標(biāo)桿地產(chǎn)集團(tuán)-營銷策劃培訓(xùn)-房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識培訓(xùn)資料課件

提綱：一、什么是房地產(chǎn)二、房地產(chǎn)專業(yè)術(shù)語四、戶型賞析三、房地產(chǎn)特征及類型分析房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識培訓(xùn)一、什么是房地產(chǎn)什么叫房地產(chǎn)？它有什么樣的特征和類型？以及與建筑業(yè)和地產(chǎn)的區(qū)別是什么？（一）、房地產(chǎn)的概念1、房地產(chǎn)的含義:房地產(chǎn)具體是指土地、建筑物及其地上的附著物，包括物質(zhì)實(shí)體和依托于物質(zhì)實(shí)體上的權(quán)益。又稱不動產(chǎn)，是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱，兩者具有整體性和不可分割性。包括：A、土地B、建筑物及地上附著物C、房地產(chǎn)物權(quán)(注：房地產(chǎn)物權(quán)除所有權(quán)外，還有所有權(quán)衍生的租賃權(quán)、抵押權(quán)、土地使用權(quán)、地役權(quán)、典當(dāng)權(quán)等。)（二）、房地產(chǎn)的特征房地產(chǎn)的自然特征A、位置的固定性B、使用的耐久性C、資源的有限性D、物業(yè)的差異性房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)特征A、生產(chǎn)周期長B、資金密集性C、相互影響性D、易受政策限制性E、房地產(chǎn)的增值性按用途劃分：A、居住房地產(chǎn)B、商業(yè)房地產(chǎn)C、旅游房地產(chǎn)D、工業(yè)房地產(chǎn)E、農(nóng)業(yè)房地產(chǎn)F、特殊目的的房地產(chǎn)

（四）、房地產(chǎn)與建筑業(yè)的區(qū)別房地產(chǎn)業(yè)是指從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理及維修、裝飾、服務(wù)等多種經(jīng)濟(jì)活動的具有高附加值的綜合性產(chǎn)業(yè)，它與建筑業(yè)既有聯(lián)系，又有區(qū)別。建筑業(yè)從事勘察、設(shè)計、施工、安裝、維修等生產(chǎn)過程，它的生產(chǎn)結(jié)果是建筑物或構(gòu)筑物。房地產(chǎn)業(yè)是發(fā)包方，建筑業(yè)是承包方，房地產(chǎn)業(yè)歸屬為生產(chǎn)和消費(fèi)提供多種服務(wù)的第三產(chǎn)業(yè)；建筑業(yè)歸屬對初級產(chǎn)品進(jìn)行再加工的部門，屬第二產(chǎn)業(yè)。房產(chǎn)指各種明確了權(quán)屬關(guān)系的房屋以及與之相連的構(gòu)筑物或建筑物；地產(chǎn)是指明確了土地所有權(quán)的土地，既包括住宅或非住宅附著物的土地（以及各地段），又包括已開發(fā)和待開發(fā)土地。我國的地產(chǎn)是指有限期的土地使用權(quán)。（六）、房地產(chǎn)與地產(chǎn)的聯(lián)系房產(chǎn)與地產(chǎn)之間存在著客觀的、必然的聯(lián)系，主要包括幾個方面：A、實(shí)物形態(tài)上看，房產(chǎn)與地產(chǎn)密不可分；B、從價格構(gòu)成上看，房產(chǎn)價格不論是買賣價格還是租賃價格都包含地產(chǎn)價格；C、從權(quán)屬關(guān)系看，房產(chǎn)所有權(quán)和地產(chǎn)所有權(quán)是聯(lián)系在一起的。房產(chǎn)與地產(chǎn)在空間范圍、價格構(gòu)成及屬性上又存在著差異：A、二者屬性不同；B、二者增值規(guī)律不同；C、權(quán)屬性質(zhì)不同D、二者價格構(gòu)成不同；用地紅線經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門批準(zhǔn)的建設(shè)用地范圍的界線。道路紅線規(guī)劃的城市道路路幅的邊界線。建筑紅線城市道路兩側(cè)控制沿街建筑物（如外墻、臺階等）靠臨街面的界線。又稱建筑控制線。城市綠線是指城市各類綠地范圍的控制線。紅線圖又叫“宗地圖”，是按一定比例尺制作的用以標(biāo)示一宗地的用地位置、界線和面積的地形平面圖。它由市政府土地管理部門頒發(fā)給土地使用權(quán)受讓者，受讓者只能在紅線范圍內(nèi)施工建房。土地開發(fā)指將“生地”（不具備使用條件的土地）開發(fā)成可供使用的土地土地類型：按其使用性質(zhì)劃分為：居住、商業(yè)、工業(yè)、倉庫、綜合用地、公共設(shè)施及自由集資、微利房用地?；炷粒河伤啵ㄆ鹉z凝作用）、石子、砂和水合成的人造石材，混凝土縮寫為“砼”。三通一平：指水通、電通、路通及場地平整七通一平：指水通、電通、路通、排水通、排污通、通訊通、煤氣通及場地平整。二、房地產(chǎn)專業(yè)術(shù)語

（二）城市規(guī)劃常用術(shù)語

房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)：產(chǎn)權(quán)人對房屋的所有權(quán)和對該房屋所占用土地的使用權(quán)。具體內(nèi)容是產(chǎn)權(quán)人對房地產(chǎn)的占有、使用、收益和依法處分的權(quán)利。土地使用權(quán)：指土地使用權(quán)擁有者對土地使用的權(quán)限，包括開發(fā)權(quán)、收益權(quán)、處置權(quán)。政府以拍賣、招標(biāo)、協(xié)議的方式，將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者。土地使用權(quán)期滿后，如該土地用途符合當(dāng)時城市規(guī)劃要求的，土地使用者可申請續(xù)用，經(jīng)批準(zhǔn)并補(bǔ)清地價后可以繼續(xù)使用。預(yù)售樓花：即預(yù)售樓宇。房地產(chǎn)經(jīng)營者獲得了建設(shè)土地，按政府批準(zhǔn)建筑施工圖施工，且投入開發(fā)資金已達(dá)到投資總額的25%（用地價款除外），便可向市房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記處申請和辦理樓宇預(yù)售登記，經(jīng)批準(zhǔn)后方可預(yù)售。預(yù)售許可證：按規(guī)定房屋未建好之前出售均要辦理此證，發(fā)展商將有關(guān)資料送到國土局申請，批準(zhǔn)后可預(yù)售樓花。

房地產(chǎn)證：是房屋土地所有權(quán)屬二合為一的憑證，是房地產(chǎn)權(quán)屬的法律憑證。

房屋銷售面積：房屋按套（單元）出售時，房屋銷售面積為該套（單元）的建筑面積，即為該套（單元）的使用面積與該套（單元）應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e之和。房地產(chǎn)評估：即房地產(chǎn)估價師根據(jù)房地產(chǎn)的有關(guān)信息、數(shù)據(jù)選擇合適的評估辦法，按照一定的評估程序，最后確定物業(yè)的價格和價值的過程。（三）城市規(guī)劃常用術(shù)語

商品房：指發(fā)展商以市場地價取得土地使用權(quán)進(jìn)行開發(fā)建設(shè)并經(jīng)國土局批準(zhǔn)在市場流通的房地產(chǎn)，它是可領(lǐng)獨(dú)立房產(chǎn)證并可轉(zhuǎn)讓、出租、繼承、抵押贈與及交換的房地產(chǎn)。

別墅：一般分為獨(dú)立別墅、疊加（別墅共四層、一梯一戶、共兩套）、雙拼（別墅共兩層、一梯兩戶、共兩套）、聯(lián)體別墅（建筑共兩層、由三套以上的別墅相連）四種。公寓：除日照要求均滿足《住宅建筑設(shè)計規(guī)范》其他強(qiáng)制性內(nèi)容的一類特殊的生活單元綜合樓：由兩種及兩種以上用途的樓層組成的公共建筑裙房：與高層建筑相連的建筑高度不超過24米的附屬建筑地下室：房間地平面低于室外平面的高度超過該房間凈高的1/2者為地下室半地下室：房間地平面低于室外地平面的高度超過該房間凈高的1/3，且不超過1/2者為半地下室設(shè)備層：建筑物中專為設(shè)置暖通、空調(diào)、給水排水和配變電等的設(shè)備和管道且供人員進(jìn)入操作的空間層避難層：建筑高度超過100米的高層建筑，為消防安全專門設(shè)置的供人們疏散避難的樓層架空層：僅有結(jié)構(gòu)支撐而無外圍護(hù)結(jié)構(gòu)的開敞空間層（四）城市規(guī)劃常用術(shù)語

容積率：一定地塊內(nèi)，總建筑面積與建筑用地面積的比值?？傉嫉孛娣e經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門劃定的用地范圍內(nèi)的土地面積。建設(shè)用地面積（凈用地面積）經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門劃定的建設(shè)用地范圍內(nèi)的土地面積。

總建筑面積指在建設(shè)用地范圍內(nèi)住宅、公共建筑、人防地下室面積的總和，它包括計入容積率面積和不計入容積率面積。

建筑覆蓋率（建筑密度）建設(shè)用地范圍內(nèi)所有建筑物基底面積之和與建設(shè)用地面積的比率

綠化率：建設(shè)用地范圍內(nèi)所有綠地面積之和與建設(shè)用地面積之比率。綠地面積的計算不包括屋頂、天臺和垂直綠化。層高

層高是指住宅高度以“層”為單位計量，每一層的高度國家在設(shè)計上有要求，這個高度就叫層高。它通常包括下層地板面或樓板面到上層樓板面之間的距離。

凈高

凈高是指層高減去樓板厚度的凈剩值。住宅間距二棟住宅間距（外墻皮與外墻皮）與前面（一般指南面）住宅高度的比值。（五）城市規(guī)劃常用術(shù)語層高

層高是指住宅高度以“層”為單位計量，每一層的高度國家在設(shè)計上有要求，這個高度就叫層高。它通常包括下層地板面或樓板面到上層樓板面之間的距離。

凈高

凈高是指層高減去樓板厚度的凈剩值。住宅間距二棟住宅間距（外墻皮與外墻皮）與前面（一般指南面）住宅高度的比值。戶型：住宅中按臥室、廳、衛(wèi)生間的數(shù)量多少進(jìn)行劃分的簡化名稱。朝向：房屋整體所朝的方向，多指客廳所朝的方向。根據(jù)成都常年的日照及風(fēng)向，成都房屋最佳朝向應(yīng)該是南偏東45度－南偏西15度。開間：是指房間的面寬尺寸。一般客廳開間4.5m時才是沙發(fā)和電視機(jī)之間擺放的合理距離。進(jìn)深:是指房間的長度尺寸，進(jìn)深一般比開間大。異形柱：是指柱的截面高度與寬度的比值在2-4,相對于正方形與矩形柱而言是異形的柱子，其柱間填充墻與柱體同厚，室內(nèi)不出現(xiàn)柱楞便于使用。凸窗（飄窗）：離地約40——50公分，凸出墻面約40——60公分的窗戶，有利于增加室內(nèi)使用空間，有較好的裝飾效果和使用功能。（六）城市規(guī)劃常用術(shù)語⑴按建筑物使用性質(zhì)分類：居住建筑、公共建筑、工業(yè)建筑、農(nóng)業(yè)建筑

⑵按建筑物層數(shù)或總高度分類：

住宅按層數(shù)分：低層住宅（1—3層）、多層住宅（4—6層）、中高層住宅（7—9層）和高層住宅（10層以上）

公共建筑及綜合建筑，總高度超過24M的為高層，但不包括總高度超過24M的單層建筑

建筑總高度超過100MR，不論是住宅還是公共建筑、綜合性建筑，均稱為超高層建筑。⑶按建筑結(jié)構(gòu)分類磚木結(jié)構(gòu)建筑磚混結(jié)構(gòu)建筑鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)建筑：框架結(jié)構(gòu)、框架剪力墻結(jié)構(gòu)，剪力墻結(jié)構(gòu)、簡體結(jié)構(gòu)、框架簡體結(jié)構(gòu)和筒中筒等。板式、塔式、蝶式、退臺式、（一）建筑形態(tài)有幾種？三、房地產(chǎn)特征及類型分析板式建筑：指建筑平面外廓基本成矩形，其長邊與短邊之比大于或等于2的建筑，并且短邊長度小于或等于16米。板樓四大優(yōu)點(diǎn)：①南北通透，便于采光通風(fēng)②板樓均好性強(qiáng)③管理成本不高④面積使用率很高板樓的兩項(xiàng)缺點(diǎn)：①建筑密度低，房價高②戶型格局不宜改造塔式高層：住宅是指以共用樓梯、電梯為核心，布置多套住房的高層住宅。塔樓的三大優(yōu)勢：①節(jié)約土地資源，房價較低②空間結(jié)構(gòu)靈活，宜于改造③結(jié)構(gòu)強(qiáng)度高，抗震性好塔樓的兩項(xiàng)缺點(diǎn)：①均好性差，居住密度高②面積使用率不高，存在灰色空間蝶式高層：準(zhǔn)確地講蝶式住宅應(yīng)被稱為改良型的塔樓，因其橫斷面形狀像蝴蝶而得名。新派蝶式住宅的三大優(yōu)點(diǎn)：①很好地解決了通風(fēng)和采光的問題。②減小公共面積。③戶型方正。蝶式建筑也有自身的不足：①抗震性差；②建筑成本較高；③位于蝶頭位置的房間無法做到南北通風(fēng)，而位于蝶翅位置的南向房間受蝶頭位置的影響，采光和私密性會受到一定的影響。退臺式花園洋房：是家家戶戶都有大型的空中花園的露臺的.層層退臺,露臺頂上是沒有遮掩,上可看天,下可看地,是針對特定少數(shù)階層,采用西方的建筑形式和新的工程技術(shù),新型建筑材料開發(fā)出來的具有稀缺性的高利潤產(chǎn)品,相當(dāng)于目前地產(chǎn)市場中的獨(dú)棟別墅.

行列式、圍合式、點(diǎn)陣式、混合式（二）、建筑布局有幾種？1、行列式布局：住宅樓之間呈平行排列，多為南北向重復(fù)排列，使每戶都有最佳的朝向。南方住宅多為此布局，以避免西曬。2、圍合式布局：就是將多棟住宅樓布置形成一個圍合的空間，造就一個盡可能大的中庭廣場，類似于北京傳統(tǒng)的四合院布局。圍合式布局又分為全圍合（四面圍合）和半圍合（三面圍合）兩種形式。3、點(diǎn)陣式：自由布局，房屋采光、景觀、通風(fēng)好，多用于別墅。4、混合式：由兩種或者以上的不同布置方式。平層、錯層、復(fù)式、躍層式、LOFT、（三）建筑結(jié)構(gòu)有幾種？1、平層：一個單位內(nèi)僅有一個平層，所有標(biāo)高均相同（廚房、衛(wèi)生間、陽臺除外）2、錯層：一個單位內(nèi)有2個或多個不同標(biāo)高的地面，高差約為300MM——600MM。3、復(fù)式：一個單位有上下兩層，各種功能用層分層布置，通過室內(nèi)獨(dú)立樓梯相連。優(yōu)點(diǎn)：功能布局明確，各功能干擾少。缺點(diǎn)：樓梯浪費(fèi)一定面積。4、躍層式：與復(fù)式基本相同，一般上層層高要低于下層，多位于頂層，帶露臺。5、LOFT：LOFT，字面意義是倉庫、閣樓的意思，但這個詞在二十世紀(jì)后期逐漸時髦而且演化成為一種時尚的居住與生活方式時，其內(nèi)涵已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了這個詞匯的最初涵義。LOFT的定義要素主要包括：高大而開敞的空間，上下雙層的復(fù)式結(jié)構(gòu)，類似戲劇舞臺效果的樓梯和橫梁；流動性，戶型內(nèi)無障礙；透明性，減少私密程度；開放性，戶型間全方位組合；藝術(shù)性，通常是業(yè)主自行決定所有風(fēng)格和格局。有一種“我的空間，我做主”的感覺。復(fù)式錯層躍式躍復(fù)式ＬＯＦＴ1、法國風(fēng)格：典雅、貴族特征：?布局上突出軸線的對稱，恢宏的氣勢，豪華舒適的居住空間。?外觀裝飾得豪華、繁雜，畫龍點(diǎn)睛立面（一層或多層）通常為一排有氣度的柱廊搭配寶瓶欄桿設(shè)計。?細(xì)節(jié)處理上運(yùn)用了法式廊柱、雕花、線條，制作工藝精細(xì)考究。墻面、窗戶、窗頂和屋檐等處有精細(xì)的雕花裝飾，盡顯豪華氣勢。?常用八角窗設(shè)計等裝飾品使建筑外觀更為生動。（四）建筑風(fēng)格2、英國風(fēng)格：比例和諧、典雅特征：?英國位于歐洲北部，由于地理氣候的影響，住宅的坡屋頂坡度較陡。?主要建筑結(jié)構(gòu)墻體為混凝土砌塊，屋頂為木構(gòu)架，外墻材料多為紅磚石材及涂料等，屋頂以石板瓦為主。?由于英國土地資源的限制，它的住宅之間的密度也很高，閣樓的空間大多被利用，一般別墅為2.5層。?正立面常有古典門廊；廊檐下有長方形團(tuán)排列，屋檐上有齒飾；?窗戶上下成對，分割成許多小網(wǎng)格（9到12個），通常窗戶也是5列，為中央對稱，窗戶的尺寸一般都比較小，以節(jié)省能源。；?大門常有長方形雕花組成排列圖案，門梁上有豎向排列的長方形花紋。3、意大利風(fēng)格：貴氣、奢華特征：?四方形塔樓，低坡度四坡屋頂，多半是兩到三層；?細(xì)長的窗戶配以拱形裝飾上楣（倒U字型）；?寬長的屋檐下均等排列裝飾托座；?大門上有許多雕花，門框的雕刻也盡顯繁雜。4、德國風(fēng)格：簡潔、大氣特征：?一、是外形簡練、現(xiàn)代，充滿活力，色彩大膽而時尚，屬于現(xiàn)代簡約派。如柏林愛樂整體灰色金屬質(zhì)感的立面上，點(diǎn)綴有橘紅與黑色組成的窗戶，萬科青青的外立面五彩斑斕；?二、是功能講求實(shí)用，任何認(rèn)為是多余的裝飾都幾乎被摒棄，如北京印象的起居室采用德國最具代表性的開窗設(shè)計——“方窗＋豎條窗”，加大了墻面，便于家具的擺放，還十分保溫，豎條窗是為了增加采光，可以像門似的開啟，室內(nèi)外自然融合，半人高的護(hù)欄提高了安全性，從外立面看又顯得新穎而別致。這與我們現(xiàn)在流行的大面積落地玻璃窗的設(shè)計理念完全不同；?三、是材料品質(zhì)精良，注重新材料和新技術(shù)的運(yùn)用，關(guān)注環(huán)保與可持續(xù)性發(fā)展；?四、是注重細(xì)節(jié)設(shè)計，如北京印象的窗臺下沿采用特別配置的“披水板”，也是德國住宅所特有的，在混凝土上加了一層不生銹的鋁制金屬板，能擋住雨水污染墻面；5、西班牙（地中海）風(fēng)格：浪漫、高貴特征：?西班牙風(fēng)格別墅是一種融阿拉伯風(fēng)格與歐洲古典主義風(fēng)格于一體的建筑形態(tài)。建筑輕盈絢麗，線條簡潔、利落，以完美而協(xié)調(diào)的手法呈現(xiàn)浪漫和高貴的氣質(zhì)。與傳統(tǒng)的歐式、美式風(fēng)格的寬敞、大氣不同，西班牙建筑，更注重細(xì)節(jié)的雕琢，更有“情調(diào)”。?低坡屋頂，多為紅色瓷瓦鋪設(shè)，并以亮淺色拉毛處理涂料為主，典型為“紅瓦白墻”；?門廊和窗則運(yùn)用拱形進(jìn)行修飾。屋沿朝兩側(cè)外伸，戶內(nèi)有庭院。?拱開廊柱是西班牙風(fēng)格建筑造型的主要特征，給建筑物外部增添了立體感和個性感。6、北美風(fēng)格：簡約、融合特征：?歐式建筑風(fēng)格的融合，在其中我們能發(fā)現(xiàn)歐洲文藝復(fù)興建筑的影子。?到了近代，北美別墅發(fā)展成為既簡約又大氣，又集各種建筑精華與一身的獨(dú)特風(fēng)格。?與英式別墅相比，美式別墅的建筑體量普遍比英式別墅大；美式別墅多木結(jié)構(gòu)，而英式別墅主要建筑結(jié)構(gòu)墻體為混凝土砌塊；7、中式風(fēng)格：人性、私密流派：北方四合院、南方園林特征：?明確表達(dá)著鄰里、街坊的半私密空間。?主街寬，胡同窄，內(nèi)庭院又豁然開敞，空間序列處在連續(xù)的變化之中，一層層地變得更私密。?頗高的圍墻完全將私家院落領(lǐng)地與半私密空間、公共空間剝離，使得私家院落真正成為戶外起居空間。?制式門樓、帶有傳統(tǒng)花窗的圍墻、傳統(tǒng)民居屋頂、略帶弧度的屋脊、灰色為主的墻面等傳統(tǒng)住宅的經(jīng)典符號，明確體現(xiàn)著中式宅院的風(fēng)格8、日式風(fēng)格：含蓄優(yōu)雅

磚木結(jié)構(gòu)為主,建筑的線條結(jié)構(gòu)細(xì)膩,細(xì)部精美，色調(diào)柔和，注重細(xì)節(jié)設(shè)計。9、東南亞風(fēng)格：異域風(fēng)情?在建筑設(shè)計上采用白色外墻立面，褐色坡屋尖頂，色調(diào)明快鮮亮，褐色屋頂既凸顯了東南亞建筑風(fēng)格10、澳洲風(fēng)格：清新，飄逸特征：

采用明朗的顏色搭配（啡紅色與白色、暖灰色）、輕巧飄逸的形體符號（如大面積陽臺、飄板、遮陽百葉），通過凸凹有致的體塊交接、構(gòu)造精致的建筑節(jié)點(diǎn)、充滿韻律感的錯層陽臺立體構(gòu)圖來捕捉陽光與陰影，表達(dá)一種清新明快的熱帶濱海建筑風(fēng)情1、各功能空間合理尺度、合理位置布局；“四明”設(shè)計（廳房廚衛(wèi)）2、動靜分區(qū)、干濕分區(qū)：動區(qū)應(yīng)靠近入戶門設(shè)置；靜區(qū)位置應(yīng)比較深入；室內(nèi)交通應(yīng)盡可能便捷/短濕區(qū)動區(qū)（一）合理的布局和完備的功能

四、戶型鑒賞32空間尺度(面積）、結(jié)構(gòu)合理總則：客廳：最小面寬3.6米，寬深比應(yīng)為1：1-1：1.5；并且應(yīng)有兩面完整的墻。主臥：開間應(yīng)不小于3米；餐廳：與客廳既相對獨(dú)立，又有聯(lián)系；并且至少要有兩面墻夾一個角衛(wèi)生間：面寬不小于1.8米，凈寬應(yīng)不小于1.6米陽臺：一定要保證廳出陽臺（不管戶型的大?。┛蛷d/餐廳反面案例:客廳進(jìn)深太長“通道型”餐廳空間尺度(面積）、結(jié)構(gòu)合理案例：餐廳至少有2個面墻夾一個角；如果實(shí)在做不到，則應(yīng)設(shè)置玄關(guān)位以彌補(bǔ)設(shè)置了玄關(guān)的位置空間尺度(面積）、結(jié)構(gòu)