東莞房地產(chǎn)市場簡析分解課件

東莞房地產(chǎn)市場簡析分解東莞房地產(chǎn)市場簡析分解東莞房地產(chǎn)市場簡析分解東莞概況——從區(qū)域大產(chǎn)業(yè)看東莞城市發(fā)展東莞在珠三角城市群中扮演什么樣的角色？是什么原因造就了厚長虎的經(jīng)濟(jì)奇跡？東莞未來的城市發(fā)展趨勢會怎樣？2021/2/42東莞概況——從區(qū)域大產(chǎn)業(yè)看東莞城市發(fā)展東莞在珠三角城市群中扮演什么樣的角色？是什么原因造就了厚長虎的經(jīng)濟(jì)奇跡？東莞未來的城市發(fā)展趨勢會怎樣？2021/2/42東莞市位于廣東省中南部、珠江三角洲東北部，處于穗港經(jīng)濟(jì)走廊中間，是廣州與香港之間水陸交通必經(jīng)之地東莞市位于廣東省中南部，珠江口東岸，北接廣州，南連深圳；全市陸地面積2465平方公里；2005年東莞市總?cè)丝跒?50.63萬人，其中，戶籍人口總數(shù)為165.65萬人，比2004年增加3.68萬人，增長2.3%；外來暫住人口584.98萬人；全市人口密度3045人/平方公里。90公里東莞廣州深圳澳門香港50公里水路47海里水路48海里2021/2/43中國三大城市群內(nèi)部城市劃分注：由于香港、澳門、臺灣的城市特殊性和不可進(jìn)入性，將其排除于城市劃分體系之外長三角城市群區(qū)域中心城市上海區(qū)域次中心城市杭嘉湖城鎮(zhèn)群：杭州寧鎮(zhèn)揚(yáng)城鎮(zhèn)群：南京區(qū)域功能性中心城市杭嘉湖城鎮(zhèn)群：嘉興、湖州寧鎮(zhèn)揚(yáng)城鎮(zhèn)群：寧波、鎮(zhèn)江、揚(yáng)州蘇常錫城鎮(zhèn)群：蘇州、常州、無錫區(qū)域功能增長型城市南通、紹興、舟山、泰州京津冀城市群區(qū)域中心城市北京區(qū)域次中心城市天津區(qū)域功能性中心城市唐山、秦皇島、石家莊區(qū)域功能增長型城市廊坊、承德珠三角城市群區(qū)域中心城市廣州、深圳區(qū)域功能性中心城市中部區(qū)域：佛山東部區(qū)域：東莞西部區(qū)域：珠海區(qū)域功能增長型城市東部區(qū)域：惠州西部區(qū)域：中山2021/2/44大珠三角城市群由單中心輻射發(fā)展向“雙核多心”網(wǎng)絡(luò)發(fā)展格局演化1991199520022004香港廣州東莞中山珠海香港廣州東莞中山珠海順德香港深圳廣州東莞中山珠海香港深圳廣州東莞佛山澳門珠海深圳深圳一核五點(diǎn)一核兩圈兩核兩圈兩核多心2021/2/45港口及交通軸線刺激了周邊城鎮(zhèn)向外拓展的需求，加速了城市化的進(jìn)程，是珠三角早期發(fā)展的主要推動力港口：優(yōu)越的區(qū)位條件造就了“大珠三角”范圍內(nèi)一批深水良港和世界上最繁忙的集裝箱碼頭，包括香港葵涌港、深圳鹽田港、廣州黃埔港和南沙港等，港口費(fèi)用在世界上公認(rèn)最有競爭力。交通軸線：廣深高速公路沿線、廣深鐵路沿線、105國道沿線、325國道沿線是大珠三角城市群四條主要的產(chǎn)業(yè)密集帶，形成了城市群的產(chǎn)業(yè)鏈、技術(shù)擴(kuò)散鏈和市場分工鏈。東莞位于珠江口，擁有虎門港，與香港和澳門水上交通便捷。同時(shí)廣深高速公路、廣深鐵路兩條產(chǎn)業(yè)密集帶貫穿市域，促進(jìn)了東莞城市化的進(jìn)程，帶動了交通軸線沿線的發(fā)展，城市群的自然生長力極大了推動了東莞城市的發(fā)展。虎門港廣深鐵路廣深高速2021/2/46建立三級城鎮(zhèn)中心體系，強(qiáng)化各級中心的輻射帶動作用，引領(lǐng)周邊地區(qū)協(xié)調(diào)發(fā)展主中心副中心主中心副中心縣（市、區(qū)）重點(diǎn)區(qū)、鎮(zhèn)廣州主城區(qū)發(fā)展成為帶動全省、輻射華南、影響東南亞的國際性現(xiàn)代化大都市深圳主城區(qū)發(fā)展成為帶動珠江三角洲東岸地區(qū)發(fā)展的現(xiàn)代化中心城市珠海主城區(qū)發(fā)展成為帶動珠江三角洲西岸地區(qū)發(fā)展的現(xiàn)代化中心城市佛山主城區(qū)、江門主城區(qū)、東莞主城區(qū)、中山主城區(qū)、惠州主城區(qū)、肇慶主城區(qū)廣州東部地區(qū)、南沙，深圳前海－寶安，珠海西部地區(qū)，佛山順德，江門開平，東莞虎門－長安、常平－橫瀝，惠州惠陽－大亞灣廣州花都－白云、從化、增城，深圳龍崗，珠海金灣－斗門，佛山三水、高明－西樵，江門鶴山、臺山、恩平，惠州惠東、博羅，肇慶四會－大旺深圳沙井－松崗、龍華－觀瀾，佛山南海高新區(qū)、九江－龍江－沙頭、大瀝－松崗－黃岐－鹽步，江門司前－大澤、南灣－斗山，中山東部地區(qū)、小欖－古鎮(zhèn)、三鄉(xiāng)－坦洲區(qū)域性中心地區(qū)性中心地方性中心2021/2/47大珠三角城市群產(chǎn)業(yè)分工模型：以“三核”為中心，由內(nèi)向外形成梯級產(chǎn)業(yè)分工布局家電、五金、紡織產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)機(jī)電、建材產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)電子、電氣產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)港深廣佛澳珠二線專業(yè)城市受輻射擴(kuò)散的腹地城鎮(zhèn)“三核”功能定位香港國際金融、信息、營銷中心廣州政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心深圳商業(yè)、金融、創(chuàng)意中心珠海信息技術(shù)、旅游度假中心澳門娛樂、服務(wù)中心佛山商貿(mào)、服務(wù)樞紐東莞國際制造業(yè)名城中山高新技術(shù)、商貿(mào)港口城市江門高新技術(shù)、貿(mào)易港口城市惠州高新技術(shù)、旅游業(yè)中心肇慶旅游業(yè)、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)基地2021/2/48基于以上分析，大珠三角城市群將呈現(xiàn)“網(wǎng)絡(luò)狀”功能互補(bǔ)的城市發(fā)展格局“廣佛”與“港深”作為大珠三角的“雙核”將進(jìn)一步帶動城市群規(guī)模的擴(kuò)大，各級城鎮(zhèn)中心的作用會更加強(qiáng)化，形成完善的城市群三級中心體系；趨勢一：隨著產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整與優(yōu)化，城市群產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)向綜合化、多元化、細(xì)分化發(fā)展，產(chǎn)業(yè)梯級明顯，各城市功能相對獨(dú)立又互為補(bǔ)充；趨勢二：信息化的發(fā)展與快速交通網(wǎng)絡(luò)的建設(shè)將更加緊密城市群之間的聯(lián)系，促進(jìn)物流、人流、產(chǎn)業(yè)流的交換，有利于區(qū)域內(nèi)部的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移和垂直分工；趨勢三：對外開放的門戶地位和溝通國際、國內(nèi)的樞紐作用凸現(xiàn)，將成為全面輻射與服務(wù)全國，直接帶動“泛珠三角”經(jīng)濟(jì)發(fā)展的“發(fā)動機(jī)”。趨勢四：2021/2/49東莞與外部交通的建設(shè)歷程，逐步加速東莞與深圳、廣州和香港的交通聯(lián)系，尤其加速了莞深一體化進(jìn)程19961997199720002007200720092013京九鐵路通車連通東莞與深圳、香港的聯(lián)系虎門港碼頭,虎門大橋開通，東莞成為溝通穗、港以及珠江兩岸和深圳、珠海的交通樞紐廣深高速開通，促進(jìn)東莞與廣州和深圳的交通聯(lián)系莞深高速開通，進(jìn)一步加快莞深一體化進(jìn)程龍大高速開通，縮短深圳中心區(qū)與東莞中心區(qū)的距離廣深高鐵開通，鐵路加快東莞與與核心城市廣州和深圳的聯(lián)系廣深沿江高速，形成以廣州為中心、連接全省各市的高速公路網(wǎng)廣深港高鐵、進(jìn)一步加快東莞與廣州、深圳、香港等核心城市的聯(lián)系2021/2/410珠三角主要發(fā)展軸線從東莞市域西部邊緣斜擦而過，長安、厚街、虎門等因此而獲得強(qiáng)勁發(fā)展動力，而作為市域的中心區(qū)，則遠(yuǎn)離該軸線，在發(fā)展過程中不斷被邊緣化市域中心厚街虎門長安珠三角主發(fā)展軸東莞西部多個(gè)鎮(zhèn)區(qū)因?yàn)槭苤槿侵靼l(fā)展軸的影響和帶動，得到了長足的發(fā)展，并在時(shí)間上擁有了先機(jī)；而作為市域中心的莞城，遠(yuǎn)離了珠三角的發(fā)展軸線，沒有能夠擁有交通、投資環(huán)境、產(chǎn)業(yè)集聚等方面的優(yōu)勢，沒能夠得到足夠的發(fā)展，也沒有形成中心區(qū)應(yīng)有的發(fā)展基礎(chǔ)2021/2/411東莞城市內(nèi)部的產(chǎn)業(yè)發(fā)展主軸線為沿廣深鐵路和廣深高速的東西發(fā)展軸，以及主城區(qū)和松山湖的中線，目前東西部發(fā)展軸上的節(jié)點(diǎn)鎮(zhèn)區(qū)發(fā)展強(qiáng)勁以常平為中心的東部發(fā)展軸和城鎮(zhèn)密集帶；以東莞城區(qū)為中心的中心發(fā)展軸高科技產(chǎn)業(yè)帶；以虎門為中心的西部發(fā)展軸和城鎮(zhèn)密集帶一起構(gòu)成了東莞市域發(fā)展的三條主要軸線長安虎門中心城區(qū)常平樟木頭松山湖塘夏西部發(fā)展軸中部發(fā)展軸東部發(fā)展軸主城區(qū)的中部發(fā)展軸沒有自身資源優(yōu)勢，同時(shí)也沒有外部發(fā)展優(yōu)勢，在發(fā)展過程中沒有得到長足的發(fā)展厚街受珠三角發(fā)展軸線影響鐵路帶來產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢受深圳的輻射力影響2021/2/412東莞的經(jīng)濟(jì)分布呈現(xiàn)出“鎮(zhèn)大于市”的組團(tuán)式城市結(jié)構(gòu)，強(qiáng)鎮(zhèn)而弱市東莞市域生產(chǎn)總值分布圖產(chǎn)值＞100億50億＜產(chǎn)值＜100億30億＜產(chǎn)值＜50億產(chǎn)值＜30億東莞市域二產(chǎn)產(chǎn)值分布圖產(chǎn)值＞50億30億＜產(chǎn)值＜50億10億＜產(chǎn)值＜30億產(chǎn)值＜10億東莞工業(yè)強(qiáng)鎮(zhèn)的布局受到產(chǎn)業(yè)帶與交通軸線的影線明顯，靠近深圳的西南部與東南部是二產(chǎn)產(chǎn)值最高的區(qū)域，常平也由于鐵路產(chǎn)業(yè)帶的影響位居第五。東城與南城作為東莞城區(qū)核心是三產(chǎn)產(chǎn)值最高的區(qū)域，虎門以其區(qū)位優(yōu)勢以及發(fā)展基礎(chǔ)三產(chǎn)位于第三位。東莞市域三產(chǎn)產(chǎn)值分布圖數(shù)據(jù)來源：東莞統(tǒng)計(jì)年鑒2021/2/413內(nèi)外源經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展三級城鎮(zhèn)體系架構(gòu)國際制造業(yè)城市東莞未來發(fā)展四大趨勢東莞在大珠三角城市群中將繼續(xù)扮演電子、電氣產(chǎn)業(yè)制造貿(mào)易城市的角色，并將承擔(dān)港深高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)移，從而優(yōu)化自身產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。但國際制造業(yè)城市的地位不會改變，并隨著核心城市輻射及產(chǎn)業(yè)外溢的影響，將促使東莞的制造型產(chǎn)業(yè)向更高端轉(zhuǎn)變。東莞未來發(fā)展趨勢區(qū)域性副中心大珠三角副中心城市，穗港經(jīng)濟(jì)走廊上重要節(jié)點(diǎn)，二級專業(yè)型城市，繼續(xù)承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移電子信息、電氣機(jī)械等產(chǎn)品的國際性生產(chǎn)、研發(fā)基地以城區(qū)為核心，主要鎮(zhèn)區(qū)為地方性中心，各產(chǎn)業(yè)集聚地為基點(diǎn)的金字塔型體系架構(gòu)在發(fā)展外源經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢的同時(shí)側(cè)重于內(nèi)源型經(jīng)濟(jì)的培育，從制造向創(chuàng)造過渡東莞城市競爭力將持續(xù)加強(qiáng)城市發(fā)展格局將出現(xiàn)梯級分布2021/2/414東莞城區(qū)房地產(chǎn)——探尋市場熱點(diǎn)區(qū)域東莞城區(qū)的房地產(chǎn)市場格局？東莞未來的樓市發(fā)展趨勢會怎樣？我們所在的CBD區(qū)域樓市特征是怎樣的？2021/2/415總體規(guī)劃城市定位：東莞市定位為珠江三角洲東岸重要的地區(qū)性中心城市，重要的信息技術(shù)產(chǎn)業(yè)化基地，省級歷史文化名城，以國際制造業(yè)名城為特色的現(xiàn)代化中心城市。發(fā)展重點(diǎn)：強(qiáng)化中心城區(qū)的核心地位，以中心城區(qū)為核心，加速發(fā)展以虎門為副中心的西部城鎮(zhèn)帶和以常平為副中心的東部廣深鐵路城鎮(zhèn)帶，重點(diǎn)發(fā)展石龍、塘廈、長安、樟木頭、麻涌等中心城鎮(zhèn)。發(fā)展原則：積極貫徹“城鎮(zhèn)進(jìn)圈、工業(yè)進(jìn)園、民宅進(jìn)區(qū)”的原則，切實(shí)加強(qiáng)生態(tài)環(huán)境的保護(hù)。2021/2/416各鎮(zhèn)區(qū)產(chǎn)業(yè)特點(diǎn)及規(guī)劃東莞市區(qū)：市域政治、經(jīng)濟(jì)、科技、文化及商貿(mào)服務(wù)中心，公路樞紐，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)研究和發(fā)展基地?；㈤T：市域西部發(fā)展中心，珠江兩岸交通樞紐，綜合性工業(yè)及商貿(mào)旅游城鎮(zhèn)。常平：市域東部發(fā)展中心，廣東省重要的鐵路樞紐，工業(yè)及外貿(mào)倉儲基地。塘廈：市域東南片區(qū)發(fā)展中心，外向型加工工業(yè)基地。石龍：珠三角水鐵聯(lián)運(yùn)中心之一，高新技術(shù)加工區(qū)。厚街、長安：綜合性輕工業(yè)加工區(qū)。樟木頭：外向型加工業(yè)區(qū)和度假旅游區(qū)。清溪、鳳崗：綜合性外向型加工工業(yè)區(qū)。麻涌、沙田：濱海港口工業(yè)城鎮(zhèn)。石碣、茶山、橫瀝、謝崗：鐵路沿線工貿(mào)城鎮(zhèn)。中堂、望牛墩、道滘、洪梅、高埗：綜合性加工業(yè)區(qū)，三高農(nóng)業(yè)基地。大嶺山、大朗、黃江：外向型工業(yè)城鎮(zhèn)，生態(tài)旅游區(qū)。寮步、東坑、橋頭、企石、石排：外向型加工業(yè)城鎮(zhèn)。2021/2/417主城區(qū)的發(fā)展規(guī)劃—三位一體“三位一體”即將中心城區(qū)、同沙水庫生態(tài)區(qū)和松山湖科技產(chǎn)業(yè)園作為一個(gè)整體來規(guī)劃建設(shè)，形成東莞未來的主城區(qū)，將高科技制造業(yè)核心、生態(tài)綠心和第三產(chǎn)業(yè)中心融為一體。北部中心城區(qū)主要承擔(dān)行政、文化、商業(yè)、居住、物流等城市服務(wù)類功能；中部同沙片區(qū)以改善區(qū)域生態(tài)環(huán)境、建設(shè)城市“綠心”、提供休閑娛樂度假場所為主要職能；南部松山湖片區(qū)是制造業(yè)中心，承擔(dān)著全市高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)中心和技術(shù)中心的職能。2021/2/418三位一體的城市規(guī)劃格局同沙片區(qū)中心城區(qū)松山湖1.地理區(qū)位：珠江東岸的城市群核心，深莞惠軌道交通樞紐；2.城市角色：東莞城市中心的支點(diǎn)，“三位一體”主城區(qū)；3.功能定位：推進(jìn)東莞城市雙轉(zhuǎn)型引擎，高科技產(chǎn)業(yè)中心；4.配套規(guī)劃：規(guī)劃工作/居住/休閑旅游配套完善的生活基地；2021/2/419東莞市現(xiàn)階段房地產(chǎn)發(fā)達(dá)地區(qū)主要集中在三個(gè)地區(qū)：1、以東莞市中心為核心的中心區(qū)。以莞城、東城、南城、萬江為中心，輻謝到周邊的寮步、石碣等鎮(zhèn)區(qū)。這一地區(qū)是東莞房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展最早，也是房地產(chǎn)業(yè)總體發(fā)展水平最高的地區(qū)。涌現(xiàn)出一批有規(guī)模的房地產(chǎn)項(xiàng)目，如第一國際、星河傳說、天驕峰景、國際公館、金域中央、東方華府、景湖時(shí)代城、中信凱旋城等等。2、以東莞鐵路樞紐常平鎮(zhèn)為中心，包括樟木頭東部地區(qū)。常平是大京九鐵路、廣梅汕鐵路、廣深鐵路的交匯處，是東莞鐵路樞紐和物流中心。常平和樟木頭鎮(zhèn)依據(jù)自身的地理優(yōu)勢和交通優(yōu)勢，以外銷為依托，逐漸將房地產(chǎn)業(yè)提升為當(dāng)?shù)氐闹еa(chǎn)業(yè)，開發(fā)了一大批面向香港客戶的房地產(chǎn)項(xiàng)目。如常平隱賢山莊、東田麗園、萬科城，樟木頭的帝豪花園、碧河花園、御景花園等等。3、以虎門鎮(zhèn)為中心，包括長安、厚街地區(qū)。這一地區(qū)包含了虎門、長安、厚街三個(gè)經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)的鎮(zhèn)區(qū)。三個(gè)鎮(zhèn)區(qū)的發(fā)展水平在全市鎮(zhèn)區(qū)中均處在領(lǐng)先位置，當(dāng)?shù)鼐用裣M(fèi)力強(qiáng)。典型項(xiàng)目有虎門豐泰觀山碧水、虎門1號，長安信義1號、沃多夫，厚街加州陽光、湖景1號、中央華府等。東莞房地產(chǎn)分布區(qū)域特征2021/2/420東莞住房建設(shè)規(guī)劃“二帶二區(qū)三片多點(diǎn)”，以CLD為核心的中心城區(qū)是東莞未來規(guī)劃建設(shè)“二區(qū)”之一二帶”是打造輕軌沿線居住帶和東莞水道沿岸居住帶；“二區(qū)”即近期規(guī)劃中提出的中央生活區(qū)和松山湖商務(wù)居住區(qū)；“三片”則是勝和－亨美片、立新－火煉樹片、水蛇涌片舊村改造的地區(qū)；“多點(diǎn)”包括近期規(guī)劃中的“員工村”和開發(fā)條件業(yè)已成熟、存量土地比較集中的地區(qū)；“城區(qū)－同沙－松山湖”三位一體的東莞未來主城區(qū)。資料來源：東莞市住房建設(shè)規(guī)劃中心城區(qū)松山湖2021/2/421深業(yè)?御泉山金域中央百悅尚城森林湖御花苑世紀(jì)城都市陽光漢唐可園城市風(fēng)景華夏世紀(jì)城二期東駿豪苑景湖花園景湖春曉未來世界新中銀花園中信凱旋城城市風(fēng)景第一國際尚書銀座時(shí)尚島曼哈頓天誠康橋元美廣場華凱豪庭江南雅筑景湖灣畔高田陽光海岸富通理想0769華南MALL盛世華南曦龍廣場濱江公館純水岸風(fēng)臨美麗灣塞納河畔鳳來小區(qū)萬科運(yùn)河?xùn)|1號香港街金升國際東方華府新世紀(jì)第一居新世界花園旗峰天下星河傳說天驕峰景怡豐翠云軒豐泰城新世紀(jì)星城年豐山莊花樣年華學(xué)府1號花街18花樣年檀宮黃旗山水濂山虎英公園南城莞城萬江東城行政區(qū)隔的四大區(qū)域住宅分布陣營圖主城區(qū)整體態(tài)勢2021/2/422貴胄東城－東莞的富人區(qū)，高尚居住區(qū)，高檔休閑、餐飲聚集區(qū)【①集購物、休閑、娛樂為一體的世博廣場】【②龍脈黃旗山，高檔花園居住社區(qū)】【③風(fēng)情酒吧街】東城印象生活配套成熟；黃旗山，東莞人心目中的風(fēng)水寶地。房地產(chǎn)發(fā)展東莞傳統(tǒng)豪宅區(qū)/城市資源集成。身份象征、精神地標(biāo)、東莞人的根。愉景威尼斯風(fēng)情步行街雍華庭沃爾瑪?shù)赝鯊V場世紀(jì)銀座廣場新世界花園星河傳說天驕峰景黃旗山虎英公園2021/2/423新貴南城－集行政中心、商務(wù)中心和文化中心于一體，最有潛力的新城，豪宅市場的最大供應(yīng)區(qū)市政府玉蘭大劇院科技館世紀(jì)城東駿豪苑華凱廣場勝和廣場華凱大廈南城印象500億投入，主要配套已經(jīng)投入使用；規(guī)劃較好，片區(qū)形象較高。房地產(chǎn)發(fā)展目前發(fā)展豪宅/中高端項(xiàng)目/小戶型等；2002年以來，歷年都是房地產(chǎn)發(fā)展熱點(diǎn)區(qū)域；CBD開始涌現(xiàn)高端豪宅；CLD：大規(guī)模、大體量高尚社區(qū)云集玉蘭大劇院，行政中心廣場，商務(wù)辦公中心華凱廣場2021/2/424文化莞城－生活成熟的老城區(qū)，未來房地產(chǎn)供應(yīng)較少，主要以舊改為主莞城印象：配套及景觀資源成熟、教育資源城區(qū)最好，商業(yè)氛圍濃。房地產(chǎn)發(fā)展：大部分是舊城改造項(xiàng)目；區(qū)域供應(yīng)量較少東莞中學(xué)東莞賓館人民公園婦幼保健院市中醫(yī)院市委文化廣場運(yùn)河?xùn)|1號塞納河畔東莞市人民公園東莞市中醫(yī)院東莞市文化廣場2021/2/425工貿(mào)萬江—整體發(fā)展水平相對于其他主城區(qū)較薄弱，房地產(chǎn)處于發(fā)力初期萬江印象工貿(mào)萬江受空氣、水污染影響，城市環(huán)境口碑最弱；房地產(chǎn)發(fā)展目前以發(fā)展中端居住項(xiàng)目為主；隨著城市化進(jìn)程，萬江的房地產(chǎn)市場逐漸受到更大關(guān)注，萬江正在發(fā)力期。汽車總站華南MALL區(qū)行政單位聚集地風(fēng)臨美麗灣水印長堤香堤水岸上東國際萬江茶葉交易一條街區(qū)政府旁步行街風(fēng)臨美麗灣2021/2/426

城區(qū)各板塊市場特征東城區(qū)南城區(qū)莞城區(qū)萬江區(qū)房地產(chǎn)特征東城區(qū)憑借自然資源優(yōu)勢，完善的配套，主要集中了傳統(tǒng)的大、中型，高、中檔住宅社區(qū)，居住人口素質(zhì)相對較高；東城區(qū)未來發(fā)展趨勢繼續(xù)以中高檔樓盤為主，但由于將寮步納入城區(qū)體系，土地供應(yīng)限制有所打破，是未來發(fā)展熱點(diǎn)區(qū)之一南城區(qū)是新城市中心，定位為高尚的中央生活區(qū)，享有完善的市政配套及文化配套；該片區(qū)開始形成集中生活區(qū)域，市場兩極分化明顯，既有以中、小型的中高檔項(xiàng)目，也有依托稀缺資源的豪宅別墅項(xiàng)目；隨著政府規(guī)劃力度的加大，片區(qū)內(nèi)將會有多個(gè)中高檔項(xiàng)目相繼推出，將是未來的熱點(diǎn)區(qū)域之一莞城區(qū)是傳統(tǒng)的商業(yè)中心，目前發(fā)展重點(diǎn)也是以商業(yè)為主，原有樓盤的檔次相對較低，沒有大的社區(qū)環(huán)境，未來住宅土地市場供應(yīng)有限。與莞城一河之隔的萬江區(qū)過往給別人的印象是交通不便，治安差，相對落后。隨著城市化的進(jìn)程，萬江區(qū)的地位逐漸顯現(xiàn)，華南MALL帶動了整個(gè)房地產(chǎn)的發(fā)展。江景是萬江最豐富的資源，未來三四年將在大量以水為賣點(diǎn)的樓盤中存在競爭物業(yè)類型以別墅+小高層為主以類別墅+小高層+高層為主商業(yè)、高層為主小高層+高層+少量別墅主力戶型戶型相比較大，以130-150平米三、四房為主80-150平米，兩房至四房均有80-130平米，兩房至三房均有70-110平米兩房、三房客戶群本地企業(yè)家，高級公務(wù)員；客戶輻射面廣，周邊鎮(zhèn)區(qū)城區(qū)白領(lǐng)、公務(wù)員及附近鎮(zhèn)（厚街、虎門等）企業(yè)主、高管以運(yùn)河?xùn)|1號、塞納河畔為主的新樓盤吸引的多為莞城區(qū)原有居民及部分的投資客本區(qū)域內(nèi)的白領(lǐng)，公務(wù)員，莞城、東城、南城區(qū)到萬江買房的占極少比例2021/2/427南城房地產(chǎn)現(xiàn)狀南城房地產(chǎn)發(fā)展態(tài)勢——四大組團(tuán)A、泛CBD片區(qū)B、泛CLD片區(qū)C、泛CLD東片區(qū)D、南城高尚居住區(qū)南城高尚居住區(qū)泛CLD片區(qū)泛CLD東片區(qū)CBD泛CBD片區(qū)ABCD備注：CBD有部分處于東城范圍內(nèi)，在此按照房地產(chǎn)的版塊特征納入本次研究范圍進(jìn)行一起分析CLD2021/2/428A、泛CBD片區(qū)分析CBD的規(guī)劃關(guān)鍵字：行政商務(wù)中心、公共配套1）區(qū)位：規(guī)劃基地以東莞大道為中心，北臨旗峰路、體育路，西臨行政文化中心，東臨東泰花園未規(guī)劃用地，南臨四環(huán)路。規(guī)劃總用地面積142.32公頃。

2）功能定位：是我市二十一世紀(jì)新城市中心的重要組成部分，功能定位以中央商務(wù)、商業(yè)辦公、商貿(mào)發(fā)展等為主導(dǎo)功能，其它相關(guān)功能配套的多功能、多中心、復(fù)合型的中央商務(wù)區(qū)，集中全市三大中心職能，即商業(yè)中心、會展中心和商務(wù)中心。CBD是南城乃至東莞的政治、經(jīng)濟(jì)、文化的核心，是東莞市政建設(shè)投入的最重點(diǎn)。坐擁眾多寫字樓和成熟的公共配套，已發(fā)展時(shí)尚島、凱名軒等高端物業(yè)。屬于精英白領(lǐng)居住的首選區(qū)域。東莞大道鴻福路四環(huán)路2021/2/429片區(qū)特征分析泛CBD項(xiàng)目價(jià)值點(diǎn)排序：城市核心，升值潛力大成熟片區(qū)，交通便利，配套齊全城市景觀優(yōu)良泛CBD項(xiàng)目特征產(chǎn)品類型多：豪宅/城市公寓/綜合體大多送精裝修土地稀缺，大社區(qū)較少高容積率，小高層/高層為主許多具綜合價(jià)值：投資、過渡、商住等泛CBD客戶特征看中該區(qū)域的巨大升值潛力具有較高的價(jià)格承受能力投資和自住兼顧客戶來源廣泛，07年以來深圳客戶比重較大2021/2/430B、泛CLD片區(qū)分析CLD的規(guī)劃關(guān)鍵字：居家、服務(wù)性、公共配套、綠地、休閑1）區(qū)位：中央生活區(qū)位于東莞市東城區(qū)與南城區(qū)的交接地帶，東臨東莞大道，西臨南城科技路，北臨四環(huán)路，南臨五環(huán)路，總面積2.1平方公里。2）功能定位：東莞城市新區(qū)的重要組成部分。一個(gè)為行政、文化、金融商務(wù)區(qū)服務(wù)的、具有完備的公共配套設(shè)施和充足的綠地休閑空間、社區(qū)活動場所及開放度較高的新型社區(qū)。CLD作為新區(qū)的重要組成部分，已經(jīng)成為引領(lǐng)未來新區(qū)生活的主力，也會成為東莞南城區(qū)繼東泰片區(qū)、水濂山片區(qū)、行政中心片區(qū)之后第四個(gè)居住供應(yīng)增長極，且成為東莞未來重要的高尚居住板塊之一。市政府人民大會堂國書館大劇院青少年活動中心東莞海關(guān)大廈購物廣場船形廣場東南部高層建筑群賓館建筑及購物公園體育公園文化公園雕像公園生態(tài)公園CLD基本指標(biāo)：總建筑面積：300萬平米容積率：1.4規(guī)劃人口：6萬2021/2/431四環(huán)路東莞大道科技大道五環(huán)路CLD片區(qū)規(guī)劃示意2021/2/432片區(qū)特征分析泛CLD項(xiàng)目價(jià)值點(diǎn)排序：享受CBD和CLD發(fā)展與成熟價(jià)值投資價(jià)值大規(guī)模巨大泛CLD項(xiàng)目特征規(guī)劃的CLD核心土地未出讓，產(chǎn)品推售量較少中小戶型為主中小規(guī)模項(xiàng)目為主產(chǎn)品創(chuàng)新較多價(jià)格不斷走高泛CLD客戶特征對未來片區(qū)居住/投資價(jià)值比較認(rèn)可客戶來源較為廣泛，07年以來深圳客戶增加投資/自住兼具2021/2/433C、泛CLD東片區(qū)分析泛CLD東片區(qū)的布局關(guān)鍵字：成熟、大社區(qū)、居家區(qū)位及簡述：該片區(qū)位于東莞大道以東，分布于四環(huán)路南側(cè)，片區(qū)內(nèi)（已入?。┐蟊P云集，已聚集形成一個(gè)成熟的大社區(qū)，多以大社區(qū)、居家型為主。該區(qū)域是目前南城區(qū)最具規(guī)模的成熟居住片區(qū)之一，片區(qū)居住氛圍濃厚，生活配套齊全。片區(qū)未來供應(yīng)量充足。景湖春曉東駿豪苑金地格林小鎮(zhèn)東莞大道四環(huán)路水濂山板塊2021/2/434南城高尚住宅區(qū)的布局關(guān)鍵字：自然生態(tài)、低容積率、大型樓盤、高檔物業(yè)1）區(qū)位及簡述：該片區(qū)位南城區(qū)水濂山自然生態(tài)區(qū)以北，東莞大道兩側(cè)，均為大型樓盤，以別墅和低密度洋房為主，注重借助自然生態(tài)景觀造就高檔物業(yè)。2）功能定位：該片區(qū)利用大面積土地和稀缺自然景觀開發(fā)低密度豪宅，面向高端人士，在戶型和小區(qū)園林上均有創(chuàng)新，創(chuàng)造新的價(jià)值點(diǎn)，作為城區(qū)內(nèi)繼黃旗山片區(qū)后另一個(gè)新的低密度豪宅聚集區(qū)。該區(qū)域土地儲備較多，在今后幾年仍會有不少高檔物業(yè)產(chǎn)品入市，目前洋房均價(jià)已達(dá)到8000元/平米，預(yù)計(jì)在未來將成為拉動南城房地產(chǎn)市場的增長極之一。東莞大道莞太大道廣深高速四環(huán)路森林湖百悅尚城金域中央御花苑世紀(jì)城D、南城高尚住宅區(qū)分析2021/2/435片區(qū)特征分析南城高尚居住區(qū)項(xiàng)目價(jià)值點(diǎn)排序：東莞資源型片區(qū)、環(huán)境純凈低密度、大盤造城式開發(fā)豪宅版塊的尊貴感南城高尚居住區(qū)項(xiàng)目特征片區(qū)整體供應(yīng)量大大社區(qū)、低容積率中大居家戶型為住區(qū)域價(jià)格不斷提升，城區(qū)最高價(jià)所在區(qū)域南城高尚居住區(qū)客戶特征購買目的主要考慮提高自身居住條件為主東莞城區(qū)高端客戶較多，也吸納較多鎮(zhèn)區(qū)客關(guān)注自然景觀資源、社區(qū)環(huán)境物業(yè)購買榮耀感很強(qiáng)2021/2/436南城片區(qū)市場結(jié)論1、近年房地產(chǎn)開發(fā)熱點(diǎn)區(qū)域，已進(jìn)入價(jià)量齊升階段；2、南城政府規(guī)劃價(jià)值巨大，其城市資源、自然資源、產(chǎn)品特色鮮明，核心競爭力優(yōu)勢明顯；3、南城區(qū)客戶對環(huán)境資源關(guān)注熱度高，對CBD及CLD期望較高，認(rèn)同未來的升值潛力。2021/2/437ＣBＤ消費(fèi)群項(xiàng)目地段客戶來源客戶職業(yè)購房關(guān)注點(diǎn)時(shí)尚島鴻福路，中環(huán)財(cái)富廣場旁南城/東城/莞城訪客以企業(yè)管理層、高級白領(lǐng)、公務(wù)員居多物業(yè)升值潛力，區(qū)位及社區(qū)配套，物業(yè)管理凱名軒勝和路與體育路交接處城區(qū)/鎮(zhèn)區(qū)訪客以東莞本地私企老板、高管居多超級豪華物業(yè)，CBD中央商務(wù)區(qū)，物業(yè)升值潛力客戶主要關(guān)注物業(yè)升值潛力、城市配套等?？蛻糁饕獊碜阅铣呛蜕钲诘耐顿Y客戶2021/2/438項(xiàng)目地段客戶來源客戶職業(yè)購房關(guān)注點(diǎn)金域華府南城科技路南城/深圳白領(lǐng)、個(gè)體戶、泛公務(wù)員區(qū)位/物業(yè)增值潛力/贈送面積城市假日三期南城區(qū)莞太大道南城/深圳白領(lǐng)、個(gè)體戶、泛公務(wù)員物業(yè)增值潛力/區(qū)位城市風(fēng)景南城區(qū)莞太路新基路段南城白領(lǐng)、個(gè)體戶、企業(yè)中高管理技術(shù)人員區(qū)位/物業(yè)增值潛力ＣLＤ消費(fèi)群目前在售項(xiàng)目均是中小項(xiàng)目，投資自住視項(xiàng)目產(chǎn)品各領(lǐng)風(fēng)騷，關(guān)注未來生活前景與投資潛力2021/2/439項(xiàng)目地段客戶來源客戶職業(yè)購房關(guān)注點(diǎn)東駿豪苑南城區(qū)東駿路城區(qū)客/鎮(zhèn)區(qū)客企業(yè)中高管、泛公務(wù)員居住環(huán)境、景觀、小區(qū)配套景湖時(shí)代城南城區(qū)四環(huán)路城區(qū)客白領(lǐng)、泛公務(wù)員、企業(yè)中高管理技術(shù)人員居住環(huán)境、景觀、大社區(qū)、成熟配套ＣLＤ東消費(fèi)群以中大戶型為主，樓盤的容積率不高，小區(qū)園林綠化較好，客戶以南城為主，主要關(guān)注居住環(huán)境的改善、子女是否解決教育、老人是否能享受成熟配套。2021/2/440項(xiàng)目地段客戶來源客戶職業(yè)購房關(guān)注點(diǎn)金域中央南城區(qū)東莞大道與黃金路交匯處南城/其他城區(qū)及鎮(zhèn)區(qū)企業(yè)高管、高級白領(lǐng)、深圳高級白領(lǐng)居住環(huán)境、低密度優(yōu)質(zhì)景觀、戶型創(chuàng)新世紀(jì)城南城東莞大道南城/其他城區(qū)及鎮(zhèn)區(qū)企業(yè)主、港臺人士居住環(huán)境、低密度優(yōu)質(zhì)景觀百悅尚城南城·東莞大道南城/其他城區(qū)及鎮(zhèn)區(qū)，最高峰時(shí)深圳客戶的比例約為40%企業(yè)高管、高級白領(lǐng)、深圳高級白領(lǐng)居住環(huán)境、低密度優(yōu)質(zhì)景觀主要以低密度高檔住宅為主，容積率低，自然景觀優(yōu)越，大盤聚集，區(qū)域輻射至4大城區(qū)及相鄰鎮(zhèn)區(qū)，客戶主要關(guān)注高品質(zhì)的居住條件南城高尚住宅區(qū)2021/2/441附錄1：如何對房地產(chǎn)泡沫進(jìn)行測量房地產(chǎn)價(jià)格增長率/GDP增長率房價(jià)收入比住房按揭款／居民月收入房地產(chǎn)開發(fā)投資占GDP比重租售比2021/2/442房地產(chǎn)價(jià)格增長率/GDP增長率該指標(biāo)是根據(jù)房地產(chǎn)泡沫的含義來設(shè)計(jì)的泡沫經(jīng)濟(jì)是虛擬經(jīng)濟(jì)與實(shí)體經(jīng)濟(jì)偏離程度的反映，從宏觀來看，泡沫膨脹的程度取決于經(jīng)濟(jì)增長速度和對經(jīng)濟(jì)增長速度的預(yù)期實(shí)體經(jīng)濟(jì)是虛擬經(jīng)濟(jì)的載體，房地產(chǎn)泡沫也是如此，因此可以用房地產(chǎn)價(jià)格增長率與經(jīng)濟(jì)增長率進(jìn)行比較實(shí)體經(jīng)濟(jì)是虛擬經(jīng)濟(jì)的載體，該指標(biāo)能反映出虛擬經(jīng)濟(jì)相對實(shí)體經(jīng)濟(jì)的偏離度一般指標(biāo)值在1以內(nèi)屬于合理范圍；1-2泡沫預(yù)警；2以上房價(jià)虛漲泡沫顯現(xiàn)07年下半年東莞房地產(chǎn)價(jià)格增長率/GDP增長率≥１，７、８月份甚至超過２，進(jìn)入預(yù)警區(qū)域2021/2/443房地產(chǎn)開發(fā)投資占GDP比重該指標(biāo)是根據(jù)投資預(yù)期來設(shè)計(jì)的為判斷是否存在對未來房價(jià)預(yù)期過高而出現(xiàn)房地產(chǎn)投資過熱現(xiàn)象一般指標(biāo)值在10%以內(nèi)屬于合理范圍；10%-15%泡沫預(yù)警；15%以上房地產(chǎn)開發(fā)投資泡沫顯現(xiàn)0７年東莞房地產(chǎn)開發(fā)投資占GDP比重約為６.６５％，仍在合理范圍

05年06年07年房地產(chǎn)開發(fā)投資（億）144.43163.94209.42GDP（億）218226243151比重6.62%6.25%6.65%2021/2/444房價(jià)收入比該指標(biāo)是根據(jù)過度的投機(jī)需求來設(shè)計(jì)的房價(jià)收入比是房地產(chǎn)價(jià)格與居民平均家庭月收入的比值，反映了居民家庭對住房的支付能力，比值越高，支付能力就越低當(dāng)市場中的房價(jià)收入比一直處在上升狀態(tài)，且并沒有存在市場萎縮的跡象，則說明這個(gè)房地產(chǎn)市場中投機(jī)需求的程度較高，產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫的可能性就越大04-07年東莞房價(jià)收入比一直處于上升狀態(tài)年份人均可支配收入戶均年收入商品住宅均價(jià)120平米總價(jià)房價(jià)收入比2004年205227305833364003205.52005年228827734137104452005.82006年2532083556418850256062007年270259404755006600007.02021/2/445東莞的房價(jià)收入比已經(jīng)超出合理的范圍一般研究認(rèn)為，發(fā)達(dá)國家的房價(jià)收入比在1.8-5.5之間，而發(fā)展中國家由于人口增加和城市化進(jìn)程加快，房價(jià)收入比發(fā)達(dá)國家大，研究認(rèn)為發(fā)展中國家房價(jià)收入比在4.1-6.1之間是比較合理的范圍。房價(jià)收入比合理范圍；房地產(chǎn)發(fā)展平穩(wěn)房價(jià)收入比偏低，房價(jià)片低，需求增加房價(jià)收入比偏高，房價(jià)偏高，需求減少發(fā)展中國家房價(jià)收入比預(yù)防地產(chǎn)市場發(fā)展4.16.1市場供給市場需求市場需求市場供給東莞房價(jià)收入比7：12021/2/446租售比該指標(biāo)是根據(jù)過度的投機(jī)需求來設(shè)計(jì)的租售比是是指每平方米使用面積的月租金與每平方米建筑面積的房價(jià)之間的比值。租房體現(xiàn)的是一種真實(shí)的居住需求，在正常的房地產(chǎn)市場中，租金與售價(jià)之間存在一個(gè)較為固定的比例關(guān)系，一般房屋租售比的警戒線是1：200。當(dāng)一個(gè)城市的房產(chǎn)價(jià)格迅速上升而房屋租賃市場的價(jià)格卻沒有隨之出現(xiàn)明顯增長時(shí)，就表明該地區(qū)的房產(chǎn)市場存在著價(jià)格虛高或嚴(yán)重的投機(jī)行為。04-07年東莞租售比一直處于下降狀態(tài)，房價(jià)虛高傾向明顯

年份/指標(biāo)2004年2005年2006年2007年租金水平（元/平米/月）18202022房價(jià)水平（元/平米）3336371041885500租售比（房價(jià)/租金）1：185.31：185.51：209.41：2502021/2/447住房按揭款／居民月收入該指標(biāo)是根據(jù)投資信貸的支持來設(shè)計(jì)的信貸推動居民的投資需求該指標(biāo)反映了信貸對居民住房需求的支持程度，也反映了居民的住房消費(fèi)水平，代表了房地產(chǎn)泡沫發(fā)展及實(shí)現(xiàn)的程度供樓負(fù)擔(dān)能力比率（每月供樓款/家庭月收入）從銀行的角度，只要將借款人住房貸款的月房產(chǎn)支出與收入比控制在50%以下(含50%)，月所有債務(wù)支出與收入比控制在55%以下(含55%)，就不至于引發(fā)風(fēng)險(xiǎn)該指標(biāo)一般用于西方國家，中國目前的月供與收入占比控制在50%以下2021/2/44807年9月份開始，供應(yīng)及需求的面積去化率急劇下降。07年上半年總體去化率為112%，08年上半年總體去化率僅為54%，同比下降58%。年度月份面積套數(shù)供應(yīng)面積銷售面積去化率供應(yīng)套數(shù)銷售套數(shù)去化率2007年1月45.955.3120%41655001120%2月24.916.466%2198140864%3月35.144.4126%33473795113%4月62.641.967%5724359363%5月51.471.5139%39976129153%6月49.470.9143%4