存量房市場分析及展望

存量房市場分析及展望從國際閱歷來看，當一個地區(qū)的住房自有率超過65%、人均GDP突破8000美元、戶均住房1，由增量開發(fā)主導(dǎo)的居市場趨于穩(wěn)定和成熟，基于二手房流通和房屋資產(chǎn)治理的存量時代將逐步降臨。我國正處于由增量向存量市場轉(zhuǎn)換的過渡期。依據(jù)鏈家爭論院測算，2023年，二手房〔不含商辦〕交易額到達6.6萬億元左右，占住房交易總額的比例到達74%、72%，這個比例已經(jīng)到達成熟國家市場的水平。依據(jù)我國城鎮(zhèn)人口、租賃人群占比、城鎮(zhèn)人均可支配收入和用于租賃的花費比20231.1〔一〕核心愿義〔也就是建商品住宅〕而言，包括用于交易、租賃、自住的全部二手住宅房屋交易。1代的核心價值則是讓房屋資產(chǎn)得到更好的配置和治理，實現(xiàn)資產(chǎn)價值的最大化。圍繞這個核心，存量時代至少有三層含義。依據(jù)鏈家成交數(shù)據(jù)估量，20235002.7〔交易房屋數(shù)量/存量房屋數(shù)量〕4.5%，5.6%；美國二手房交易額占住宅市場〔居+二手房〕93%〔1〕，40%。1美國二手房交易額占比類REITs。假設(shè)我們僅僅從租金水平來估算資產(chǎn)使用市場的效率，可以覺察，依據(jù)鏈家推測，2023年我國存量住宅資產(chǎn)的價值約計180萬億元，北京、上海和深圳三個一線城市的價值合計超過80萬億元。我國住宅租賃市場的租金規(guī)模約1.1萬億元，三個一線城市約3000億元。據(jù)鏈家爭論院測算，中國存量資產(chǎn)的使用率只有0.6%，一線城市缺乏0.4%，美1.6%0.9%〔1〕。1各國存量資產(chǎn)使用效率于實現(xiàn)房屋資產(chǎn)的變現(xiàn)和投資，主要表現(xiàn)為房屋再融資和房地產(chǎn)REITs，，無須直接擁有全部權(quán)和使用權(quán)，也能讓投資者獵取資產(chǎn)收益。成全部權(quán)的流通和轉(zhuǎn)移，治理是為了實現(xiàn)資產(chǎn)的價值制造，金融是為了完成資產(chǎn)的價值兌現(xiàn)?！捕硰V義范圍存量房市場廣義范圍還應(yīng)當包括：〔1〕在售和待售居庫存、二手房〔含住宅、商辦物〕的交易市場及交易衍生效勞；〔2〕房屋租賃、治理以及衍生效勞，如搬遷、保潔、維修等；〔3〕存量土地和房屋的更改造；〔4〕圍繞交易和資管的房地產(chǎn)金融效勞。我們可以重點估算以下幾類市場的規(guī)模。9.93%，30006.62%，62818合計約