2019綠城淄博項(xiàng)目初入市推廣思路溝通稿課件

綠城淄博項(xiàng)目初入市推廣思路溝通稿PJC2019年2月13日綠城淄博項(xiàng)目初入市推廣思路溝通稿PJC1>>前言本案面對(duì)的是怎樣的市場(chǎng)?

——在對(duì)周邊競(jìng)品及市場(chǎng)環(huán)境的認(rèn)知的基礎(chǔ)之下，對(duì)于本案價(jià)值的理解、認(rèn)知；本案以什么形象入市？

——客戶初步研究及本案入市形象探討；價(jià)值信息何傳遞如？——在對(duì)市場(chǎng)、本案形象、客戶的三點(diǎn)認(rèn)知下，如何有效傳遞本案價(jià)值信息；本報(bào)告思考、溝通的核心問(wèn)題：>>前言本案面對(duì)的是怎樣的市場(chǎng)?本報(bào)告思考、溝通的核心問(wèn)題：2地塊初入市推廣安排入市形象探討區(qū)域市場(chǎng)初窺地塊初入市推廣安排入市形象探討區(qū)域市場(chǎng)初窺32019年全國(guó)樓市銷售規(guī)模再創(chuàng)新高：全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資86013億元，比上年增長(zhǎng)19.8%；房屋施工面積增長(zhǎng)16.1%；土地購(gòu)置面積增長(zhǎng)8.8%，土地購(gòu)置費(fèi)9918億元，增長(zhǎng)33.9%2019年，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資86013億元，比上年增長(zhǎng)19.8%，其中，住宅投資58951億元，增長(zhǎng)19.4%，占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的比重為68.5%。2019年，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)房屋施工面積66.55億平方米，比上年增長(zhǎng)16.1%；新開(kāi)工面積20.12億平米，增長(zhǎng)13.5%；房屋竣工面積10.14億平米，增長(zhǎng)2.0%，其中，住宅竣工面積7.87億平方米，下降0.4%。2019年，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)完成土地購(gòu)置面積3.88億平方米，比上年增長(zhǎng)8.8%，土地購(gòu)置費(fèi)9918億元，增長(zhǎng)33.9%。

整體市場(chǎng)情況分析注：數(shù)據(jù)來(lái)源于國(guó)家統(tǒng)計(jì)局表一：2019年全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資面積表二：2019年全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資金額2019年全國(guó)樓市銷售規(guī)模再創(chuàng)新高：全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資86042019年，整個(gè)全國(guó)房地產(chǎn)銷售總量高歌猛進(jìn)，銷售增速接近30%，土地市場(chǎng)的增速同比增速達(dá)到了38%。

但是，不同城市房?jī)r(jià)漲幅卻不一致。最主要的特征是，2019年全國(guó)房地產(chǎn)改變了同漲同跌的趨勢(shì)，由“普漲時(shí)代“進(jìn)入到了”分化時(shí)代“。

2019年，全國(guó)商品房銷售面積13.05億平方米，比上年增長(zhǎng)17.3%，增速比1-11月份回落3.5個(gè)百分點(diǎn)，比2019年提高15.5個(gè)百分點(diǎn)；其中，住宅銷售面積增長(zhǎng)17.5%，辦公樓銷售面積增長(zhǎng)27.9%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售面積增長(zhǎng)9.1%。2019年，商品房銷售額8.14萬(wàn)億元，比上年增長(zhǎng)18.3%，增速比1-11月份回落4.4個(gè)百分點(diǎn)，比2019年提高16.3個(gè)百分點(diǎn)；增幅比1-11月提高0.8個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅銷售額增長(zhǎng)26.6%，辦公樓銷售額增長(zhǎng)35.1%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售額增長(zhǎng)18.3%。2019年新建住宅銷售額同比增加27%至6.8萬(wàn)億元人民幣；12月份，同比價(jià)格變動(dòng)中，最高漲幅為21.9%，最低為下降2.8%。70個(gè)大中城市中，價(jià)格下降的城市有1個(gè)，上漲的城市有69個(gè)。整體市場(chǎng)情況分析2019年商品房銷售面積增長(zhǎng)17.3%2019年商品房銷售金額增長(zhǎng)26.3%新建住宅銷售額同比增加27%，住宅價(jià)格改變普漲趨勢(shì)2019年，整個(gè)全國(guó)房地產(chǎn)銷售總量高歌猛進(jìn)，銷售增速接近305“宏觀穩(wěn)、微觀活”——中央著力深化改革、調(diào)控以穩(wěn)為主，不同城市政策分化政策分析2019年，"宏觀穩(wěn)、微觀活"成為房地產(chǎn)政策的關(guān)鍵詞，全國(guó)整體調(diào)控基調(diào)貫徹始終，不同城市政策導(dǎo)向出現(xiàn)分化。年初"國(guó)五條"及各地細(xì)則出臺(tái)，繼續(xù)堅(jiān)持調(diào)控不動(dòng)搖，"有保有壓"方向明確。下半年以來(lái)，新一屆政府著力建立健全長(zhǎng)效機(jī)制、維持宏觀政策穩(wěn)定，十八屆三中全會(huì)將政府工作重心明確為全面深化改革；不動(dòng)產(chǎn)登記、保障房建設(shè)等長(zhǎng)效機(jī)制工作繼續(xù)推進(jìn)，而限購(gòu)、限貸等調(diào)控政策更多交由地方政府決策。不同城市由于市場(chǎng)走勢(shì)分化，政策取向也各有不同，北京、上海等熱點(diǎn)城市陸續(xù)出臺(tái)措施平抑房?jī)r(jià)上漲預(yù)期，而溫州、蕪湖等市場(chǎng)持續(xù)低迷的城市，在不突破調(diào)控底線的前提下，微調(diào)當(dāng)?shù)卣{(diào)控政策以促進(jìn)需求釋放?！昂暧^穩(wěn)、微觀活”——中央著力深化改革、調(diào)控以穩(wěn)為主，不同城6政策步步緊逼，房?jī)r(jià)依然堅(jiān)挺，不排除會(huì)再有嚴(yán)厲政策出臺(tái)的可能性：

從10年年初劍指高房?jī)r(jià)的“國(guó)十一條”，至年中直擊投機(jī)性需求的“新國(guó)十條”，再到11年年初鞏固調(diào)控成果的“新國(guó)八條”，再到13年年初有保有壓的“國(guó)五條”，淄博房?jī)r(jià)穩(wěn)步走高，房產(chǎn)稅及不動(dòng)產(chǎn)登記條例的出臺(tái)，使購(gòu)房者進(jìn)入持幣觀望階段。淄博雖未限購(gòu)，但是在房?jī)r(jià)持續(xù)增長(zhǎng)的情況下，不排除進(jìn)入限購(gòu)城市行列的可能2019年以來(lái)淄博地產(chǎn)屆普遍傳言淄博將進(jìn)入“限購(gòu)”城市行列；在房?jī)r(jià)持續(xù)走高的情況下可能會(huì)出臺(tái)限購(gòu)政策。年末落實(shí)改革，調(diào)控思路轉(zhuǎn)為以市場(chǎng)為主，優(yōu)化供應(yīng)

三中全會(huì)全面深化改革，強(qiáng)調(diào)市場(chǎng)的決定作用，促房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制建立健全。未來(lái)政府將更多的集中在房地產(chǎn)民生保障領(lǐng)域發(fā)揮作用，而由市場(chǎng)來(lái)滿足居民日趨多樣化的住房需求和優(yōu)化商業(yè)、產(chǎn)業(yè)、養(yǎng)老、文化等其它結(jié)構(gòu)地產(chǎn)的資源配置。結(jié)論：住宅調(diào)控以穩(wěn)為主，地產(chǎn)市場(chǎng)更趨于理性、健康宏觀市場(chǎng)結(jié)論政策步步緊逼，房?jī)r(jià)依然堅(jiān)挺，不排除會(huì)再有嚴(yán)厲政策出臺(tái)的可能性730、福州市

4218.29億元

增長(zhǎng)12.0%（福建2）31、合肥市

4164.34億元

增長(zhǎng)13.6%（安徽1）

32、大慶市

4152.30億元

增長(zhǎng)11.0%（黑龍江2）

33、徐州市

4020.46億元

增長(zhǎng)13.2%（江蘇6）

34、濰坊市

4012.43億元

增長(zhǎng)10.6%（山東4）

35、常州市

3969.75億元

增長(zhǎng)11.5%（江蘇5）

36、鄂爾多斯

3660.50億元

增長(zhǎng)13.5%（內(nèi)蒙古1）

37、溫州市

3650.06億元

增長(zhǎng)6.7%（浙江3）

38、紹興市

3620.10億元

增長(zhǎng)9.7%（浙江4）

39、淄博市

3557.20億元

增長(zhǎng)10.5%（山東5）

40、包頭市

3409.50億元

增長(zhǎng)12.6%（內(nèi)蒙古2）65蕪湖619166包頭614567蚌埠613368貴陽(yáng)612069濟(jì)寧608770鹽城607371淄博5946（山東8）72湛江587473聊城586374安慶581875銅陵5811附件：淄博房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀：房?jī)r(jià)遠(yuǎn)低于GDP排名，淄博房?jī)r(jià)被低估2019年淄博整體房?jī)r(jià)約為5946元/㎡，排名全國(guó)第71位，山東第8位；同年全國(guó)百?gòu)?qiáng)城市GDP排名中，淄博GDP約3557億元，位列全國(guó)第18位，山東第5位。2019年城市GDP排名（30-40）2019年城市房?jī)r(jià)排名（65-75）淄博房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀30、福州市

4218.29億元

8淄博市場(chǎng)整體情況整體市場(chǎng)情況：整體表現(xiàn)為開(kāi)發(fā)投資旺盛，成交較活躍淄博市2019年商品房成交315.37萬(wàn)㎡，同比下降7.6%，成交29814套，同比下降1.8%。整體表現(xiàn)為開(kāi)發(fā)投資旺盛，成交較活躍的態(tài)勢(shì)。2019年淄博市商品房成交量的峰值主要集中在1-3月、9-11月，整體成交呈“W”態(tài)勢(shì)，張店區(qū)月均成交1026套，近11.2萬(wàn)㎡。淄博市場(chǎng)整體情況整體市場(chǎng)情況：整體表現(xiàn)為開(kāi)發(fā)投資旺盛，成交較9整體價(jià)格情況：整體價(jià)格堅(jiān)持，節(jié)節(jié)走高淄博市房地產(chǎn)成交均價(jià)持續(xù)上升，2019年達(dá)到歷史的最高值6023元/㎡淄博市商品房成交均價(jià)呈顯著上升的態(tài)勢(shì)，近一年淄博市商品房成交均價(jià)呈緩慢上升的態(tài)勢(shì)。在2019年9年均價(jià)突破6000元/㎡大關(guān)。2019年年底受到全市供應(yīng)量顯著增加及開(kāi)發(fā)商低價(jià)走貨影響，價(jià)格微下降。淄博市場(chǎng)價(jià)格走勢(shì)整體價(jià)格情況：整體價(jià)格堅(jiān)持，節(jié)節(jié)走高淄博市商品房成交均價(jià)呈顯10淄博市場(chǎng)未來(lái)供應(yīng)房地產(chǎn)投資總額近年淄博市房地產(chǎn)投資總額呈現(xiàn)明顯的上升趨勢(shì)2019年淄博市房地產(chǎn)投資總額為200.4億元，達(dá)到歷史之最。施工與竣工面積近年淄博市商品房竣工面積自2019年穩(wěn)步上升，在2019年達(dá)329萬(wàn)㎡2019年淄博市施工面積達(dá)到2098萬(wàn)㎡，市場(chǎng)潛在供應(yīng)巨大。未來(lái)供應(yīng)情況：2019年淄博房地產(chǎn)投資總額達(dá)到歷史之最，施工面積連年增大；未來(lái)供應(yīng)量巨大，潛在供應(yīng)量達(dá)到約2000萬(wàn)平米，按照目前的速度，可消化5-6年時(shí)間淄博市場(chǎng)未來(lái)供應(yīng)房地產(chǎn)投資總額近年淄博市房地產(chǎn)投資總額呈現(xiàn)明11結(jié)論：中心城區(qū)拉升整體價(jià)格，供應(yīng)量巨大，淄博地產(chǎn)市場(chǎng)迎來(lái)最好的時(shí)機(jī)，帶動(dòng)未來(lái)2-3年的持續(xù)發(fā)展整體表現(xiàn)為開(kāi)發(fā)投資旺盛，成交較活躍淄博市2019年商品房成交315.37萬(wàn)㎡，同比下降7.6%，成交29814套，同比下降1.8%。2019年新政出臺(tái)后投資減少，成交有小幅度下降，之后逐漸恢復(fù)平穩(wěn)，新政對(duì)市場(chǎng)影響有限。2019年在持續(xù)的大勢(shì)環(huán)境下有望創(chuàng)歷史新高。

競(jìng)爭(zhēng)格局將日趨強(qiáng)烈：

2019年房地產(chǎn)投資金額達(dá)到歷史最高的200億元，施工面積、竣工面積持續(xù)上升，2019在目前較好的市場(chǎng)下市場(chǎng)供應(yīng)量有望集中引爆。淄博市成交均價(jià)持續(xù)上升，淄博樓市在無(wú)嚴(yán)厲政策調(diào)控的情況下繼續(xù)以市場(chǎng)引導(dǎo)房?jī)r(jià)：

2019年淄博市房地產(chǎn)成交均價(jià)5917元/㎡，比2019年同比上升8%。2019年年底以來(lái)成交均價(jià)均在5500元/㎡左右，新政對(duì)房?jī)r(jià)的抑制效果不是很明顯。淄博市場(chǎng)結(jié)論結(jié)論：中心城區(qū)拉升整體價(jià)格，供應(yīng)量巨大，淄博地產(chǎn)市場(chǎng)迎來(lái)最好12供應(yīng)情況：以世紀(jì)路劃分，產(chǎn)品類型以“高端住宅”為主，其中已知項(xiàng)目共12個(gè)，總體量約為410萬(wàn)平米，市場(chǎng)供應(yīng)量巨大。淄博新區(qū)周邊分布大部分高端住宅。新區(qū)項(xiàng)目多以住宅+底商為主，僅有少量的商業(yè)產(chǎn)品。西部新區(qū)板塊在近幾年共有約420萬(wàn)㎡以上的潛在住宅供應(yīng)，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈。項(xiàng)目名稱建面（萬(wàn)㎡）形態(tài)狀態(tài)創(chuàng)業(yè)齊悅國(guó)際花園106住宅在售龍?zhí)┰贰な兰?2住宅在售盛安美郡7.86住宅在售方正·鳳凰國(guó)際30住宅在售尚文苑5.8住宅在售紫園24住宅+別墅在售中房·翡翠郡20.4住宅+底商在售曦園約10高端住宅待售恒大帝景59住宅+底商待售美達(dá)華庭26住宅待售華潤(rùn)·橡樹(shù)灣46住宅待售明發(fā)世貿(mào)中心約60綜合體待售合計(jì)約417萬(wàn)*小產(chǎn)權(quán)房未統(tǒng)計(jì)在內(nèi)區(qū)域市場(chǎng)供應(yīng)供應(yīng)情況：以世紀(jì)路劃分，產(chǎn)品類型以“高端住宅”為主，其中已知13典型項(xiàng)目分析——?jiǎng)?chuàng)業(yè)齊悅國(guó)際花園西城新區(qū)百萬(wàn)平米純住宅生活大城，國(guó)家康居示范工程106萬(wàn)㎡超大型純住宅項(xiàng)目，綠地率達(dá)40%，居住氛圍純粹；

緊鄰市體育中心、理工大學(xué)，為新區(qū)規(guī)劃高端居住中心；項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)：總用地面積:37.98萬(wàn)㎡總建筑面積:106萬(wàn)㎡容積率：2.94綠地率：40%住宅面積:100萬(wàn)㎡簡(jiǎn)介：創(chuàng)業(yè)?齊悅國(guó)際花園位于淄博新區(qū)核心區(qū)體育中心東南側(cè)及西南側(cè)，用地面積37.98公頃，總建筑面積106萬(wàn)平方米，綠地率達(dá)40%，核心區(qū)由四大功能區(qū)構(gòu)成，由南至北依次為體育中心、商業(yè)中心、文化中心和行政中心，將承擔(dān)著新區(qū)的生活、娛樂(lè)、辦公、運(yùn)動(dòng)健身等各項(xiàng)功能。項(xiàng)目整體規(guī)劃設(shè)計(jì)以“百尺為形、千尺為勢(shì)”的理念將規(guī)劃結(jié)構(gòu)與宏觀的城市形態(tài)相結(jié)合，沿中軸線兩側(cè)布置8棟近百米的高層住宅，形成雙闕之勢(shì)，塑造新區(qū)中軸線南大門(mén)的形象。齊悅國(guó)際花園一期項(xiàng)目用地面積14.63公頃，建筑面積43.02萬(wàn)㎡，容積率2.94，綠地率達(dá)40%。典型項(xiàng)目分析——?jiǎng)?chuàng)業(yè)齊悅國(guó)際花園西城新區(qū)百萬(wàn)平米純住宅生活大14典型項(xiàng)目分析——恒大帝景淄博頂級(jí)標(biāo)桿物業(yè)，新區(qū)中心精裝豪宅地產(chǎn)TOP5強(qiáng)恒大地產(chǎn)鉅獻(xiàn)；張店區(qū)政府北，俯瞰濕地公園，新區(qū)高端居住中心；項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)：總用地面積:14.3萬(wàn)㎡總建筑面積：59萬(wàn)㎡容積率：2.94綠化率：44.5%住宅面積:50萬(wàn)㎡簡(jiǎn)介：項(xiàng)目位于張店區(qū)區(qū)政府以東、共青團(tuán)路以南，位于城市絕對(duì)中心位置，是淄博未來(lái)CLD央心所在。歐陸風(fēng)情園林，奢闊湖景生活恒大帝景整體規(guī)劃以歐式新古典主義風(fēng)格作為主要設(shè)計(jì)理念，設(shè)計(jì)中強(qiáng)調(diào)湖水園林融入自然，成為環(huán)境整體的天然部分。擁有4000多平米中心湖景，逾15000多平園林綠化，綠化率44.5%。為業(yè)主保障品質(zhì)生活。典型項(xiàng)目分析——恒大帝景淄博頂級(jí)標(biāo)桿物業(yè)，新區(qū)中心精裝豪宅地15典型項(xiàng)目分析——華潤(rùn)·橡樹(shù)灣央企華潤(rùn)繼中央公園、凱旋門(mén)之后的第三個(gè)項(xiàng)目央企華潤(rùn)繼中央公園、凱旋門(mén)之后的第三個(gè)項(xiàng)目；濕地公園、齊盛賓館、佳世客等高端配套環(huán)繞；項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)：總用地面積:13萬(wàn)㎡總建筑面積：33萬(wàn)㎡容積率：2.5綠化率：35%簡(jiǎn)介：華潤(rùn)·橡樹(shù)灣項(xiàng)目為華潤(rùn)置地（淄博）有限公司繼華潤(rùn)·中央公園、華潤(rùn)中心之后在淄博開(kāi)發(fā)的第三個(gè)項(xiàng)目，項(xiàng)目位于西鄰北京路，北臨中潤(rùn)大道。項(xiàng)目占地約13萬(wàn)㎡，地上總建筑面積約33萬(wàn)㎡，產(chǎn)品以小高層住宅為主，建有部分高層產(chǎn)品及配套商業(yè)。一期面積區(qū)間90—160㎡，二室、三室、四室的產(chǎn)品均有,全部以小高層產(chǎn)品為主。項(xiàng)目周邊配套齊全，緊鄰生態(tài)公園，周邊配有佳世客購(gòu)物廣場(chǎng)，更有市直機(jī)關(guān)第一幼兒園、祥瑞園小學(xué)，張店八中等優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)配套。典型項(xiàng)目分析——華潤(rùn)·橡樹(shù)灣央企華潤(rùn)繼中央公園、凱旋門(mén)之后的16典型項(xiàng)目分析——曦園多項(xiàng)創(chuàng)新型高端大宅樓距、樓高、車(chē)位比、建筑材料、等多項(xiàng)創(chuàng)新；與紫園聯(lián)動(dòng)，穩(wěn)占淄博最高端市場(chǎng)；項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)：容積率：1.9，其他經(jīng)濟(jì)指標(biāo)暫未公布簡(jiǎn)介：曦園位于北京路與魯泰大道交匯處南，是東升地產(chǎn)繼紫園之后開(kāi)發(fā)的又一力作，產(chǎn)品定位高端，為大戶型改善型品質(zhì)樓盤(pán)。以1.9低容積率、3000平米中心花園，空中庭院，層高達(dá)3.5米，戶戶新風(fēng)系統(tǒng)，隔音樓板、隔音分戶墻、同層排水系統(tǒng)等創(chuàng)新，實(shí)現(xiàn)超體驗(yàn)頂級(jí)生活奢享。典型項(xiàng)目分析——曦園多項(xiàng)創(chuàng)新型高端大宅樓距、樓高、車(chē)位比、建17*成交面積需求以年度成交總面積/總套數(shù)客戶需求仍舊以剛需為主，住宅需求意向也由“大尺度空間”到“高實(shí)用率”逐步轉(zhuǎn)變區(qū)域客戶需求2019-2019年，淄博成交面積需求逐漸由114㎡縮減到105㎡，而住宅均價(jià)卻同步走高；客戶需求仍舊以剛需為主，住宅需求也由“大尺度空間”到“高實(shí)用率”逐步轉(zhuǎn)變；*成交面積需求以年度成交總面積/總套數(shù)客戶需求仍舊以剛需為主18以曦園為首的創(chuàng)新性高端住宅產(chǎn)品搶占頂端客戶資源以華潤(rùn)橡樹(shù)灣、金潤(rùn)、盛安美郡、尚文苑等以中小戶型為主，低總價(jià)產(chǎn)品搶占底端客戶資源以鳳凰國(guó)際、恒大帝景、中房翡翠郡、龍?zhí)┰返葹橹鞯闹懈叨水a(chǎn)品搶占中位客戶資源除曦園等高端產(chǎn)品外，各個(gè)客戶階層皆有大批量競(jìng)品項(xiàng)目；除曦園等高端產(chǎn)品外，各個(gè)客戶階層皆有大批量競(jìng)品項(xiàng)目，且各項(xiàng)目產(chǎn)品線豐富，但同質(zhì)化嚴(yán)重；區(qū)域競(jìng)品客戶占位與其他項(xiàng)目形成產(chǎn)品區(qū)隔，且具有競(jìng)爭(zhēng)性，“大品牌”“優(yōu)產(chǎn)品”“高性價(jià)”是關(guān)鍵以曦園為首的創(chuàng)新性高端住宅產(chǎn)品搶占頂端客戶資源以華潤(rùn)橡樹(shù)灣、191、西部新區(qū)板塊是淄博市高端樓盤(pán)的集中地，主要以高端住宅供應(yīng)為主，未來(lái)市場(chǎng)供應(yīng)量巨大，住宅競(jìng)爭(zhēng)激烈；2、片區(qū)商業(yè)氛圍、居住氛圍暫不成熟，樓盤(pán)主要買(mǎi)點(diǎn)為新區(qū)中心位置、景觀資源和環(huán)境優(yōu)勢(shì)。樓盤(pán)的檔次普遍較高、均以高層為主；3、客戶需求仍舊以剛需為主，住宅需求意向也由“大尺度空間”到“高實(shí)用率”逐步轉(zhuǎn)變；4、與其他項(xiàng)目形成產(chǎn)品區(qū)隔，且具有競(jìng)爭(zhēng)性，“大品牌”“優(yōu)產(chǎn)品”“高性價(jià)”是關(guān)鍵。淄博各項(xiàng)目未來(lái)2-3年內(nèi)會(huì)集中放量，西部新區(qū)及北部高新區(qū)版塊將會(huì)是未來(lái)市場(chǎng)的熱點(diǎn)，但是機(jī)會(huì)中面對(duì)著挑戰(zhàn)，競(jìng)爭(zhēng)與發(fā)展機(jī)會(huì)并存。區(qū)域市場(chǎng)小結(jié)1、西部新區(qū)板塊是淄博市高端樓盤(pán)的集中地，主要以高端住宅供應(yīng)20地塊初入市推廣安排入市形象探討區(qū)域市場(chǎng)初窺地塊初入市推廣安排入市形象探討區(qū)域市場(chǎng)初窺21地塊價(jià)值項(xiàng)目展示面范圍示意周邊地塊成交均價(jià)淄博地王再現(xiàn)！周邊地塊成交均價(jià)區(qū)間在229-380萬(wàn)元/畝，本案面積約460畝，成交價(jià)約10.58億，為淄博近年來(lái)單筆成交土地的總價(jià)、總面積地王！地塊價(jià)值項(xiàng)目展示面范圍示意周邊地塊成交均價(jià)淄博地王再現(xiàn)！周邊22產(chǎn)品未落地前，“品牌”就是“糧草”，打贏這場(chǎng)攻堅(jiān)戰(zhàn)，首要任務(wù)就是樹(shù)立品牌形象?！叭娢磩?dòng)，糧草先行”華潤(rùn)恒大碧桂園中海恒大9月?tīng)I(yíng)銷中心開(kāi)放前，4月份拿地就釋放第一波品牌信息；品牌先行華潤(rùn)·橡樹(shù)灣11月開(kāi)放營(yíng)銷中心蓄客，10月份網(wǎng)絡(luò)媒體釋放信息；淄博碧桂園6月份拿地，7月釋放信息蓄客，10月份營(yíng)銷中心開(kāi)放，11月開(kāi)盤(pán)；中?！の牟?月?tīng)I(yíng)銷中心開(kāi)放，釋放信息，6月開(kāi)盤(pán)；產(chǎn)品未落地前，“品牌”就是“糧草”，打贏這場(chǎng)攻堅(jiān)戰(zhàn)，首要任務(wù)23品牌簡(jiǎn)介十強(qiáng)綠城2019年成立，19年歷程，連續(xù)10年榮膺“中國(guó)房地產(chǎn)公司品牌價(jià)值TOP10”榮譽(yù)綠城中國(guó)房地產(chǎn)公司品牌價(jià)值TOP10、2019年中國(guó)房地產(chǎn)顧客滿意度領(lǐng)先品牌、2019-2019年，連續(xù)兩年獲得“中國(guó)城市居民居住整體滿意度”第一等數(shù)十項(xiàng)全國(guó)等級(jí)榮譽(yù)數(shù)字綠城50多座城市版圖，99個(gè)項(xiàng)目，4000萬(wàn)㎡開(kāi)發(fā)量人文綠城真誠(chéng)·善意·精致·完美、講正義·走正道·得正果綠城-中國(guó)地產(chǎn)10強(qiáng)，高品質(zhì)物業(yè)締造專家，品質(zhì)房產(chǎn)代名詞品牌簡(jiǎn)介十強(qiáng)綠城綠城-中國(guó)地產(chǎn)10強(qiáng)，高品質(zhì)物業(yè)締造專家，品24品牌簡(jiǎn)介綠城會(huì)-9年綠城會(huì)，10萬(wàn)會(huì)員家綠城會(huì)的主旨是：愿為客戶實(shí)現(xiàn)置業(yè)理想提供全程支持與服務(wù)。品牌簡(jiǎn)介綠城會(huì)-9年綠城會(huì)，10萬(wàn)會(huì)員家綠城會(huì)的主旨是：愿為25品牌簡(jiǎn)介綠城物業(yè)-國(guó)內(nèi)物業(yè)服務(wù)領(lǐng)跑者中國(guó)指數(shù)研究院發(fā)布的《2019年中國(guó)城市居民居住滿意度研究報(bào)告》中，居民居住6大“滿意度”，綠城拿了4個(gè)“第一”，2019年，綠城物業(yè)多項(xiàng)指標(biāo)均為全國(guó)領(lǐng)先品牌簡(jiǎn)介綠城物業(yè)-國(guó)內(nèi)物業(yè)服務(wù)領(lǐng)跑者中國(guó)指數(shù)研究院發(fā)布的《226香港聯(lián)交所上市代碼：3900綠城物業(yè)，國(guó)內(nèi)物業(yè)服務(wù)領(lǐng)跑者中國(guó)地產(chǎn)10強(qiáng)9年綠城會(huì)，10萬(wàn)會(huì)員家19年50城，載譽(yù)全國(guó)高品質(zhì)物業(yè)締造專家六大品牌價(jià)值，立行業(yè)標(biāo)桿，開(kāi)啟淄博新篇章品牌形象落地綠城開(kāi)啟淄博新篇章香港聯(lián)交所上市代碼：3900綠城物業(yè)，國(guó)內(nèi)物業(yè)服務(wù)領(lǐng)跑者中國(guó)27地塊初入市推廣安排入市形象探討區(qū)域市場(chǎng)初窺地塊初入市推廣安排入市形象探討區(qū)域市場(chǎng)初窺28給大眾還原真實(shí)的綠城初入市推廣三個(gè)原則初期客戶攔截\蓄客準(zhǔn)備高效費(fèi)比根據(jù)以上三點(diǎn)原則，從3個(gè)方面來(lái)著手做項(xiàng)目入市前期推廣方案借勢(shì)媒體現(xiàn)場(chǎng)包裝1.2.蓄客準(zhǔn)備3.初入市推廣原則給大眾還原真實(shí)的綠城初入市推廣初期客戶攔截\蓄客準(zhǔn)備高效費(fèi)比29媒體是釋放聲音的最有效途徑，利用好媒體，推廣就成功了近一半：篩選出20余家本地強(qiáng)勢(shì)媒體，對(duì)本案初入市推廣做資源鏈接；媒體名單：前期片區(qū)軟文炒作，拿地意向放風(fēng)綠城項(xiàng)目地塊通過(guò)招拍掛，企業(yè)形象釋放項(xiàng)目產(chǎn)品發(fā)布會(huì)/媒體答謝晚宴，項(xiàng)目揭幕，通稿發(fā)布媒體聲音釋放節(jié)奏借勢(shì)媒體媒體及大眾視角，從新聞角度炒作“被”成為新聞聚焦點(diǎn)“地王”深度價(jià)值炒作，品牌形象強(qiáng)勢(shì)落地“搶”大眾眼球媒體及大眾視角，從新聞角度炒作全方位立體式推廣揭開(kāi)項(xiàng)目面紗媒體是釋放聲音的最有效途徑，利用好媒體，推廣就成功了近一半：30軟文炒作以媒體及大眾視角，從新聞角度作為出發(fā)點(diǎn)，部分媒體放分拿地意向，“被”成為新聞聚焦點(diǎn)費(fèi)用：合作媒體洽談，無(wú)需費(fèi)用軟文標(biāo)題示意：地產(chǎn)十強(qiáng)近半數(shù)聚頭淄博，重點(diǎn)布局城西新區(qū)；高品質(zhì)物業(yè)締造專家綠地爆淄博拿地意向，欲在城西新區(qū)打造淄博標(biāo)桿物業(yè)；前期片區(qū)軟文炒作，拿地意向放風(fēng)軟文炒作以媒體及大眾視角，從新聞角度作為出發(fā)點(diǎn)，部分媒體放分31綠城項(xiàng)目地塊通過(guò)招拍掛，企業(yè)形象釋放地塊成功摘牌，“地王”深度價(jià)值炒作，品牌形象強(qiáng)勢(shì)落地，“搶”大眾眼球費(fèi)用：合作媒體洽談，無(wú)需費(fèi)用軟文標(biāo)題示意：綠城成功拿地！正式進(jìn)軍淄博；地產(chǎn)10強(qiáng)綠城正式進(jìn)駐淄博，會(huì)給淄博地產(chǎn)業(yè)帶來(lái)什么樣的改變呢？高品質(zhì)物業(yè)締造專家綠城正式拓土淄博！淄博地王再現(xiàn)！綠城10億摘得淄博地王桂冠！綠城項(xiàng)目地塊通過(guò)招拍掛，企業(yè)形象釋放地塊成功摘牌，“地王”深32項(xiàng)目產(chǎn)品發(fā)布會(huì)/媒體答謝晚宴，項(xiàng)目揭幕，通稿發(fā)布項(xiàng)目產(chǎn)品發(fā)布會(huì)/媒體答謝晚宴地點(diǎn)（建議）：齊盛國(guó)際賓館國(guó)際會(huì)議廳時(shí)間：5月2日出息嘉賓：政企領(lǐng)導(dǎo)、意向客戶、20家媒體單位預(yù)算：場(chǎng)地租賃約8000元/天現(xiàn)場(chǎng)包裝1萬(wàn)元,媒體紅包500元/家，共20家共計(jì)2.8萬(wàn)元本案項(xiàng)目產(chǎn)品發(fā)布會(huì)/媒體答謝晚宴，項(xiàng)目揭幕，通稿發(fā)布項(xiàng)目產(chǎn)品發(fā)布33現(xiàn)場(chǎng)包裝建議：1，先做最直觀的客戶體驗(yàn)區(qū)，區(qū)別本土開(kāi)發(fā)企業(yè)的最有效方法2，圍墻在項(xiàng)目入市前做為形象展示的第一實(shí)體渠道，可以對(duì)周邊競(jìng)品項(xiàng)目進(jìn)行客戶攔截；圍墻建議：中潤(rùn)大道北側(cè)與北京路拐角為重點(diǎn)，可與市政協(xié)調(diào)，拿北京路-上海路一半做本案圍墻，1/3做公益廣告費(fèi)用預(yù)算：約200元/㎡，建議做5m高，約8000㎡，共160萬(wàn)元（不含客戶體驗(yàn)區(qū)、中潤(rùn)大道段圍墻）。現(xiàn)場(chǎng)包裝項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)是最好的價(jià)值點(diǎn)傳輸?shù)攸c(diǎn)之一，也是最直接的客戶感官地點(diǎn)，所以對(duì)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行包裝尤為重要；項(xiàng)目圍墻示意項(xiàng)目展示面范圍示意現(xiàn)場(chǎng)包裝建議：現(xiàn)場(chǎng)包裝項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)是最好的價(jià)值點(diǎn)傳輸?shù)攸c(diǎn)之一，也34淄博新城大盤(pán)云集，14年供應(yīng)量巨大，蓄客前置為后期順利開(kāi)盤(pán)做鋪墊；戶外攔截周邊競(jìng)品項(xiàng)目客戶臨時(shí)接待中心（外展點(diǎn)）確定接待人員、銷售工具到位蓄客準(zhǔn)備：蓄客準(zhǔn)備淄博新城大盤(pán)云集，14年供應(yīng)量巨大，蓄客前置為后期順利開(kāi)盤(pán)做35建議在項(xiàng)目周邊主干道做項(xiàng)目/品牌導(dǎo)視桁架，可以對(duì)周邊競(jìng)品項(xiàng)目進(jìn)行客戶攔截導(dǎo)視建議：1，魯泰大道與北京路交匯處、中潤(rùn)大道與北京路交匯處，做導(dǎo)視桁架2，可與市政協(xié)調(diào)，做中潤(rùn)大道、北京路、南京路、魯泰大道各路口道路交通指示牌；3，北京路燈桿旗；費(fèi)用預(yù)算：約40元/㎡（租用桁架），建議做6*h4，約960元*3個(gè)，共2880元（*道路交通指示牌、燈桿旗未市場(chǎng)化，需向市政審批，無(wú)法做費(fèi)用預(yù)估）戶外攔截周邊競(jìng)品項(xiàng)目客戶本案建議在項(xiàng)目周邊主干道做項(xiàng)目/品牌導(dǎo)視桁架，可以對(duì)周邊競(jìng)品項(xiàng)目36臨時(shí)接待中心（外展點(diǎn)）確定建議營(yíng)銷中心開(kāi)放前做外展場(chǎng)地提前蓄客外展點(diǎn)建議：張店：大潤(rùn)發(fā)、凱德廣場(chǎng)、佳世客、銀座、茂業(yè)天地、淄博商廈等淄川：銀座廣場(chǎng)、新星商廈等桓臺(tái)：惠仟