農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)策劃方案知識(shí)課件

農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)策劃方案農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)策劃方案1農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)策劃方案農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)策劃方案1一.項(xiàng)目評(píng)價(jià)項(xiàng)目位置：地處城市核心區(qū)域，兩面臨街，商業(yè)價(jià)值不言而喻。周邊環(huán)境：地處中心成熟商業(yè)核心區(qū)域，人氣、商氣鼎盛。紅星路大片區(qū)成熟的居住區(qū)域，配套的酒店、餐飲、娛樂(lè)業(yè)發(fā)達(dá)。地理位置優(yōu)越，交通條件發(fā)達(dá)，公交線路、車站眾多。一.項(xiàng)目評(píng)價(jià)項(xiàng)目位置：2一.項(xiàng)目評(píng)價(jià)項(xiàng)目位置：一.項(xiàng)目評(píng)價(jià)項(xiàng)目位置：2二.大環(huán)境分析

1.政府宏觀計(jì)劃:

經(jīng)過(guò)二十多年的改革開(kāi)放和經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展，政府對(duì)城區(qū)進(jìn)行了大面積的改造，城鄉(xiāng)居民生活水平迅速提高，消費(fèi)觀念和方式發(fā)生深刻變化，人們對(duì)食品安全的要求越來(lái)越嚴(yán)格。同時(shí)，城市農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，特別是在大中城市市民生活中扮演重要角色的城市農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)開(kāi)始暴露出諸多弊端。在超市消費(fèi)異軍突起的形勢(shì)下，原有城市農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)再也無(wú)法守株待兔。隨著成都市舊城改造的腳步加快，市政府有關(guān)部門將大力推進(jìn)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的配建工程建設(shè)。二環(huán)路內(nèi)的占道菜市將有計(jì)劃的全部拆除，并按“拆一建一”的大致要求，二環(huán)路內(nèi)將修建80至100個(gè)永久性農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)（不包括大棚市場(chǎng)）。成都將掀起一場(chǎng)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)建設(shè)“革命”，這些農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)大都處于黃金口岸內(nèi)。二.大環(huán)境分析1.政府宏觀計(jì)劃:3二.大環(huán)境分析1.政府宏觀計(jì)劃:二.大環(huán)境分析1.政府宏2.農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)正經(jīng)歷著三個(gè)轉(zhuǎn)變:地點(diǎn)——從室外到室內(nèi)的遷徙；形態(tài)——從簡(jiǎn)陋到精致的蛻變；經(jīng)營(yíng)管理者——從街道辦事處到民營(yíng)企業(yè)的交接。2.農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)正經(jīng)歷著三個(gè)轉(zhuǎn)變:42.農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)正經(jīng)歷著三個(gè)轉(zhuǎn)變:2.農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)正經(jīng)歷著三個(gè)轉(zhuǎn)變:3.農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)超市化趨勢(shì)

所謂農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)超市化，是指通過(guò)政府政策的鼓勵(lì)支持，引導(dǎo)大型流通企業(yè)或農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化龍頭企業(yè)，對(duì)不適應(yīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、城市建設(shè)和居民消費(fèi)要求的原城市農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，按照超市的經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)、經(jīng)營(yíng)理念對(duì)城市農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)進(jìn)行生鮮超市化改造，使其成為經(jīng)營(yíng)主體組織化、經(jīng)營(yíng)產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化、經(jīng)營(yíng)方式超市化及服務(wù)規(guī)范化，以經(jīng)營(yíng)生鮮農(nóng)副產(chǎn)品為主的超市。3.農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)超市化趨勢(shì)53.農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)超市化趨勢(shì)3.農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)超市化趨勢(shì)54.農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的投資優(yōu)勢(shì)

近幾年商業(yè)形態(tài)同質(zhì)化嚴(yán)重，導(dǎo)致許多商家經(jīng)營(yíng)慘淡。作為農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)則不一樣，首先這里是已形成了人氣、商氣，是極有實(shí)際需求的成熟的市場(chǎng)，同時(shí)政府“菜籃子”工程的實(shí)施，違章占道經(jīng)營(yíng)的取締，無(wú)疑是投資農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的有力保證，商家的經(jīng)營(yíng)自然有利可圖。鑒于獨(dú)占性、快速成長(zhǎng)性和投資風(fēng)險(xiǎn)小的因素國(guó)內(nèi)不少城市的室內(nèi)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)已悄悄成為中小投資客的新寵。農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)超市化是舊城改造和整頓市容的產(chǎn)物，由于此類項(xiàng)目符合城市規(guī)劃和政府政策導(dǎo)向，且涉及“菜籃子”工程，所以收益穩(wěn)定，基本沒(méi)有投資經(jīng)營(yíng)的壓力。4.農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的投資優(yōu)勢(shì)64.農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的投資優(yōu)勢(shì)4.農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的投資優(yōu)勢(shì)6三、定位分析

根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查顯示結(jié)果：經(jīng)營(yíng)情況良好的農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，基本全是成熟居住社區(qū)的配套設(shè)施，農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)這一配套產(chǎn)業(yè)的商業(yè)價(jià)值，必須依托強(qiáng)大的居住人群得以實(shí)現(xiàn)。項(xiàng)目的居住人群消費(fèi)需求和消費(fèi)實(shí)力，決定了將來(lái)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)情況和商業(yè)價(jià)值。由此可見(jiàn)項(xiàng)目的需求分析就顯得非常必要，只有通過(guò)詳細(xì)的調(diào)查了解農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律、科學(xué)的分析區(qū)域農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的真實(shí)需求后，才能合理的制定項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃，項(xiàng)目３０年的經(jīng)營(yíng)權(quán)銷售才有可能找到為市場(chǎng)所接受的推廣方式。項(xiàng)目地處市中心區(qū)域，受中央商務(wù)區(qū)ＣＢＤ的影響，未來(lái)時(shí)期內(nèi)，區(qū)域內(nèi)居住人群將以居家人群演化為以商務(wù)活動(dòng)為主的商務(wù)人群，當(dāng)商務(wù)功能人群最大化時(shí)，項(xiàng)目就有可能失去終端消費(fèi)人群。

如何規(guī)避和適應(yīng)ＣＢＤ的必然擴(kuò)張對(duì)項(xiàng)目帶來(lái)的壓力和風(fēng)險(xiǎn)。將是保證項(xiàng)目長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)和實(shí)商業(yè)保值、增值的關(guān)鍵。三、定位分析根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查顯示結(jié)果：經(jīng)營(yíng)情況良好的農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)7三、定位分析根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查顯示結(jié)果：經(jīng)營(yíng)情況良好的農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)

成都居住區(qū)域的農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)基本仍然以傳統(tǒng)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)為主（大棚蔬菜攤位＋圍合門市＋臨街商鋪），在形式上建立了一定的經(jīng)營(yíng)環(huán)境，但因業(yè)態(tài)的規(guī)劃隨意、產(chǎn)品設(shè)計(jì)的缺陷，和后期經(jīng)營(yíng)的管理不夠?qū)I(yè)，導(dǎo)致部分位置相對(duì)較差的區(qū)域經(jīng)營(yíng)困難，投資者和經(jīng)營(yíng)者都深受其累，和真正意義上的“農(nóng)貿(mào)超市”的經(jīng)營(yíng)環(huán)境還有很大距離；現(xiàn)在成都市的新型農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)還沒(méi)有形成規(guī)模和影響，受城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的壓力，農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)換代升級(jí)成為必然，市場(chǎng)期待出現(xiàn)經(jīng)營(yíng)主體組織化、經(jīng)營(yíng)產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化、經(jīng)營(yíng)方式超市化及服務(wù)規(guī)范化的新型農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)。成都居住區(qū)域的農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)基本仍然以傳統(tǒng)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)為主（大8成都居住區(qū)域的農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)基本仍然以傳統(tǒng)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)為主（大關(guān)鍵詞：立體：在產(chǎn)品設(shè)計(jì)上導(dǎo)入百貨經(jīng)營(yíng)的理念，優(yōu)化人流動(dòng)線、提升立體交通品質(zhì)，建立完善的立體經(jīng)營(yíng)環(huán)境，最大化項(xiàng)目?jī)r(jià)值。超市：在業(yè)態(tài)規(guī)劃上導(dǎo)入超市的管理模式，利用農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的先天優(yōu)勢(shì)，規(guī)范經(jīng)營(yíng)、提升服務(wù)品質(zhì)，保證經(jīng)營(yíng)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)和項(xiàng)目的增值。項(xiàng)目定位：首個(gè)“立體農(nóng)貿(mào)超市”關(guān)鍵詞：項(xiàng)目定位：9關(guān)鍵詞：項(xiàng)目定位：關(guān)鍵詞：項(xiàng)目定位：9三項(xiàng)要求：建立一種新的農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)環(huán)境：健康、方便、舒適。功能上必須滿足立體概念的實(shí)現(xiàn)，營(yíng)造立體的經(jīng)營(yíng)環(huán)境，提升項(xiàng)目的整體價(jià)值。布置上應(yīng)保證對(duì)業(yè)態(tài)的適應(yīng)性和兼容性，保證未來(lái)經(jīng)營(yíng)的可持續(xù)性。四、產(chǎn)品分析

產(chǎn)品的分析是為定位作支撐的具體指標(biāo)，新的“立體農(nóng)貿(mào)超市”必然應(yīng)該建立起一套新的產(chǎn)品功能標(biāo)準(zhǔn)。三項(xiàng)要求：四、產(chǎn)品分析產(chǎn)品的分析是為定位作支撐的具體指10三項(xiàng)要求：四、產(chǎn)品分析產(chǎn)品的分析是為定位作支撐的具體指產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議項(xiàng)目單層建筑面積均在１０００㎡以下，業(yè)態(tài)的規(guī)劃很難做到傳統(tǒng)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的多品種、大容量，應(yīng)該建立單層主題業(yè)態(tài)，用專業(yè)、精細(xì)的業(yè)態(tài)優(yōu)勢(shì)消除面積不足的影響。普通的農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)由于硬件和消費(fèi)習(xí)慣的限制，經(jīng)營(yíng)很難延伸到三層以上，而農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)三層以上的其他業(yè)態(tài)又無(wú)法與之相互銜接，反而因?yàn)檗r(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)影響其他業(yè)態(tài)的經(jīng)營(yíng)，建筑設(shè)計(jì)必須規(guī)避業(yè)態(tài)之間的消極影響，建立不同業(yè)態(tài)的專用交通系統(tǒng)，有效解決不同需求人流的沖突。建立高效率、舒適性的立體交通系統(tǒng)，有效解決二層以上人氣不足的市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)瓶頸，在主要通道設(shè)置電動(dòng)扶梯引導(dǎo)人流，提升項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)競(jìng)爭(zhēng)力，最大化項(xiàng)目整體價(jià)值。項(xiàng)目的整體建筑功能設(shè)計(jì)，不但要滿足農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)需求，還應(yīng)該考慮對(duì)其他經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)的兼容性和適用性，預(yù)留未來(lái)項(xiàng)目的調(diào)整空間。產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議項(xiàng)目單層建筑面積均在１０００㎡以下，業(yè)態(tài)的規(guī)劃很11產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議項(xiàng)目單層建筑面積均在１０００㎡以下，業(yè)態(tài)的規(guī)劃很

業(yè)態(tài)的規(guī)劃直接影響經(jīng)營(yíng)的成敗，也間接影響項(xiàng)目銷售的成敗，業(yè)態(tài)的規(guī)劃必須保證經(jīng)營(yíng)的成功，要建立在可實(shí)施、可操作、可持續(xù)之上；根據(jù)調(diào)查顯示：成都市現(xiàn)有的農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)在業(yè)態(tài)上沒(méi)有嚴(yán)格的要求，在大框架之后就很隨意，不注重項(xiàng)目的整體環(huán)境塑造，業(yè)態(tài)之間往往沒(méi)有可銜接性，也使市場(chǎng)業(yè)態(tài)之間出現(xiàn)了斷裂，出現(xiàn)位置較好的攤位經(jīng)營(yíng)良好，較差的則沒(méi)有經(jīng)營(yíng)起來(lái)的可能。所以，業(yè)態(tài)規(guī)劃必須以市場(chǎng)需求為依據(jù)，業(yè)態(tài)規(guī)劃時(shí)要把握以下兩點(diǎn)：

１．市場(chǎng)產(chǎn)品銷售額與租金的關(guān)系。２．市場(chǎng)消費(fèi)需求與產(chǎn)品供給關(guān)系。規(guī)劃應(yīng)注重業(yè)態(tài)之間的銜接和互補(bǔ)，最大化利用人流提高項(xiàng)目整體經(jīng)營(yíng)環(huán)境，最小化區(qū)域內(nèi)的業(yè)態(tài)失衡和競(jìng)爭(zhēng)，保證項(xiàng)目的整體價(jià)值最大化。五、經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)分析業(yè)態(tài)的規(guī)劃直接影響經(jīng)營(yíng)的成敗，也間接影響項(xiàng)目銷售12業(yè)態(tài)的規(guī)劃直接影響經(jīng)營(yíng)的成敗，也間接影響項(xiàng)目銷售客戶生態(tài)鏈：終端消費(fèi)群體——項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)商家——項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)權(quán)業(yè)主終端消費(fèi)群體：項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)的居住人群項(xiàng)目區(qū)域輻射半徑內(nèi)的消費(fèi)人群項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)涉及的餐飲商業(yè)體項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)商家：即將拆除的南糠市農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、義學(xué)路市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)商家；專業(yè)投資農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的成都經(jīng)營(yíng)者；泛成都市區(qū)域內(nèi)的農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)者；經(jīng)營(yíng)權(quán)業(yè)主：專業(yè)投資農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的成都投資者；泛成都市區(qū)域內(nèi)的農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)投資者；成都市區(qū)域房產(chǎn)中小投資者；六、目標(biāo)客戶群分析客戶生態(tài)鏈：六、目標(biāo)客戶群分析13客戶生態(tài)鏈：六、目標(biāo)客戶群分析客戶生態(tài)鏈：六、目標(biāo)客戶群分析

關(guān)于農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)權(quán)投資現(xiàn)在基本被市場(chǎng)接受，并且農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)投資已經(jīng)成為了一項(xiàng)回報(bào)穩(wěn)定，相對(duì)風(fēng)險(xiǎn)極小的投資，同其他房地產(chǎn)投資相比農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)投資有著先天的優(yōu)勢(shì)。新型的農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，正在創(chuàng)造房地產(chǎn)市場(chǎng)的一個(gè)開(kāi)發(fā)和銷售奇跡，因其具有穩(wěn)定的投資回報(bào)，近來(lái)已為建立了投資意識(shí)的成都市民們看好，并培養(yǎng)了一大批農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)投資群體。農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)都處在居住比較成熟的社區(qū)，口岸價(jià)值已經(jīng)得到公認(rèn)。周邊人員多，固定的消費(fèi)群體多，而且這個(gè)群體一般不會(huì)變，是比較忠實(shí)的消費(fèi)者，這樣對(duì)投資者來(lái)說(shuō)，有比較可靠的投資回報(bào)，當(dāng)然愿意買。七、投資分析關(guān)于農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)權(quán)投資現(xiàn)在基本被市場(chǎng)接受，并14關(guān)于農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)權(quán)投資現(xiàn)在基本被市場(chǎng)接受，并價(jià)格定律：商業(yè)房地產(chǎn)，租金決定銷售價(jià)格；

八、項(xiàng)目銷售價(jià)格的制定租金調(diào)查統(tǒng)計(jì)表：經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)最高租金最底租金平均租金蔬菜攤位500元/月120元/月370元/月肉類攤位1200元/月300元/月750元/月雜貨攤位500元/月600元/月550元/月市場(chǎng)內(nèi)門市600元/月2000元/月1300元/月臨街商鋪220元/㎡150元/㎡185元/㎡價(jià)格定律：商業(yè)房地產(chǎn)，租金決定銷售價(jià)格；八、項(xiàng)目銷售價(jià)格的15價(jià)格定律：商業(yè)房地產(chǎn)，租金決定銷售價(jià)格；八、項(xiàng)目銷售價(jià)格的投資回報(bào)計(jì)算以一個(gè)蔬菜攤位來(lái)做計(jì)算演示：總投資55500元月租金收益：370元年租金收益：4440元30年經(jīng)營(yíng)權(quán)總收益：133200元除去投資成本后年回報(bào)：4.67%很明顯,30年經(jīng)營(yíng)權(quán)投資相對(duì)產(chǎn)權(quán)投資回報(bào)過(guò)低；按照租金表可以得到一個(gè)相對(duì)粗略的估算價(jià)格：蔬菜攤位：55500元/個(gè)（3—5㎡左右）肉類攤位：112500元/個(gè)（5—8㎡左右）雜貨攤位：82500元/個(gè)（4—6㎡左右）市場(chǎng)內(nèi)門市：195000元/個(gè)（20㎡左右）臨街商鋪：27750元/㎡（以上價(jià)格均為舉例說(shuō)明，不能作為項(xiàng)目?jī)r(jià)格參考依據(jù)）投資回報(bào)計(jì)算按照租金表可以得到一個(gè)相對(duì)粗略的估算價(jià)格：16投資回報(bào)計(jì)算按照租金表可以得到一個(gè)相對(duì)粗略的估算價(jià)格：投資回

所以，價(jià)格的確定應(yīng)該根據(jù)非產(chǎn)權(quán)的投資模式為指導(dǎo)，要充分考慮產(chǎn)權(quán)與非產(chǎn)權(quán)的區(qū)別，只有如此制定出來(lái)的價(jià)格才能對(duì)投資者具有吸引力，才能被市場(chǎng)所接受，得到投資者的認(rèn)可才能順利的完成銷售，實(shí)現(xiàn)快速的資金回收。30年經(jīng)營(yíng)權(quán)投資回報(bào)計(jì)算如下:總投資39000元月租金收益:370元年租金收益:4440元30年經(jīng)營(yíng)權(quán)總收益;133200元除去投資成本后年收益:8%（以上價(jià)格均為舉例說(shuō)明，不能作為項(xiàng)目?jī)r(jià)格參考依據(jù)）所以，價(jià)格的確定應(yīng)該根據(jù)非產(chǎn)權(quán)的投資模式為指導(dǎo)，要充17所以，價(jià)格的確定應(yīng)該根據(jù)非產(chǎn)權(quán)的投資模式為指導(dǎo)，要充項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)及機(jī)會(huì)點(diǎn)：項(xiàng)目定位分析。商業(yè)價(jià)值優(yōu)勢(shì)分析。商業(yè)核心區(qū)位，人氣、商氣鼎盛。商業(yè)配套的酒店、餐飲、娛樂(lè)業(yè)發(fā)達(dá)。地理位置優(yōu)越，交通條件發(fā)達(dá)，公交線、車站眾多，項(xiàng)目消費(fèi)人群輻射半徑巨大。九、項(xiàng)目SWOT分析項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)及機(jī)會(huì)點(diǎn)：九、項(xiàng)目SWOT分析18項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)及機(jī)會(huì)點(diǎn)：九、項(xiàng)目SWOT分析項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)及機(jī)會(huì)點(diǎn)借勢(shì)：

農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的升級(jí)是舊城改造和市容整頓的產(chǎn)物，由于項(xiàng)目符合城市規(guī)劃和政府政策導(dǎo)向，且涉及“菜籃子”工程，所以收益穩(wěn)定，投資當(dāng)然有保障。借勢(shì)：19借勢(shì)：借勢(shì)：19項(xiàng)目劣勢(shì)及威脅點(diǎn)：項(xiàng)目附近農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，影響項(xiàng)目前期招商。項(xiàng)目附近的居家人群多為事業(yè)單位或企業(yè)單位人員，缺乏消費(fèi)積極性且消費(fèi)力度有限。農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)權(quán)投資回報(bào)相對(duì)產(chǎn)權(quán)投資回報(bào)較底，經(jīng)營(yíng)權(quán)投資對(duì)投資者吸引不大。項(xiàng)目地處商務(wù)中心區(qū)域，周邊人群多以商務(wù)活動(dòng)為主，缺乏目標(biāo)消費(fèi)人群。未來(lái)隨著中央商務(wù)區(qū)的擴(kuò)張，項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)的居住人群將由居家型演化為商務(wù)型，當(dāng)商務(wù)人群最大化時(shí)，項(xiàng)目有可能失去終端消費(fèi)群體。項(xiàng)目劣勢(shì)及威脅點(diǎn)：20項(xiàng)目劣勢(shì)及威脅點(diǎn)：項(xiàng)目劣勢(shì)及威脅點(diǎn)：20完善項(xiàng)目的需求分析，通過(guò)詳細(xì)的調(diào)查總結(jié)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律、科學(xué)的分析項(xiàng)目所處區(qū)域農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的真實(shí)需求，合理的制定項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃，為項(xiàng)目３０年的經(jīng)營(yíng)權(quán)銷售找到市場(chǎng)所接受的推廣方式。優(yōu)化項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì)、人流動(dòng)線設(shè)計(jì)、立體交通設(shè)計(jì)，致力打造成都新型農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)典范，最大化項(xiàng)目整體商業(yè)價(jià)值。梳理租金與業(yè)態(tài)、消費(fèi)需求與產(chǎn)品供給的關(guān)系，根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查和分析優(yōu)化業(yè)態(tài)設(shè)計(jì)，提高項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。30年有效需求的預(yù)測(cè)，消費(fèi)群體的預(yù)測(cè)，建立未來(lái)經(jīng)營(yíng)可持續(xù)性的有效保障，樹(shù)立投資者信心。制定合理的銷售價(jià)格，確定30年經(jīng)營(yíng)權(quán)投資回報(bào)的優(yōu)勢(shì)，提煉項(xiàng)目亮點(diǎn)，制定最有效推廣實(shí)施方案。十：解決方案完善項(xiàng)目的需求分析，通過(guò)詳細(xì)的調(diào)查總結(jié)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律、21完善項(xiàng)目的需求分析，通過(guò)詳細(xì)的調(diào)查總結(jié)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律、

播種行為，收獲習(xí)慣；播種習(xí)慣，收獲性格；播種性格，收獲命運(yùn)；學(xué)習(xí)歸根結(jié)底是培養(yǎng)習(xí)慣，行為養(yǎng)成習(xí)慣，習(xí)慣形成品質(zhì)，品質(zhì)決定命運(yùn)。寫在后面的話學(xué)習(xí)就像一個(gè)蓄電池，你學(xué)過(guò)的每一種知識(shí)，都會(huì)在將來(lái)的某一天，給你驚喜。播種行為，收獲習(xí)慣；學(xué)習(xí)歸根結(jié)底是培養(yǎng)習(xí)慣，行為養(yǎng)22播種行為，收獲習(xí)慣；學(xué)習(xí)歸根結(jié)底是培養(yǎng)習(xí)慣，行為養(yǎng)這是一次心靈之旅請(qǐng)彼此信賴，彼此欣賞，彼此幫助用心學(xué)習(xí)，用心體會(huì)共同到達(dá)成功的彼岸溫馨提示這是一次心靈之旅溫馨提示23這是一次心靈之旅溫馨提示這是一次心靈之旅溫馨提示心身投入全心身投入全24心身投入全心身投入全24通過(guò)培訓(xùn)收獲的五大心得空杯心態(tài)積極參與真誠(chéng)建議掌聲鼓勵(lì)保持秩序通過(guò)培訓(xùn)收獲的五大心得空杯心態(tài)積極參與真誠(chéng)建議掌聲鼓勵(lì)保持秩25通過(guò)培訓(xùn)收獲的五大心得空杯心態(tài)積極參與真誠(chéng)建議掌聲鼓勵(lì)保持秩農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)策劃方案知識(shí)課件26農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)策劃方案知識(shí)課件26THANKD懇請(qǐng)大家批評(píng)指正謝謝您的欣賞THANKD懇請(qǐng)大家批評(píng)指正謝謝您的欣賞27THANKD懇請(qǐng)大家批評(píng)指正謝謝您的欣賞THANKD懇請(qǐng)大家農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)策劃方案農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)策劃方案28農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)策劃方案農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)策劃方案28一.項(xiàng)目評(píng)價(jià)項(xiàng)目位置：地處城市核心區(qū)域，兩面臨街，商業(yè)價(jià)值不言而喻。周邊環(huán)境：地處中心成熟商業(yè)核心區(qū)域，人氣、商氣鼎盛。紅星路大片區(qū)成熟的居住區(qū)域，配套的酒店、餐飲、娛樂(lè)業(yè)發(fā)達(dá)。地理位置優(yōu)越，交通條件發(fā)達(dá)，公交線路、車站眾多。一.項(xiàng)目評(píng)價(jià)項(xiàng)目位置：29一.項(xiàng)目評(píng)價(jià)項(xiàng)目位置：一.項(xiàng)目評(píng)價(jià)項(xiàng)目位置：29二.大環(huán)境分析

1.政府宏觀計(jì)劃:

經(jīng)過(guò)二十多年的改革開(kāi)放和經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展，政府對(duì)城區(qū)進(jìn)行了大面積的改造，城鄉(xiāng)居民生活水平迅速提高，消費(fèi)觀念和方式發(fā)生深刻變化，人們對(duì)食品安全的要求越來(lái)越嚴(yán)格。同時(shí)，城市農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，特別是在大中城市市民生活中扮演重要角色的城市農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)開(kāi)始暴露出諸多弊端。在超市消費(fèi)異軍突起的形勢(shì)下，原有城市農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)再也無(wú)法守株待兔。隨著成都市舊城改造的腳步加快，市政府有關(guān)部門將大力推進(jìn)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的配建工程建設(shè)。二環(huán)路內(nèi)的占道菜市將有計(jì)劃的全部拆除，并按“拆一建一”的大致要求，二環(huán)路內(nèi)將修建80至100個(gè)永久性農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)（不包括大棚市場(chǎng)）。成都將掀起一場(chǎng)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)建設(shè)“革命”，這些農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)大都處于黃金口岸內(nèi)。二.大環(huán)境分析1.政府宏觀計(jì)劃:30二.大環(huán)境分析1.政府宏觀計(jì)劃:二.大環(huán)境分析1.政府宏2.農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)正經(jīng)歷著三個(gè)轉(zhuǎn)變:地點(diǎn)——從室外到室內(nèi)的遷徙；形態(tài)——從簡(jiǎn)陋到精致的蛻變；經(jīng)營(yíng)管理者——從街道辦事處到民營(yíng)企業(yè)的交接。2.農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)正經(jīng)歷著三個(gè)轉(zhuǎn)變:312.農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)正經(jīng)歷著三個(gè)轉(zhuǎn)變:2.農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)正經(jīng)歷著三個(gè)轉(zhuǎn)變:3.農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)超市化趨勢(shì)

所謂農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)超市化，是指通過(guò)政府政策的鼓勵(lì)支持，引導(dǎo)大型流通企業(yè)或農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化龍頭企業(yè)，對(duì)不適應(yīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、城市建設(shè)和居民消費(fèi)要求的原城市農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，按照超市的經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)、經(jīng)營(yíng)理念對(duì)城市農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)進(jìn)行生鮮超市化改造，使其成為經(jīng)營(yíng)主體組織化、經(jīng)營(yíng)產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化、經(jīng)營(yíng)方式超市化及服務(wù)規(guī)范化，以經(jīng)營(yíng)生鮮農(nóng)副產(chǎn)品為主的超市。3.農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)超市化趨勢(shì)323.農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)超市化趨勢(shì)3.農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)超市化趨勢(shì)324.農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的投資優(yōu)勢(shì)

近幾年商業(yè)形態(tài)同質(zhì)化嚴(yán)重，導(dǎo)致許多商家經(jīng)營(yíng)慘淡。作為農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)則不一樣，首先這里是已形成了人氣、商氣，是極有實(shí)際需求的成熟的市場(chǎng)，同時(shí)政府“菜籃子”工程的實(shí)施，違章占道經(jīng)營(yíng)的取締，無(wú)疑是投資農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的有力保證，商家的經(jīng)營(yíng)自然有利可圖。鑒于獨(dú)占性、快速成長(zhǎng)性和投資風(fēng)險(xiǎn)小的因素國(guó)內(nèi)不少城市的室內(nèi)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)已悄悄成為中小投資客的新寵。農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)超市化是舊城改造和整頓市容的產(chǎn)物，由于此類項(xiàng)目符合城市規(guī)劃和政府政策導(dǎo)向，且涉及“菜籃子”工程，所以收益穩(wěn)定，基本沒(méi)有投資經(jīng)營(yíng)的壓力。4.農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的投資優(yōu)勢(shì)334.農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的投資優(yōu)勢(shì)4.農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的投資優(yōu)勢(shì)33三、定位分析

根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查顯示結(jié)果：經(jīng)營(yíng)情況良好的農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，基本全是成熟居住社區(qū)的配套設(shè)施，農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)這一配套產(chǎn)業(yè)的商業(yè)價(jià)值，必須依托強(qiáng)大的居住人群得以實(shí)現(xiàn)。項(xiàng)目的居住人群消費(fèi)需求和消費(fèi)實(shí)力，決定了將來(lái)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)情況和商業(yè)價(jià)值。由此可見(jiàn)項(xiàng)目的需求分析就顯得非常必要，只有通過(guò)詳細(xì)的調(diào)查了解農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律、科學(xué)的分析區(qū)域農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的真實(shí)需求后，才能合理的制定項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃，項(xiàng)目３０年的經(jīng)營(yíng)權(quán)銷售才有可能找到為市場(chǎng)所接受的推廣方式。項(xiàng)目地處市中心區(qū)域，受中央商務(wù)區(qū)ＣＢＤ的影響，未來(lái)時(shí)期內(nèi)，區(qū)域內(nèi)居住人群將以居家人群演化為以商務(wù)活動(dòng)為主的商務(wù)人群，當(dāng)商務(wù)功能人群最大化時(shí)，項(xiàng)目就有可能失去終端消費(fèi)人群。

如何規(guī)避和適應(yīng)ＣＢＤ的必然擴(kuò)張對(duì)項(xiàng)目帶來(lái)的壓力和風(fēng)險(xiǎn)。將是保證項(xiàng)目長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)和實(shí)商業(yè)保值、增值的關(guān)鍵。三、定位分析根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查顯示結(jié)果：經(jīng)營(yíng)情況良好的農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)34三、定位分析根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查顯示結(jié)果：經(jīng)營(yíng)情況良好的農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)

成都居住區(qū)域的農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)基本仍然以傳統(tǒng)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)為主（大棚蔬菜攤位＋圍合門市＋臨街商鋪），在形式上建立了一定的經(jīng)營(yíng)環(huán)境，但因業(yè)態(tài)的規(guī)劃隨意、產(chǎn)品設(shè)計(jì)的缺陷，和后期經(jīng)營(yíng)的管理不夠?qū)I(yè)，導(dǎo)致部分位置相對(duì)較差的區(qū)域經(jīng)營(yíng)困難，投資者和經(jīng)營(yíng)者都深受其累，和真正意義上的“農(nóng)貿(mào)超市”的經(jīng)營(yíng)環(huán)境還有很大距離；現(xiàn)在成都市的新型農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)還沒(méi)有形成規(guī)模和影響，受城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的壓力，農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)換代升級(jí)成為必然，市場(chǎng)期待出現(xiàn)經(jīng)營(yíng)主體組織化、經(jīng)營(yíng)產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化、經(jīng)營(yíng)方式超市化及服務(wù)規(guī)范化的新型農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)。成都居住區(qū)域的農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)基本仍然以傳統(tǒng)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)為主（大35成都居住區(qū)域的農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)基本仍然以傳統(tǒng)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)為主（大關(guān)鍵詞：立體：在產(chǎn)品設(shè)計(jì)上導(dǎo)入百貨經(jīng)營(yíng)的理念，優(yōu)化人流動(dòng)線、提升立體交通品質(zhì)，建立完善的立體經(jīng)營(yíng)環(huán)境，最大化項(xiàng)目?jī)r(jià)值。超市：在業(yè)態(tài)規(guī)劃上導(dǎo)入超市的管理模式，利用農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的先天優(yōu)勢(shì)，規(guī)范經(jīng)營(yíng)、提升服務(wù)品質(zhì)，保證經(jīng)營(yíng)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)和項(xiàng)目的增值。項(xiàng)目定位：首個(gè)“立體農(nóng)貿(mào)超市”關(guān)鍵詞：項(xiàng)目定位：36關(guān)鍵詞：項(xiàng)目定位：關(guān)鍵詞：項(xiàng)目定位：36三項(xiàng)要求：建立一種新的農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)環(huán)境：健康、方便、舒適。功能上必須滿足立體概念的實(shí)現(xiàn)，營(yíng)造立體的經(jīng)營(yíng)環(huán)境，提升項(xiàng)目的整體價(jià)值。布置上應(yīng)保證對(duì)業(yè)態(tài)的適應(yīng)性和兼容性，保證未來(lái)經(jīng)營(yíng)的可持續(xù)性。四、產(chǎn)品分析

產(chǎn)品的分析是為定位作支撐的具體指標(biāo)，新的“立體農(nóng)貿(mào)超市”必然應(yīng)該建立起一套新的產(chǎn)品功能標(biāo)準(zhǔn)。三項(xiàng)要求：四、產(chǎn)品分析產(chǎn)品的分析是為定位作支撐的具體指37三項(xiàng)要求：四、產(chǎn)品分析產(chǎn)品的分析是為定位作支撐的具體指產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議項(xiàng)目單層建筑面積均在１０００㎡以下，業(yè)態(tài)的規(guī)劃很難做到傳統(tǒng)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的多品種、大容量，應(yīng)該建立單層主題業(yè)態(tài)，用專業(yè)、精細(xì)的業(yè)態(tài)優(yōu)勢(shì)消除面積不足的影響。普通的農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)由于硬件和消費(fèi)習(xí)慣的限制，經(jīng)營(yíng)很難延伸到三層以上，而農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)三層以上的其他業(yè)態(tài)又無(wú)法與之相互銜接，反而因?yàn)檗r(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)影響其他業(yè)態(tài)的經(jīng)營(yíng)，建筑設(shè)計(jì)必須規(guī)避業(yè)態(tài)之間的消極影響，建立不同業(yè)態(tài)的專用交通系統(tǒng)，有效解決不同需求人流的沖突。建立高效率、舒適性的立體交通系統(tǒng)，有效解決二層以上人氣不足的市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)瓶頸，在主要通道設(shè)置電動(dòng)扶梯引導(dǎo)人流，提升項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)競(jìng)爭(zhēng)力，最大化項(xiàng)目整體價(jià)值。項(xiàng)目的整體建筑功能設(shè)計(jì)，不但要滿足農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)需求，還應(yīng)該考慮對(duì)其他經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)的兼容性和適用性，預(yù)留未來(lái)項(xiàng)目的調(diào)整空間。產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議項(xiàng)目單層建筑面積均在１０００㎡以下，業(yè)態(tài)的規(guī)劃很38產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議項(xiàng)目單層建筑面積均在１０００㎡以下，業(yè)態(tài)的規(guī)劃很

業(yè)態(tài)的規(guī)劃直接影響經(jīng)營(yíng)的成敗，也間接影響項(xiàng)目銷售的成敗，業(yè)態(tài)的規(guī)劃必須保證經(jīng)營(yíng)的成功，要建立在可實(shí)施、可操作、可持續(xù)之上；根據(jù)調(diào)查顯示：成都市現(xiàn)有的農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)在業(yè)態(tài)上沒(méi)有嚴(yán)格的要求，在大框架之后就很隨意，不注重項(xiàng)目的整體環(huán)境塑造，業(yè)態(tài)之間往往沒(méi)有可銜接性，也使市場(chǎng)業(yè)態(tài)之間出現(xiàn)了斷裂，出現(xiàn)位置較好的攤位經(jīng)營(yíng)良好，較差的則沒(méi)有經(jīng)營(yíng)起來(lái)的可能。所以，業(yè)態(tài)規(guī)劃必須以市場(chǎng)需求為依據(jù)，業(yè)態(tài)規(guī)劃時(shí)要把握以下兩點(diǎn)：

１．市場(chǎng)產(chǎn)品銷售額與租金的關(guān)系。２．市場(chǎng)消費(fèi)需求與產(chǎn)品供給關(guān)系。規(guī)劃應(yīng)注重業(yè)態(tài)之間的銜接和互補(bǔ)，最大化利用人流提高項(xiàng)目整體經(jīng)營(yíng)環(huán)境，最小化區(qū)域內(nèi)的業(yè)態(tài)失衡和競(jìng)爭(zhēng)，保證項(xiàng)目的整體價(jià)值最大化。五、經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)分析業(yè)態(tài)的規(guī)劃直接影響經(jīng)營(yíng)的成敗，也間接影響項(xiàng)目銷售39業(yè)態(tài)的規(guī)劃直接影響經(jīng)營(yíng)的成敗，也間接影響項(xiàng)目銷售客戶生態(tài)鏈：終端消費(fèi)群體——項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)商家——項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)權(quán)業(yè)主終端消費(fèi)群體：項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)的居住人群項(xiàng)目區(qū)域輻射半徑內(nèi)的消費(fèi)人群項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)涉及的餐飲商業(yè)體項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)商家：即將拆除的南糠市農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、義學(xué)路市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)商家；專業(yè)投資農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的成都經(jīng)營(yíng)者；泛成都市區(qū)域內(nèi)的農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)者；經(jīng)營(yíng)權(quán)業(yè)主：專業(yè)投資農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的成都投資者；泛成都市區(qū)域內(nèi)的農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)投資者；成都市區(qū)域房產(chǎn)中小投資者；六、目標(biāo)客戶群分析客戶生態(tài)鏈：六、目標(biāo)客戶群分析40客戶生態(tài)鏈：六、目標(biāo)客戶群分析客戶生態(tài)鏈：六、目標(biāo)客戶群分析

關(guān)于農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)權(quán)投資現(xiàn)在基本被市場(chǎng)接受，并且農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)投資已經(jīng)成為了一項(xiàng)回報(bào)穩(wěn)定，相對(duì)風(fēng)險(xiǎn)極小的投資，同其他房地產(chǎn)投資相比農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)投資有著先天的優(yōu)勢(shì)。新型的農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，正在創(chuàng)造房地產(chǎn)市場(chǎng)的一個(gè)開(kāi)發(fā)和銷售奇跡，因其具有穩(wěn)定的投資回報(bào)，近來(lái)已為建立了投資意識(shí)的成都市民們看好，并培養(yǎng)了一大批農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)投資群體。農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)都處在居住比較成熟的社區(qū)，口岸價(jià)值已經(jīng)得到公認(rèn)。周邊人員多，固定的消費(fèi)群體多，而且這個(gè)群體一般不會(huì)變，是比較忠實(shí)的消費(fèi)者，這樣對(duì)投資者來(lái)說(shuō)，有比較可靠的投資回報(bào)，當(dāng)然愿意買。七、投資分析關(guān)于農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)權(quán)投資現(xiàn)在基本被市場(chǎng)接受，并41關(guān)于農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)權(quán)投資現(xiàn)在基本被市場(chǎng)接受，并價(jià)格定律：商業(yè)房地產(chǎn)，租金決定銷售價(jià)格；

八、項(xiàng)目銷售價(jià)格的制定租金調(diào)查統(tǒng)計(jì)表：經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)最高租金最底租金平均租金蔬菜攤位500元/月120元/月370元/月肉類攤位1200元/月300元/月750元/月雜貨攤位500元/月600元/月550元/月市場(chǎng)內(nèi)門市600元/月2000元/月1300元/月臨街商鋪220元/㎡150元/㎡185元/㎡價(jià)格定律：商業(yè)房地產(chǎn)，租金決定銷售價(jià)格；八、項(xiàng)目銷售價(jià)格的42價(jià)格定律：商業(yè)房地產(chǎn)，租金決定銷售價(jià)格；八、項(xiàng)目銷售價(jià)格的投資回報(bào)計(jì)算以一個(gè)蔬菜攤位來(lái)做計(jì)算演示：總投資55500元月租金收益：370元年租金收益：4440元30年經(jīng)營(yíng)權(quán)總收益：133200元除去投資成本后年回報(bào)：4.67%很明顯,30年經(jīng)營(yíng)權(quán)投資相對(duì)產(chǎn)權(quán)投資回報(bào)過(guò)低；按照租金表可以得到一個(gè)相對(duì)粗略的估算價(jià)格：蔬菜攤位：55500元/個(gè)（3—5㎡左右）肉類攤位：112500元/個(gè)（5—8㎡左右）雜貨攤位：82500元/個(gè)（4—6㎡左右）市場(chǎng)內(nèi)門市：195000元/個(gè)（20㎡左右）臨街商鋪：27750元/㎡（以上價(jià)格均為舉例說(shuō)明，不能作為項(xiàng)目?jī)r(jià)格參考依據(jù)）投資回報(bào)計(jì)算按照租金表可以得到一個(gè)相對(duì)粗略的估算價(jià)格：43投資回報(bào)計(jì)算按照租金表可以得到一個(gè)相對(duì)粗略的估算價(jià)格：投資回

所以，價(jià)格的確定應(yīng)該根據(jù)非產(chǎn)權(quán)的投資模式為指導(dǎo)，要充分考慮產(chǎn)權(quán)與非產(chǎn)權(quán)的區(qū)別，只有如此制定出來(lái)的價(jià)格才能對(duì)投資者具有吸引力，才能被市場(chǎng)所接受，得到投資者的認(rèn)可才能順利的完成銷售，實(shí)現(xiàn)快速的資金回收。30年經(jīng)營(yíng)權(quán)投資回報(bào)計(jì)算如下:總投資39000元月租金收益:370元年租金收益:4440元30年經(jīng)營(yíng)權(quán)總收益;133200元除去投資成本后年收益:8%（以上價(jià)格均為舉例說(shuō)明，不能作為項(xiàng)目?jī)r(jià)格參考依據(jù)）所以，價(jià)格的確定應(yīng)該根據(jù)非產(chǎn)權(quán)的投資模式為指導(dǎo)，要充44所以，價(jià)格的確定應(yīng)該根據(jù)非產(chǎn)權(quán)的投資模式為指導(dǎo)，要充項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)及機(jī)會(huì)點(diǎn)：項(xiàng)目定位分析。商業(yè)價(jià)值優(yōu)勢(shì)分析。商業(yè)核心區(qū)位，人氣、商氣鼎盛。商業(yè)配套的酒店、餐飲、娛樂(lè)業(yè)發(fā)達(dá)。地理位置優(yōu)越，交通條件發(fā)達(dá)，公交線、車站眾多，項(xiàng)目消費(fèi)人群輻射半徑巨大。九、項(xiàng)目SWOT分析項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)及機(jī)會(huì)點(diǎn)：九、項(xiàng)目SWOT分析45項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)及機(jī)會(huì)點(diǎn)：九、項(xiàng)目SWOT分析