武夷山商業(yè)策劃報(bào)告課件

2023/7/27武夷山商業(yè)策劃報(bào)告目錄市場(chǎng)分析1項(xiàng)目定位2項(xiàng)目分析3項(xiàng)目定價(jià)及發(fā)展策略建議42旅游市場(chǎng)分析商業(yè)市場(chǎng)分析市場(chǎng)分析11.1旅游市場(chǎng)分析》武夷山擁有得天獨(dú)厚的旅游資源武夷山自然資源極具優(yōu)勢(shì)、文化內(nèi)涵魅力獨(dú)特。1999年12月，武夷山被聯(lián)合國(guó)教科文組織批準(zhǔn)列入《世界遺產(chǎn)名錄》，成為我國(guó)第4處，世界23處世界文化與自然“雙遺產(chǎn)”地之一總面積為999.75平方公里，其中核心區(qū)面積635.75平方公里；核心次區(qū)面積364平方公里；緩沖區(qū)面積278.88平方公里。包括武夷山風(fēng)景名勝區(qū)、武夷山自然保護(hù)區(qū)、武夷山古漢城遺址和九曲溪上游保護(hù)地帶4部分41.1旅游市場(chǎng)分析年份接待人數(shù)（萬(wàn)人）比增（%）2005335.89102006372.84112007428.214.852008446.834.35200949510.78近5年來(lái)，除因金融海嘯影響，武夷山的游客增長(zhǎng)量較大，增長(zhǎng)比例達(dá)10%以上預(yù)計(jì)隨著武夷山度假區(qū)的整體素質(zhì)提升，未來(lái)游客的年增長(zhǎng)量仍能保持10%以上的增長(zhǎng)率》武夷山游客年增長(zhǎng)量較大51.1旅游市場(chǎng)分析》武夷山旅游產(chǎn)業(yè)規(guī)劃先進(jìn)，未來(lái)前景發(fā)展良好武夷山旅游定位：大武夷旅游圈的重要旅游目的地和旅游集散地，以休閑、度假為主要特色的旅游活動(dòng)區(qū)與旅游服務(wù)基地政府通過(guò)功能規(guī)劃、城市景觀設(shè)計(jì)和建設(shè)，樹立武夷山新形象未來(lái)武夷山將向集旅游、商業(yè)、文化、居住、娛樂(lè)、休閑多功能為一體的旅游度假區(qū)的方向發(fā)展61.1旅游市場(chǎng)分析》航空、公路和鐵路規(guī)劃，使武夷山突破發(fā)展瓶頸武夷山機(jī)場(chǎng)開通有武夷山至北京、上海、廣州、香港、澳門、深圳、廈門、珠海、等27條國(guó)內(nèi)和地區(qū)航線，航線布局以大中城市為軸心，輻射周邊地帶，東南形成網(wǎng)絡(luò)，西北向縱深發(fā)展2009年12月，浦南高速通車，武夷山正式接入國(guó)家高速公路網(wǎng)。武邵高速公路、寧武高速公路預(yù)計(jì)將在近兩年建成通車武夷山還有2條鐵路列入新一輪海西鐵路建設(shè)規(guī)劃，京福高速鐵路、南三龍鐵路已進(jìn)行線路勘測(cè)和方案優(yōu)化武夷山將成為閩北乃至全省的航空、鐵路、高速公路的立體交通樞紐71.1旅游市場(chǎng)分析》武夷山目前旅游產(chǎn)品開發(fā)一直處于初級(jí)營(yíng)銷階段武夷山旅游面臨問(wèn)題：旅游資源品位高，但產(chǎn)品開發(fā)層次低目前旅游產(chǎn)品開發(fā)層次不高，大多都是最初層次的觀光產(chǎn)品，有的甚至還處于完全未開發(fā)狀態(tài)旅游產(chǎn)品還不豐富，山水產(chǎn)品開發(fā)較多，而文化內(nèi)涵挖掘少還沒(méi)有養(yǎng)生、創(chuàng)意等產(chǎn)品，旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展處于發(fā)展初級(jí)階段主要原因：旅游項(xiàng)目建設(shè)投入不足，基礎(chǔ)配套設(shè)施不完善81.1旅游市場(chǎng)分析》武夷山處于長(zhǎng)三角與珠三角的腹地，是多個(gè)省市居民自駕車旅游的可達(dá)范圍，同時(shí)也在面臨眾多的旅游競(jìng)爭(zhēng)半徑300公里內(nèi)，可覆蓋省市包括浙江的紹興、金華、麗水、溫州；江西的南昌、九江、宜春；廣東梅州及福建省大部分區(qū)域武夷山需要面對(duì)周邊眾多旅游城市和旅游景點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)，紹興和金華具有良好的城市旅游資源、九江的廬山也是山岳旅游的經(jīng)典項(xiàng)目之一以武夷山為中心，半徑300公里內(nèi)（車程約3.5小時(shí)）可覆蓋范圍91.1旅游市場(chǎng)分析小結(jié)武夷山具有較好的旅游基礎(chǔ)，隨著旅游產(chǎn)業(yè)的整體規(guī)劃實(shí)施及交通條件的不斷改善，未來(lái)旅游自然增長(zhǎng)率必將顯著提升目前旅游市場(chǎng)在產(chǎn)品開發(fā)和配套服務(wù)方面仍有大量的市場(chǎng)空白，本項(xiàng)目的建設(shè)在宏觀大勢(shì)上是順勢(shì)而為相比武夷山現(xiàn)有和未來(lái)待建旅游產(chǎn)品，本項(xiàng)目以“飛禽、走獸、極地海洋動(dòng)物”為主題，具有相當(dāng)?shù)莫?dú)特性，同時(shí)也要應(yīng)對(duì)相當(dāng)?shù)娘L(fēng)險(xiǎn)性10旅游市場(chǎng)分析商業(yè)市場(chǎng)分析市場(chǎng)分析11.2商業(yè)市場(chǎng)分析——宏觀環(huán)境》海西建設(shè)上升為國(guó)家發(fā)展策略，為閩北建設(shè)帶來(lái)重大的發(fā)展機(jī)會(huì)2009年，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議原則通過(guò)了《關(guān)于支持福建省加快建設(shè)海峽西岸經(jīng)濟(jì)區(qū)的若干意見》(以下簡(jiǎn)稱《意見》)，海峽西岸經(jīng)濟(jì)區(qū)(以下簡(jiǎn)稱海西區(qū))定位為“兩岸人民交流合作先行先試區(qū)域”《海西建設(shè)綱要》指出，該經(jīng)濟(jì)區(qū)以福建為主體，涵蓋浙江、廣東、江西3省的部分地區(qū)，人口約為6000萬(wàn)~8000萬(wàn)人，預(yù)計(jì)建成后的經(jīng)濟(jì)區(qū)年經(jīng)濟(jì)規(guī)模在17000億元以上提前布局，央企撲向海西區(qū)。中鋁、中石化、中國(guó)遠(yuǎn)洋等國(guó)字號(hào)企業(yè)紛紛投資福建121.2商業(yè)市場(chǎng)分析——宏觀環(huán)境》南平政府將實(shí)施搬遷，有利用促進(jìn)武夷山經(jīng)濟(jì)、文化等產(chǎn)業(yè)升級(jí)發(fā)展南平市的進(jìn)一步發(fā)展越來(lái)越受到空間的制約，2008年1月，南平市三屆人大三次會(huì)議批準(zhǔn)的市政府工作報(bào)告中對(duì)謀劃新興中心城市工作提出具體要求。新興中心城市將成為海峽西岸經(jīng)濟(jì)區(qū)新興增長(zhǎng)極與山海協(xié)作的戰(zhàn)略窗口，是海西重要的產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)和山水生態(tài)新城。預(yù)計(jì)到2020年，總?cè)丝跒?0萬(wàn)人左右，整體空間采用組團(tuán)的結(jié)構(gòu)模式，形成“一河兩岸、三大組團(tuán)、多軸發(fā)展”的空間格局。131.2商業(yè)市場(chǎng)分析——商圈分析》武夷山商圈大體可分為老城區(qū)商業(yè)和度假區(qū)商圈老城區(qū)：傳統(tǒng)零售行業(yè)集中區(qū)，主要滿足城區(qū)居民日常生活所需，最能體現(xiàn)本地商業(yè)檔次和資源的區(qū)域代表性商業(yè)區(qū)域/業(yè)態(tài)：生活超市、和平南路、大同路度假區(qū)本地特產(chǎn)及旅游產(chǎn)品集中區(qū)，主要面對(duì)旅游和異地市場(chǎng)代表性商業(yè)：紅袍商業(yè)街、武夷印象、海峽風(fēng)情、旅游產(chǎn)品超市14超市名稱華榕超市超市地址溫嶺街中山路口超市層數(shù)（包括地下）共1層超市總面積1200平方米超市各層面積1200平方米營(yíng)業(yè)時(shí)間上午7點(diǎn)20分————晚上23點(diǎn)00分非賣場(chǎng)店鋪/柜臺(tái)位置數(shù)量租金無(wú)無(wú)超市經(jīng)營(yíng)狀況較好，設(shè)有三個(gè)收銀臺(tái)超市總評(píng)位于武夷山城市中心，商業(yè)旺地。以經(jīng)營(yíng)日常用品為主，沒(méi)有生鮮部門。經(jīng)營(yíng)年代較長(zhǎng)，硬件水平落后。1.2商業(yè)市場(chǎng)分析——老城區(qū)商業(yè)老城區(qū)代表性超市：品牌名稱經(jīng)營(yíng)類型位置平均人消費(fèi)德克士西式快餐溫嶺街中山路口15-30元佳客來(lái)牛排西式正餐溫嶺街30-50元盛世經(jīng)典牛排西式正餐溫嶺街38-58元鼎泰豐大酒樓中式正餐溫嶺街30-50元1.2商業(yè)市場(chǎng)分析——老城區(qū)商業(yè)老城區(qū)餐飲業(yè)情況：街區(qū)/店鋪名稱租金售價(jià)/轉(zhuǎn)手費(fèi)溫嶺街70-80元/㎡/月住宅4300-4400，商鋪16000溫嶺街中山路口樂(lè)可思冰激凌125元/㎡/月轉(zhuǎn)手費(fèi)6萬(wàn)元（兩層96㎡）大同街卡卡虎童裝60元/㎡/月轉(zhuǎn)手費(fèi)3.2萬(wàn)元（50㎡）西林街中山路口寶島眼鏡150元/㎡/月

和平南路Homoma170元/㎡/月

和平南路利郎160元/㎡/月

老城區(qū)主要街道租售情況：1.2商業(yè)市場(chǎng)分析——老城區(qū)商業(yè)1.2商業(yè)市場(chǎng)分析——老城區(qū)商業(yè)近期開發(fā)商業(yè)文公苑商場(chǎng)位置：環(huán)島西路（云清大酒店對(duì)面）建筑面積：2萬(wàn)㎡商業(yè)形態(tài)：商場(chǎng)式銷售方式：帶租約銷售，年回報(bào)率4%銷售價(jià)格：約5萬(wàn)元/㎡項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)：位于西林街尾端，商業(yè)核心的邊緣，可借勢(shì)發(fā)揮項(xiàng)目劣勢(shì)：商場(chǎng)需要給菜市場(chǎng)先使用2年，再給租戶使用對(duì)本項(xiàng)目的借鑒返租銷售在武夷山具有較好的號(hào)召力目前市場(chǎng)可接受的回報(bào)率約4%左右18老城區(qū)商業(yè)分析小結(jié)：老城區(qū)商業(yè)以步行街的形態(tài)為主，缺少百貨等現(xiàn)代商業(yè)模式，整體消費(fèi)能力和消費(fèi)意識(shí)較差。其主要原因是老城區(qū)人口少，且旅游人口基本不經(jīng)過(guò)老城區(qū)，因此老城區(qū)的商業(yè)氛圍不夠活躍部分特色餐飲居于老城區(qū)，將是本項(xiàng)目未來(lái)的目標(biāo)客戶之一1.2商業(yè)市場(chǎng)分析——老城區(qū)商業(yè)紅袍商業(yè)街業(yè)態(tài)比例1.2商業(yè)市場(chǎng)分析——度假區(qū)商業(yè)》大紅袍步行街大紅袍商業(yè)街位于三姑核心地段，是目前三姑經(jīng)營(yíng)情況最好、商業(yè)氣氛最濃的商業(yè)街區(qū)一樓租金及售價(jià)售價(jià)1.8萬(wàn)元/㎡—2.2萬(wàn)元/㎡，且基本處于有價(jià)無(wú)市的狀態(tài)；租金100-120元/月/㎡，空置鋪位極少；住宅售價(jià)：曦園小區(qū)市場(chǎng)均價(jià)6000元/㎡。大紅袍步行街簡(jiǎn)評(píng)本地特產(chǎn)及旅游產(chǎn)品集中區(qū)，主要面對(duì)旅游和異地市場(chǎng)大紅袍步行街的業(yè)態(tài)組合很好的反映了度假區(qū)的商業(yè)現(xiàn)狀：茶葉、零售、根雕占據(jù)最大的市場(chǎng)份額，其中茶葉及相關(guān)產(chǎn)品超過(guò)50%。20武夷印象業(yè)態(tài)比例1.2商業(yè)市場(chǎng)分析——度假區(qū)商業(yè)》武夷印象武夷印象位于項(xiàng)目斜對(duì)面，商業(yè)氛圍較弱一樓租金及售價(jià)商鋪售價(jià)1萬(wàn)元/㎡—1.2萬(wàn)元/㎡；商鋪?zhàn)饨?0-30元/㎡/月；住宅售價(jià)市場(chǎng)均價(jià)5000元/㎡。武夷印象簡(jiǎn)評(píng)武夷印象引入了茗正緣順、北京同仁堂、東方紅慢搖吧等主力店，使得該項(xiàng)目的業(yè)態(tài)組合相較其他街區(qū)有一定差異，但茶類業(yè)態(tài)仍占有50%的比例。1.2商業(yè)市場(chǎng)分析——度假區(qū)商業(yè)》海峽風(fēng)情街位于武夷山度假區(qū)玉女大酒店前，商鋪銷售與出租均不成功一樓租金及售價(jià)臨街商鋪售價(jià)：1萬(wàn)—1.2萬(wàn)臨街商鋪?zhàn)饨穑?0-20元/㎡/月海峽風(fēng)情街簡(jiǎn)評(píng)項(xiàng)目銷售后缺乏統(tǒng)一的經(jīng)營(yíng)和管理，導(dǎo)致目前僅有1樓臨街商鋪經(jīng)營(yíng)中，內(nèi)街和2樓全部空置前期經(jīng)營(yíng)不善，致使再次招商和內(nèi)鋪銷售困難惡性循環(huán)，目前該項(xiàng)目成為度假區(qū)第一個(gè)不成功的商業(yè)項(xiàng)目22超市名稱順天旅游商店超市地址三姑天游峰路超市層數(shù)（包括地下）共1層超市總面積1000平方米超市各層面積1000平方米營(yíng)業(yè)時(shí)間上午7點(diǎn)30分————晚上23點(diǎn)30分非賣場(chǎng)店鋪/柜臺(tái)位置數(shù)量租金無(wú)無(wú)超市經(jīng)營(yíng)狀況一般，設(shè)有兩個(gè)收銀臺(tái)超市總評(píng)以經(jīng)營(yíng)當(dāng)?shù)靥厣唐凡枞~、根雕、點(diǎn)心、地方酒為主，輔以日常生活用品1.2商業(yè)市場(chǎng)分析——度假區(qū)商業(yè)度假區(qū)代表性超市：名稱地址層數(shù)面積㎡超市簡(jiǎn)評(píng)華榕超市長(zhǎng)亨店三姑大紅袍商業(yè)街1700經(jīng)營(yíng)日常用品為主，少量旅游產(chǎn)品好鄰居超市三姑武夷大道、星村路口等地1900好鄰居超市是三姑地方連鎖超市，擁有6家門店，覆蓋面積最廣但缺乏現(xiàn)代化的經(jīng)營(yíng)理念及管理方式。經(jīng)營(yíng)內(nèi)容以日常用品為主，輔以少量旅游產(chǎn)品好再來(lái)量販超市三姑武夷大道1900經(jīng)營(yíng)日常用品為主，少量旅游產(chǎn)品1.2商業(yè)市場(chǎng)分析——度假區(qū)商業(yè)度假區(qū)其他超市：品牌名稱經(jīng)營(yíng)類型位置包房費(fèi)花樣年華量販?zhǔn)終TV溫嶺街中山路口180-380元華晟酒店KTV量販?zhǔn)終TV華晟酒店180-380元東方紅慢搖吧武夷印象大廳380元起，包間1280元1.2商業(yè)市場(chǎng)分析——度假區(qū)商業(yè)度假區(qū)休閑娛樂(lè)業(yè)情況：1.2商業(yè)市場(chǎng)分析——度假區(qū)商業(yè)度假區(qū)餐飲業(yè)情況餐飲業(yè)主要由酒店配套餐飲和街邊土菜館構(gòu)成餐飲種類少，主要是本地菜，其它風(fēng)味菜系基本沒(méi)有餐飲沿街分布，缺少檔次和規(guī)模1.2商業(yè)市場(chǎng)分析——度假區(qū)商業(yè)度假區(qū)商業(yè)環(huán)境小結(jié)商業(yè)核心：度假區(qū)的商業(yè)核心為三姑，酒店、餐飲及少量的酒吧、KTV幾乎全在三姑，該區(qū)域已經(jīng)形成度假區(qū)的綜合服務(wù)中心主要業(yè)態(tài)：茶葉、根雕等傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)已在度假區(qū)形成規(guī)?；?jīng)營(yíng)，其業(yè)態(tài)比例已占度假區(qū)商業(yè)的60-70%，由于競(jìng)爭(zhēng)激烈，市場(chǎng)已經(jīng)開始出現(xiàn)茶葉品質(zhì)混亂現(xiàn)象銷售方式：度假區(qū)商業(yè)基本采取硬賣的形式，而且基本都是商連住一起賣，銷售后無(wú)后期管理、無(wú)市場(chǎng)推廣，僅靠茶葉市場(chǎng)本身的發(fā)展動(dòng)力市場(chǎng)空白：酒吧、KTV、美食廣場(chǎng)等休閑娛樂(lè)經(jīng)營(yíng)商少、種類單一、分散經(jīng)營(yíng)271.2商業(yè)市場(chǎng)分析——市場(chǎng)供應(yīng)近2年來(lái)，度假區(qū)幾乎沒(méi)有新的商業(yè)項(xiàng)目投放，形成目前商鋪的空置率極低，轉(zhuǎn)售或轉(zhuǎn)租也較少的局面近期陸續(xù)進(jìn)行建設(shè)的旅游項(xiàng)目較多，但基本不在三姑（度假區(qū)的核心商圈），對(duì)本項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)性較小281.2商業(yè)市場(chǎng)分析——市場(chǎng)供應(yīng)附表：近期將開發(fā)/正在開發(fā)的旅游項(xiàng)目（部分）項(xiàng)目名稱建設(shè)內(nèi)容建設(shè)年限項(xiàng)目進(jìn)展情況濱江景觀大道綜合農(nóng)場(chǎng)段全長(zhǎng)的旅游景觀大道，連接中心城區(qū)、風(fēng)景名勝區(qū)、旅游度假區(qū)和杜壩會(huì)展經(jīng)濟(jì)區(qū)、建成集防洪、排澇、休閑為一體的濱江景觀大道。2008-2010度假區(qū)段2010年建成武夷柳永湖旅游綜合開發(fā)旅游綜合開發(fā)2008-2012征地、規(guī)劃武夷山體育運(yùn)動(dòng)中心建設(shè)國(guó)家舉重訓(xùn)練康復(fù)中心（占地60畝）、A級(jí)賽事場(chǎng)地、綜合競(jìng)技體育館、標(biāo)準(zhǔn)田徑場(chǎng)、水上運(yùn)動(dòng)中心等。2008-2011完成270畝征地、規(guī)劃和立項(xiàng)。武夷論壇國(guó)際會(huì)展中心占地1940畝。建筑面積57萬(wàn)平方米。建設(shè)會(huì)展會(huì)議酒店區(qū)、異國(guó)風(fēng)情商業(yè)文化街區(qū)、企業(yè)公館區(qū)及停車場(chǎng)、配套住宅服務(wù)區(qū)。2008-2011完成征地和規(guī)劃設(shè)計(jì)天下茶博園展示館、展覽場(chǎng)茶葉展示館、展覽場(chǎng)等2008-2012完成征地和規(guī)劃設(shè)計(jì)陵園及旅游基礎(chǔ)設(shè)施烈士陵園及旅游基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)2009-2010完成70%建設(shè)武夷山香榭麗舍建設(shè)集旅游度假、溫泉保健、國(guó)際會(huì)議、保健療養(yǎng)等多功能于一體的綜合景區(qū)。2009-2012進(jìn)行景區(qū)道路建設(shè)大紅袍五星酒店項(xiàng)目位于南源嶺，占地1297畝，建筑面積7.47萬(wàn)平方米。建設(shè)綜合性接待區(qū)、五星級(jí)酒店和會(huì)所別墅等。2009-2011完成規(guī)劃設(shè)計(jì)，綜合接待區(qū)1-3號(hào)樓和綜合樓開工建設(shè)。291.2商業(yè)市場(chǎng)分析——市場(chǎng)供應(yīng)附表：近期將開發(fā)/正在開發(fā)的旅游項(xiàng)目項(xiàng)目名稱建設(shè)內(nèi)容建設(shè)年限項(xiàng)目進(jìn)展情況角亭公館農(nóng)家旅游新村占地462畝，總投資25000萬(wàn)元，分五年實(shí)施逐步建成農(nóng)家旅游新村模式。2009年計(jì)劃投資5000萬(wàn)。2008-2011完成拆遷山水實(shí)景演出占地，由著名導(dǎo)演張藝謀導(dǎo)演的大型印象類山水實(shí)景演出項(xiàng)目。2009-2010營(yíng)業(yè)九曲溪上游景點(diǎn)改擴(kuò)建景區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)2008-2010改擴(kuò)建基本完成南源嶺自駕車旅游生活小區(qū)自駕車旅游生活小區(qū)2008-2010基本建成朱子文化保護(hù)開發(fā)及農(nóng)業(yè)生態(tài)保護(hù)開發(fā)院擴(kuò)建、朱子巷、朱熹故居修繕、“百畝荷花、蓮田”建設(shè)、休閑農(nóng)莊及基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)2008-2010建設(shè)中賽格威休閑旅游度假村果園生態(tài)旅游2007-2010年底營(yíng)業(yè)洋莊鄉(xiāng)大安街紅軍舊（遺）址紅色旅游2004-2009建成茶言精舍茶莊為旅游者提供茶葉交流、銷售中心2009營(yíng)業(yè)想當(dāng)年夜總會(huì)娛樂(lè)休閑設(shè)施旅游娛樂(lè)2009營(yíng)業(yè)武夷山仙店游客服務(wù)中心項(xiàng)目位于新區(qū)，占地200畝，建筑面積11萬(wàn)平米，分三期建設(shè)，主要建設(shè)游客服務(wù)中心、自駕車綜合服務(wù)中心和商業(yè)廣場(chǎng)等，日接待游客1萬(wàn)人。2009-2011完成土地平整，動(dòng)工建設(shè)301.2商業(yè)市場(chǎng)分析——市場(chǎng)供應(yīng)附表：近期將開發(fā)/正在開發(fā)的旅游項(xiàng)目項(xiàng)目名稱建設(shè)內(nèi)容建設(shè)年限項(xiàng)目進(jìn)展情況五夫古鎮(zhèn)藝術(shù)創(chuàng)作基地旅游寫生、創(chuàng)作基地2009-2010營(yíng)業(yè)華福酒店及錢柜音樂(lè)會(huì)所娛樂(lè)設(shè)施建設(shè)2005-2009營(yíng)業(yè)連氏閩臺(tái)生態(tài)旅游開發(fā)有限公司閩臺(tái)水果樣品區(qū)和珍稀藥材種植區(qū)建設(shè)2009-2012完成征地及規(guī)劃市區(qū)至吳屯佛教旅游公路建設(shè)禪文化旅游開發(fā)有限公司2009-2010年底完成高爾夫球場(chǎng)及酒店建設(shè)高爾夫球場(chǎng)及酒店建設(shè)2003-2010營(yíng)業(yè)九曲花街旅游綜合開發(fā)集旅游觀光、餐飲、購(gòu)物一體的旅游健身2006-2010建設(shè)中311.2商業(yè)市場(chǎng)分析——專業(yè)人士訪談武夷山旅行行業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)武夷山的旅游產(chǎn)業(yè)還處于起步階段，遠(yuǎn)沒(méi)來(lái)達(dá)到飽和階段，現(xiàn)在開發(fā)旅游項(xiàng)目還是大有可為的目前武夷山的旅游企業(yè)在異地有300處以上的辦事處或分公司，具備相當(dāng)?shù)穆糜稳丝诮M織能力中旅老總旅行社與景區(qū)的合作模式較多，主要體現(xiàn)在門票收入方面，主要形式有包銷制、傭金制，具體門票分配比例需要針對(duì)項(xiàng)目實(shí)際情況確定聚福緣休閑會(huì)所老板江家文武夷山人最近做茶葉生意發(fā)了財(cái)，未來(lái)再做商業(yè)項(xiàng)目一定要有規(guī)模，讓后來(lái)者難以超越希望項(xiàng)目周邊有酒店，以吸引更多的游客消費(fèi)者321.2商業(yè)市場(chǎng)分析——老城區(qū)商業(yè)經(jīng)營(yíng)戶分析調(diào)研技術(shù)說(shuō)明調(diào)研對(duì)象：老城區(qū)經(jīng)營(yíng)戶、品牌商業(yè)態(tài)類別：服裝、皮具、珠寶、眼鏡、餐飲、鞋業(yè)、網(wǎng)吧、足浴等百貨、休閑、娛樂(lè)業(yè)態(tài)調(diào)查方法：面對(duì)面問(wèn)卷訪問(wèn)樣本數(shù)量：20份調(diào)研地點(diǎn)：和平南路、大同路331.2商業(yè)市場(chǎng)分析——老城區(qū)商業(yè)經(jīng)營(yíng)戶分析1、請(qǐng)問(wèn)貴店是以下何種性質(zhì)？2、請(qǐng)問(wèn)貴店主要客戶群是？個(gè)體經(jīng)營(yíng)遠(yuǎn)多于代理形式，占市場(chǎng)的主導(dǎo)位置，說(shuō)明老城區(qū)經(jīng)營(yíng)戶整體實(shí)力較弱，同時(shí)個(gè)體經(jīng)營(yíng)的靈活性大，易于轉(zhuǎn)型老城區(qū)的商業(yè)主要服務(wù)于本地消費(fèi)者341.2商業(yè)市場(chǎng)分析——老城區(qū)商業(yè)經(jīng)營(yíng)戶分析3、請(qǐng)問(wèn)您在武夷山已開店數(shù)量？4、您現(xiàn)在的店鋪是買的還是租的？大多數(shù)經(jīng)營(yíng)戶只開一家店鋪，說(shuō)明老城區(qū)商業(yè)容量有限，且異地商業(yè)資源較難進(jìn)入老城區(qū)大多數(shù)經(jīng)營(yíng)戶是租賃商鋪經(jīng)營(yíng)351.2商業(yè)市場(chǎng)分析——老城區(qū)商業(yè)經(jīng)營(yíng)戶分析5、請(qǐng)問(wèn)您一般簽幾年的租賃合同？6、請(qǐng)問(wèn)您商鋪經(jīng)營(yíng)一般需要多大面積？（實(shí)用面積）市場(chǎng)上3年期的租賃期是主要形式，租金遞增的速度慢經(jīng)營(yíng)戶希望有較好的展示形象，因此對(duì)未來(lái)商鋪的面積需要比較大，大部分選擇為81-120㎡361.2商業(yè)市場(chǎng)分析——老城區(qū)商業(yè)經(jīng)營(yíng)戶分析7、我們將在武夷廣場(chǎng)對(duì)面興建大型旅游商業(yè)中心，您希望項(xiàng)目中有哪些商業(yè)類型？（多選）老城區(qū)經(jīng)營(yíng)戶普遍認(rèn)為本地缺乏一個(gè)綜合百貨商場(chǎng)，以實(shí)現(xiàn)規(guī)模化規(guī)范化經(jīng)營(yíng)對(duì)餐飲及休閑娛樂(lè)等業(yè)態(tài)均大力認(rèn)可371.2商業(yè)市場(chǎng)分析——老城區(qū)商業(yè)經(jīng)營(yíng)戶分析9、請(qǐng)問(wèn)您會(huì)購(gòu)買本項(xiàng)目的商鋪經(jīng)營(yíng)嗎？10、您能接受本項(xiàng)目的臨街商鋪售價(jià)是？老城區(qū)經(jīng)營(yíng)戶對(duì)本項(xiàng)目的開發(fā)認(rèn)同度較高，如果條件合適即會(huì)認(rèn)租、認(rèn)購(gòu)在售價(jià)方面，老城區(qū)經(jīng)營(yíng)戶認(rèn)為本項(xiàng)目的未來(lái)售價(jià)將略高于目前市場(chǎng)行情，但不接受4萬(wàn)元/㎡及以上的價(jià)格8、您是否去本項(xiàng)目租賃？381.2商業(yè)市場(chǎng)分析——老城區(qū)商業(yè)經(jīng)營(yíng)戶分析11、您日常獲知商業(yè)信息的渠道是：？12、如果你看電視，一般會(huì)看哪個(gè)臺(tái)？13、如果你看報(bào)紙，一般會(huì)看哪個(gè)報(bào)紙？戶外廣告和電視是武夷山最受關(guān)注的傳播方式除央視外，本地臺(tái)和東南衛(wèi)視最受本地經(jīng)營(yíng)戶關(guān)注本地報(bào)紙的傳播更有效391.2商業(yè)市場(chǎng)分析——老城區(qū)商業(yè)經(jīng)營(yíng)戶分析老城區(qū)商業(yè)經(jīng)營(yíng)戶分析小結(jié)老城區(qū)商業(yè)多為服裝、皮具類的中小型經(jīng)營(yíng)者，經(jīng)營(yíng)實(shí)力和能力較為有限對(duì)本項(xiàng)目的認(rèn)可度及關(guān)注度較高，特別是餐飲、休閑等行業(yè)的經(jīng)營(yíng)者，對(duì)本項(xiàng)目的開發(fā)有一定的期待經(jīng)營(yíng)戶對(duì)未來(lái)商鋪面積需求較高，本項(xiàng)目的商鋪用于出租于應(yīng)注意面積分割的合理性401.2商業(yè)市場(chǎng)分析——度假區(qū)商業(yè)經(jīng)營(yíng)戶分析調(diào)研技術(shù)說(shuō)明調(diào)研對(duì)象：度假區(qū)經(jīng)營(yíng)戶、品牌商業(yè)態(tài)類別：茶葉、根雕、餐飲、休閑會(huì)所調(diào)查方法：面對(duì)面問(wèn)卷訪問(wèn)樣本數(shù)量：20份調(diào)研地點(diǎn)：紅袍商業(yè)街、武夷印象、海峽風(fēng)情街411.2商業(yè)市場(chǎng)分析——度假區(qū)商業(yè)經(jīng)營(yíng)戶分析1、請(qǐng)問(wèn)貴店是以下何種性質(zhì)？2、請(qǐng)問(wèn)貴店主要客戶群是？茶葉、根雕等經(jīng)營(yíng)者的品牌意識(shí)和現(xiàn)代經(jīng)營(yíng)理念相對(duì)落后，以公司形式經(jīng)營(yíng)越少于個(gè)體經(jīng)營(yíng)者茶葉、根雕的主要消費(fèi)群體已面對(duì)全面市場(chǎng)，能在本地經(jīng)營(yíng)此類行業(yè)的經(jīng)營(yíng)戶基本都有固定的客戶資源421.2商業(yè)市場(chǎng)分析——度假區(qū)商業(yè)經(jīng)營(yíng)戶分析3、請(qǐng)問(wèn)您在武夷山已開店數(shù)量？4、您現(xiàn)在的店鋪是買的還是租的？大多數(shù)經(jīng)營(yíng)戶只開一家店鋪，度假區(qū)的商業(yè)資源較少，在一定程度上限制了商業(yè)發(fā)展規(guī)模大多數(shù)經(jīng)營(yíng)戶是租賃商鋪經(jīng)營(yíng)431.2商業(yè)市場(chǎng)分析——度假區(qū)商業(yè)經(jīng)營(yíng)戶分析5、請(qǐng)問(wèn)您一般簽幾年的租賃合同？6、請(qǐng)問(wèn)您商鋪經(jīng)營(yíng)一般需要多大面積？（實(shí)用面積）市場(chǎng)上3年期的租賃期是主要形式，租金遞增的速度慢經(jīng)營(yíng)戶希望有較好的展示形象，因此對(duì)未來(lái)商鋪的面積需要比較大，大部分選擇為81-120㎡441.2商業(yè)市場(chǎng)分析——度假區(qū)商業(yè)經(jīng)營(yíng)戶分析7、我們將在武夷廣場(chǎng)對(duì)面興建大型旅游商業(yè)中心，您希望項(xiàng)目中有哪些商業(yè)類型？（多選）經(jīng)營(yíng)戶認(rèn)為茶葉、根雕等傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)需要有一定的規(guī)模才能有經(jīng)營(yíng)效果對(duì)餐飲及休閑娛樂(lè)等業(yè)態(tài)均大力認(rèn)可451.2商業(yè)市場(chǎng)分析——度假區(qū)商業(yè)經(jīng)營(yíng)戶分析9、請(qǐng)問(wèn)您會(huì)購(gòu)買本項(xiàng)目的商鋪經(jīng)營(yíng)嗎？10、您能接受本項(xiàng)目的臨街商鋪售價(jià)是？經(jīng)營(yíng)戶對(duì)本項(xiàng)目的開發(fā)認(rèn)同度較高，如果條件合適即會(huì)認(rèn)租、認(rèn)購(gòu)在售價(jià)方面，經(jīng)營(yíng)戶認(rèn)為本項(xiàng)目的未來(lái)售價(jià)將略高于目前市場(chǎng)行情，但不接受4萬(wàn)元/㎡及以上的價(jià)格8、您是否去本項(xiàng)目租賃？461.2商業(yè)市場(chǎng)分析——度假區(qū)商業(yè)經(jīng)營(yíng)戶分析11、您日常獲知商業(yè)信息的渠道是：？12、如果你看電視，一般會(huì)看哪個(gè)臺(tái)？13、如果你看報(bào)紙，一般會(huì)看哪個(gè)報(bào)紙？戶外廣告、電視是武夷山最受關(guān)注的傳播方式除央視外，本地臺(tái)和東南衛(wèi)視最受本地經(jīng)營(yíng)戶關(guān)注本地報(bào)紙和閩北日?qǐng)?bào)的傳播更有效471.2商業(yè)市場(chǎng)分析——度假區(qū)商業(yè)經(jīng)營(yíng)戶分析度假區(qū)商業(yè)經(jīng)營(yíng)戶分析小結(jié)對(duì)本項(xiàng)目的認(rèn)可度及關(guān)注度較高，期待本項(xiàng)目有休閑、娛樂(lè)、餐飲等綜合業(yè)態(tài)對(duì)于遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出目前市場(chǎng)水平的售價(jià)不接受對(duì)武夷山旅游前景及商業(yè)前景非常有信心，認(rèn)為目前市場(chǎng)還沒(méi)有飽和的跡象經(jīng)營(yíng)戶對(duì)未來(lái)商鋪面積需求較高，本項(xiàng)目的商鋪用于出租于應(yīng)注意面積分割的合理性481.2商業(yè)市場(chǎng)分析——本地消費(fèi)者分析調(diào)研技術(shù)說(shuō)明調(diào)研對(duì)象：本地居民調(diào)查方法：面對(duì)面問(wèn)卷訪問(wèn)樣本數(shù)量：110份調(diào)研地點(diǎn)：和平南路、大同路491.2商業(yè)市場(chǎng)分析——本地消費(fèi)者分析本次調(diào)查選擇的對(duì)象主要是具有一定經(jīng)濟(jì)條件，能有相當(dāng)消費(fèi)能力的人群501.2商業(yè)市場(chǎng)分析——本地消費(fèi)者分析三口之家的小型家庭成為社會(huì)主流形態(tài)，孩子的消費(fèi)意向成為家庭消費(fèi)的重要參考因素2500—4500元/月是武夷山最高的收入水平，武夷山整體收入水平有限511.2商業(yè)市場(chǎng)分析——本地消費(fèi)者分析武夷山居民敢于消費(fèi)對(duì)本項(xiàng)目的認(rèn)同度較高，超過(guò)90%的受訪人表示會(huì)去或考慮去本項(xiàng)目游玩521.2商業(yè)市場(chǎng)分析——本地消費(fèi)者分析本地居民在服裝、飾品方面的需求較大重視家庭生活，希望本項(xiàng)目開發(fā)適合全家特別是兒童的休閑產(chǎn)品531.2商業(yè)市場(chǎng)分析——本地消費(fèi)者分析具有新鮮感（4D影院）和互動(dòng)性的娛樂(lè)項(xiàng)目最受歡迎多樣化的餐飲種類選擇，顯示本地人對(duì)新鮮事物的接受度較高541.2商業(yè)市場(chǎng)分析——本地消費(fèi)者分析戶外廣告、電視是武夷山最受關(guān)注的傳播方式除央視外，本地臺(tái)和東南衛(wèi)視最受本地經(jīng)營(yíng)戶關(guān)注本地報(bào)紙和福建日?qǐng)?bào)的傳播更有效551.2商業(yè)市場(chǎng)分析——本地消費(fèi)者分析本地消費(fèi)者分析對(duì)本項(xiàng)目的海洋主題接受度高重視家庭生活，在本地游玩需求有適合全家，特別是兒童游玩的項(xiàng)目對(duì)于有新鮮感的休閑、娛樂(lè)及餐飲有較大的接受度本地人的消費(fèi)能力較為有限，本項(xiàng)目需要設(shè)置不同檔次的業(yè)態(tài)，以滿足不同層次消費(fèi)的需求561.2商業(yè)市場(chǎng)分析——景區(qū)消費(fèi)者分析調(diào)研技術(shù)說(shuō)明調(diào)研對(duì)象：景區(qū)游客調(diào)查方法：面對(duì)面問(wèn)卷訪問(wèn)樣本數(shù)量：

235份調(diào)研地點(diǎn)：南次路口、北次路口、茶博園571.2商業(yè)市場(chǎng)分析——景區(qū)消費(fèi)者分析來(lái)武夷山旅游的游客年齡層次比較平均，相對(duì)比較集中的年齡段為21-25歲和41歲以上，16歲以下群體較少身份為職員的占游客的最大比例581.2商業(yè)市場(chǎng)分析——景區(qū)消費(fèi)者分析本省游客及長(zhǎng)三角地區(qū)是武夷山主要的游客來(lái)源，隨著交通條件的不斷改善，遠(yuǎn)自新疆、黑龍江的游客也有增長(zhǎng)趨勢(shì)大部分游客是私人旅游和公司組織，商務(wù)活動(dòng)較少591.2商業(yè)市場(chǎng)分析——景區(qū)消費(fèi)者分析游客對(duì)休閑、娛樂(lè)及餐飲方面有強(qiáng)烈的要求，越年青的游客對(duì)休閑和娛樂(lè)的要求越高對(duì)本項(xiàng)目及海洋主題比較認(rèn)可，86%的人會(huì)去或考慮去601.2商業(yè)市場(chǎng)分析——景區(qū)消費(fèi)者分析對(duì)體驗(yàn)性和互動(dòng)性的休閑、娛樂(lè)活動(dòng)較有興趣611.2商業(yè)市場(chǎng)分析——景區(qū)消費(fèi)者分析具有本地特色的餐飲和小吃最受游客歡迎本地特產(chǎn)是游客最有興趣的購(gòu)物內(nèi)容621.2商業(yè)市場(chǎng)分析——景區(qū)消費(fèi)者分析景區(qū)消費(fèi)者分析對(duì)本項(xiàng)目的海洋主題接受度高對(duì)有互動(dòng)性和體驗(yàn)性的休閑娛樂(lè)活動(dòng)有強(qiáng)烈的要求對(duì)本地特色餐飲和小吃最有興趣在購(gòu)物方面，本地特產(chǎn)和小吃是最受歡迎的63市場(chǎng)分析總結(jié)隨著武夷山旅游市場(chǎng)的不斷擴(kuò)張，武夷山的游客人數(shù)將不斷增長(zhǎng)，給本地的商業(yè)帶來(lái)新一輪的發(fā)展機(jī)會(huì)旅行社占據(jù)了旅游產(chǎn)業(yè)的上游，各旅游項(xiàng)目和商業(yè)在初期均需要與有實(shí)力的旅行社合作，以爭(zhēng)取相當(dāng)?shù)挠慰腿藬?shù)以海洋為主題的旅游項(xiàng)目在武夷山獨(dú)樹一幟，本地消費(fèi)者和景區(qū)消費(fèi)者的接受度都比較高，具有相當(dāng)?shù)陌l(fā)展?jié)摿ξ湟纳降穆糜闻涮啄壳斑€比較落后，給本項(xiàng)目的發(fā)展提供良好的機(jī)會(huì)，未來(lái)休閑、娛樂(lè)、餐飲等方面將是各類旅游產(chǎn)品的必備項(xiàng)目之一，市場(chǎng)將出現(xiàn)井噴武夷山的游客以成人為主，16歲以下群體較少，其主要原因是本地市場(chǎng)缺少適應(yīng)性的產(chǎn)品，對(duì)培養(yǎng)游客意識(shí)不強(qiáng)武夷山的商業(yè)核心區(qū)在三姑，商業(yè)服務(wù)功能較豐富，檔次較低，本項(xiàng)目可利用現(xiàn)有的商業(yè)氛圍，大力發(fā)展中高檔商業(yè)，樹立市場(chǎng)標(biāo)桿；與旅游產(chǎn)品相比較，本項(xiàng)目的商業(yè)部分有機(jī)會(huì)獨(dú)立操作，不完全依賴于旅游產(chǎn)品的帶動(dòng)效應(yīng)64項(xiàng)目本體條件分析與目標(biāo)解讀項(xiàng)目商業(yè)定位案例借鑒商業(yè)價(jià)值梳理經(jīng)營(yíng)管理項(xiàng)目定位2扼守商業(yè)主軸：項(xiàng)目前臨武夷大道路商貿(mào)主軸，是度假區(qū)的商業(yè)中心地帶；雄踞交通要道：度假區(qū)連接市區(qū)、機(jī)場(chǎng)、火車站必經(jīng)之路，交通優(yōu)勢(shì)得天獨(dú)厚；坐擁高爾夫資源：共享高爾夫景區(qū)帶來(lái)的休閑高消費(fèi)人群。項(xiàng)目位于大武夷景區(qū)中心主軸上，坐享城市與景觀資源2.1項(xiàng)目本體條件分析與目標(biāo)解讀——項(xiàng)目區(qū)位武夷大道北段：武夷山風(fēng)景區(qū)北入口、武夷山機(jī)場(chǎng)、武夷山市區(qū)；武夷大道南段：武夷山風(fēng)景區(qū)南入口、印象大紅袍、茶博園、三姑酒店商業(yè)區(qū)；項(xiàng)目南側(cè)支路：高爾夫入口。項(xiàng)目北連市區(qū)、重要交通設(shè)施，南接度假區(qū)風(fēng)景區(qū)，背靠高爾夫，通達(dá)性極好2.1項(xiàng)目本體條件分析與目標(biāo)解讀——交通狀況武夷山風(fēng)景區(qū)每年150萬(wàn)游客群體；高爾夫景區(qū)商務(wù)接待的高消費(fèi)人群；武夷山本地22萬(wàn)戶籍人口。項(xiàng)目未來(lái)主要客戶群體由三部分人組成：普通游客、商務(wù)（政府）接待客戶、本地居民2.1項(xiàng)目本體條件分析與目標(biāo)解讀——客戶群體北連規(guī)劃中商業(yè)區(qū)、角庭風(fēng)景區(qū)，東靠高爾夫景區(qū)，西鄰武夷印象、武夷廣場(chǎng)，南連綜合服務(wù)區(qū)北：商業(yè)區(qū)（規(guī)劃中）西：武夷印象、武夷廣場(chǎng)東：高爾夫景區(qū)南：綜合服務(wù)區(qū)2.1項(xiàng)目本體條件分析與目標(biāo)解讀——項(xiàng)目四至項(xiàng)目片區(qū)規(guī)劃為“文化公園區(qū)”，海洋主題公園是主要載體政府規(guī)劃：包含虎山廟與舊石器遺址公園、極地海洋館，是地方悠久歷史與獨(dú)特文化的體現(xiàn)。限制因素：必須是海洋主題公園；必須保留虎山廟；2.1項(xiàng)目本體條件分析與目標(biāo)解讀——項(xiàng)目規(guī)劃武夷山整體的旅游氛圍及環(huán)境，能帶來(lái)龐大游客消費(fèi)群體；項(xiàng)目位于商業(yè)主軸及交通要道上，通達(dá)性好，展示面佳；發(fā)展商的資源優(yōu)勢(shì)及專業(yè)程度武夷山深居內(nèi)陸，沒(méi)有天然海洋資源，加大了項(xiàng)目成本；城市規(guī)模小，消費(fèi)能力弱，項(xiàng)目發(fā)展需更多依靠游客資源?！按笪湟摹本皡^(qū)的規(guī)劃有助于吸引更多游客；項(xiàng)目動(dòng)工時(shí)間早，有助于在今后競(jìng)爭(zhēng)中取得先手。未來(lái)項(xiàng)目周邊別墅、商鋪的供應(yīng)量較大，競(jìng)爭(zhēng)較激烈；“大武夷”從規(guī)劃到成熟需要一個(gè)漫長(zhǎng)的過(guò)程。SWOT2.1項(xiàng)目本體條件分析與目標(biāo)解讀——SWOT分析核心屬性區(qū)域性旅游中心海洋主題公園附加屬性風(fēng)情商業(yè)街區(qū)風(fēng)情別墅項(xiàng)目是建設(shè)區(qū)域性旅游中心為目標(biāo)，以海洋主題公園為核心，以風(fēng)情商業(yè)街區(qū)與風(fēng)情別墅區(qū)位有益補(bǔ)充的綜合型旅游地產(chǎn)項(xiàng)目2.1項(xiàng)目本體條件分析與目標(biāo)解讀——屬性界定項(xiàng)目是建設(shè)區(qū)域性旅游中心為目標(biāo)，以海洋主題公園為核心，以風(fēng)情商業(yè)街區(qū)與風(fēng)情別墅區(qū)位有益補(bǔ)充的綜合型旅游地產(chǎn)項(xiàng)目政府目標(biāo)提高武夷山旅游市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，彌補(bǔ)武夷山商業(yè)空白，打造全新的旅游體驗(yàn)，實(shí)現(xiàn)武夷山旅游市場(chǎng)的升級(jí)轉(zhuǎn)變。形象目標(biāo)充分發(fā)揮海洋公園的特性，完美的搭配風(fēng)情商業(yè)街區(qū)，使本項(xiàng)目不僅是武夷山新的旅游名片，也是武夷山新的商業(yè)中心。利潤(rùn)目標(biāo)風(fēng)險(xiǎn)可控的前提下，充分實(shí)現(xiàn)商業(yè)、別墅類產(chǎn)品的價(jià)值。2.1項(xiàng)目本體條件分析與目標(biāo)解讀——開發(fā)目標(biāo)項(xiàng)目本體條件分析與目標(biāo)解讀項(xiàng)目商業(yè)定位案例借鑒商業(yè)價(jià)值梳理經(jīng)營(yíng)管理項(xiàng)目定位2特色綜合型以自然人文景觀為主，突出特點(diǎn)是同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)，缺乏成熟合理的規(guī)劃；娛樂(lè)項(xiàng)目型資源主導(dǎo)型以溫泉、滑雪、游樂(lè)場(chǎng)、主題公園等目的性項(xiàng)目為主，競(jìng)爭(zhēng)特點(diǎn)是檔次化競(jìng)爭(zhēng)，具備對(duì)整體規(guī)劃要求較高；以會(huì)議、休閑、療養(yǎng)等高質(zhì)量高檔次為主，競(jìng)爭(zhēng)特點(diǎn)是差異化競(jìng)爭(zhēng)，對(duì)整體規(guī)劃的要求極高。觀光旅游娛樂(lè)體驗(yàn)休閑旅游旅游功能總體上分為三種，第一層次的觀光旅游，第二層次的娛樂(lè)體驗(yàn)性旅游，第三層次的專門性旅游2.2宏觀環(huán)境對(duì)項(xiàng)目開發(fā)的影響觀光旅游娛樂(lè)項(xiàng)目休閑旅游旅游市場(chǎng)分類武夷山迪斯尼博鰲武夷山目前仍屬于較低的層次，隨著市政府規(guī)劃的出臺(tái)，整體升級(jí)勢(shì)在必行2.2宏觀環(huán)境對(duì)項(xiàng)目開發(fā)的影響旅游市場(chǎng)的升級(jí)勢(shì)必需要更豐富的更高級(jí)商業(yè)服務(wù)配套以滿足增多的消費(fèi)需求觀光旅游娛樂(lè)項(xiàng)目旅游休閑旅游旅游市場(chǎng)的提升消費(fèi)者：?jiǎn)渭兊木坝^游客資源；旅游主題：山水等自然景觀；商業(yè)設(shè)施：酒店、地方餐飲、土產(chǎn)賣店消費(fèi)者：景觀游客、純玩游客；旅游主題：自然景觀、主題公園；商業(yè)設(shè)施：酒店、連鎖品牌餐飲、連鎖品牌零售、娛樂(lè)休閑場(chǎng)所消費(fèi)者：普通游客、商務(wù)政府會(huì)議人士、專項(xiàng)目的人士；旅游主題：自然景觀、主題公園、會(huì)議場(chǎng)所；商業(yè)設(shè)施：酒店、高檔品牌連鎖餐飲零售休閑2.2宏觀環(huán)境對(duì)項(xiàng)目開發(fā)的影響旅游功能的提高：新興項(xiàng)目不能局限于自然景觀資源，而是以?shī)蕵?lè)休閑、商務(wù)會(huì)議等高附加值的旅游功能為主；商業(yè)檔次的提高：新興項(xiàng)目的商業(yè)種類與檔次相較現(xiàn)有市場(chǎng)有所拔高，給游客以更多的消費(fèi)選擇空間；服務(wù)配套的提高：新興項(xiàng)目贏提供更豐富的娛樂(lè)休閑等服務(wù)配套，使游客從單純旅游轉(zhuǎn)變?yōu)樾蓍e旅游；項(xiàng)目形象的提高：更多的旅游功能、更高的商業(yè)檔次、更完善的服務(wù)配套勢(shì)必對(duì)項(xiàng)目的整體形象有較高的要求。隨著旅游市場(chǎng)的整體升級(jí)，對(duì)新興大型項(xiàng)目的產(chǎn)品功能規(guī)劃上勢(shì)必有更高的要求2.2宏觀環(huán)境對(duì)項(xiàng)目開發(fā)的影響打造主題概念商業(yè)景觀與商業(yè)的充分互動(dòng)商業(yè)檔次的要求游客的匯集作用主題公園本主題公園將成為武夷山的旅游新熱點(diǎn)，將吸引大批游客到此觀光消費(fèi)利用公園特色打造差異化主題商業(yè)，吸引消費(fèi)者利用公園景觀打造特色風(fēng)情商業(yè)商業(yè)檔次與定位須與公園整體氛圍相協(xié)調(diào)通過(guò)特色、高端的商業(yè)與主題公園帶來(lái)的游客消費(fèi)者充分互動(dòng)2.2海洋主題公園對(duì)項(xiàng)目商業(yè)的影響主題公園商業(yè)模式度假型登別海洋公園主題公園商業(yè)配套傳統(tǒng)型綜合型成都極地海洋世界大連老虎灘海洋公園2.2海洋主題公園對(duì)項(xiàng)目商業(yè)的影響傳統(tǒng)型商業(yè)模式:——日本登別海洋公園位于日本北海道。北海道是日本旅游旺地，該公園是北海道唯一的海洋主題公園擁有餐飲、特色產(chǎn)品店及游樂(lè)場(chǎng)，兼顧餐飲、零售、休閑娛樂(lè)三項(xiàng)功能2.2海洋主題公園對(duì)項(xiàng)目商業(yè)的影響綜合型商業(yè)模式——成都極地海洋公園是集公園、酒店、住宅、購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)于一身大型綜合型主題公園項(xiàng)目主要功能組成及概念極地海洋公園polaroceanworldjustfellgoodYOHO街（商業(yè)街）慢慢游物質(zhì)街，有24小時(shí)都開的店海平面moonlightofcalmsea.懶散交際區(qū)（休閑場(chǎng)地）清吧、咖啡、紅酒、雪茄、私膳、音樂(lè)、會(huì)所及其它海立方offshorehouse（公寓）海拔6.5米，縱容個(gè)人行為海洋文化廣場(chǎng)oceancultureplaza可以看、可以讀、可以玩、可以大吃的海文化中央活動(dòng)場(chǎng)inthemovement連臺(tái)好戲。有人晚上8、9點(diǎn)都舍不得走熱帶季風(fēng)主題酒店monsoonhotel2.2海洋主題公園對(duì)項(xiàng)目商業(yè)的影響成都海洋公園風(fēng)情商業(yè)街區(qū)文化廣場(chǎng)公寓酒店特色餐飲街區(qū)綜合型不僅強(qiáng)化了購(gòu)物餐飲休閑娛樂(lè)的功能，同時(shí)引入了酒店、文化、住宅的新元素，使之充分的融合強(qiáng)化商業(yè)功能：綜合型主題公園擁有更大的商業(yè)體量，全面的強(qiáng)化了購(gòu)物、餐飲、休閑、娛樂(lè)的功能，使之與主題公園充分互動(dòng)；引入全新要素：引入了酒店、文化廣場(chǎng)、住宅等要素，全方位的支撐項(xiàng)目收益。2.2海洋主題公園對(duì)項(xiàng)目商業(yè)的影響2.2海洋主題公園對(duì)項(xiàng)目商業(yè)的影響度假型商業(yè)模式——大連老虎灘海洋公園老虎灘海洋公園平面圖大連老虎灘海洋公園整體以休閑旅游為主，商業(yè)包括4D影院、歡樂(lè)劇場(chǎng)等游樂(lè)設(shè)施，及餐飲等業(yè)態(tài)；總體來(lái)看，老虎灘走的是傳統(tǒng)公園模式，即強(qiáng)調(diào)游樂(lè)、休閑，商業(yè)規(guī)劃不鮮明；該類型商業(yè)模式中，餐飲、休閑娛樂(lè)仍是商業(yè)部分的主體。主題公園由于其“休閑、旅游”的特性，使其基礎(chǔ)商業(yè)配套均以餐飲、休閑、娛樂(lè)為主。在此基礎(chǔ)上，可規(guī)劃一些延伸產(chǎn)品作為有益補(bǔ)充。項(xiàng)目類別：住宅；功能：賦予生活氛圍；意義：增加項(xiàng)目收益項(xiàng)目類別：零售、餐飲、休閑、娛樂(lè)；功能：滿足游客的休閑消費(fèi)需求；意義：完善項(xiàng)目功能項(xiàng)目類別：酒店；功能：商務(wù)、普通接待功能；意義：增多游客選擇范圍；必備項(xiàng)目附屬項(xiàng)目可選項(xiàng)目2.2海洋主題公園對(duì)項(xiàng)目商業(yè)的影響本項(xiàng)目定位的方針是針對(duì)項(xiàng)目市場(chǎng)空白，拔高項(xiàng)目商業(yè)檔次，打造度假區(qū)的商業(yè)中心茶葉根雕等占度假區(qū)60%以上市場(chǎng)市場(chǎng)現(xiàn)狀定位影響項(xiàng)目可以引入少量作為有益補(bǔ)充缺乏中高檔餐飲場(chǎng)所項(xiàng)目可填補(bǔ)這部分市場(chǎng)空白休閑娛樂(lè)數(shù)量少，分布不均勻，難以形成規(guī)模項(xiàng)目可借勢(shì)打造度假區(qū)的餐飲休閑娛樂(lè)中心度假區(qū)零售業(yè)態(tài)單一，檔次低，形象差項(xiàng)目適時(shí)打造度假區(qū)風(fēng)情商業(yè)街區(qū)2.2武夷山市場(chǎng)分析本項(xiàng)目缺乏奧特萊斯必要的經(jīng)營(yíng)條件STOP人口硬傷：武夷山總?cè)丝诩案叨巳巳合鄬?duì)奧萊來(lái)說(shuō)，其人口基數(shù)及消費(fèi)力很難以支撐奧特萊斯的生存和發(fā)展；城市硬傷：武夷山市為三四線城市，城市影響力及輻射力相對(duì)不大，單靠本項(xiàng)目吸引周邊城市的消費(fèi)群來(lái)本項(xiàng)目消費(fèi)，在短期內(nèi)較難實(shí)現(xiàn)；體量硬傷：本項(xiàng)目總體量4.5萬(wàn)平方米，體量上達(dá)不到規(guī)模優(yōu)勢(shì)，而北京和上海的奧萊，體量均在10萬(wàn)平方米以上；2.2奧特萊斯分析后期運(yùn)營(yíng)的難題：如果國(guó)際品牌達(dá)不到集群效應(yīng)，在國(guó)內(nèi)品牌相對(duì)接受度較低的情況下，后期運(yùn)營(yíng)勢(shì)必出現(xiàn)不確定因素。2.2客戶群分析客戶端分析：本地消費(fèi)者分析對(duì)本項(xiàng)目的海洋主題接受度高重視家庭生活，在本地游玩需求有適合全家，特別是兒童游玩的項(xiàng)目對(duì)于有新鮮感的休閑、娛樂(lè)及餐飲有較大的接受度本地人的消費(fèi)能力較為有限，本項(xiàng)目需要設(shè)置不同檔次的業(yè)態(tài)，以滿足不同層次消費(fèi)的需求景區(qū)消費(fèi)者分析對(duì)本項(xiàng)目的海洋主題接受度高對(duì)有互動(dòng)性和體驗(yàn)性的休閑娛樂(lè)活動(dòng)有強(qiáng)烈的要求對(duì)本地特色餐飲和小吃最有興趣在購(gòu)物方面，本地特產(chǎn)和小吃是最受歡迎的

通過(guò)針對(duì)本地消費(fèi)者及游客的綜合分析可知，最受兩者歡迎的業(yè)態(tài)是“餐飲、休閑、娛樂(lè)”。88武夷山宏觀環(huán)境旅游市場(chǎng)的整體升級(jí)需要更高檔次的新型旅游中心主題公園商業(yè)模式項(xiàng)目適宜發(fā)展零售、購(gòu)物、餐飲、休閑、娛樂(lè)等相關(guān)業(yè)態(tài)市場(chǎng)情況項(xiàng)目商業(yè)方針是搶占市場(chǎng)空白，但不具備發(fā)展奧特萊斯的條件小結(jié)項(xiàng)目商業(yè)定位是檔次上有提高、特色上有創(chuàng)新、品質(zhì)上有深化的“三有”商業(yè)中心。同時(shí)，針對(duì)一期商業(yè)規(guī)劃，應(yīng)以餐飲、休閑、娛樂(lè)為為主，零售及其他業(yè)態(tài)為輔助。定位依據(jù)小結(jié)2.2市場(chǎng)分析總結(jié)項(xiàng)目本體條件分析與目標(biāo)解讀項(xiàng)目商業(yè)定位案例借鑒商業(yè)價(jià)值梳理經(jīng)營(yíng)管理項(xiàng)目定位22.3案例分析—成都極地海洋世界對(duì)比項(xiàng)目成都極地海洋世界本項(xiàng)目城市環(huán)境內(nèi)陸城市，不臨海內(nèi)陸城市，不臨海城市性質(zhì)區(qū)域中心城市，對(duì)外輻射力強(qiáng)著名旅游城市，游客眾多項(xiàng)目區(qū)位成都新城市中心，重點(diǎn)規(guī)劃區(qū)域緊鄰三姑核心商圈，武夷山重點(diǎn)發(fā)展地段，城市主干道項(xiàng)目產(chǎn)品主題公園、酒店、公寓、商業(yè)街、城市廣場(chǎng)主題公園、商業(yè)街、別墅經(jīng)營(yíng)情況好未開業(yè)通過(guò)上述對(duì)比可知，成都極地海洋世界從城市、區(qū)位、產(chǎn)品上都與本項(xiàng)目非常相似，充分借鑒其成功意義是非常必要的。912.3案例分析—成都極地海洋世界項(xiàng)目名稱項(xiàng)目情況開發(fā)商大連海昌集團(tuán)占地面積240，000㎡建筑面積180，000㎡容積率0.6公園面積約40，000㎡商鋪售價(jià)1.6-2.7萬(wàn)元/㎡周邊商鋪售價(jià)1-1.2萬(wàn)元/㎡本項(xiàng)目是非常典型的旅游推動(dòng)地產(chǎn)的項(xiàng)目，主題公園只占項(xiàng)目總面積的22%，通過(guò)主題公園的宏觀規(guī)劃，帶旺住宅、商鋪等產(chǎn)品的銷售。922.3案例分析—成都極地海洋世界經(jīng)營(yíng)時(shí)間表：2006-10銷售團(tuán)隊(duì)進(jìn)場(chǎng)2007-4住宅一期開盤2008-8招商團(tuán)隊(duì)進(jìn)場(chǎng)2009-3第一組團(tuán)完工，第二組團(tuán)開動(dòng)2009-122010-7開園完成80%招商面積街鋪二期發(fā)賣2010-8從其經(jīng)營(yíng)時(shí)間表上看，該項(xiàng)目的操盤思路是：環(huán)境造勢(shì)住宅先行招商開始商鋪銷售整體開業(yè)932.3案例分析—借鑒意義成熟商圈內(nèi)主題公園的附屬產(chǎn)品，具備提前銷售的條件；先行銷售可保證項(xiàng)目初期回籠大批資金，用于后期建設(shè)需要；為實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的整體開業(yè)，項(xiàng)目商業(yè)部分必須先于公園部分運(yùn)作，及早招商及銷售；成都極地海洋世界的成功運(yùn)營(yíng)，證明了內(nèi)地城市具備發(fā)展海洋主題公園的條件；942.3案例分析—東部華僑城東部華僑城，位于中國(guó)深圳大梅沙，山地面積近9平方公里，由華僑城集團(tuán)精心打造的國(guó)家生態(tài)旅游示范區(qū)和世界級(jí)度假旅游目的地。主要包括：大俠谷生態(tài)樂(lè)園、茶溪谷度假公園、云海谷體育公園、大華興寺、八家度假酒店、天麓地產(chǎn)等項(xiàng)目。

2.3案例分析—東部華僑城封閉主題公園商業(yè)：商業(yè)街位置：公園內(nèi)；租售情況：只租不售；消費(fèi)者群體：游客；租賃情況：良好；租金水平：120-150元/㎡/月。業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)：咖啡西餐、中西快餐；商業(yè)街華僑城商業(yè)屬于封閉式公園商業(yè)，主要客戶群體面向游客，由于封閉式管理導(dǎo)致物業(yè)不能出售2.3案例分析—東部華僑城東部華僑城七大主題酒店，包括因特拉根、火車營(yíng)地、房車酒店、城堡酒店、菩提酒店、黑森林酒店、溫泉酒店等，是東部華僑城的有一大特色。豐富的酒店功能，便于延長(zhǎng)顧客在公園的逗留時(shí)間，增加潛在消費(fèi)需求。華僑城位于深圳市南山區(qū)，是復(fù)合了居住、旅游和高端產(chǎn)業(yè)功能的城市組團(tuán)地理位置：深圳南山區(qū)規(guī)模：占地面積450公頃，其中旅游用地約130公頃，城區(qū)功能：是復(fù)合城市資源與生態(tài)環(huán)境，以居住、旅游和高端產(chǎn)業(yè)為主要功能的、相對(duì)獨(dú)立的城市組團(tuán)；規(guī)劃狀況：總建筑面積約為218.96萬(wàn)㎡，其中高層住宅92.85萬(wàn)㎡，多層住宅45.48萬(wàn)㎡，別墅3.38萬(wàn)㎡，市政41.60萬(wàn)㎡，商業(yè)及工廠占地34.56萬(wàn)㎡，寫字樓占地1.08萬(wàn)㎡，旅游配套設(shè)施占地250萬(wàn)㎡。深圳關(guān)內(nèi)4km居住區(qū)商業(yè)區(qū)旅游區(qū)文教體育居住區(qū)產(chǎn)業(yè)區(qū)產(chǎn)業(yè)區(qū)居住區(qū)旅游區(qū)旅游區(qū)2.3案例分析98產(chǎn)業(yè)配套高檔住宅區(qū)都市生態(tài)區(qū)發(fā)展時(shí)間1980~1991年1992~1997年1998～2000年2000～2008年配套建設(shè)錦繡中華華僑城中學(xué)華僑城醫(yī)院華僑城菜市場(chǎng)郵電局海景酒店世界之窗華夏藝術(shù)中心何香凝美術(shù)館人文雕塑建立社區(qū)標(biāo)識(shí)系統(tǒng)OCT廣場(chǎng)沃爾瑪食街、酒吧街歡樂(lè)谷在建燕棲湖燕晗山歡樂(lè)谷主題公園開放威尼斯皇冠假日酒店益田假日廣場(chǎng)地鐵1號(hào)線代表樓盤海景花園桂花苑錦繡花園二、三期波托菲諾純水岸價(jià)格變化2500500080009000~70000產(chǎn)業(yè)配套居住區(qū)普通居住區(qū)高檔住宅區(qū)都市生態(tài)區(qū)2.3案例分析——華僑城2.3案例分析—華僑城借鑒意義華僑城充分說(shuō)明了旅游主題對(duì)產(chǎn)品售價(jià)的推動(dòng)作用“以華僑城旅游地產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，主題公園對(duì)房?jī)r(jià)的支撐大約是2000元/㎡。”--華僑城董事會(huì)秘書兼副總裁肖德中2.3案例分析—借鑒意義通過(guò)上述三個(gè)案例，我們分析得出：旅游商業(yè)對(duì)地產(chǎn)有很大的推動(dòng)作用，主題公園的大作對(duì)售價(jià)有較大的促進(jìn)作用；封閉式的公園的商業(yè)，受限于管理方式，無(wú)法對(duì)外出售，不能利用主題公園帶來(lái)的價(jià)格優(yōu)勢(shì)；現(xiàn)有公園模式將游客與消費(fèi)者進(jìn)行了分離，不利于公園與商業(yè)的人氣互通；所有的大型主題公園均具備住宿功能，便利游客留宿，有利于拓展消費(fèi)潛力。綜上，現(xiàn)有的公園模式都沒(méi)能充分發(fā)揮商業(yè)與公園的互相推動(dòng)作用，為了進(jìn)一步提高項(xiàng)目物業(yè)價(jià)值，獲得更高收益，本項(xiàng)目可采?。翰捎瞄_放式公園模式，商業(yè)與公園連在一起，實(shí)現(xiàn)商業(yè)與公園人氣的充分聯(lián)動(dòng)，以增加商業(yè)價(jià)值；為延長(zhǎng)游客在本項(xiàng)目的逗留時(shí)間，可引入具備住宿功能的商業(yè)，如SPA會(huì)所等；101項(xiàng)目本體條件分析與目標(biāo)解讀項(xiàng)目商業(yè)定位案例借鑒商業(yè)價(jià)值梳理經(jīng)營(yíng)管理項(xiàng)目定位2項(xiàng)目通過(guò)前期炒作商業(yè)概念、后期推高住宅售價(jià)的方式獲得高額回報(bào)低價(jià)拿地環(huán)境營(yíng)造商鋪銷售借助項(xiàng)目營(yíng)造的大盤氛圍，搶先推出商鋪產(chǎn)品，獲得較高回報(bào)公園營(yíng)業(yè)住宅開建住宅銷售利用主題公園特質(zhì)及成熟的商業(yè)配套，推高住宅，獲得超額利潤(rùn)二期建設(shè)與銷售借助成熟氛圍進(jìn)一步推高商業(yè)售價(jià)及未來(lái)住宅售價(jià)2.4項(xiàng)目盈利模式項(xiàng)目盈利第一步2.4提前銷售商業(yè)的必然性綜合各方面條件，商業(yè)具備先期發(fā)售的能力及必要條件項(xiàng)目的的區(qū)位優(yōu)勢(shì)具備商鋪單獨(dú)銷售的條件先期發(fā)售項(xiàng)目要求項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)區(qū)位優(yōu)勢(shì)借助項(xiàng)目的整體規(guī)劃及氣勢(shì)，項(xiàng)目具備成為市場(chǎng)熱點(diǎn)的條件海洋公園運(yùn)營(yíng)同時(shí)，配套商業(yè)需同步運(yùn)營(yíng)，以顯示整體開業(yè)的效果商業(yè)先期發(fā)售，既能早期回籠大量資金，又能對(duì)后續(xù)產(chǎn)品的售價(jià)起到一定的支撐作用商業(yè)市場(chǎng)售價(jià)現(xiàn)狀：大紅袍商業(yè)街與武夷印象一層街鋪單價(jià)在1.5-2萬(wàn)元之間，二層售價(jià)僅為4000-6000元；現(xiàn)狀分析：造成這種現(xiàn)象的原因是二層作為一層鋪位的附屬品，不能獨(dú)立經(jīng)營(yíng)，不能獨(dú)立銷售缺乏商業(yè)價(jià)值。價(jià)值改進(jìn)思路：引入“雙首層”概念，是二層商鋪可以獨(dú)立經(jīng)營(yíng)，具備獨(dú)立銷售的能力?！半p首層”概念有助于提高項(xiàng)目二層部分商業(yè)價(jià)值2.4銷售思路市場(chǎng)情況：目前武夷山僅有文公苑商場(chǎng)實(shí)行銷售返租。年回報(bào)僅4%；度假區(qū)商業(yè)基本是采取直接發(fā)售的方式，缺乏整體招商及后期管理，部分項(xiàng)目商業(yè)運(yùn)營(yíng)情況不理想；項(xiàng)目分析：通過(guò)海洋公園帶來(lái)的龐大游客消費(fèi)群體，是項(xiàng)目得天獨(dú)厚的資源，項(xiàng)目完全具備獨(dú)立招商、運(yùn)營(yíng)的能力；其他要求：為了項(xiàng)目的整體形象，勢(shì)必在商業(yè)檔次及形象上有一定要求，如果交由小業(yè)主自行招商，很難達(dá)到項(xiàng)目整體要求。價(jià)值改進(jìn)思路：項(xiàng)目初期由我方實(shí)行統(tǒng)一招商管理，通過(guò)一定方式回報(bào)給客戶。既可以保障項(xiàng)目整體形象，又能提高市場(chǎng)信心。招商返祖及整體運(yùn)營(yíng)提高市場(chǎng)信心2.4銷售思路2.4銷售策略項(xiàng)目雖靠近三姑中心商圈但目前周邊正處于開發(fā)狀態(tài),商業(yè)氛圍相對(duì)三姑中心區(qū)較弱,對(duì)項(xiàng)目招商銷售都有一定負(fù)面影響。為了樹立客戶信心，推高項(xiàng)目售價(jià)，建議采取以下方案：策略一：返租銷售策略——樹立項(xiàng)目購(gòu)買信心，盡量減少項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)，快速回籠資金并出貨。為了保證本項(xiàng)目做旺的信心，建議本項(xiàng)目采用返租銷售的投資模式，此銷售模式易于吸引商鋪商者。一個(gè)新興的市場(chǎng)往往需要3—5年的培育期，在目前項(xiàng)目還沒(méi)形成氣候的市場(chǎng)情況下，返租策略對(duì)本項(xiàng)目成功做旺提供有利保障。策略二：“一本萬(wàn)利（120%）十年回購(gòu)計(jì)劃”——樹立項(xiàng)目購(gòu)買信心，盡量減少項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)，提高項(xiàng)目信心。建議客戶可退貨，五年后可按原價(jià)回購(gòu)，十年按原價(jià)120%回購(gòu)；策略三：先認(rèn)籌后認(rèn)購(gòu)——通過(guò)對(duì)準(zhǔn)客戶購(gòu)買心理的影響，在短期內(nèi)達(dá)到大量成交的效果，并使項(xiàng)目產(chǎn)生震撼力擴(kuò)大影響效應(yīng)。1）集中銷售必須有足夠準(zhǔn)客戶的前提下實(shí)施，主要在每期首推階段使用。2）集中銷售是對(duì)有意向買家按其先后次序派發(fā)認(rèn)籌VIP號(hào)，并以VIP卡訂金，于規(guī)定時(shí)間日期內(nèi)，按其籌號(hào)的先后次序統(tǒng)一認(rèn)購(gòu)。1072.4銷售策略108策略名利弊策略一返祖高額回報(bào)的方式有助于給客戶樹立信心；高額回報(bào)有助于提高租金，前期即獲得較高的回報(bào)；前期由發(fā)展商統(tǒng)一規(guī)劃招商，便于打造項(xiàng)目商業(yè)形象，推動(dòng)招商執(zhí)行對(duì)后期經(jīng)營(yíng)管理有很高的要求策略二回購(gòu)回購(gòu)的做法將大大提高市場(chǎng)信心，促進(jìn)銷售為了避免后期回購(gòu)資金過(guò)高，前期不能賣高價(jià)；發(fā)展商要承擔(dān)較大的風(fēng)險(xiǎn)；策略三直銷簡(jiǎn)單明了的推廣方式，操作難度最小缺乏亮點(diǎn)，不易制造營(yíng)銷噱頭；必須累計(jì)足夠的客戶才能銷售，存在一定風(fēng)險(xiǎn)銷售策略利弊分析經(jīng)過(guò)上述比較，建議：采用策略一與策略三相結(jié)合的方式銷售。2.4銷售策略確定返租額度：市場(chǎng)因素：目前市場(chǎng)租金回報(bào)約為售價(jià)的4%左右；項(xiàng)目因素：本項(xiàng)目可通過(guò)商業(yè)管理及操作創(chuàng)造較高的租金回報(bào)，同時(shí)，為了提高市場(chǎng)信心，建議以高于目前市場(chǎng)的水平來(lái)返租；本項(xiàng)目建議：年回報(bào)5%；確定返租年限：市場(chǎng)因素：一般市場(chǎng)成熟期為3-5年；項(xiàng)目因素：本項(xiàng)目一期主要業(yè)態(tài)為餐飲休閑娛樂(lè)，這部分商家需求面積大，簽約時(shí)間長(zhǎng)。一般麥當(dāng)勞、德克士等商家簽約都在8年以上。為保證招商的順利進(jìn)行，需充分考慮商家影響。本項(xiàng)目建議：回報(bào)期8年；綜上，項(xiàng)目返租條件為：8年每年回報(bào)5%1092.4銷售策略110市場(chǎng)造勢(shì)：通過(guò)高返租回報(bào)的形象切入市場(chǎng)，形成熱點(diǎn)招商進(jìn)行：招商團(tuán)隊(duì)進(jìn)駐，引入品牌商家，增強(qiáng)市場(chǎng)信心銷售造勢(shì)：匯聚大批客戶，集中認(rèn)籌開盤，引發(fā)搶購(gòu)熱潮整體開業(yè)：公園開業(yè)前即完成招商、銷售，實(shí)現(xiàn)整體同時(shí)運(yùn)營(yíng)后期管理：成立管理公司，以租金支付返祖，“以商養(yǎng)商”采用這種方式，可有效回避掉市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)提高經(jīng)濟(jì)收益項(xiàng)目本體條件分析與目標(biāo)解讀項(xiàng)目商業(yè)定位案例借鑒商業(yè)價(jià)值梳理經(jīng)營(yíng)管理項(xiàng)目定位22.5經(jīng)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì)經(jīng)營(yíng)管理公司場(chǎng)館管理團(tuán)隊(duì)商業(yè)管理團(tuán)隊(duì)別墅管理團(tuán)隊(duì)動(dòng)物管理游客管理票務(wù)管理場(chǎng)館運(yùn)營(yíng)管理物業(yè)經(jīng)理人物業(yè)管家公共區(qū)域養(yǎng)護(hù)員商戶經(jīng)營(yíng)管理推廣活動(dòng)管理促銷活動(dòng)管理物流配送管理返租管理項(xiàng)目的管理團(tuán)隊(duì)主要由商業(yè)管理、別墅管理、場(chǎng)館管理組成；商業(yè)管理與場(chǎng)館管理可以充分發(fā)揮互動(dòng)作用，共同帶動(dòng)項(xiàng)目發(fā)展1122.5經(jīng)營(yíng)管理公司組織架構(gòu)2.5商業(yè)管理團(tuán)隊(duì)管理宗旨：維護(hù)良好的整體形象和秩序；確保消費(fèi)者滿意；使物業(yè)保值增值；為投資者創(chuàng)造最大贏利機(jī)會(huì)。管理內(nèi)容：1142.5返租管理返租模式：將向經(jīng)營(yíng)戶收取的租金以合同約定的回報(bào)率返還給業(yè)主；管理方職責(zé)：為投資者或租賃經(jīng)營(yíng)戶提供的品牌廠商引進(jìn)、選擇和對(duì)接服務(wù)；代表商場(chǎng)與品牌廠商進(jìn)行談判，爭(zhēng)取最優(yōu)的營(yíng)銷方式和經(jīng)銷條件；代表商業(yè)街和組織經(jīng)營(yíng)者參加各類大型展銷會(huì)、訂貨會(huì)。政府溝通：建立與政府各部門的良好關(guān)系，爭(zhēng)取各部門的配合支持與租費(fèi)優(yōu)惠，實(shí)行統(tǒng)一交稅，使經(jīng)營(yíng)者集中精力搞經(jīng)營(yíng)，降低經(jīng)營(yíng)成本，減少后顧之憂。

管理方義務(wù)：履行一般商業(yè)管理公司涉及的各種義務(wù)。2.5標(biāo)識(shí)系統(tǒng)自然標(biāo)識(shí)：區(qū)域標(biāo)識(shí)如：某區(qū)、某街、某座、某室等功能區(qū)標(biāo)識(shí)如：吸煙區(qū)、衛(wèi)生間、電梯、商務(wù)中心、閱覽室、會(huì)客區(qū)等等樓層標(biāo)識(shí)如：-1F、10F等名牌標(biāo)識(shí)如：水牌、公司銘牌2.5標(biāo)識(shí)系統(tǒng)導(dǎo)向標(biāo)識(shí)：各功能區(qū)位置快速定位如：地圖導(dǎo)覽、往停車場(chǎng)等解說(shuō)標(biāo)識(shí)：景點(diǎn)介紹等如：“極地體驗(yàn)區(qū)”介紹等功能說(shuō)明等如：“售票處”提示說(shuō)明等管理標(biāo)示：公益標(biāo)示警示標(biāo)示2.5寄送功能寄送功能：理由：本項(xiàng)目兼具購(gòu)物與游玩功能，為方便顧客能在購(gòu)物的同時(shí)充分享受游玩的樂(lè)趣，項(xiàng)目設(shè)立物流配送中心，方便顧客寄存、提取、郵寄商品，體現(xiàn)項(xiàng)目人性化關(guān)懷。支持游客將購(gòu)買的東西送到酒店；支持將商品郵寄到外地親人、朋友家中，或者公司。2.5票務(wù)功能通票：憑票可參觀公園內(nèi)所有場(chǎng)館；憑票可在特定商家享有優(yōu)惠；憑票可參加公園內(nèi)各項(xiàng)活動(dòng)。單票：憑票可選擇想?yún)⒂^的場(chǎng)館；滿足一定消費(fèi)條件可享受單票優(yōu)惠；項(xiàng)目發(fā)展基本思路與形象設(shè)計(jì)建議項(xiàng)目商業(yè)規(guī)劃思路與盈利模式分析別墅發(fā)展思路與相關(guān)建議項(xiàng)目分析3原則一：產(chǎn)品品質(zhì)追隨景觀品質(zhì)的原則產(chǎn)品品質(zhì)不應(yīng)過(guò)高于所在區(qū)域的景觀品質(zhì)；原則二：產(chǎn)品特色追隨景觀特色的原則產(chǎn)品的特色應(yīng)與景區(qū)景觀特色相乎應(yīng)，在景區(qū)景觀特色的基礎(chǔ)上進(jìn)行發(fā)揮；原則三：產(chǎn)品休閑功能大于居住功能的原則通常旅游地產(chǎn)遠(yuǎn)離城市中心，環(huán)境優(yōu)美，是休閑養(yǎng)生的絕佳場(chǎng)所。因此其市場(chǎng)功能一定是以休閑為主；原則四：景觀與產(chǎn)品的特色加分原則這一原則主要應(yīng)用于項(xiàng)目定價(jià)。有特色的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目能夠提供同品質(zhì)住宅產(chǎn)品無(wú)法提供的元素。旅游地產(chǎn)四原則將是項(xiàng)目發(fā)展的重要考量3.1發(fā)展原則3.1發(fā)展思路中心廣場(chǎng)：是項(xiàng)目匯聚人氣、場(chǎng)館銜接、商業(yè)展示、文藝表演的中心場(chǎng)所，中心廣場(chǎng)的打造將是項(xiàng)目形象的重要一環(huán)。商業(yè)：商業(yè)分布在場(chǎng)館之間，其業(yè)態(tài)劃分、商業(yè)形象、功能都是本項(xiàng)目的有益補(bǔ)充。POINT1:POINT2:POINT3:文化：是項(xiàng)目展示自身特色，體現(xiàn)自身實(shí)力，宣揚(yáng)自身理念的重要平臺(tái)，可以通過(guò)各種表現(xiàn)形式，將旅游、商業(yè)、文化有機(jī)的融合起來(lái)。3.1發(fā)展思路以七大主題版塊共同打造項(xiàng)目核心；海洋文化主題休閑廣場(chǎng)不僅僅是作為項(xiàng)目的附屬場(chǎng)地，而是作為項(xiàng)目的一大特色版塊來(lái)打造；開放式個(gè)性化的文化廣場(chǎng)，自然的鏈接項(xiàng)目各個(gè)場(chǎng)館與商業(yè)項(xiàng)目，配以景觀、文藝表演等多種文藝演出功能，是本項(xiàng)目區(qū)別于其他主題公園的重要標(biāo)志。3.1發(fā)展思路極地館：極地館是項(xiàng)目一期最大的場(chǎng)館，項(xiàng)目人氣最集中的地方，在場(chǎng)館內(nèi)或地下設(shè)置極地風(fēng)格的互動(dòng)項(xiàng)目或特色餐飲等商業(yè)項(xiàng)目，作為維持場(chǎng)館整體風(fēng)格的情況下獲得的更高收益。3.1發(fā)展思路海洋館：在本場(chǎng)館規(guī)劃大型海洋SPA會(huì)所，既貼合場(chǎng)館功能，又不占用商業(yè)面積，又可使項(xiàng)目增加住宿功能。3.1發(fā)展思路海獸館：該場(chǎng)館主要功能為海洋生物表演場(chǎng)館，是項(xiàng)目動(dòng)物表演的主舞臺(tái)；借用正對(duì)海洋文化廣場(chǎng)的優(yōu)勢(shì)，在場(chǎng)館外設(shè)立大型LED屏幕，作為項(xiàng)目的廣告宣傳，內(nèi)有海獸表演時(shí)可同步播放若干片段。3.1發(fā)展思路4D影院：4D影院是項(xiàng)目海洋文化的影音媒介，主要分兩個(gè)篇章：海洋的科普宣傳篇；海洋冒險(xiǎn)篇。3.1海洋文化廣場(chǎng)海洋文化廣場(chǎng)：文化廣場(chǎng)連接項(xiàng)目場(chǎng)館和商業(yè)街，是項(xiàng)目人氣最集中、展示性最好的場(chǎng)所；充分發(fā)揮海洋廣場(chǎng)的展示與聯(lián)動(dòng)功能，打造項(xiàng)目形象，匯聚項(xiàng)目人氣，打造項(xiàng)目文化特征與文化表演的舞臺(tái)。3.1文化廣場(chǎng)文化廣場(chǎng)硬件設(shè)施水幕電影、音樂(lè)噴泉等商業(yè)支撐軟件推廣科普教育、大型表演、游藝表演等商業(yè)與公園共同帶動(dòng)項(xiàng)目人氣3.1文化廣場(chǎng)文化廣場(chǎng)功能：景觀：通過(guò)廣場(chǎng)獨(dú)特景觀的打造，體現(xiàn)項(xiàng)目的文化品位；表演：項(xiàng)目主要室外演藝活動(dòng)的場(chǎng)地，是打造項(xiàng)目特色的重要環(huán)節(jié)；聯(lián)動(dòng)：商業(yè)與場(chǎng)館的互通，雙方促銷活動(dòng)、整體宣傳的場(chǎng)所；科普教育：申請(qǐng)為學(xué)校科普教育基地，節(jié)假日組織學(xué)校老師學(xué)生到項(xiàng)目考察學(xué)習(xí)；音樂(lè)噴泉、水幕電影：景觀的另外一種表現(xiàn)形式。3.1廣場(chǎng)景觀廣場(chǎng)功能：功能一：景觀功能，通過(guò)景觀小品等系統(tǒng)，展示項(xiàng)目特性與文化內(nèi)涵；功能二：表演功能，項(xiàng)目巡回表演設(shè)置在廣場(chǎng)上，作為項(xiàng)目文藝演出的重要組成部分；功能三：休憩功能，廣場(chǎng)是有人休息、逛街等場(chǎng)所，并能帶動(dòng)廣場(chǎng)周邊商業(yè)的人氣。3.1廣場(chǎng)水景水景景觀：音樂(lè)噴泉；水幕電影。3.1廣場(chǎng)舞臺(tái)廣場(chǎng)舞臺(tái)：作用：舞臺(tái)表演、花車巡演、節(jié)目推廣；主題：合理利用聲、光、電等效果，強(qiáng)化視覺(jué)沖擊力，吸引游客。3.1二期水上樂(lè)園發(fā)展建議水上樂(lè)園考慮：方式一：集中式水景，中間設(shè)置舞臺(tái)；方式二：水道穿插任一商業(yè)體；方式三：打造適當(dāng)規(guī)模在廣場(chǎng)和商業(yè)內(nèi)街，形成回路，可乘船到達(dá)的水上樂(lè)園。3.1廣場(chǎng)演出活動(dòng)及排期海洋之心：

內(nèi)容：由海洋公園聰明可愛(ài)的海豚、海獅和一班訓(xùn)練員呈獻(xiàn)一個(gè)關(guān)于夢(mèng)想和海洋的故事。演出時(shí)間：11：30、3：30、17：30（冬季為16：30）海洋劇場(chǎng)：

內(nèi)容：大型舞臺(tái)劇。演出時(shí)間：18：30-19：303.1廣場(chǎng)演出活動(dòng)及排期天上精靈：

內(nèi)容：由鸚鵡丶貓頭鷹丶草原雕丶非洲冠冕鶴和各種雀鳥同大家分享一個(gè)愛(ài)護(hù)大自然的雀躍故事。演出時(shí)間：13：30、17：30（冬季為16：30）陸地之王：

內(nèi)容：猛獸馴化表演。演出時(shí)間：11：00、16：003.1廣場(chǎng)其他演出活動(dòng)花車巡演：

內(nèi)容：表演方陣組成的巡回演出。演出時(shí)間：不定散點(diǎn)表演：

內(nèi)容：不同場(chǎng)館采用相應(yīng)的演出、小丑表演。演出時(shí)間：不定注：上述表演內(nèi)容及時(shí)間僅為示意，實(shí)際內(nèi)容以現(xiàn)場(chǎng)情況及準(zhǔn)備條件決定3.1科普教育學(xué)校參與在網(wǎng)上進(jìn)行學(xué)校登記登記完成，雙方確認(rèn)動(dòng)物科學(xué)普及網(wǎng)上下載優(yōu)惠券學(xué)生課外活動(dòng)教師研習(xí)學(xué)生課外輔導(dǎo)項(xiàng)目申請(qǐng)成為省級(jí)以上生物科普教育實(shí)踐基地：目標(biāo)群體：武夷山及周邊城市小、中學(xué)校、福建省及周邊省市的大中專院校；服務(wù)內(nèi)容：同學(xué)校建立合作機(jī)制，將本項(xiàng)目作為學(xué)校的戶外教育基地。3.1活動(dòng)促銷票務(wù)促銷：購(gòu)買通票比單獨(dú)購(gòu)買場(chǎng)館票優(yōu)惠；商家促銷活動(dòng)：廣場(chǎng)上組織商家進(jìn)行促銷活動(dòng)，達(dá)到宣傳商家品牌的目的；場(chǎng)館、商業(yè)聯(lián)動(dòng)：購(gòu)買場(chǎng)館票可在相應(yīng)的商家處獲得優(yōu)惠，或在商家消費(fèi)滿一定金額可以優(yōu)惠購(gòu)買相應(yīng)場(chǎng)館票。深圳東部華僑城的茵特拉根小鎮(zhèn)很好的體現(xiàn)了“夢(mèng)幻”與“歐式”的主題元素3.1形象設(shè)計(jì)建議通過(guò)上述分析，本項(xiàng)目商業(yè)部分的整體思路是：歐式夢(mèng)幻風(fēng)格外觀設(shè)計(jì)延續(xù)項(xiàng)文化廣場(chǎng)廣場(chǎng)風(fēng)格，并給商業(yè)項(xiàng)目加分。3.1形象設(shè)計(jì)建議項(xiàng)目發(fā)展基本思路與盈利模式分析商業(yè)規(guī)劃思路與形象設(shè)計(jì)建議別墅發(fā)展思路與相關(guān)建議項(xiàng)目分析33.1項(xiàng)目商業(yè)布局建議項(xiàng)目商業(yè)面積：4.5萬(wàn)㎡；一期商業(yè)面積：1.5萬(wàn)㎡；二期商業(yè)面積：3.1萬(wàn)㎡；一期布局思路：一期商業(yè)面積較小，難以形成大而全的商業(yè)中心。需在某類業(yè)態(tài)上做大做強(qiáng)。二期布局思路：二期商業(yè)面積大，進(jìn)一步拓展商業(yè)內(nèi)涵，充實(shí)業(yè)態(tài)；天橋：商業(yè)街天橋不但連通商業(yè)一期二期，也連接兩個(gè)主題公園。實(shí)現(xiàn)商業(yè)街、公園人氣的充分互通。1433.1項(xiàng)目商業(yè)發(fā)展建議商業(yè)定位關(guān)系示意：一期商業(yè)街：一期項(xiàng)目針對(duì)游客消費(fèi)者為主。以特色產(chǎn)品零售、餐飲、娛樂(lè)、休閑為主要業(yè)態(tài)；二期商業(yè)中心：二期是武夷山規(guī)模最大、檔次最高的商業(yè)中心，其功能不僅面向游客，同時(shí)面向武夷山本地居民。在對(duì)餐飲、娛樂(lè)、休閑的類別和檔次進(jìn)行擴(kuò)大和延伸，進(jìn)一步強(qiáng)化體驗(yàn)類業(yè)態(tài)，同時(shí)增加百貨零售、品牌超市等全方位商業(yè)功能。海洋特色商業(yè)酒吧特產(chǎn)零售地方特色美食桑拿足浴茶葉制作體驗(yàn)中心

特色風(fēng)情商業(yè)街

以特色化零售、高檔次的餐飲娛樂(lè)休閑為一期的重要商業(yè)組成3.1一期商業(yè)街功能定位KTV影院美食廣場(chǎng)酒吧特產(chǎn)零售地方特色美食桑拿足浴超市百貨

武夷山商業(yè)航母

二期在一期商業(yè)檔次拔高的基礎(chǔ)上，引入超市百貨、影院等主力店，商業(yè)主題及內(nèi)容進(jìn)一步深化，打造武夷山規(guī)模最大、檔次最高、業(yè)態(tài)最全的商業(yè)中心3.1二期購(gòu)物中心功能定位特色風(fēng)情商業(yè)街+武夷山商業(yè)航母以特色餐飲休閑娛樂(lè)為中心，是項(xiàng)目成為武夷山的城市會(huì)客廳；輔以特色零售的相關(guān)業(yè)態(tài)，為游客打造海西最齊全、最專業(yè)、形象最好、檔次最高的“一站式”商旅服務(wù)中心；。3.1項(xiàng)目整體規(guī)劃海西最具示范效應(yīng)的商旅休閑服務(wù)中心3.1項(xiàng)目功能定位本項(xiàng)目主題公園百貨零售休閑娛樂(lè)特色餐飲商業(yè)規(guī)劃思路價(jià)值優(yōu)先所有商業(yè)規(guī)劃的出發(fā)點(diǎn)都是增加銷售價(jià)值特色營(yíng)造合理可行要符合各類型業(yè)態(tài)實(shí)際需求從外觀上體現(xiàn)項(xiàng)目特色商業(yè)是項(xiàng)目初期的主要資金回籠渠道，規(guī)劃及定位都要以最大價(jià)值化為原則3.2商業(yè)規(guī)劃廣場(chǎng)功能：展示商業(yè)街整體形象，匯聚人氣；沿線設(shè)置咖啡、酒吧等對(duì)環(huán)境要求高的休閑餐飲；便于引導(dǎo)場(chǎng)館內(nèi)參觀人群到商業(yè)部分消費(fèi)。廣場(chǎng)設(shè)置主要原則：為整體項(xiàng)目制造特色景觀；預(yù)留停車等功能擴(kuò)展空間；對(duì)商鋪展示面不構(gòu)成遮擋。商業(yè)建筑樓體景觀長(zhǎng)廊植被及小品項(xiàng)目廣場(chǎng)最佳視角30米廣場(chǎng)既能為商業(yè)提供舒適優(yōu)美的環(huán)境，又能保證項(xiàng)目人氣的充分互動(dòng)3.2項(xiàng)目地塊分析項(xiàng)目一期功能以滿足游客需求為主，業(yè)態(tài)定位特產(chǎn)零售、餐飲、休閑、娛樂(lè)，不宜引入百貨零售商業(yè)特征：商業(yè)面積約為1.2萬(wàn)㎡，總體量較小，難以做到大而全的商業(yè)中心；業(yè)態(tài)分析：受體量限制，百貨零售難以形成規(guī)模，本項(xiàng)目主要以餐飲、休閑、娛樂(lè)、特色產(chǎn)品零售為主；客戶群分析：滿足游客餐飲、娛樂(lè)休閑、特產(chǎn)采購(gòu)等需求，本地居民餐飲、休閑娛樂(lè)等需求；其他特征：為延長(zhǎng)客戶在項(xiàng)目的逗留時(shí)間，豐富項(xiàng)目功能，可考慮引入大型SPA以彌補(bǔ)項(xiàng)目沒(méi)有酒店的不足3.2商業(yè)結(jié)構(gòu)分析商業(yè)占地面積8170㎡，建筑面積15133㎡，所以主體為兩層建筑休閑娛樂(lè)：該業(yè)態(tài)需求面積大，租金承受力弱，可設(shè)置于較高的樓層；休閑餐飲：該業(yè)態(tài)承租能力強(qiáng)，形象好，昭示性好，便于匯聚客戶，可設(shè)置在面向景觀帶、公園廣場(chǎng)的部分；連鎖快餐：該類業(yè)態(tài)承租能力較強(qiáng)，品牌知名度高，可設(shè)置于展示面好的區(qū)域，適當(dāng)一般1-2層較為合適。特產(chǎn)零售：該類業(yè)態(tài)承租能力強(qiáng)，集中可設(shè)置于商業(yè)街一樓，成行成市，便于經(jīng)營(yíng)；SPA：大型SPA，既符合項(xiàng)目的海洋主題，又能提供客戶留宿功能。3.2商業(yè)結(jié)構(gòu)分析步行街區(qū)立面示意1F2F1F1F2F2F1F公園出口通過(guò)雙首層的設(shè)置，保證一樓與二樓的人氣連通；將公園出口設(shè)計(jì)在商業(yè)街二樓，有助于推動(dòng)二層人氣，提高商業(yè)價(jià)值3.2商業(yè)結(jié)構(gòu)分析雙首層：二層具備獨(dú)立經(jīng)營(yíng)的能力，通過(guò)錯(cuò)層的方式給顧客更大的活動(dòng)空間，同時(shí)設(shè)計(jì)人性化的電梯設(shè)備，是顧客可以無(wú)障礙的來(lái)到項(xiàng)目二層。二樓的走廊又能成為一樓商業(yè)的天然遮陽(yáng)板。頂棚：在二層商業(yè)街部分加裝頂棚或其他形式的擋雨遮陽(yáng)的設(shè)施。3.2項(xiàng)目地塊分析154商業(yè)面積場(chǎng)館面積項(xiàng)目商業(yè)分為商業(yè)面積與場(chǎng)館面積兩部分，商業(yè)總面積1.5萬(wàn)㎡，占地面積8000㎡。場(chǎng)館面積具備商業(yè)運(yùn)營(yíng)功能，但不不計(jì)入商業(yè)面積；場(chǎng)館面積主要為三部分：極地館地下商業(yè)街；海洋館Spa會(huì)所；4D影院商業(yè)建筑主體為二層，極地館商業(yè)為一層?；痉治觯荷虡I(yè)正對(duì)文化廣場(chǎng)，休閑分為濃厚，可以休閑餐飲、特產(chǎn)零售為主；場(chǎng)館內(nèi)部可設(shè)計(jì)2000-3000㎡的商業(yè)面積，引入大型高檔餐飲等相關(guān)業(yè)態(tài)。極地館物業(yè)類型樓層單層面積總面積商業(yè)面積1F3500㎡4500㎡場(chǎng)館面積1F1000㎡3.2商業(yè)布局分析155基本分析：海獸館及周邊商業(yè)建筑，借助較好的環(huán)境優(yōu)勢(shì)，大型LED屏幕等設(shè)施規(guī)劃為酒吧街、茶藝表演館等。3.2商業(yè)布局分析極地館物業(yè)類型樓層單層面積總面積商業(yè)面積1F2000㎡8000㎡商業(yè)面積2F4000㎡場(chǎng)館面積1F2000㎡156基本分析：商業(yè)街面臨武夷大道，是項(xiàng)目展示面最好的區(qū)域；利用良好的地理位置與二層的物業(yè)條件規(guī)劃為大型品牌餐飲，作為項(xiàng)目的主力店，打造項(xiàng)目特色。3.2商業(yè)布局分析極地館物業(yè)類型樓層單層面積總面積商業(yè)面積1F2670㎡5926㎡商業(yè)面積2F2963㎡場(chǎng)館面積1F293㎡157場(chǎng)館商業(yè)面積：海洋館功能規(guī)劃為SPA會(huì)所。海洋館樓層商業(yè)面積總面積未定2000未定3.2商業(yè)布局分析158場(chǎng)館商業(yè)面積：4D影院。4D影院樓層商業(yè)面積總面積未定1500㎡未定3.2商業(yè)布局分析159地下商業(yè)：地下商業(yè)總面積：7200㎡地下商業(yè)主要與場(chǎng)館相連，是場(chǎng)館與場(chǎng)館間過(guò)渡部分；利用項(xiàng)目的獨(dú)特環(huán)境，打造體驗(yàn)性質(zhì)的海洋餐廳等，作為項(xiàng)目的商業(yè)亮點(diǎn)；為提高人氣，可規(guī)定凡是購(gòu)買了場(chǎng)館票的游客都可以進(jìn)入海洋餐廳消費(fèi)。3.2商業(yè)布局分析1603.2項(xiàng)目二期發(fā)展思路商業(yè)發(fā)展思路：展示面：商業(yè)沿武夷大道展開，占據(jù)展示面最佳的地段，保證未來(lái)商業(yè)的良好形象；人流引導(dǎo)：商業(yè)街連接一期天橋、二期公園廣場(chǎng)、二期公園出口。使商業(yè)街處于整個(gè)項(xiàng)目的交通中樞；商業(yè)規(guī)模：商業(yè)總體量3.1萬(wàn)㎡，是武夷山最大的商業(yè)項(xiàng)目；主力店：本項(xiàng)目是武夷山最大的購(gòu)物中心，需要引入主力店匯聚人氣，提高商業(yè)售價(jià)；消費(fèi)群體：不僅面向游客消費(fèi)群體，同時(shí)面向武夷山本地消費(fèi)者；業(yè)態(tài)定位：除了強(qiáng)化餐飲休閑娛樂(lè)功能外，積極引入超市百貨主力店、影院等更豐富的業(yè)態(tài)；3.2項(xiàng)目二期規(guī)劃建議武夷大道1234動(dòng)物公園廣場(chǎng)商業(yè)布局建議：品牌超市百貨；餐飲休閑娛樂(lè)；電影院；商業(yè)街。商業(yè)布局思路：業(yè)態(tài)布局：3萬(wàn)㎡的商業(yè)體量，需引入品牌主力店匯聚人流，支撐項(xiàng)目；主力店：主力店包括超市及百貨。該類型業(yè)態(tài)需要較好的臨街展示面；影院：影院是體現(xiàn)商業(yè)項(xiàng)目檔次的重要載體；步行街：零售步行街便于銷售，回籠資金。2143一期3.2項(xiàng)目二期規(guī)劃建議二期項(xiàng)目?jī)?nèi)增設(shè)游樂(lè)場(chǎng)的意義：市場(chǎng)空白：通過(guò)游客訪問(wèn)可知，年齡在20歲以下的游客只占游客總量的4%，說(shuō)明武夷山針對(duì)少年兒童的旅游產(chǎn)品存在空白；項(xiàng)目定位：在二期項(xiàng)目中設(shè)置游樂(lè)場(chǎng)，可與主題公園形成互補(bǔ)，成為海西地區(qū)最大的親子游樂(lè)中心；社會(huì)效益：項(xiàng)目建成后將填補(bǔ)武夷山的市場(chǎng)空白，成為武夷山乃至海西地區(qū)最大最全的兒童娛樂(lè)中心；項(xiàng)目發(fā)展基本思路與盈利模式分析商業(yè)規(guī)劃思路與形象設(shè)計(jì)建議別墅發(fā)展思路與相關(guān)建議項(xiàng)目分析3原則三：產(chǎn)品休閑功能大于居住功能的原則通常旅游地產(chǎn)遠(yuǎn)離城市中心，環(huán)境優(yōu)美，是休閑養(yǎng)生的絕佳場(chǎng)所。因此其市場(chǎng)功能一定是以休閑為主；3.3別墅發(fā)展概想充分整合五重價(jià)值，推高整體收益Step2Step1Step3Step4Step5Step6基礎(chǔ)資源1主題公園2成熟配套3產(chǎn)品附加值4生態(tài)大盤規(guī)劃5項(xiàng)目?jī)r(jià)值支撐點(diǎn)山景、高爾夫資源主題公園的推廣效應(yīng)完善的商業(yè)配套通過(guò)社區(qū)景觀、服務(wù)等方式提高項(xiàng)目形象充分整合各種資源，推高項(xiàng)目售價(jià)海西唯一生態(tài)大型社區(qū)3.3別墅價(jià)值梳理基礎(chǔ)資源、主題公園、成熟配套等環(huán)節(jié)前文已有論述，這里只闡述生態(tài)大盤的概念生態(tài)大盤概念：大自然、原生態(tài)的悠游尊貴府邸強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目獨(dú)一無(wú)二山、海、動(dòng)物資源，以生態(tài)、環(huán)保、自然為項(xiàng)目主題元素。3.3別墅發(fā)展思路山海莊園~您童年的所有夢(mèng)想，都可以在這里實(shí)現(xiàn)~3.3別墅命名建議別墅產(chǎn)品附加價(jià)值的總體思路：海西前所未有的高尚生活體驗(yàn)3.3別墅發(fā)展建議別墅增加夜間燈光效果，將項(xiàng)目經(jīng)典的建筑外型線條展現(xiàn)開來(lái)，成為一道亮麗的風(fēng)景。對(duì)于已入伙的別墅，需物業(yè)公司和業(yè)主協(xié)商，但要考慮燈光效果不影響業(yè)主正常生活和休息。夜晚來(lái)臨，經(jīng)典外型線條的別墅群落如一顆顆美麗的明珠，引起人們的諸多向往。3.3A-完美展示小區(qū)的大門營(yíng)造一種莊嚴(yán)私密的領(lǐng)域感黑色鍍金鐵門（類似英國(guó)白金漢宮、溫莎宮等），刻上項(xiàng)目專署徽章。道路兩側(cè)綠樹繁茂，營(yíng)造出庭院深深的私家領(lǐng)域感。3.3A-完美展示通過(guò)增加一些名貴樹種和特色小品雕塑，與自然景觀形成互補(bǔ)，從而增強(qiáng)園林的趣味性。3.3A-完美展示道路以及導(dǎo)示系統(tǒng)在保持整體風(fēng)格一致的情況下，富于一定的變化，能成為一道景觀。3.3A-完美展示定制項(xiàng)目獨(dú)一無(wú)二的專署用品，形成精神層面的區(qū)隔感。玻璃門轉(zhuǎn)角處的定制符號(hào)3.3A-完美展示樣板房的展示能函蓋項(xiàng)目的使用功能。包括居家（度假）、商務(wù)、企業(yè)會(huì)所等企業(yè)會(huì)所——與自然交融的露臺(tái)居家——景觀廚房商務(wù)辦公——啟迪靈感的創(chuàng)意空間3.3A-完美展示禮賓崗雙警巡邏門童服務(wù)服務(wù)流程標(biāo)準(zhǔn)展示銷售接待物業(yè)管家3.3A-完美展示構(gòu)筑一套現(xiàn)有華僑城物業(yè)服務(wù)之上的深度、細(xì)致、體貼及更有尊貴感的物業(yè)服務(wù)體系物業(yè)服務(wù)體系搭建專署價(jià)值體系深度禮賓服務(wù)實(shí)行服務(wù)分級(jí)提升居住價(jià)值擴(kuò)大投資價(jià)值關(guān)注合作價(jià)值物業(yè)經(jīng)理人物業(yè)管家公共區(qū)域養(yǎng)護(hù)員指南針?lè)?wù)健康服務(wù)物業(yè)理財(cái)異地SOS服務(wù)其他個(gè)性化服務(wù)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)：尊貴的、優(yōu)雅的、定制的、精細(xì)的、體貼的、周全的3.3B-尊貴服務(wù)通過(guò)搭建專署價(jià)值體系，豐富物業(yè)管理的內(nèi)涵和外延，從而達(dá)到為物業(yè)增值的目的價(jià)值體系服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)提升居住價(jià)值將常規(guī)服務(wù)執(zhí)行到極致，讓物業(yè)歷久彌新。首創(chuàng)社區(qū)“氛圍管理”，通過(guò)引導(dǎo)和感化來(lái)實(shí)現(xiàn)管理有序，同時(shí)營(yíng)造社區(qū)尊貴氛圍和高尚氣質(zhì)擴(kuò)大投資價(jià)值房子不單純是為了居住，更能成為一種珍藏品，進(jìn)行傳承。為業(yè)主提供專業(yè)化的物業(yè)保養(yǎng)服務(wù)，持續(xù)提升服務(wù)與管理，為物業(yè)創(chuàng)造新的價(jià)值，從而提高項(xiàng)目的投資及珍藏價(jià)值關(guān)注合作價(jià)值在各個(gè)領(lǐng)域內(nèi)尋找最為頂級(jí)的業(yè)者與之合作，整合眾多社會(huì)資源，為業(yè)主提供周全、細(xì)致、專業(yè)、專署的服務(wù)。3.3B-尊貴服務(wù)服務(wù)層面服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)經(jīng)理人（2人）最高級(jí)別的服務(wù)者，負(fù)責(zé)社區(qū)各項(xiàng)事務(wù)，融洽業(yè)主與社區(qū)之間、業(yè)主與業(yè)主之間關(guān)系，具有極高職業(yè)素養(yǎng)，