策源2019年武漢光谷現(xiàn)代城建工業(yè)項目定位報告課件

工業(yè)地產(chǎn)乎？產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)乎？商住綜合體乎？商業(yè)綜合體乎？產(chǎn)業(yè)綜合體乎？工業(yè)地產(chǎn)乎？產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)乎？1第二代工業(yè)地產(chǎn)：產(chǎn)辦一體式的標準化廠房。2019年，武漢數(shù)碼港第三代工業(yè)地產(chǎn)：產(chǎn)研辦流通一體化的園區(qū)2019年，光谷軟件園第四代工業(yè)地產(chǎn)：多功能公園式的產(chǎn)業(yè)集群2019年，武漢國際企業(yè)中心18年來，光谷工業(yè)地產(chǎn)已歷經(jīng)第一代到第四代的成長與擴張！第一代工業(yè)地產(chǎn)：制造車間式非標準化廠房1993年，關(guān)東科技園、關(guān)南科技園第二代工業(yè)地產(chǎn)：產(chǎn)辦一體式的標準化廠房。第三代工業(yè)地產(chǎn)：產(chǎn)研22019年，光谷開始第四代向第五代工業(yè)地產(chǎn)（產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)）的升級光谷金融港：金融企業(yè)總部基地光谷芯中心：高新企業(yè)總部基地光谷生物城：生物科技總部基地光谷Ⅱ：國家自主創(chuàng)新示范基地2019年，光谷開始第四代向第五代工業(yè)地產(chǎn)（產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)）的升級3光谷是與中關(guān)村并列的、僅有的兩個國家自主創(chuàng)新示范區(qū)光谷產(chǎn)業(yè)結(jié)合了電子信息、生物醫(yī)藥、能源環(huán)保、生物醫(yī)藥、機電一體化、新材料及化工等多種產(chǎn)業(yè)光谷是與中關(guān)村并列的、僅有的兩個國家自主創(chuàng)新示范區(qū)4大學(xué)科技園、富士康、生物城、芯中心、金融港、軟件園、總部國際

光谷產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的核心區(qū)正在形成……在建產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)已建成產(chǎn)業(yè)園區(qū)在建產(chǎn)業(yè)基地光谷芯中心富士康科技園生物城佛祖嶺產(chǎn)業(yè)園福星總部國際光谷金融港武大高科技園國際企業(yè)中心在建在售辦公項目光谷新世界光谷時代廣場目前在售產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)三個，總體量44萬方；芯中心、金融港、總部國際在建在售寫字樓2個，光谷時代廣場9萬方光谷新世界4萬方。大學(xué)科技園、富士康、生物城、芯中心、金融港、軟件園、總部國際5從廠房到基地從總部到綜合體光谷工業(yè)地產(chǎn)在變化中成長在成長中變化從廠房到基地6本案核心問題是定位，定位的核心問題是脫穎而出，欲脫穎，必先脫變本案核心問題是定位，7要變，就變的無與倫比的精彩！——關(guān)鍵詞：脫變；善變；速變——要變，就變的無與倫比的精彩！——關(guān)鍵詞：脫變；善變；速變—8目錄第一章——定位基本原則——出發(fā)點第二章——定位總體方向——大方向第三章——定位規(guī)劃建議——千機變第四章——定位形象表現(xiàn)——C.CPU目錄第一章——定位基本原則——出發(fā)點第二章——定位總9——關(guān)鍵詞：四個基本依據(jù)、一個中心目標、四個基本原則——第一章出發(fā)點——關(guān)鍵詞：四個基本依據(jù)、一個中心目標、四個基本原則——第一10第一章出發(fā)點一、四個基礎(chǔ)依據(jù)——認識自己二、一個中心目標——利潤最大三、四個基本原則——多快好省第一章出發(fā)點一、四個基礎(chǔ)依據(jù)——認識自己二、一個中心目標11工業(yè)用地，37年產(chǎn)權(quán)；地處光谷產(chǎn)業(yè)分布的核心區(qū)；發(fā)展需要依托光谷的產(chǎn)業(yè)體系；工業(yè)用地，產(chǎn)業(yè)核心區(qū)——產(chǎn)業(yè)政策分析一、四個基礎(chǔ)依據(jù)——認識自己可做什么城市關(guān)，能做什么政策關(guān)，想做什么產(chǎn)業(yè)關(guān)工業(yè)用地，37年產(chǎn)權(quán)；工業(yè)用地，產(chǎn)業(yè)核心區(qū)——產(chǎn)業(yè)政策分析一12光谷大道與武大鐵路線交匯處，緊鄰三環(huán)路；；距離魯巷車程15分鐘，距離金融港5分鐘，距離最新的東湖高新管委會3公里；周邊有產(chǎn)業(yè)基地國際企業(yè)中心，商務(wù)中心福星總部國際，居住社區(qū)麗島花園，集中商業(yè)光谷天地；光谷中央，三環(huán)交匯點——區(qū)位地段分析一、四個基礎(chǔ)依據(jù)——認識自己工業(yè)基地看國際企業(yè)中心、產(chǎn)業(yè)住區(qū)看麗島漫城、綜合商務(wù)中心看總部國際魯巷廣場光谷金融港三環(huán)線光谷大道科諾醫(yī)藥蒂森克虜伯精倫電子光谷天地國際企業(yè)中心麗島漫城福星總部國際光谷大道與武大鐵路線交匯處，緊鄰三環(huán)路；；光谷中央，三環(huán)交13熟地、大廠、產(chǎn)商住兼顧——地塊本體一、四個基礎(chǔ)依據(jù)——認識自己經(jīng)濟價值很均衡，時間成本較有利，原址改造最關(guān)鍵地塊規(guī)整，地面平整，用地成熟；兩面臨路，臨街面廣、企業(yè)聚集；地表綠化植被豐富，環(huán)境幽靜；地塊已有3層大平層工業(yè)建筑一棟光谷大道三環(huán)線關(guān)南園路熟地、大廠、產(chǎn)商住兼顧——地塊本體一、四個基礎(chǔ)依據(jù)——認識自14開發(fā)主體——住宅專家、產(chǎn)業(yè)受益者。一、四個基礎(chǔ)依據(jù)——認識自己光谷住宅大地主，借勢產(chǎn)業(yè)很成功，開發(fā)轉(zhuǎn)型的問題36萬㎡，現(xiàn)代森林花園，開啟光谷地產(chǎn)之路30萬㎡，現(xiàn)代森林小鎮(zhèn)，奠定光谷樓市地位2019年，金融港，開啟多元化開發(fā)之路2019年，挺進工業(yè)園建設(shè)集團愿景：以武漢為核心，不斷深耕的同時，穩(wěn)步進行外埠擴張，預(yù)計五年內(nèi)集團“健康住宅”的開工量將達到200萬平方米。開發(fā)主體——住宅專家、產(chǎn)業(yè)受益者。一、四個基礎(chǔ)依據(jù)——認識自15二、一個中心目標——利潤最大所有的物業(yè)產(chǎn)品都可以創(chuàng)造價值，且需要所有的物業(yè)都可以實現(xiàn)高售價、高收益。減少前期投入，挖掘自身資源，因地制宜，利用原有的建筑1快速投入運營，盡快實現(xiàn)價值，縮短時間成本。經(jīng)濟、社會、資源和環(huán)境保護協(xié)調(diào)發(fā)展；帶動型的區(qū)域的發(fā)展，塑造產(chǎn)業(yè)品牌。234時間不長價值夠高投入不大生存持續(xù)二、一個中心目標——利潤最大所有的物業(yè)產(chǎn)品都可以創(chuàng)造價值，且16三、四個基本原則——多快好省計價面積最大：可售、可實現(xiàn)收益的面積最大，實現(xiàn)滿額容積率；價格承受最高：價格空間大，客戶可承受能力強；去化速度最快：滿足區(qū)域需求，快速實現(xiàn)回款；風(fēng)險抗性最強：客戶認可度高，符合區(qū)域需求，風(fēng)險系數(shù)最低。三、四個基本原則——多快好省計價面積最大：可售、可實現(xiàn)收益的17本案定位的出發(fā)點：不應(yīng)是推倒重來否則時間拖延、投資增加、社會成本浪費因地制宜、與時俱進利用區(qū)域市場環(huán)境、從變求新，挖掘自身現(xiàn)有資源以變求利結(jié)論本案定位的出發(fā)點：結(jié)論18——那什么奉獻給你，我的光谷——第二章大方向——那什么奉獻給你，我的光谷——第二章大方向19第二章大方向一、選擇一——工業(yè)基地方向二、選擇二——總部基地方向三、選擇三——產(chǎn)業(yè)住區(qū)方向四、選擇四——類綜合體方向第二章大方向一、選擇一——工業(yè)基地方向二、選擇二——總部20第二章大方向一、選擇一——工業(yè)基地方向二、選擇二——總部基地方向三、選擇三——產(chǎn)業(yè)住區(qū)方向四、選擇四——類綜合體方向第二章大方向一、選擇一——工業(yè)基地方向二、選擇二——總部21一、選擇一：工業(yè)基地方向——國際企業(yè)中心產(chǎn)品類型：國際化多層標準廠房＋多功能高層商務(wù)＋底層街鋪＋園區(qū)公寓贏利模式：廠房先量、商務(wù)保值、公寓求利、商業(yè)增值、中長線開發(fā)、準現(xiàn)房回款類武漢國際企業(yè)中心、光谷軟件基礎(chǔ)依據(jù)：工業(yè)用地、城市名片+光谷中央、產(chǎn)業(yè)核心一、選擇一：工業(yè)基地方向——國際企業(yè)中心產(chǎn)品類型：類武漢國際22一、選擇一：工業(yè)基地方向SWOT分析

衡量標準：計價面積最大，價格承受最高，去化速度最快，風(fēng)險抗性最強去化速度較快滿足光谷產(chǎn)業(yè)發(fā)展要求：國企之后、芯中心之前、核心之中風(fēng)險抗性較強承接光谷核心擴容要求：產(chǎn)品復(fù)制、產(chǎn)業(yè)鏈復(fù)制、聚變裂變目標客戶承受力不高企業(yè)客戶投資模式要求：大額投/固資投/一次投/高回報投計價面積不大工業(yè)廠房設(shè)備功能要求：低容/低密/空高/層少/大面/小攤優(yōu)劣比：2:2一、選擇一：工業(yè)基地方向SWOT分析去化速度較快風(fēng)險抗性23一、選擇一：工業(yè)基地方向可行性分析

利潤非最大化價值不高

07年3月份：國際企業(yè)中心：3200元/㎡光谷坐標城：4500元/㎡投入不大

拿地成本低，建設(shè)成本低時間略長

國際企業(yè)中心20萬規(guī)模，銷售期達5年生存可持續(xù)

現(xiàn)代準備做工業(yè)地產(chǎn)專家嗎？一、選擇一：工業(yè)基地方向可行性分析利潤非最大化價值不高投入不24一、選擇一：工業(yè)基地方向結(jié)論工業(yè)基地為主導(dǎo)的定位方向有市場空間，有經(jīng)驗借鑒，可保障生存但價值不高、時間略長在爭取產(chǎn)業(yè)政策等方面，存在不確定因素不建議一、選擇一：工業(yè)基地方向結(jié)論工業(yè)基地為主導(dǎo)的定25二、選擇二：總部基地方向產(chǎn)品類型：國際化高層標準商務(wù)＋低密度總部＋底層街鋪＋公寓贏利模式：商務(wù)先量、低密拔高、公寓求利、商業(yè)增值、中長線開發(fā)、準現(xiàn)房回款類光谷芯中心、光谷總部國際基礎(chǔ)依據(jù)：工業(yè)用地，三環(huán)交匯點，產(chǎn)業(yè)核心區(qū)＋光谷中央?！夤刃局行亩?、選擇二：總部基地方向產(chǎn)品類型：類光谷芯中心、光谷總部國際26SWOT分析

衡量標準：計價面積最大，價格承受最高，去化速度最快，風(fēng)險抗性最強計價面積較大高層商務(wù)建面大價格承受較高光谷商務(wù)用房價格高于工業(yè)用房，商務(wù)辦公樓價格與住宅相當。去化速度較慢東湖高新商務(wù)用房年去化1.3萬平米，其中大部分為產(chǎn)業(yè)辦公用房。風(fēng)險抗性較弱光谷商務(wù)核心區(qū)不同于產(chǎn)業(yè)核心區(qū)優(yōu)劣比：2:2二、選擇二：總部基地方向SWOT分析計價面積較大價格承受較高去化速度較慢風(fēng)險27可行性分析

利潤非最大化價值較高

投入較大

時間較長

生存可持續(xù)

現(xiàn)代準備做商務(wù)地產(chǎn)專家嗎？二、選擇二：總部基地方向可行性分析利潤非最大化價值較高投入較大時間較長生存可持續(xù)二、28二、選擇二：總部基地方向結(jié)論采用以總部基地為主導(dǎo)的定位方向有利潤空間，有經(jīng)驗借鑒，有經(jīng)濟環(huán)境但投入較大、時間略長且競爭壓力較大、政策扶持較難爭取不建議采用二、選擇二：總部基地方向結(jié)論采用以總部基地為主29三、選擇三：產(chǎn)業(yè)住區(qū)方向類麗島漫城基礎(chǔ)依據(jù)：光谷中央，產(chǎn)業(yè)核心區(qū)、住宅專家，工業(yè)觀眾產(chǎn)品類型：低密度多層＋獨立商業(yè)街＋高層投資型公寓贏利模式：低密拔高、公寓保量、商業(yè)增值、中短線開發(fā)、期房回款——麗島漫城三、選擇三：產(chǎn)業(yè)住區(qū)方向類麗島漫城基礎(chǔ)依據(jù)：光谷中央，產(chǎn)業(yè)核30SWOT分析

衡量標準：計價面積最大，價格承受最高，去化速度最快，風(fēng)險抗性最強計價面積較大高層公寓建面大價格承受較高公寓產(chǎn)品價格升值快，承受力強。去化速度較快東湖高新商務(wù)用房年去化1.3萬平米，其中大部分為產(chǎn)業(yè)辦公用房。風(fēng)險抗性較弱政策風(fēng)險不可控優(yōu)劣比：3:1三、選擇三：產(chǎn)業(yè)住區(qū)方向SWOT分析計價面積較大價格承受較高去化速度較快風(fēng)險31可行性分析

利潤最大化價值較高

投入較大

時間較長

生存可持續(xù)能轉(zhuǎn)型嗎？

三、選擇三：產(chǎn)業(yè)住區(qū)方向去化速度快：2019.6.18：開盤銷售280套，售罄。2019.11.12：開盤銷售228套銷售93%可行性分析利潤最大化價值較高投入較大時間較長生存可持續(xù)三、選32結(jié)論采用以產(chǎn)業(yè)住區(qū)為主導(dǎo)的定位方向，有利潤空間，有經(jīng)驗借鑒，有市場空間但土地變性難、政府許可難，不建議采用三、選擇三：產(chǎn)業(yè)住區(qū)方向結(jié)論三、選擇三：產(chǎn)業(yè)住區(qū)方向33四、選擇四：類綜合體方向類北京798、海上海（武漢欠缺）基礎(chǔ)依據(jù)：工業(yè)用地，產(chǎn)業(yè)核心區(qū)、光谷中央，熟地大廠，產(chǎn)商住兼顧、住宅專家產(chǎn)品類型：創(chuàng)意商居LOFT(SOHO)+創(chuàng)意商街+住宅+創(chuàng)意工坊贏利模式：工坊聚人、SOHO出量、公寓出利，商業(yè)增值、中短線開發(fā)、期房回款——海上海四、選擇四：類綜合體方向類北京798、海上海（武漢欠缺）基礎(chǔ)34SWOT分析

衡量標準：計價面積最大，價格承受最高，去化速度最快，風(fēng)險抗性最強計價面積較大價格承受較高去化速度較快風(fēng)險抗性較弱光谷沒人做過，存在市場開發(fā)風(fēng)險優(yōu)劣比：3:1四、選擇四：類綜合體方向SWOT分析計價面積較大價格承受較高去化速度較快風(fēng)險351、武漢的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)沒有組織；2、武漢的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)沒有根據(jù)地；3.、武漢的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)缺乏完整性；物管功能功能單一，無組織項目特征形態(tài)物管不周到建筑里面不新穎武漢市場缺乏一個功能完整的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)基地。四、選擇四：類綜合體方向1、武漢的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)沒有組織；物管功能功能單一，無組織項目形態(tài)361、創(chuàng)意、動漫已經(jīng)形成規(guī)模；2、高校集中，創(chuàng)意最密集的區(qū)域3、政府扶持，支持創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)發(fā)展。光谷創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)經(jīng)過初期發(fā)展，已經(jīng)具備了再一次提升基礎(chǔ)。四、選擇四：類綜合體方向1、創(chuàng)意、動漫已經(jīng)形成規(guī)模；光谷創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)經(jīng)過初期發(fā)展，已經(jīng)具37四、選擇四：類綜合體方向結(jié)論采用以類產(chǎn)業(yè)綜合體為主導(dǎo)的定位方向有利潤空間，有市場先機，有政策傾斜但有本地?zé)o成功案例借鑒，需有操盤成功經(jīng)驗與獨特客戶渠道建議采用四、選擇四：類綜合體方向結(jié)論38——讓宅男宅女也能在光谷創(chuàng)業(yè)——第三章千機變——讓宅男宅女也能在光谷創(chuàng)業(yè)——第三章千機變39第三章千機變一、產(chǎn)品定位與產(chǎn)品配比二、開發(fā)理念與產(chǎn)品打造三、開發(fā)進度與營銷策略第三章千機變一、產(chǎn)品定位與產(chǎn)品配比二、開發(fā)理念與產(chǎn)品打造40第三章千機變一、產(chǎn)品定位與產(chǎn)品配比項目定位業(yè)態(tài)配比業(yè)態(tài)組合建筑指標第三章千機變一、產(chǎn)品定位與產(chǎn)品配比項目定位業(yè)態(tài)配比業(yè)態(tài)組41創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)綜合體：以創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)為主題，多功能、多業(yè)態(tài)的產(chǎn)業(yè)綜合體1.1項目定位創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)綜合體：以創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)為主題，多功能、多業(yè)態(tài)的產(chǎn)業(yè)綜合體42業(yè)態(tài)組合的選取的三大原則：1.2業(yè)態(tài)組合有人氣有潛在需求客戶，即“有人用”。有市場有客戶認可，愿意出現(xiàn)購買，即“有人買”。有速度市場需求熱點或空白點，能夠快速出手，即“賣得快”。業(yè)態(tài)組合的選取的三大原則：1.2業(yè)態(tài)組合有人氣有潛在需求43業(yè)態(tài)組合建議：1.2業(yè)態(tài)組合業(yè)態(tài)組合建議：1.2業(yè)態(tài)組合44創(chuàng)意工坊1、光谷需要創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)基地。根據(jù)統(tǒng)計武漢市從事創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的機構(gòu)近500家，

人員超過1萬人，當目前沒有真正的創(chuàng)意基地。2、有人氣自然有人買。前期以租為主，帶人氣形成后，帶租約出售。3、自持不銷售1.2業(yè)態(tài)組合創(chuàng)意工坊1、光谷需要創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)基地。1.2業(yè)態(tài)組合451.2業(yè)態(tài)組合創(chuàng)意總部1、成長的需要、聚集的效應(yīng)。2、不缺乏有實力的客戶。尋找歸屬感的本地產(chǎn)業(yè)；大型創(chuàng)意機構(gòu)的在漢分支機構(gòu)；社區(qū)內(nèi)原有的發(fā)展壯大的企業(yè)。

1.2業(yè)態(tài)組合創(chuàng)意總部1、成長的需要、聚集的效應(yīng)。461.2業(yè)態(tài)組合水館1、用途：社區(qū)活動的大舞臺、企業(yè)展示的平臺。社區(qū)的顯示創(chuàng)意展示平臺。2、建議自持，通過管理運作，出租使用和社區(qū)活動的平臺。1.2業(yè)態(tài)組合水館1、用途：社區(qū)活動的大舞臺、企471.2業(yè)態(tài)組合商業(yè)1、定位：內(nèi)向型兼顧少量外向型的社區(qū)商業(yè)。滿足社區(qū)日常生活，區(qū)域內(nèi)企業(yè)員工中午2小時的商業(yè)所需。2、輻射范圍：半徑兩公里內(nèi)3、考慮因素：項目周邊兩公里內(nèi)以廠房為主，基本無相應(yīng)的商務(wù)、餐飲配套；

區(qū)域有集中性商業(yè)中心光谷新天地，不易在做大型集中式商業(yè)。1.2業(yè)態(tài)組合商業(yè)1、定位：內(nèi)向型兼顧少量外向型的社區(qū)商48高層LOFT1、稀缺、供應(yīng)空白。區(qū)域內(nèi)僅有世界城推出少來少量的loft產(chǎn)品，目前區(qū)域供應(yīng)空白。

區(qū)域的辦公用房集中在魯巷附近，而目前工業(yè)園中供應(yīng)面積多在200㎡以上，區(qū)域中小面積辦公供應(yīng)稀缺。2、市場暢銷。水岸國際LOFT開盤銷售270多套，銷售率90%，價格與區(qū)域公寓相當。

漢商銀座LOFT開盤4個月售罄，價格幾乎與區(qū)域高端公寓相同。1.2業(yè)態(tài)組合高層LOFT1、稀缺、供應(yīng)空白。區(qū)域內(nèi)僅有世界城推出少來少量49高層SOHO1、市場需求旺盛。光谷片區(qū)是武漢市場對商品房需求最旺盛的區(qū)域。2、市場暢銷。世界城的SOHO幾乎開盤售罄；龍安港匯城30-50精裝soho，開盤售出80%。當代國際花園的精裝公寓，售出了8000元/㎡的售價，高出普通公寓15%。1.2業(yè)態(tài)組合高層SOHO1、市場需求旺盛。光谷片區(qū)是武漢市場對商品房需求50會館1、補充區(qū)域商務(wù)、酒店空白。根據(jù)調(diào)查光谷大道在雄楚大街至三環(huán)線，無正規(guī)酒店。更無商務(wù)會談場所。2、可以招商或者引進連鎖酒店，以租約出售。1.2業(yè)態(tài)組合會館1、補充區(qū)域商務(wù)、酒店空白。根據(jù)調(diào)查光谷大道在雄楚大街至51業(yè)態(tài)組合建議：1.2業(yè)態(tài)組合業(yè)態(tài)組合建議：1.2業(yè)態(tài)組合52創(chuàng)意工坊：目標作用：打響旗號、聚集人氣、奠定市場定位目標客戶：光谷區(qū)域內(nèi)所有的創(chuàng)意相關(guān)的企業(yè)、個人和組織盈利模式：前期以低價租賃炒熱，后期租約出售選址建議：時間要盡快，建議通過建筑改造完成體量：3.6萬平米1.3業(yè)態(tài)配比創(chuàng)意工坊：目標作用：打響旗號、聚集人氣、奠定市場定位1.353創(chuàng)意總部：目標客戶：符合產(chǎn)業(yè)特色，尋找歸屬感的本地產(chǎn)業(yè)；大型創(chuàng)意機構(gòu)的在漢分支機構(gòu)；社區(qū)內(nèi)原有的發(fā)展壯大的企業(yè)。

盈利模式：銷售、購買企業(yè)可以享有樓宇冠名權(quán)選址建議：社區(qū)的中心、與創(chuàng)意工坊相近體量：建議配置6棟。中大型創(chuàng)意總部的40-50人員配置，人均辦公面積在30平米，單棟體量在1200-1500平米，故總體量在0.72-0.9萬平米。1.3業(yè)態(tài)配比創(chuàng)意總部：目標客戶：符合產(chǎn)業(yè)特色，尋找歸屬感的本地產(chǎn)業(yè)；大型54商業(yè)街：目標作用：內(nèi)向型，兼顧少量外向型的社區(qū)商業(yè)。滿足社區(qū)日常生活，區(qū)域工作人員中午2小時的商業(yè)服務(wù)所需目標客戶：投資客、自用客戶。

盈利模式：以銷售為最終目標，前期可以先招商為主選址建議：光谷大道與關(guān)南園路道路交匯處、光谷大道沿街面、創(chuàng)意工坊內(nèi)體量：根據(jù)商業(yè)的規(guī)律，該商業(yè)的比例為社區(qū)規(guī)模的6-8%，即2萬平方左右。1.3業(yè)態(tài)配比商業(yè)街：目標作用：內(nèi)向型，兼顧少量外向型的社區(qū)商業(yè)。滿足社區(qū)55水館：目標作用：社區(qū)的小型會所；社區(qū)活動的大舞臺盈利模式：自持、租住經(jīng)營體量：3000㎡選址建議：建議與社區(qū)的內(nèi)部水景和綠化景觀相結(jié)合，建議放置在創(chuàng)意工坊附近1.3業(yè)態(tài)配比水館：目標作用：社區(qū)的小型會所；社區(qū)活動的大舞臺1.3業(yè)56商業(yè)：目標作用：內(nèi)向型，兼顧少量外向型的社區(qū)商業(yè)。

營銷模式：已銷售為最終目標，前期可以先招商為主體量：根據(jù)商業(yè)的規(guī)律，該商業(yè)的比例為社區(qū)規(guī)模的8-10%，即2萬㎡，其中沿街商業(yè)約有1.6萬平米，創(chuàng)意工坊內(nèi)有4000平。選址建議：光谷大道與關(guān)南園路道路交匯處、光谷大道沿街面、創(chuàng)意工坊內(nèi)，以2-3層街鋪為主。1.3業(yè)態(tài)配比商業(yè)：目標作用：內(nèi)向型，兼顧少量外向型的社區(qū)商業(yè)。57高層LOFT：目標作用：聚集人氣、實現(xiàn)價格提升、可住可辦目標客戶：投資客、區(qū)域內(nèi)辦公客戶、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)中成長性企業(yè)。

體量：層高設(shè)計在4.5-5.2米，總高度控制在100米以內(nèi)，預(yù)計高度在20層。根據(jù)地塊紅線、用地尺寸，初步預(yù)計可以單層面積在1000㎡左右，可以設(shè)置4棟，合計規(guī)模在7萬㎡。選址建議：臨光谷大道沿線，昭示性好。鐵路沿線，規(guī)避不利因素。1.3業(yè)態(tài)配比高層LOFT：目標作用：聚集人氣、實現(xiàn)價格提升、可住可辦1.58目標作用：創(chuàng)造價值、吸引人氣、改變區(qū)域晚上空城的現(xiàn)狀。目標客戶：投資客、居住型的自住客戶、社區(qū)創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的員工。

體量：層高設(shè)計在2.8-3.0米，根據(jù)地塊紅線、用地尺寸，初步預(yù)計可以單層面積在1800㎡左右，可以設(shè)置3棟，根據(jù)社區(qū)總規(guī)模，該部分產(chǎn)品規(guī)模在8.1萬㎡。選址建議：居住環(huán)境最好的社區(qū)中心，辦公區(qū)域相連接，建議設(shè)置在創(chuàng)意工坊兩旁高層SOHO：1.3業(yè)態(tài)配比目標作用：創(chuàng)造價值、吸引人氣、改變區(qū)域晚上空城的現(xiàn)狀。高層S59目標作用：補充區(qū)域商務(wù)、酒店、高檔餐飲空白。目標客戶：投資客，招商或者引進連鎖酒店，

后期帶租約出售。體量：建議設(shè)置一棟，體量約在2.2萬㎡。會館：1.3業(yè)態(tài)配比目標作用：補充區(qū)域商務(wù)、酒店、高檔餐飲空白。會館：1.360策源2019年武漢光谷現(xiàn)代城建工業(yè)項目定位報告ppt課件61策源2019年武漢光谷現(xiàn)代城建工業(yè)項目定位報告ppt課件62策源2019年武漢光谷現(xiàn)代城建工業(yè)項目定位報告ppt課件63策源2019年武漢光谷現(xiàn)代城建工業(yè)項目定位報告ppt課件64策源2019年武漢光谷現(xiàn)代城建工業(yè)項目定位報告ppt課件65策源2019年武漢光谷現(xiàn)代城建工業(yè)項目定位報告ppt課件66策源2019年武漢光谷現(xiàn)代城建工業(yè)項目定位報告ppt課件672F3F3F26F23F22F22F3F3F3F3F3F3F11F26F16F創(chuàng)總LOFT創(chuàng)坊SOHO28F會館商業(yè)水館3F2F3F3F26F23F22F22F3F3F3F3F3F3F68創(chuàng)總LOFT創(chuàng)坊SOHO會館商業(yè)水館2F3F3F26F23F22F22F3F3F3F3F3F3F11F26F16F28F3F創(chuàng)總LOFT創(chuàng)坊SOHO會館商業(yè)水館2F3F3F26F23F69CPU內(nèi)存聲卡內(nèi)存硬盤CPU硬盤硬盤硬盤顯卡創(chuàng)總LOFT創(chuàng)坊SOHO會館商業(yè)水館2F3F3F26F23F22F22F3F3F3F3F3F3F11F26F16F28F3F低密度創(chuàng)意工坊＋低密度創(chuàng)意總部＋混合商業(yè)街＋高層LOFT

＋高層SOHO+會館+水館電阻CPU內(nèi)聲卡內(nèi)硬盤CPU硬盤硬盤硬盤顯卡創(chuàng)總LOFT創(chuàng)坊SO70創(chuàng)總LOFT創(chuàng)坊SOHO會館商業(yè)水館1#2#3#5#6#7#8#9#11#10#23-3F26-1F28-3F3F3F22-2F26-1F22-2F16-1F11-1F1000㎡1800㎡1000㎡1000㎡8000㎡1000㎡1200㎡1000㎡800㎡600㎡18000㎡45000㎡22000㎡6000㎡24000㎡20000㎡30000㎡20000㎡12000㎡6000㎡6000㎡70000㎡24000㎡81000㎡22000㎡16000㎡3000㎡S1#3F4000㎡12000㎡S2#2F2000㎡4000㎡224000㎡2F3F3F26F23F22F22F3F3F3F3F3F3F11F26F16F28F3F創(chuàng)總LOFT創(chuàng)坊SOHO會館商業(yè)水館1#2#3#5#6#7#711.3業(yè)態(tài)配比根據(jù)物業(yè)組合建議、各種物業(yè)產(chǎn)品的業(yè)態(tài)配比如下：1.3業(yè)態(tài)配比根據(jù)物業(yè)組合建議、各種物業(yè)產(chǎn)品的業(yè)態(tài)配比如721.4規(guī)劃指標根據(jù)物業(yè)組合建議、地塊用地條件，各種物業(yè)產(chǎn)品面積配比，推演本案的規(guī)劃指標：占地面積：101畝，約合67367平方米預(yù)計建筑面積：224000平方米容積率：3.325建筑密度：約29.69%1.4規(guī)劃指標根據(jù)物業(yè)組合建議、地塊73第三章千機變二、開發(fā)理念與產(chǎn)品打造開發(fā)理念景觀環(huán)境建筑形態(tài)商業(yè)打造立體交通品質(zhì)優(yōu)化產(chǎn)品細節(jié)品牌優(yōu)化第三章千機變二、開發(fā)理念與產(chǎn)品打造開發(fā)理念景觀環(huán)境建筑形74給光谷創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的青年創(chuàng)業(yè)者一個開創(chuàng)未來20年的“家”2.1開發(fā)理念給光谷創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的青年創(chuàng)業(yè)者2.1開發(fā)理念75三大核心競爭力：1、光谷中央、產(chǎn)業(yè)核心、綠色公園、時尚辦公2、政府、教育、金融、企業(yè)四位一體，資源整合3、低成本入住、高規(guī)格配套、可持續(xù)發(fā)展、多維度扶持

2.1開發(fā)理念三大核心競爭力：2.1開發(fā)理念76三步走開發(fā)戰(zhàn)略：1、現(xiàn)有廠房改造，掛牌創(chuàng)意聯(lián)盟，凝聚創(chuàng)意人群2、獨有LOFT吸引多渠道投資3、向多元化soho型總部升級拉攏一批企業(yè)帶動一批企業(yè)扶持一批企業(yè)創(chuàng)造一批企業(yè)2.1開發(fā)理念三步走開發(fā)戰(zhàn)略：拉攏一批企業(yè)帶動一批企業(yè)扶持一批企業(yè)創(chuàng)造一批772.2建筑形態(tài)創(chuàng)意工坊

——建議將原有的大型廠房加工改造，打造成創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)基地改造專業(yè)物業(yè)改造專家——利源商業(yè)管理有限公司2.2建筑形態(tài)創(chuàng)意工坊改造專業(yè)物業(yè)改造專家——78利源商業(yè)的基本情況介紹與策源關(guān)系：兄弟公司。

前身為復(fù)地集團（上海）商用物業(yè)總部。2019年初開始改制，以獨立公司的形式運營商業(yè)，尤其是在商業(yè)改造方向，具有豐富經(jīng)驗和成功案例。

目前有四個操作項目：汽車夢工場四季廣場、復(fù)星大廈改造，地杰商業(yè)利源商業(yè)的基本情況介紹與策源關(guān)系：兄弟公司。目前有四個操作79完成的創(chuàng)意園項目：汽車夢工場實景改造前改造后完成的創(chuàng)意園項目：四季廣場項目完成的創(chuàng)意園項目：汽車夢工場實景改造前改造后完成的創(chuàng)意園項目802.2建筑形態(tài)創(chuàng)意總部

——2-3層為主，獨棟別墅式辦公樓2.2建筑形態(tài)創(chuàng)意總部812.2建筑形態(tài)商業(yè)街

——2-3層的沿街商鋪，要展現(xiàn)新穎、創(chuàng)意2.2建筑形態(tài)商業(yè)街822.2建筑形態(tài)高層LOFT

——層高建議在4.5-5.2米，建筑形態(tài)是22-23層2.2建筑形態(tài)高層LOFT832.2建筑形態(tài)高層SOHO

——以新穎、時尚的外立面，建筑形態(tài)是23-26層2.2建筑形態(tài)高層SOHO842.2建筑形態(tài)水館

——建筑形態(tài)是2-3層，建議與水相融合2.2建筑形態(tài)水館85目標客戶群定位一、目標消費群體范圍1、項目周邊產(chǎn)業(yè)園辦公群體2、項目自身產(chǎn)業(yè)群體3、國內(nèi)外商務(wù)旅游，創(chuàng)意展覽群體二、目標消費群類別1、項目及周邊辦公群體日用百貨需求群體2、商務(wù)采購群體3、旅游、觀光、展覽休閑購物群體4、飲食、娛樂消費群體2.3商業(yè)定位目標客戶群定位一、目標消費群體范圍二、目標消費群類別2.386商業(yè)開發(fā)戰(zhàn)略2.3商業(yè)定位商業(yè)開發(fā)戰(zhàn)略2.3商業(yè)定位87

集主題式定向購物；以創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)帶動的開放式街區(qū)商業(yè)；集購物消費、餐飲娛樂、旅游觀光、展覽、休閑健身、商務(wù)辦公、酒店居住一體全稱式優(yōu)質(zhì)的多功能、全業(yè)態(tài)、復(fù)合型創(chuàng)業(yè)產(chǎn)業(yè)開放街區(qū)。展覽商業(yè)功能定位2.3商業(yè)定位集主題式定向購物；以創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)帶動的開放式街區(qū)商業(yè)881、以創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)為核心的商業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈（動漫、IT、游戲軟件、搜酷特區(qū)等個性商品）2、以滿足園區(qū)商務(wù)的餐飲娛樂3、以滿足園區(qū)日常百貨商品定位2.3商業(yè)定位1、以創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)為核心的商業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈（動漫、IT、游戲軟件、搜89分期空間形態(tài)主要業(yè)態(tài)面積比例銷售方式一期LOFT創(chuàng)意BOXLOFT辦公、展覽、酒吧、創(chuàng)意電影2400060%招租自營二期搜酷MALL創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)衍生品牌專賣，搜酷服飾、動漫、IT、軟件等1200030%銷售三期休閑文化街休閑餐飲、休閑會所400010%銷售2F3F3F一期商業(yè)二期商業(yè)三期商業(yè)創(chuàng)意BOX搜酷MALL休閑文化街2.3商業(yè)定位分期空間形態(tài)主要業(yè)態(tài)面積比例銷售方式一期LOFT創(chuàng)意BOXL901F:超市、百貨3F：搜酷衍生品2F:搜酷服飾1F:LOFT辦公2F:創(chuàng)意體現(xiàn)館3F:創(chuàng)意展覽館休閑文化街業(yè)態(tài)定位2.3商業(yè)定位1F:超市、百貨3F：搜酷衍生品2F:搜酷服飾1F:LOFT91采用本地或能適應(yīng)本地的品種植物保護并復(fù)原生物的多樣性

合理規(guī)劃綠化系統(tǒng)，采用喬木、灌木和草地相結(jié)合的方式；優(yōu)化樹冠，保護現(xiàn)場成熟樹木

項目現(xiàn)場50%以上人行道在5年內(nèi)由成熟樹冠覆蓋；對建筑用地中已有的古樹、名木及成材樹木采用原地保護措施，無法原地保護的成材樹木采用異地栽種的方式；屋頂綠化

大面積采用屋頂綠化，緩解城市熱島效應(yīng)，吸附空氣和降雨中的有害成分；綜合病蟲防治管理

避免使用有毒的化學(xué)物品進行害蟲控制2.4景觀環(huán)境采用本地或能適應(yīng)本地的品種植物2.4景觀環(huán)境92空中連廊立體交通系統(tǒng)2F3F3F26F23F22F22F3F3F3F3F3F3F11F26F16F28F3F2.5交通體系空中連廊立體交通系統(tǒng)2F3F3F26F23F22F22F3F93路面美化門前綠化室內(nèi)運動外墻美化樓梯美化走道美化室內(nèi)休閑大廳包裝前廳包裝2.6硬件優(yōu)化路面美化門前綠化室內(nèi)運動外墻美化樓梯美化走道美化室內(nèi)休閑大廳94賣點類型可提升賣點可執(zhí)行項目可執(zhí)行程度費用預(yù)計策源建議服務(wù)價值提升商務(wù)服務(wù)每層單設(shè)獨立接待前臺高低建議執(zhí)行企業(yè)公關(guān)策劃①配合企業(yè)組織公關(guān)活動。②為企業(yè)提供活動策劃服務(wù)。①高②中①低②低優(yōu)先執(zhí)行①商務(wù)服務(wù)每層或每2層設(shè)置一個公共的高檔會議室，共業(yè)主租賃使用。高高可執(zhí)行每層獨立前臺公用會議室2.7硬件優(yōu)化賣點類型可提升賣點可執(zhí)行項目可執(zhí)行程度費用預(yù)計策源建議服務(wù)價95第三方認證2.8品牌優(yōu)化官方認證——光谷創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)協(xié)會

LEED(美國環(huán)境及能源先鋒獎)為建筑實踐提供一套設(shè)計導(dǎo)則通過東湖高新管委會與高校成立創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)協(xié)會，將協(xié)會辦公室設(shè)在本案。第三方認證2.8品牌優(yōu)化官方認證——光谷創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)協(xié)會L96第三章千機變?nèi)?、開發(fā)進度與營銷策略開發(fā)策略營銷策略收益測算第三章千機變?nèi)㈤_發(fā)進度與營銷策略開發(fā)策略營銷策略收益測973.1開發(fā)策略開發(fā)運作的思路：第一步：改造創(chuàng)意工坊，聚人氣第二步：商業(yè)街、會館、loft炒熱區(qū)域第三步：創(chuàng)意總部是地位、soho公寓出利第四步：loft、soho公寓回籠資金第五步：loft收官爭取中短線開發(fā)、期房回款3.1開發(fā)策略開發(fā)運作的思路：第一步：改造創(chuàng)意工坊，聚人氣98創(chuàng)總LOFT創(chuàng)坊SOHO會館商業(yè)水館2#26-1F1800㎡45000㎡6#3F8000㎡24000㎡5#3F1000㎡8000㎡8#26-1F1200㎡30000㎡10#11-1F600㎡6000㎡S1#3F4000㎡12000㎡11#16-1F800㎡12000㎡1#23-3F1000㎡18000㎡3#28-3F1000㎡22000㎡S2#2F2000㎡4000㎡7#22-2F1000㎡20000㎡9#22-2F1000㎡20000㎡創(chuàng)總LOFT創(chuàng)坊SOHO會館商業(yè)水館2#26-1F1800㎡993.1開發(fā)策略一二三四五2019年3月啟動，首批2.4萬㎡2019年3月啟動，體量約5.2萬2019年3月啟動，體量約5.3萬2019年3月啟動，體量約4.8萬2019年3月啟動，體量約4.4萬開發(fā)進度：五步走，周期5年2019年3月至2019年3月推盤策略工坊聚人氣啟動項目；SOHO出量、總部公寓出利，商業(yè)增值。價格策略工坊：以租待售SOHO、LOFT：以低價搶占市場，成熟再提高層價創(chuàng)意工坊：標桿價格商業(yè)：以租待售會館：先招商，帶租約出售。3.1開發(fā)策略二三四五2019年3月啟動，2019年3月啟1003.2營銷策略營銷策略推廣主題訴求賣點推廣渠道中央創(chuàng)意聯(lián)合公園創(chuàng)意、總部區(qū)、市、全國我是創(chuàng)意總部

整合政府、復(fù)星資源區(qū)域創(chuàng)意新高度官方認證全方位傳播渠道行業(yè)雜志、政府推薦3.2營銷策略營銷策略推廣主題訴求賣點推廣渠道中央創(chuàng)意聯(lián)合101一個好主題（創(chuàng)意）創(chuàng)意主題：涵蓋動漫、設(shè)計、繪畫工作室、創(chuàng)意創(chuàng)業(yè)；總部中心：吸引所有的相關(guān)產(chǎn)業(yè)，不設(shè)立門檻；全方位服務(wù)：政府政策、金融服務(wù)、商務(wù)服務(wù)、平臺搭建、交流活動平臺。塑造創(chuàng)意總部的形象，

搭建總部平臺，體現(xiàn)聚集效應(yīng)樹立旗號一個好主題（創(chuàng)意）創(chuàng)意主題：涵蓋動漫、設(shè)計、繪畫工作室、創(chuàng)意102一個好名聲（掛牌）政府掛牌：通過高校、管委會成立創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)協(xié)會，

將協(xié)會中心設(shè)置在園區(qū)；政府推薦：借助政府平臺，吸引創(chuàng)意人群；資源整合：借助策源海上海的資源，引進上海創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)。搭建平臺一個好名聲（掛牌）政府掛牌：通過高校、管委會成立創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)協(xié)會103一個好故事（訴求）活動不斷、