濟(jì)南長清房產(chǎn)市場報告課件

長清區(qū)市場報告區(qū)域概況Part0ne區(qū)域市場Parttwo重點(diǎn)項目介紹Partthree區(qū)域概況長清區(qū)長清區(qū)地處濟(jì)南市西南部，南倚泰山，西臨黃河，2001年6月撤縣設(shè)區(qū)，轄7個鄉(xiāng)鎮(zhèn)、4個街道辦事處，總面積1178平方公里，常住人口76萬人，其中高校師生近20萬人。至2012年，長清城市居民人均可支配收入和農(nóng)村居民人均純收入將分別達(dá)到3.5萬元、1.7萬元，人民幸福感明顯增強(qiáng)。長清作為濟(jì)南西部新城的主要載體，區(qū)域位置較為重要。。區(qū)域概況長清是濟(jì)南西部新城的主要載體，是聯(lián)接長三角和環(huán)渤海地區(qū)的咽喉要道，是東北、華北通往中原的必經(jīng)之地。

104國道、220國道、104省道和濟(jì)聊、濟(jì)廣、京福高速等級公路縱貫全境。大學(xué)科技園與濟(jì)南主城區(qū)有BRT公交相通，京滬高鐵濟(jì)南西客站至長清的城市軌道交通“十二五”期間建成通車；城區(qū)距濟(jì)南西客站僅15分鐘車程（軌道交通僅8分鐘)，距濟(jì)南國際機(jī)場僅30分鐘車程----地理位置小結(jié)：2008-2012年長清市GDP和人均GDP兩項指標(biāo)均保持整體穩(wěn)步走高的趨勢，2012年長清實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值304億元，人均生產(chǎn)總值42381元?？梢钥闯?，長清經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定及持續(xù)向上發(fā)展形成了消費(fèi)者信心和各種商業(yè)投資活動的基礎(chǔ)，同時長清市經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定性為房地產(chǎn)項目的最終成功提供了先決條件。經(jīng)濟(jì)指標(biāo)長清片區(qū)根據(jù)濟(jì)南市城市發(fā)展總體規(guī)劃“東拓、西進(jìn)、中疏、南控、北跨”的方針，確定了“兩軸五組團(tuán)”的城市發(fā)展空間結(jié)構(gòu)，進(jìn)一步細(xì)劃為長清主城區(qū)、大學(xué)科技園區(qū)、經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、農(nóng)業(yè)高新技術(shù)開發(fā)區(qū)和五峰山旅游度假區(qū)五個功能不同、風(fēng)格迥異的城市組團(tuán)，目前，“五個組團(tuán)”規(guī)劃面積達(dá)160平方公里，形成了布局合理、功能完善、優(yōu)勢互補(bǔ)的現(xiàn)代化城市新區(qū)，成為帶動區(qū)域經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展的增長極。區(qū)域整體規(guī)劃按照規(guī)劃，作為長清片區(qū)的中心，西部新城區(qū)將以高?？萍紙@為核心，引領(lǐng)濟(jì)南西部大發(fā)展。位于濟(jì)南城市發(fā)展戰(zhàn)略——西部新城區(qū)，發(fā)展?jié)摿o限。區(qū)域整體規(guī)劃西部新城區(qū)三大優(yōu)勢，助力長清區(qū)市場再次騰飛。隨著大學(xué)科技園、濟(jì)南經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、現(xiàn)有主城區(qū)、農(nóng)高區(qū)、五峰山旅游度假區(qū)“五大片區(qū)”的迅速崛起與發(fā)展，為全區(qū)經(jīng)濟(jì)、社會事業(yè)的快速發(fā)展搭建了新平臺，拓展了新空間。優(yōu)越的區(qū)位、便捷的交通、豐富的資源、優(yōu)美的環(huán)境，使長清區(qū)成為承接省會城市功能，拓展城市空間、緩解城市人口壓力，拉動濟(jì)南市民消費(fèi)的重要載體，目前，通過高效、快捷、現(xiàn)代的交通、通訊網(wǎng)絡(luò)，長清已與濟(jì)南中心城區(qū)實(shí)現(xiàn)了城區(qū)的有機(jī)融合、產(chǎn)業(yè)的互動發(fā)展。全區(qū)投資環(huán)境、消費(fèi)環(huán)境、發(fā)展環(huán)境日趨優(yōu)化，已具備迎接超常規(guī)加快發(fā)展的基礎(chǔ)和條件。老城區(qū)板塊老城區(qū)板塊鳳凰路以東為新城板塊，包含大學(xué)城科技園區(qū)，自大學(xué)城成立以來，魯商常春藤、紫薇翠庭、潤和山居、原香溪谷等住宅、花園洋房逐漸開盤，該片區(qū)逐漸成為長清區(qū)以及濟(jì)南市區(qū)養(yǎng)生大盤聚集地。新城區(qū)板塊新城板塊長清區(qū)可進(jìn)一步劃分為以大學(xué)城為核心的大學(xué)科技園新城區(qū)和以舊城改造為主的長清老城區(qū)兩大片區(qū)。鳳凰路以西為長清區(qū)老城區(qū)，作為長清區(qū)政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，老城區(qū)為長清區(qū)及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)置業(yè)首選。區(qū)域現(xiàn)狀區(qū)域概況Part0ne區(qū)域市場Parttwo重點(diǎn)項目介紹Partthree大學(xué)城、園博園、未來輕軌的建設(shè)，為本項目開發(fā)提供了良好的題材，長清區(qū)享有自然景觀、人文資源雙重利好；目前來看，長清區(qū)面向剛需的競爭項目較多，西客站片區(qū)競爭項目多；長清區(qū)域在售項目多面向剛需客群，產(chǎn)品品質(zhì)有待提高；長清區(qū)在售項目主要是地緣性客戶，客戶多在長清周邊生活、工作；

隨著濟(jì)南城市西進(jìn)，西部新城建設(shè)，區(qū)域內(nèi)的市場形式暗流涌動……項目區(qū)域市場2012年長清區(qū)土地總供應(yīng)量為57.13萬平米，其中住宅供應(yīng)量為38.99萬平米，占總供應(yīng)量比例68%，商業(yè)金融供應(yīng)量為18.13萬平米，占總供應(yīng)量比例32%；住宅土地供應(yīng)量多于商業(yè)土地供應(yīng)量。2012年長清區(qū)土地共成交27.13萬平米，其中住宅成交8.99萬平米，占土地總成交量的33%，商業(yè)金融土地成交18.13萬平米，占土地總成交量的67%。土地供應(yīng)及成交情況數(shù)據(jù)來源：克爾瑞市場供應(yīng)及成交去化情況2012年長清區(qū)全年市場新增供應(yīng)量4萬余平，受供需結(jié)構(gòu)影響，7月份新增供應(yīng)量達(dá)到頂峰，8月份后供應(yīng)量逐漸減少，10月份受供需結(jié)構(gòu)影響，有所上漲，12月份受春節(jié)及供需影響，供應(yīng)量驟減；2012年長清區(qū)成交全年成上升趨勢，隨著流動性的持續(xù)寬松，受濟(jì)南市項目價格提升的影響，長清區(qū)整體價格小幅攀升，隨著剛需逐步釋放，3月份后市場逐漸回暖，成交量均勻上升，下半年成交趨于穩(wěn)定，9-10月份成交達(dá)到頂峰。數(shù)據(jù)來源：克爾瑞區(qū)域項目分布濟(jì)荷高速京臺高速鳳凰路G220紫薇路大學(xué)路恒大綠洲長清區(qū)在售項目主要以高層及花園洋房為主，也有少量別墅和小高層供應(yīng)。高層產(chǎn)品的供應(yīng)主要集中在魯商常春藤、恒大綠洲。長清區(qū)項目規(guī)模差別較大，恒大綠洲建設(shè)規(guī)模最大，達(dá)到200萬平方米，紫薇翠庭建設(shè)規(guī)模最小僅有4.5萬平方米，其他項目規(guī)模在8萬至150萬平不等。區(qū)域項目基本情況所在板塊項目名稱總建筑面積（萬㎡）容積率產(chǎn)品類型成交均價（元/㎡）新城區(qū)板塊魯商常春藤1501.67高層、小高層、多層4600紫薇翠庭4.51.08花園洋房5700同圓潤和山居7.560.89花園洋房6100中建瀛園22.81.5花園洋房7200建邦原香溪谷650.7花園洋房、別墅洋房6500、別墅7400恒大綠洲2002.25高層5500老城區(qū)版塊長興美郡360.5小高層板樓5400港基城市經(jīng)典161.8小高層5600所在板塊項目名稱主力戶型熱銷戶型滯銷戶型新城區(qū)板塊魯商常春藤80-90平米兩室，120-140平米三室，170平米四室80-90平米兩室，120-140平米三室170平米四室紫薇翠庭100-150三室100-120三室140-150三室同圓潤和山居98平方米兩室，120-270平方米三室98平方米兩室，120-130平方米三室200-270平米復(fù)式中建瀛園155平方米三室，200平方米復(fù)式；400平米雙拼，500平米類獨(dú)棟155平方米三室——建邦原香溪谷220-500平方米花園洋房項目整體滯銷恒大綠洲90-180平方米高層180平老城區(qū)版塊長興美郡80-90平米兩室，120-140平米三室小高層——港基城市經(jīng)典90平方米兩室，110-125平方米三室90平方米兩室，110-120平方米三室——長清區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品面積80-90平二室、101-108平小三室、120-140平三室是供應(yīng)主力及熱銷主力；150平以上大戶型房源因總價與客戶購買力不符，各項目均出現(xiàn)滯銷現(xiàn)象。

產(chǎn)品分析客群分析區(qū)域高層產(chǎn)品以長清區(qū)當(dāng)?shù)乜腿簽橹?，隨著長清區(qū)推盤量的增加、市區(qū)房源價格的不斷上漲，市區(qū)客群人數(shù)增加；花園洋房和別墅產(chǎn)品的客群主要來自于市區(qū)，長清區(qū)當(dāng)?shù)氐目腿嘿彿磕芰τ邢?；所在板塊項目名稱客群新城區(qū)板塊魯商常春藤以長清區(qū)客戶為主，比例約為60%，市區(qū)客戶約占40%，其中，市中區(qū)客戶較多紫薇翠庭濟(jì)南市區(qū)客群大約占70%，長清城區(qū)客戶約為30%同圓潤和山居濟(jì)南市區(qū)客群占到當(dāng)前成交客群的60%，當(dāng)?shù)乜腿罕壤技s40%中建瀛園濟(jì)南市區(qū)客群大約占60-70%，長清老城區(qū)客戶約占30-40%建邦原香溪谷濟(jì)南市區(qū)客戶占到成交客戶的90%，長清區(qū)僅占約10%恒大綠洲濟(jì)南市區(qū)客戶占到成交客戶的90%，長清區(qū)僅占約10%老城區(qū)版塊長興美郡成交客戶中，主要為長清區(qū)城區(qū)客戶為主港基城市經(jīng)典成交客戶中，主要為長清區(qū)城區(qū)以及周邊企事業(yè)單位客戶為主區(qū)域概況Part0ne區(qū)域市場Parttwo重點(diǎn)項目介紹Partthree項目位于長清區(qū)南臨長清大學(xué)路，西臨鳳凰路，東靠琵琶山，北依沙河，距國際園博園，僅有5分鐘車程；市民足不遠(yuǎn)行，就可游覽國內(nèi)外70余座城市主要景觀。項目占地面積1200余畝，建筑面積約200萬㎡，其中首期39.42萬㎡，已全部交房入住，作為恒大地產(chǎn)進(jìn)入濟(jì)南的全新力作，全方位引領(lǐng)濟(jì)南精裝品質(zhì)生活的時代潮流，致力于打造濟(jì)南西部新城，是濟(jì)南西部新城不可多得的高品質(zhì)樓盤。北中國200萬平高鐵生態(tài)宜居第一大盤重點(diǎn)項目簡介---恒大綠洲項目銷售情況2012年濟(jì)南恒大綠洲共計成交住宅980套，其中以6月至12月四個月份成交最多，主要受項目即將交房老客戶帶新客戶到訪看房以及“金九銀十”銷售旺季與9月份本項目推出的系列優(yōu)惠政策影響。受2011年市場大環(huán)境影響，2012年1月-4月本項目成交較少，至五月份開始逐步回暖，10月份銷售量達(dá)到最高，11月份由于受交房因素影響，銷售勢頭略緩；數(shù)據(jù)來源：克爾瑞2012年濟(jì)南恒大綠洲全年整體均價為5098元/㎡，整體呈上升趨勢；1月份由于受2011年政策等影響，價格降幅較大，2月份臨近春節(jié)集團(tuán)調(diào)整價格整體部分上揚(yáng)，3月份下調(diào)價格后，隨著市場環(huán)境轉(zhuǎn)暖，價格逐步上升，截止到12月份，本項目住宅整體均價為5709元/㎡。項目價格走勢數(shù)據(jù)來源：克爾瑞濟(jì)南恒大綠洲在售戶型以60%的三房產(chǎn)品占比最多，其中小三房占20%，三房占15%，大三房占25%；二房產(chǎn)品占35%，較難去化四房產(chǎn)品僅占5%。項目戶型配比戶型占比兩房35%小三房20%三房15%大三房25%四房5%十余年精雕細(xì)琢品質(zhì)戶型面積約：136㎡三室兩廳兩衛(wèi)項目戶型戶型設(shè)計方正緊湊，布局科學(xué)合理，面積使用率高；采用全明設(shè)計，廳、臥、廚、衛(wèi)均有很好的采光、通風(fēng)效果；實(shí)現(xiàn)動靜、干濕、公私三大功能合理分區(qū)；廚房空間方正、寬敞，且配備大面積家政陽臺，經(jīng)濟(jì)實(shí)用；餐廳、客廳相連，南北通透，增加視覺效果。面積約：180㎡四室兩廳兩衛(wèi)1、功能分區(qū)合理，實(shí)現(xiàn)動靜、公私、干濕三大分區(qū)；2、南北通透，廳、臥、廚、衛(wèi)均有很好的采光和通風(fēng)效果；3、整體戶型方正有制，緊湊合理，盡顯尊貴宜居之美。4、主臥室270°特色觀景窗設(shè)計，體現(xiàn)高雅風(fēng)情，讓美景觸手可及。5、超寬陽面采光陽臺，打造五星級住宅的奢華面積約：101㎡三室兩廳一衛(wèi)戶型方正實(shí)用，功能分區(qū)合理科學(xué)，緊湊實(shí)用、無浪費(fèi)面積、使用率高；采用全明設(shè)計，廳、臥、廚、衛(wèi)均有很好的采光、通風(fēng)效果；主臥室轉(zhuǎn)角風(fēng)情飄窗設(shè)計，風(fēng)光無限；雙陽臺設(shè)計，賞景休閑、生活勞動互不擾。面積約：99㎡兩室兩廳一衛(wèi)戶型緊湊實(shí)用，布局科學(xué)合理，充分滿足新精英人士居家需求；采用全明設(shè)計，廳、臥、廚、衛(wèi)均有很好的采光、通風(fēng)效果；超大景觀陽臺，俯瞰美景，心曠神怡；京滬高鐵泰安站濟(jì)南恒大綠洲距離京滬高鐵濟(jì)南站僅有10公里，距離京滬高鐵泰安站約有45公里。項目地塊位于2個高鐵客運(yùn)站之間，均受到未來2個高鐵經(jīng)濟(jì)圈的輻射，盡享15分鐘都市生活圈便利。項目優(yōu)勢京滬高鐵，加速城市區(qū)域經(jīng)濟(jì)騰飛十大產(chǎn)品優(yōu)勢搶占西部置業(yè)洼地城；雙核交通，通暢泉城濟(jì)南恒大綠洲路況優(yōu)越，外部區(qū)域通達(dá)性較好。K301、K302、22等線路公交車，從項目旁邊經(jīng)過，長清區(qū)104國道、220國道、京福高速公路、103省道等公路干線縱貫?zāi)媳?。劉長山路西沿線的貫通，濟(jì)南西站至長清城市軌道交通即將開工，長清至濟(jì)南僅需10分鐘，交通即在家門口。大學(xué)城內(nèi)目前有10所大學(xué)入駐，分別是：山東師范大學(xué)、山東藝術(shù)學(xué)院、山東輕工業(yè)學(xué)院、山東中醫(yī)藥大學(xué)、山東工藝美術(shù)學(xué)院、山東女子學(xué)院、山東勞動技術(shù)學(xué)院、山東省工會管理干部學(xué)院、山東交通學(xué)院,山東聯(lián)合大(圣翰財貿(mào)職業(yè)學(xué)院)；距項目僅2.9公里；十余所高校鑄就百年文脈園博勝景，人文腹地濟(jì)南園博園是集園林景觀、生態(tài)旅游、植物科普、文化博覽、休閑度假、水上游覽為一體的大型綜合性國際博覽園，將是繼“一山、一水、一圣人”之后山東省又一新的代表性旅游景點(diǎn)。距項目僅有5分鐘車程；項目東臨泰山余脈—琵琶山，北接大沙河；依山傍水，藏風(fēng)納氣，風(fēng)水極佳；新古典主義歐陸風(fēng)情建筑，雍容華貴濟(jì)南恒大綠洲建筑外立面采用新古典主義歐陸風(fēng)格，大氣中透出優(yōu)雅，沉穩(wěn)中盡顯尊貴；

濟(jì)南

恒大綠洲園林景觀，源于法國左岸的靈感與浪漫、閑適與高貴，左岸文化的時尚藝術(shù)品位、結(jié)合濟(jì)南獨(dú)特的地域環(huán)境，景觀設(shè)計一種營造愜意的綠色戶外生活環(huán)境，建立典雅高貴的景觀構(gòu)筑。20萬㎡世界級皇家園林，盡顯大師風(fēng)范

萬余平中央大湖橫貫園區(qū)，中心園區(qū)疊水，以此展開狹長生態(tài)綠化帶，步移景異，冠絕全城；核心人工生態(tài)景觀湖,水景成為景觀構(gòu)成重點(diǎn),中心橋?qū)⒄麄€水體分成東西兩部分，站在木橋上既能近距離的與噴泉相惜，又能西望大面積的寬闊湖面，給業(yè)主以回歸自然、陶冶身心的完美景色；濟(jì)南恒大綠洲會所作為濟(jì)南首席多功能商務(wù)會所，擁有西餐廳、棋牌室、瑜伽室、水療館、醫(yī)療館等的五星級多功能豪華會所，專業(yè)的全方位物業(yè)服務(wù)，賦予業(yè)主無上的尊崇與榮耀；。

5000㎡超五星級豪華會所匹配尊貴人生舞蹈室瑜伽室閱覽室棋牌室濟(jì)南恒大綠洲規(guī)劃建有15000㎡全天候運(yùn)動中心，一層國際標(biāo)準(zhǔn)恒溫游泳館、室內(nèi)籃球館、羽毛球、網(wǎng)球、乒乓球；二層桌球、三層健身大廳、四層旱冰場；目前已全部開館，隨時讓業(yè)主及家人朋友在運(yùn)動中盡情揮灑熱情。?；@球、羽毛球館乒乓球館游泳館健身房全天候運(yùn)動中心運(yùn)動就在家門口濟(jì)南恒大綠洲規(guī)劃有18制雙語幼兒園、30班制小學(xué)、36班制中學(xué)，一站式教育配套，讓業(yè)主的孩子從小就近入讀名校，從小就贏在起跑線上。。幼兒園、小學(xué)、中學(xué)一站式教育配套十萬㎡歐陸風(fēng)情商街，享受“足不出戶”的便捷濟(jì)南恒大綠洲規(guī)劃有十余萬㎡歐陸風(fēng)情商業(yè)街，力爭打造時髦、優(yōu)雅、高檔的商品，高雅的社區(qū)氛圍，讓業(yè)主在品味潮流、體會時髦的同時滿足業(yè)主和家人的各種購物需求，引領(lǐng)時代風(fēng)尚。滿屋名牌9A精裝濟(jì)南恒大綠洲，秉承恒大地產(chǎn)集團(tuán)一脈相承的“頂級名牌薈萃、行業(yè)領(lǐng)先設(shè)計、超豪華材料、精品化施工、標(biāo)準(zhǔn)化管理、人性化關(guān)懷、智能化環(huán)保健康、創(chuàng)新家裝工藝、全球統(tǒng)一采購及配送”9A戰(zhàn)略傳統(tǒng)模式，并延續(xù)恒大地產(chǎn)集團(tuán)城市豪宅的經(jīng)典建筑質(zhì)感和張力，采用世友、步陽、西門子等世界頂級家裝品牌，鑄就濟(jì)南地產(chǎn)界精品新標(biāo)桿。項目位置長清大學(xué)科技園大學(xué)路2166號（園博園東臨）物業(yè)類型板樓、小高層、高層住宅土地年限70年建筑規(guī)模占地1500畝，總建筑面積85萬平米綠化率41%開盤時間首期開盤2008年6月，三期海棠園2010年12月18日，四期百合園2012年5月交房時間預(yù)計2012年下旬物業(yè)管理魯商物業(yè)管理公司1元/平米/月外立面一期二期為墻灰，三期具體材料有可能底部三層為墻磚三層以上為墻灰合作單位開發(fā)商-魯商置業(yè)；建筑設(shè)計-加拿大BDCL公司、美國HZS公司；營銷代理-思源經(jīng)紀(jì)；廣告策劃-潛意識廣告交房標(biāo)準(zhǔn)毛坯推廣主題園博園旁公園學(xué)府美宅交通22路、25路等多路公交目前均價4700元重點(diǎn)項目簡介---魯商常春藤項目總體規(guī)劃：總建筑面積85萬平米，分七期開發(fā)，目前為四期百合園二期紫薇園三期海棠園四期百合園項目規(guī)劃及現(xiàn)狀魯商常春藤位于濟(jì)南西部大學(xué)城的中心區(qū)域，總戶數(shù)達(dá)7000多戶，采用現(xiàn)代建筑風(fēng)格，規(guī)劃有小高層、高層住宅、風(fēng)情步行街、商業(yè)旗艦店，配套星級酒店、會所、幼兒園和中小學(xué)校。戶型：包括90-100㎡、120-130㎡、170㎡左右，分布比例大體相當(dāng)?？蛻羧后w：主要以項目周邊大學(xué)教職工以及國有企事業(yè)單位職工；其他集中于濟(jì)南市和長清區(qū)；購房目的自住和投資均有，自住居多。銷售情況：項目共分為七期，一期以及加推的二期紫薇園、三期海棠園已銷售完畢，正在銷售的是四期百合園，9-18層，兩到三個單元，總計8棟樓576套房源，2