審計(jì)實(shí)務(wù) 投資性房地產(chǎn)

審計(jì)實(shí)務(wù)投資性房地產(chǎn)審計(jì)淺談-投資性房地產(chǎn)房地產(chǎn)對(duì)很多企業(yè)來說都屬于優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，所以這個(gè)科目很常見，通常是用于出租和升值出售。近些年好幾家上市公司由于賣房產(chǎn)、增值的情況，這部分收入超過了主營(yíng)業(yè)務(wù)，甚至讓整體財(cái)務(wù)報(bào)表扭虧為盈。如果沒有公允價(jià)值模式計(jì)量，它和固定資產(chǎn)幾乎沒什么區(qū)別。但是有了以后，就存在各種相互轉(zhuǎn)換，于是考試點(diǎn)和關(guān)注點(diǎn)就多了起來。本篇會(huì)單獨(dú)備注區(qū)分他們獨(dú)有的程序，其他的則屬于共有程序。接下來，我們就聊聊，查這個(gè)科目的賬需要做哪些審計(jì)程序、機(jī)械復(fù)制粘貼底稿后怎么寫文字說明、必須拿到哪些證明審計(jì)觀點(diǎn)的證據(jù)?？偠灾褪歉缮?程序；寫啥-底稿說明；留啥-證據(jù)。實(shí)務(wù)中，事務(wù)所的規(guī)模大小會(huì)對(duì)這些審計(jì)程序有所取舍，但是作為一條有責(zé)任的審計(jì)狗，你至少腦海中要考慮到這些骨頭的風(fēng)險(xiǎn)。程序1：產(chǎn)權(quán)證明核對(duì)。根據(jù)投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則的規(guī)定，列入投資性房地產(chǎn)應(yīng)符合“單獨(dú)計(jì)量”“可出售”，因此一般沒有完全產(chǎn)權(quán)的情況下，不應(yīng)計(jì)入投資性房地產(chǎn)。通常碰到的都是對(duì)外出租的商鋪和寫字樓。程序1總結(jié)！底稿說明：產(chǎn)權(quán)歸屬情況以及核對(duì)結(jié)果（是否均歸屬于公司）；證據(jù)：全部產(chǎn)權(quán)證明文件。程序2：資產(chǎn)監(jiān)盤。雖然產(chǎn)權(quán)文件是證明產(chǎn)權(quán)的充分條件，但如果實(shí)體滅失，權(quán)利自然消滅，現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)盤仍有必要。好在證明房產(chǎn)實(shí)體存在的替代程序還是不少，比如期后的租客支付租金記錄、網(wǎng)絡(luò)實(shí)時(shí)視頻截圖等手段。程序2總結(jié)！底稿說明：盤點(diǎn)時(shí)間、盤點(diǎn)人、盤點(diǎn)時(shí)的資產(chǎn)狀況；證據(jù)：盤點(diǎn)小結(jié)或者盤點(diǎn)說明。程序3：增減變化檢查。這個(gè)也是老生常談的程序，日復(fù)一日，年復(fù)一年，增減變化重點(diǎn)查。程序3總結(jié)！底稿說明：抽樣原則以及金額，抽樣結(jié)論。證據(jù)：抽查表。程序4：折舊攤銷測(cè)算（成本模式）。這個(gè)就和固定資產(chǎn)一模一樣了，只是換了個(gè)名字而已。會(huì)計(jì)上折舊的目的一是為了成本配比，二是為了匹配資產(chǎn)的使用而出現(xiàn)的價(jià)值貶損。程序4總結(jié)！底稿說明：折舊方法、測(cè)試結(jié)果。證據(jù)：折舊測(cè)算表。程序5：減值跡象判斷以及測(cè)試（成本模式）。和固定資產(chǎn)類似，如果存在長(zhǎng)期待出租等閑置的情況，需要考慮是否存在減值，以及進(jìn)行減值測(cè)試。程序5總結(jié)！底稿說明：公司資產(chǎn)是否存在需要計(jì)提減值的跡象，不存在減值也需進(jìn)行說明。證據(jù)：減值跡象判斷表及相關(guān)證據(jù)資料。程序6：公允價(jià)值復(fù)核（公允價(jià)值模式）。因?yàn)橛霉蕛r(jià)值計(jì)量的房產(chǎn)，并不計(jì)提折舊攤銷，因此對(duì)公允價(jià)值的取得，我們需要尤為慎重，比如是否依賴獨(dú)立第三方機(jī)構(gòu)、第三方機(jī)構(gòu)的聲譽(yù)，對(duì)于活躍市場(chǎng)是否有可以取得的公開數(shù)據(jù)與第三方機(jī)構(gòu)的結(jié)論進(jìn)行對(duì)比分析。通常情況下，如果有貸款，很可能是用房產(chǎn)作為抵押，就一定有房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告，找財(cái)務(wù)要一份資料就行。程序6總結(jié)！底稿說明：公司是否滿足采用公允價(jià)值的條件（1、活躍市場(chǎng)；2、類似資產(chǎn)價(jià)值可以取得）；公允價(jià)值取得來源、時(shí)點(diǎn)是否可靠及合理；公允價(jià)值計(jì)算是否正確。證據(jù)：復(fù)核表、公允價(jià)值來源表（有時(shí)可能是函證，公開網(wǎng)站的查詢資料）。程序7：投資性房地產(chǎn)與自由房產(chǎn)互轉(zhuǎn)審核（公允價(jià)值模式）。一般碰到多的情況就是出租和不出租之間的相互轉(zhuǎn)化。這個(gè)知識(shí)點(diǎn)大小考試是必考，大家應(yīng)該非常熟悉而且難忘。如果在自用房產(chǎn)轉(zhuǎn)為用公允價(jià)值計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，在初始轉(zhuǎn)換時(shí)，其超出賬面成本部分計(jì)入資本公積，低于部分計(jì)入公允價(jià)值變動(dòng)損益，也