房地產(chǎn) -禾略市場周期產(chǎn)品手冊

市場周期產(chǎn)品手冊幾乎總是存在著一條你還沒有發(fā)現(xiàn)的有利的道路，所以你需要不斷找下去，直到找到它，而不是滿足于最初對你顯而易見的那種選擇?！疬_(dá)利歐《原則》URASROurServiceCategory產(chǎn)品說明01產(chǎn)品說明算法說明算法說明工期與成果工期與成果URASR01產(chǎn)品01產(chǎn)品 說說明目的及核心解決的問題2012-012012-042012-072013-012013-042013-072014-012014-042014-072015-012015-042015-072016-012016-042016-072016-102017-012017-042017-072012-012012-042012-072013-012013-042013-072014-012014-042014-072015-012015-042015-072016-012016-042016-072016-102017-012017-042017-072018-012018-042018-072019-012019-042019-072016.5房價54123增幅57%2017.3房價547672018.10房價56571增幅3%深圳房價走勢7000065000600005500050000450004000035000300002500020000同比單價2015.5房價3446480%70%60%50%40%30%20%0%-10%①通過歷史走勢，觀測目前市場處于什么階段，快速攀升或放緩調(diào)整②為業(yè)務(wù)經(jīng)營提供參考依據(jù)，是否合適拿地？是否合適漲價銷售？③作為市場參與者，實(shí)現(xiàn)高拋低URASR覆蓋范圍有限目前監(jiān)測以大中城市為主，如官方公布的70大城市覆蓋范圍有限目前監(jiān)測以大中城市為主，如官方公布的70大城市，三四線城市覆蓋較少，且更加難以落位到區(qū)縣監(jiān)測無法進(jìn)行預(yù)測監(jiān)測主要以盤點(diǎn)過去，找準(zhǔn)現(xiàn)在為主，但還缺少預(yù)測未來，難以簡單粗暴的給出未來指導(dǎo)意見難難以形成有效信息市場變化的趨勢傳統(tǒng)可以從同環(huán)比的角度出發(fā)，但是同環(huán)比趨勢復(fù)雜，難以快速傳達(dá)給閱讀者URASR高位回落：對沖下探筑底：蓄勢在市場信心持續(xù)上揚(yáng)期，積極漲價出貨，堅(jiān)決平價去庫存，尤其是商辦車位等非住宅類的庫高位回落：對沖下探筑底：蓄勢在市場信心持續(xù)上揚(yáng)期，積極漲價出貨，堅(jiān)決平價去庫存，尤其是商辦車位等非住宅類的庫存在市場信心持續(xù)下落期，爭取本區(qū)域的并購機(jī)會，積極關(guān)注核心城市或核心區(qū)域或核心地段的投資機(jī)會，并為下一輪投資期展開融資準(zhǔn)備在市場信心探底回升期，堅(jiān)決加杠桿和拿地，為下階段的銷售期準(zhǔn)備量化及科學(xué)模型月度監(jiān)測分別采用新房及二手房價數(shù)據(jù)，抽取價格波動趨勢，得到“市場預(yù)期的持續(xù)走勢——信心周期”，依據(jù)當(dāng)前走勢推測下一步預(yù)期走勢，得到未來信心周期來反映市場信心熱度。熱度提高，購房積極性提高，項(xiàng)目快速去化的可能性高2017年5月-2020年10月某城市場周期走勢2017-052017-102018-032018-082019-012019-062019-112020-042020-09底部回升：建倉在市場信心高位回落期，把握其它高位回落區(qū)域的土地投資機(jī)會，并快速去化剩余產(chǎn)品URASR信心市場周期新新房覆蓋全國352個城市二手覆蓋全國357個城市工具公司內(nèi)部，組織結(jié)構(gòu)(集團(tuán)、區(qū)域、城市公司)或業(yè)務(wù)條線(投資、銷售)或人員結(jié)構(gòu)(領(lǐng)導(dǎo)、員工)統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)快速溝通的，行而有效的工具指南認(rèn)清現(xiàn)狀市場階段，初步明確該干什么不該干什么，投資是否在高位，銷售是否在低谷方向預(yù)測未來發(fā)展方向，摸清市場發(fā)展趨勢，未雨綢繆算法模型周期濾波生產(chǎn)流程算法模型周期濾波生產(chǎn)流程URASR【物理背景導(dǎo)入】不同周期光波疊加成復(fù)合光，通過濾波媒介可對不同周期光進(jìn)行反向分解識別 (周期=1/頻率，頻率即每單位時間震動次數(shù)，周期即每次震動需要多長時間)色散：復(fù)色光分解為單色光而形成光譜的期的光具有不同折射率，各種色光的傳播各自分散，形成光譜。光譜：是復(fù)色光經(jīng)過色散系統(tǒng)分光后，被色散開的單色光按波長(或周期)長短而依次排列的圖案，全稱為光學(xué)頻譜?？煽梢姽猓喝庋劭筛蓄l率范圍不同光學(xué)濾波特性介質(zhì)濾波結(jié)果比較：過濾前復(fù)色光濾波器肉眼(單球面折射系統(tǒng))棱鏡過濾后產(chǎn)物可見光七色光URASR【物理背景導(dǎo)入】不同周期聲音疊加樂音或噪音，通過濾波媒介可對不同周期聲音進(jìn)行反向分解識別音樂音階-周期關(guān)系表：不同音階具有不同周期頻頻率(周期倒數(shù))音階自然界聲音，不同生物可感頻率示意：濾波原理(以降噪耳機(jī)為例)：生成噪音反相位聲波，從而成功抵消噪聲。URASR不同聲學(xué)濾波特性介質(zhì)濾波結(jié)果比較：過濾前自然界聲音外界噪音濾波器人耳降噪耳機(jī)(反相位聲波生成器)過濾后產(chǎn)物20~20kHz頻率聲音降噪音樂【物理背景導(dǎo)入】不同周期經(jīng)濟(jì)行為疊加作用形成房價，通過濾波方法可對不同頻率經(jīng)濟(jì)變量進(jìn)行反向分解識別，挑選其中重要的(振幅較大的)頻率/周期組分，作為地產(chǎn)市場主周期光學(xué)：聲學(xué)：復(fù)合生成(加法)不同周期單色光濾波器分解復(fù)合生成(加法)不同周期音階濾波器分解復(fù)色光/白光 (多頻率光疊加)地產(chǎn)音樂/噪音 (多頻率聲疊加)不同周期經(jīng)濟(jì)變量復(fù)合生成(加法)房價 (多周期經(jīng)濾波器分解濟(jì)變量疊加)URASR【前提】借助余弦函數(shù)理解周期性現(xiàn)象，任何事物(按時間序列的)發(fā)展軌跡都可以被分解為{趨勢+多個不同相位頻率振幅的正余弦波之和+隨機(jī)波動(干擾)}XX1X2X3X4X5X**=****(2***+**振幅=****振幅=****2***cos*?****2***=****2***?****2*******URASR12根據(jù)高等數(shù)學(xué)理論，任何一個滿足一定條件的信號，都可以被看成是無限個正弦波疊加而成如左圖：*：某一事物(按時間序列的)發(fā)展軌跡*1,*2,*3：正余弦波**：趨勢*5：隨機(jī)波動(干擾)*=*1+*2+*3+**+*5百度百科及視頻解釋：/item/%E6%BB%A4%E6%B3%A2/2938301?fr=aladdin【第一步】利用回歸算法識別*的趨勢，剔除趨勢函數(shù)**將分解后的序列*：*=*1+*2+*3+**+*5剔除掉上升或下降趨勢，得到序列:*=*1+*2+*3+*5URASR【第二步】通過傅里葉變換(周期圖法)，將*1,*2,*3，*5分解，并得到每個波的振幅，找到最大振幅的函數(shù)**——作為*的主導(dǎo)函數(shù)(**的頻率即作為主周期)URASR點(diǎn)(頻率=0.1)，其對應(yīng)函數(shù)**【第三步】到**的濾波。即*的主導(dǎo)濾波，2n*10/100為*的主導(dǎo)周期，根據(jù)這個軌跡預(yù)判*的下一步對*函數(shù)進(jìn)行濾波，得到*對應(yīng)的特征周期函數(shù)**URASR剔除趨勢后的房價走勢*主周期濾波*走勢房價真實(shí)走勢房價趨勢項(xiàng)【以上海為例】房價真實(shí)走勢房價趨勢項(xiàng)識別上海掛牌價趨勢項(xiàng)，并剔除房房價真實(shí)走勢&趨勢項(xiàng)房房價真實(shí)走勢【減】趨勢項(xiàng)URASR2007-042007-102008-042007-042007-102008-042009-042010-042011-042012-042013-042014-042015-042016-042017-042018-042019-04提取18~60個月周期內(nèi)寬頻特征周期疊加項(xiàng)，將房價變動看做此頻率范圍內(nèi)綜合波動，屏蔽高頻噪音上海掛牌價周期圖(18~60個月周期較為顯著)上海二手掛牌價寬頻主周期18~60個月周18~60個月周期周期：18個月頻率：周期：0.01660個月300020000-1000-2000-3000-4000房價18~60個月寬頻主周期房價同比50%40%30%20%0%-10%-20%-30%URASR03工期付出的時03工期付出的時 與成果與成果表現(xiàn)【主要時間工期】每月月初第5個工作日提供周期監(jiān)測內(nèi)容房數(shù)據(jù)整理每月月初1-2個工作日周期濾波處理1個工作日成果出具1-2個工作日URASR16年116年516年917年117年517年918年118年518年919年119年519年920年1月月月月月月月月月月月16年116年516年917年117年517年918年118年518年919年119年519年920年1月月月月月月月月月月月月月月2020年1月2020年52020年5月2020年92016年1月月2016年5月2016年9月月月月月月2018年9月2019年1月2019年5月2019年9月25%20%0%2022年6月2021年10月2018年7月2016年8月2021年1月2021年5月2021年10月2021年1月2019年1月2021年11月貨幣供應(yīng)周期(2021年11月)：預(yù)期明年1季度市場流通性會有一波小陽春，在2022年6月以后會穩(wěn)步提升M1_同比M2_同比M1歷史預(yù)測M2歷史預(yù)測30%2016年7月-5%200002017年9月22017年9月150001000050000-5000-10000-150002022年9月2022年9月2019年10月URASR202-----------------201801201803201805201807201809201811201901201903201905112020012022022022018-012018-032018-052018-072018-092018-112019-012019-032019-052019-072019-0920202-----------------201801201803201805201807201809201811201901201903201905112020012022022022018-012018-032018-052018-072018-092018-112019-012019-032019-052019-072019-092019-112020-012020-032020-052021年10月全國房價實(shí)際增速&周期走勢40.1210.100.08-10.062-313579-0-0-0-0-011111222220000022222全國平均房價(累計值)YOY全國平均房價(累計值)YOY周期(右)4320.040.020實(shí)際市場周期走勢2021年1月禾略發(fā)布了《2021年第一個PPT》系列，其中預(yù)測2021年市場將經(jīng)歷沖高及回落的階段截至2021年10月，從數(shù)據(jù)觀測來看，實(shí)際價格的同比增速與年初預(yù)測的周期走勢吻合2021年1月全國房價實(shí)際增速&預(yù)測周期走勢43243210-12-80.060.04預(yù)測市場周期走勢0.0預(yù)測市場周期走勢01135791201920192019201907090000000709201922019全國平均房價(累計值)YOY全國平均房價(累計值)YOY周期：預(yù)測全國平均房價(累計值)YOY全國平均房價(累計值)YOY周期：預(yù)測(右)URASR周期類型個數(shù)底部回升132%向上沖高47周期類型個數(shù)底部回升132%向上沖高47高位回落22%下探筑底8730%60%40%31%22%30%33%22%26%22%38%22%37%32%33%31%下探筑底0%高位回落底部回升向上沖高全國強(qiáng)一線+新一線強(qiáng)二線+二線三線四線五線2021.12各城市市場信心周期URASR【市場層面——全國市場周期現(xiàn)狀(典型城市)】蘇州寧波舟山高位回落滁舟山高位回落銅陵上海下探筑底合肥底部回升上海下探筑底合肥鹽城南京紹興向鹽城南京紹興馬鞍山無錫湖州金無錫湖州嘉興池州臺州蕪湖南通宣城蕪湖南通泰州鎮(zhèn)江泰州常州揚(yáng)州常州杭州URASR22%30%6%2021年12月 2022年1月 2022年2月 2022年3月 2022年4月 2022年5月 2022年6月 2022年7月 2022年8月 2022年9月2022年10月2022年11月2022年12月33% 8% 8%32%34%20%14%22%34%32%2%33%25%22%30%6%2021年12月 2022年1月 2022年2月 2022年3月 2022年4月 2022年5月 2022年6月 2022年7月 2022年8月 2022年9月2022年10月2022年11月2022年12月33% 8% 8%32%34%20%14%22%34%32%2%33%25%10%26%31% 1%26%28% 32%26%28% 30%27%7% 28%■全國城市周期變化整體表現(xiàn)(2021.12-2022.12)1.0%繁榮1.0%繁榮80城27.9%復(fù)蘇78城27.1%12.5%底部回升→向上沖高13.9%0.3%13.9%0.3%1.0%高位回落→下探筑底→底部回升→向…底部回升11.8%2.11.8%2.4%底部回升→下探筑底→底部回升11.5%11.5%0.3%向上沖高→高位回落→下探筑底→底…0.7%衰退50城17.4%9.1衰退50城17.4%9.1%6.3%0.7%0.7%高位回落→向上沖高→高位回落高位回落→向上沖高→高位回落1.0%下探筑底→底部回升→向上沖高→高1.0%下探筑底8.7%高8.7%6.6%蕭條79城27.5%6.6%蕭條79城27.5%2.4%5.9%下探筑底→底部回升→下探筑底向上沖高→高位回落→下探筑底0.3%2.1%0.3%底部回升→0.3%2.1%0.3%底部回升→向上沖高→高位回落→下…下探筑底→底部回升→向上沖高→高…■全國城市周期表現(xiàn)(2021.12-2022.12)3131%33%33%17%18%32%3131%30%30%34%8%7%3232%3232%229%28%32%1%5%6%227%28%30%6%228%底部回升向上沖高高位回落下探筑底URASR城市個數(shù)整體一線強(qiáng)二線+城市個數(shù)整體一線強(qiáng)二線+二線三線四線五線向上趨勢55.1%60.0%47.8%62.5%49.5%59.3%向下趨勢44.9%40.0%52.2%37.5%50.5%40.7%28%27%%28%0%60%0%40%%35%%35%%44%9%28%30%%20%30%32%27%%23%蕭條衰退復(fù)蘇繁榮全國強(qiáng)一線+新一線強(qiáng)二線+二線三線四線五線2021.12-2022.12分城市市場信心周期變化URASR房價環(huán)比4.0%2.0%0.0%-2.0%-4.0%-6.0%-8.房價環(huán)比4.0%2.0%0.0%-2.0%-4.0%-6.0%-8.0%0安徽省地級市房價同比&環(huán)比亳州淮北六安宣城六安滁州馬鞍山合肥蚌埠安慶阜陽黃山淮南蕪湖池州銅陵.0%-5.0%0.0%5.0%10.0%15.0%20.0%25.0%弱弱+強(qiáng)強(qiáng)+弱弱-強(qiáng)強(qiáng)-房價同比房價同比各省市場趨勢類型(城市個數(shù)占比)省份強(qiáng)+強(qiáng)強(qiáng)-強(qiáng)弱+弱弱-弱安徽省25.0%31.3%31.3%12.5%江蘇省38.5%61.5%江西省54.5%18.2%27.3%山東省31.3%12.5%31.3%25.0%浙江省63.6%27.3%9.1%各省城市市場趨勢類型清單省份強(qiáng)強(qiáng)+強(qiáng)強(qiáng)-弱弱+弱弱-安徽省馬鞍山合肥宿州、滁州池州、蕪湖淮南、阜陽黃山宣城、六安亳州、淮北蚌埠銅陵安慶江蘇省江西省山東省浙江省URASR數(shù)據(jù)來源：房價網(wǎng)城市個數(shù)整體安徽省江蘇省江西省山東省浙江省向上趨勢52%56%62%55%44%45%向下趨勢48%44%38%45%5城市個數(shù)整體安徽省江蘇省江西省山東省浙江省向上趨勢52%56%62%55%44%45%向下趨勢48%44%38%45%56%55%31%25%%25%46%%27%27%9%36%25%%31%25%45%23%蕭條衰退繁榮復(fù)蘇36%安徽省江蘇省江西省山東省浙江省2021.12-2022.12分城2021.12-2022.12分城市市場信心周期變化URASR高位回落下探筑底底部回升向上沖高【市場層面——關(guān)注城市(周期判斷)】高位回落下探筑底底部回升向上沖高20XX年1月中西部8省會市場周期20XX年中西部8省會市場周期太原城市名稱1城市名稱1月南昌合肥鄭州太原成都武漢長沙重慶2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月112周期變遷類型月 回升→向上沖高下探筑底→底部 回升→向上沖高繁榮 高位回落→向上繁榮沖高向上沖高長沙重慶合肥鄭州下探筑底→底部回升復(fù)蘇南昌成都武漢高位回落→下探筑底蕭條向上沖高向上沖高高高位回落下下探筑底URASR【市場層面——關(guān)注城市(綜合研判)】URASR2021.12重點(diǎn)關(guān)注城市：市場趨勢類型為弱+&市場周期重點(diǎn)關(guān)注、次要關(guān)注省份城市周期關(guān)注江西省南昌市重點(diǎn)安徽省淮南市安徽省六安市江蘇省南通市山東省煙臺市山東省濱州市安徽省宣城市次要江西省新余市【主要成果——單城市監(jiān)測(市區(qū)整體走勢)】XX市區(qū)2016年1月-2023年7月信心周期高位回落下探筑底底部回升向上沖高下探筑底底部回升2021-12下探筑底2021.11-2022.82022.9-2023.5(10個月)(9個月)URASR市區(qū)縣級市【主要成果——單城市監(jiān)測(區(qū)縣周期節(jié)奏)】市區(qū)縣級市區(qū)縣名稱拿地開始時間2022年2023年區(qū)域2022年節(jié)奏建議1234567891234567xx區(qū)2022-05下探筑底底部回升向上沖高建倉xx區(qū)2022-10下探筑底底部回升向上沖高xx區(qū)2023-01高位回落下探筑底底部回升蓄勢xx區(qū)2023-07高位回落下探筑底底部回升xx區(qū)2023-07向上沖高高位回落下探筑底底部回升xx區(qū)/向上沖高高位回落下探筑底出貨xx區(qū)/向上沖高高位回落區(qū)縣名稱拿地開始時間2022年2023年區(qū)域2022年節(jié)奏建議1234567891234567XX市2022-06下