高職高專物業(yè)管理法規(guī)整理版4課件

物業(yè)管理法規(guī)第四章物業(yè)服務(wù)合同法律規(guī)定第一節(jié)前期物業(yè)服務(wù)合同第二節(jié)物業(yè)服務(wù)合同概述第三節(jié)物業(yè)服務(wù)合同的訂立與履行第四節(jié)物業(yè)服務(wù)合同的變更、解除、終止及違約第一節(jié)前期物業(yè)服務(wù)合同前期物業(yè)服務(wù)合同概述前期物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容一、前期物業(yè)服務(wù)合同概述

1.1前期物業(yè)服務(wù)合同的概念在前期物業(yè)管理服務(wù)階段。有開(kāi)發(fā)商（或物業(yè)建設(shè)單位）與物業(yè)服務(wù)公司就該階段雙方的權(quán)利和義務(wù)所達(dá)成的協(xié)議，是物業(yè)服務(wù)公司開(kāi)展物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)的依據(jù)。一、前期物業(yè)服務(wù)合同概述

1.2前期物業(yè)服務(wù)合同的特征前期物業(yè)服務(wù)合同的過(guò)渡性前期物業(yè)服務(wù)合同由開(kāi)發(fā)商（或物業(yè)建設(shè)單位）與物業(yè)服務(wù)公司簽訂，但牽涉到業(yè)主的權(quán)利和義務(wù)前期物業(yè)服務(wù)合同的要式性第一節(jié)前期物業(yè)服務(wù)合同前期物業(yè)服務(wù)合同概述前期物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容二、前期物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容

當(dāng)事人的基本情況物業(yè)的基本情況服務(wù)內(nèi)容與質(zhì)量物業(yè)服務(wù)費(fèi)用二、前期物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容

雙方權(quán)利和義務(wù)違約責(zé)任其他事項(xiàng)

前期物業(yè)服務(wù)合同范本

案例分析

黃先生與黃太太利用多年積蓄在市內(nèi)購(gòu)買了一套全新160平方米四室二廳的套房，在簽訂購(gòu)房合同時(shí)，眼明心細(xì)的黃先生發(fā)現(xiàn)合同附件五中有這樣的內(nèi)容：“賣方已將《臨時(shí)業(yè)主公約》、《前期物業(yè)服務(wù)合同》范本展示給買方，買方已知悉并接受《臨時(shí)業(yè)主公約》和《前期物業(yè)服務(wù)合同》的全部條款及內(nèi)容”，于是問(wèn)售樓代表怎么回事。售樓小姐滿口保證說(shuō)只是一個(gè)臨時(shí)物業(yè)管理協(xié)議，每平方米收2.8元管理費(fèi)，黃先生聽(tīng)了，也沒(méi)要求詳細(xì)看兩個(gè)文件就簽了合同。入住半年后，黃先生收到物業(yè)公司通知，要他去補(bǔ)簽物業(yè)管理協(xié)議，并繳納半年管理費(fèi)，簽物業(yè)協(xié)議時(shí)，黃先生發(fā)現(xiàn)管理費(fèi)高達(dá)4.8元/平方米，于是提出異議。物業(yè)公司答稱管理費(fèi)是按物業(yè)公司資質(zhì)水平申報(bào)相關(guān)部門批復(fù)的，并強(qiáng)調(diào)業(yè)主在簽訂購(gòu)房合同時(shí)就已簽訂過(guò)接受此合同的條款，現(xiàn)在只是補(bǔ)簽。黃先生感到受騙了，投訴到市消委會(huì)。【點(diǎn)評(píng)意見(jiàn)】一個(gè)新的小區(qū)交房時(shí)，業(yè)主還不能成立業(yè)主大會(huì)來(lái)制訂業(yè)主公約，只能是開(kāi)發(fā)商聘請(qǐng)的物業(yè)管理公司自己拿出一份臨時(shí)公約，業(yè)主照單簽字，而等到小區(qū)業(yè)主大會(huì)成立，有個(gè)較長(zhǎng)過(guò)渡期，而《臨時(shí)業(yè)主公約》、《前期物業(yè)服務(wù)合同》的內(nèi)容直接關(guān)系到業(yè)主利益。而《臨時(shí)業(yè)主公約》、《前期物業(yè)服務(wù)合同》一般存在相當(dāng)?shù)牟缓侠項(xiàng)l款或不公平條款?！臼泄ど叹?、市消委會(huì)提示】

《前期物業(yè)管理協(xié)議》往往是發(fā)展商單方面制訂的，消費(fèi)者要仔細(xì)閱讀，對(duì)于其中不公正的合同條款要及時(shí)與發(fā)展商交涉，對(duì)于發(fā)展商口頭承諾的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)要求其寫入合同。第二節(jié)物業(yè)服務(wù)合同概述物業(yè)服務(wù)合同的概念與特征物業(yè)服務(wù)合同的形式物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容一、物業(yè)服務(wù)合同的概念與特征

（一）合同認(rèn)知：合同是指平等主體的自然人、法人、其他組織之間設(shè)立、變更、終止民事權(quán)利和義務(wù)關(guān)系的協(xié)議。單務(wù)合同與雙務(wù)合同：雙方是否互負(fù)義務(wù)人有償合同與無(wú)償合同：當(dāng)事人權(quán)利的取得是否需要支付代價(jià)有名合同與無(wú)名合同：法律法規(guī)是否對(duì)其名稱做出明確規(guī)定諾成合同與實(shí)踐合同：合同成立是否以交付標(biāo)的物為要件要式合同與不要式合同：合同的成立是否必須采用法律規(guī)定或當(dāng)事人約定的形式為標(biāo)準(zhǔn)主合同與從合同：合同之間是否存在主從關(guān)系束己合同與涉他合同：合同的效力是否涉及第三人本約與預(yù)約：兩個(gè)合同相互之間是否具有手段和目的的關(guān)系格式合同與非格式合同：訂立時(shí)當(dāng)事人能否對(duì)其條款進(jìn)行協(xié)商（二）物業(yè)服務(wù)合同的概念業(yè)主或者代表全體業(yè)主的業(yè)主委員會(huì)（委托人）與物業(yè)服務(wù)公司（受委托人）簽訂的，物業(yè)服務(wù)公司接受委托提供物業(yè)管理服務(wù)，委托人支付服務(wù)費(fèi)用的合同。（三）物業(yè)服務(wù)合同的特征當(dāng)事人特定是勞務(wù)合同是諾成合同是雙務(wù)合同是有償合同是要式合同第二節(jié)物業(yè)服務(wù)合同概述物業(yè)服務(wù)合同的概念與特征物業(yè)服務(wù)合同的形式物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容二、物業(yè)服務(wù)合同的形式

（一）合同的形式的概念口頭形式書(shū)面形式其他形式（二）物業(yè)服務(wù)合同的形式物業(yè)服務(wù)復(fù)雜，主體廣泛決定了其合同為要式合同，采取書(shū)面形式第二節(jié)物業(yè)服務(wù)合同概述物業(yè)服務(wù)合同的概念與特征物業(yè)服務(wù)合同的形式物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容三、物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容

（一）合同首部由合同當(dāng)事人的姓名、名稱或住所以及訂約理由等構(gòu)成（二）合同正文物業(yè)的基本情況委托管理事項(xiàng)委托管理期限雙方的權(quán)利和義務(wù)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量和標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)違約責(zé)任及其他附則（三）合同結(jié)尾合同訂立時(shí)間合同生效時(shí)間當(dāng)事人的簽名或蓋章合同的頁(yè)數(shù)以及正副本的份數(shù)法業(yè)主房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商業(yè)主委員會(huì)招標(biāo)權(quán)利與義務(wù)中標(biāo)物業(yè)服務(wù)模擬法庭法律關(guān)系前期物業(yè)管理物業(yè)服務(wù)合同地震給力郁悶裸婚核泄漏非誠(chéng)勿擾不差錢旭日陽(yáng)剛我爸是李剛羨慕嫉妒恨家和萬(wàn)事興神馬都是浮云第三節(jié)物業(yè)服務(wù)合同的訂立

與履行物業(yè)服務(wù)合同的訂立物業(yè)服務(wù)合同的效力物業(yè)服務(wù)合同的履行一、物業(yè)服務(wù)合同的訂立

（一）物業(yè)服務(wù)合同訂立的基本原則（二）物業(yè)服務(wù)合同訂立的程序（三）物業(yè)服務(wù)合同訂立的方式（一）物業(yè)服務(wù)合同訂立的基本原則

平等原則合同自由原則公平原則誠(chéng)實(shí)信用原則守法原則一、物業(yè)服務(wù)合同的訂立

（一）物業(yè)服務(wù)合同訂立的基本原則（二）物業(yè)服務(wù)合同訂立的程序（三）物業(yè)服務(wù)合同訂立的方式（二）物業(yè)服務(wù)合同訂立的程序

要約承諾1.要約定義：當(dāng)事人一方以締結(jié)合同為目的向?qū)Ψ疆?dāng)事人所作的意思表示。生效：要約到達(dá)受要約人時(shí)生效撤回、撤銷與失效2.承諾定義：受要約人一方對(duì)要約人一方提出的要約完全同意的意思表示。撤回生效一、物業(yè)服務(wù)合同的訂立

（一）物業(yè)服務(wù)合同訂立的基本原則（二）物業(yè)服務(wù)合同訂立的程序（三）物業(yè)服務(wù)合同訂立的方式一、合同訂立的方式招標(biāo)方式協(xié)商方式（三）物業(yè)服務(wù)合同訂立的方式

二、合同的效力

1.有效合同

2.無(wú)效合同

3.可撤銷合同

4.效力待定合同

三、合同的履行

1.合同履行的規(guī)則2.抗辯權(quán)的行使3.合同的保全案例連接艾明輝經(jīng)營(yíng)的沈陽(yáng)市皇姑區(qū)智能人網(wǎng)吧(以下簡(jiǎn)稱智能人網(wǎng)吧)座落于沈陽(yáng)市皇姑區(qū)崇山路48號(hào)(翰林座)1號(hào)網(wǎng)點(diǎn)，位于省政府公務(wù)員小區(qū)內(nèi)，建筑面積1824平方米。2003年7月1日，省政府公務(wù)員小區(qū)業(yè)主委員會(huì)及藝馨座、翰林座住宅樓業(yè)主委員會(huì)作為甲方與乙方政興物業(yè)公司簽訂《省政府公務(wù)員小區(qū)物業(yè)委托合同》，委托于乙方實(shí)行物業(yè)管理。乙方提供服務(wù)的受益人為本物業(yè)的全體業(yè)主和物業(yè)使用人，本物業(yè)的全體業(yè)主和使用人均應(yīng)對(duì)履行本合同承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。管理期限為二年，自2003年7月1日24時(shí)至2005年7月1日24時(shí)止。住宅房屋的物業(yè)管理費(fèi)為按建筑面積每月第平方米0.65元，空置房屋的物業(yè)管理費(fèi)為按建筑面積每月每平方米0.33元。該合同簽訂后，政興物業(yè)公司按約定進(jìn)行了物業(yè)服務(wù)。艾明輝至今未向政興物業(yè)公司交納物業(yè)管理費(fèi)。政興物業(yè)公司于2003年12月7日訴至原審法院要求艾明輝給付拖欠的2003年的3-4季度的物業(yè)管理費(fèi)3611.6元，并承擔(dān)訴訟費(fèi)。另查：政興物業(yè)公司是具有三級(jí)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。2003年9月9日，物業(yè)公司取得沈陽(yáng)市物價(jià)局的收費(fèi)許可證。收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為：住宅部分物業(yè)管理費(fèi)每月每平方米0.65元，商業(yè)門市物業(yè)管理費(fèi)每月每平方米0.33元。艾明輝以其與物業(yè)公司之間沒(méi)有簽訂物業(yè)合同，物業(yè)公司給其經(jīng)營(yíng)的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)提供的服務(wù)不多為由，拒絕交納物業(yè)費(fèi)。沈陽(yáng)市中級(jí)人民法院認(rèn)為：業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，具有代表業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同的職責(zé)。本案中省政府公務(wù)員小區(qū)業(yè)主委員會(huì)與政興物業(yè)公司簽訂的物業(yè)服務(wù)合同是合法有效的。艾明輝作為業(yè)主之一，該物業(yè)服務(wù)合同對(duì)其具有約束力，其負(fù)有向政興物業(yè)交納物業(yè)管理費(fèi)的義務(wù)。因物業(yè)服務(wù)合同中已約定政興物業(yè)公司提供物業(yè)服務(wù)的時(shí)間是從2003年7月1日24時(shí)起，政興物業(yè)公司亦按約定實(shí)際進(jìn)行物業(yè)服務(wù)。且物業(yè)服務(wù)合同中約定的物業(yè)管理費(fèi)與沈陽(yáng)市物價(jià)是局批準(zhǔn)的收費(fèi)基準(zhǔn)是一致的。因此，艾明輝應(yīng)從2003年7月1日24時(shí)起向政興物業(yè)公司交納當(dāng)年第3-4季度的物業(yè)管理費(fèi)3611.6元因此判決：艾明輝于本判決發(fā)生法律效力后10日內(nèi)一次性給付遼寧興政物業(yè)管理有限公司2003年第3-4季度的物業(yè)管理費(fèi)3611.6元[評(píng)析]業(yè)主拖欠物業(yè)費(fèi)是當(dāng)前物業(yè)管理中一個(gè)十分突出的問(wèn)題，直接影響到物業(yè)公司的運(yùn)轉(zhuǎn)，造成物業(yè)公司的服務(wù)質(zhì)量下降，間接損害更多業(yè)主的利益。而業(yè)主拖欠物業(yè)費(fèi)的理由之一就是沒(méi)有簽訂物業(yè)合同可以不交費(fèi)。國(guó)務(wù)院頒布的《物業(yè)管理?xiàng)l例》第七條、第十二條之規(guī)定，在業(yè)主委員會(huì)依法成立后，業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)公司之間簽訂的物業(yè)管理合同，對(duì)全體業(yè)主具有約束力。因此，業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)公司簽訂了物業(yè)管理合同的，業(yè)主應(yīng)受其約束，負(fù)有交納物業(yè)費(fèi)的義務(wù)。如果業(yè)主委員會(huì)也未與物業(yè)公司簽訂書(shū)面的物業(yè)服務(wù)合同，但業(yè)主事實(shí)上接受了物業(yè)服務(wù)的，業(yè)主則應(yīng)按照實(shí)際發(fā)生的服務(wù)價(jià)格向物業(yè)公司交納相應(yīng)的費(fèi)用，作為對(duì)其已提供服務(wù)的補(bǔ)償。在是否實(shí)際發(fā)生了物業(yè)服務(wù)以及服務(wù)的價(jià)格為多少的問(wèn)題上，應(yīng)由物業(yè)公司承擔(dān)舉證責(zé)任。還有一種情況，即物業(yè)公司無(wú)收費(fèi)許可，業(yè)主要求確認(rèn)合同無(wú)效，而拒交物業(yè)費(fèi)的問(wèn)題。我們認(rèn)為，物業(yè)管理關(guān)系是一種民事法律關(guān)系，物業(yè)服務(wù)合同是平等主體依自愿原則簽訂的合同，按照《中華人民共和國(guó)合同法》的有關(guān)規(guī)定，只要該合同未違反法律禁止性規(guī)定，應(yīng)視其為有效合同。第四節(jié)物業(yè)服務(wù)合同的變更、解除、終止及違約一、物業(yè)服務(wù)合同的變更二、物業(yè)服務(wù)合同的解除與終止三、物業(yè)服務(wù)合同的違約責(zé)任一、物業(yè)服務(wù)合同的變更

（一）合同主體的變更債權(quán)讓與債務(wù)承擔(dān)合同的概括承受（二）合同內(nèi)容的變更第四節(jié)物業(yè)服務(wù)合同的變更、解除、終止及違約一、物業(yè)服務(wù)合同的變更二、物業(yè)服務(wù)合同的解除與終止三、物業(yè)服務(wù)合同的違約責(zé)任二、物業(yè)服務(wù)合同的解除與終止

（一）物業(yè)服務(wù)合同的解除協(xié)議解除單方解除（二）物業(yè)服務(wù)合同的終止履行抵消提存免除混同第四節(jié)物業(yè)服務(wù)合同的變更、解除、終止及違約一、物業(yè)服務(wù)合同的變更二、物業(yè)服務(wù)合同的解除與終止三、物業(yè)服務(wù)合同的違約責(zé)任三、物業(yè)服務(wù)合同的違約責(zé)任

（一）違約責(zé)任的概念違約責(zé)任是物業(yè)服務(wù)合同的一方或雙方當(dāng)事人不履行合同或履行合同不符合約定時(shí)，依照法律規(guī)定或合同規(guī)定所應(yīng)承擔(dān)的法律責(zé)任。以物業(yè)合同有效為前提以當(dāng)事人違約為前提違約責(zé)任效力原則上只涉及合同當(dāng)事人（二）物業(yè)服務(wù)合同法律責(zé)任的構(gòu)成要件1.采用繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施、違約金、定金違約責(zé)任形式——2要件：過(guò)錯(cuò)、違約行為2.采用損害賠償金違約責(zé)任形式——4要件：違約方存在過(guò)錯(cuò)、違約行為、損害結(jié)果、違約行為與損害結(jié)果存在因果關(guān)系（三）承擔(dān)違約責(zé)任的主要形式繼續(xù)履行采取補(bǔ)救措施賠償損失支付違約金定金懲罰2000年11月24日，原告購(gòu)買了位于北京市西城區(qū)德外新明胡同甲1號(hào)1門301號(hào)的房屋一套，2001年3月1日，原、被告就該房簽定了“房屋委托管理合同”該合同約定：被告負(fù)責(zé)維護(hù)小區(qū)的公共秩序，包括巡視、門崗值勤、盤查可疑人員；被告方違反合同的約定，未達(dá)到約定的管理目標(biāo)，造成原告經(jīng)濟(jì)損失的，被告應(yīng)給予原告賠償。2003年11月15日凌晨4時(shí)30分許，原告之妻潘寶鴻發(fā)現(xiàn)家中有異常，認(rèn)為家中發(fā)生了盜竊，遂撥打物業(yè)電話，隨后物業(yè)管理員趕到現(xiàn)場(chǎng)，并打“110”報(bào)了警，后民警趕到現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行了勘察，發(fā)現(xiàn)屋內(nèi)有翻動(dòng)的痕跡，但至本案庭審結(jié)束時(shí)，該案件尚未偵破。另?yè)?jù)原告報(bào)案稱家中丟失了三星手機(jī)一部、索尼收錄機(jī)一臺(tái)及現(xiàn)金130元。原告任建中訴稱認(rèn)為，由于被告管理不嚴(yán)，監(jiān)視裝備失效，保安人員失職，導(dǎo)致家中發(fā)生入室盜竊案件，還險(xiǎn)些造成人員傷亡。故要求被告承擔(dān)違約責(zé)任，賠償被盜物品的經(jīng)濟(jì)損失。被告華麗物業(yè)辯稱，由于原告所述盜竊發(fā)生時(shí)，被告積極進(jìn)行了協(xié)助，履行了合同及法定義務(wù)，不存在過(guò)錯(cuò)；且盜竊案件尚未偵破，