【運營】龍湖項目啟動會制度宣講(銷售型物業(yè))課件

項目啟動會制度宣講（銷售型物業(yè)）集團運營中心項目啟動會制度宣講（銷售型物業(yè)）集團運營中心項目啟動會制度2016版更新宣講（銷售型物業(yè)）.pptx

1目錄啟動會的意義啟動會的原則啟動會的管理要求模板說明目錄啟動會的意義項目啟動會制度2016版更新宣講（銷售型物業(yè)）.pptx

21啟動會的意義三邊、六拍TM6-3-1、謀定而后動TM1啟動會的意義三邊、六拍M6-3-1、謀定而后動M項目啟動會制度2016版更新宣講（銷售型物業(yè)）.pptx

31啟動會的意義沙盤推演成功標尺職能交底1啟動會的意義沙盤推演成功標尺職能交底項目啟動會制度2016版更新宣講（銷售型物業(yè)）.pptx

4334663375375807060504030201002015年2016年一階段啟動會+啟動會變更2017年項目啟動次數定位會1295565+71%1啟動會數量334663375375802015年2016年2017年項項目啟動會制度2016版更新宣講（銷售型物業(yè)）.pptx

51啟動會制度修正目的適度授權分級管理風險評審管理前置精簡內容提高效率1啟動會制度修正目的適度授權風險評審精簡內容提高效率項目啟動會制度2016版更新宣講（銷售型物業(yè)）.pptx

6目錄啟動會的意義啟動會的原則啟動會的管理要求模板說明目錄啟動會的意義項目啟動會制度2016版更新宣講（銷售型物業(yè)）.pptx

7啟動會原則啟動會管理的原則有哪些？內外一致承上啟下分級決策專業(yè)評審如何理解這些原則？啟動會原則啟動會管理的原則有哪些？內外一致承上啟下分級決策專項目啟動會制度2016版更新宣講（銷售型物業(yè)）.pptx

8啟動會原則如何理解“內外一致“？內外一致外部一致性（注意一階段啟動會上會前與規(guī)劃部門的溝通層級和深度，盡量避免啟動會變更）內部一致性（項目啟動會成果審批通過后即成為項目操作基本法）政府政策的變化設計條件的確認快速啟動物探、地勘市政條件摸底區(qū)縣政府鄉(xiāng)村政府規(guī)劃消防國土房管園林環(huán)保地鐵水暖電氣熱主管部門合作方一級開發(fā)……啟動會原則如何理解“內外一致“？內外一致外部一致性（注意一階項目啟動會制度2016版更新宣講（銷售型物業(yè)）.pptx

9啟動會原則如何理解“內外一致“？擴初批復給水方案：1、四個地塊各兩路供水，消防和生活給水環(huán)網分開，滿足消防要求，不做消防水池；2、按樓棟設生活水泵房，本項目供設27個生活水泵房；3、整個項目，設四個消防泵房（四個地塊各設一個消防泵房）；4、單體給水形式采用“上行下給+屋頂水箱”。5、給水批復明確，每戶最高日用水量為1m3（比原設計多了23%，影響到水池和水箱的大?。?。時間增加：17天，費用增加：1864萬啟動會原則如何理解“內外一致“？擴初批復給水方案：時間增加：項目啟動會制度2016版更新宣講（銷售型物業(yè)）.pptx

10啟動會原則如何理解“承上啟下“？承上啟下啟動會指標原則滿足投委會/預算指標。(投資任務書/預算)預算指標依據啟動會指標進行分解。新項目——投資任務書是輸入條件，毛利率，irr，結算時間老項目——最近一次預算指標是輸入條件注意利用預算回顧機制啟動會原則如何理解“承上啟下“？承上啟下啟動會指標原則滿足投項目啟動會制度2016版更新宣講（銷售型物業(yè)）.pptx

11啟動會原則定位會一階段啟動會二階段啟動會啟動會的階段劃分及各階段的功能定位定方向定指標、落標準排風險、重推演如何理解“分級決策“？啟動會原則定位會一階段啟動會二階段啟動會啟動會的階段劃分及項目啟動會制度2016版更新宣講（銷售型物業(yè)）.pptx

12啟動會原則啟動會的發(fā)展歷程曾經我們啟動會是不分階段的一次性上會200+頁ppt各職能通篇匯報過程討論無數經常被推翻你說你的想法，我說我的判斷…時間&會議成本&決策質量…為什么要把啟動會分成3個階段召開？啟動會原則啟動會的發(fā)展歷程曾經我們啟動會是不分階段的一次性項目啟動會制度2016版更新宣講（銷售型物業(yè)）.pptx

13啟動會原則如何理解“分級決策“？啟動會分三次召開，第1次的定位會主要是“定方向”分級決策 ，第2次的一階段啟動會“定指標、落標準”，第3次的二階段啟動會主要是“排風險、重推演”。分級決策，以確定不同時期的關鍵問題并給出結論啟動會原則如何理解“分級決策“？啟動會分三次召開，第1次的定項目啟動會制度2016版更新宣講（銷售型物業(yè)）.pptx

14啟動會原則如何理解“分級決策“？一級會議二級會議一階段啟動會分級原則上首期上會的項目應歸為一級項目非首期上會的項目應歸為一級項目啟動會變更按照二級會議對待一階段：當非首期上會項目有關鍵待決策事項，或存在較大風險時，也可歸為一級項目；定位會：必要時可邀請集團相關職能總經理參加（由運營部總經理判定）啟動會原則如何理解“分級決策“？一級會議二級會議一階段啟動會項目啟動會制度2016版更新宣講（銷售型物業(yè)）.pptx

15啟動會原則專業(yè)評審在啟動會前,各職能中心提前進行專業(yè)評審。正式上會時重點對評審結果、各項指標標準、各職能間的分歧、項目風險解決措施等進行決策。增強集團各職能中心專業(yè)審核把關作用。把最終集團層面的啟動會開成決策會而非專業(yè)討論會。啟動會原則專業(yè)評審在啟動會前,各職能中心提前進行專業(yè)評審。正項目啟動會制度2016版更新宣講（銷售型物業(yè)）.pptx

16目錄啟動會的意義啟動會的原則啟動會的管理要求模板說明目錄啟動會的意義項目啟動會制度2016版更新宣講（銷售型物業(yè)）.pptx

17啟動會分級管理（上會條件)定位會前須完成以下3項專業(yè)評審才能申請上會：市場定位評審：由集團客戶及市場研究部牽頭組織，運營中心、住宅研發(fā)中心參與共同評審；概念方案評審：由集團研發(fā)部住宅研發(fā)中心牽頭組織，客戶及市場研究部、運營中心、景觀中心、設備及精裝研發(fā)中心參與共同評審。運營關鍵指標評審：由集團運營中心牽頭組織，財務管理中心參與共同評審。定位會上會條件3個評審，3個評審單啟動會分級管理（上會條件)定位會前須完成以下3項專業(yè)評審才能項目啟動會制度2016版更新宣講（銷售型物業(yè)）.pptx

18啟動會分級管理（上會條件)一階段啟動會上會條件一階段啟動會前需完成以下3項專業(yè)評審才能申請上會：規(guī)劃方案評審、成本評審：集團研發(fā)部住宅研發(fā)中心、造采部成本中心牽頭組織，運營中心、客服中心、法律事務部、集團物業(yè)、景觀中心、設備及精裝研發(fā)中心參與共同評審；規(guī)劃方案評審包含規(guī)劃方案、景觀、精裝評審（如有精裝房）營銷及體驗區(qū)評審：集團品牌及營銷部牽頭組織，研發(fā)部景觀中心、設備及精裝研發(fā)中心參與共同評審；運營指標及風險評審：集團運營中心牽頭組織，客服中心、財務管理中心共同組織評審3個評審，7個評審單啟動會分級管理（上會條件)一階段啟動會上會條件一階段啟動會前項目啟動會制度2016版更新宣講（銷售型物業(yè)）.pptx

19啟動會分級管理（時限要求)項目類型住宅及銷售商業(yè)項目首期后期住宅及銷售商業(yè)項目完成上會時間取得土地后30日內不晚于開工前160日項目類型住宅及銷售型商業(yè)項目首期后期住宅及銷售型商業(yè)項目完成上會時間取得土地后60日內不晚于開工前130日項目類型住宅及銷售型商業(yè)項目首期后期住宅及銷售型商業(yè)項目完成上會時間取得土地后90日內不晚于開工前100日定位會上會時限要求一階段上會時限要求二階段上會時限要求啟動會分級管理（時限要求)項目類型住宅及銷售商業(yè)項目首期后期項目啟動會制度2016版更新宣講（銷售型物業(yè)）.pptx

20啟動會分級管理（時限要求)上會時間要求地區(qū)公司需按照啟動版計劃提前將項目定位會、一階段啟動會資料及各專業(yè)評審書面意見至少提前2個工作日提交集團運營中心，由集團運營中心確定具體上會時間，二階段啟動會按照《集團運營停止點管理辦法》執(zhí)行。項目若存在體量較大的綜合體、外部規(guī)劃報建難度大、合作操盤較為復雜等情況的，定位啟動期量經與集團運營部及其他相關部門溝通確認后，可適當延長，最終期量以啟動版計劃審批結果為準。啟動會分級管理（時限要求)上會時間要求項目啟動會制度2016版更新宣講（銷售型物業(yè)）.pptx

21啟動會分級管理（分期召開)——關于分期召開項目體量不宜過大（高層不宜超過15萬平米，別墅不宜超過5萬平米）；后開工組團與首組團開工時間間隔超過1年的項目啟動會需分期上會；定位會后1年尚未開工的項目需重新定位啟動。（財務經理關注點：項目分期/組團結利規(guī)劃）啟動會分級管理（分期召開)——關于分期召開項目啟動會制度2016版更新宣講（銷售型物業(yè)）.pptx

22啟動會分級管理（啟動會回顧)——關于啟動會回顧項目首次開盤后1個月內，由地區(qū)公司PMO組織項目團隊對項目定位及一階段啟動會內容做重點回顧，集團運營部、研發(fā)部、品牌及營銷部、客戶及市場研究部視情況參加，回顧結論需在OA上發(fā)布并抄送集團運營部、研發(fā)部、品牌及營銷部、客戶及市場研究部。啟動會分級管理（啟動會回顧)——關于啟動會回顧項目啟動會制度2016版更新宣講（銷售型物業(yè)）.pptx

23啟動會分級管理（啟動會變更)——關于啟動會變更項目啟動會成果審批完成后，出現以下任何一種情形即視為啟動會成果變更，須進行變更申請：主要業(yè)態(tài)發(fā)生顛覆性改變；總圖、戶型發(fā)生較大變化；結算時間調整跨半年度；組團毛利率較啟動會版減少≥1%。由集團運營中心組織相關負責人召開專題會議對變更結果進行確認，參會人員及流程同一階段啟動會二級會議，變更后的啟動會成果于項目全景計劃系統(tǒng)提交，審批流程同第一階段啟動會成果。啟動會分級管理（啟動會變更)——關于啟動會變更項目啟動會制度2016版更新宣講（銷售型物業(yè)）.pptx

24啟動會分級管理（指標要求)指標要求定位會、一階段啟動會項目關鍵運營指標（毛利潤率、IRR、首次開盤、首次交房節(jié)點、當年簽約額等）原則上不應低于《龍湖集團項目投資任務書》指標，如一階段未達成《龍湖集團項目投資任務書》指標，由集團財務部及投資發(fā)展部按照相關制度進行處罰。啟動會分級管理（指標要求)指標要求項目啟動會制度2016版更新宣講（銷售型物業(yè)）.pptx

25啟動會管理要求（總包定標)總包定標原則上，項目定位會完成之前，總承包工程不應確定入圍單位；一階段啟動會完成之前，大區(qū)總承包工程不應定標。啟動會管理要求（總包定標)總包定標項目啟動會制度2016版更新宣講（銷售型物業(yè)）.pptx

26啟動會管理要求對應5.1.4條規(guī)定，項目未按時完成定位會成果審批，給予★--★★★處罰。對應5.2.4條規(guī)定，項目未按時完成1階段啟動會成果審批，給予★--★★★處罰。對應5.3.4條規(guī)定，項目未按時完成2階段啟動會成果審批，給予★處罰。項目未完成啟動會成果審批，而提前開工的，給予★★★處罰。對應6.3、6.4條規(guī)定，啟動會成果未按時進行回顧或變更未及時提交變更申請的，每次給予★--★★★處罰。啟動會管理要求對應5.1.4條規(guī)定，項目未按時完成定位會成果項目啟動會制度2016版更新宣講（銷售型物業(yè)）.pptx

27目錄啟動會的意義啟動會的原則啟動會分級管理的具體內容啟動會的管理要求模板說明目錄啟動會的意義模板說明項目啟動會制度2016版更新宣講（銷售型物業(yè)）.pptx

28定位會、一階段啟動會模板介紹定位會/一階段啟動會模板使用說明1、本模板僅適用于銷售型業(yè)態(tài)為主的項目；2、本模板和各職能的評審匯報內容可能會有差異，以本模板為定位會的上會匯報稿，需在上會之前做好核對；3、模板目錄不可增加；4、請按照圖例及字體填寫，項目不涉及內容，在虛線框中寫“不涉及”；5、表格，插圖空間不夠，可自行增加和分頁；6、模板的注釋，在成稿之后應刪除；7、定位會/一階段啟動會上會后，需將會議紀要插入到ppt中（見末頁）。然后才能將最終版PPT提交成果至OA系統(tǒng)。定位會、一階段啟動會模板介紹定位會/一階段啟動會模板使用說明項目啟動會制度2016版更新宣講（銷售型物業(yè)）.pptx

29定位會、一階段啟動會模板介紹說明：（1）2017年一階段啟動會模板修改量大，定位會模板修改量很少，二階段啟動會模板沒有修改；會前評審和上會模板可能有較大差別，在資料編制時需給予關注；請在集團的共享中下載最新的模板使用；各職能評審所用模板，由集團各職能分別維護；定位會、一階段啟動會模板介紹說明：項目啟動會制度2016版更新宣講（銷售型物業(yè)）.pptx

30啟動會分級管理（定位會)會議內容住宅及銷售商業(yè)：（1）客戶與市場定位（2）產品方案（3）關鍵運營指標項目定位會以客戶與市場定位和產品方案為主，財務關鍵指標是產品方案選擇的決策參考，原則上不能低于投資任務書指標，在一階段啟動會最終確認項目的關鍵運營指標。運營關鍵指標運營節(jié)奏風險列表開發(fā)成本變動財務指標項目人員一覽客戶與市場定位土地價值及客戶匹配核心問題項目宏觀客戶盤點市場分析及定位定位結論回顧專題分析產品方案設計條件分析規(guī)劃設計單體意向定位總結啟動會分級管理（定位會)會議內容運營關鍵指標客戶與市場定位產項目啟動會制度2016版更新宣講（銷售型物業(yè)）.pptx

31啟動會分級管理（一階段啟動會)會議內容住宅及銷售商業(yè)：（1）項目定位會結論回顧及運營關鍵指標（物業(yè)費定價）（2）營銷策略及體驗區(qū)方案、（3）成本管理、（4）產品方案（含景觀及精裝修）、（5）工程管理啟動會分級管理（一階段啟動會)會議內容項目啟動會制度2016版更新宣講（銷售型物業(yè)）.pptx

32啟動會分級管理（一階段啟動會)定位會回顧及運營關鍵指標項目定位會結論回顧及運營評審單總圖及總指標業(yè)態(tài)分布項目運營分期及運營節(jié)奏項目全景計劃關鍵節(jié)點分析項目風險開發(fā)成本變動啟動版供銷存指標項目成功標尺結利指標沉淀現房貨值現金流情況分析項目投資分析模型物業(yè)費定價項目人員一覽啟動會分級管理（一階段啟動會)定位會回顧及運營關鍵指標項目定項目啟動會制度2016版更新宣講（銷售型物業(yè)）.pptx

33啟動會分級管理（一階段啟動會)營銷策略及體驗區(qū)一、營銷策略集團營銷評審會評審單及問題回復營銷節(jié)點時間軸項目推貨貨值一覽營銷費用預算二、體驗區(qū)體驗區(qū)規(guī)劃篇景觀方案售樓處方案樣板房方案體驗區(qū)進度計劃表啟動會分級管理（一階段啟動會)營銷策略及體驗區(qū)二、體驗區(qū)項目啟動會制度2016版更新宣講（銷售型物業(yè)）.pptx

343.1

總圖篇產品策略——戶型及樓型統(tǒng)計規(guī)劃策略——風險管控規(guī)劃總述——鳥瞰圖規(guī)劃總述——總平面圖4.1.3 場地豎向設計——剖面3.2

地庫篇車庫設計總述車庫剖面3.3

住宅單體篇單體設計總述配置標準分項配置標準與集采對比產品建造標準3.3.2 全業(yè)態(tài)裝戶圖單體（別墅類）——平面單體（別墅類）——模塊組團平面單體（別墅類）——立面3.3.4.1 單體（洋房、高層類）——平面3.3.4.2 單體（洋房，高層類）——立面3.4

銷售商業(yè)篇商業(yè)策劃及定位——總述商業(yè)策劃及定位——體量分布啟動會分級管理（一階段啟動會)產品方案3.4.3 立面效果及選材3.5

結構設計篇3.5.1 結構方案評審回顧景觀篇景觀主題聚焦及成本分配景觀空間梳理及亮點說明大區(qū)與體驗區(qū)分析比較風險管控精裝篇住宅公區(qū)部分精裝修精裝