房地產(chǎn)估價師理論與方法歷年真題通用

第頁共頁房地產(chǎn)估價師理論與方法歷年真題通用房地產(chǎn)估價師理論與方法歷年真題篇一1.鋼筋混凝土構(gòu)造房屋的殘值率是()。a.2%b.3%c.4%d.0答案：d解析：殘值率是建筑物殘值減去清理費用后的剩余價值與房屋造價的比例，按照房屋折舊的有關(guān)規(guī)定，鋼筋混凝土構(gòu)造房屋的殘值率是0.2.收益法適用的條件是房地產(chǎn)的()。a.收益可以量化b.風(fēng)險可以量化c.收益或風(fēng)險其一可以量化d.收益和風(fēng)險均能量化答案：d解析：通過收益法的報酬資本化法公式，我們可以知道收益和風(fēng)險是求房地產(chǎn)收益價格的兩個必不可少的要素，只有量化其值才能運用公式求得價格。3.投資利潤率的計算公式是()。a.開發(fā)利潤/(土地獲得本錢+開發(fā)本錢+管理費用)b.開發(fā)利潤/(土地獲得本錢+開發(fā)本錢)c.開發(fā)利潤/(土地獲得本錢+開發(fā)本錢+投資費用)d.開發(fā)利潤/開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值答案：a4.在新開發(fā)區(qū)內(nèi)有一塊土地，總面積是2000平方米，可轉(zhuǎn)讓土地面積的比率是60%，預(yù)計可轉(zhuǎn)讓土地的價格是3000元/平方米，那么可轉(zhuǎn)讓土地的價格是()。a.2500萬元b.3500萬元c.3600萬元d.3000萬元答案：c解析：20000×60%×3000=3600萬元。5.受腐蝕的磚木二等消費用房的耐用年限是()。a.30年b.20年c.10年d.40年答案：b解析：受腐蝕的磚木一等和二等消費用房的耐用年限均是20年。6.一般來說，開發(fā)經(jīng)營期的起點()。a.與經(jīng)營期的起點重合b.與運營期的起點重合c.與建造期的起點重合d.與開發(fā)期的起點重合答案：d7.道路價法主要適用于()。a.城市商業(yè)街道兩側(cè)土地的估價b.舊建筑物的估價c.新建筑物的估價d.拆遷房屋的估價答案：a解析：道路價只能用來評估地價，不能用于評估建筑物價值。8.在用道路價法估價中設(shè)定的標(biāo)準(zhǔn)深度，通常是道路價區(qū)段內(nèi)臨街各宗土地深度的()。a.算術(shù)平均數(shù)b.中位數(shù)c.加權(quán)平均數(shù)d.眾數(shù)答案：d9.在本金相等.計息的周期數(shù)一樣時，假如利率一樣，那么通常情況下(計算的周期數(shù)大于1)()。a.單利計息的利息少，復(fù)利計息的利息多b.單利計息的利息多，復(fù)利計息的利息少c.單利計息的利息與復(fù)利計息的利息一樣多d.無法知道答案：a解析：復(fù)利計息是利息產(chǎn)生利息，即利滾利。10.某地區(qū)房地產(chǎn)交易中賣方.買方應(yīng)交納的稅費分別為正常成交價格的7%和8%.某宗房地產(chǎn)交易，買方付給賣方2325元/㎡，應(yīng)交納的稅費均由買方負(fù)擔(dān)，那么該宗房地產(chǎn)的正常成交價格為()元/㎡.a.2487.75b.2500.00c.2511.00d.2162.25答案：b11.某塊土地上有一建筑物，各層建筑面積一樣，共有20層，且建筑密度為60%，那么建筑容積率為()。a.33.____.12c.20d.60%答案b12.土地獲得本錢是獲得()所需的費用。稅金等。a.土地使用權(quán)b.土地轉(zhuǎn)讓權(quán)c.土地經(jīng)營權(quán)d.開發(fā)土地答案d13.對于單純增加容積率的補(bǔ)地價來說，其補(bǔ)地價的數(shù)額理論上可以用以下公式計算：補(bǔ)地價(單價)=[(增加后的容積率-原容積率)/()]×原容積率下的土地單價。a.建筑面積b.原容積率c.土地總面積d.增加后的容積率答案b14.下面對假設(shè)開發(fā)法適用條件的表述最為準(zhǔn)確的為()。a.新開發(fā)房地產(chǎn)工程b.用于出售用處的房地產(chǎn)工程c.具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)d.用于投資或再開發(fā)的房地產(chǎn)答案c15.房地產(chǎn)價格與一般物品的價格，既有共同之處，也有不同的地方。共同之處是()。a.都是價格，用貨幣來表示b.都有波動，受供求因素的影響c.都是按質(zhì)論價d.市場性質(zhì)一樣答案abd16.目前有償出讓和轉(zhuǎn)讓土地的價格都是()。a.所有權(quán)價格b.抵押權(quán)價格c.地役權(quán)價格d.使用權(quán)價格答案d17.房地產(chǎn)的供應(yīng)曲線表示()。a.房地產(chǎn)的出售量與其價格之間的關(guān)系b.房地產(chǎn)的出售量與購置者才能的關(guān)系c.房地產(chǎn)的供應(yīng)量與其價格之間的關(guān)系d.房地產(chǎn)的供應(yīng)量與購置者才能的關(guān)系答案c18.某高層樓房占用的土地總面積為800㎡，總建筑面積為2000㎡，某人擁有其中120㎡的建筑面積。那么假如按建筑面積進(jìn)展分?jǐn)傆嬎?，該所有人擁有的土地?shù)量為()㎡.a.40b.45c.48d.50答案c19.有甲乙兩宗房地產(chǎn)，甲房地產(chǎn)的收益年限為50年，單價為3500元/㎡，報酬率為8%;乙房地產(chǎn)收益年限為30年，單價為3000元/㎡，報酬率為6%.那么，甲的價格()乙的價格。a.高于b.低于c.等于d.條件缺乏，無法確定答案b20.某酒店可以在將來30年內(nèi)獲得豐厚收益，經(jīng)計算將來3年收益分別為93萬元、100萬元、120萬元，從第4年到第30年的凈收益會穩(wěn)定在130萬元左右，在該區(qū)域酒店類房地產(chǎn)的報酬率為12%，那么此宗估價對象房地產(chǎn)的'價格為()萬元。a.992.06b.983.10c.1080d.852答案b21.()，建立部制定了《城市房屋拆遷估價指導(dǎo)意見》，使得拆遷估價問題有了參考根據(jù)。a.2023年1月1____.2023年1月1日c.2023年12月1日d.2023年12月1日答案d22.某房地產(chǎn)的報酬率為8%，受益期限為30年的價格為4000元/㎡.假設(shè)報酬率為6%，受益期限為50年，那么該房地產(chǎn)價格為()元/㎡.a.3000b.4500c.5200d.5600答案d23.某大廈總建筑面積10000㎡，房地總價值6000萬元，其中，土地總價值2500萬元。某人擁有該大廈的某一局部，該局部的房地價值為180萬元，建筑面積為240㎡.假如按照土地價值進(jìn)展分?jǐn)偅敲丛撊苏加械耐恋胤诸~為()。a.2.4%b.3.0%c.3.8%d.7.2%答案c24.某建筑物實際經(jīng)過年數(shù)為lo年，估價人員現(xiàn)場查勘后認(rèn)為該建筑物建筑設(shè)計過時和維修保養(yǎng)差造成功能折舊和物質(zhì)折舊高于正常建筑物，判斷其有效經(jīng)過年數(shù)為___年，剩余經(jīng)濟(jì)壽命為22年，殘值率為4%，用直線法計算該建筑物的成新率為()。a.43.2%b.50%c.56.8%d.70%答案c25.可比實例所處的地區(qū)應(yīng)與估價對象所處的地區(qū)一樣，或是()。a.同處于一個領(lǐng)域b.同處在同一供求范圍內(nèi)的類似地區(qū)c.同處于一個相對穩(wěn)定的環(huán)境d.同處于公平競爭的地區(qū)答案b26.同一塊土地，在估價時考慮(或假設(shè))的“生熟”程度不同，會有不同的價格。土地的“生熟”程度主要有以下幾種：①未征用補(bǔ)償?shù)霓r(nóng)地，獲得該土地后還需要支付征地補(bǔ)償費;②已征用補(bǔ)償?shù)醋鳌叭ㄒ黄交蛞陨祥_發(fā)的土地：③已作”三通一平或以上開發(fā)的土地;④獲得該土地后需要進(jìn)展拆遷，支付拆遷安置補(bǔ)償費;⑤已作拆遷安置的城市空地。其中正確的選項是()。a.①③④⑤b.①②④⑤c.①②③⑤d.①②③④⑤答案d27.在其他條件不變的前提下，建立一條鐵路對居民區(qū)的房地產(chǎn)價格和對倉儲或者工業(yè)用地房地產(chǎn)價格可能產(chǎn)生的變動方向，下面描繪正確的為()。a.居民區(qū)的房地產(chǎn)增值，工業(yè)用地房地產(chǎn)貶值b.居民區(qū)的房地產(chǎn)增值，工業(yè)用地房地產(chǎn)增值c.居民區(qū)的房地產(chǎn)貶值，工業(yè)用地房地產(chǎn)增值d.居民區(qū)的房地產(chǎn)貶值，工業(yè)用地房地產(chǎn)增值答案c28.房地產(chǎn)的市場供應(yīng)量與市場需求量相等時的價格，也就是房地產(chǎn)的市場供應(yīng)曲線與市場需求曲線相交時的價格，一般叫做()。a.房地產(chǎn)的供應(yīng)價格b.房地產(chǎn)的需求價格c.房地產(chǎn)的市場價格d.房地產(chǎn)的平衡價格答案d29.某宗2000年末獲得土地使用權(quán)的工業(yè)廠房，正常情況下通過出租每年可獲凈收益160萬元，該房地產(chǎn)的報酬率為7%.估價時點為2023年末，該宗房地產(chǎn)的收益價格為()。a.1830.4b.2176.88c.2169.27d.2285.71答案b30.商業(yè)用地房地產(chǎn)位置的優(yōu)劣主要取決于()。a.周圍環(huán)境狀況安寧程度b.位置有利于原料和產(chǎn)品的運輸c.交通是否便捷及離市中心的遠(yuǎn)近d.繁華程度臨街狀況答案d31.目前主要有所有權(quán)、使用權(quán)、租賃權(quán)、抵押權(quán)、典權(quán)、地役權(quán)、其中，()屬于自物權(quán)，其余屬于他物權(quán)。a.使用權(quán)b.抵押權(quán)c.所有權(quán)d.租賃權(quán)答案c32.市場比擬法中，采用間接比擬對可比實例價格進(jìn)展個別因素修正，其中可比實例的個別因素優(yōu)于標(biāo)準(zhǔn)個別因素得103分，估價對象的個別因素劣于標(biāo)準(zhǔn)個別因素得98分，那么個別因素修正系數(shù)為()。a.1.05b.0.98c.0.95d.1.03答案c33.通過土地重劃或調(diào)整后，土地利用價值會進(jìn)步，地價會立即隨之上漲，這反過來也說明了()對地價的影響。a.土地面積b.地質(zhì)條件c.土地位置d.土地形狀答案d34.某宗房地產(chǎn)1998年2月15日的價格為1000美元/㎡，匯率為1美元=8.26元人民幣。該類房地產(chǎn)以美元為基準(zhǔn)的價格月均遞減0.4%，那么其1998年10月15日的價格為()元人民幣/