綠地商業(yè)模式

綠地?商業(yè)模式一、發(fā)展戰(zhàn)略 最懂得政府的開發(fā)商建立在和諧政商關(guān)系基礎(chǔ)之上的低成本、高收益以及產(chǎn)品差異化的競爭，是綠地集團(tuán)商業(yè)模式的精髓。綠地自稱是“最懂得政府的開發(fā)商”。房地產(chǎn)開發(fā)的地域性很強(qiáng)，要做全國性的領(lǐng)先房企，除了雄厚的資金實力、領(lǐng)先的研發(fā)能力、靈活的運營機(jī)制，還要有勝人一籌的戰(zhàn)略眼光。綠地集團(tuán)能走出上海，扎根當(dāng)?shù)?，用綠地董事長張玉良的話來說，“綠地是做當(dāng)?shù)卣胱?，而?dāng)?shù)仄髽I(yè)又做不了或者不容易做的事，在服務(wù)全國的過程中發(fā)展壯大自己?！本G地的新城綜合開發(fā)、綜合體、超高層產(chǎn)品模式，與二三線城市當(dāng)前新城區(qū)快速擴(kuò)張、城市形象迫切提升之間，形成良好的互動，符合城市發(fā)展方向，以及政府政績需求。綠地堡團(tuán)商業(yè)模式戰(zhàn)胳定位做政府想做但不易微的事二二線城市產(chǎn)品優(yōu)勢綜合體,市場效果符合城市發(fā)展方向 低成本溢價高II'l主投資戰(zhàn)胳定位做政府想做但不易微的事二二線城市產(chǎn)品優(yōu)勢綜合體,市場效果符合城市發(fā)展方向 低成本溢價高II'l主投資地方政府之所以青睞引進(jìn)綠地集團(tuán)，關(guān)鍵在于差異化競爭優(yōu)勢。差異化競爭體現(xiàn)在，綠地“做當(dāng)?shù)卣胱?，又不易做的事”。而在產(chǎn)品領(lǐng)域的表現(xiàn)則是，做很多企業(yè)不敢做或做不了的超高層，新城市綜合開發(fā)、建設(shè)超高層是綠地跟政府談判的籌碼。低成本體現(xiàn)在兩個方面：拿地價格較低、政策優(yōu)惠。出于產(chǎn)品定位的優(yōu)勢，地方政府通過政府政策性的照顧和獎勵，可以大大降低投資成本。與市場普遍預(yù)期的超高層的高成本不同，前期開發(fā)成本最小化、政府支持最大化成就了綠地項目的高效益。例如：綠地南京紫峰大廈，該項目拿地時樓面地價1000多元/平米，目前產(chǎn)品成本不到一萬五，現(xiàn)在產(chǎn)品市價大約三萬元。當(dāng)前銷售進(jìn)度接近50%。二、多元化的發(fā)展方向一一雙核、多輪驅(qū)動綠地的產(chǎn)業(yè)多元化模式表明了其做大做強(qiáng)的目標(biāo)，同時，產(chǎn)業(yè)間互相支撐，提高了集團(tuán)整體發(fā)展的穩(wěn)定性，逐漸形成了地產(chǎn)、能源和金融“三產(chǎn)鼎力”的布局。綠地集團(tuán)以“房地產(chǎn)主業(yè)突出，能源、金融等相關(guān)產(chǎn)業(yè)并舉發(fā)展”作為其多元化發(fā)展戰(zhàn)略。綠地房地產(chǎn)產(chǎn)品突出住宅，兼顧發(fā)展高端商業(yè)地產(chǎn)，商業(yè)和住宅形成互動；全國化城市布局，多項目產(chǎn)品互動。在綠地董事長張玉良看來，僅靠一個產(chǎn)業(yè)做到營收500億甚至1000億元的企業(yè)穩(wěn)定性很差，受市場波動影響大，必須找到一個能與之相平衡的產(chǎn)業(yè)使企業(yè)“兩輪驅(qū)動”。綠地的產(chǎn)融結(jié)合，希望產(chǎn)業(yè)和金融能夠相互支撐，產(chǎn)生互動，在綠地的思維中，地產(chǎn)融資資本量比大，沒有足夠的支撐的話，規(guī)模會受到影響。綠地多元發(fā)展模式第二支柱產(chǎn)業(yè)——綠地多元發(fā)展模式第二支柱產(chǎn)業(yè)——能源j; 產(chǎn)融結(jié)合 ;;小額貸款公司;\：-r^ 蓼股城?市眼行；!|卜__—一—| ；發(fā)展定位一自主銀行；其他產(chǎn)業(yè) 建筑汽乍服務(wù)投資 嫌化匚程綠地選擇了做超高層，做商業(yè)綜合體。住宅是短線投資，商業(yè)地產(chǎn)是中長期投資，把兩者結(jié)合起來，保障了現(xiàn)金流滾動的良性循環(huán)。另外，綠地順應(yīng)中央2007年大力發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的政策，現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的載體是商業(yè)地產(chǎn)，積極發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)，逐步增加商業(yè)地產(chǎn)比重。三、“新城戰(zhàn)略''模式綠地集團(tuán)的“新城戰(zhàn)略”已經(jīng)形成了較為成熟的集聚開發(fā)模式，即通過打造集住宅、商業(yè)、辦公、酒店等多種類型產(chǎn)品于一體的大型綜合項目，充分利用自身資源集成優(yōu)勢和招商運營經(jīng)驗，從而帶動人口導(dǎo)入和商業(yè)能級提升，形成產(chǎn)業(yè)、居住、社會事業(yè)、基礎(chǔ)設(shè)施和生態(tài)環(huán)境配套發(fā)展的聯(lián)動效應(yīng)，迅速提升新城整體經(jīng)濟(jì)的能級。以前新城戰(zhàn)略多應(yīng)用于二三線城市，通過獲取二三線城市中的巨幅成熟地塊來進(jìn)行開發(fā)?，F(xiàn)在這一模式也廣泛應(yīng)用于綠地的大本營一一上海。這種方式的優(yōu)勢是地價較低，風(fēng)險比較好控制。綠地的新城模式選址在城郊結(jié)合部，打造綜合性物業(yè)，代表新區(qū)城市發(fā)展方向。近年來，綠地集團(tuán)獲取土地，多是通過公開出讓方式，其中掛牌方式居多。2009年新獲取的土地中，除合肥市政務(wù)區(qū)土地為通過拍賣取得，其他土地皆是以掛牌方式獲取，少有競爭者。新城戰(zhàn)略所需要的超大片土地，會帶來超大的資金壓力。綠地集團(tuán)針對這一情況，特別注意加強(qiáng)與政府的戰(zhàn)略合作。綠地擅長的超高層建筑項目，能夠獲得政府的支持，捆綁土地平衡資金。綠地南昌國賓館項目，捆綁了三塊住宅用地。濟(jì)南超高層項目，捆綁2000畝地。戰(zhàn)略取勝，是最高層次的競爭。做政府想做的事，讓綠地項目融資大多有了保障，并獲得了當(dāng)?shù)卣摹靶湃我鐑r”，綠地也因此趕上中國城鎮(zhèn)化大趨勢，越做越大，從上海的地方開發(fā)商，躍升中國地產(chǎn)界“第一集團(tuán)軍”行列綠地土地策略綠地產(chǎn)品發(fā)展脈絡(luò)

四、典型項目（一）綜合體項目代一一超高層：南京綠地紫峰大廈南京綠地紫峰大廈位于南京南鼓樓區(qū)鼓樓廣場，建筑高度約450米，建筑樓層89層，鎖定了江蘇第一高、世界第七高的地標(biāo)地位?？偨ㄖ娣e約24.5萬平方米，其中地上89層，總建筑面積約18萬平方米。設(shè)一高一始棟塔樓（主樓和副樓），用商業(yè)裙房將2棟塔樓聯(lián)成一個整體建筑群。紫峰大廈主體結(jié)構(gòu)形式為鋼筋混凝土核心筒體——鋼結(jié)構(gòu)外框架混合體系。南京綠地紫峰大廈由世界超高層建筑規(guī)劃設(shè)計領(lǐng)域排名第一的美國SOM設(shè)計事務(wù)所擔(dān)綱設(shè)計，世界著名景觀設(shè)計公司SWA負(fù)責(zé)環(huán)境設(shè)計。該項目為上海綠地集團(tuán)與南京國資集團(tuán)聯(lián)合開發(fā)。大廈將由全球規(guī)模最大的酒店管理公司一一洲際酒店集團(tuán)入駐42到81層，打造六星級標(biāo)準(zhǔn)、洲際在全球最高的酒店；由美國朗潤城市開發(fā)集團(tuán)負(fù)責(zé)高檔購物中心的商業(yè)運營；由CMG（中國）投資管理公司打造5星級國際化影院“盧米埃影城”。樓層分布B1-6F購物中心10F-41F超5A寫字樓42F-81F洲際酒店，其中第72F為觀光娛樂。82F綠地Mount俱樂部（二）綜合體項目代一一商業(yè)綜合體：上海梅隴鎮(zhèn)-新都會梅隴鎮(zhèn)?新都會項目，是區(qū)域內(nèi)較大的一個綜合性項目，位于蓮花南路銀都路，總占地5.43公頃，設(shè)計容總建筑面積890。。平方米，涉及業(yè)態(tài)包含“餐飲、娛樂、健身、購物、國際酒店、高檔商務(wù)辦公”等多種功能，是綠地集團(tuán)06年重點打造的4大商業(yè)項目之一。梅隴鎮(zhèn)項目位于閔行區(qū)梅隴鎮(zhèn)新中心的核心位置，具備了構(gòu)建“現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)”的先天優(yōu)勢。綠地集團(tuán)將長期持有經(jīng)營。該項目規(guī)模是2。。。平方米，共1。層，1-2層為大堂、游泳館、健身房、3-10層為標(biāo)準(zhǔn)層；標(biāo)準(zhǔn)層高3.6。米；標(biāo)準(zhǔn)層面積246。平方米；單元面積：可以自由分割成59-130平方米不等（其中酒店式辦公單套在57平米左右）；得房率77%;大堂面積：240平方米，挑高：10.8米。本案位于蓮花路銀都路口，北部臨近春申、莘莊兩大居住區(qū)，易買得、大潤發(fā)、MOTEL168、天庭酒店等商業(yè)配套。作為已經(jīng)啟動中