南昌市某項(xiàng)目前期定位思考課件

廣東青云譜項(xiàng)目前期定位思考1廣東青云譜項(xiàng)目前期定謀篇布局審時(shí)度勢(shì)

厲兵秣馬決戰(zhàn)巔峰【戰(zhàn)略運(yùn)作篇】【市場分析篇】【項(xiàng)目分析篇】【營銷推廣篇】2謀篇布局審時(shí)度勢(shì)厲兵秣馬決戰(zhàn)巔峰【戰(zhàn)略運(yùn)作篇】【市場分析【戰(zhàn)略運(yùn)作篇】謀篇布局3【戰(zhàn)略運(yùn)作篇】謀篇布局3廈門新世紀(jì)優(yōu)質(zhì)物業(yè)專業(yè)代理

我們代理的樓盤不在多，在精，在專業(yè)。我們強(qiáng)調(diào)每個(gè)項(xiàng)目的個(gè)性化，關(guān)心每個(gè)產(chǎn)品的市場接受度。在每個(gè)區(qū)域，我們都熱衷于地標(biāo)物業(yè)的建立。4廈門新世紀(jì)優(yōu)質(zhì)物業(yè)專業(yè)代理

我們代理的樓盤不在多，在精，在專我們期待的是與發(fā)展商的長期合作我們了解發(fā)展商，所以我們關(guān)心發(fā)展商的利益。我們堅(jiān)決拋棄所有短期行為。發(fā)展商的利益就是我們的利益。5我們期待的是與發(fā)展商的長期合作我們了解發(fā)展商，所以我們關(guān)心發(fā)大項(xiàng)目成功啟動(dòng)不一定需要大資金無論是項(xiàng)目的發(fā)展還是后續(xù)的銷售推廣，我們都強(qiáng)調(diào)以最小的投入獲取最大的經(jīng)濟(jì)效益。發(fā)展商應(yīng)確立長遠(yuǎn)的地產(chǎn)發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)。我們經(jīng)常幫助我們的客戶完成上述目標(biāo)。6大項(xiàng)目成功啟動(dòng)不一定需要大資金無論是項(xiàng)目的發(fā)展還是后續(xù)的銷售好的營銷推廣不需要賣現(xiàn)樓我們不需要等樓建好再賣，成功的推廣可以提前賣樓，為發(fā)展商確立資金的回收計(jì)劃，樹立項(xiàng)目的信心，提早搶占市場。我們的項(xiàng)目在交樓時(shí)應(yīng)達(dá)到90%以上的銷售率。7好的營銷推廣不需要賣現(xiàn)樓我們不需要等樓建好再賣，成功的推廣可成功品牌營銷與做勢(shì)成功推廣策略就是最終達(dá)到“項(xiàng)目利益最大化”，靠是就是品牌營銷。在項(xiàng)目亮相前，拉升品牌的高度，提高項(xiàng)目勢(shì)能，形成市場熱點(diǎn)，營造出開盤必排隊(duì)認(rèn)購的勢(shì)頭。8成功品牌營銷與做勢(shì)成功推廣策略就是最終達(dá)到“項(xiàng)目利益最大化目標(biāo)溝通9目標(biāo)溝通9我們的開發(fā)目標(biāo)是什么？利潤最大化提升企業(yè)項(xiàng)目品牌知名度迅速回籠資金銷售持續(xù)增長10我們的開發(fā)目標(biāo)是什么？利潤最大化提升企業(yè)迅速回籠資金銷售持續(xù)我們強(qiáng)調(diào)：住宅項(xiàng)目首先應(yīng)該是比生活形態(tài)和生活品味，其次才是比地段、比環(huán)境、比戶型、比價(jià)格……。我們堅(jiān)持：將項(xiàng)目的營銷與策劃變成一種生活格調(diào)、生活形態(tài)的演繹。只有站得高，才能看得遠(yuǎn)，只有策略勝出，才有市場機(jī)會(huì)………11我們強(qiáng)調(diào)：住宅項(xiàng)目首先應(yīng)該是比生活形態(tài)和生活品味，其次才是比項(xiàng)目面臨的市場格局?項(xiàng)目所在市場的占位?誰是我們的目標(biāo)客戶?如何做出具有足夠市場競爭力的新產(chǎn)品,吸引目標(biāo)客戶？如何制造和樹立項(xiàng)目及發(fā)展商的品牌?分析區(qū)域市場分析競爭樓盤項(xiàng)目地塊價(jià)值分析客戶分析機(jī)會(huì)定位產(chǎn)品整合策略總綱我們的思路最快速完成銷售，并確保項(xiàng)目利潤最大化12項(xiàng)目面臨的市場格局?項(xiàng)目所在市場的占位?誰是我們的目標(biāo)客戶?【市場分析篇】審時(shí)度勢(shì)13【市場分析篇】審時(shí)度勢(shì)132、商品房價(jià)格穩(wěn)中漸升分析：06年上半年南昌市區(qū)商品住宅預(yù)銷售價(jià)格，較上年同期上漲11.1%，均價(jià)為3370元/平方米。1、商品房銷售依然旺盛

分析：商品住宅預(yù)銷售9702套，較上年同期增長12.2%，面積117.5萬平方米，較上年同期增長14.5%，金額39.60億元，較上年同期增長27.3%。商品房銷售總體上保持了穩(wěn)定增長的趨勢(shì)。

一、06年整體樓市142、商品房價(jià)格穩(wěn)中漸升分析：06年上半年南二、南昌樓市發(fā)展整體趨勢(shì)

15二、南昌樓市發(fā)展整體趨勢(shì)151、“國六條”短期內(nèi)對(duì)樓市影響不大市場持續(xù)理性發(fā)展“國六條”短期內(nèi)對(duì)樓市影響不大，樓市將持續(xù)以理性發(fā)展，新批項(xiàng)目將改變未來數(shù)年房產(chǎn)品供應(yīng)結(jié)構(gòu)，中小戶型比例加重。從消費(fèi)層面來看，由于居民收入快速提高，城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄呈現(xiàn)加速增長態(tài)勢(shì)，為房地產(chǎn)市場的發(fā)展提供了收入積累。2、南昌市整體房價(jià)穩(wěn)中有升從今年上半年的南昌樓市運(yùn)行情況看，整體趨勢(shì)在謹(jǐn)慎中前進(jìn)，”國六條“影響短期內(nèi)不會(huì)改變南昌樓市價(jià)格態(tài)勢(shì)，房價(jià)將穩(wěn)中有升。161、“國六條”短期內(nèi)對(duì)樓市影響不大163、南昌市樓市競爭壓力明顯加大老城及紅谷灘與新建板塊保守估計(jì)有400多萬平米，加上總占地22平方公里的“象湖新城區(qū)”及昌南綠城內(nèi)，分別為居住主題公園占地1600畝，豐源淳和500畝，平安象湖風(fēng)情600畝，九里象湖城666畝，平安600畝，北京城義2400畝、大湖之都120萬平米、銀河城150萬平米、康城50萬平米……估計(jì)近陸續(xù)登場近1000萬平米，足夠南昌市3年的消化量，南昌樓市供大于求漸顯，地產(chǎn)開發(fā)已進(jìn)入剛性競爭時(shí)代。173、南昌市樓市競爭壓力明顯加大17三、本項(xiàng)目主要競爭對(duì)手分析18三、本項(xiàng)目主要競爭對(duì)手分析18建筑形態(tài)：小高層及高層為主；總占地：134畝；容積率：1.8；綠化率：45%，戶型：二房二廳到三房二廳；面積：從78㎡—142㎡；總建筑面積約：16萬平方米；市場參考價(jià)：3600元/㎡（未開盤）。板式結(jié)構(gòu)南北通透及大棟距，價(jià)格相對(duì)適中；賣點(diǎn)威脅與本項(xiàng)目相比，有競爭力，主要分散大面積需求的客流。青云明珠

上林春天尚南云頂藍(lán)天郡19建筑形態(tài)：小高層及高層為主；賣威19定位為“打造南昌最具有附加值的精品樓盤”，建立起以環(huán)境生態(tài)、建筑生態(tài)、人文生態(tài)為內(nèi)核，以園林式居住環(huán)境為外觀形式的生態(tài)居住模式。賣點(diǎn)威脅屬南昌市一類地段價(jià)位較高對(duì)本項(xiàng)目影響不大上林春天青云明珠尚南云頂藍(lán)天郡建筑形態(tài)：小高層及高層為主，總占地：84畝，容積率：1.8，綠化率：55%，總建筑面積約：11萬平方米。市場參考價(jià)：4500元/㎡（未開盤）20定位為“打造南昌最具有附加值的精品樓盤”，建立起以環(huán)境生態(tài)、位于井岡山大道666號(hào)，周圍生活配套完善及便捷的交通。賣點(diǎn)威脅與本項(xiàng)目相比，有競爭力，分散部分客流尚南云頂上林春天青云明珠藍(lán)天郡建筑形態(tài)：4棟小高層（16--18層）總占地：24179平方米

總建筑面積約：8萬平方米。容積率：3.3，戶型：從二房二廳到四房二廳面積：從91到138平方米不等。市場參考價(jià)：2700元/㎡21賣威建筑形態(tài)：4棟小高層（16--18層）21占地面積：132畝總建筑面積：19萬平方米戶型：二房二廳到四房二廳面積：從91到138㎡不等預(yù)計(jì)銷售均價(jià)：3700—4000元/㎡位于井岡山大道666號(hào)，周圍生活配套完善及便捷的交通。賣點(diǎn)威脅與本項(xiàng)目相比，有競爭力，分散次要客流藍(lán)天郡上林春天尚南云頂藍(lán)天郡22占地面積：132畝賣威22小結(jié)綜觀周邊市場，已上市的項(xiàng)目尚南云頂?shù)软?xiàng)目；銷售狀況還可以。與之相比，本項(xiàng)目在價(jià)位上沒有絕對(duì)的優(yōu)勢(shì)。目前對(duì)本項(xiàng)目威脅最大的當(dāng)屬天集·青云明珠項(xiàng)目。該項(xiàng)目是中鐵建工集團(tuán)與南昌鐵路局強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手實(shí)力開發(fā)；該有幾大優(yōu)勢(shì)是本項(xiàng)目不能比的：一是規(guī)模優(yōu)勢(shì)，天集·青云明珠134畝是本項(xiàng)目的3倍多；二是價(jià)位優(yōu)勢(shì)，天集·青云明珠開發(fā)商對(duì)項(xiàng)目均價(jià)的期望指在3600元/㎡左右。23小結(jié)23【項(xiàng)目分析篇】厲兵秣馬24【項(xiàng)目分析篇】厲兵秣馬24本案三店西路25本案三店西路25項(xiàng)目所在地域關(guān)系圖本案26項(xiàng)目所在地域關(guān)系圖本案26產(chǎn)品概況27產(chǎn)品概況27要點(diǎn)分析城市中心成熟區(qū)域，交通便利，是項(xiàng)目主要優(yōu)勢(shì)之一。

交通

出行

規(guī)模容積率建筑密度生活配套主力戶型銷售均價(jià)位于迎賓大道北靠近三店西路，周圍20路、203路、游2路、18路等公交車站生活配套完善及便捷的交通。28要分規(guī)模位于迎賓大道北靠近三店西路占地面積：26620㎡、總建筑面積：523240㎡

。要點(diǎn)分析不是關(guān)鍵性賣點(diǎn)交通出行

容積率建筑密度生活配套主力戶型銷售均價(jià)

規(guī)模

29要分交通出行292.0要點(diǎn)分析相對(duì)適中，與周邊項(xiàng)目相比沒有優(yōu)勢(shì)，不是關(guān)鍵性的賣點(diǎn)交通出行規(guī)模建筑密度生活配套主力戶型銷售均價(jià)

容積率

30要分交通出行30<23%要點(diǎn)分析青云明珠的建筑密度是<20%，與此相比沒有優(yōu)勢(shì)。交通出行規(guī)模容積率生活配套主力戶型銷售均價(jià)

建筑密度

31要分交通出行31要點(diǎn)分析具有成熟的生活休閑機(jī)能，有利于項(xiàng)目的整體形象提升交通出行規(guī)模容積率建筑密度主力戶型銷售均價(jià)

生活配套

作為片區(qū)的后續(xù)的一個(gè)配套較為齊全的小區(qū)，項(xiàng)目的配套優(yōu)勢(shì)相當(dāng)明顯，周邊學(xué)校、醫(yī)院、幼兒園、菜市場、超市、郵局、銀行、公園等，生活方便至極。32要分交通出行作為片區(qū)的后續(xù)的一個(gè)配套較為齊全的小區(qū)要點(diǎn)分析交通出行規(guī)模容積率建筑密度生活配套

銷售均價(jià)

主力戶型

90㎡的二房、一房的中小戶型占33.8%98㎡以上的小中三房占61.1%區(qū)域內(nèi)中小戶型基本是一片空白；本項(xiàng)目的戶型定位迎合市場需求，產(chǎn)品是本案的最大優(yōu)勢(shì)。33要分交通出行90㎡的二房、一房的中小戶型占33.8%均價(jià)：3750元/㎡的期望價(jià)要點(diǎn)分析要實(shí)現(xiàn)3750元/㎡的均價(jià)有對(duì)后期的營銷有一定的壓力。交通出行規(guī)模容積率建筑密度生活配套主力戶型

銷售均價(jià)

34要分交通出行34SWOT優(yōu)勢(shì)S劣勢(shì)W機(jī)會(huì)Q威脅T35SWOT優(yōu)勢(shì)S劣勢(shì)W機(jī)會(huì)Q威脅T35生活配套作為片區(qū)的后續(xù)的一個(gè)配套較為齊全的小區(qū)，項(xiàng)目的配套優(yōu)勢(shì)相當(dāng)明顯，周邊實(shí)驗(yàn)學(xué)校醫(yī)院、幼兒園、肉菜市場、超市、郵局、銀行、公園等，生活方便至極。優(yōu)勢(shì)地段優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目位于迎賓大道以東，三店西路以南，周邊住宅項(xiàng)目均為中高檔住宅，提升了本項(xiàng)目的形象。交通便捷項(xiàng)目緊鄰迎賓大道，路網(wǎng)發(fā)達(dá)，且周邊有多路公交線路途徑迎賓大道，交通順暢。健康的居住環(huán)境小區(qū)超前規(guī)劃設(shè)計(jì)的中心廣場、南北庭園構(gòu)成“生態(tài)的、綠色的、環(huán)保的、健康的”居住環(huán)境。高檔物業(yè)烘托優(yōu)勢(shì)該片區(qū)先期建成的象湖源、象湖威尼斯等在南昌地產(chǎn)界有口皆碑，均為檔次較高住宅，是臨象湖物業(yè)的典范。36生活配套優(yōu)勢(shì)地段優(yōu)勢(shì)交通便捷健康的居住環(huán)境高檔物業(yè)烘托劣勢(shì)規(guī)模相對(duì)不大，不利于打造景觀環(huán)境環(huán)境嘈雜，建筑物陳舊，不利項(xiàng)目形象走高

3800元/㎡均價(jià)有點(diǎn)偏高37劣勢(shì)規(guī)模相對(duì)不大，不環(huán)境嘈雜，建筑物陳380機(jī)會(huì)青云譜片區(qū)發(fā)展成為南昌市的后發(fā)板塊，各方面資源優(yōu)；本案90㎡小二房、一房戶型占33%；98㎡—135㎡的中小三房，此產(chǎn)品的配比填補(bǔ)的區(qū)域內(nèi)中小戶型的空白，項(xiàng)目周邊企業(yè)事業(yè)單位多，潛在目標(biāo)客戶云集，尚有較大市場機(jī)會(huì)；38機(jī)會(huì)青云譜片區(qū)發(fā)展成為南昌市的后發(fā)板塊，各方面資源威脅▲昌南版塊因開發(fā)體量大，他們憑價(jià)格優(yōu)勢(shì)直接造成目標(biāo)客源分流；▲項(xiàng)目規(guī)模相對(duì)不大，以小駁大，具有一定壓力；▲青云譜有幾個(gè)大盤推出,如民航、江投、天集以及其它板塊內(nèi)新項(xiàng)目聚增，南昌未來樓市市場競爭異常激烈；

▲未來市場不確定因素及政策風(fēng)險(xiǎn)，國家宏觀調(diào)控及利息走高不利樓市，國六條的出臺(tái)在未來的幾年內(nèi)可能會(huì)有更多的中小戶型推出。39威脅▲昌南版塊因開發(fā)體量大，他們憑價(jià)格優(yōu)勢(shì)直接造成目標(biāo)客源分4040市場定位41市場定位41一、產(chǎn)品價(jià)格定位42一、產(chǎn)品價(jià)格定位42內(nèi)容權(quán)重項(xiàng)目相比值萊茵半島尚南云頂戀戀象湖地段10%8.59.548規(guī)模10%6956交通狀況10%8.5978生活配套10%8.5838.5景觀環(huán)境10%78.565戶型設(shè)計(jì)10%7956.5節(jié)能環(huán)保10%67.556建筑立面10%7966.5發(fā)展商實(shí)力10%6.595.56營銷策劃10%8.58.57.58.5權(quán)重總計(jì)100%73.5875469價(jià)格實(shí)際（元/㎡）440027503550比較價(jià)（元/㎡）3717.243743.063781.52加權(quán)平均值

3747.27元/平方米與主要項(xiàng)目權(quán)重分析43內(nèi)容權(quán)重項(xiàng)目相比值萊茵半島尚南云頂戀戀象湖地段10%8.59根據(jù)項(xiàng)目評(píng)估表，預(yù)計(jì)項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)均價(jià)3750元/㎡

。44根據(jù)項(xiàng)目評(píng)估表，預(yù)計(jì)項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)44二、客戶群體定位45二、客戶群體定位45他們是這樣一群人（項(xiàng)目周邊青云譜區(qū)域內(nèi)客戶約占60％，市區(qū)其它版塊約占40％）1、長期生活、工作在周邊的居民要改善住房條件2、在南昌市區(qū)工作的，需要首次過渡置業(yè)的企事業(yè)中低收入者3、周邊公務(wù)員、學(xué)校教師、醫(yī)院醫(yī)護(hù)人員4、周邊經(jīng)營戶、拆遷戶5、新婚夫婦初次置業(yè)者6、投資客[誰是我們的核心客戶？]——目標(biāo)客戶寫真

46他們是這樣一群人（項(xiàng)目周邊青云譜區(qū)域內(nèi)客戶約占60％，市區(qū)其[品質(zhì)、價(jià)格、務(wù)實(shí)]—目標(biāo)客戶寫照他們是城市的新派中產(chǎn)階級(jí)，多數(shù)已脫離了稚氣，年鄰層在25-40歲之間。是有一定文化底蘊(yùn)及儲(chǔ)蓄，講究一定的生活情趣，較看重項(xiàng)目的品質(zhì)、配套及項(xiàng)目內(nèi)外環(huán)境，追求精神上的愉悅是他們畢生的夢(mèng)想，渴望回歸鄰里居家的溫馨。比起空洞無華的概念，更注重產(chǎn)品內(nèi)在，希望購買到性價(jià)比高的住宅。舒適、安寧、輕松的環(huán)境是他們的居住觀。表面上循規(guī)蹈矩，內(nèi)心卻希望自己的房子稍具個(gè)性，區(qū)別于人。47[品質(zhì)、價(jià)格、務(wù)實(shí)]—目標(biāo)客戶寫照他們是城市的新派中產(chǎn)階青云譜區(qū)江鈴洪都市區(qū)其他主要區(qū)域以二十六歲至四十五歲的三口之家為主人口特征周邊政府公務(wù)員、學(xué)校、企事業(yè)單位的工作的人員；或已經(jīng)在青云譜居住了N年，對(duì)青云譜片區(qū)產(chǎn)生了一種居住情節(jié)的人群。職業(yè)特征以首次置業(yè)人群為主，再次置業(yè)和投資為輔置業(yè)動(dòng)機(jī)目標(biāo)客戶鎖定他們的共性：有就近置業(yè)的顯性特點(diǎn)，并愿意選擇向南居住！48青云譜區(qū)主要區(qū)域以二十六歲至四十五歲的三口之家為主人口特征三、項(xiàng)目屬性定位

青云中心健康陽光型生活社區(qū)

四、產(chǎn)品形象定位南昌青春活力住宅典范

49三、項(xiàng)目屬性定位49決戰(zhàn)顛峰【營銷推廣篇】50決戰(zhàn)顛峰【營銷推廣篇】50銷售策略51銷售策略51定向客群引導(dǎo)圈層營銷，低調(diào)擴(kuò)張個(gè)人的榮譽(yù)感客戶身份和地位的追求前期氛圍的營造先勢(shì)奪人，創(chuàng)客戶第一感官區(qū)品牌的塑造目前祥瑞做品牌良好機(jī)會(huì)戰(zhàn)略思考52定向客群引導(dǎo)圈層營銷，低調(diào)擴(kuò)張個(gè)A．銷售目標(biāo)

快速占有的市場份額，順利回收本案投資并取得贏利最大化。B．品牌目標(biāo)

提升昌盛房產(chǎn)的知名度，樹立鮮明的企業(yè)形象，奠定公司開發(fā)地位C．客戶目標(biāo)

讓客戶成為“布道者”，因此，本案營銷推廣過程中將尤其重視對(duì)客戶的積累工作。營銷目標(biāo)53A．銷售目標(biāo)營銷目標(biāo)53如須完成開發(fā)資金回籠要求，所需條件1、在年內(nèi)旺季開盤，時(shí)間：2007年05月2、工程配合：07年05月前完成樣板展示區(qū)3、開盤前具備申領(lǐng)預(yù)售許可證條件入市時(shí)機(jī)54如須完成開發(fā)資金回籠要求，所需條件1、在年內(nèi)旺季開盤，時(shí)間：去化首批3(3、8、9）棟開盤期為07年05月蓄水期3個(gè)月05月18日首批樣板展示區(qū)建成，可申領(lǐng)預(yù)售許可證03月1日現(xiàn)場售樓部投入使用開始意向登記06年11月營銷方案確定07年02月全面面市時(shí)間節(jié)點(diǎn)（假定時(shí)間）55去化首批3(3、8、9）棟開盤期為07年05月銷售階段選擇要點(diǎn)1、推出房源循序漸進(jìn)，保持市場新鮮感2、動(dòng)工階段和交付時(shí)間與推出房源相吻合3、利于項(xiàng)目整體銷售的連貫性4、房源價(jià)值區(qū)的體現(xiàn)56銷售階段選擇要點(diǎn)1、推出房源循序漸進(jìn)，保持市場新鮮感56銷售節(jié)奏表銷售階段銷控策略入市戶型供應(yīng)面積㎡套數(shù)供應(yīng)房型均價(jià)：元/㎡總價(jià)：元第一期第一批3、8、9號(hào)樓

10434.6110二室二廳360037564560第二期第二批1、2號(hào)樓15634.6254一室一廳380059411480一室二廳二室二廳第三期第三批4、5、6、7號(hào)樓17344.2174三室兩廳兩衛(wèi)三室兩廳一衛(wèi)兩室兩廳390067642380總計(jì)43413.45383791.88164618420（注：商業(yè)面積：6032.7㎡；暫定在07年7月招商12份上市；具體價(jià)格根據(jù)明年市場確定）57銷售節(jié)奏表銷售階段銷控策略入市戶型供應(yīng)面積㎡套數(shù)供應(yīng)房型3號(hào)樓8號(hào)樓9號(hào)樓2號(hào)樓1號(hào)樓4號(hào)樓7號(hào)樓5號(hào)樓6號(hào)樓第一批推出產(chǎn)品第二批推出產(chǎn)品第三批推出產(chǎn)品583號(hào)樓8號(hào)樓9號(hào)樓2號(hào)樓1號(hào)樓4號(hào)樓7號(hào)樓5號(hào)樓6號(hào)樓第一批銷售節(jié)奏策略分析第一批房源位置相對(duì)較差，景觀資源較弱，戶型為中小兩房，首批入市，價(jià)格較低，吸引人氣引起關(guān)注打開市場。第二批房源小戶型居多，位置稍好，總價(jià)低，可以適當(dāng)提升單價(jià)，又因第二批推出，在價(jià)格上相應(yīng)提高，為銷售策略的常規(guī)方式。第三批房源位置最好，擁有項(xiàng)目最好景觀資源，戶型相對(duì)較大，又屬于最后推出，所以單價(jià)相應(yīng)提升但不宜相差太大。59銷售節(jié)奏策略分析第一批房源位置相對(duì)較差，景觀資源較弱，戶型為整體銷售周期（計(jì)劃工程進(jìn)度18個(gè)月）第一批房源5月上市，7月底封盤。第二批房源6月預(yù)熱，7月中旬開盤，11月底封盤。第三批房源10月中旬預(yù)熱，11月開盤，08年2月初（春節(jié)前）全部房源銷售達(dá)到90以上。60整體銷售周期（計(jì)劃工程進(jìn)度18個(gè)月）第一批房源5月上市，7月推廣策略61推廣策略61如何販賣，如何創(chuàng)新？先從案名開始……62如何販賣，如何創(chuàng)新？先從案名開始……62講了市場、目標(biāo)客戶、產(chǎn)品定位策劃，最后我們?nèi)绾蝸碣u，賣什么？用什么策略來吸引人，并能用好的線索來統(tǒng)領(lǐng)？營銷策劃總綱及推廣核心攻略63講了市場、目標(biāo)客戶、產(chǎn)品定位策劃，最后我們?nèi)绾蝸碣u，賣什么？產(chǎn)品客戶地緣特色地緣感覺項(xiàng)目品質(zhì)市政配套懷舊情愫講究品質(zhì)彰顯個(gè)性舒適體驗(yàn)產(chǎn)品概念：簡約空間風(fēng)度生活64產(chǎn)品客戶地緣特色懷舊情愫產(chǎn)品概念：簡約空間風(fēng)度生●項(xiàng)目規(guī)模相對(duì)較小，平面布局呈圍合式，中庭景觀清爽簡約，較有特色?！駪粜椭饕獮橹行粜停秸龑?shí)用，空間簡約流暢，精巧舒適?！裥^(qū)組團(tuán)空間與室內(nèi)空間，由外及里，簡約精致，具有區(qū)隔性、包容性、匯集性、交流性?！耥?xiàng)目所在地，新老城區(qū)交匯處，配套成熟，交通便利，地段優(yōu)勢(shì)吸引著城市中產(chǎn)聚集，對(duì)周邊居民說，具有歸屬感?！窠睿L(fēng)生水起；休閑時(shí)光，優(yōu)雅從容；個(gè)性社區(qū)，風(fēng)度生活。

“簡約空間風(fēng)度生活”彰顯項(xiàng)目核心優(yōu)勢(shì)，訴求幸福生活理念，引發(fā)客戶的共鳴65●項(xiàng)目規(guī)模相對(duì)較小，平面布局呈圍合式，中庭景觀清爽簡約，較有廢鐵不值錢，但用廢鐵拼裝起來的工藝品身價(jià)立馬高百倍、千倍，為什么？他們的材料都是廢鐵呀？ARMARY與地?cái)傌浀某杀静粫?huì)超過幾十元，但價(jià)格相差幾十倍甚至上百倍，為什么？因?yàn)樗囆g(shù)人文價(jià)值的附加！因?yàn)槠放苾?nèi)涵的無限附加！如果住宅項(xiàng)目采用“就產(chǎn)品賣產(chǎn)品”的方式，無異于賣廢鐵或地?cái)傌?。我們的?xiàng)目要賣個(gè)好價(jià)，就必須賦予產(chǎn)品深厚的個(gè)性的內(nèi)涵及生活形態(tài)。我們認(rèn)為：“簡約空間時(shí)尚生活”所蘊(yùn)藏的地段、格調(diào)、情懷、個(gè)性、人文等“復(fù)合價(jià)值”，最能為項(xiàng)目加分！66廢鐵不值錢，但用廢鐵拼裝起來的工藝品身價(jià)立馬高百倍、千倍，為“祥瑞青云譜項(xiàng)目隱含價(jià)值”的那些復(fù)合價(jià)值用一句話概括，就是：簡約空間風(fēng)度生活這就是我們的傳播口號(hào)。67“祥瑞青云譜項(xiàng)目隱含價(jià)值”的那些復(fù)合價(jià)值用一句話概括，就是：項(xiàng)目資源攝取提純整合簡約空間風(fēng)度生活休閑場所：象湖及周邊區(qū)域配套：配套完善生活便利區(qū)域城市價(jià)值：新老城區(qū)交匯處產(chǎn)品優(yōu)化：優(yōu)化產(chǎn)品確立品牌生活理念：鬧中取靜繁華之上人文價(jià)值：自信從容風(fēng)度人居產(chǎn)品品質(zhì)：精致空間魅力居所68項(xiàng)目資源攝取提純整合簡約空間風(fēng)度生活休閑場所：區(qū)域配套：溝通語演繹：風(fēng)度生活，源于簡約品質(zhì)風(fēng)度，創(chuàng)新生活建筑風(fēng)度，因妙而傳做人，更需要一種風(fēng)度69溝通語演繹：風(fēng)度生活，源于簡約69導(dǎo)出并推薦案名

祥瑞·風(fēng)度9970導(dǎo)出并推薦案名祥瑞·風(fēng)度9970風(fēng)度：風(fēng)度，是人們?cè)谝欢ǔ潭壬系乃枷胄摒B(yǎng)和文化涵養(yǎng)的外在表現(xiàn)，它的美是通過人的外在行為如表情、語言、心態(tài)等方面而顯現(xiàn)出來的。

99：數(shù)字在案名中用的較少，較為新穎，而99有“久久”諧音，意義通“天長地久”，而99和100相差“1”，亦可表示人生不斷向滿分進(jìn)軍，終生努力。風(fēng)度99漢字和阿拉伯?dāng)?shù)字結(jié)合，形式較為別致新穎，組合起來意味深長，即居住者及項(xiàng)目本身的魅力個(gè)性，翩翩風(fēng)度地久天長，傳播上朗朗上口，易于記憶。祥瑞·風(fēng)度99將公司品牌和項(xiàng)目結(jié)合起來，利于公司品牌傳播，而“祥瑞”亦彰顯項(xiàng)目祥和瑞氣。案名釋義71風(fēng)度：案名釋義71備選案名祥瑞·幸福99祥瑞·湖韻祥瑞·陽光祥瑞·湖韻鑒筑72備選案名祥瑞·幸福9972如何販賣，如何創(chuàng)新？案名之后，策略為先……73如何販賣，如何創(chuàng)新？案名之后，策略為先……73項(xiàng)目價(jià)值挖掘項(xiàng)目的區(qū)位價(jià)值項(xiàng)目的配套價(jià)值項(xiàng)目的產(chǎn)品價(jià)值項(xiàng)目的地段價(jià)值項(xiàng)目的品牌價(jià)值新老城區(qū)交匯處，臨近象湖，區(qū)位價(jià)值日益凸顯中心地段，人氣旺純板式結(jié)構(gòu)，南北通透，有較好的江景資源，品質(zhì)具有均好性周邊有商業(yè)、學(xué)校、餐飲、娛樂、醫(yī)院等配套通過項(xiàng)目構(gòu)建祥瑞房產(chǎn)的優(yōu)質(zhì)品牌項(xiàng)目的人文價(jià)值創(chuàng)新概念，以風(fēng)度生活、優(yōu)質(zhì)人居的理念引導(dǎo)，體現(xiàn)客戶文化品味和人生格調(diào)74項(xiàng)目價(jià)值挖掘項(xiàng)目的區(qū)位價(jià)值項(xiàng)目的配套價(jià)值項(xiàng)目的產(chǎn)品價(jià)值項(xiàng)目的守市場？突圍市場！還是攻領(lǐng)市場？突圍為了競爭，競爭為了營銷，營銷為了利潤與品牌，利潤與品牌為了持續(xù)化運(yùn)營……———分階段目標(biāo)決定了項(xiàng)目成敗

突圍核心：充分挖掘、整合發(fā)展商與項(xiàng)目的可利用資源、化劣勢(shì)為優(yōu)勢(shì)。75守市場？突圍市場！還是攻領(lǐng)市場？突圍為了競爭，競爭為了營銷，1、產(chǎn)品形象打造走“精品”路線，著重以此概念進(jìn)行訴求，彌補(bǔ)項(xiàng)目規(guī)模不足。2、注重產(chǎn)品文化底蘊(yùn)的追溯，做內(nèi)涵豐富的產(chǎn)品，以支撐項(xiàng)目開發(fā)與策劃主題。3、在產(chǎn)品建筑上突出“簡約空間，舒適體驗(yàn)”，整體突出“成熟社區(qū)，陽光生活”，設(shè)計(jì)細(xì)節(jié)突出“人性化、便利性”。761、產(chǎn)品形象打造走“精品”路線，著重以此概念進(jìn)行訴求，彌補(bǔ)7營銷策劃攻擊策略1、為了便于迅速引起消費(fèi)者關(guān)注，建議首先從案名開始，以“風(fēng)度99”入手，讓人耳目一新；同時(shí)，要突出產(chǎn)品品質(zhì)感，向消費(fèi)者展示一種成熟簡約的人居氛圍，所以案名是關(guān)鍵要素之一。2、推廣上，項(xiàng)目先行，締造美譽(yù)，由此樹立良好企業(yè)形象，奠定公司品牌形象。充分利用大、小眾媒體，多渠道進(jìn)行信息傳播。3、采用多元化營銷策略為組合的動(dòng)態(tài)手法，為項(xiàng)目造市、造勢(shì)。4、建設(shè)開發(fā)節(jié)奏上順應(yīng)銷售計(jì)劃，為銷售控制提供先決保障。5、銷售以快制勝，資金最快化為目標(biāo)，在眾多競爭項(xiàng)目中搶占市場先機(jī)，快速贏得市場。77營銷策劃攻擊策略1、為了便于迅速引起消費(fèi)者關(guān)注，建議首先從案統(tǒng)一性：形象的整合，推廣策略中始終不變的核心連貫性：整個(gè)全程營銷過程保持連貫，包括廣告風(fēng)格與訴求的可延續(xù)性差異性：個(gè)性化識(shí)別的系統(tǒng)的建立，獨(dú)一無二，他人無法替代獨(dú)特的銷售主張策略組合常規(guī)推售策略價(jià)格策略付款組合策略分階段優(yōu)惠策略SP策略銷控策