太倉森茂汽車城項目操盤計劃方案

太倉·森茂汽車城——項目操盤計劃目錄壹、綜合概況貳、定位篇叁、項目優(yōu)化肆、營銷推廣策略壹、綜合概況項睬目潔概拒況太倉市區(qū)目前狀況：生活配套設施配套不全出行交通線路較少未來規(guī)劃：外國留學生基地太倉工業(yè)園區(qū)太倉交通集散中心4.5公里本案項型目號優(yōu)車劣稼勢優(yōu)艘勢腹（獵s煉t客r倡e訓n故g怒t雅h緊）求：1吳）今太算倉賞將追成呢為添蘇刪通尿地錯區(qū)快交駛通象樞首紐屋，求帶煮動娃未槳來萍區(qū)泊域更經(jīng)枕濟銷發(fā)低展2川）晚本托地派塊插處示于緞未幕來躍工壞業(yè)冠園卵區(qū)命、喪外榴來鬼留貍學礎生笨基梅地趙等噴重原點丸發(fā)護展窄區(qū)荷域3司）咳本夸項碧目遠規(guī)零劃技業(yè)蓄態(tài)獨豐伍富覆，微涉藝及鬧面鵲較墾廣松，去更尺能蛋吸藥引餐投她資相客贏與僅自晌營脊客4捐）泉前預期興較羊好脅的象專押業(yè)賤化染市貞場襖分狐工籠，墾專最業(yè)鏡策宅劃歌及錢設你計跌公塘司而的魯前懼期肉參毒與使良產(chǎn)使品享具奸有酬較宅強覆的困市當場補競滴爭匯力劣騎勢踩（娘w浴e拼a寶k浙n墨e喜s梢s澤）桑：1虜）較目忽前恩周費邊命配構套役較革混雄亂貼，速整鑰體動配照套篩形沫成樸周影期絕較視長2脊）處小頂區(qū)撒由斃住擾宅歡、設商愈業(yè)仔、帳酒懶店妄等側不賢同鴿的蟲物甘業(yè)來形盛態(tài)夾組票成斯，賞在茂安沉全爺方摸面表有聞一煉定德劣項勢3棕）漫太觀倉己人雕口傘量斑較五少還，胳消宿費貸水歉平脖較倒低車，影導然致終商頑業(yè)萄經(jīng)粗營懲面攀的述壓閑力4遠）絹土梯地億使擔用突性著質(zhì)射為雨商啊業(yè)撲用償?shù)睾?，補增矩加汁了窄住及宅軍的帖使吐用瞇成貼本競俊品訪參國考領逮袖噴天堪廈開勵發(fā)戰(zhàn)商緊：違蘇傭州蒸萬威鴻敲房必地幫產(chǎn)冷開跨發(fā)不有監(jiān)限陵公迎司類項簡述地段交通特征弇山路204國道交界處，與本項目距離2.5公里。該項目500米處，204國道上有汽車站點。規(guī)劃開發(fā)理念項目參數(shù)建筑面積：58000平方米容積率：

1.2綠化率：37.8%建筑密度：22.32總套數(shù)：618套（別墅14套、單身公寓180套、商鋪58套、住宅366套）2萬平方中庭廣場，以住宅為主，小區(qū)內(nèi)設有多功能會所，單身公寓高層區(qū)層高5米4。除商鋪土地性質(zhì)商業(yè)用地，其余均為住宅用地70年使用期限。產(chǎn)品特點（面積等）戶型單身公寓總層數(shù)20層，12層以上單套層高為5米4。住宅為6層多層住宅。商業(yè)為3層樓設計。價位單身公寓：毛坯均價3600元/平米；裝修另算400元/平方米。住宅：3200元/平米開盤時間住宅及別墅：06年5月（售罄）；單身公寓：06年10月（剩余12套）。產(chǎn)品套數(shù)主力面積總面積比重單身公寓18035~55820014.42%別墅1435049008.62%二房16685~1001527226.86％三房200105~1382500043.97％商鋪5835~9034806.13%競頑品追參埋考通患達哄城紗市柴銀鴨座開棄發(fā)站商棉：貪太儲倉索市令通準達錘房劃地診產(chǎn)據(jù)開荷發(fā)柳有詞限串公乳司類項簡述地段交通特征太平北路60號，與本項目所處位置還是非常接近的。交通方面較為一般，配套要依靠其底商招商情況而定，目前還未有店面開張。規(guī)劃開發(fā)理念項目參數(shù)規(guī)劃上，總體來講，兵營式的布局非常呆板，這是該小區(qū)追求容積率的結果。景觀方面，集中綠地少，是個重要的弊病，雖然強調(diào)多個配套主題性園林組團，但從現(xiàn)狀上看，并沒有非常好的體現(xiàn)。產(chǎn)品環(huán)境/配套配套設施由于項目本身商住混合型小區(qū)，所以在商業(yè)配套上還是比較齊全的，但周邊目前現(xiàn)有狀態(tài)，商業(yè)氛圍還不是很濃厚，有一定的欠缺。產(chǎn)品特點（面積等）戶型戶型設計整體比較差，僅考慮到放大面積，并未從樓盤整體審美效果考慮，由于體量小，在消化過程中雖較為緩慢，但整體空置率不高，目前所剩房源僅占5％左右，房型主導以二房為主。價位標準層：3900元/平米復式：3500元/平米開盤時間2006年5月產(chǎn)品套數(shù)主力面積總面積比重二房54104～112578034.2%三房24145～148353020.88%四房18163～165296017.50%復式16207～300464027.42%貳欄、附定漸位臣篇項間目促定鍬位本煩項嚼目灣配狼合至長吵途稍汽掠車荷客門運滔站戴的銅建堤立忽，來項啊目汁本訴身際商吹業(yè)忠部傾分次的扛完押善喚，油周鼻邊物工池業(yè)焰園恨區(qū)腸的咽日鉆益英完裹善炊，額生詢活庫配翻套羨將斧會蝕逐址漸丟齊觀全繭，概有劃超蘋市砌、蒼銀牢行所、涌汽餃配懲城旅、泄桑敢拿址中饞心節(jié)、擠餐挑飲完、植娛辟樂展等襲、招居鍵民薪出圖行廚將遇越峰來讓越茶便弄利思。俊小勿區(qū)待在帥立爪面講。勞房陶型詢、惡附撥加之服音務朝上大多環(huán)加節(jié)注提重想，詢塑冠造迅項持目上升蓮值禿潛鍛力原。以遣汽哲車央產(chǎn)脂業(yè)蔽為儀核燃心鉗，斑帶喪動浪商縱業(yè)謙、逃生巴活乞等址配煎套雕的盜綜危合報性具產(chǎn)列品客澡戶楚定浮位定逐位漸依臣據(jù)擾：本寒項塊目左由嗓商蓄業(yè)鬧及好住搜宅閥組稠成跌，簡整講體到體臉量株較稱大壇，財這伐與援太怕倉翁市肝內(nèi)奴其霸它脅樓竹盤悶相湊比誼，鋒在邁體圈量袖規(guī)踩模旗上銹屬餡于壟中魄上垮游銷，去但厘本她項梳目揉地閃塊躁所納在礦的簡位熊置述略參有轎缺喝陷趨，蒸且亡小分區(qū)矩商殖業(yè)攻氛燥圍梁略虹重捷，揭所兼以鋪在蟻宣殿傳克方柜面賄一絡定鎖要嘉有陳自積己火的沃獨孤特取創(chuàng)裳新盡，依在殲客敗源灰定仆性霧方林面鍵一撤定飛要魂分眨析荒得抗非用常英透齒徹盾。本款案蔽目贊標訴客荷戶臉主道要脈來凡太冒倉創(chuàng)市伶及貢周翅邊毅城餐市隔，左職腿業(yè)掌分歪布哥有滑政向府貓及相次關申部稅門珠公徑務軋員儀、膀工蛋業(yè)閣園濟區(qū)桿內(nèi)德管集理攪層導及箱高畜級師員憤工頁、扁部勒分搬私森營企槳業(yè)狐業(yè)影主葵，盆其永次羽是趁老療城肯區(qū)啞居繞民抄等芹?？团髴糅櫟ù蛔∵t宅任部肉分閱主詢目鐮標眾客恒戶懂定陡位脂：1必）針自紫住椅兼福投固資茶：狗當鞋地待低盾收宵入監(jiān)居屠民桐、鄭工軌業(yè)舒園客區(qū)勇內(nèi)飯工賠作券的德本柳地婆及外就來撥人伐員內(nèi)、軋項碧目壯商毒業(yè)開部株分旺潛麗在歪客零戶氏等2維）浩純賄投拜資仔：盛周被邊棕城黨市磚對渴投卻資課非中常含感缺興礦趣隆客側戶商顯鋪誕部臨分凍目宴標帝定嶺位：1泉）梁看疊中玩商渡鋪熱高曲投蠟資即回僑報慘的敗純截投菌資傍客機戶2鳳）艷具路備堂一敞定痕經(jīng)枕營預能磚力導的駝自券營腹經(jīng)勾商拔客漿戶項殘目繡定券價定唉價度原騾則霧：泳總旋體餓的技銷亞售呢,匪還咱是厲應鋸當舊遵梅循低氧開胞高眾走的亦定表價缸原奶則孕。目愈的豎：片1鼠）翼聚貝集鐮人盟氣讓快個速披去倆化穗，職回質(zhì)籠快資掘金高降哥低屋風將險液；2覽）詞達鋒到扯產(chǎn)忠品樓利嚇潤基最航大脊化由利非潤晌。相脫近技原歸則轎：取地秀段伍相筍近羊會符有牢較求大屑可估比潮性桐；成均功舌原勒則蛙：謹去隱化奶率禮較陰高啦（化達局到葵9揮0砌%姿以最上甲）鉤，絕說件明賀市潑場淋接壩受躬度飽較歉高這；相僵似妥原軌則削：假產(chǎn)午品梨類六型替和害功千能廳相轉似梨，媽產(chǎn)卵品捎定治位風相候似惑。定播價竊建陷議均孝價尤范沒圍躍推剃算遵雅循衣以雪上預原蜓則面，隙比始對希類暑比銳項騾目翠得箱出兩本瞎項厘目夫的痰市碧場幼參薪考熟均愈價浸為奴：比鵝對開“勒領劉袖邊天銳廈擔”拋得條：住墳宅蹦：切3亦2鉤0搞0學×兵0碌.侍9略8野＝英3量1古3捕6嘆元漫/嗓㎡惡；行單窮身施公狐寓寸：些3池6啞0違0針×討0奮.擱9朝8是＝汗3由5留2闊8巖元蒜/爆㎡比萄對著“模通趣達糾城夾市時銀蜓座杜”怪得副：住凡宅筆：褲3辜9雜0倉0攀×話0闊.鋪9塊6挑＝懶3冠7戰(zhàn)4刺4中元迅/憑㎡終；由嚴此諷我搬們臣可本以條估場算切出反目賊前鋒本耐項擋目啟可圖能漆的惹平就均葵銷紐奉售閑價醉格卷區(qū)袖間困為剪：住軍宅錫均擇價攜：蜂3貨4賺0果0箏元孫/撥㎡底左斥右算；歪單閑身摸公馳寓朽均犧價佩在撐3株5科0厘0懂元祥/址㎡乒左泄右商和業(yè)搜根鉛據(jù)讓住太宅刊均蔥價鏡的頃2設~輔5兇倍糾原捏則濱，棉價圓格趨區(qū)雨間懇為覽：管7靠5去0蓮0成元脹/球㎡拐左平右懸~畏1適5恨0姥0惑0挽元影/詢㎡寇左震右叁懼、甲項皮目器優(yōu)貝化形曠態(tài)佩建摘議產(chǎn)曲品竭從險整截體砌規(guī)阿劃鴿理鉛念幅來促看福，劣訴冰求投住奧宅貿(mào)、槐單咳身港公律寓想及率商輪業(yè)置用筑房棄混度合會型叔小脖區(qū)希概蔽念因芳此蹈，蜻住朝宅盒戶呆型壁更漠需堅市突場惡情突況閑進備行套前撈導瘦：產(chǎn)品套數(shù)主力面積總面積比重二房220851870031.22％72100720012.02％三房1441101584026.45％50125625010.44％一房10065650010.85％單身公寓10850540010.85％合計69459890布恐局奇建逃議一君房城6燙5稀平文米布溉局奪建膨議二浪房假8攔5蜂平傍米布喬局快建殲議二幸房謝1劉0摧0逆平炒米三亭房宅1劉1犯0陪平抖米布斧局授建踩議單鋼身買公燭寓布途局邊建億議布回局禍建熟議產(chǎn)籠品泊優(yōu)秋化1概、致景燦觀滿優(yōu)制化桿建畝議由凈于暈小晶區(qū)盲綠謝化臉面坐積征小耗，古在時商遙鋪供頂順層宋增涂加篇小奔區(qū)憤綠乳化享景填觀元，富提軟高綿組攤團報小械品餅，職小隆區(qū)掛內(nèi)必圍簽墻層做振繪道畫終藝震術焦景垂觀尿，擔起潑到偽景拍觀銜視述覺充延太伸咬的紡效分果句。語結蓮合暴墻烏畫由描雹繪爪的堆內(nèi)丹容所，哈配南載近不造同鞭種嘆類有植墻物鋸花艷草歷，怒使睜整細個江主挑題灰景簡觀餅情卸調(diào)進各甚異飾。2駝、絮康茫體兆休羨閑倚優(yōu)工化鉗建善議在蘆設錫置竿小修型膊康瓶體堅運邊動仿設冰施前，解將扒休必閑襯生綁活祥與濃康因體震運釀動撇緊候密端結丘合園為菌一拍體灘，朋充傅分仿餐功飲數(shù)提裁高悉住松宅失的吵居番住怠品辣質(zhì)耍。3散、難房驕型碌布癥局欲優(yōu)基化墓建拌議一燈梯疲3示戶捉的平樓跳面蘆布拼局譽，豬提枯高隱得作房隆率穿，需房住型紅配款比移重污點往可璃放越在窩二辛房栗，啊但牽面區(qū)積狠不贊宜狐過帶大劍，抖樓身層算可凱設詳計象在阿1駁8葉層電左浴右怠，民主坦要備倡昏導強思朽路測為斥投鏈資脫＋識自豬住輝。物菜業(yè)成優(yōu)肚化1躬、宏智礦能株化涌系丙統(tǒng)紐奉優(yōu)回化稿建桌議紅閃外蠅線差保病安句系興統(tǒng)勿、班對潤講糧門絨禁戲系陸統(tǒng)殊、求閉茅路咽監(jiān)提控醬系幼統(tǒng)吃、掙門扇禁加管厭理驗系擁統(tǒng)耳等陸安扇防遭系逃統(tǒng)煩；每厘戶購（隱間刻）譯設嫌置私無桶線綁呼掀救秩系農(nóng)統(tǒng)較；設蹄置侄電擾話籃數(shù)圓據(jù)墻交歲換麥機梁，大每梨戶增內(nèi)減配針有減一調(diào)臺綠社友區(qū)均免繭費帽直爛線嗎撥石通橫電迫話怎；社桿區(qū)隸一襖卡段通朋智充能徑化怖服吳務秩系摘統(tǒng)汪；防匯盜那緊烈急足救卻助臺系律統(tǒng)注（靈防可盜杜門茄磁剛、弓紅沫外嶼線留報鄰警售裝編置滅）往；防夜火華煙紐奉感救系棗統(tǒng)醬、鴿煤懲氣它泄戰(zhàn)漏栗報巾警賀裝沾置桌；寬宣帶竿網(wǎng)打絡疏系眉統(tǒng)學；社洋區(qū)村內(nèi)生定撈點撈設柜置祖S辛O纏S雙的榮緊擴急悠呼那叫丈系繡統(tǒng)喇；考價慮瘋部撈分涼殘具障吸人印士摸的勉需結求勇，籌設雙置薄盲餓道翅等爸通博道虛；電互子龜公宜告鐘板浸、紡背飯景螞音才樂白。物凱業(yè)深優(yōu)幕化2尋、尤物爺業(yè)碑服框務塌建杜議班晨車眠服泛務由氏于毯小疾區(qū)膀目寒前稀的遷交丹通宜狀抵況外不盟夠柏理拍想攜，陜?yōu)猷]了魚避京免晝因竄此違而聾造護成桃客群戶瘋流歇失阻，眾所呀以微在雜周比邊特交桶通授還掀未疼成相熟緒之陡前謊，免建鉆議斜小闊區(qū)講提封供至班眾車護，趣為占業(yè)蛙主慨解奶決視后頃顧腐之評憂應，漁同串時且也進能睜為姑市唱區(qū)件售粘樓駱處悼帶歉客硬戶究現(xiàn)故場練看稱房幕的帥提茂供項便后捷虧。代蘋購蛛、界代柔訂調(diào)服及務可南以割為么入再住票的裝業(yè)梯主漏提要供睡各麥種窄代叫購黎、泡代淚訂疼服鋤務特；郵邪政合收恰發(fā)香、堂定鼓時冷提樹醒肝等儲服商務苦；旅慶游準活聰動釣安痛排惹服裕務培；健原身砍培謝訓經(jīng)、處輔葡導齊及殊陪扯練潮；日報常召醫(yī)套療艘保賠健弊指乳導得；花梳卉遷、抄盆諷景怨藝卻術滾指推導吹；社及區(qū)堆音瓦樂攜、回繪香畫亞等榨藝帳術襖類譜培逆訓蹤蝶；另博一阻方粉面級在脈硬罵件稈配宿置諷上揚，蛛提抹供狂文椒化頃體累育戒和塌休對閑肯娛結樂醉設窩施部，沫加享強裝社嚼區(qū)堡的怖人宵文使藝涂術市環(huán)名境報營紐奉造沖，余成稀立茂社領區(qū)隔藝姓術正活牢動鄉(xiāng)豐團肅體急，臭并睬積造極駝開聽展籌有箏益磚于丈身跑心臺健浩康使的竭文葡化砍、練教窄育危、乘娛擴樂凈活止動翅，陸充開分曾滿禮足定各耽層發(fā)次佩業(yè)泊主貼精陽神恨生鳳活漆方沾面壩的昂需繩要綱。肆奴、高營反銷正推滑廣蝕策挪略推眾盤磚策社略1元）砍建梢議掉先仔啟恭動峰商領業(yè)裹配車套旗，蒙完去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