廣告策劃-戶外媒體知識培訓(xùn)

戶外媒體知識培訓(xùn)分時傳媒目錄戶外媒體分類戶外廣告市場分析戶外媒體評估方法戶外媒體投放效果評估戶外媒體分類

位于室外以平面、立體、電子顯示等方式展示的信息，通常被安放在公交、候車亭、終轉(zhuǎn)站、機(jī)場、店鋪、街道上等。戶外廣告是一種主動性媒體，能有效地接觸活潑的受眾群體。戶外廣告是存在最早的廣告形式-數(shù)千年前在埃及用來記載法律的石刻標(biāo)志被歷史學(xué)家認(rèn)定為最早的廣告。戶外媒體什么是戶外廣告？交通媒體:火車站、機(jī)場、地鐵、公交車、………特征：建立高頻率、接觸面廣……..戶外廣告分類〔1〕大型廣告牌墻上、樓頂、高架旁、電視幕墻、隧道人口……特征：產(chǎn)生龐大視覺沖擊力、位于主要干道及高人流地點戶外廣告分類〔2〕街道設(shè)施廣告候車亭、書報亭、亭…….特征：廣告展位與視線平衡、近距離接觸受眾…..戶外廣告分類〔3〕銷售點廣告位于超市、連鎖店…....特征：引發(fā)廣告效應(yīng)–影響消費(fèi)意念及品牌選擇…..戶外廣告分類〔4〕封閉媒體地鐵、公交車箱內(nèi)特征：吸引注意力、提供資訊與娛樂訊息……戶外廣告分類〔5〕戶外廣告市場分析1、市場—2021年中國廣告市場總投放同比增長了13%，突破5800億元大關(guān)，較前兩年增長幅度有所放緩；2、走勢—媒介市場風(fēng)起云涌，作為“行業(yè)風(fēng)向標(biāo)〞的2021央視招標(biāo)再創(chuàng)歷史新高；3、政策—一系列行業(yè)政策出臺，導(dǎo)致市場總體刊例價格持續(xù)上升；4、品牌—汽車、家電、IT等行業(yè)，外資與內(nèi)資品牌大戰(zhàn)拉開序幕，助推中國媒介市場全新格局與定位；2021年的中國廣告市場受到了全球廣告開支縮減的影響，其增幅比照2021和2021年的數(shù)據(jù)來看有所放緩市場政策經(jīng)濟(jì)環(huán)境品牌媒介開展數(shù)據(jù)來源：CTR戶外媒體市場開展趨勢2001-2021中國戶外廣告規(guī)模〔百萬元〕2001–2021中國戶外廣告市場規(guī)模單位：〔百萬元〕隨著其它傳統(tǒng)媒體受眾的流失〔報紙、雜志〕、價格瘋狂上漲〔電視、播送〕，戶外媒體逐漸成為廣告主的首先，也是其它媒體費(fèi)用流失的最有力爭奪者連續(xù)三年增速超過15%26,18022,76614,97418,21012,85211,25411,0577,6704,5495,01801020304050607080910數(shù)據(jù)來源：中天星河戶外媒體行業(yè)花費(fèi)比例10年戶外投放額前10行業(yè)中，娛樂休閑\郵電通訊\房地產(chǎn)和交通類的廣告投放量所占份額排名前四。家電/交通類同比增幅靠前，家電以舊換新政策推動了行業(yè)的銷量增長，因此廣告投放同比增長了65%。2021年車市的紅火，帶來了廣告投放的大幅攀升。交通類戶外廣告總額同比增長56%。2021年各行業(yè)戶外廣告花費(fèi)占比〔%〕數(shù)據(jù)來源：中天星河根據(jù)廣告監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，戶外廣告投放花費(fèi)最高的前五個城市中僅廣州保持小幅增長。其中，排名第一、二位的北京和上海2021年戶外廣告花費(fèi)分別為52.2億元和41.5億元，略有小幅下降。與之形成鮮明比照，杭州、寧波、沈陽、蘇州、長春等城市在2021年戶外廣告市場中表現(xiàn)突出，杭州以接近100%的投放增長一躍進(jìn)入TOP10城市排行榜，成為傳統(tǒng)戶外廣告新的熱土。2021年局部城市戶外媒體規(guī)模及趨勢投放額VS09增幅數(shù)據(jù)來源：中天星河縱觀全國市場，廣告牌(帶射燈〕、單立柱、地鐵、候車亭、公交車身以及單立柱仍舊是主要的戶外媒體形式從2021、2021年市場份額來看，整體變化不大，占主導(dǎo)的還是射燈廣告牌、單立柱、地鐵、候車亭和車身廣告為主，占到整個市場7成左右。2021年戶外媒體份額2021年媒體份額2021VS2021主流戶外媒體形式及占比數(shù)據(jù)來源：中天星河戶外看板廣告(大牌〕仍然是花費(fèi)最多的廣告形式，市場份額仍占到整體的40%左右。2021年戶外廣告投放類型及增長比數(shù)據(jù)顯示：雖然單一戶外媒體類別中的擎天柱廣告投放費(fèi)用在減少，但戶外看板、霓虹燈和三面翻等仍呈現(xiàn)出了穩(wěn)定的增長態(tài)勢。2021VS2021戶外投放TOP10增長情況〔百萬/%〕2021年2021年2021VS2021主流戶外媒體投放規(guī)模及占比數(shù)據(jù)來源：中天星河在一級城市〔北京/上海/廣州〕，地鐵等網(wǎng)絡(luò)媒體比較興旺，是城市快速交通工具，擁有較高的觸達(dá)率，龐大、穩(wěn)定的人流帶來了廣告市場的價值，同時，費(fèi)用投放相對小，因此保持了較快的開展速度。一級市場戶外媒體形式選擇及增長率〔百萬/%〕2021年一級市場戶外主流媒體選擇數(shù)據(jù)來源：中天星河相比一級城市，二級城市還在逐步完善和延伸地鐵交通，雖然有兩翻的開展速度，但總量還不大。占主導(dǎo)的還是廣告大牌、公交車身、候車亭和單立柱廣告的常規(guī)形式。二級市場戶外媒體形式選擇及增長率〔百萬/%〕2021年二級市場戶外主流媒體選擇數(shù)據(jù)來源：中天星河三級城市和二級城市相比，主導(dǎo)形式?jīng)]有太大的不同，但投放總量和開展速度略顯遜色。2021年三級市場戶外主流媒體選擇三級市場戶外媒體形式選擇及增長率〔百萬/%〕數(shù)據(jù)來源：中天星河戶外媒體評估方法

戶外廣告評估方法現(xiàn)有的戶外廣告的測算與評估方法

現(xiàn)有的戶外媒體的測算和評估方法停留在很初級的一個階段，主要針對的也是靜態(tài)的廣告物，對動態(tài)的對象，現(xiàn)在還沒有很好的方法和手段。而很多廣告公司和監(jiān)測機(jī)構(gòu)正在做的，其實是廣告前和廣告后的一個效果研究，它們比較的是廣告的成效，而不是媒體或廣告的價值。戶外廣告評估影響要素現(xiàn)有的測算和評估方式，有三個影響要素：

第一：FIR〔FieldImpressionRating〕，就是在廣告現(xiàn)場的印象等級；

第二：DEC〔DailyEffectiveCirculation〕,是每天有效的人車流；

第三：SHOWIING，戶外廣告顯示率。關(guān)于FIR，這張圖可以幫助我們簡單地了解這一概念戶外媒體投放效果評估

——以某汽車戶外大牌投放效果評估為例研究背景與工程簡介 3主要研究內(nèi)容 9 第一局部：XX汽車大牌廣告媒體到達(dá)情況 10 第二局部：東風(fēng)汽車廣告效果分析 19 第三局部：被訪者媒體接觸習(xí)慣研究 26被訪者背景資料 31 目錄研究背景與工程簡介研究城市：廣州、青島測試時間：2021年10月27日-10月30日大牌廣揭發(fā)布時間：2021年8月1、2日研究方法：攔截訪問〔大牌附近攔截〕樣本量及實際完成情況：計劃樣本實際完成有效樣本廣州大牌附近300306青島大牌附近300308總計600614研究簡介被訪者甄別條件〔兩訪問地點相同〕：本市常住居民不在市場研究/廣告/媒體/汽車制造、銷售、維修類等相關(guān)行業(yè)工作年齡18-55周歲被訪者在過去六個月內(nèi)沒有參加過其它任何形式的市場研究活動平均每周經(jīng)過指定路段3次或以上廣州家庭月收入大于等于4000元人民幣，青島大于等于3000元人民幣研究簡介出示廣告提示卡一覽〔有情景提示，并對品牌和公司名稱做模糊處理〕：測試廣告一覽〔廣州〕出示廣告提示卡一覽〔有情景提示，并對品牌和公司名稱做模糊處理〕：測試廣告一覽〔青島〕主要研究內(nèi)容第一局部：XX汽車大牌廣告媒體到達(dá)情況從總體上看，XX汽車戶外大牌廣告的媒體到達(dá)率為35%，其中廣州的媒體到達(dá)率為42%，青島的媒體到達(dá)率為30%，廣州的媒體到達(dá)效果好于青島。52%的被訪者表示通過各種渠道看到過所測試的XX汽車平面廣告。其中廣州地區(qū)攔截訪問被訪者的認(rèn)知比例為58%，青島地區(qū)攔截訪問被訪者的認(rèn)知比例為47%。被訪者的XX汽車平面廣告認(rèn)知渠道以戶外大牌為主，到達(dá)68%。也有一定比例被訪者從互聯(lián)網(wǎng)、報紙及雜志看到過XX汽車平面廣告。被訪者一周XX汽車大牌廣告的平均頻次為4.2次。小結(jié)在出示XX汽車戶外廣告截圖后〔截圖見P7-8〕，52%的被訪者表示通過各種渠道看到過所測試的XX汽車汽車平面廣告?；鶖?shù)：所有被訪者總計n=614〔廣州n=306 、青島n=308〕XX汽車廣告認(rèn)知%分城市來看，廣州看過廣告的比例明顯高于青島。在打算購車的被訪者中，廣告的認(rèn)知度高達(dá)52%?；鶖?shù)：所有被訪者總計n=614〔廣州n=306，青島n=308〕XX汽車廣告認(rèn)知情況〔交叉分析〕%被訪者的XX汽車平面廣告認(rèn)知渠道以戶外大牌為主，到達(dá)68%。也有一定比例被訪者從報紙、電臺或互聯(lián)網(wǎng)看到過XX汽車平面廣告?；鶖?shù)：所有認(rèn)知廣告的被訪者n=323〔廣州n=178 、青島n=145〕XX汽車廣告認(rèn)知渠道%在不同城市中戶外大牌都是XX汽車平面廣告認(rèn)知的最主要渠道，相對而言廣州比青島偏高一些?；鶖?shù)：所有認(rèn)知廣告的被訪者n=323〔廣州n=178 、青島n=145〕XX汽車廣告認(rèn)知渠道〔交叉分析〕41%的被訪者表示通過各種渠道看到過測試的XX汽車平面廣告，其中51%的被訪者表示通過戶外大牌渠道看到過XX汽車的廣告。結(jié)合廣告認(rèn)知數(shù)據(jù)和認(rèn)知渠道，我們可以得出XX汽車戶外大牌廣告在所有被訪者中的到達(dá)率為35%。XX汽車大牌廣告到達(dá)率=廣告認(rèn)知率*認(rèn)知渠道為戶外大牌的比例=52%*68%=35%基數(shù)：所有被訪者總計n=614〔廣州n=306 、青島n=308〕XX汽車戶外大牌廣告到達(dá)率%分不同訪問城市來看，XX汽車戶外廣告在廣州的到達(dá)率為42%，高于青島的到達(dá)率?；鶖?shù)：所有被訪者總計n=614〔廣州n=306，青島n=308〕XX汽車戶外大牌廣告到達(dá)率〔交叉分析〕次％到達(dá)頻次分布：平均到達(dá)頻次：被訪者一周接觸到XX汽車大牌廣告的頻次主要集中在2或3次上，這一比例共占49%。被訪者一周接觸XX汽車大牌廣告的平均頻次為4.2次?；鶖?shù)：通過戶外大牌看到測試廣告的被訪者n=141被訪者一周接觸XX汽車大牌廣告的頻次第二局部：XX汽車廣告效果分析65%看過XX汽車平面廣告的被訪者能正確識別出這是XX汽車的廣告。64%的被訪者注意到了XX汽車廣告?zhèn)鬟f的信息。其中，被訪者注意到東風(fēng)廣告中最多的信息是“XX汽車快意上市〞。63%的被訪者對XX汽車平面廣告創(chuàng)意在總體上的評價較好，打了4到5分。汽車預(yù)購人群中有83%、非預(yù)購人群中有51%的被訪者表示看過廣告后對XX汽車汽車的品牌印象有所提升。小結(jié)65%看過XX汽車平面廣告的被訪者能正確識別出這是XX汽車的廣告，有10%的被訪者把廣告錯誤識別為其它品牌?；鶖?shù)：看過被測廣告的被訪者n=323XX汽車廣告品牌正確識別%71%有購車打算的被訪者能正確識別出這是XX汽車的廣告，明顯高于無購車打算的被訪者比例?；鶖?shù)：看過測試廣告的被訪者合計n=323〔汽車預(yù)購人群n=61,非汽車預(yù)購人群n=262〕XX汽車廣告品牌正確識別〔交叉分析〕%被訪者對XX汽車平面廣告創(chuàng)意在總體上的評價較好，63%的人打了4到5分。在“給人印象深刻〞和“令人有興趣仔細(xì)看〞方面評價略低?；鶖?shù)：所有被訪者n=614注：TOP2=選擇5分和4分的比例被訪者對XX汽車廣告創(chuàng)意的評價(%)有些降低：1.5說不清：3.5有些降低：3.2說不清：11.8在所有看到過XX汽車戶外廣告的被訪者中，在問及看過廣告后對XX汽車汽車的品牌印象有沒有改變時，汽車預(yù)購人群和非汽車預(yù)購人群表示看過廣告后對XX汽車汽車的品牌印象有很大提升及有一些提升的比例分別為83%〔46%+37%〕、51%〔26%+25%〕。基數(shù)：看過測試廣告的被訪者合計n=323〔汽車預(yù)購人群n=61,非汽車預(yù)購人群n=262〕廣告對品牌印象的提升作用第三局部：被訪者媒體接觸習(xí)慣研究汽車相關(guān)媒體接觸情況：汽車預(yù)購人群主要通過電視、戶外大牌、報紙和網(wǎng)絡(luò)渠道了解關(guān)于汽車的信息，親友推薦和雜志也是他們了解汽車信息的重要渠道。新浪和搜狐汽車頻道/論壇在廣州青島汽車預(yù)購人群中的受關(guān)注比例最高。日常媒體接觸情況被訪者平時接觸最多的媒體形式是電視、戶外媒體和報紙，其次是互聯(lián)網(wǎng)和播送。戶外大牌媒體的接觸情況明顯好于其它戶外媒體〔燈箱，公交車身等〕。小結(jié)基數(shù)：有購車打算的被訪者n=196注：其它戶外廣告指燈箱，墻體，公交車身等%65594622161665433065.359.145.921.915.915.65.64.84.432.60.4家中電視戶外大牌互聯(lián)網(wǎng)報紙家人或朋友推薦雜志其他戶外廣告其他廣播電臺候車亭廣告樓宇液晶電視廣告沒有接觸汽車預(yù)購人群主要通過家中的電視、戶外廣告、網(wǎng)絡(luò)和報紙渠道了解關(guān)于汽車的信息，親友推薦和雜志也是他們了解汽車信息的重要渠道。通過戶外大牌留意過汽車信息的被訪者比例明顯高于其它戶外廣告〔包括燈箱、公交車身等〕。汽車信息獲取渠道%基數(shù)：通過網(wǎng)站了解汽車信息的被訪者n=90新浪和搜狐汽車頻道/論壇在廣州青島汽車預(yù)購人群中的受關(guān)注比例最高，其次是太平洋/汽車之家/網(wǎng)易汽車頻道論壇。汽車信息獲取渠道–網(wǎng)站%在所有被訪者中,平時接觸最多的媒體形式是電視、戶外大牌和報紙，其次是互聯(lián)網(wǎng)和雜志。戶外大牌媒體的接觸情況明顯好于其它戶外媒體〔燈箱、公交車身等〕?；鶖?shù)：所有被訪者總計n=614〔廣州n=306，青島n=308〕被訪者日常媒體接觸情況被訪者背景資料本次調(diào)研被訪者特征如下：汽車：56%的被訪者表示自己或家庭目前擁有汽車。廣州和青島分別有41%、23%的人群在未來一年中有購車方案。性別：本次調(diào)查被訪者以男性為主，約占調(diào)查總體的61%。年齡：年齡方面以30-45歲群體為主。學(xué)歷：初等學(xué)歷占13％；中等學(xué)歷占68％；高等學(xué)歷占19％。職位：汽車預(yù)購人群以私營企業(yè)主/企業(yè)合伙人，企業(yè)的中高層管理人員和自由職業(yè)者為主。收入：被訪者平均個人月收入為2737元，平均家庭月收入5334元。小結(jié)%56%的被訪者表示自己或家庭目前擁有汽車，其中廣州地區(qū)被訪者擁有汽車比例比青島要高?；鶖?shù)：所有被訪者總計n=614〔廣州n=306，青島n=308〕目前是否擁有汽車%基數(shù)：所有被訪者總計n=614〔廣州n=306，青島n=308〕在廣州和青島的被訪者中，分別有41%、23%的被訪者在未來一年中有購車方案。一年內(nèi)是否有購車的打算性別&年齡

本次調(diào)查被訪者以男性為主，約占調(diào)查總體的61%。年齡方面以30-45歲群體為主。％％性別年齡基數(shù)：所有被訪者總計n=614〔廣州n=306，青島n=308〕被訪者背景資料學(xué)歷構(gòu)成 本次調(diào)研被訪者中，初等學(xué)歷〔初中及以下〕的占13％；中等學(xué)歷〔高中\(zhòng)中專\技校\大?！痴?8％；高等學(xué)歷〔本科及以上〕占19％?；鶖?shù)：所有被訪者總計n=614〔廣州n=306，青島n=308〕被訪者背景資料％職業(yè)

從職業(yè)來看，汽車預(yù)購人群以私營企業(yè)主/企業(yè)合伙人，企業(yè)的中高層管理人員和自由職業(yè)者為主。基數(shù)：所有被訪者總計n=614〔廣州n=306，青島n=308〕被訪者背景資料％個人月收入

從收入來看，被訪者平均個人月收入為2737元，其中汽車預(yù)購人群的平均個人月收入為3536元?？傮w平均個人月收入：2737元汽車預(yù)購人群個人月收入：3536元基數(shù)：所有被訪者總計n=614〔廣州n=306，青島n=308〕被訪者背景資料％家庭月收入

家庭月收入方面分布較為分散，2999元以下低收入家庭占35.7%，3000-5999元中等收入家庭占35.7%，6000元及以上中高收入家庭占22.4%。總體平均月收入4731元?？傮w平均家庭月收入：5334元汽車預(yù)購人群家庭月收入：6244元基數(shù)：所有被訪者總計n=614〔廣州n=306，青島n=308〕被訪者背景資料如何進(jìn)行房地產(chǎn)市場分析學(xué)習(xí)內(nèi)容理論局部案例學(xué)習(xí)為什么要進(jìn)行房地產(chǎn)市場分析？房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法什么是房地產(chǎn)市場分析？慈溪銀泰地產(chǎn)工程市場研究及定位報告市場為什么要進(jìn)行房地產(chǎn)市場分析？

開發(fā)商建筑師消費(fèi)者1。評估工程所處的市場環(huán)境2。尋找工程潛在的市場時機(jī)，挖掘需求尚未被滿足的市場3。制定工程的開展方向和市場定位4。推薦最具競爭力的產(chǎn)品建議5。評估工程目標(biāo)實現(xiàn)的可能性。。。市場分析是對市場調(diào)研搜集到的信息進(jìn)行整合與提煉的過程，市場分析的結(jié)論是進(jìn)行決策的根底。開發(fā)商是追逐利潤的，建筑師是唯美主義的，市場分析是連接開發(fā)商、建筑師和消費(fèi)者的橋梁，房地產(chǎn)市場分析是基于對市場的理性判斷具體起到哪些作用呢？什么是房地產(chǎn)市場分析？概念，即指：針對某種特定物業(yè)研究市場的供需關(guān)系。需求方：物業(yè)的購置者或租賃者供給方：市場中的各競爭物業(yè)〔包括住宅、公寓、寫字樓、商業(yè)、酒店等〕市場分析不是簡單的羅列市場數(shù)據(jù)，而是必須基于數(shù)據(jù)進(jìn)行分析！房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法

1。思路三個層次區(qū)域市場、專業(yè)物業(yè)市場、工程市場兩個方面供給、需求三個時段過去、現(xiàn)在、未來區(qū)域市場分析專業(yè)市場分析工程市場分析廣州經(jīng)濟(jì)環(huán)境和房地產(chǎn)市場廣州住宅市場工程所在地市場例如：區(qū)域房地產(chǎn)開展處于何種階段？工程市場處于何種競爭格局？競爭供給分析客戶需求分析競爭供給分析客戶需求分析競爭樓盤分析客戶需求分析房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法

2。步驟第一步：市場區(qū)域界定這里所指的區(qū)域是中觀房地產(chǎn)市場分析的根本單位，具有完整的房地產(chǎn)市場特征的范圍，一般以行政區(qū)劃來劃分。第二步：區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場分析考察整個區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境，判斷區(qū)域房地產(chǎn)市場處于何種開展階段，找到影響房地產(chǎn)市場變化的主要因素，對區(qū)域房地產(chǎn)開展前景進(jìn)行預(yù)測。第三步：專業(yè)市場分析按物業(yè)類型進(jìn)行市場細(xì)分，對各專業(yè)市場的供給和需求進(jìn)行比照預(yù)測，從而揭示各專業(yè)市場的需求潛力及分布狀況。第四步：工程市場分析根據(jù)對競爭對手及消費(fèi)者的分析找到工程的時機(jī)點、預(yù)估工程的市場占有率。房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法

3。方法第二步區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場分析區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析區(qū)域房地產(chǎn)市場分析〔一〕根本內(nèi)容+對當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)環(huán)境中決定所有類型房地產(chǎn)供給和需求的根本因素進(jìn)行分析，對過去變化趨勢進(jìn)行判斷，預(yù)測未來的開展前景。房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法

3。方法第二步區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場分析〔二〕根本資料的獲得區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析1、總量指標(biāo)GDP、人口、人均GDP、固定資產(chǎn)投資、新批三資企業(yè)人數(shù)、接待入境旅游人數(shù)……2、結(jié)構(gòu)指標(biāo)：產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)及布局、就業(yè)人口結(jié)構(gòu)3、水平指標(biāo)：人均收入水平、消費(fèi)水平、人均居住面積、住宅消費(fèi)支出水平4、城市經(jīng)濟(jì)開展方案、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、城市總體規(guī)劃區(qū)域房地產(chǎn)市場分析1、投資：開發(fā)投資額2、土地開發(fā)：土地開發(fā)投資、開發(fā)面積、土地出讓金3、商品房開發(fā)：施工面積、竣工面積、年開發(fā)量4、銷售：銷售額、銷售面積、價格、空置量、吸納量5、房地產(chǎn)景氣指數(shù)、價格指數(shù)數(shù)據(jù)來源各地方統(tǒng)計年鑒、統(tǒng)計公報、經(jīng)濟(jì)開展月報、地方經(jīng)濟(jì)信息網(wǎng)、地方政府網(wǎng)站、中房指數(shù)、國房指數(shù)、地方房地產(chǎn)年鑒土地、規(guī)劃部門的政府官員訪談規(guī)劃、房地產(chǎn)等專業(yè)人士訪談房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法

3。方法第二步區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場分析〔三〕能夠反映區(qū)域房地產(chǎn)市場開展?fàn)顩r的指標(biāo)人均GDP與房地產(chǎn)開展關(guān)系GDP增速與房地產(chǎn)開展關(guān)系發(fā)展階段啟動階段快速發(fā)展階段平穩(wěn)發(fā)展階段減緩發(fā)展階段人均GDP（美元）800～30003000～40004000～80008000以上需求特征生存需求生存、改善需求兼有改善需求為主改善需求為主發(fā)展特征超速發(fā)展單純數(shù)量型快速發(fā)展以數(shù)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重平穩(wěn)發(fā)展，以質(zhì)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重緩慢發(fā)展綜合發(fā)展型宏觀經(jīng)濟(jì)增長房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r小于4%萎縮4-5%停滯5-8%穩(wěn)定發(fā)展大于8%高速發(fā)展房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法

3。方法異?；菊Ｕ＿\(yùn)行基本正常異常房地產(chǎn)開發(fā)投資額增幅<-5%-5%~5%5%~15%15%~255>25%適度投資利于拉動經(jīng)濟(jì)增長，而增幅過高，將使供給過量，若無需求匹配，將導(dǎo)致供過于求房地產(chǎn)開發(fā)投資/GDP<0.050.05-0.10.1-0.140.14-0.2>0.2反映房地產(chǎn)投資規(guī)模的基礎(chǔ)指標(biāo)，合理指標(biāo)為0.1-0.15房地產(chǎn)開發(fā)投資/固定資產(chǎn)投資<1515~2222~3030~37>37反映投資結(jié)構(gòu)是否合理的基礎(chǔ)性指標(biāo)，發(fā)達(dá)國家的比例為20%-25%銷售面積/竣工面積<0.80.8~0.90.9~1.01.0~1.1>1.1反映商品房供求是否平衡的指標(biāo)商品房銷售額/房地產(chǎn)投資額<0.80.8~0.90.9~1.01.0~1.1>1.1反映房地產(chǎn)投入與產(chǎn)出的效益指標(biāo)，表明房地產(chǎn)開發(fā)的總體效率房地產(chǎn)市場預(yù)警預(yù)報指標(biāo)體系第二步區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場分析〔三〕能夠反映區(qū)域房地產(chǎn)市場開展?fàn)顩r的指標(biāo)房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法

3。方法第二步區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場分析〔三〕能夠反映區(qū)域房地產(chǎn)市場開展?fàn)顩r的指標(biāo)消費(fèi)類型恩格爾系數(shù)住房消費(fèi)占總消費(fèi)性支出的比重（%）恩格爾系數(shù)住房消費(fèi)占總消費(fèi)支出的比重（%）溫飽型0.5—0.599.40.55—0.597.60.50—0.5511.2小康型0.4—0.515.50.45—0.512.10.4—0.4518.9富裕型0.2—0.3920—30恩格爾系數(shù)與住房支出比重的國際衡量標(biāo)準(zhǔn)恩格爾系數(shù)＝食物支出金額/總支出金額與國際上其他國家相比，在相同的收入水平下，我國城市居民的住房支出占總消費(fèi)支出的比重仍然偏低北京上海天津重慶成都武漢西安人均可支配收入（元）1388214867103138094964185247748較上年增速11.4%12.2%10.5%11.6%7.4%9.0%7.9%恩格爾系數(shù)31.7%37.2%37.7%38.1%38.3%40.6%34.8%2021年我國各主要城市的恩格爾系數(shù)房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法

3。方法第三步專業(yè)市場分析〔住宅〕1、住宅類土地供給情況、成交情況、成交價格2、住宅商品房供給總量、供給結(jié)構(gòu)分析〔按面積進(jìn)行劃分〕3、住宅商品房成交結(jié)構(gòu)、產(chǎn)品特點分析4、住宅商品房成交價格分析5、專業(yè)房地產(chǎn)市場總結(jié)房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法

3。方法第四步工程市場分析〔微觀層面〕對每一個可能影響工程競爭性能的特征一一進(jìn)行分析和評價。地塊特征：土地使用權(quán)年限、規(guī)劃條件、建筑標(biāo)準(zhǔn)、地塊面積、