壓舞”高傳播視頻邏輯：高贈送＝舒居大尺度＝不壓抑，進行項目價值演繹+強制傳播。視頻造勢：創(chuàng)作網(wǎng)絡(luò)神曲“解壓舞”MV，進行“壓抑”話題炒作，通過大V，門戶網(wǎng)站進行宣傳。圈客1個話題——視頻邏輯：高贈送＝舒居大尺度＝不壓抑，進行項100圈客行動1個話題——

ACT有行為，線下“靜坐”強吸睛主題：以“不想壓抑”為主題，組織團體進行“全城靜坐”吸引關(guān)注，進行項目價值演繹+強制傳播。形式：行為藝術(shù)＋裝置藝術(shù)＋互動，激發(fā)市民參與。不想壓抑，話題演繹：那年10歲，四合院，沒有壓抑。出門有河，小溪邊，沒有壓抑。多個房間，想自由，沒有壓抑。物業(yè)服務(wù)，很暖心，沒有壓抑。孩子成長，很放心，沒有壓抑。圈客1個話題——主題：以“不想壓抑”為主題，組織團體進行“全101圈客行動1個習(xí)慣——造活動，“3+N”活動模式主題：依據(jù)項目節(jié)點，打造全年“3+N”活動模式，進行項目影響力的形成和擴大。形式：三大主題活動形成階段性的話題，帶動契合階段主題的活動。星動昆明星耀昆明星影昆明3活動主線N階段活動以“10元安家嘉年華”帶動：10元玩轉(zhuǎn)新時代廣場品牌商家簽約儀式10元女人街以haya樂隊帶動：新時代“食游八方”美食匯迪士尼狂歡節(jié)新時代廣場“歐洲杯啤酒夜”以首屆大型3D地畫展帶動：新時代“光影星播客”奇幻記“北市記憶”攝影系列賽業(yè)主全家福圈客1個習(xí)慣——主題：依據(jù)項目節(jié)點，打造全年“3+N”活動模102圈客行動1個刺激——好政策，全方位“業(yè)主維護”體系到訪積分計劃：老業(yè)主帶訪新客戶，可獲得100積分，以此類推，兌換禮品；成交有禮計劃：老業(yè)主帶訪新客戶，成交后獲得1000元/套獎勵，并且逐套翻倍遞增，終身累加?；顒映楠動媱潱憾ㄆ谂e辦的業(yè)主回饋活動，可獲案場專屬抽獎，獲得100-5000元不等獎勵。季度旅游計劃：成功推薦成交的老業(yè)主，每季度抽取并組織10-20人免費旅游團，進行福利增值。通過業(yè)主維護計劃，形成新時代“高效口碑成交”與“客戶高滿意度”的結(jié)合。啟動新時代廣場“星樂匯”客戶攻略—打造新時代業(yè)主娛樂平臺，居住以生活為本圈客1個刺激——到訪積分計劃：老業(yè)主帶訪新客戶，可獲得100103明星效應(yīng)，四大行動強化信心吸引客戶！多維政策，全力開火——1）升級行動：明星造場，吸引！2）圈客行動：明星戰(zhàn)術(shù)，掃蕩！3）商業(yè)行動，明星加速，加分！4）節(jié)點行動：明星計劃，運籌！商業(yè)形象的思考主力商家簽約活動商業(yè)渠道整合明星效應(yīng)，四大行動強化信心吸引客戶！多維政策，全力開火——1104商業(yè)行動紅星愛琴海的“掌上明珠”昆明首家體驗式BLOCK街區(qū)——社區(qū)商業(yè)形象思考商業(yè)紅星愛琴海的“掌上明珠”——社區(qū)商業(yè)形象思考105商業(yè)行動現(xiàn)場展板系統(tǒng)充分釋放賣點；通過極具都市范兒的商業(yè)大片循環(huán)播放，持續(xù)對客戶洗腦。內(nèi)場包裝商業(yè)銷售期用圍墻分段展示、桁架獨立宣傳等手段確保商業(yè)信息的及時足量釋放。首批次推廣渲染都市商業(yè)核心氣勢需一步到位，力求在平淡無奇的北市商業(yè)市場聚焦眼球。利用圍墻對首批次商鋪進行預(yù)告展示。外場包裝在工程條件允許下，在最先開盤的商業(yè)前打造商業(yè)示范廣場。通過精美鋪裝、休閑陳設(shè)、都市化的廣場裝置藝術(shù)，直觀的展現(xiàn)商業(yè)的都市潮流氣息，穿插客戶駐留空間。外場包裝2當(dāng)先期開發(fā)樓棟具備包裝條件，及時做好實景展示包裝、店招、景觀、外擺、符號化系統(tǒng)標(biāo)示等。同時還應(yīng)及時梳理品牌，做好商業(yè)精神堡壘的制作和樹立。外場包裝3——社區(qū)商業(yè)形象包裝商業(yè)現(xiàn)場展板系統(tǒng)充分釋放賣點；內(nèi)場包裝商業(yè)銷售期用圍墻分段展106商業(yè)行動借勢主力商家簽約活動，擴大項目商業(yè)影響力，增強客戶購買信心；——主力商家簽約活動造勢商業(yè)借勢主力商家簽約活動，擴大項目商業(yè)影響力，增強客戶購買信107商業(yè)行動渠道分類區(qū)域拓展形式小區(qū)拓展國?，F(xiàn)代城、華龍人家、書香門第等周圍高檔小區(qū)擺展、小區(qū)物料植入二手房經(jīng)紀(jì)人北市圍內(nèi)所有二手房門店發(fā)展經(jīng)紀(jì)人形式，按成交提成商家聯(lián)盟北市區(qū)昭示性較強商